ג'נטריפיקציה בישראל: תהליכים, השלכות ומקרי בוחן

מבוא

ג'נטריפיקציה היא תהליך חברתי-כלכלי המתרחש בשכונות עירוניות, בו אוכלוסייה חזקה כלכלית מחליפה אוכלוסייה חלשה יותר, תוך שדרוג פיזי של המרחב ועליית מחירי הנדל"ן. המונח נטבע בשנות ה-60 על ידי הסוציולוגית רות גלאס, שתיעדה תהליכים אלה בלונדון, והפך מאז למוקד דיון מרכזי בתכנון עירוני ברחבי העולם.בישראל, הג'נטריפיקציה מקבלת מאפיינים ייחודיים הנובעים ממבנה שוק הנדל"ן המקומי, ממדיניות התכנון הלאומית ומהמורכבות החברתית-תרבותית של המרחב הישראלי. בעוד שבמדינות רבות הג'נטריפיקציה מתרחשת באופן אורגני יחסית, בישראל היא משתלבת לעיתים קרובות עם תהליכי התחדשות עירונית יזומים כגון פינוי-בינוי ותמ"א 38, היוצרים דינמיקה מורכבת של שינוי עירוני.מנקודת מבט של שמאי מקרקעין, הבנת תהליכי הג'נטריפיקציה הינה קריטית להערכה מדויקת של נכסים במרחבים עירוניים משתנים. השמאי נדרש לזהות מגמות בראשיתן, להעריך את קצב התקדמות התהליך ולהבין את השפעתו על ערכי הנדל"ן בטווח הקצר והארוך. כמו כן, העיסוק בשמאות במרחבים עוברי ג'נטריפיקציה מחייב התייחסות להיבטים חברתיים וקהילתיים, המשפיעים על תוצאות התהליך.מאמר זה יסקור את תהליכי הג'נטריפיקציה בישראל, תוך הבחנה בינם לבין תהליכי התחדשות עירונית מתוכננים, ויבחן מקרי בוחן מרכזיים מהשנים האחרונות. המאמר יתמקד בהיבטים השמאיים של התופעה ויציע כלים להתמודדות עם האתגרים הכרוכים בהערכת נכסים בסביבות עוברות שינוי מואץ.

חלק א': המסגרת התיאורטית

ג'נטריפיקציה: הגדרות ומאפיינים

המושג "ג'נטריפיקציה" (Gentrification) נגזר מהמילה האנגלית "Gentry" המתייחסת למעמד הבינוני-גבוה. התופעה מתארת תהליך בו שכונות עירוניות, לרוב ותיקות ומוזנחות המאוכלסות באוכלוסיות מעוטות יכולת, עוברות שינוי בהרכב האוכלוסייה שלהן, כאשר תושבים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר מתחילים לרכוש או לשכור בהן נכסים. תהליך זה מלווה בשיפור הדרגתי במצב הפיזי של המבנים והתשתיות, בשינוי אופי העסקים והשירותים באזור, ובעלייה משמעותית במחירי הנדל"ן.המניעים לתהליכי ג'נטריפיקציה מגוונים וכוללים:

1. גורמים כלכליים: פערים משמעותיים בין ערך הנדל"ן הנוכחי לפוטנציאל שלו, המהווים הזדמנות השקעה.
2. שינויים בהעדפות דיור: בעשורים האחרונים גובר הביקוש למגורים במרכזי ערים, בניגוד למגמות פרבור קודמות.
3. אוריינטציה תרבותית: משיכה של אוכלוסיות יצירתיות ומשכילות לאזורים אותנטיים בעלי מרקם היסטורי.
4. מדיניות ציבורית: עידוד התחדשות של מרכזי ערים ושיקום אזורים מוחלשים.
5. נגישות לתעסוקה: חזרה למרכז העיר בשל יתרונות הנגישות למוקדי תעסוקה.

ניתן לזהות מספר שלבים טיפוסיים בתהליך הג'נטריפיקציה:

1. שלב החלוץ: אמנים, סטודנטים ויזמים ראשוניים מזהים פוטנציאל ונמשכים לאזור בשל מחירים נמוכים.
2. שלב המעבר: הפופולריות של האזור עולה, יזמים מתחילים לרכוש ולשפץ נכסים, ומופיעים עסקים המיועדים לאוכלוסייה החדשה.
3. שלב ההתבססות: האזור הופך למבוקש, המחירים עולים משמעותית, תוך דחיקה של האוכלוסייה המקורית.
4. שלב ההשלמה: האזור עובר טרנספורמציה מלאה, מאופיין במחירים גבוהים ובאוכלוסייה הומוגנית יחסית ממעמד בינוני-גבוה.

בספרות המקצועית קיימת התייחסות גם ל"ג'נטריפיקציה מדור שני" (Super-gentrification), בה שכונות שכבר עברו ג'נטריפיקציה ממשיכות להתייקר ומושכות אוכלוסייה עשירה במיוחד, תוך דחיקה של האוכלוסייה ה"מג'נטרפת" הראשונית.

הבחנה בין ג'נטריפיקציה, התחדשות עירונית ופינוי-בינוי

על אף שהמושגים לעיתים משמשים בערבוביה, קיימים הבדלים מהותיים בין ג'נטריפיקציה לבין תהליכי התחדשות עירונית ופינוי-בינוי:התחדשות עירונית הינה מדיניות תכנונית יזומה, המקודמת על ידי הרשויות במטרה להחיות אזורים עירוניים ותיקים באמצעות שיפור תשתיות, שטחים ציבוריים, עירוב שימושים וחידוש המרקם הבנוי. מטרות ההתחדשות העירונית כוללות:

• שיפור איכות החיים של התושבים
• חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה
• התחדשות כלכלית של האזור
• ניצול יעיל יותר של קרקע עירונית
• שיפור המרחב הציבורי והתשתיות

הכלים להתחדשות עירונית בישראל מגוונים וכוללים פרויקטים של שיקום שכונות, עיבוי בנייה (תמ"א 38), פינוי-בינוי, ושיפור תשתיות ציבוריות.פינוי-בינוי הוא מנגנון ספציפי של התחדשות עירונית, במסגרתו מפונים מבנים קיימים, לרוב מבנים ישנים ומוחלשים, ובמקומם נבנים מבנים חדשים בצפיפות גבוהה יותר. בישראל, פרויקטי פינוי-בינוי מקודמים במסגרת חוק התחדשות עירונית ומסלול מיסוי, ומחייבים הסכמה של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות (לפחות 80% במסלול הרגיל). הפרויקטים מבוססים על היתכנות כלכלית הנובעת מתוספת זכויות בנייה משמעותית.ההבדלים העיקריים בין ג'נטריפיקציה להתחדשות עירונית ופינוי-בינוי:

1. אופי התהליך: ג'נטריפיקציה היא לרוב תהליך אורגני המונע על ידי כוחות השוק, בעוד התחדשות עירונית ופינוי-בינוי הם תהליכים מתוכננים ומונחים על ידי מדיניות ציבורית.
2. היקף השינוי הפיזי: בג'נטריפיקציה השינוי הפיזי הוא לרוב הדרגתי ומתמקד בשיפוץ מבנים קיימים, בעוד בפינוי-בינוי מדובר בהריסה ובנייה מחדש.
3. התייחסות לתושבים מקוריים: בפרויקטי פינוי-בינוי קיימת התייחסות פורמלית לזכויות התושבים המקוריים (פיצוי, דירה חלופית), בעוד בג'נטריפיקציה אין מנגנון מובנה להגנה על התושבים המקוריים.
4. קצב התהליך: ג'נטריפיקציה היא לרוב תהליך איטי יחסית המתפרש על פני שנים רבות, בעוד פינוי-בינוי הוא שינוי מהיר ודרמטי יותר.
5. היבטים תכנוניים: פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מלווים בתכנון כולל של תשתיות, שטחים ציבוריים ותחבורה, בעוד ג'נטריפיקציה לא בהכרח מלווה בתכנון כזה.

מבחינה שמאית, ההבחנה בין התהליכים השונים משמעותית ביותר להערכת נכסים. בעוד שבפרויקט פינוי-בינוי יש לבחון את שווי הנכס בהתאם לתוכניות המפורטות והזכויות המתוכננות, בשכונה העוברת ג'נטריפיקציה נדרשת הערכה דינמית יותר, המתחשבת במגמות השוק, בקצב השינוי ובפוטנציאל העתידי שטרם מומש.

חלק ב': ג'נטריפיקציה בהקשר הישראלי

השפעת מדיניות הדיור והתכנון בישראל

בישראל, תהליכי הג'נטריפיקציה מושפעים באופן משמעותי ממדיניות התכנון והדיור ברמה הלאומית והמוניציפלית. אחד הגורמים המרכזיים בהקשר זה הוא תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שהפכה למנוע משמעותי לשינוי פני שכונות ותיקות.תמ"א 38 והשפעתה על תהליכי ג'נטריפיקציה: תמ"א 38, שאושרה בשנת 2005, נועדה במקור לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. התכנית מאפשרת תוספת זכויות בנייה משמעותיות למבנים קיימים, כתמריץ כלכלי לביצוע החיזוק. בפועל, התוכנית הפכה למנגנון התחדשות עירונית רחב היקף, המשפיע על תהליכי ג'נטריפיקציה בדרכים הבאות:

1. שיפור פיזי מואץ של מבנים ותיקים: פרויקטי תמ"א 38 משנים את חזות המבנים, מוסיפים ממ"דים, מעליות ומרפסות, ומשדרגים את איכות המגורים.
2. כניסת אוכלוסייה חדשה: הדירות החדשות הנוספות במסגרת הפרויקטים נמכרות לרוב במחירים גבוהים, המושכים אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר.
3. האצת עליית מחירים: שכונות בהן מתבצעים פרויקטי תמ"א 38 חוות לרוב עליית מחירים מואצת, המשפיעה גם על נכסים שטרם שופצו.
4. שינוי קהילתי מואץ: בניגוד לג'נטריפיקציה "קלאסית" שהיא הדרגתית, פרויקטי תמ"א 38 יכולים לשנות את אופי הבניין והשכונה בפרק זמן קצר.

ניתן לראות כי בערים כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, תמ"א 38 האיצה משמעותית תהליכי ג'נטריפיקציה בשכונות ותיקות. עם זאת, יש לציין כי התכנית מסתיימת בהדרגה, עם החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה על הארכה מוגבלת שלה עד שנת 2022, כשבמקומה צפויות לקום תכניות התחדשות עירונית מקומיות.השפעת רשויות מקומיות על עיצוב התהליך: רשויות מקומיות בישראל משחקות תפקיד מכריע בעיצוב תהליכי הג'נטריפיקציה באמצעות:

1. מדיניות תכנונית: קביעת ייעודי קרקע, הגבלות בנייה, שימור מבנים ואזורים היסטוריים.
2. השקעה במרחב הציבורי: שיפור תשתיות, פיתוח גנים ופארקים, ושיפור התחבורה הציבורית.
3. מדיניות כלפי עסקים: רישוי עסקים, הגבלות על שעות פעילות, ותמיכה בעסקים מקומיים.
4. דיור בר-השגה: יוזמות לשילוב דיור בר-השגה בפרויקטים חדשים, כמענה לדחיקת אוכלוסיות מקוריות.

בערים שונות בישראל ניתן לזהות גישות שונות של רשויות מקומיות לג'נטריפיקציה – מעידוד אקטיבי של התהליך כחלק ממדיניות פיתוח עירוני (כפי שניתן לראות ביפו), ועד לניסיונות לווסת את התהליך ולהבטיח שימור של קהילות קיימות (כפי שניתן לראות בחלקים מירושלים).מדיניות המיסוי והשפעתה על שוק הנדל"ן: מדיניות המיסוי הלאומית משפיעה באופן משמעותי על תהליכי ג'נטריפיקציה:

1. מס רכישה מדורג: משפיע על כדאיות רכישת דירות להשקעה באזורים עוברי ג'נטריפיקציה.
2. פטור ממס שבח לדירות מגורים: משפיע על החלטות של בעלי נכסים למכור בשלבים שונים של הג'נטריפיקציה.
3. הטבות מס בפרויקטי התחדשות עירונית: מעודדות יזמים ובעלי נכסים להשתתף בפרויקטים אלה.
4. מיסוי מוניציפלי (ארנונה): עליית ערכי הנכסים מובילה לעליית חיובי הארנונה, מה שעשוי להאיץ את דחיקת האוכלוסיות המקוריות.

באופן כללי, מדיניות המיסוי בישראל נוטה לעודד באופן עקיף תהליכי ג'נטריפיקציה, תוך מתן תמריצים לשיפור נכסים והחלפת בעלות באזורים מתפתחים.

היבטים חברתיים-כלכליים

תהליכי הג'נטריפיקציה בישראל לוו בהשפעות חברתיות וכלכליות משמעותיות, אשר ראויות להתייחסות מנקודת מבט שמאית-מקצועית.השפעות על הרכב האוכלוסייה והקהילה המקומית: בשכונות עוברות ג'נטריפיקציה ניתן לזהות שינויים דמוגרפיים בולטים:

1. שינוי הרכב גילאי: לרוב נצפית ירידה בגיל הממוצע, עם כניסה של צעירים ומשפחות צעירות.
2. עלייה בהשכלה ובהכנסה: התושבים החדשים מאופיינים ברמות השכלה והכנסה גבוהות יותר.
3. שינוי במבנה משקי הבית: ירידה במספר הנפשות הממוצע למשק בית ועלייה במספר משקי הבית ללא ילדים.
4. שינויים אתניים ותרבותיים: בהקשר הישראלי, לעיתים קרובות מתרחש שינוי בהרכב העדתי או הדתי של השכונה.

מחקרים חברתיים שנערכו בשכונות כמו נווה צדק, פלורנטין, ושכונות בדרום תל אביב מצביעים על תהליכים של התרופפות הקשרים הקהילתיים המסורתיים, לצד יצירת קשרים קהילתיים חדשים ושונים באופיים.דחיקה של אוכלוסיות ותיקות ומעוטות יכולת: אחת הסוגיות המרכזיות בדיון על ג'נטריפיקציה היא תופעת הדחיקה (Displacement) של האוכלוסייה המקורית:

1. דחיקה ישירה: פינוי תושבים בשל סיום חוזי שכירות, עלייה בשכר הדירה, או מכירת הנכס.
2. דחיקה עקיפה: עזיבה "מרצון" בשל שינוי באופי השכונה, התייקרות שירותים ומוצרים, או לחץ חברתי.
3. דחיקה תרבותית: תחושת ניכור של תושבים ותיקים כתוצאה משינוי בהרכב האוכלוסייה ובאופי השכונה.

בישראל, תופעת הדחיקה מקבלת משמעות מיוחדת בשל אחוז גבוה של דיירים מוגנים בשכונות ותיקות (אם כי מספרם הולך ופוחת), ובשל שיעור גבוה של בעלות על דירות (בהשוואה למדינות אחרות), מה שמשנה את דינמיקת הדחיקה.תמורות במרקם העסקי והמסחרי: תהליכי ג'נטריפיקציה משפיעים באופן משמעותי על הנוף המסחרי והעסקי:

1. החלפת עסקים מסורתיים: עסקים ותיקים המכוונים לאוכלוסייה המקורית (כגון חנויות מכולת, מספרות ותיקות, בתי מלאכה) מוחלפים בעסקים חדשים.
2. כניסת רשתות: עלייה במספר סניפי הרשתות על חשבון עסקים עצמאיים.
3. מגמת "היפסטריזציה": פתיחת בתי קפה אופנתיים, גלריות, חנויות קונספט, ומסעדות גורמה.
4. התייקרות מוצרים ושירותים: התאמת המחירים לאוכלוסייה החדשה בעלת כוח הקנייה הגבוה יותר.

משמעויות שמאיות: שינויים אלה במרקם המסחרי משפיעים ישירות על ערכי הנדל"ן המסחרי ועל ערכי נכסי המגורים הסמוכים. עבור שמאי מקרקעין, זיהוי מגמות אלה בראשיתן מאפשר הערכה מדויקת יותר של פוטנציאל הערך העתידי של נכסים באזור.

חלק ג': מקרי בוחן וניתוחם

תל אביב: משכונות עוני למוקדי יוקרה

תל אביב מהווה את המעבדה הגדולה והמתקדמת ביותר לתהליכי ג'נטריפיקציה בישראל. העיר חוותה שלבים שונים של התהליך, מהדוגמאות המוקדמות ביותר ועד לתהליכים שמתרחשים בימים אלה ממש.נווה צדק: מקרה הג'נטריפיקציה הראשון בישראל: נווה צדק, השכונה היהודית הראשונה שהוקמה מחוץ ליפו בשנת 1887, מהווה דוגמה קלאסית לתהליך ג'נטריפיקציה מלא ומוצלח מבחינה כלכלית:

1. רקע היסטורי: השכונה שהתחילה כשכונת מגורים למעמד הבינוני, עברה תהליך של הידרדרות, והפכה לשכונת עוני בשנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20.
2. ראשית הג'נטריפיקציה: בשנות ה-80 החלו אמנים ואדריכלים לרכוש ולשפץ בתים בשכונה, בזכות מחירים נמוכים, ערך אדריכלי והיסטורי, וקרבה למרכז העיר.
3. החלטות תכנוניות מכריעות: עיריית תל אביב אימצה בשנות ה-90 מדיניות של שימור המרקם ההיסטורי, תוך עידוד שיפוץ מבנים ופיתוח תשתיות.
4. השלמת התהליך: כיום, נווה צדק היא אחת השכונות היקרות ביותר בתל אביב, עם מחירי נדל"ן הגבוהים פי כמה מהממוצע העירוני. השכונה משלבת מבנים היסטוריים משומרים, מוקדי תרבות (מרכז סוזן דלל), ומגוון עסקי מסעדות ובוטיקים יוקרתיים.

מבחינה שמאית, נווה צדק מדגימה את הפוטנציאל הכלכלי העצום של ג'נטריפיקציה במיקום אסטרטגי, כאשר מבנה בעל ערך היסטורי שנרכש בשנות ה-80 ב-50,000$ עשוי להיות שווה כיום מיליוני דולרים.פלורנטין: תהליכי שינוי והתחדשות בעשור האחרון: שכונת פלורנטין, שהוקמה בשנות ה-20 של המאה הקודמת כשכונה מעורבת של מגורים ותעשייה זעירה, מספקת דוגמה לג'נטריפיקציה עכשווית הנמצאת בעיצומה:

1. מאפייני השכונה המקורית: עד שנות ה-90, פלורנטין הייתה שכונה מוזנחת יחסית, עם אוכלוסייה מבוגרת, בתי מלאכה רבים, ומבנים ישנים ללא תחזוקה נאותה.
2. שלב החלוץ: בסוף שנות ה-90 החלו סטודנטים ואמנים להתיישב בשכונה, נמשכים למחירי השכירות הנמוכים יחסית ולאווירה האותנטית. בתי קפה ראשונים, גלריות ומקומות בילוי אלטרנטיביים החלו להיפתח.
3. התאוצה: מאמצע שנות ה-2000, פלורנטין הפכה למוקד משיכה למגזר "היצירתי" – מעצבים, עובדי היי-טק, ואנשי תקשורת צעירים. מחירי הנדל"ן החלו לעלות, ובתי מלאכה הוסבו למגורים או לעסקים חדשים.
4. המצב הנוכחי: כיום, פלורנטין נמצאת בשלב מתקדם של ג'נטריפיקציה. מחירי הנדל"ן עלו משמעותית (למרות שעדיין נמוכים מאשר בשכונות הצפוניות של העיר), המרחב המסחרי השתנה כמעט לחלוטין, ותמהיל האוכלוסייה התחלף. עם זאת, השכונה עדיין שומרת על אופי מעורב ואלטרנטיבי יחסית.

מבחינה שמאית, פלורנטין מציגה אתגרים מעניינים של הערכת נכסים בשכונה הנמצאת בתהליך דינמי של שינוי, כאשר המרקם הפיזי עדיין מעורב מאוד – ממבנים מוזנחים ועד מבנים משופצים ברמה גבוהה.שכונת שפירא ודרום תל אביב: תהליכים בהתהוות: שכונות דרום תל אביב, ובפרט שכונת שפירא, מציגות את שלבי הג'נטריפיקציה הראשוניים:

1. רקע: שכונת שפירא, שהוקמה בשנות ה-20, התאפיינה באוכלוסייה מסורתית ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, וספגה לאורך השנים השפעות שליליות מהסביבה (התחנה המרכזית החדשה, ריכוז מהגרי עבודה).
2. סימנים ראשונים: בחמש השנים האחרונות ניתן לזהות סימנים ראשונים של ג'נטריפיקציה – כניסת אוכלוסייה צעירה, פתיחת בתי קפה ומסעדות המכוונים לקהל צעיר, ועלייה קלה במחירי הנדל"ן.
3. גורמים מאיצים: השקעות עירוניות בתשתיות, שיפור התחבורה הציבורית (בפרט הקו האדום של הרכבת הקלה), וגלישת הביקוש משכונות סמוכות שכבר עברו ג'נטריפיקציה.
4. אתגרים ייחודיים: הג'נטריפיקציה בדרום תל אביב מעלה סוגיות של דחיקת אוכלוסיות מוחלשות (כולל קהילות מהגרים), ותכנון חברתי מורכב יותר מאשר באזורים אחרים.

מבחינה שמאית, שכונות אלה מציגות אתגר של זיהוי פוטנציאל עתידי בסביבה שעדיין מתאפיינת בבעיות חברתיות ותשתיתיות, ומחייבות הערכה זהירה של קצב התקדמות התהליך.

ירושלים: בין שימור למחלוקת

ירושלים מציגה מקרה ייחודי של ג'נטריפיקציה, המושפע מהמורכבות התרבותית, הדתית והפוליטית של העיר.נחלאות: שימור והתחדשות של שכונות היסטוריות: שכונות נחלאות, שהוקמו בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20 כשכונות מגורים למעמד הבינוני-נמוך, מהוות דוגמה לג'נטריפיקציה המאופיינת בדגש על שימור:

1. התחלת התהליך: בשנות ה-80 וה-90, החלו אמנים, אקדמאים ותיירים (בעיקר יהודים מחו"ל) לגלות עניין בבתים ההיסטוריים של נחלאות, עם האדריכלות המיוחדת והחצרות הפנימיות.
2. מדיניות שימור: עיריית ירושלים אימצה מדיניות שימור נוקשה יחסית, המגבילה את אפשרויות השינוי במבנים ההיסטוריים, אך מאפשרת שיפוץ פנימי מקיף.
3. שינוי דמוגרפי מורכב: בנחלאות התפתח תמהיל אוכלוסייה ייחודי, המשלב תושבים ותיקים (לרוב מסורתיים ודתיים), לצד אוכלוסייה צעירה ומשכילה, ולצד רוכשי דירות מחו"ל (דירות "רפאים").
4. תוצאות במחירי הנדל"ן: מחירי הנדל"ן בנחלאות עלו משמעותית, כאשר בתים היסטוריים קטנים יחסית נמכרים במיליוני שקלים, למרות מגבלות הבנייה והפיתוח.

הייחודיות של נחלאות מבחינה שמאית היא בהערכת הפרמיה המשולמת עבור האותנטיות והערך ההיסטורי, לצד ההתמודדות עם מגבלות השימור.בקעה וקטמון: ג'נטריפיקציה בהקשר החברתי-תרבותי הירושלמי: שכונות דרום ירושלים, ובפרט בקעה וקטמון, מספקות דוגמה לג'נטריפיקציה בהקשר מורכב של מתחים עדתיים ודתיים:

1. רקע היסטורי: שכונות אלה, שהוקמו בתקופת המנדט הבריטי כשכונות ערביות בורגניות, התאכלסו לאחר 1948 בעיקר בעולים מארצות ערב (בעיקר מצפון אפריקה).
2. תחילת הג'נטריפיקציה: משנות ה-90, החלה כניסה של אוכלוסייה אשכנזית, חילונית ומסורתית, וכן של עולים מארה"ב וצרפת, תוך דחיקה הדרגתית של האוכלוסייה המזרחית הוותיקה.
3. מתחים חברתיים-תרבותיים: תהליך הג'נטריפיקציה לווה במתחים על רקע עדתי, מעמדי ודתי, כאשר נוצרה תפיסה של "קולוניאליזם אשכנזי" בשכונות מזרחיות מסורתיות.
4. המצב הנוכחי: כיום, שכונות אלה מאופיינות בתמהיל מגוון יחסית, אך עם דומיננטיות הולכת וגוברת של אוכלוסייה משכילה ממעמד בינוני-גבוה, דתית ברובה.

מבחינה שמאית, שכונות אלה מציגות אתגר של הערכת השפעת השינויים הדמוגרפיים והתרבותיים על ערכי הנדל"ן, כאשר ישנם גורמים מנוגדים המשפיעים על הביקוש (כגון האטרקטיביות לקהילות דתיות-מודרניות מחד, ומיקום פחות מרכזי מאידך).מחיר העלייה בערכי הנכסים והשלכותיו: תהליכי הג'נטריפיקציה בירושלים לוו בהשלכות חברתיות-כלכליות ניכרות:

1. דחיקה של אוכלוסיות מקוריות: משפחות ותיקות רבות, בעיקר ממעמד הביניים-נמוך, נאלצו למכור את דירותיהן ולעבור לשכונות פריפריאליות יותר.
2. אתגרי דיור לצעירים: צעירים ירושלמים מתקשים להישאר בשכונות המתג'נטרפות, ונאלצים לעבור לפרברים או לעזוב את העיר.
3. תופעת דירות הרפאים: רכישת דירות על ידי תושבי חוץ, המשתמשים בהן לתקופות קצרות בשנה, משפיעה על המרקם הקהילתי ועל מחירי הדיור.
4. שינוי במרקם המסחרי: עסקים מסורתיים נסגרים ומוחלפים בעסקים המכוונים לאוכלוסייה החדשה, תוך אבדן של מוקדי מסחר שירתו את האוכלוסייה המקורית.

הניסיון הירושלמי מדגיש את הצורך בהתייחסות מערכתית לג'נטריפיקציה, תוך איזון בין היתרונות הכלכליים לבין הצורך בשמירה על המרקם החברתי-תרבותי הייחודי של העיר.

חיפה ומרכזי ערים נוספים

בשנים האחרונות, תהליכי ג'נטריפיקציה החלו להתפשט גם לערים נוספות בישראל, עם מאפיינים ייחודיים בכל אחת מהן.הדר הכרמל: פוטנציאל והתפתחות איטית: שכונת הדר הכרמל בחיפה מציגה מקרה מעניין של ג'נטריפיקציה בהתהוות, עם קצב איטי יחסית ומאפיינים ייחודיים:

1. רקע היסטורי: הדר הכרמל, שהוקמה בתחילת המאה ה-20 כמרכז העיר החדש של חיפה, הייתה שכונה יוקרתית עד שנות ה-70, ואז חוותה הידרדרות משמעותית.
2. מאפיינים ייחודיים: השכונה מאופיינת באדריכלות מרשימה (בתי באוהאוס, בנייה מנדטורית), תשתית תרבותית עשירה (מוזיאונים, תיאטרון), ופוטנציאל תיירותי.
3. תחילת התהליך: מאמצע שנות ה-2000 החלו להיראות סימני ג'נטריפיקציה ראשוניים – כניסת סטודנטים ואמנים, פתיחת בתי קפה וגלריות, ושיפוץ מבנים היסטוריים.
4. האטה וקשיים: למרות הפוטנציאל, קצב הג'נטריפיקציה בהדר היה איטי יחסית, בשל מספר חסמים:
   • תדמית שלילית של השכונה
   • ריכוז של אוכלוסיות מוחלשות וקהילות מהגרים
   • תחרות מול שכונות אחרות בעיר
   • היעדר מסה קריטית של "מג'נטרפים" ראשוניים
5. התפתחויות עכשוויות: בשנים האחרונות ניכרת האצה מסוימת בתהליך, בעקבות השקעות עירוניות, התחדשות המרחב הציבורי, ויוזמות של אמנים ויזמים חברתיים.

מבחינה שמאית, הדר מציגה אתגר מרתק של הערכת פוטנציאל ארוך טווח, אל מול חסמים קצרי טווח, עם פערים גדולים בין ערך הנכסים הנוכחי לבין הפוטנציאל התיאורטי.ערים בפריפריה: באר שבע ועכו כמקרי בוחן: בשנים האחרונות, ניתן לזהות ניצנים של ג'נטריפיקציה גם בערי פריפריה, עם מאפיינים ייחודיים:באר שבע:

1. מוקדי התחדשות: העיר העתיקה של באר שבע חווה תהליכי התחדשות, עם שיפוץ מבנים עות'מאניים ומנדטוריים, ופיתוח מתחמי תרבות ופנאי.
2. גורמים מאיצים: הרחבת אוניברסיטת בן גוריון, פיתוח פארק ההיי-טק, ומעבר יחידות צה"ל לנגב הובילו לכניסת אוכלוסייה משכילה וצעירה.
3. אופי הג'נטריפיקציה: בשונה מהמודל ה"קלאסי", הג'נטריפיקציה בבאר שבע מאופיינת בהשקעה ציבורית משמעותית ובמעורבות עירונית גבוהה, כחלק ממדיניות פיתוח מכוונת.

עכו:

1. התמקדות בעיר העתיקה: תהליכי הג'נטריפיקציה בעכו מתמקדים בעיר העתיקה, עם רכישת נכסים בידי משקיעים והסבתם למלונות בוטיק, גלריות ומסעדות גורמה.
2. הקשר תיירותי: הג'נטריפיקציה בעכו מונעת במידה רבה מפיתוח תיירותי, תוך דגש על השילוב של המורשת ההיסטורית והימית.
3. מורכבות רב-תרבותית: התהליך בעכו מורכב במיוחד בשל האופי הרב-תרבותי של העיר (יהודים וערבים), והחשש מפני השפעות על המרקם החברתי הקיים.

ניתוח השוואתי של תהליכי ג'נטריפיקציה בערים שונות: השוואה בין תהליכי הג'נטריפיקציה בערים השונות בישראל מעלה מספר תובנות:

1. השפעת הזהות המקומית: בכל עיר, הג'נטריפיקציה מקבלת גוון ייחודי בהתאם למאפייניה התרבותיים, ההיסטוריים והחברתיים.
2. תפקיד הרשות המקומית: ניכרים הבדלים משמעותיים במידת המעורבות והכוונה של הרשויות המקומיות – מגישה של "תן לשוק לפעול" (תל אביב) ועד להתערבות אקטיבית (באר שבע).
3. מהירות התהליך: קצב הג'נטריפיקציה שונה מאוד בין הערים השונות, בהתאם למיקום, לביקוש, ולחסמים מקומיים.
4. גורמים מזרזים: בכל עיר ניתן לזהות גורמים ייחודיים המאיצים את הג'נטריפיקציה – קרבה למרכז העסקים (תל אביב), מוסדות חינוך (ירושלים וחיפה), או פיתוח תיירותי (עכו).

מבחינה שמאית, ההשוואה בין הערים השונות מאפשרת לזהות דפוסים ולהעריך טוב יותר את הפוטנציאל העתידי של אזורים בראשית תהליך הג'נטריפיקציה, תוך התחשבות במאפיינים המקומיים הייחודיים.

חלק ד': הערכת נכסים בתהליכי ג'נטריפיקציה - היבטים שמאיים

אתגרים מתודולוגיים בהערכת נכסים

תהליכי ג'נטריפיקציה מציבים אתגרים ייחודיים בפני שמאי המקרקעין, הנדרשים להעריך נכסים בסביבה דינמית ומשתנה. אתגרים אלה כוללים:התמודדות עם תנודתיות ושינויים מהירים:

1. היעדר עסקאות השוואה רלוונטיות: בשכונות עוברות ג'נטריפיקציה, עסקאות השוואה מלפני שנה או שנתיים עלולות להיות לא רלוונטיות בשל שינויים מהירים.
2. שונות גבוהה בין נכסים סמוכים: באותו מתחם ניתן למצוא נכסים ברמות שונות מאוד – ממבנים מוזנחים ועד למבנים משופצים ברמה גבוהה.
3. שינויים מהירים בתמהיל השימושים: שינויים בתמהיל העסקים, בתשתיות ובשירותים הציבוריים משפיעים על ערכי הנכסים בקצב מהיר.
4. השפעת ציפיות השוק: ציפיות לשינויים עתידיים משפיעות על מחירי הנכסים עוד בטרם התרחשו השינויים בפועל.

הערכת פוטנציאל עתידי בשכונות בתהליך:

1. זיהוי שלב הג'נטריפיקציה: הערכת המיקום של השכונה על "עקומת הג'נטריפיקציה" – האם מדובר בשלב ראשוני, אמצעי או מתקדם.
2. הערכת קצב התהליך: ניתוח הגורמים המאיצים והמעכבים את התהליך, והערכת קצב השינוי הצפוי.
3. ניתוח מגמות בשכונות סמוכות: בחינת "אפקט הגלישה" (spillover effect) משכונות סמוכות שכבר עברו ג'נטריפיקציה.
4. הערכת הפוטנציאל המקסימלי: ניתוח ה"תקרה" האפשרית למחירי הנכסים, בהתחשב במאפייני השכונה והנכס.

גורמי סיכון וחוסר ודאות:

1. סיכון רגולטורי: שינויי מדיניות תכנון, מיסוי, או דיור עלולים להשפיע על תהליך הג'נטריפיקציה.
2. התנגדות קהילתית: התנגדות של תושבים ותיקים או של ארגונים חברתיים עשויה להאט או לשנות את התהליך.
3. תלות בהשקעות ציבוריות: במקרים רבים, המשך הג'נטריפיקציה תלוי בהשקעות ציבוריות בתשתיות, שטחים ציבוריים, ותחבורה.
4. סיכוני היצע: בנייה חדשה מאסיבית באזור או בסביבתו עלולה להשפיע על קצב עליית המחירים.

מתודולוגיות להתמודדות עם אתגרים אלה כוללות:

• ניתוח מגמות שוק בשכונות דומות שעברו את התהליך
• שימוש במודלים הדוניים המתחשבים בשלב הג'נטריפיקציה
• שימוש בתרחישים מרובים והערכות בטווחים
• עדכון תכוף של בסיסי הנתונים והעסקאות

פרמטרים ייחודיים להערכה

בהערכת נכסים בשכונות עוברות ג'נטריפיקציה, ישנם מספר פרמטרים ייחודיים שיש להתחשב בהם:השפעת שינויים סוציו-אקונומיים על ערכי נדל"ן:

1. שינויים בהרכב האוכלוסייה: מעקב אחר מדדים דמוגרפיים כגון השכלה, הכנסה, גיל, והרכב משקי הבית.
2. תרבות צריכה חדשה: כניסה של תרבות צריכה חדשה (בתי קפה, חנויות קונספט, מסעדות גורמה) כמדד מקדים לעליית ערך.
3. מסה קריטית: זיהוי נקודת ה"מסה הקריטית" של האוכלוסייה החדשה, שלאחריה קצב השינוי מואץ.
4. יחס לשימור מול חידוש: העדפות האוכלוסייה החדשה לשימור אלמנטים מקוריים מול מודרניזציה של המרחב.

מבחינה שמאית, שינויים אלה משפיעים על ה"נרטיב" של השכונה ועל תפיסתה בעיני הציבור, מה שמשפיע ישירות על הביקוש ועל מחירי הנכסים.אמידת ההשפעה של שיפור תשתיות ושירותים עירוניים:

1. שיפור מרחב ציבורי: השפעת שיפור רחובות, כיכרות, וגנים ציבוריים על ערכי הנכסים הסמוכים.
2. שדרוג תשתיות תחבורה: השפעת שיפורים בתחבורה ציבורית, שבילי אופניים, או הגבלות תנועה וחניה.
3. מוסדות ציבור: השפעת שדרוג בתי ספר, מתנ"סים, ומוסדות תרבות על האטרקטיביות של השכונה.
4. פיתוח עירוני בסביבה: השפעת פרויקטים עירוניים גדולים בסביבת השכונה (פארקים, מוסדות תרבות, מוקדי תעסוקה).

ניתוח זה מחייב הבנה של "מכפיל ההשקעה הציבורית" – ההשפעה של כל שקל המושקע במרחב הציבורי על ערכי הנכסים הפרטיים.יחסי הגומלין בין נכסי מגורים למסחר במרחבים מתחדשים:

1. שינוי בתמהיל המסחרי: השפעת המעבר מעסקים מסורתיים לעסקים המכוונים לאוכלוסייה החדשה.
2. "רחוב ראשי" חדש: זיהוי צירי מסחר חדשים המתפתחים במקביל לתהליך הג'נטריפיקציה.
3. עירוב שימושים: הערכת הערך המוסף של עירוב שימושים (מגורים-מסחר-תעסוקה) במבנים ובמתחמים.
4. פוטנציאל הסבה: הערכת הפוטנציאל של הסבת שימושים (למשל, מבתי מלאכה למגורים או למשרדים יצירתיים).

מניסיון שנצבר בערים שונות בישראל, ניתן להבחין בדפוס שבו שינויים במרקם המסחרי מהווים אינדיקטור מוקדם לג'נטריפיקציה, ומשפיעים בהמשך על ערכי המגורים.פרמטרים ייחודיים לסוגי נכסים שונים:

1. דירות ישנות, לא משופצות: הערכת פוטנציאל השבחה, עלויות שיפוץ, והתשואה על ההשקעה.
2. דירות משופצות: הערכת ה"פרמיה" על שיפוץ איכותי, התאמה לטעם האוכלוסייה החדשה, ורמת גימור.
3. נכסים לשימור: הערכת ערך השימור, עלויות שימור מול תועלות, והפרמיה על אותנטיו
4. מבנים מסחריים: הערכת פוטנציאל הסבה, התאמה לצרכי המסחר החדש, ותחזית הכנסות משכירות לאור שינויים בתמהיל העסקי.

בפרקטיקה השמאית, התחשבות בפרמטרים אלה מחייבת שילוב של מתודולוגיות כמותיות ואיכותניות, וכן ידע רב-תחומי הכולל הבנה של תהליכים חברתיים, תרבותיים וכלכליים.

סיכום ומסקנות

תהליכי הג'נטריפיקציה בישראל מציגים תמונה מורכבת, המשלבת היבטים כלכליים, חברתיים, תרבותיים ותכנוניים. ניתוח מקרי הבוחן והמאפיינים הייחודיים של התופעה בישראל מאפשר לגבש מספר תובנות ומסקנות.

איזון בין פיתוח כלכלי לצדק חברתי

הדיון בג'נטריפיקציה בישראל, כמו בעולם כולו, נע בין שני קטבים: מחד, תפיסת התהליך כמנוע צמיחה עירוני חיובי, המביא להתחדשות פיזית, כלכלית ותרבותית; ומאידך, ביקורת על ההשלכות החברתיות השליליות, ובעיקר דחיקה של אוכלוסיות מוחלשות ואבדן של מרקמים קהילתיים ותרבותיים אותנטיים.המקרים שנסקרו במאמר זה מראים כי:

1. ג'נטריפיקציה אינה בינארית: התהליך מציג ספקטרום רחב של תוצאות חברתיות וכלכליות, בהתאם למאפייני האזור, למדיניות המקומית, ולקצב התהליך.
2. חשיבות הוויסות: התערבות מושכלת של הרשויות עשויה למתן את ההשפעות השליליות, תוך שימור היתרונות הכלכליים.
3. דיור בר-השגה כמפתח: שילוב של דיור בר-השגה בשכונות מתחדשות מאפשר שמירה על המגוון החברתי ומניעת דחיקה מוחלטת של האוכלוסייה המקורית.
4. פיתוח כלכלי מכליל: עידוד עסקים מקומיים, תמיכה ביזמות של תושבים ותיקים, ופיתוח תעסוקה מקומית מסייעים להפוך את הג'נטריפיקציה לתהליך מכליל יותר.

מבחינה שמאית, האיזון בין פיתוח כלכלי לצדק חברתי משתקף בצורך להעריך נכסים תוך התחשבות במגוון רחב של גורמים, מעבר לשיקולים כלכליים טהורים.

תפקיד השמאי בתהליכי ג'נטריפיקציה והתחדשות עירונית

שמאי המקרקעין ממלא תפקיד משמעותי בתהליכי ג'נטריפיקציה והתחדשות עירונית, החורג מעבר להערכת שווי פשוטה:

1. זיהוי מגמות בראשיתן: השמאי נדרש לזהות תהליכי ג'נטריפיקציה בשלביהם הראשוניים, ולהעריך את פוטנציאל ההשפעה שלהם על ערכי הנדל"ן.
2. הערכת כדאיות פרויקטים: בפרויקטי התחדשות עירונית (פינוי-בינוי, תמ"א 38), השמאי מעריך את הכדאיות הכלכלית, תוך איזון בין אינטרסים של יזמים, בעלי דירות, ורשויות.
3. ייעוץ למדיניות ציבורית: שמאים יכולים לתרום לעיצוב מדיניות התחדשות עירונית, באמצעות הערכות של השפעות תכניות שונות על שוק הנדל"ן.
4. תיווך בין ערך כלכלי לערך חברתי: השמאי המקצועי נדרש להכיר בערכים שאינם כלכליים גרידא, כגון ערכים קהילתיים, תרבותיים והיסטוריים.

על השמאי להיות מצויד בידע רב-תחומי, הכולל הבנה של תהליכים עירוניים, חברתיים וכלכליים, ובכלים מתודולוגיים מתקדמים להתמודדות עם שווקים דינמיים ומשתנים.

מבט לעתיד: מגמות והתפתחויות צפויות

לאור הניסיון שנצבר בישראל ובעולם, ניתן לצפות מספר מגמות והתפתחויות בתחום הג'נטריפיקציה בישראל בשנים הקרובות:

1. התפשטות גיאוגרפית: תהליכי ג'נטריפיקציה צפויים להתפשט לערי פריפריה נוספות, תוך התאמה למאפיינים המקומיים הייחודיים.
2. ג'נטריפיקציה מתוכננת: גישה פרו-אקטיבית יותר של רשויות מקומיות לתהליכי ג'נטריפיקציה, תוך ניסיון לווסת את התהליך ולנצל את יתרונותיו.
3. אסטרטגיות הכלה: פיתוח אסטרטגיות להכלת האוכלוסייה המקורית בתהליכי ההתחדשות, באמצעות דיור בר-השגה, חיזוק קהילות מקומיות, ותמיכה בעסקים מקומיים.
4. שילוב טכנולוגיה: שילוב של טכנולוגיות דיגיטליות ו"ערים חכמות" בתהליכי התחדשות, תוך יצירת מודלים חדשים של התחדשות עירונית.
5. חיזוק הקשר להתחדשות עירונית פורמלית: שילוב הדוק יותר בין תהליכי ג'נטריפיקציה "אורגניים" לבין תכניות התחדשות עירונית פורמליות.

מבחינה שמאית, מגמות אלה מחייבות התאמה מתמדת של שיטות ההערכה, פיתוח מודלים חדשים, והרחבת בסיס הידע והמיומנויות.

סיכום

ג'נטריפיקציה בישראל היא תופעה מורכבת, המשלבת היבטים כלכליים, חברתיים, תרבותיים ותכנוניים ייחודיים למדינה. תהליכי ג'נטריפיקציה משתלבים לעיתים קרובות עם תהליכי התחדשות עירונית פורמליים, יוצרים דינמיקה מורכבת של שינוי עירוני.מקרי הבוחן שנסקרו במאמר זה – מתל אביב דרך ירושלים ועד חיפה וערי פריפריה – מציגים מגוון של דפוסים ותוצאות, ומדגישים את הצורך בהתייחסות מקומית ומותאמת לכל מקרה ומקרה.עבור שמאי המקרקעין, הבנת תהליכי הג'נטריפיקציה והשפעתם על ערכי נדל"ן היא חיונית להערכה מדויקת ומקצועית של נכסים במרחבים עירוניים משתנים. הערכה כזו מחייבת התחשבות במגוון רחב של פרמטרים, שיטות עבודה מותאמות, וראייה רב-תחומית.לסיכום, הג'נטריפיקציה בישראל אינה רק תהליך כלכלי או נדל"ני, אלא תהליך חברתי-מרחבי מורכב, המשנה את פני הערים ואת אופי הקהילות בהן. השמאי המקצועי נדרש להבין תהליך זה לעומקו, ולשלב את הידע בהערכותיו המקצועיות, תוך איזון בין שיקולים כלכליים לשיקולים חברתיים ותכנוניים.

סנגור במבחן

בנטפליקס יש סדרה נהדרת בשם סנגור במבחן. ישנם כמה פרקים בסדרה שעוסקים בנושא זה כאשר בעלת מסעדה (ליסה טראמל) מואשמת ברצח יזם נדל"ן שמבצע ג'נטרפיקציה בשכונה שבה היא גדלה ובה ממוקמת המסעדה שלה והיא התנגדה, מחתה והפגינה נגדו ונגד המיזם שהוא הוביל. אני ממליץ על הסדרה שתסב לכם הנאה גדולה.

צילום מסך נטפליקס

הסנטימנט השתנה, המחירים פחות

הבסיס החוקי והמשפטי לאחריות הבנקים בניפוח בועת הנדל"ן ולקריסתה של המערכת הפיננסית בישראל בפרשת ויסות מניות הבנקים  https://www.gov.il/he/pages/roots_1983

"בשוק מווסת, שמופעלים עליו מניפולציות אין ירידות מחירים. יש קריסה ש"פתאום" מתרחשת. ביום אחד. וכל יום שעובר, זה מתקרב יותר ויותר. שוק חופשי הוא כמו מצפן אבל כשיש עליו מגנט המצפן משתבש" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מחבר הספר בועת נדל"ן https://bit.ly/3pfTas7  

הלמ"ס לא עמד בביצוע המשימה והמלאכה עליה הוא אמון תוך ביצוע רשלני בלתי מקצועי בתהליכי עבודה לקויים שאינם עומדים בסטנדרטים מקצועיים ובכך לא רק עיוות את המידע והנתונים אלא תרם תרומה משמעותית להמשך מגמת ניפוח בועת הנדל"ן"- מתוך דוח ועדת החקירה שיתפרסם לקריסת המערכת הפיננסית. https://bit.ly/3pfTas7

חברת בת של קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ התקשרה בהסכם למכירת בפרויקט סלמהMOMA) ( בתל אביב תמורת 150 מיליון ₪ https://www.magna.isa.gov.il/public/2025-01-010323/

קבוצת חמת בע"מ החליטה על הקמת מרכז לוגיסטי בשטח של כ-25,000 מ"ר באזור התעשייה הצפוני באשדוד לדיווח

רוב חברות הביטוח מבקשות דחייה ביישום התקן שישנה דרמטית את הדו"חות שלהן https://www.calcalist.co.il/market/article/bytiwectke

משבר הדיור בישראל – מי מרוויח ומי מפסיד? https://youtu.be/Xl2_nw1iGrw?si=uz0EQh6TSMPOYls6 

השמאי הממשלתי: ירידה חדה בהתחלות הבניה בכל ענפי הנדל"ן המניב  https://www.nadlancenter.co.il/article/11581

שגריר ישראל בארה"ב: "ישראל תטפל בהכנות של צבא מצרים בסיני" https://www.maariv.co.il/news/politics/article-1173620

הלמ"ס: מחירי הקרקעות נחתכו ביותר מ-20% בתוך שנתיים https://www.nadlancenter.co.il/article/11583  

ראש עיריית קריית שמונה מזהיר: "ההגירה השלילית תהיה הקשה ביותר שידענו"  https://www.maariv.co.il/news/israel/article-1173612  


לוד, קריית אונו ומי עוד? נתונים חדשים מגלים מי הערים ה"קטנות" בהן היצע של אלפי דירות לא מכורות  https://www.nadlancenter.co.il/article/11585



סוף ל"דיווחי הבלון"? רשות ני"ע עושה סדר בדו"חות של חברות הנדל"ןhttps://www.themarker.com/realestate/2025-02-16/ty-article/.premium/00000195-0e47-d00a-adfd-6ed714a10000


הגירעון זינק לפסגת המערב https://www.calcalist.co.il/local_news/article/b15rxxw9yx  

5 ילדים ו-28 נכדים נושלו - רק נכדה אחת זכתה בדירה  https://www.ynet.co.il/economy/article/sjvbdvgcye



בלי בדיקת היתכנות כלכלית: חיפה מקדמת מרכז עסקים ענק בכניסה הדרום-מזרחית לעיר https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/r1kkmb15yl ;


"חוק גזעני": אושרה לקריאה שנייה ושלישית הצעה שתאפשר הקמת מבני מגורים בשטחי מרעהhttps://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hkaxh8y5ye


שנת המלחמה: צמיחה מינימלית של 1% לישראל ב- 2024 https://www.calcalist.co.il/local_news/article/rj7vvqlqyx  

עונת הדוחות: רשות ני"ע דורשת מהחברות לכלול עלויות הלוואות הבלון ולצמצם התייחסות לפרויקטים על הנייר https://www.nadlancenter.co.il/article/11577 

עובש בכל מקום: הקונדיטוריה האהובה נסגרת עקב צו משרד הבריאות https://www.maariv.co.il/news/israel/article-1173178

הנכדה של מרטין בובר והקרב על הבית בהרצליה פיתוח שנמכר ב-630 אלף שקל https://www.ynet.co.il/economy/article/skj03h1cje 

מחקר: שיעור האזרחים הערבים המעוניינים להגר מהארץ הוכפל בתקופת המלחמה https://www.davar1.co.il/581429/  

בגלל רטיבות: רוכשי דירה יפוצו ב-226 אלף שקל https://www.ynet.co.il/economy/article/rk0ulgy9jg  



דירה, חדר כושר ומרכז רפואי: המודל שמנסה להציל את הקניונים באמריקה  https://www.ynet.co.il/economy/article/byx78ql5jx


לחקור את הלמ"ס - על הנתונים השגויים שפוגעים בציבור והאם זה יימשך? https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20013636



מדד תשומות הבנייה מזנק: איך זה משפיע על מחירי הדירות?  https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20013544


דירוג תוכניות ויזות הזהב הטובות ביותר: יוון בראש https://www.calcalist.co.il/world_news/article/rk5ojhbq1e 

תכנית 100 אלף גגות סולאריים יוצאת לדרך! משרד האנרגיה והתשתיות https://www.gov.il/he/pages/news-180225 

תוצאות מכרז שדה חוב - המחיר נחתך לחצי https://www.nadlancenter.co.il/article/11602

"נושא שזועק לפתרון": מי יקבע כיצד להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בבניין משותף? https://www.calcalist.co.il/local_news/car/article/r139el119yg&nbsp

השווי נחתך ב־40%: בכמה נמכרה קרקע לאלפי דירות בשדה דב? https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001502584  

הצעה דרמטית של משרד המשפטים: לא ייגבה היטל השבחה בעת מכירת דירה https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hymlpj7ckl 

רק רצו מרפסת: הדיירים שגרים כבר עשור באתר בנייה בגלל תמ"א 38 https://www.youtube.com/watch?v=p1c_CxCOdGc  



תוצאות מכרז הענק לבניית כ-4,000 דירות בשדה דב  https://www.nadlancenter.co.il/article/11602  


בוטלה עסקה למכירת נכס במחיר מגוחך https://www.mako.co.il/finances-law/property-law/Article-ef1ac5fcfa32591026.htm  

ביטול ההיטל במכירת דירה או ביטול מוסד השמאי המכריע? אלה הכיוונים הנשקלים לשינוי שיטת היטלי ההשבחה https://www.nadlancenter.co.il/article/11611 

רוני קובן וישראל זיו  https://youtu.be/p1vu8wewVtk?si=rCxsKyxarmrWxGew


"אפשר לשרוד פצצת אטום בשכונה. כך תעשו זאת" https://www.calcalist.co.il/magazine/article/bkyqkalqkg?utm_source=calcalist.co.il


כל הנתונים מראים: ישראל בדרך למשבר נדל"ן https://finance.walla.co.il/item/3728504


לכבוד ט"ו בשבט: שדרות העצים היפות בארץhttps://mobile.mako.co.il/living-architecture/local/Article-0d2ca28f80e8491026.htm  

הכל דיבורים: יוקר המחיה לא מטופל, ובגופים המוסדיים מתפתחת בועה   https://www.maariv.co.il/journalists/article-1174553 

שמן נדל"ן מניב בע"מ התקשרה בהסכם לרכישת זכויות חכירה מהוונות במקרקעין ומבנה באזור התעשיה ברקן בשומרון שייעודם לתעשייה, מגרש בשטח של כ- 25 דונם ועליו מבנה בשטח בנוי של כ – 15,500 מ"ר, בתמורה ל כ – 90.7 מיליון ₪  (לדיווח).
חברת בת של קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ התקשרה בהסכם למכירת  בפרויקט סלמהMOMA) ( בתל אביב תמורת 150 מיליון ₪ (לדיווח).

הממשלה לתושבי הצפון: או שתחזרו בתוך שבוע, או שתיקנסו https://www.calcalist.co.il/local_news/article/bk6txtv5yg

אחרי קורל יגיעו עוד סופות וישראל לא ערוכה להן, ויש גם מחיר כלכלי  https://www.calcalist.co.il/local_news/article/b10ejdp9yx


בנק ישראל חושש מהתפתחות בועת נדל"ן: ידרוש מהבנקים לרתק הון כדי לצנן את היקף המשכנתאות https://www.israelhayom.co.il/business/article/17415438  

מחירי הקרקע בשדה דב צנחו ב־35%, וישפיעו על כל אזור המרכז https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/bycdrktqkg


האם מבוטחת שמשאירה תיק ברכב בעת התקפת טילים היא אישה לא סבירה?  https://www.kalir.co.il/articles/2212



הנגיד מזהיר מפיטורי היועמ"שית: "כל צעד שיתפרש כפגיעה במוסדות עלול להוביל לפגיעה בכלכלה" https://www.calcalist.co.il/local_news/article/h1cxjzcqyl 

עיר הרפאים הגדולה בעולם https://www.ynet.co.il/yedioth/article/yokra14271880

כמה נפשות יש במשפחה הישראלית? | הנתונים, הפערים - והמגמה המפתיעה https://www.ynet.co.il/news/article/sypduziqjg 

החשש מבועת נדל"ן: בנק ישראל עוקב מקרוב  https://youtu.be/H5s8rxIVE6c?si=KNJl0Y0Bz0l2T77c  




פער של מיליון שקל לדירה: העסקה שיכולה לשלוח את שיכון ובינוי לעוד מחיקהhttps://www.themarker.com/markets/2025-02-26/ty-article/.highlight/00000195-3e17-d56f-abb7-fff7fa3d0000


עוקץ הפנסיות: צעדים משמעותיים נגד סוכני הביטוח המעורבים https://www.kan.org.il/content/kan-news/local/864607/



הקושי ליטול משכנתא מתקרב לשיא כל הזמנים  https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/bjkmer29kx


שווי הקרקע צנח ב-40%: כמה ישלמו הזוכות במכרז הענק בשדה דב?  https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/sybfuwm9yg


ההימור של הראל ויזל ומשפחת איראני: לא בכל יום נפתח קניון בהיקפים כאלהhttps://www.mako.co.il/news-money/2025_q1/Article-ffa545c77d54591027.htm


המחשב יקבע כמה תשלמו: רשות מקרקעי ישראל מעבירה את חישוב מחירי הקרקעות לבינה מלאכותית  https://www.mako.co.il/news-money/real_estate/Article-4529a3e1ba24591027.htm


קרב בעומק האוקיינוס: מלחמת הצללים שמאיימת על הכלכלה העולמית  https://www.ynet.co.il/economy/article/b1sqxs35ye


פרק 315: מעשה בבלון  https://open.spotify.com/episode/6nqcVhw3KYF91xJiddCFut?si=1fc9c21f1c514196


ראש ארגון פשע סחט באיומים קבלן מוכר מנתניה במאות מיליוני שקליםhttps://www.mako.co.il/men-men_news/Article-2ecbc9b577c4591026.htm


25 שנה אחרי העסקה: היזמית תובעת רוכש שהרחיב נכס https://www.bizportal.co.il/takdin/news/article/20013957 

מעולם לא נפתח: המלון שעומד נטוש כמעט 40 שנה  https://www.mako.co.il/travel-israel/Article-1c9996649d74591026.htm

מי אחראי לממן החלפת גג אסבסט - העירייה או התושבים?  https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001502416

כיצד ביטול מנגנון ההקלות בהיתרי הבניה ישפיע על הכדאיות הכלכלית בפרויקטי נדל"ן?https://soundcloud.com/d-b-duns-100/9bd41e91-84f3-47a2-a31d-6b7c158d8127 

מחצית ממשקי הבית לא גומרים את החודש https://m.maariv.co.il/economy/israel/article-1176348  

"הקבלנים חוזרים על כך שהמחירים יעלו, אבל הם יורדים"  https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/ryz2zy391x



שיטת קטאר: כך היא הצליחה לחדור אל מוקדי הכוח בישראל והניסיון "לקנות" גם את משפחות החטופים https://www.mako.co.il/news-diplomatic/2025_q1/Article-96ff63614135591026.htm


מחיקת ענק: סלע נדל"ן רכשה את בית מאני ב-650 מיליון שקל — וכבר הפסידה 180 מיליוןhttps://www.themarker.com/markets/2025-03-02/ty-article/.premium/00000195-57e3-d544-a795-dffb2c2b0000


לטובת הקמת המטרו: עשרות דירות יופקעו בת"א, החל הקרב על המחיר https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14279287



בתים בהנחה של 40%: מכרז "מחיר מטרה" בכפר ורדים נועד לבלום את גל הנטישה https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hyjwmkxoyx



סלע נדל"ן מחקה כמעט 30% מערכו של בית מאני; "במקום היהלום שבכתר, הפך לגיבנת"https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/bjlmka11oke 


"סכנה בטיחותית": גם שופרסל תובעת את נצבא - בשל נזילות בסניף סינמה סיטי גלילותhttps://www.calcalist.co.il/local_news/article/by0csvnsjg  

בנק ישראל צפוי להטיל מגבלות על מבצעי הקבלנים  https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hkrqytnojl

חולון החדשה: מעיר הילדים לעיר החרדים https://www.mako.co.il/news-israel/2025_q1/Article-3ca861fe6d36591027.htm


אחד מכל עשרה משקיעים מכר דירה בהפסד. איך זה לא יקרה לכם? https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001503758 

ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20014189 

כל מאה שנה יש רעידת אדמה הרסנית בארץ, 98 שנה כבר עברו https://finance.walla.co.il/item/3732412 

הפקעת דירות וחנויות לטובת המטרו: איך מגישים תביעה ומה כוללים הפיצויים? https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14282400 

האם שוק הנדל"ן עלול להתרסק? הבלון, המחירים והסימנים המדאיגים https://youtu.be/AFBFBDUi4hQ?si=P-7R_vctw-t2392V

כללים חדשים: מה מתווך הנדל"ן שלכם לא יכול לעשות יותר?  https://www.mako.co.il/finances-real-estate/Article-4684f1ba08a6591026.htm


בית המשפט הכריע: היטלי השבחה למבנים לשימור בת"א ייבחנו באופן פרטני  https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rjxh369iyg


היטל ההשבחה הוא ממוני ולא רעיוני - המחוזי ביטל את הכרעת ו' הערר לפיה תוכנית השימור של ת"א לא חייבת בהיטל  https://www.nadlancenter.co.il/article/11703



בגלל המחיר הנמוך, עיריית ת"א ביטלה זכיית גינדי במכרז https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001504051 

דירה בפחות מ-100 אלף שקל - 10 מקומות בעולם  https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20014385


ראש העין כמקרה בוחן: מאות דירות מחיר למשתכן על המדף – והזוכים תקועים  https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hy2gzn3s1l


סקירת ענף הנדל"ן למגורים – ינואר 2025https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/review-real-estate-012025/he/reviews-and-publishes_review-real-estate-012025.pdf  


עוד תביעה של שוכרים בנכס של נצבא - התחנה המרכזית בת"א: "רוצים שנתייאש ונעזוב" https://www.calcalist.co.il/local_news/article/ryum9w2okl

ראש העין כמקרה בוחן: מאות דירות מחיר למשתכן על המדף – והזוכים תקועים https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hy2gzn3s1l

בזמן שבביג פאשן מלא - סינמה סיטי גלילות קורס: "ריק פה לגמרי https://youtu.be/9I5SwBX2jZs?si=ziwS4oBI5K5Lmil0

למרות האזהרות: הבנקים הכפילו את הלוואות הקבלן; לאומי הסיר את ההגבלות שעליהן הכריז בנובמבר  https://www.themarker.com/realestate/2025-03-12/ty-article/.highlight/00000195-8561-d4a5-a5dd-9d7f51c10000



שוק הדיור בהאטה: צניחה של 37% במכירת דירות בינואר   https://search.app/uNr1f 

חגיגת הלוואות הבלון מסרבת להירגע - אחת מכל שש משכנתאות בפברואר https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/sy7qfaasyx  

המחוזי בירושלים קבע כי אין לגבות היטל השבחה על תכנית ההתחדשות של רחביה https://www.nadlancenter.co.il/article/11728

דוח בנק ישראל לשנת 2024: ההשפעה הצפויה של בינה מלאכותית יוצרת על העובדים: השלכות על המדיניות בשוק העבודה https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/11-3-25/  

בנק ישראל: עובדים שלא יעברו הכשרה ב-AI ימצאו עצמם מחוץ לשוק העבודה  https://www.calcalist.co.il/calcalistech/article/rj1125ytikl

 בנק ישראל: עובדים שלא יעברו הכשרה ב-AI ימצאו עצמם מחוץ לשוק העבודה
https://www.calcalist.co.il/calcalistech/article/rj1125ytikl
 

בועת הנדל"ן בישראל - סדרת נתונים שכדי להכיר

איך הגענו למצב בו מחירי הדירות בישראל כפולים מהשווי שלהם?

מה קורה בשוק המשרדים ומה יקרה להם נוכח העובדה שה - AI יהפוך אותם לגושי בטון דוממים חסרי כל ערך שייצרו הוצאה כבדה לבעליהם עד שהם יאבדו בהם עניין ויינטשו אותם.

מה קבע בנק ישראל לגבי שיעורי ההיוון לצורך קביעת שווי המשרדים בשנת 2022 (7.6%) ומאז שיעורי ההיוון זינקו בחדות בשל המלחמה, הורדת הדירוג, ירידת מחירי השכירות, ירידת תפוסות וזינוק בהיצע.

בנק ישראל על מערכת מידע נדל"ן - הנתונים בה מעוותים

ינקי קווינט: אל תקנו דירות המחירים ב 2025 ירדו. אורי בן דב בתגובה: אנשים לא קונים דירות הם קונים אופציות.| 5.3.2025

מה חושב אורי בן דב על מבצעי הקבלנים? 

מה אמר אורי בן דב ביום 11.2.2025 - האם אנחנו בסאב פריים? 

בנק ישראל קבע כבר בשנת 2012 שמחירי הדירות התרחקו מהשווי שלהם בטווח של 8-16% (השווי כידוע מייצג את הערך הפונדמנטלי. נדל"ן הוא "מכונת כסף" לכן הוא אהוב על כולם, ובצדק). 

אני מזמין אותך לרכוש את תקציר הספר "בועת נדל"ן", בעברית או באנגלית, ב- 58 ש"חבלבד.וגם להאזין לסדרת הפודקאסטים שלנו בהם אני מדבר על הכל ופותח את הכל לדיון. הפודקאסט האחרון עורך הקבלה מעניינת ומאתגרת במיוחד בין שלושת הסרטים מכונת הכסף באנגלית The Big Short הסרט/ים על פרשיית אנרון והסרט האלמותי הזאב מוול סטריט, בהם אני מתאר כיצד במשך 12 השנים האחרונות, כל התופעות הללו התלכדו והתקבצו יחד בשוק הנדל"ן בישראל. 

קורס AI לשמאי ולבעלי מקצועות חופשיים ולבעלי משרדיםלימודי שמאות רכוש חקלאות וסיקור סיכונים והגנות 

"מבצעי הקבלנים" הם לא הטבה – הם עדות: עדות לקריסת מנגנון ההסוואה של ההונאה הגדולה, שמנעה מהציבור לראות 12 שנות ניפוח מחירים ומניפולציות שוק מתוחכמות." - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מחבר הספר בועת נדל"ן

גדעון גולדשטיין ז"ל הוא הגיבור המקצועי הפרטי שלי.

גדעון היה שמאי מקרקעין שהתבקש לאמוד את הפגיעה בשווי דירותיהם (1500 דירות לאורך האיילון) של אלו המתגוררים בסמוך לנתיבי איילון - כביש 20 - תוכנית משנת 1998. את הכרעתו נתן על בסיס נתונים שבדק בשנת 2005- 7 שנים לאחר מכן.

גדעון גולדשטיין ז"ל הוא הגיבור המקצועי הפרטי שלי.גדעון היה שמאי מקרקעין שהתבקש לאמוד את הפגיעה בשווי דירותיהם של אלו המתגוררים בסמוך לנתיבי איילון - כביש 20 - תוכנית משנת 1998. 

את הכרעתו נתן על בסיס נתונים שבדק בשנת 2005- 7 שנים לאחר מכן.גדעון גולדשטיין קבע תקדים. 

הוא אישר ירידת ערך על בסיס ירידות מחיר שמצא 7 שנים אחרי שהתוכנית אושרה. 

השמאי המכריע, גדעון גולדשטיין קבע כי "לא יהיה זה נכון לבדוק את המחירים סמוך לפני התכנית ולהשוותה לרמת המחירים סמוך לאחר אישור התכנית, שכן המסקנה שתתקבל עלולה להיות מוטה ומטעה, שכן מלוא ההשפעה התכנונית נתגבשה רק לאחר גמר סלילת הכביש ופתיחתו לתנועה ולא מייד לאחר אישור התכנית".

השפעת התכנית החלה לחלחל למחירי הדירות רק למעלה מארבע שנים לאחר מכן בעת שהחלו בביצועה. 

ועדת הערר בראשות עו"ד כרמית פנטון שיבחה את השמאי וקבעה כי "...אכן מדובר בשומה מכרעת מלומדת, מקצועית ומקיפה". 

הכרעתו עוררה התנגדויות קשות וזו הגיע לבית המשפט העליון  שם הוא זכה לתשבחות והכרעתו נותרה בעינה.

גישה זו שהינה חדשנית ומשמעותית כי ניתן לטעון כי יש לבחון הפגיעה לא במועד הקובע אלא שנים לאחר מכן, ולדעתי כך גם נכון לעשות, בניגוד ל"חוכמה" המיוחסת לשוק שהוא יודע ושניתן לראות את השפעות התכונית בעסקאות, 

פגיעה או התעשרות.אם את השפעות הפגיעה בתכונות הקרקע לא ניתן לראות מייד והדבר לוקח שנים. המסקנה המתבקשת היא שחקר עסקאות השוואה של "לפני ואחרי" ערב התוכנית אינה מעשית ואינה רלוונטית לסוג זה של פגיעה ומשום כך אגב, רבות מתביעות 197 יורדות לטמיון כי הפגיעה הגם שהיא ברורה, מובנת ונכונה, במרבית מהמקרים, במועד בו היא נבחנת היא בחזקת "פגיעה רעיונית ולא ממונית" כשהיא בלתי מוכחת בעיסקאות שכן את הפגיעה הממונית ניתן לראות אם בכלל רק שנים אחר כך.

תושבי חיפה והקריות הם דוגמה מובהקת לפגיעה בתכונות הקרקע ( זיהום אוויר, ריח וכו' ) והפגיעה הממונית היכן היא? יש שיאמרו "זה כבר מגולם במחיר". 

אינני מקבל אמירה זו ולא זה המקום להרחיב בה.זה שניתן לחשב את הפגיעה מחד או את התועלת / תוספת הערך מאידך – האם די בכך כדי להטיל היטל ממוני בטענת התעשרות?הפיצוי או ההיטל צריכים להיות ממוניים ולא רעיוניים. הם נועדו לשקף חיסרון כיס ברור או התעשרות ברורה וודאית וכאן הוא המפתח – בוודאות. חיסרון כיס ודאי או התעשרות ודאית וכדי להעצים את האבסורד אשאל: כיצד בדיוק מתעשר לו בעל דירה ב 8,975 ₪ ( סכום חיוב היטל ההשבחה ) לאחר שקיבל הקלה בקו בניין של 12 ס"מ לבניית מרפסת? הרי די לו במו"מ כדי לנייד מחיר של נכס בכמה אחוזים והם לבדם עולים עשרות מונים מהיכולת לדייק "עליית שווי" ברמה של כמה אלפי שקלים ואולי המסקנה המתבקשת שהיטל השבחה לא יכול שיפחת מאחוזים משווי הנכס שכן לא ניתן לדייק בקביעתו גם אם ניתן לדייק בלחשב אותו. סוג של "סף פיצוי" – פרנצ'יזה. עבר - נכנס להליך לא עבר- יורד מהפרק.האקסל, כלי העבודה הזה שכולנו השתעבדנו אליו יודע לחשב הכל, מספרים ונתונים והוא כבר יעשה את העבודה וייתן לך תחושה של גאון.הרעיון בהיטל ההשבחה – שהמתעשר יחלוק את עושרו עם הציבור הוא נכון. 

היישום, הרבה פחות כך גם 197 שם הקושי לתמוך בפגיעה גדול שבעתיים.

אפילו שמדובר בהתעשרות "ברורה" כמו תוספת זכויות, עדיין העניין בעייתי בשל שלל נסיבות החל ביכולת מימושן הפיזי ועד מקדם הדחיה שלא לדבר על השונות בעסקאות ההשוואה.תמיד ניתן לחשב את הפגיעה או ההתעשרות אך השאלה אם תחשיבים אלו מעידים על פגיעה או התעשרות שכן בסופו של יום נדרש לתמוך בקביעה ב"עסקאות השוואה" וכאן הקושי שהוליד ומוליד התדיינויות והכרעות שונות הפוכות ובסכומים שונים.צריך שיהיה מבחן כניסה להליך והוא המבחן הממוני. כי את המבחן הרעיוני קל מאד לעבור אך את המבחן הממוני קשה הרבה יותר. גם בפגיעה וגם בהתעשרות.

וזה המקום להזכיר את בית המשפט המחוזי שביטל את הכרעת ו' הערר לפיה תוכנית השימור של ת"א לא חייבת בהיטל.  https://www.nadlancenter.co.il/article/11703

"מיתוג" לא גורם להתעשרות.

"כדי להבין את ההווה ולנתח את העתיד אתה צריך לדעת ולהכיר את העבר"- חיים אטקין

^{"כמו ה - 7/10 כך גם משבר הסאב פריים בישראל נבנה במשך שנים, תחילתו בשנת 2012. חייבת לקום ועדת חקירה. חייבים להיות מוגשים כתבי אישום. חייבים להעמיד לדין את כל מי שהיה שותף לכך, במעשה או בחידלון" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מחבר הספר בועת נדל"ן חושף בספרו כיצד במשך 12 השנה האחרונות חברו וחדרו יחד לענף הנדל"ן בישראל כל ארבעת התופעות המכוערות, השערוריות והתרמיות הפיננסיות הגדולות, שהרעידו את העולם ואת הכלכלה ושימשו השראה לסרטים שוברי קופות: מיידוף, אנרון, הזאב מוול סטריט ומכונת הכסף.}

דו"ח העוני: אלו 20 הערים העניות ביותר בישראל https://www.mako.co.il/finances-news/Article-cfff300f235f391027.htm

העליון הכריע: פטור מתשלום ארנונה בגין נכס הרוס מוענק לנכס - ולא למחזיק בו https://www.nadlancenter.co.il/article/11230

להדק חגורות: התחזית השחורה של הכלכלן שהכי קרוב לנתניהו https://finance.walla.co.il/item/3714030

הקבלן טען כי הבנקים "הפרו הבטחה" שעלתה לו 25 מיליון שקל https://www.ice.co.il/realestate/news/article/1043545

תל אביב מלאה בדירות למכירה אבל איפה הרוכשים? https://www.mako.co.il/finances-real-estate/Article-ad954c065c7f391026.htm

ראש מועצת מטולה: "250 בעלי בתים שתקועים עם משכנתאות כי הדיירים מקבלים מענק מהמדינה ולא משלמים" https://youtu.be/-LF7rbhB5no?si=EE65PSZw4m3Ed6FT

תושבי מטולה רוצים לחזור הביתה - וזה יעלה להם הרבה כסף וזמן https://youtu.be/6ycIxb6skP0?si=_DuZJlKFgJbTPYte

"החזירו לנו את החיים שהיו לנו” • דיירי הרחוב בחיפה מרגישים שהם חיים 'בעונש' https://haipo.co.il/item/551401

המלחמה בחות'ים: "זה יקח שנים, צה"ל לא ערוך לפעולה אלפי קילומטרים מישראל" https://www.davar1.co.il/567686/

בלמ"ס לא יתקנו את מדד מחירי הדירות - יפרסמו מדד נוסף https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/838782

"עוד ועוד משפחות לא מצליחות לעמוד בתשלומי המשכנתה" https://103fm.maariv.co.il/programs/media.aspx?ZrqvnVq=JKLHLK&c41t4nzVQ=ELD

הקיבוץ בעוטף ג'נין שמסרב להתרגל לירי: "כל מה שננרמל - הכשרה לצעד הבא" https://www.israelhayom.co.il/magazine/hashavua/article/17029537

לאן נעלמים הרופאים? "כולם מדברים על זה כל הזמן" https://www.mako.co.il/news-lifestyle/2024_q4/Article-e964b8d23d09391027.htm

עיריית י-ם איבדה היתר בנייה וחויבה לפצות תושבת https://www.ynet.co.il/economy/article/byop5jgl1e

קצב גידול האוכלוסייה ירד - בגלל ההגירה מישראל https://www.mako.co.il/news-israel/2024_q4/Article-42d8c86cd4c1491026.htm

המפקח על הבנקים: "יש לנו צעד מוכן להפעלה נגד הלוואות הבלון של קבלנים" https://www.calcalist.co.il/conferences/article/symx6411iyg

בוטלה שמאות של כ-700,000 שקל בגין תכנית רובע 4 https://magdilim.co.il/311220240951/

82,700 ישראלים עזבו את הארץ ב-2024 https://www.ynet.co.il/news/article/bj4fl4ziye

היועמ"שית נגד פטור מהיטל השבחה במכירת נכסים בשכונות שיקום https://magdilim.co.il/291220240923-2/

חברת בת של אזורים חברה להשקעות בפתוח ובנין בע"מ התקשרה בהסכמי מכר למכירת שלושה נכסים מניבים: מתחם "הבלוק" בבאר שבע, מתחם "הכוכב" בגליל ים, מתחם "הנרקיס" בראשון לציון בתמורה ל 203.5 https://www.magna.isa.gov.il/details?id=2024-01-627033&file=0

מניבים קרן הריט החדשה בע"מ רכשה נכס לוגיסטי בשטח של כ 3,400 מ"ר באזה"ת חבל מודיעין תמורת 50 מיליון ₪

חברת בת של ג'י סיטי בע"מ התקשרה בהסכם למכירת Shopping Center Flora בפראג, צ'כיה בתמורה לכ - 884 מיליוני ש"ח https://www.magna.isa.gov.il/details?id=2024-01-625960

מבצעי הקבלנים משכו את רוכשי הדירות לבאר שבע ברבעון השלישי https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/bkhstvb8kl

כתב אישום נגד 8 נאשמים בפרשת השתלטות על נכסי עריריים https://news.walla.co.il/item/3715871

בשל עודף משרדים: שופרסל מבטלת עסקת קומבינציה בכפר סבא https://www.themarker.com/markets/2025-01-01/ty-article/.premium/00000194-2176-da13-a7f5-fbfe6bc40000

בכיר המשטרה מוכר את הבית - שחלקו מיועד להריסה https://mobile.mako.co.il/news-israel/2024_q4/Article-8e2b49793d91491026.htm

מחיר מטרה: רבע משיווקי הדירות הגיע למגזר החרדי https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rjqjx211ike

לא רק קצבאות: מחצית מהיקף המגרשים המסובסדים ב-"מחיר למשתכן" - לחרדים | שלמה מעוז https://www.maariv.co.il/economy/realestate/article-1160821

הוויכוח במשרד המשפטים על צריחי המסגדים בפזורה https://www.ynet.co.il/news/article/yokra14206919

תימורה תשלם 134 מיליון שקל עבור קניון במרכז קרית אתא - ותתאים אותו לסביבה המתחרדת https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/s1fwjgg8je

שוכר או משכיר: מה פסק הדין החדש אומר על אחריות המשכירים לדירות המגורים? https://www.bizportal.co.il/takdin/news/article/20012041

על חשבון המדינה: המתווכים, המלונות והמפונים שגלגלו לכיסם מאות אלפי שקלים https://youtu.be/ues0XjRZjng?si=nZkQ8LiW6o2rrK-m

קבוצת מנרב בע"מ התקשרה בהסכם מכירה לקרן ריאליטי של מחצית מזכויותיה במקרקעין באזור התעשייה באשדוד שעליהם בנויים שלושה מתחמים, בתמורה ל 200 מיליון ש"ח וכן התחייבות של ריאליטי לתשלום תמורה עתידית נוספת בגין זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות כיום במקרקעין https://www.magna.isa.gov.il/details?id=2024-01-628139

חברת בת של אזורים חברה להשקעות בפתוח ובנין בע"מ התקשרה בהסכמי מכר למכירת שלושה נכסים מניבים: מתחם "הבלוק" בבאר שבע, מתחם "הכוכב" בגליל ים, מתחם "הנרקיס" בראשון לציון בתמורה ל 203.5 שח https://www.magna.isa.gov.il/details?id=2024-01-627033

הרוב הגדול של העוזבים - צעירים | אלו הערים שמובילות את טבלת היורדים מהארץ https://www.ynet.co.il/news/article/r1kbwsplje

"Chat GPT הוא כמו אולר שוויצרי עבור עסקים קטנים" https://www.calcalist.co.il/conferences/article/hy00zqqkije

נזקים בגין עזובה - בחינת הזכויות וההשלכות המשפטיות https://www.dt-law.co.il/articles.asp?ArticleID=19815

השופט סולברג: "די הזדעזענו ש-85 אלף חרדים בני גיוס לא מתגייסים" https://www.davar1.co.il/571067/

הזמר שזייף... מיליון דולר: המפעל להדפסת כספים שהתגלה בדירת הזמר מאשדוד https://www.youtube.com/watch?v=mSeJRGlk9Hs

"זה יותר גרוע מהרצת מניות": כך חברות נדל"ן ציבוריות מנפחות את שוויין https://www.themarker.com/magazine/2025-01-08/ty-article-magazine/00000194-2141-dab4-afdd-317ffab60000

בניין נטוש עם נוף לים: הקזינו המיתולוגי של חיפה שמעורר בעיר סערה https://www.youtube.com/watch?v=R-DpVWdtXuA

בינה מלאכותית בבתי הספר: האם המורים יצליחו לגשר על הפער? https://www.youtube.com/watch?v=KMe3U7LNJC8

האם קו התפר הוא החזית הבאה? תושבי האזור מזהירים מפני אסון https://www.maariv.co.il/news/military/article-1162783

השכר נשחק והדירה מתרחקת: בתוך חצי שנה בלבד עלה ב-6 מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה https://www.nadlancenter.co.il/article/11337

ארי נדל"ן (ארנה) השקעות בע"מ התקשרה בהסכם למכירת מחצית מזכויותיה במקרקעין בשטח של כ- 8,000 מ"ר בפארק לכיש, אשדוד, תמורת 37.5 מיליון ₪

קבוצת מנרב בע"מ התקשרה בהסכם מכירה לקרן ריאליטי של מחצית מזכויותיה במקרקעין באזור התעשייה באשדוד שעליהם בנויים שלושה מתחמים, בתמורה ל 200 מיליון ש"ח וכן התחייבות של ריאליטי לתשלום תמורה עתידית נוספת בגין זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות כיום במקרקעין https://www.magna.isa.gov.il/details?id=2024-01-628139

שיא חדש: דירת 38 מ"ר בחיפה נמכרה ב-2 מיליון שקלים https://www.magna.isa.gov.il/details?id=2024-01-628139

שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/838809

מדד איכות החיים בערים הגדולות: הרצליה מובילה, בת ים בתחתית https://www.ynet.co.il/news/article/rj6d6ugpkg

מחירי הדירות במרכז יורדים? "כוח המיקוח בערים הגדולות עבר לידי הקונים" https://www.mako.co.il/news-money/real_estate/Article-752745411566491027.htm

מיהורם גאון ועד דב ויסגלס: תושבי הווילות ברמת השרון דורשים להרחיק מהם בנייה צפופה https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hyekiebpje

 חברת בת של איילון חברה לביטוח בע"מ התקשרה עם ל.ר.י נכסים בע"מ לרכישת זכויותיה בשני נכסי מקרקעין: 1) הסכם לרכישת 6 קומות משרדים, שטח מסחרי וגלריה וכן את כלל זכויות הבניה בקשר למקרקעין, ללא זכויות בשטחי חניון הבניין, בתמורה לסך של 124.2 מ' ₪. 2) הסכם לרכישת שתי קומות מרתף בבניין ברחוב הנגב 2 בתל אביב, בתמורה לסך של 16 מ' ₪

https://www.magna.isa.gov.il/details?id=2024-01-626328

ארי נדל"ן (ארנה) השקעות בע"מ התקשרה בהסכם למכירת מחצית מזכויותיה במקרקעין בשטח של כ- 8,000 מ"ר בפארק לכיש, אשדוד, תמורת 37.5 מיליון ₪

תוך 20 שנה: זינוק של 1,000% ברכישת דירות בחיפה ע"י חרדים https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hyjw5nodjl

רמי לוי החליט להנפיק את חברת הנדל"ן שלו וחושף לראשונה את היקף הנכסים https://www.calcalist.co.il/market/article/rjmju113d1l

היועמ"שית לעליון: "מתן פטור מהיטל השבחה במכירת הדירה על עליית השווי שיצרה תמ"א 38 - מנוגד לחוק" https://www.nadlancenter.co.il/article/11411

דירות ומבנים בישראל, 2024

המוכר הודיע חד צדדית כי ההסכם למכירת הדירה בי-ם מבוטל. כך הכריע המחוזי https://www.nadlancenter.co.il/article/11453

מכרתם זכויות בדירת מחיר למשתכן בשוק השחור? אתם מסתכנים בחקירה פלילית https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hkgm2vudyl

אחרי 17 שנה: גינדי תפצה על נזקי רטיבות https://www.ynet.co.il/economy/article/bjvlqzb00jx

אחת מכל ארבע דירות חדשות בישראל נרכשה במבצע של 80/20 https://www.ynet.co.il/economy/article/ryy5hzloyl

מכר דירה, קיבל כסף – ואז תבע פיצוי על הפרת חוזה https://www.ynet.co.il/economy/article/syeyv9qdye

המפקח על הבנקים: נבדוק את הלווואת הקבלן הן מהוות כבר 25% מהשוק https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20012847

משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות: "הלוואות קבלן הן הפתרון ולא הבעיה" https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20012830

הבועה עלולה להתפוצץ: 16 מיליארד שקל מאיימים לטלטל את שוק הנדל"ן https://www.calcalist.co.il/investing/article/bjfnk5z00je

מחוץ למסיבה: בנק ירושלים לא משתתף בחגיגת הלוואות הבלון https://www.calcalist.co.il/investing/article/h15syafdjg

חברת בת של מהדרין בע"מ התקשרה עם חברת בת מקבוצת יוקה פארק בהסכם למכירת 40% מזכויותיה במקרקעין בנתניה בתמורה ל 82.4 מיליון ₪

 חברת בת של איילון חברה לביטוח בע"מ התקשרה עם ל.ר.י נכסים בע"מ לרכישת זכויותיה בשני נכסי מקרקעין: 1) הסכם לרכישת 6 קומות משרדים, שטח מסחרי וגלריה וכן את כלל זכויות הבניה בקשר למקרקעין, ללא זכויות בשטחי חניון הבניין, בתמורה לסך של 124.2 מ' ₪. 2) הסכם לרכישת שתי קומות מרתף בבניין ברחוב הנגב 2 בתל אביב, בתמורה לסך של 16 מ' ₪

https://www.magna.isa.gov.il/details?id=2024-01-626328

‏החלום ושברו: מכירות הבתים בארה"ב בשפל מאז 1995 https://www.magna.isa.gov.il/details?id=2024-01-626328

דניה סיבוס בעתירה לבג"ץ: לחייב את הלמ"ס לעדכן את מדדי תשומות הבנייה https://www.ynet.co.il/economy/article/s1fz6ckdye

"אי אפשר להתמודד מולם, הם מסוגלים לרצוח בשנייה" https://www.mako.co.il/men-men_news/Article-82487dad127b491026.htm

"הביקוש ירד. בסוף קיבלנו חצי מיליון שקל פחות": שוק דירות היד 2 בלחץ https://www.themarker.com/realestate/2025-01-31/ty-article-magazine/.premium/00000194-b6e1-d917-a9ff-f6e9ee7e0000?utm

תוספת מספר 1 להוראה מספר 3: "הצהרת הון –אסמכתא על הוצאה להשבחה" שבהוראת ביצוע 28/87 מס שבח https://www.gov.il/he/pages/inst-01-2025-2

קבלן מהדרום חשוד בניכוי חשבוניות פיקטיביות בסכום כולל של כ-9 מיליון ₪ https://www.gov.il/he/pages/sa290125-1

המשטרה חוקרת: שלושה פועלים מתו מנפילה באתרי בנייה https://www.kan.org.il/content/kan-news/local/855115/

 העליון פסק: הערת אזהרה היא כמו שעבוד

https://www.ynet.co.il/economy/article/b1nj5jruyl

מותג רעיל: ישראל במקום האחרון בדירוג מותגי המדינות לשנת 2024 https://www.mako.co.il/news-money/2025_q1/Article-7371d1f2aadc491026.htm

יש חדש תחת השמש: מהיום תוכלו לדעת כמה אתם יכולים להרוויח מהגג שלכם https://www.gov.il/he/pages/news-040225

קירור ללא מזגן, אור ללא חשמל: הספרייה הלאומית הפכה למודל עולמי לבנייה ירוקה https://www.calcalist.co.il/local_news/article/b1dtl3kyjg

ממתחם האלף תגיע הבשורה: התקופה הקשה של יזמי המשרדים עשויה להוסיף אלפי דירות לשוק https://www.nadlancenter.co.il/article/11514

"לא יפעל יותר כקניון": עלייתו ונפילתו של מתחם ארנה בהרצליה https://www.ynet.co.il/economy/article/s1mmrslfjg

האיומים, ההסוואה והרגע שבו נשלף הנשק: הסמויים שלכדו את אימת הקבלנים מהדרום https://www.ynet.co.il/news/article/hybdi11i00je

שרלטנות, אינטרסים ועבר פלילי: השוק הפרוץ של יועצי משכנתאות https://www.makorrishon.co.il/opinion/812677/

גנבו ציוד מהאתר שסירב ל"שירותי שמירה" – וקברו אותו בשטח https://www.mako.co.il/news-law/2025_q1/Article-9f0eac6d637e491027.htm

1.5 טריליון דולר יעלו באש: ההרס הכלכלי שיביא האקלים לבעלי הבתים בארה"ב https://www.themarker.com/wallstreet/2025-02-12/ty-article/.highlight/00000194-f578-dc8e-a9d6-f5791efe0000

 העליון: אין לחייב את הקיבוצים בדמי השבחה על שיוך הבתים לחברים | פסק הדין

https://www.themarker.com/realestate/2025-02-12/ty-article/.premium/00000194-fb2e-df1c-ad94-fb2e6e4c0000

 העליון חידד את הלכת דלי דליה והורה להתעלם מציפייה מבוססת מיקום. זעם בשוק: "המדינה לוקחת קרקע בחינם" | פסק הדין

https://www.nadlancenter.co.il/article/11533

 "עץ יכול להעלות את ערך הנכס בעשרות אחוזים. זו צריכה להיות הבנה בסיסית אצל יזמים"

https://www.nadlancenter.co.il/article/11561

 מחירי הדירות יתמוטטו? סימני האזהרה המדאיגים

https://www.themarker.com/realestate/2025-02-13/ty-article/.premium/00000194-fb42-d00a-adfc-fbd721b50000

 דווקא הנתון שאמור להוריד את מחירי הדירות גרם לזינוק המדד הפעם

https://www.themarker.com/realestate/2025-02-14/ty-article/.premium/00000195-04a1-d00a-adfd-6cf755a40000

 כשחלומות על תשואה ממשרדים נגמרים בהוצאה לפועל

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001502076

בועת הנדל"ן בישראל - סדרת נתונים שכדי להכיראיך הגענו למצב בו מחירי הדירות בישראל כפולים מהשווי שלהם?

מה קורה בשוק המשרדים ומה יקרה להם נוכח העובדה שה - AI יהפוך אותם לגושי בטון דוממים חסרי כל ערך שייצרו הוצאה כבדה לבעליהם עד שהם יאבדו בהם עניין ויינטשו אותם.

מה קבע בנק ישראל לגבי שיעורי ההיוון לצורך קביעת שווי המשרדים בשנת 2022 (7.6%) ומאז שיעורי ההיוון זינקו בחדות בשל המלחמה, הורדת הדירוג, ירידת מחירי השכירות, ירידת תפוסות וזינוק בהיצע.

בנק ישראל על מערכת מידע נדל"ן - הנתונים בה מעוותים

מה חושב אורי בן דב על מבצעי הקבלנים?מה אמר אורי בן דב ביום 11.2.2025 - האם אנחנו בסאב פריים? 

בנק ישראל קבע כבר בשנת 2012 שמחירי הדירות התרחקו מהשווי שלהם בטווח של 8-16% (השווי כידוע מייצג את הערך הפונדמנטלי. נדל"ן הוא "מכונת כסף" לכן הוא אהוב על כולם, ובצדק). 

אני מזמין אותך לרכוש את תקציר הספר "בועת נדל"ן", בעברית או באנגלית, ב- 58 ש"חבלבד.וגם להאזין לסדרת הפודקאסטים שלנו בהם אני מדבר על הכל ופותח את הכל לדיון. הפודקאסט האחרון עורך הקבלה מעניינת ומאתגרת במיוחד בין שלושת הסרטים מכונת הכסף באנגלית The Big Short הסרט/ים על פרשיית אנרון והסרט האלמותי הזאב מוול סטריט, בהם אני מתאר כיצד במשך 12 השנים האחרונות, כל התופעות הללו התלכדו והתקבצו יחד בשוק הנדל"ן בישראל. 

קורס AI לשמאי ולבעלי מקצועות חופשיים ולבעלי משרדיםלימודי שמאות רכוש חקלאות וסיקור סיכונים והגנות 

"מבצעי הקבלנים" הם לא הטבה – הם עדות: עדות לקריסת מנגנון ההסוואה של ההונאה הגדולה, שמנעה מהציבור לראות 12 שנות ניפוח מחירים ומניפולציות שוק מתוחכמות." - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מחבר הספר בועת נדל"ן