חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - כיצד לבטח דירה מפוצלת


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> כיצד לבטח דירה מפוצלת
 
מבצע : 2  במחיר אחת !
 
פיצול דירות - לבטח שתי דירות ( ולעיתים גם שלוש ) במחיר של אחת
 
על תופעת פיצול הדירות והשפעתה הכלכלית השלילית על המשק, הרשויות המקומיות הניזוקות, מחירי השכירות, הפגיעה בשווי הנכסים,  ועל המפסידים הרבים,  כתבנו רבות באתרנו. ( קרא עוד- לחץ כאן
 
היחיד שמרוויח הוא בעל הנכס שמשלש את הכנסתו והוצאותיו לא גדלות.
 
אפילו ההוצאה על הביטוח היא במחירי מבצע והמפסידה היא חברת הביטוח.
 
הכיצד ?
 
ההפסד הכספי והכלכלי הנגרם לחברות הביטוח הוא כתוצאה מכך שבמחיר ביטוח דירה אחת אפשר לבטח שתים ושלוש דירות ( מפוצלות )  ואיש .. .. לא חושב על ההפסד הכספי, על הסיכון שגדל ועל העובדה שיש לערוך לכל דירה פוליסה נפרדת או לפחות להגדיר באותה פוליסה את קיומם של 3 הדירות ולחשב את הפרמיה בהתאם לסיכון שגדל לשתיים או שלוש דירות על ידי הפעלת מקדם מתאים.
 
חזות הכול זה  " עלות בנייה למ"ר " ? .. .. ..    ממש לא !
 
גם הסיסמה הזו של " 1,000$ למ"ר היא שגויה" בטח כשעלויות הבנייה זינקו ונושקות לסכומים של 5,000-6,000 ש"ח למ"ר במקומות רבים.
 
אגרות הבניה, עלויות התכנון, הפיקוח, והוצאות הרישוי לבדם הם בטווח של 200-400$ למ"ר והכול בהתאם למיקום הגיאוגראפי שכן יש רשויות מקומיות שאגרות הבנייה שם מרקיעות שחקים ומגיעות לבד לסכומים של 600 ₪ למ"ר ויותר שלא לדבר על עליית עלויות הבנייה החדשה והתאמתה לתקינה ורגולצייה עכשוית.
 
בורות וחוסר ידיעה עולים כסף.
חברות הביטוח מצטיינות בחיסכון הקטן הגורם להן לכאורה הפסדי עתק.
 
בעידן בו פנסיות הביטוח שלנו בידי חברות הביטוח, שומה עלינו לדרוש מהם ידע ומקצוענות גם בתחום האלמנטארי שאינו מוסדר, אינו מוגדר, ודאי לא סטטוטורית, וכל אדם רשאי לעסוק במקצוע "שמאות הביטוח" ומדוע ?
 
אולי בגלל הגישה האדברסרית של ברור ויישוב התביעות הנהוגה היום.
 
בגישה האינקוויזיטורית- היה הדבר לובש צורה אחרת לגמרי. מקצועית הרבה יותר.
 
אולי קהלי היעד , אולי היעדר רגולציה.
מי יודע.. ..
אולי סקירה זו  תהיה עוד  "קריאת השכמה" למפקח על הביטוח לפעול סוף סוף בעניין ואולי לא. אבל סטינו מהנושא.
 
הידעת:
 
אפילו דירת לופט באזור תעשייה שנמכרה תיחשב כדירה לצורך מס שבח ולפטור כדירה מזכה,  שכן המבחן הוא מבחן השימוש בפועל.
 
כלומר המחוקק במגוון מקומות הבחין במבחן השימוש ורואה בדירה מפוצלת שנימכרה , כאילו היו שתי דירות. וחברת הביטוח? למה היא מסכימה לבטח שתי דירות ( דירה מפוצלת ) כאילו היו אחת?
 
"אנחנו לא רשות המיסים" . זו תשובתך ?.. ..
 
האומנם ? ומה עם הסיכון שהוכפל או שולש כי כעת בדירה יש 2 או 3 מטבחים ואלו כידוע עשויים להינזק בעת בישול או טיגון !?
 
מדוע אם כך בעת עריכת הביטוח או בעת קרות שריפה בדירה מפוצלת אין לחשב ביטוח חסר או אפילו להתייחס רק לדירה אחת ככזו שבוטחה ?
 
גם אם סכום הביטוח נכון במכפלת שטח ועלות בנייה יש להפעיל לדעתי מקדם סיכון ולהפחית מהפיצוי !

 
וכמה מיליונים שולמו עד היום כאילו דבר לא אירע ? .. .. אבל, מה זה חשוב ?
מה שלא יודעים לא כואב.. .. .
 
מסמך זה יעיר את עיני העוסקים בענף לסוגיה חשובה וחשוכה זו של פיצול הדירות בהקשר הביטוחי כמקור פרמיה לחברות והסוכנים ובמטרה לכמת את הסיכון טוב יותר.
 
כבר כתבתי על היצירתיות המוגבלת של חברות הביטוח המעתיקות אחת מרעותה "חידושים" אפילו הם אינם הולמים, כאלה הגורמים לכאורה להפסד כספי ( ראה נוהל "סילוק אקספרס" או "סילוק מהיר" - היצירתיות הגדולה באה לידי ביטוי רק בשינוי השם )
 
שומה על העוסקים בענף לחדש ולהתחדש ולהתאים את המוצרים לרוח הזמן אשר אלמלא כן הם יחלפו עם הרוח.. ..
 
 
דירה
"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה
 
"דירת מגורים" - דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה                                                                          חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג – 1963
 
 
 על התופעה:
 
 
פיצול דירות הנה תופעה ש"איל נדלן" מתחיל ומקומי, כזה שהחליט לקצור לו הכנסה קבועה מדירה שהוא משכיר, עת רוכש לו דירה בבניין מגורים, לצרכי השקעה. כבר בעת רכישת הדירה עולה במוחו הרעיון שניתן להפוך את הדירה לשתי יחידות דיור נפרדות ולעיתים אף לשלוש דירות ובשיפוץ בסיסי מוסבת הדירה שהייתה בעבר דירת מגורים יחידה לדירה בעלת 2 או 3 יחידות דיור נפרדות וככזו בכל אחת חדר שרותים וחדר רחצה, מטבח וחדר שינה.
 
הבוננזה בשוק הדיור יצרה המונים שעושים זאת.
זה קורה בכל הארץ.
 
רבים שאינם משקיעי נדל"ן רכשו דירה להשכרה ועשו זאת אפילו מבלי שהיו מודעים לעובדה כי פיצול הדירות הנה עבריה על החוק.
 
תופעת פיצול הדירות גורמת הפסד כספי ניכר לכולם למעט, לבעל הנכס. זה, משלשל לכיסו רווחים נאים ומכפיל את הכנסותיו ולעיתים אף משלש אותם. ( קוצר שכר דירה של 3 דירות מדירה אחת )
 
דיירי הבניין נפגעים היות והצפיפות עלתה והמשמעות היא ירידה באיכות החיים, מצוקת חנייה, כמות זבל גדולה, רעש רב יותר, התור למעלית התארך, חשבון החשמל בחדר המדרדגות של כלל הבניין עלה, הבלאי עלה, רמת הניקיון ירדה ועוד הפרעות שונות ומשונות שהם פועל יוצא מכמות דיירים גדולה יותר.
 
הרשויות ניזוקות אף הן היות והן מספקות את השירותים המוניציפאליים לאותו בניין, בפחות כסף והכנסות הרשות ממיסים, נפגעות.
 
נוסיף לכך את העובדה שהמשקל העירוני מופר ( זהו מקצוע בפני עצמו – תכנון עיר )
 
צפיפות הדיור פוגעת בכל בעל נכס אשר בבניין שלו נעשה פיצול דירות על ידי בעל נכס שרכש דירה בבנין לצרכי השקעה והסב אותה למספר יחידות דיור.
צפיפות מוגדרת כמספר יחידות דיור לתא שטח.
 
צפיפות דיור הנה גורם המשפיע על שווי דירות. לא דומה שווי שתי דירות שכנות הזהות בכל הפרמטרים למעט שהאחת בבניין עם 6 דיירים והשנייה בבניין צמוד עם 18 דיירים.
 
כפועל יוצא מכך גם תופעת פיצול הדירות מורידה את שווי יתר הדירות בבניין.
 
תופעה זו הופכת שכיחה יותר ויותר והרשויות החלו באחרונה לפעול למיגור התופעה.
 
אמנם נכון הוא שפיצול דירות מגורים מגדיל את התשואה אך תופעה זו איננה חוקית בעליל וכולם נפגעים ממנה- פגיעה כספית של ממש !
 
מספר החלטות שהתקבלו בעניין יביאו לאכיפה הדוקה יותר ולדרישת בעלי הנכסים שפיצלו דירות מגורים להשיב את המצב לקדמותו.
 
רק לאחרונה ניתן פסק דין כנגד מפצל שישלם קנסות כבדים. עריית גבעתיים מקדמת בברכה מלשינון והרשויות מאסו בתופעה.
 
גם חברות הביטוח מבטחות דירה אחת כשבפועל היא 3 דירות.
 
 " אז מה ? הרי ביטחתי 100 מ"ר ותחשיב הפרמיה היה בהתאם ?
 
ומה עם מקדם הסיכון שגדל? היכן הוא בתחשיבים?
 
הסיכון:
 
האם הסיכון להתרחשותו של נזק גובר בעת פיצולה של דירה ?
 
כן.
 
עומס חשמל למשל או ריבוי דיירים או כפל מערכות של מוצרי חשמל הם בהחלט מכפיל סיכון או כזה המגדיל את הסיכון מעבר לאחד קרי הסיכון יוכפל בספרה הגדולה מאחת והמשמעות היא שהסיכון גדל.
 
ומה בהקשר עם כפילות מערכות אינסטלציה ?
האם אלו לא מגדילים את סיכון ההצפה ונזקי המים ? ולא רק לנכס המבוטח עצמו אלא גם לצד ג' ?
 
לית מאן דה פליג כי הסיכון גדל ולכן, עלות הבנייה למ"ר אינה חזות הכול.
 
 כיצד לחשב את פרמיית הביטוח או לחשב את הנזק בעת אירוע ?
 
הגדרת מספר יחידות וקביעת שיעור הפרמיה:
 
לכל יחידת דיור בסיסית יש לייחס מכפיל סיכון של 1.3 את תחשיב הנזק יש לחשב בהתאם.
 
לא דומה בניית 3 חדרי מטבח בדירה מפוצלת למטבח בודד בדירה אחת.
 
לשקם נזק אש דירה מפוצלת, עולה יותר ולפיכך יש להביא עניין זה בחשבון הנזק ולהחיל על התחשיבים תחשיב ביטוח חסר בהתאם.

פיצל דירה ונקנס במאות אלפי ש"ח   |  
  מסלול הייסורים של מפצל הדירות   |   עבירה פלילית חמורה או הליך ארוך, מייגע ולא כדאי מבחינה כלכלית - אלו שתי האופציות העומדות כיום בפני מפצלי הדירות בישראל.   |   "כלכליסט" פנה לעורכי דין המתמחים בתחום ובדק מה צפוי למי שיבחר לפצל דירה במסלול החוקי   |     מחיר המסלול החוקי של פיצול דירה: חמש שנים ומאות אלפי שקלים   |   
 

+ הוסף תגובה חדשה
תגובות: (צפה ב-  תגובות בעמוד זה)
Loading בטעינה...
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים