חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - ענף הנדל"ן למגורים-סיכום רבעון שני 2013 , משרד האוצר | 12.9.2013


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> ענף הנדל"ן למגורים-סיכום רבעון שני 2013 , משרד האוצר | 12.9.2013
 

 
 
ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון שני 2013
 
עיקרי הממצאים:
 
·         ברבעון השני של 2013 נרכשו כ- 32,000, הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו).
·        את הגידול בעסקאות ברבעון הובילו הזוגות הצעירים, עם עליה של 30%, לאחר שני רבעונים רצופים של ירידות. גידול זה הושפע בין היתר משיווק מוגבר של קרקעות בישובים קציר-חריש ובית"ר-עילית.

  • מתן "מענק ירושלים" לרוכשי דירה ראשונה בעיר מצא ביטוי בגידול חד של 40% ברכישות הזוגות הצעירים באזור. הגידול במספר העסקאות בעיר ירושלים עצמה התרכז בפלח השוק של דירות יד שניה, כאשר במקביל נרשמה ירידה ברמות השכר של רוכשי דירות אלו בהשוואה לאוכלוסייה ברבעון הקודם.
  • ברכישת דירות ע"י משקיעים נרשם גידול של 20% ברבעון השני, שמחק את הירידה החדה שנרשמה ברבעון הקודם. יחד עם זאת, משקל המשקיעים בסך העסקאות הוסיף לרדת, לרמתו הנמוכה ביותר מאז 2003. מכירת דירות ע"י משקיעים רשמה גידול חד יותר, של 33%, בהשוואה לרבעון הקודם.
  • באזור ת"א ניכרת ירידה חדה במשקל המשקיעים ברכישת דירות חדשות. מאז רמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2010, אז עמד משקלם על 62% ירד שיעור זה ל‑38% בלבד ברבעון השני של 2013. במקביל, נרשמה ירידה ניכרת ברמות המחירים של הדירות החדשות הנרכשות ע"י משקיעים. ניתן להניח כי תרמו לכך הן הכבדת המיסוי על דירות להשקעה והן החמרת תנאי המימון לדירות אלו.
  • רכישת דירות יד שניה רשמה גידול של 23% ברבעון השני, לאחר ירידה של 13% ברבעון הקודם אשר קטעה רצף עליות של ארבעה רבעונים. בכך הגיעה רמת מכירת דירות יד שניה לרמתה הגבוהה ביותר מאז תחילת העשור הקודם.
  • השכר החציוני של משק בית שרכש דירה יד שניה ברבעון השני עמד על כ- 11.200 ₪ (ברוטו, לחודש), בדומה לרמתו ברבעון הקודם. בהנחה שהשכר מהווה אומד להון העצמי נמצא כי חלה ירידה במינוף של הרוכשים, ירידה הבולטת במיוחד באזור ת"א.
  • רכישת דירות חדשות רשמה עליה של 30% ברבעון השני, והגיעה בכך לרמתה הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2010. על רקע גידול זה בולט אזור רחובות עם עליה מתונה במכירות, בהמשך לירידה חדה ברבעון הקודם. יתכן ובאזור זה, אשר רשם עליה חדה ברמות המחירים של דירות חדשות (יתכן גם כתוצאה משינוי בתמהיל הדירות), הגבלות המימון של בנק ישראל מחודש אוקטובר האחרון אפקטיביות יותר.
 
ברבעון השני של 2013 נרכשו כ-32,000 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת העשור הקודם.
 
ברבעון השני של 2013 נרשמה עליה מחודשת במספר העסקאות, לאחר ירידה של 11% ברבעון הקודם אשר קטעה רצף עליות של ארבעה רבעונים. הגידול החד, בשיעור של 24%, הביא לכך שלראשונה מאז תחילת העשור הקודם[1] חצה רף העסקאות את הרמה של כ- 30,000.
 

 

לוח 1 – סה"כ רכישת דירות – רבעון שני 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו שינוי לעומת רבעון שני 2012, ב-% שינוי לעומת רבעון ראשון 2013, ב-%
אזור המרכז¹ 4,342 29.0 16.7
אזור ירושלים 3,508 28.2 27.2
אזור חיפה 4,384 20.3 12.7
אזור ת"א 3,164 38.6 28.3
אזור חדרה 1,870 66.8 38.7
אזור טבריה 766 8.0- 9.1
אזור נצרת 1,122 49.0 61.7
אזור נתניה³ 3,026 23.5 26.6
אזור רחובות² 4,936 21.4 15.8
אזור ב"ש 4,501 36.3 40.7
ארצי 31,619 28.7 24.3
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
הערות:
¹ אזור המרכז כולל בין היתר את הערים: פתח-תקוה, חולון, רמת-גן, גבעתיים, בני-ברק ויהוד.
² אזור רחובות כולל את שפלת החוף. נכללות בו בין היתר הערים: ראשל"צ, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה.
³ אזור נתניה כולל בין היתר את הערים: רעננה, כפר-סבא, הרצליה ורמת השרון.
 
  
 
הזוגות הצעירים הובילו את הגידול החד במספר העסקאות ברבעון השני, לאחר שני רבעונים רצופים של ירידות.
את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים הובילו אזור חדרה (על רקע שיווק מוגבר של קרקעות בישוב קציר-חריש) ואזור ירושלים, בין היתר על רקע גידול חד בעסקאות בישוב בית"ר עילית. בעיר ירושלים נרשם גידול חד ברכישת דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים, בין היתר על רקע מתן "מענק ירושלים" ומכירות מוגברות של משקיעים.
 
ברבעון השני של 2013 נרכשו כ- 13,000 דירות ע"י זוגות צעירים, גידול חד של 30% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ירידה מצטברת של 11% בשני הרבעונים הקודמים. רכישות המשקיעים ומשפרי הדיור עלו בשיעור זהה של 20%.
 
 
בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בולטים אזור חדרה ואזור באר-שבע עם עליה חריגה בשיעור של 65% במספר העסקאות ואזור ירושלים עם עליה של 40%. הגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים באזורים אלו חל על רקע ירידה משמעותית ברמות המחירים של הדירות אשר נרכשו ע"י אוכלוסייה זו, בעוד ביתר האזורים רמת מחירי הדירות שרכשה אוכלוסיית הזוגות הצעירים ברבעון השני הייתה דומה ברמתה לזו שנרשמה ברבעון הקודם. ניתוח הממצאים מלמד כי באזור חדרה ובאזור ירושלים הירידה ברמות המחירים של הדירות הנרכשות התרכזה בפלח השוק של הדירות החדשות, כאשר ירידה זו באזור חדרה מוסברת בגידול במשקלם היחסי של הישובים הפחות מבוססים הנכללים באזור זה (דהיינו, שינוי בתמהיל העסקאות), בעוד באזור ירושלים זהו רק הסבר חלקי, כפי שיפורט להלן.
 
באזור חדרה הגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים, כמו גם הירידה ברמות המחירים שנלוותה לגידול זה, נובעת משיווק מוגבר של קרקעות בישוב קציר-חריש (הנכלל באזור חדרה). מחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה בישוב קציר-חריש עמד ברבעון השני על כ- 682,000 ₪, נמוך ב‑43% ממחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה ע"י זוגות צעירים ברבעון השני ברמה הארצית. פער מחיר זה גבוה בהשוואה לפערי השכר בין שתי אוכלוסיות אלו (פער של 24% בין רוכשי הדירות בישוב קציר-חריש לבין שכרם הממוצע של כלל רוכשי דירה חדשה בקרב הזוגות הצעירים ברבעון השני). מעבר לכך, בהשוואה בין הישוב קציר-חריש לבין אזור ירושלים נמצא כי רמות השכר של רוכשי הדירות בקציר-חריש גבוהות ב-3% מאלו של הזוגות הצעירים רוכשי דירה חדשה בירושלים. מנגד, רמת מחירי הדירות החדשות בקציר-חריש נמוכה ב-48% מזו של הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים בירושלים (ראה תרשים 3). בהקשר זה יש לציין כי שיעור גבוה (43%) מהזוגות הצעירים אשר רכשו דירה בישוב קציר-חריש מתגוררים בישובים בעלי ריכוז גבוה של אוכלוסייה חרדית.
 
  
באזור ירושלים העלייה בשיעור של 40% ברבעון השני ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים חלה אף היא במקביל לירידה משמעותית ברמות מחירי הדירות החדשות שנרכשו ע"י אותן זוגות. ירידה זו נובעת בחלקה משינוי בתמהיל העסקאות, בפרט כתוצאה מגידול במשקל העסקאות בישוב בית"ר עילית בסך העסקאות באזור. יחד עם זאת יש לציין כי גם כאשר בוחנים את רמות המחירים בעיר ירושלים עצמה, תוך פילוח לפי שכונות, בולטת העובדה שרמות המחירים שרכשו זוגות צעירים באותן השכונות ברבעון השני נמוכות בהשוואה לאלו שרכשו זוגות צעירים ברבעון הראשון, בשיעור ממוצע של 5%. על רקע ממצאים אלו יש לציין כי במהלך הרבעון השני (החל מהחמישי למאי), ניתן "מענק ירושלים" לרוכשי דירה ראשונה בעיר, כאשר גובה המענק הינו כ‑ 100,000 ₪. לפי אחת הטענות שהוזכרו בתקשורת לאחרונה בהקשר זה, קבלנים בירושלים "ניצלו" את מתן המענק להעלאת מחירים בגובה המענק, או בקירוב אליו. תחת המגבלות של הנתונים שברשותנו,[2] בהתבסס על העסקאות בפועל (ולא על מחיר מבוקש) ובהנחה שלא חל שינוי מהותי בתמהיל הדירות הנרכשות בתוך השכונות עצמן, לא נמצא תימוכין לטענה זו. יש לציין כי סך הדירות החדשות אשר רכשו זוגות צעירים בעיר ירושלים עצמה ברבעון השני היה נמוך מזה שברבעון הראשון. ראה תרשים 4 (גידול חד ברכישות בישוב בית"ר-עילית הביא לגידול בסך העסקאות בדירות חדשות באזור כולו). בדירות יד שניה, כפי שיפורט להלן נרשם גידול חד.
 
  
הגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים באזור ירושלים ברבעון השני תרם בין היתר לרמת השיא שנרשמה ברכישת דירות יד שניה באזור (כ- 2700 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת העשור הקודם). אמנם, משקל דירות יד שניה בסך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור ירושלים ברבעון השני היה נמוך          ב-3 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם אולם פער זה נמוך יחסית לממוצע הארצי. בנוסף, בעיר ירושלים עצמה חלה עליה משמעותית במשקל דירות יד שניה בסך הרכישות של הזוגות הצעירים. ניתוח הממצאים מלמד כי גידול זה חל במקביל לירידה של 12% בממוצע ברמות השכר של רוכשים אלו, בהשוואה לזוגות הצעירים שרכשו דירה יד שניה בעיר ברבעון הקודם. בשכונות המתאפיינות ברמות מחירים נמוכות (ביחס לממוצע מחירי דירות יד שניה בירושלים), הירידה ברמות השכר של הזוגות הצעירים שרכשו דירה בשכונות אלו אף חדה עוד יותר. יתכן ומתן "מענק ירושלים" תמרץ זוגות צעירים בעלי רמות שכר נמוכות לממש את זכותם למענק ולרכוש דירה באותן שכונות בהן גובה המענק ביחס למחיר הדירה הינו משמעותי יותר. כמו כן יש לציין כי גידול חד במכירות המשקיעים ברבעון השני באזור ירושלים, אשר נלווה אליו גידול משמעותי במשקל הדירות הנמכרות לזוגות צעירים, היה בו כדי לתרום לגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה ברבעון.


 
באזור באר-שבע הגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון השני, כמו גם הירידה ברמות המחירים אשר חלה במקביל לגידול ברכישות, מוסברת בחלקה בסיבה טכנית – במספר קיבוצים באזור הדרום נעשה תהליך של שיוך דירות לחברים ותיקים ו/או חדשים.[3] רמות המחירים בעסקאות אלו נמוכות ולפיכך מטות כלפי מטה את רמת המחירים הממוצעת והחציונית באזור כולו.
 
ברבעון השני של 2013 התחדש הגידול ברכישת דירות להשקעה, לאחר הירידה החדה שנרשמה ברבעון הראשון. עם זאת, משקל המשקיעים בסך העסקאות הוסיף לרדת, לרמתו הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2003.
אזור ת"א הוביל את הגידול ברכישות המשקיעים, אולם במקביל חל גידול משמעותי במכירות המשקיעים באזור, כאשר שיעור גבוה יותר של דירות אלו נמכר מחדש למשקיעים אחרים. משקל המשקיעים בסך הדירות החדשות הנרכשות באזור זה נמוך ב-23 נקודות אחוז בהשוואה לרמות השיא שנרשמו בסוף 2010.
 
ברבעון השני של 2013 נרכשו כ- 6700 דירות ע"י משקיעים, גידול של 20% בהשוואה לרבעון הקודם, כמו גם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. גידול זה מחק את הירידה שנרשמה ברבעון הקודם, ובכך חזרה רמת הרכישות של המשקיעים לרמתה ברבעון האחרון של 2012. יש לציין כי סך העסקאות ברבעון השני של 2013 גבוה ב-10% מרמתו ברבעון האחרון של 2012. דהיינו, משקל המשקיעים בסך העסקאות ברבעון השני נמוך מזה שנרשם ברבעון האחרון אשתקד, ב-2.6 נקודות אחוז. משקל המשקיעים בסך העסקאות ברבעון השני עמד על 21.2%, ירידה של 0.7 נקודת אחוז בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה חדה יותר, של 1.9 נקודות אחוז ברבעון הראשון. בכך הגיע משקל המשקיעים בסך העסקאות לרמתו הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2003.
  
 
שני גורמים משמעותיים תרמו לגידול הכמותי ברכישות המשקיעים ברבעון השני: ראשית, העלאת המע"מ בחודש יוני הביאה לגידול חד ברכישת דירות חדשות בחודש מאי, בפרט בדירות שנרכשו ע"י משקיעים, עובדה שבאה לידי ביטוי בין היתר בגידול של 5 נקודות אחוז במשקל הדירות החדשות בסך הדירות שרכשו משקיעים באותו החודש, לאחר ירידה רצופה במשקל זה מתחילת 2013 (ניתן להניח כי הקדמת הרכישות בחודש מאי לא היתה רק על חשבון המכירות בחודש יוני). שנית, מכירות המשקיעים ברבעון השני רשמו גידול חד של 33%, בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר במקביל עלה משקל הדירות אשר נמכרו למשקיעים אחרים (מתוך סך הדירות שמכרו משקיעים). גידול זה במשקל הדירות שרכשו משקיעים מידי משקיעים אחרים בולט במיוחד באזור ת"א ובאזור נתניה. שני אזורים אלו גם הובילו את הגידול בסך הדירות שרכשו משקיעים ברבעון השני, כאשר באזור ת"א סך הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השני היה הגבוה ביותר מאז רמות השיא שנרשמו ברבעון האחרון של 2010 (על רקע הקדמת רכישות באותו רבעון, טרם הכבדת המיסוי על דירות הנרכשות להשקעה בתחילת 2011). יחד עם זאת, במונחים כמותיים, מספר הדירות שרכשו משקיעים באזור ת"א ברבעון השני של 2013 עדיין נמוך ב-30% מרמת השיא שנקבעה ברבעון האחרון של 2010. בנוסף, כשיעור מסך העסקאות באזור ירד משקל המשקיעים ב-15 נקודות אחוז בהשוואה בין שתי התקופות, הירידה החדה ביותר בהשוואה ארצית. ניתוח הממצאים מלמד כי הירידה החדה במשקל המשקיעים בסך העסקאות באזור ת"א בשנים האחרונות התרכזה בפלח השוק של הדירות החדשות: משיעור של 62% מסך העסקאות בדירות חדשות באזור זה ברבעון הרביעי של 2010 ירד משקל זה לשיעור של 38% ברבעון השני של 2013. עם זאת יש לציין כי עדיין חלקם של המשקיעים באזור ת"א בסך הדירות החדשות שנרכשות, הינו הגבוה ביותר בהשוואה ארצית, בפער ניכר ביחס ליתר האזורים.
  
  
הירידה החדה במשקל הדירות החדשות הנרכשות ע"י משקיעים באזור ת"א, אשר החלה ברבעון הראשון של 2011, עשויה להיות מוסברת בין היתר בהכבדת המיסוי על רכישת דירות להשקעה (אשר החלה ברבעון הראשון של 2011), ובהמשך תרמה לכך גם החמרת תנאי המימון למשכנתאות הנלקחות ע"י משקיעים. העובדה כי מחירי הדירות בת"א, בפרט הדירות החדשות, גבוהים משמעותית בהשוואה לממוצע הארצי, מביאה לכך שהן הכבדת המיסוי והן החמרת תנאי המימון למשכנתאות, אפקטיביים יותר באזור ת"א (בפרט לאור העובדה שהוספו מדרגות מס רכישה גבוהות יותר, הרלבנטיות במיוחד באזור ת"א והשרון). ניתוח הממצאים מלמד כי מעבר לירידה החדה במשקל הדירות החדשות הנרכשות להשקעה באזור ת"א, נרשמה במקביל גם ירידה ברמות המחירים של הדירות הנרכשות ע"י אותם משקיעים. בפרט בולטת ירידה בשיעור של 28% במחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה ע"י משקיעים בת"א בין הרבעון השלישי של 2012 לרבעון השני של 2013. ברמה הארצית הסתכמה ירידה זו ב-8% בלבד, בדומה לשיעור הירידה במחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה בת"א באותה התקופה, ע"י מי שאינם משקיעים. בהקשר זה יש לציין כי באוקטובר 2012 נכנסו לתוקף הוראות בנק ישראל המגבילות ל-50% את שיעור המינוף ברכישת דירות להשקעה.
 
 
 

לוח 4 – רכישת דירות להשקעה – רבעון שני 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנרכשו
 
שינוי לעומת רבעון שני 2012, ב-% שינוי לעומת רבעון ראשון 2013, ב-%
המרכז 816 15.9 8.6
ירושלים 579 13.4 14.8
חיפה 1,072 16.9 10.8
ת"א 1,091 28.6 33.3
חדרה 341 54.5 17.3
טבריה 213 2.9- 33.2
נצרת 214 24.3 75.6
נתניה 618 25.3 33.9
רחובות 806 12.2 14.7
ב"ש 954 17.9 20.1
ארצי 6,703 19.4 20.3
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
 
 
 
מכירת דירות ע"י משקיעים רשמה עליה חדה של 33% בהשוואה לרבעון הקודם, שיעור הגידול הרבעוני החד ביותר שנרשם בסגמנט זה בשנים האחרונות. הגידול החד במכירות, בהמשך לגידול שנרשם בשנת 2012, הביא את רמת המכירות של משקיעים לרמתה הגבוהה ביותר.
 
ברבעון השני של 2013 נמכרו כי כ- 4800 דירות ע"י משקיעים,[4] הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה בסגמנט זה בשנים אחרונות. גידול זה במכירות המשקיעים הינו בהמשך לעליות שנרשמו לכל אורך שנת 2012, עליות אשר נקטעו ברבעון הקודם. ניתן להניח כי הירידה במכירות המשקיעים ברבעון הקודם נרשמה על רקע אי הבהירות ששררה בציבור ביחס לתוקפה של הוראת השעה אשר הרחיבה, באופן זמני, את הפטור ממס שבח הניתן למוכרי דירות להשקעה.[5]
 
על רקע הגידול החד במכירת דירות ע"י משקיעים ברבעון השני יש לציין כי במהלך הרבעון, עוד לפני פרסומו הרשמי של חוק ההסדרים, דווח בכלי התקשורת על כוונת משרד האוצר לבטל את הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה.[6] בהקשר זה יש לציין כי כאשר בוחנים את התפתחות המכירות של משקיעים ברמה החודשית, ניכר הגידול במכירות המשקיעים בחודשים אפריל-מאי, עוד לפני פרסומו הרשמי של חוק ההסדרים ב-11 ליוני 2013.
 
ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול במכירות המשקיעים היה בולט במיוחד בקרב מי שרכשו את הדירה בארבע השנים האחרונות (2012-2009). גידול זה בולט במיוחד באזור באר-שבע (עליה של 10 נקודות אחוז), אזור המאופיין בפעילות משקיעים המחזיקים בדירה למשך זמן קצר בהשוואה לממוצע הארצי (בדירות אלו החיוב במס שבח, עם ביטול הפטור, יהיה גבוה יותר ביחס לנכס שהוחזק תקופה ארוכה בידי בעליו, מאחר וחישוב המס תלוי במשך תקופת ההחזקה בנכס -  חישוב לינארי).
 
34% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון השני נרכשו ע"י זוגות צעירים, בדומה למשקלם ברבעון הקודם. גידול חד במשקלם של הזוגות הצעירים בסך המכירות של משקיעים נרשם באזור ירושלים. אזור זה גם הוביל את הגידול בסך הדירות שמכרו משקיעים ברבעון השני (גידול של 53% בהשוואה לרבעון הקודם). עובדה זו, בשילוב הגידול המתון יחסית ברכישת דירות ע"י משקיעים באזור ירושלים הביאה לכך שנטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים) חלה ירידה של 35% ברכישות המשקיעים בירושלים ברבעון השני, הירידה החדה ביותר בהשוואה ארצית (לעומת ירידה נטו של 3% בממוצע הארצי).
  
 
ברבעון השני של 2013 נרכשו כ- 24,000 דירות יד שניה, הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז תחילת העשור הקודם.
השכר החציוני למשק בית שרכש דירה יד שניה ברבעון השני עמד על כ- 11,200 ₪, בדומה לרמתו ברבעון הקודם. ניתוח הממצאים מרמז על ירידה ברמות המינוף של הרוכשים, בפרט באזור ת"א.
 
ברבעון השני נרשם גידול של 23% במספר העסקאות בדירות יד שניה, זאת לאחר ירידה של 13% ברבעון הקודם אשר קטעה רצף עליות של ארבעה רבעונים. את הגידול החד ברכישת דירות יד שניה ברבעון השני הובילו המשקיעים, בפרט באזור ת"א. מנגד, באזור ירושלים היו אלה הזוגות הצעירים אשר הובילו את הגידול ברכישות. שני אזורים אלו רשמו את הגידול החד ביותר במספר העסקאות בדירות יד שניה ברבעון השני. בהקשר זה נציין כי אמנם בבאר-שבע נרשם שיעור גידול גבוה יותר, אולם ניתוח הממצאים מלמד כי גידול זה הושג במידה רבה על רקע תהליך של שיוך דירות לחברים חדשים וחברים וותיקים במספר קיבוצים באזור הדרום.
 

השכר החציוני למשק בית שרכש דירה יד שניה ברבעון השני עמד על כ- 11,200 ₪ (ברוטו לחודש), בדומה לרמתו ברבעון הקודם. מחירה החציוני של דירה יד שניה שנרכשה (ע"י שכירים) עמד על 980,000 ש"ח, נמוך ב-2% בהשוואה לרבעון הקודם. בהנחה שהשכר מהווה אומד להון העצמי, יש בכך כדי לרמז על ירידה במינוף של הרוכשים. ירידה זו בולטת במיוחד באזור ת"א, בו נרשמה עליה מתונה של 1% בשכר החציוני (ובשכר הממוצע) של משק בית שרכש דירה יד שניה באזור, כאשר במקביל נרשמה ירידה חדה של 7%, הן במחיר החציוני והן במחיר הממוצע של דירה יד שניה שנמכרה באזור זה באותה התקופה. מנגד, באזור ירושלים נרשמה ירידה של 2% במחיר החציוני של דירה יד שניה (ירידה של 3% במחיר הממוצע), אולם רמות השכר של הרוכשים ירדו בשיעור חד יותר, של 8% (בהשוואה לרוכשי דירה יד שניה באזור זה ברבעון הקודם). לכאורה יש בכך כדי לרמז על עליה במינוף של הרוכשים באזור זה, אולם ניתוח הממצאים מלמד כי העלייה לכאורה ביחס המינוף נרשמה רק בקרב רוכשי דירה ראשונה באזור זה: שכרם החציוני היה נמוך ב-12% מהשכר החציוני של זוגות צעירים שרכשו דירה יד שניה ברבעון הקודם, בעוד שהמחיר החציוני היה נמוך ב-3% בלבד. אולם לגבי רוכשים אלו יש להביא בחשבון כי ניתן להם מענק בסך של      כ- 100,000 ₪, במסגרת "מענק ירושלים" בהתחשב בגובה המענק, יחס המינוף כמעט לא השתנה.
 
 

לוח 5– רכישת דירות יד שניה – רבעון שני 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו,
באלפים
שינוי לעומת רבעון שני 2012, ב-% שינוי לעומת רבעון ראשון 2013, ב-%
המרכז 3,368 22.2 21.1
ירושלים 2,618 34.0 27.5
חיפה 3,479 14.4 11.8
ת"א 2,577 30.5 29.4
חדרה 1,031 26.0 8.4
טבריה 663 14.6- 15.9
נצרת 759 16.6 25.2
נתניה 2,199 29.2 23.7
רחובות 3,695 28.3 20.8
ב"ש 3,471 38.3 36.5
ארצי 23,860 25.2 22.7
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
 
  
 
ברבעון השני של 2013 נרכשו כ- 7800 דירות חדשות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2010
 
ברבעון השני של 2013 נרשם גידול של 30% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר ירידה של 7% ברבעון הקודם. הגידול החד ברכישות הושפע בין היתר משיווק מוגבר של קרקעות בישוב קציר-חריש, אשר מצא ביטוי בגידול של 111% במספר הדירות החדשות אשר נרכשו באזור חדרה. בכך הגיע מספר הדירות החדשות שנמכרו באזור זה במהלך הרבעון לרמתו הגבוהה ביותר מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר הנמצאים ברשותנו). מנגד, באזור המרכז ובאזור רחובות, שמרכזים  כ-40% מסך העסקאות בדירות חדשות ברמה הארצית, נרשמו שיעורי גידול מתונים של 3% בלבד במספר העסקאות. באזור רחובות העלייה המתונה בולטת במיוחד לאור העובדה שבאזור זה נרשמה ירידה חדה ברכישות ברבעון הראשון (ירידה של 24%, לעומת ירידה של 7% ברמה הארצית). על רקע ממצאים אלו יש לציין כי בשנת 2012 הוביל אזור זה את הגידול במכירת דירות חדשות (עליה של 38% לעומת עליה של 21% ברמה הארצית). בהנחה שלא חלה ירידה חדה במלאי הדירות למכירה באזור זה[7], אחד ההסברים האפשריים לירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור רחובות במחצית הראשונה של 2013 עשוי להיות נעוץ בעליה ברמות המחירים של הדירות החדשות באזור זה (עליה אשר יתכן ומוסברת לפחות בחלקה בשינוי בתמהיל). כך למשל, מחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה ברבעון השני של 2013 באזור רחובות היה גבוה ב-11% ממחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה בשנת 2012 באזור זה. פער דומה נרשם גם ברמת המחיר החציוני. לשם השוואה, באזור נתניה, אשר רשם אף הוא גידול חד במכירות בשנת 2012, נרשמה בתקופה המקבילה עליה של 3% בלבד במחיר הממוצע של דירה חדשה. יתכן והקשחת תנאי המימון למשכנתאות ע"י בנק ישראל, אשר נכנסה לתוקף באוקטובר 2012, מהווה מגבלה אפקטיבית יותר על רוכשי הדירות החדשות באזור זה.
 
  

לוח 6– רכישת דירות חדשות – רבעון שני 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו שינוי לעומת רבעון שני 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון ראשון 2013,
ב-%
המרכז 974 59.9 3.7
ירושלים 890 13.7 26.2
חיפה 905 50.1 16.5
ת"א 587 90.0 23.6
חדרה 839 176.9 111.3
טבריה 103 80.7 20.8-
נצרת 363 255.9 312.5
נתניה 827 10.6 35.1
רחובות 1,241 4.5 3.4
ב"ש 1,030 30.1 56.8
ארצי 7,759 41.1 29.7
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
 
 


[1] הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו.
[2] היעדר נתונים מהימנים על "איכות" הדירות.
[3] במסגרת הליך זה ישנו הסדר פנימי בין החברים החדשים והוותיקים לקיבוץ ובו הסכמה על כך שדירה מסוימת תשויך לחבר מסוים והמגרש עליו ניצבת הדירה ישויך בעתיד לחבר בעת רישום בתים קנייני במינהל מקרקעי ישראל על שם חברים.
[4] בשל מגבלות טכניות ניתוח זה מתייחס למכירות משקיעים שרכשו את הדירה לא לפני 2002.
 
[5] הוראת השעה אמורה היתה לפוג ב-31.12.20012. אולם בשל חוק פיזור הכנסת הוארכה עד -8.5.2013.
 
[6] בחוק ההסדרים, אשר פורסם ביוני 2013, נקבע כי ביטול הפטור ייכנס לתוקף החל מינואר 2014.
[7] יש לציין כי גם באזור נתניה נרשם גידול חד, של 32%, ברכישת דירות חדשות בשנת 2012, ועדיין המשיך לצמוח בקצב מהיר מספר הדירות החדשות שנמכרו באזור זה ברבעון השני. סקר מכירת דירות חדשות של הלמ"ס, הכולל בין היתר מלאי דירות למכירה, מפלח את האזורים באופן שונה מהפילוח לפי משרדי מיסוי מקרקעין, באופן שאינו מאפשר קבלת אינדיקציה לשינוי במלאי הדירות למכירה באזור מיסוי מקרקעין רחובות. 




הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית" וקבל חינם את כל המידע והעדכונים 

אימייל
שם
 












 
 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים