|
הערכת מצב לסוף שנת 2009 - והרי התחזית:
העלייה במספר רוכשי הדירות להשקעה, לצרכי השכרה, ממתנת את העליות בשוק הנדל"ן למגורים. רכישת דירות להשקעה תמתן את עליות המחירים על ידי כך שתיצור שוק גדול של דיור להשכרה והקטנת הביקוש לדירות. מחירי הדירות לא ירדו. הם ימשיכו לעלות. רק במתינות יותר.
רכישת דירות להשכרה ימתנו את העליות שכן דירות אלו שנרכשו לצרכי השקעה יגדילו את היצע הדירות להשכרה ויצרו את מה שהממשלה לא הצליחה ליצור. דיור להשכרה רחב ובר השגה.
רכישות אלו הגדילו את מלאי הדירות להשכרה,ויצרו בעתיד האטה בביקושים לרכישת דירות מה שימתן במעט את עליית המחירים.
נראה שכל תכניות המדינה ליצירת מלאי דירות להשכרה כשלו ולא יצאו אל הפועל וכמו תמיד השוק חזק מכל ניסיון לכוונו על ידי רשות שלטונית חקיקה תקנה או גזירה אחרת.
החשש משוק ההון יימשך עוד זמן, וחשש זה ימשיך להסיט כספים משוק ההון התנודתי שנתפס כספקולטיבי ולא יציב בעיני רבים, לשוק הנדל"ן למגורים שנתפס, ובצדק, לשוק יציב מאד.
מה שנמצא במשבר קשה ובקריסה הוא שוק הנדל"ן המסחרי
דיבורי התקשורת על משבר לכאורה בשוק הנדל"ן למגורים נובעים מחוסר הבנה וידעה בסיסית של רבים מהכתבים אשר (כנראה ) לא יצאו את גבולות מדינת תל אביב מעולם.
בכל הארץ הזו, למעט במדינת תל אביב, ניתן למצוא דירות בעלויות מגוחכות ומחיריהם רחוקים מרחק רב מהשווי הראלי שלהן.
בב"ש דירת 3 חדרים: 200 אלף ₪
בקריות דירת 3 חדרים: 300 אלף ₪
בחיפה, דירת 4 חדרים עם נוף לים, 400 אלף ₪
ומה קורה ביתר חלקי הארץ: בדימונה, ירוחם, ק. גת, נתיבות, אופקים, ערד, צפת, טבריה עפולה, חדרה, בית שאן, (כן... יש מקומות כאלה בארץ ) ובעוד המון ערים בארץ הזו, המחירים משקפים עדיין ערכי קרקע שליליים או כמעט אפסיים.
תראו לי כתב נדל"ן אחד שביקר בשנה האחרונה במקומות האלה וחקר שם את מחירי הדירות. אני לא מכיר כזה.
אך במצב בו מעצבי החדשות והכתבות יושבים בלב מדינת תל אביב כשספק אם הם בכלל מכירים את ארץ ישראל האמיתית, שגבולותיה מחוץ לחדרה וגדרה ומחפשים "סקופים" אז התוצאה היא שמספרים לנו שבספטמבר הייתה האטה משמעותית ברכישת דירות. מה ששכחו לספר לנו זה שבענף הנדל"ן יש עונתיות, הביקושים הם בין אפריל – אוגוסט ובספטמבר כבר כולם ממוקמים בדירה שרכשו שכן זו תחילת שנת לימודים, הגם שספטמבר השנה היה חודש של חגים ( ראש השנה, כיפור וסוכות ). לכו ללוח השנה וראו כמה ימי עבודה היו בחודש זה אבל כרגיל... הנתונים הרי לא חשובים.
הקיצון הוא מדינת תל אביב, לא יתר חלקי הארץ.לכן ירידת מחירי דירות לא תתרחש. גם לא בין גדרה לחדרה שם הביקושים חזקים וכוח הקניה גדול, שכן שם מרבית שיאני השכר ומקום מושבם של פרנסי הארץ הזו.
ועוד כמה מילים על הנדל"ן המסחרי והתרסקותו שכן לאחרונה אנו עדים לרכישות מוזרות של נדל"ן מסחרי בארץ ובעולם של חברות ביטוח.
לא ברור לי מה ומדוע הם עושים זאת הרי מדובר בכספי הפנסיה שלנו.
כל אלה לצד התפתחות טכנולוגית מייתרים שטחי משרד ומובילים לצניחת השווי.
קחו לדוגמה את חברת בזק שמוכרת נכסים במאות מליונים עקב השדרוג הטכנולוגי המייתר שטחים עצומים.
מי שיכול היום לנהל את עסקיו עם מחשב נייד ומודם סלולארי לא זקוק ולא צריך לשלם 100 ₪ למ"ר לפני הוצאות חשמל ארנונה חנייה מים כיבוד ועוד והוא יכול לנהל את עסקיו מחדר בביתו ביעילות רבה.
והמסחר האלקטרוני ?
הוא לבדו הוכחה ניצחת ששטחי מסחר מתייתרים שלמיקום העסקים, חשיבות הולכת ופוחתת.
הרי המסחר האלקטרוני הולך וגדל, גואה ועולה מיום ליום וכולם כבר למדו לעשות קניות באינטרנט.
חסכון שטחי מסחר יקרים מוזילים את המוצר לצרכן וזו מטרת הצרכנים בסופו של יום.
כל בעל עסק וחנות כבר הבין מזמן שכדי לשרוד הוא חייב לפתוח חנות וירטואלית ולהיות נוכח ברשת, שכן הפדיון מחנות וירטואלית רק עולה מיום ליום ומהחנות הפיזית יורד.
ומה הקשר לשווי נכסים ? המסחר האלקטרוני מייתר שטחי מסחר אטרקטיביים ומאפשר לך לנהל עסק מכל חור כמעט ומכל מקום שתרצה.. ..ובלבד שתחסוך דמי שכירות ואחסון.
חשיבות המיקום, הולכת ופוחתת, מה שמוריד את הביקוש ואת שווי הנכס.
עם בעבר היינו מוכנים לשלם כפול עבור חזית גדולה ברחוב סואן של רחוב אטרקטיבי במיוחד או להוסיף דמי שכירות עבור פנתיות, עניין זה מתייתר ומאבד חשיבות.
הנה דוגמה נפלאה שנחשפתי אליה השבוע, רק בזכות אשתי, שביקשה לרכוש כלי בית.
את הרכישה היא ביצעה מחנות מוכרת וידועה של כהן יצחק - ברשת. ( כתובת החנות http://www.cohenitzhak.com/ ) וזאת לאחר ששמעתי מגרונה קולות צהלה ושמחה על שמצאה את האתר שלהם.
לאחר הרכישה, אותה ביצעה זוגתי, די בנדיבות אפשר לומר, ברוכשה פריטים רבים עבורנו, עבור הבת וגם עבור יתר בני המשפחה, נגשנו לאסוף את המוצרים ( כדי לחסוך דמי משלוח.. ... ..)
לא האמנתי למראה עיני:
ממרתף ברחוב ויצמן 134 בכ"ס מתנהל עסק משגשג כ"כ, שנותרתי פעור פה.
ממש כמו בסרטי הרי פוטר...
פתאום נפתח לך עולם קסום וסודי שמבחוץ לא היית מעלה על דעתך את קיומו.
מרתף הומה אדם בזכות ותודות לאתר אינטרנט נפלא המאפשר ביצוע עסקאות ומכירות מוצלחות כ"כ והכל במסחר אלקטרוני מקוון OnLine .
ואם אתם שואלים לדעתי, כאן הסכנה האמיתית. בקריסת שוק הנדל"ן המסחרי ואנחנו רק בתחילתו של תהליך שיגיע לשיאו בשנים הקרובות ויזעזע את עולם העסקים וההשקעות..
|
.jpg?id=3374818){kind=small}
