מה עומד בבסיס הרעיון ? . . . מי שהוא בעל קרקע, והתעשר בעקבות פעולה תכנונית, "ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען" (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 129 (2003) (להלן: עניין נוה)).

"כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו (סעיף 197 לחוק [התכנון והבניה])... כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו" (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1999))

ההשבחה היא ההפרש בין שווי קודם ( לפני התוכנית או ההקלה או האישור לשימוש החורג ) לבין השווי החדש, אחרי (לאחר התוכנית או ההקלה או האישור לשימוש החורג ).הפרש זה הוא ההשבחה הגולמית.

אז.. ..  האם כל תוכנית משביחה מחייבת בתשלום היטל השבחה.. .. ?  

תשובתי היא לא !

 אם כך, אז מדוע מוצא עצמו הנישום מחוייב בהיטל ?

מדוע משוגרת אליו עם מכירת הנכס, כמעט באופן גורף, דרישת תשלום היטל השבחה ?

 התשובה לכך נעוצה אולי במנטליות הכללית במקומותינו ו/או בשיטת "מצליח".

היטל ההשבחה הוא ממוני ולא רעיוני קרי: אם ניתן להוכיח ולהראות, כמו בלא מעט מקרים בהם טיפלנו, כי התכנית המשביחה לא גרמה לבעל הנכס "להתעשר" וכי שווי המכירה כלל לא הושפע מהתכנית המשביחה, כי אז מגיע פטור מלא ממס ההשבחה ואין לחייב את בעל הנכס במס זה.

היטל ההשבחה הוא מס ומי לא יגבנו בשקיקה במקומותינו .. .. .. ?

יש לבדוק בצורה דווקנית מפורשת ברמת המיקרו כל נכס לגופו ולבחון כל תכנית ומידת השפעתה על נכס ספציפי, באם ההשבחה היא גם ממונית ולא רק רעיונית. קרי האם התכנית העלתה את שווי הנכס או לא.

אין די בכך שהתכנית מהווה השבחה רעיונית ומאפשרת הסבת שטחי תעשייה לשטחי מסחר או משרדים או מגורים אלא כעת יש לבחון האם התקיים כאן כלל ההשבחה הממונית לבעל הנכס קרי האם כיסיו של בעל המקרקעין מלאו כעת במטבעות זהב ( או אולי במטבעות כסף.. .. .. ) בעקבות התכנית המשביחה.

רוצים דוגמא ? :

תארו לכם כי אזור התעשייה בשדרות מוכת הקסאמים, יוסב לאזור מסחר משרדים ועסקים. האם נכון להיום ( מרץ 2008 ) עת קסאמים יורדים על העיר, התקבול שיקבל בעליו בעת מכירתו, יביא לידי ביטוי השבחה זו ? אם התשובה על כך היא לא ( והיא לא ) כי אז אין כל מקום לחייבו בהיטל השבחה שכן היטל זה הוא כאמור ממוני ולא רעיוני ©,ביטוי וצמד מילים אותם טבע שמאי הרכוש והמקרקעין חיים אטקין. ®

על חוק השמאי המכריע

ביהמ"ש השלום בת"א: דחה תביעה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לקבלת היטל השבחה מחברת מבטחים