חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - רבעון 3 שנת 2015


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> רבעון 3 שנת 2015
 
רבעון שלישי - 2015
 
 
א.   כללי

ברבעון השלישי של שנת 2015 נצפתה עליה בשיעור של  1.4% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לצד ירידה במספר העסקאות שבוצעו בדירות מגורים, כל זאת לעומת הרבעון שקדם לו.           
בתקופה הנסקרת ירד אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) בשיעור של כ- 1.1%.


רקע ועקרונות הסקירה

במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות, ורמת ההטרוגניות[1] הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לפיכך, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השוֹנוּת ברמת הבניה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות במרבית הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן (שונות בנתון "שטח ממוצע לחדר" וכן גורמי שוליות משמעותיים), אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
נמצא, כי דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים), קיים חסרון מסויים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ-4 חדרים. אולם, לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
 
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם[2] את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 ובתקן שמאות מספר 9.0. לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת), עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס, וכן נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן, כגון נכסים בקומת קרקע, או שכוללים הצמדות, תוספות מיוחדות או שטחים חריגים.
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 4,700 עסקאות לניתוח ב – 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה.
ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:
- בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון השלישי של שנת 2015 ביחס לרבעון הקודם, וכן שינוי שנתי ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
- בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל ישוב (נתון זה מעיד על רמת השונות/הטרוגניות של מחיר הדירות בתוך הישוב עצמו).
 

ב.    ממצאי הסקירה

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השלישי של שנת 2015 נצפתה ברוב הערים עליה במחיר הדירה הממוצע ביחס לרבעון הקודם, ובארבע ערים חלה ירידה.
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדש ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון השלישי לשנת 2015:


הישוב מחיר ממוצע מעוגל לדירת 4 חדרים Q3/2015 השינוי באחוזים מהרבעון הקודם (Q2/2015) השינוי באחוזים מהרבעון המקביל אשתקד   (Q3/2014) סטיית תקן באחוזים Q3/2015
א ב ג ד ה
אילת 1,034,000 4% 6% 19%
אשדוד 1,416,000 4% 8% 17%
אשקלון 1,052,000 5% 13% 20%
באר שבע 1,012,000 4% 19% 21%
הרצליה 2,244,000 3% 13% 12%
חולון 1,654,000 4% 5% 12%
חיפה 1,384,000 3% 8% 22%
ירושלים 1,868,000 -7% -4% 30%
כפר סבא 1,789,000 4% 8% 10%
מודיעין 1,750,000 2% 8% 9%
נתניה 1,559,000 1% 9% 17%
פתח תקוה 1,545,000 1% 4% 14%
ראשל"צ 1,587,000 1% 5% 16%
רחובות 1,399,000 -2% 3% 12%
רמלה 1,130,000 -4% -1% 24%
תל אביב 2,709,000 -2% 0% 33%
ממוצע   1.4% 6%  
 
 
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר. לעניין זה בולט במיוחד נתון השונות של מחירי הדירות בערים הגדולות : תל אביב וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה  אשר מצביעה על הפער שבין אזורי יוקרה לבין אזורים נחותים באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בכפר סבא ומודיעין שאוכלוסייתן בעלת ממאפיינים הומוגניים יחסית .
 
ג.     הסבר למגמות בשינוי המחירים שנצפו

בתקופה הנסקרת ניכרה ירידה חדה במספר העסקאות לצד עליה במחירי הדירות, כל זאת ביחס לרבעון הקודם.
יש להתיחס לנתונים העולים ברבעון הנסקר בזהירות המתבקשת לאור העובדה שרבעון זה אינו משקף התנהגות נורמטיבית מהסיבות הר"מ:
א. יחס לרבעון הקודם (Q2/2015): יש לזכור כי הרבעון הקודם התאפיין בזינוק חריג במספר העסקאות ובשווין (לקראת סוף הרבעון), עקב שינוי במדיניות מיסוי דירות.
כמו כן, הרבעון הנסקר חל בתקופת חגי תשרי, המאופיינת במיעוט עסקאות.
ב. ביחס לרבעון המקביל אשתקד ((Q3/2014 –  יש לזכור כי רבעון זה התנהל בתקופת מבצע צוק איתן, על השלכותיו.
יתכן וצפיית הציבור לתכנית מחיר למשתכן השפיעה על כמות העסקאות ברבעון זה אך טרם ניכר כי השפיעה על רמות המחירים.
מכל מקום נראה כי הרבעון הנסקר מתאפין בחוסר יציבות ובמגמה מעורבת בכל הקשור לשינוי מחירים בישובים שנסקרו.
מלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות נכון לסוף ספטמבר 2015, עומד על כ-  27,300 יח"ד[3].
בחודש ספטמבר 2015 חלה ירידה  בהיקף נטילת משכנתאות (עונתית ברובה) , שעמד על 4.2 מליארדי ₪.[4].
כמו כן, קיימים משתנים נוספים בעלי השפעה: ציפיות לשינויים בשער הריבית הריאלי, (במהלך הרבעון הנסקר שער ריבית בנק ישראל נותר ברמתו -  0.10% )[5], זמינות (ואמון הציבור) לאפיקי השקעה אחרים.
 

ד.    לסיכום

בערים שנסקרו, נצפתה עליה בשיעור של 1.4% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון השלישי של שנת 2015 בהשוואה לרבעון שלפניו.
בשנה החולפת[6], נצפתה עלית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 6%, בערים שנסקרו.





[1] מחירה של דירה מושפע משורה ארוכה של גורמים הקשורים הן למיקומו הגיאוגרפי של הנכס והן למאפייניו הפיזיים (כגון שטח, גיל המבנה, קומה, קיומה של מעלית, נוף וכו') כן פועל עקרון התועלת השולית הפוחתת לחלק מהגורמים.
[2] במרוצת השנים השתנתה הגדרת השטח הרשום בטאבו וגם כיום הוא אינו כולל חלקי דירה שנכללים בהגדרת שטח הדירה המקובלת.
[3] פרסום למ"ס מיום
[4] פרסום בנק ישראל מיום 20/10/2015  
[5] יולי 0.10%, אוגוסט 0.10% , ספטמבר 0.10%
[6] ראה סקירת אגף שומת מקרקעין מיום 23/11/2014






דואר אדום @ כתוב לנו 



Weekly Review

סקירה שבועית

הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית"

קבל חינם את כל המידע והעדכונים ישירות ותהנה מגישה לארכיון הסקירות שלנו - מאגר המידע האולטימטיבי לשמאים,עורכי דין, מהנדסים,חקלאים, קבלנים, משקיעי נדל"ן, חברות ביטוח, פיננסים ועוד...


דוא"ל:
שם:
 
 

 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים