איך קובעים שווי נכס ?

בבסיס הקביעה שלוש גישות שומה אשר ידונו בקצרה בפרק זה אולם זהו המקום לומר להעיר ולהדגיש כי אלו הם רק גישות בסיס ואין בהם די על מנת להקיף את המכלול העצום של מקצוע שמאות המקרקעין בכלל ושיקולים שמאיים בפרט.

גישות אלו מאפשרות גישה לאומדן בסיסי עליו יחולו התאמות ומקדמים רבים אחרים אשר גם את עקרונותיהם הכלליים, ניתן למצוא באתר.

קיימות שלוש גישות לשומת שווי השוק של נכס מקרקעין:

א. גישת ההשוואה (גישת השוק)

 ( Market Approach To Value)

 

 

 

ב. גישת העלות (גישת השווי הפיזי)

 ( Cost Approach To Value)

 

 

 

ג. גישת ההכנסה (גישת היוון ההכנסות)

 ( Income Approach To Value)

 

---

                        חמש שיטות השומה הבריטיות
                  באנגליה מקובלת הבחנה בין חמש שיטות שומה ואלו הן:

 Comparable method (שיטת ההשוואה). משמשת לרוב סוגי הנכסים אשר לגביהם קיים מידע רב על עסקאות קודמות. זהה לגישת ההשוואה (ראו לעיל תחת "שלוש גישות שומה").

 

Investment/income method (שיטת ההכנסה). משמשת בנכסים מניבים אשר מיצרים תזרים מזומנים עתידי מדמי שכירות. בשיטה זו משתמשים בנתונים על דמי השכירות החוזיים עד לסוף תקופת החוזה (מכונים passing income), דמי השכירות המקובלים לנכסים דומים בסביבה (מכונים open market rental value) ושיעור התשואה בנכסים דומים (מכונה equivalent yield). למרות שהטכניקה המשמשת כאן היא של היוון הכנסות, שיטה זו נחשבת לשיטת השוואה, שכן ערכי המשתנים העיקריים נלקחים מנתוני השוק. שיטה זו והשיטה הבאה אחריה מבחינות בין מתודות שונות של גישת היוון ההכנסות (ראו לעיל תחת "שלוש גישות שומה").

 

Accounts/profits method (שיטת הדו"חות הכספיים/היוון הרווחים). שיטה זו משמשת בנכסים מיוחדים, כגון בתי-מלון ובתי-אבות, אשר לגביהם לא קיימים נתוני שכירות. במקום היוון דמי השכירות מהוונים ממוצע תלת-שנתי של הרווח התפעולי, כפי שהוא מופיע בדו"ח הרווח והפסד, לפי שיעור היוון מתאים. בניגוד לשתי השיטות הקודמות, שיטה זו איננה שיטת השוואה, שכן הנתונים הינם ספציפיים לנכס הנישום; בשל כך גם התוצאה המתקבלת איננה שווי שוק (Market Value) אלא שווי בשימוש (Value-in-Use).

  

Development/residual method (שיטת היזמות/השווי השיורי).

 

Contractor's/cost method (שיטת הקבלנים/העלות). משמשת אך ורק עבור נכסים אשר אינם נסחרים בשוק. שתי השיטות האחרונות מבחינות בין מתודות שונות של גישת העלות .

 

• IVSC - International Valuation Standards Committee (הוועדה לתקני שמאות בינלאומיים: חברים בוועדה נציגי איגודי שמאים מ- 41 מדינות ו- 9 משקיפות; ישראל אינה מיוצגת.)
• RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors (התאחדות מקצועות הנדל"ן הבריטי)
• TeGOVA - The European Group of Valuers' Associations (התאחדות איגודי השמאיים האירופיים)

מחקרים וסקרים של השמאי הממשלתי    |   איפה הייתם גרים בלי מגבלות תקציב? בית החלומות הישראלי   |