חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - בשוק "חם", עולה ובלתי יציב, ההשוואה מנפחת את מחירי הדירות | 25.11.2014


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> בשוק "חם", עולה ובלתי יציב, ההשוואה מנפחת את מחירי הדירות | 25.11.2014
 
בשוק חם עולה ובלתי יציב כמו זה שהחל בשלהי 2008,
 ההשוואה מנפחת את מחירי הדירות
 

"גישת ההשוואה" מנפחת את מחירי הדירות

 

"גישת ההשוואה" היא לא רק גישה שמאית בה שמאי המקרקעין עובדים לפיה אלא ובעיקר, השוק כולו מתנהל על פיה.

שקיפות המידע לא רק שלא הועילה במקרה זה אלא שהייתה לה תרומה לא מבוטלת בניפוח מחירי הדירות ואובדן השליטה והכאוס בו מצוי היום שוק הנדל"ן למגורים.

"פרסום "מ"ר דירתי" הצפוי להתפרסם בימים הקרובים על ידי השמאי הממשלתי, במסגרת תכנית מע"מ 0, יביא לזינוק פיקטיבי נוסף במחירי הדירות שכן הציבור שאינו בקיא בהליכי קביעת שווי נדל"ן, ייתפס לפרסום ויקבע מעתה את המחיר החדש של דירותיו על בסיס הפרסום."

"בשוק חם ועולה כמו זה שאנו נמצאים בו משנת 2008 ועד היום, הגישה מנפחת את מחירי הדירות ומעמידה בסיכון התפתחות בועה".

"בועה" הוא מצב בו המחיר מתרחק מהשווי. ( יש מי שיוסיפו מרחק בלתי סביר )

"אין היום שום מדד או כלי אובייקטיבי למדידת התפתחותה של "בועה" בשוק הנדל"ן למגורים ואני מציע שדמי השכירות יהוו מדד לבחינת התפתחות בועה בשוק הנדל"ן למגורים".

"בבסיס הבעיה: המטליות הישראלית, התחרותיות החברתית המוחצנת והמופגנת, פסיכולוגיית "שנאת ההפסד" ותורת ה"כלכלה ההתנהגותית" המחמירים ומדגישים את הבעיה ומקצינים אותה בשל כל מה שמסתתר מאחורי הפסיכולוגיה של הצריכה והצרכנות הישראלית"

"פרסום "מ"ר דירתי" הצפוי להתפרסם בימים הקרובים על ידי השמאי הממשלתי, במסגרת תכנית מע"מ 0, יביא לזינוק פיקטיבי נוסף במחירי הדירות שכן הציבור שאינו בקיא בהליכי קביעת שווי נדל"ן, ייתפס לפרסום ויקבע מעתה את המחיר החדש של דירותיו על בסיס הפרסום."

 חייב להיות מדד כדי לבחון עד כמה מתרחק המחיר מהשווי. המדד הזה הוא תשואת השכירות.

בתי המשפט1  דורשים מאיתנו השמאים לשימוש ב "גישת ההשוואה".

עניין זה הושרש והוכר כנכון בתנאי שוק רגיל ונורמאלי אך בתנאי שוק בלתי יציב חם ובשוק עולה בהתמדה כמו זה שאנו מצויים בו מזה מספר שנים, הוא עשוי ועלול להביא לכלל טעות ולנפח את מחירי הדירות מעצם ההשוואה.

שוק הנדל"ן למגורים משמש היום כאלטרנטיבת השקעה לאחר שציבור גדל והולך, איבד אמון בשוק ההון. סוד גלוי הוא ששוק הדירות משמש אפיק השקעה וכי שליש מהדירות הנרכשות נרכשות למטרות השקעה.

"בשוק עולה, בו כל אחד מסתכל לצדדים ונוהג בהתאם, מתקיים מרוץ וקיים סיכון ש"הגולם" מזין את עצמו במין גלגל מסוכן ועליית המחירים איננה אמיתית ואיננה נשלטת והמבטים לימין ולשמאל מסוכנים ומנפחים את המחיר".

בכל פעם שנקבע שיא חדש הוא משמש נקודת יציאה ממנו והלאה.

מחיר הוא עניין סובייקטיבי, ספציפי ואינדיבידואלי של קונה אחד או שניים, בעוד שהשווי מייצג טווח רחב מאד של קונים שיהיו מוכנים לשלם את התמורה המוכרזת כ"שווי".

המחיר מושפע משיקולים אישיים ספציפיים מאד ששולמו בפועל בעסקה נתונה על ידי בעל עניין.

שווי הוא כלכלי הרבה יותר. שווי משקף גם שיקול ותמורה כלכלית שמניב או שיניב נכס מקרקעין.

עסקאות ההשוואה בוחנות את המחיר שנקלט במערכת כרמ"ן ברשות המיסים. מיעוט עסקאות והיעדר דיווח מעודכן מפורט ומדויק משבש את יכולת הפרט וההדיוט לבחון את העסקה. גם "מחיר ממוצע" אותו נדרש השמאי הממשלתי לספק, יעוות את השוק ויעלה אותו מייד כשיתפרסם.
"שקיפות המידע ופרסומם באתר רשות המיסים, באופן בו המידע מפורסם כשהמידע חלקי לקוי בלתי מבוקר ומטעה, הוא חרב פיפיות והביא ל"ניפוח" מדומה של מחירי הדירות. במקרה זה שקיפות המידע השיגה תוצאה הפוכה והיא לא הועילה ולא שיכללה את שוק הדירות והזיקה יותר משהועילה"

הפתרון:

מחלקות המחקר של בנק ישראל והלמ"ס חייבות לעבד מידע ונתונים בדבר ערכי הרכישה של נכסים מחוזי הרכישה המועברים לבנקים, אל מול דמי השכירות הראויים לאותם נכסים וזאת על מנת לבחון ולבדוק את מידת התפתחותה של "בועה", עניין המתחייב מהתנהלות שוק הנדל"ן למגורים כיום המשמש חלופה לשוק ההון ומושך אליו עוד ועוד משקיעים המבקשים להבטיח עבורם מקור הכנסה לעת פרישתם כשבעשותם כן מעלים את מחירי הדירות ללא הפסק.

הגדרת שיעור התשואה צריכה להיות בטווח של 4-6%  בהתאם לאזורי הארץ השונים.

טוב יעשה שר האוצר אם יקבל החלטה בעניין ומידע ונתון זה ייחקר ויפורסם על ידי גורמי בנק ישראל והלמ"ס.

"מערכות המידע בה אנו עושים שימוש היום חסרות מידע רב ערך על הנכס כדי לאפשר השוואה נכונה והוא חלק מהכשל, כשל המוביל לכאורה לעלייה מדומה של מחירים".

מעבר לבחינה הכלכלית שעלינו לבחון, כפתרון לטווח הקצר, "הפתרון לטווח הארוך חייב להיות שבכל עסקת מקרקעין, כנספח לטופסי המש"ח, יצורף החוזה בו תיאור הממכר יהיה תיק הבניין ותיק הבית המשותף, ככל שקיים, ואשר יסרקו לצד החוזה והדיווח על העסקה. הטוב ביותר הוא שבכל עסקת מקרקעין תיאור הממכר יהיה נספח "שומת מקרקעין" אשר תסרק לצד טופסי המש"ח והחוזה".

אשר אלמלא כן הגולם יקום על יוצרו כדברי המהר"ל מפראג ולטעמי הוא כבר ער.

_____________

1 ע"א 161/79 – שר האוצר נגד הרברט זילברשטין, בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים. 

  ע"א 323/85 – מדינת ישראל נגד אברהם אליהו מזרחי, בבית המשפט העליון בשבתו  כבית משפט לערעורים אזרחיים.

 






כתוב לנו:


"שקיפות המידע ופרסומם באתר רשות המיסים, באופן בו המידע מפורסם כשהמידע חלקי לקוי בלתי מבוקר ומטעה, הוא חרב פיפיות והביא ל"ניפוח" מדומה של מחירי הדירות. במקרה זה שקיפות המידע השיגה תוצאה הפוכה והיא לא הועילה ולא שיכללה את שוק הדירות והזיקה יותר משהועילה"



דירות הפאר של חברת אזורים הגיעו לביהמ"ש


Weekly Review

"סקירה שבועית"

הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית"

קבל חינם את כל המידע והעדכונים ישירות ותהנה מגישה לארכיון הסקירות שלנו - מאגר המידע האולטימטיבי לשמאים,עורכי דין, מהנדסים,חקלאים, קבלנים, משקיעי נדל"ן, חברות ביטוח, פיננסים ועוד...

 


אימייל
שם פרטי
 



 
 
 
 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות: (צפה ב-  תגובות בעמוד זה)
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים