חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - מקדמי שווי נדל"ן


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> מקדמי שווי נדל"ן
מקדמי שווי נדל"ן          
 

תחשיבים שמאיים, בהם מוענקים משקולות שונות נקראים "מקדמים"  

 המתכון לשווי דירה גבוה

 "לשווק נדל"ן - זה לשווק דרך חיים"

 מה בדיוק מניע אותנו להתנהגות נדל"נית מסוימת? 
 


 מתמטיקת ערים

אטיאס: "מי שרוצה לגור בת"א שישלם מחירים מופקעים - יש פתרונות אחרים" 
 

מהו ייעוד הקרקע ? שאלה ראשונה במעלה. מהו ייעד הנכס ? מגורים ? מסחר ותעסוקה? תעשייה ? מלונאות ?  סירטוןן הדגמה

מהו השימוש הטוב והיעיל ?

H.B.U

High  Best  Use

עיריית תל אביב מסרה מידע שגוי - ותפצה את היזמים


מהו השימוש המיטבי בנכס הממצה את מלוא פוטנציאל השימוש שבו ?

הוילה של פנינה: במקום וילה 6 דירות

באותו רחוב - אבל השני שווה יותר

מהמרים על הפשרות 
 
ת"א ונתניה ישלמו עשרות מ' כדי לבנות לגובה

שינוי ייעוד

בחברה טובה: להיקבר ליד צדיקים בצפת



תוחלת החיים

מוסד הנישואים 

מה חייבים לבדוק לבד לפני שקונים דירה ?
 

מהצד השני של הכביש: אזורים זהים, מחירים שונים

פרשנות: שורש הבעיה הוא בנתונים

העדפות המגורים של הסטודנטים: 50% יגורו אצל אמא ואבא בבית

שוק ההשכרות לסטודנטים מתעורר

ארמון בשוק הפשפשים

כמה שווה חירבה ביפו?


מה הופך פרויקט נדל"ן למוצלח

ישראל במקום ה-15 במדד איכות החיים 


מצוקת דיור ? מחסור בקרקע ? פויוהיטו מוריה, מטוקיו, מגדיר מחדש כיצד צריכה דירה קטנה להראות
לקריאה וצפייה לחץ כאן

מחירי הדירות בתל אביב גבוהים הרבה יותר משאר הערים הגדולות בישראל

מצוקת הדיור אשר מאפיינת את מרכז הארץ מגיעה לנגב.  תמונת מצב עדכנית על הביקוש וההיצע של דיור בנגב. קרא עוד

תוחלת החיים

רווקות וחיי נישואים

יש לך פצצה בחצר ביתך

מיקום, מיקום, מיקום - ועוד כמה דברים



 

 

על גורם השווי מספר אחד, "מיקום" דנתי בפרק קודם.

עצה מס' 350 בסיפרו הנפלא של ג'קסון בראון "עצות טובות לחיים טובים", מדברת בעדה, יותר מכל:

"לזכור את שלושת המרכיבים החשובים ביותר שיש לבחון כשעומדים לקנות בית או דירה: מיקום,מיקום ומיקום" 

משום כך, אני פוטר עצמי מלדון בסוגיית המיקום, שהיא כאמור הגורם הדומיננטי והבסיסי ביותר בעניין שווי נדל"ן לסוגיו.

מהם גורמי השווי הנוספים האחרים, וכיצד אלו עשויים להשפיע, אם בכלל על שוויו של נכסי מקרקעין בסביבה דומה.

כלל ידוע במקרקעין הוא כי שני נכסים באותו מקום יתאפיינו באיפיונים שונים והטרוגניות היא בבסיס הבדלי השווי בין שני נכסים סמוכים.

מקדמי השווי הם אותם מכפלות (מס' גדול מ-1 או מספר הקטן מ-1 ) שכופלים בשווי הבסיסי או בנתון ההשוואה והם מעלים או מורידים את שווי הנכס והכל בהתאם לעניין.

לדוגמא: אם דירה עם חנייה פרטית נמכרה בשווי 100 אלף דולר ודירה הסמוכה לה, בעלת נתונים זהים לחלוטין אך ללא חניה פרטית עומדת למכירה כי אז מקדם היעדר החניה, לצורך הדוגמא יהיה 0.8 קרי מחירה של הדירה יהיה:

  80,000 $ = 0.8 * 100,000 $

גודל המקדם, כמו גם מאפייני מקדמי השווי השונים, ניקבע על ידי  שמאי מקרקעין, אולם עניין זה אינו פשוט ואינו "מתמטי" וגם אנו השמאים זויכם ללא מעט ביקורת בגין צורותחישוב ותחשיבים שונים שאנו עורכים.

הארץ Online: אין דרך אובייקטיווית לקבוע את מחיר הפנטהאוס. השיטות הטכניות של השמאים לא מוכיחות את עצמן מול החוויה הרגשית שמלווה את הרצון להשיג את הדירה היקרה והאיכותית ביותר במגדל

TheMarker: התפלגות הפרמטרים הקובעים שווי דירה

גילגולה של דירה שנמכרה ונרכשה וחוזר חלילה, החל משנת 1997 ועד שנת 2008 

גילגולה של דירה בבלוק ישן.. .. שנים מתגרשים והשלישי מרוויח

הוד השרון: גן האירועים ממרר את חייהם של תושבי השכונה היוקרתית

הכל או כלום: איך לקנות קרקע חקלאית ולצאת מזה בשלום    |    קרקע על הירח     |   

להזרים דירות כמו מים

השוק מבצע תיקון חד כלפי מעלה במחירים לעבר הרמה המקורית שאליה צפוי היה להגיע בכל מקרה

צחי לנדאו: "חברות בנייה הציעו משכורת של 9,000 שקל לחודש וכרטיסי טיסה - והישראלים לא באים"

בית כנסת, בית ספר, תחנת אוטובוס, סופרמרקט, חזית או עורף  ועוד גורמים משפיעים

קרל מרקס: האיש שהכלכלנים לא אוהבים

10 הרחובות היקרים ביותר בעולם

דרוג מגורים בישראל

איך יודעים שהבניין חולה ?

הדירה היקרה בעולם: קונה מסתורי רכש פנטהאוס בלונדון המשקיף להייד פארק ב-220 מיליון דולר

רוצה לדעת כמה אתה שווה ? האם אתה נדלניסט אמיתי ? בוא לשחק ב -  מונופול דיגיטלי

שר השיכון: בתוך חודשים - נתונים אחידים על שוק הדירות

עד גרגיר החול האחרון: הבנייה בחופים פוגעת בנוף והורסת את הטבע

דוח צפיפות בבתי הספר בארץ

מחשבון שכ"ד אגודת הסטודנטים בב"ש

ראשונים בעוני: "יש צורך להגדיל את ההשתתפות בשוק העבודה"

מהבטון האפור של דימונה ועד בנייני השיש של ראשון: גלגולי אדריכלות הארץ בתמונות

מחיר הוא עניין של גיאוגרפיה וטופוגרפיה. מחירה של ביצה או של מנת פלאפל או של כל מוצר אחר, שונה ממקום למקום מעיר לעיר. משרד החקלאות מאשר: הירקות והפירות הזולים ביותר הן בשוק

 

ומה קורה בעולם ? Global Property Guide  

 
קרקע ספקולטיבית וקרקע חקלאית  | פ"ת : אם שינוי הייעוד יאושר- תוקם שכונת וילות חדשה  |  במקום ביתה של רוזנבלום: קומפלקס ב-35 מיליון שקל  |  

הביקוש: התחלות הבנייה ופילוח דירות לפי מספר חדרים (3,4,5 )

הם מבלים את רוב זמנם בלישכתם שבבניין העירייה, אבל בסוף היום הם עושים את כל הדרך עייפים, ובעיקר מרוצים, אל ביתם הפרטי. במסגרת פרוייקט מיוחד הצצנו אל בתיהם של חלק מראשי הערים קרא עוד


תמורת איזו הנחה תהיו מוכנים לגור ליד כביש סואן, בית ספר, בקומה גבוהה ללא מעלית או סתם ליד קו מתח גבוה? קרא עוד

 עשרות שכונות במיקום מעולה ועם פוטנציאל גדול אינן מצליחות להתרומם   |   כשיש כושר לא צריך עושר  |  גיבורי דירה להשכיר  |  כך היתה ישראל על הנייר: הושק ארכיון לאדריכלות   |    פסקי הדין ובתי המשפט משפיעים על השווי   בית המשפט והבית שלנו   |   נדל"ן בבית המשפט: פסקי דין שהשפיעו על השוק   |   המינהל חוזר לשווק קרקעות בלתי מתוכננות - כולל בבסיסי צה"ל   |   אור ירוק לאיקאה בצפון: נדחה ערר סוחרים בקריית אתא נגד הקמת הסניף   |   מחירי הדלק מתדלקים את מחירי הדירות במרכז והורגים את הפריפריה   |   סוג הבנייה-כאן גרים בזול   |   דירה שגדלה עם המשפחה   |   באיזו מדינה נמצא הרחוב היקר בעולם?   |   איפה לא תרצו לגור: מפת המפעלים המסוכנים של ישראל   |   איך מצליחים המשקיעים המתוחכמים להשיג תשואות גבוהות בעסקות נדל"ן בסיכון גבוה?  |   כך תשיגו תשואה גבוהה מהשקעה בנדל"ן גם כשהמחירים בשמיים   |   העתיד הקודר של שוק הנדל"ן העולמי  |   מחקר בינלאומי מציג את מפת הנדל"ן העולמי בשנת 2020  |  מחקרם של לריסה פליישמן ויורי גובמן מהאוניברסיטה העברית  |  גם ההתעסקות התקשורתית סביב סוגיית הנדל"ן משפיעה על הלכי הרוח ומשפיעה על המחירים   |  למה המרכז יקר ? כי ב-60% משטח ישראל ישנו מחסור חמור במיטות אשפוז וברופאים; אז מה הפלא שבנגב מתים יותר מבמרכז?  |  בתים רדופים  |   בניינים שיועדו להיות דבר אחד - והפכו לדבר אחר לגמרי   |   גאבל דרוז-שטח הפקר   |   

 

 

 


  

 





 


 

   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים