חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - הערכת מצב לסוף שנת 2009


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> הערכת מצב לסוף שנת 2009
 
הערכת מצב לסוף שנת 2009 - והרי התחזית:   
 
 
העלייה במספר רוכשי הדירות להשקעה, לצרכי השכרה, ממתנת את העליות בשוק הנדל"ן למגורים. רכישת דירות להשקעה תמתן את עליות המחירים על ידי כך שתיצור שוק גדול של דיור להשכרה והקטנת הביקוש לדירות. מחירי הדירות לא ירדו. הם ימשיכו לעלות. רק במתינות יותר.
 
 
דוח מנהל ההכנסות שחשף על פני השטח את הנתונים עליהם דיברו כולם, שקבע כי חלק גדול מהרכישות של דירות בוצעו לצרכי השקעה, מביאות אותי להערכה שהעליות בשוק הנדל"ן למגורים יתייצבו כעת.  "קריסה" עליה כ"כ כולם אוהבים לדבר, לא תהיה  וירידת מחירים, הם הרהורי לב ומשאלת לב, לא מעבר לכך.
 
רכישת דירות להשכרה ימתנו את העליות שכן דירות אלו שנרכשו לצרכי השקעה יגדילו את היצע הדירות להשכרה ויצרו את מה שהממשלה לא הצליחה ליצור. דיור להשכרה רחב ובר השגה.
רכישות אלו הגדילו את מלאי הדירות להשכרה,ויצרו בעתיד האטה בביקושים לרכישת דירות מה שימתן במעט את עליית המחירים.
 
נראה שכל תכניות המדינה ליצירת מלאי דירות להשכרה כשלו ולא יצאו אל הפועל וכמו תמיד השוק חזק מכל ניסיון לכוונו על ידי רשות שלטונית חקיקה תקנה או גזירה אחרת.
 
החשש משוק ההון יימשך עוד זמן, וחשש זה ימשיך להסיט כספים משוק ההון התנודתי שנתפס כספקולטיבי ולא יציב בעיני רבים, לשוק הנדל"ן למגורים שנתפס, ובצדק, לשוק יציב מאד.
 
מה שנמצא במשבר קשה ובקריסה הוא שוק הנדל"ן המסחרי
 
דיבורי התקשורת על משבר לכאורה בשוק הנדל"ן למגורים נובעים מחוסר הבנה וידעה בסיסית של רבים מהכתבים אשר (כנראה ) לא יצאו את גבולות מדינת תל אביב מעולם.
 
בכל הארץ הזו, למעט במדינת תל אביב, ניתן למצוא דירות בעלויות מגוחכות ומחיריהם רחוקים מרחק רב מהשווי הראלי שלהן.
בב"ש דירת 3 חדרים: 200 אלף ₪
בקריות דירת 3 חדרים: 300 אלף ₪
בחיפה, דירת 4 חדרים עם נוף לים, 400 אלף ₪
ומה קורה ביתר חלקי הארץ: בדימונה, ירוחם, ק. גת, נתיבות, אופקים, ערד, צפת, טבריה עפולה, חדרה, בית שאן, (כן... יש מקומות כאלה בארץ  )   ובעוד המון ערים בארץ הזו, המחירים משקפים עדיין ערכי קרקע שליליים או כמעט אפסיים.
 
תראו לי כתב נדל"ן אחד שביקר בשנה האחרונה במקומות האלה וחקר שם את מחירי הדירות. אני לא מכיר כזה.
 
אך במצב בו מעצבי החדשות והכתבות יושבים בלב מדינת תל אביב כשספק אם הם בכלל מכירים את ארץ ישראל האמיתית, שגבולותיה מחוץ לחדרה וגדרה ומחפשים "סקופים" אז התוצאה היא שמספרים לנו שבספטמבר הייתה האטה משמעותית ברכישת דירות. מה ששכחו לספר לנו זה שבענף הנדל"ן יש עונתיות, הביקושים הם בין אפריל – אוגוסט ובספטמבר כבר כולם ממוקמים בדירה שרכשו שכן זו תחילת שנת לימודים, הגם שספטמבר השנה היה חודש של חגים ( ראש השנה, כיפור וסוכות ).  לכו ללוח השנה וראו כמה ימי עבודה היו בחודש זה אבל כרגיל... הנתונים הרי לא חשובים.
 
הקיצון הוא מדינת תל אביב, לא יתר חלקי הארץ.לכן ירידת מחירי דירות לא תתרחש. גם לא בין גדרה לחדרה שם הביקושים חזקים וכוח הקניה גדול, שכן שם מרבית שיאני השכר ומקום מושבם של פרנסי הארץ הזו.
 
ועוד כמה מילים על הנדל"ן המסחרי והתרסקותו שכן לאחרונה אנו עדים לרכישות מוזרות של נדל"ן מסחרי בארץ ובעולם של חברות ביטוח.
לא ברור לי מה ומדוע הם עושים זאת הרי מדובר בכספי הפנסיה שלנו.
 
 
 
 
 
דמי השכירות של משרדים בתל אביב צנחו ב־35.7% לעומת אשתקד. כך עולה מסקר השוק התקופתי של ענקית התיווך והייעוץ לשוק הנדל"ן CBRE. הסקר, שמתבסס על נתונים השוואתיים שנאספו מ־400 משרדי תיווך בעולם, ממקם את תל אביב במקום השני בירידת מחירי שכירות המשרדים באירופה ובמזרח התיכון בתקופה שבין יולי 2008 עד יולי 2009.
 
כל אלה לצד התפתחות טכנולוגית מייתרים שטחי משרד ומובילים לצניחת השווי.
קחו לדוגמה את חברת בזק שמוכרת נכסים במאות מליונים עקב השדרוג הטכנולוגי המייתר שטחים עצומים.
 
מי שיכול היום לנהל את עסקיו עם מחשב נייד ומודם סלולארי לא זקוק ולא צריך לשלם 100 ₪ למ"ר לפני הוצאות חשמל ארנונה חנייה מים כיבוד ועוד  והוא יכול לנהל את עסקיו מחדר בביתו ביעילות רבה.
והמסחר האלקטרוני ?
הוא לבדו הוכחה ניצחת ששטחי מסחר מתייתרים שלמיקום העסקים, חשיבות הולכת ופוחתת.
 
הרי המסחר האלקטרוני הולך וגדל, גואה ועולה מיום ליום וכולם כבר למדו לעשות קניות באינטרנט.
חסכון שטחי מסחר יקרים מוזילים את המוצר לצרכן וזו מטרת הצרכנים בסופו של יום.
 
כל בעל עסק וחנות כבר הבין מזמן שכדי לשרוד הוא חייב לפתוח חנות וירטואלית ולהיות נוכח ברשת,  שכן הפדיון מחנות וירטואלית רק עולה מיום ליום ומהחנות הפיזית יורד.
 
ומה הקשר לשווי נכסים ? המסחר האלקטרוני מייתר שטחי מסחר אטרקטיביים ומאפשר לך לנהל עסק מכל חור כמעט ומכל מקום שתרצה.. ..ובלבד שתחסוך דמי שכירות ואחסון.
 
חשיבות המיקום, הולכת ופוחתת, מה שמוריד את הביקוש ואת שווי הנכס.
 
עם בעבר היינו מוכנים לשלם כפול עבור חזית גדולה ברחוב סואן  של רחוב אטרקטיבי במיוחד או להוסיף דמי שכירות עבור פנתיות, עניין זה מתייתר ומאבד חשיבות.
 
הנה דוגמה נפלאה שנחשפתי אליה השבוע, רק בזכות אשתי, שביקשה לרכוש כלי בית.
את הרכישה היא ביצעה מחנות מוכרת וידועה של כהן יצחק - ברשת. ( כתובת החנות http://www.cohenitzhak.com/ ) וזאת לאחר ששמעתי מגרונה קולות צהלה ושמחה על שמצאה את האתר שלהם.
 
לאחר הרכישה, אותה ביצעה זוגתי, די בנדיבות אפשר לומר, ברוכשה פריטים רבים עבורנו, עבור הבת וגם עבור יתר בני המשפחה, נגשנו לאסוף את המוצרים ( כדי לחסוך דמי משלוח..  ... ..)
 
 
לא האמנתי למראה עיני:
 
ממרתף ברחוב ויצמן 134 בכ"ס מתנהל עסק משגשג כ"כ, שנותרתי פעור פה.
 
ממש כמו בסרטי הרי פוטר...
 
פתאום נפתח לך עולם קסום וסודי שמבחוץ לא היית מעלה על דעתך את קיומו.
 
מרתף הומה אדם בזכות ותודות לאתר אינטרנט נפלא המאפשר ביצוע עסקאות ומכירות מוצלחות כ"כ והכל במסחר אלקטרוני מקוון OnLine .
 
 
ואם אתם שואלים לדעתי, כאן הסכנה האמיתית. בקריסת שוק הנדל"ן המסחרי ואנחנו רק בתחילתו של תהליך שיגיע לשיאו בשנים הקרובות ויזעזע את עולם העסקים וההשקעות..
 
  מחירי הדירות עלו ב-18% בשנת 2009 
 
מורגן סטנלי מוכר את חברת הנדל"ן קרסנט ומשאיר את המורים בקליפורנייה בלי פנסייה

שוק המשרדים של תל אביב ספג את אחד משיעורי הירידה הבולטים בעולם בהוצאות אכלוס למשרדים במהלך 2009

שוק הנדל"ן המסחרי הוא הבעיה הגדולה

אחרי פוקס גם קאסטרו מאחדות חנויות

כיצד יראו החיים בעשור הבא ?

רשות ני"ע עושה סדר בהערכות השווי המופרזות

מגרש שלפי ההערכות, אינו שווה יותר מ-180 מיליון נמכר  ב-305 מיליון

גוגל צופה את מותו של המחשב השולחני - תוך שלוש שנים; הטכנולוגייה מייתרת שטחי מסחר ומשרד

 הצומת הראשי של הכפר הגלובלי: איך הפך האינטרנט מרשת מוגבלת עם חיפוש מקרטע לכיכר המרכזית

המשקיעים מאבדים עניין, ומחירי הנדל"ן המסחרי בבריטניה צפויים לרדת ב-2011

 

סקר מחירי דירות 2009 

4 זוגות שרכשו דירה בזמן

הלמ"ס: מחירי דירות יד שנייה בישראל זינקו ב-21% במהלך 2009 

 מחירי הדירות בישראל עלו ב-3% ברבעון הרביעי של 2009 בהשוואה לרבעון השלישי של 2009,

 

העלייה בתוחלת החיים מבטיחה ביקוש קשיח לדירות ולבעיית דיור כלל עולמית


2009- שנת ההמראה
 
תל אביב בשנת 2018

בניגוד להערכות: שכר הדירה בישראל ממשיך לעלות
 

שר השיכון מציף את השוק בקרקעות

הנגיד מעלה את הריבית
יצחקי: זה לא ימנע את עליית המחירים, בטווח הארוך אולי  אפילו להיפך

אטיאס: נוריד את מחירי הדירות

סיכום העשור בנדל"ן


מחפשי הדירות הישראלים מוכנים לשלם עבור דירתם 1.01 מיליון ש' בממוצע - לעומת 810 אלף ש' לפני שנה

ההסתערות על הדירות לא נפסקת גם לא בתחילת שנת 2010

משכנתאות נדל"ן מסחרי יהוו את הסיכון הגדול ביותר לבנקים בארה"ב בשנה הקרובה
 
 

מיקי ורדי: "למינהל אין מספיק קרקעות באזורים המבוקשים במרכז ולכן המחירים לא יירדו"
 



דירות קטנות נמחקו כמעט לגמרי מתמהיל הדירות בפרויקטים חדשים. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בעוד שב-2003 15.3% מהדירות שהוקמו בישראל היו בנות חדר עד שלושה, ברבעון הראשון של 2009 משקלן ירד לכ-10% בלבד


לא הריבית הקפיצה את הנדל"ן

בנובמבר 2009 מחירי הדירות עלו


יש קונים לדירות היוקרה

מגורים מול משרדים.. ..


המחירים יזנקו גם ב-2010

גם ב-2010 יעלו מחירי הדירות


מצב רוכשי הדירות- הגרוע ביותר משנת 2005 !


הדרישה לדירות חדשות ב-2009 - הגבוהה ביותר ב-7 השנים האחרונות


שמאי המקרקעין: "ירידת מחירי הדירות - ישראבלוף של האוצר"



אטיאס לקבלנים: רבותי תרגיעו עם המחירים


זינוק ברכישות דרך האינטרנט
29 מילארד דולר בארה"ב



יתרון הביתיות

מלחמת הקניונים

הדור הבא גדל עם הרשת


הנוער של היום גדל לתוך עולם שסובב את הדסקטופ ואת 'האורקל מגוגל', ושהרחוב בחוץ זניח בו




קרן השקעות בנדל"ן ריט 1, שבשליטת בית ההשקעות אקסלנס, החליטה לנקוט באמצעים משפטיים כנגד חברת הטקסטיל תפרון שנקלעה למצוקה תזרימית, על מנת לגבות את מלוא דמי השכירות שתפרון חייבת לה

עשור של הצטמקות המשרדים

ירידת דמי שכירות במשרדים
 

בועת הנדל"ן המסחרי בארה"ב פוקעת; 3,000 בנקים בסכנה

בזק מוכרת נכסים בהיקף של יותר מ-300 מיליון שקל

מאות אלפי אנשים ברחבי העולם כבר עזבו את העבודה לטובת הג'וב החדש של העולם הווירטואלי - פתיחת חנות ב-Esty

 אזהרת רווח לאפריקה ישראל

 

בניין משרדים יהפוך לבניין מגורים:
קבוצת אביב חתמו  על הסכם לרכישת בניין הפניקס, ברחוב הרכבת 12 בתל אביב בתמורה ל-16 מיליון דולר.


"בתי הקולנוע של פעם" יהפכו והופכים למגדלי מגורים

"מחירי הנדל"ן במודיעין ב-2009 קפצו בין 30% ל- 35%"


ירידה בשווי נדל"ן התחנה המרכזית החדשה בתל אביב
 

מתחמי המסחר הגדולים הם העתיד הקניונים, מתחמי ה"חוצות" למיניהם, מתחמי " ביג"  ודומיהם

הנכסים המסחריים שבזק מוכרת ומשכירה
 

הצטברות ההפסדים מהלוואות לנדל"ן מסחרי ימשיכו להיות בעיה בארה"ב, ובמיוחד בבנקים הקטנים


חדשנות בנדל"ן? דמי השכירות של מפעל תפרון יוצמדו לתוצאות החברה

 היקף העסקות זינק ביותר מ-75% לעומת החודש הקודם. המדד, אשר נפל באוקטובר לשפל של שבע שנים, נמוך כעת ב-29% מרמתו לפני שנה וב-41% מהשיא שרשם באוקטובר 2007

   משרד ראשי - תל אביב והמרכז, רחוב נירים 3 ת"א,  טל': 03-7542873   || מוקד:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים