עסק חי הוא מושג ואופן חישוב שווי נכס, כאשר השווי הנדלני, הקפיטלי של המקרקעין,  מושפע מהפעילות העסקית המתבצעת בו ופעילות זו למעשה היא הקובעת את שווי הנדל"ן

 תחנת תדלוק היא דוגמה קלאסית לכך.

גישת העסק החי היא גישה נוספת לעריכת תחשיב שווי נדל"ני של נכס כאשר השווי הנדל"ני והקפיטלי של נכס המקרקעין מושפע ישירות מהפעילות העסקית המתבצעת בו.

"עסק חי" הוא מושג וצורת תחשיב המאפשרת להעריך סוגי נכסים מניבים כדוגמת תחנת תדלוק, בית מלון, בית אבות ונכסים אחרים בעלי אופי עסקי מיוחד שהפעילות העסקית בהם והתועלת הכלכלית שהם מניבים הם למעשה הקובעים את שוויו של הנכס הנדל"ני כך שהשפעת הפעילות העסקית המתנהלת במקרקעין משפיעה באופן חד חד ערכי על השווי הקפיטלי של המקרקעין.

אך לא רק תחנת תדלוק.

גם בית מלון או בית אבות או מרכז מסחרי כמו קניון , ששוויו נגזר משכר הדירה המשולם שבד"כ הוא אחוז מתקבולי העסקים הפועלים בו.

גם שוויו של קניון או מרכז מסחרי אחר דוגמת "חוצות" או ביג" מושפע מהפעילות העסקית המתנהלת בו הכוללת את מספר חנויות העוגן, תקבולי שכר הדירה, רווחי העקים הפועלים בו ועוד. כשהרווחים יורדים יורד גם שווי הקניון. קניון ארנה בהרצליה הוא דוגמה לכך

כדי לפשט את הדברים בואו ניקח לדוגמה תחנת תדלוק.

שתי תחנות זהות בשטחן, במספר המשאבות ובמבנים האחרים כמו משרד, חנות או מסעדה, שתיהן פעילות אותן שעות. באחת, כמות הדלקים הנמכרת כפולה מרעותה . האם שוויה  התחנה יושפע מכך ? התשובה היא כן. שוויה של  תחנת התדלוק מושפע ישירות מהפעילות העסקית המתבצעת בו וככל שהרווח התפעולי גדול יותר גדל גם השווי הקפיטלי של התחנה.

כך הוא גם בכל הקשור לבית אבות לבית מלון או לחניון רכב.

דוגמאות לאופן עריכת התחשיבים לתחנות תדלוק, בתי מלון, בית אבות או חניון ניתן להוריד מקטגוריית "לימודים".

 

מריחת שווי בעיר המלכים? התוצאות מידרדרות - השווי נותר גבוה >  הדוחות לא אטרקציה: עיר המלכים  הפסידה 15 מיליון שקל
 
בתי מלון-ענף רגיש

   

קישורים אחרים.. ..

עסק חי או עסק מת ?

לחם ארז למכירה: נאמן הרשת מבקש לפרסם מכרז

חדר בבית מלון באילת שווה 420,000 ש"ח  ( משקף רווח תפעולי של כ-140 ש"ח ליום לחדר )

113,000 ש"ח זהו השווי של מקום חנייה במגרש החניה בחניון ויצמן בתל אביב ( משקף רווח תפעולי של כ-32 ש"ח ליום למקום חניה )

חדר במלון שרתון מוריה באילת שווה 435,384 ש"ח שהם כ-145 ש"ח רווח תפעולי ליום

קניון גבעתיים נמכר ב-795 מליון ש"ח

5,000 ש"ח למ"ר / חודש הם דמי שכירות של .... קיוסק ! לכתבה המצולמת לחץ כאן

שבויים של הקניונים- המרכזים המסחריים השכונתיים לא מצליחים לחדש את ימיהם

כשהרווחים יורדים יורד גם השווי

אלרן נדל"ן תשכיר את עיר המלכים באילת למלונות פתאל תמורת 4 מיליון שקל בשנה

דמי השכירות לקרקע שעליה קיים היתר לתחנת דלק נעים בין 30 ל־250 אלף שקל בחודש

ריט 1 רכשה 50% מבניין בנשר תמורת 61 מיליון שקלהנכס, המכיל בית חולים סיעודי, נרכש מיזם הנדל"ן משה בר יהודה, ומשתרע על שטח של 18 אלף מ"ר

בית האבות "בית טובי העיר" בירושלים נמכר לקבוצת PAI ב 80 מליון ש"ח

1,000 מקומות חניה בלב תל אביב: חניון גבעון יוקם בתוך שנתיים בעלות של כ-144 מיליון שקל  |  "עסק חי" או עסק מת? כשלשווי הנדל"ן יש קשר הדוק עם הפעילות והתוצאות העסקיות  |