חיים אטקין - שמאות מקרקעין רכוש וחקלאות

פתרונות יצירתיים, תוצאות יצירתיות. לראות את מה שכולם רואים, לחשוב את מה שאיש עוד לא חשב

 

בחינת כדאיות כלכלית

לפרטים ומידע נוסף, צור קשר או כתוב לנו אל office@etkin.co.il

שמאות והערכות שווי

לפרטים ומידע נוסף, צור קשר או כתוב לנו אל office@etkin.co.il

חוות דעת לבית המשפט

לפרטים ומידע נוסף, צור קשר או כתוב לנו אל office@etkin.co.il

סקירה שבועית

סקירה שבועית - כל מה שמעניין ועוד. אוספים ומנתחים את המידע עבורך. ההרשמה עם כתובת הדוא"ל שלך בתיבת ההרשמה בראש העמוד או בתחתיתו.

אודות imageאודות image
  1. יליד 1960, רס"ן במיל, חייל וקצין בצנחנים, בוגר קורסים והכשרות בתחומי וענפי איסוף ניתוח ועיבוד מידע ונתונים בחיל המודיעין.
  2. בעל למעלה מ- 38  שנות פרקטיקה עשירה וניסיון בעבודה מעשית כשמאי רכוש וכמומחה לנזקים ולתביעות רכוש וביטוח.
  3. 1986-1990 – ניהול והקמת משרד שמאים של חברת השמאות לוי יצחק בחיפה והצפון ועיסוק בסקרים, הערכות דירות, מבנים, תכולה, דברי ערך ותכשיטים.
  4. בעל משרד שמאים עצמאי החל משנת 1990 ועד היום.
  5. עוסק בשמאות מקרקעין, מבנים, תכולה וציוד בעבור מגוון רחב של חברות, גופים פרטיים, מוסדיים וממשלתיים.
  6. הערכות לצרכי ביטוח ושומת נזקי רכוש לקבלת תגמולי ביטוח מחברות ביטוח וגופים אחרים בגין נזקי רכוש, אש, פריצה, נזקי טבע, שיטפון והצפה.
  7. שמאי מטעם מס רכוש במלחמת לבנון השנייה וצוק איתן ועריכת שומות לנזקי רכוש כתוצאה מפעולות איבה ומלחמה.
  8. מרצה במכללה לביטוח, מטעם איגוד חברות הביטוח, במכללה למנהל, אוניברסיטת אריאל ואוניברסיטת חיפה.
  9. מרצה בכיר להכשרת שמאי רכוש ושמאי ביטוח.
  10. מומחה בתחום הערכת רכוש , מבנים ותכולה כולל תכשיטים ודברי אמנות.
  11. מומחה בתחום ניתוח פוליסת הביטוח והכיסוי הביטוחי בפוליסות הרכוש בכלל ונזקי רכוש במסגרת ביטוח חבות וצד ג'.
  12. מתן שרותי ליווי ופיקוח בניה ושיקום מבנים לאחר נזקים.
  13. שמאי מקרקעין מוסמך מחזיק ברישיון מס' 4961529 של משרד המשפטים.
  14. מומחה לירידות ערך מבנים מנזקים, ליקויים, מטרדים, פגמים, מפגעים ומומים.
  15. מייסד ובעלים של בית שמאי-בית הספר לפרקטיקה שמאית וארגון השמאים המומחים ומעריכי השווי הבלתי תלויים בישראל.
  16. מייסד ובעלים של ויאז'ה (מחיר למזדקן) - תכנית הפנסיה לחסרי פנסיה. הופכים את הנדל"ן לקרן לקבלת מזומן.
  17. מחברם של מדריכים וספרים מקצועיים הנמצאים בשימוש מערכת בתי המשפט, עורכי הדין, שמאים ואנשי נדל"ן : המדריך לקבלת פיצויים בעקבות נזקי מים,  המדריך לבדיקה טרום רכישה,  תורת השמאות, בועת נדל"ן, הנמכר גם כספר נפרד,  קוֹדֶקְס הַשַּׁמָּאוּת - חוקים, פקודות, כללים, תקנות, פסיקה וכלים לענפי שַׁמָּאוּת הָרְכוּשׁ הַחַקְלָאוּת וְהַסִּקּוּר בישראל, אוגדן דּוּחוֹת אֶפֶס - כללים וכלים מעשיים לעריכת דּוּחוֹת אֶפֶס, יְרִידַת עֵרֶךְ לֶמְקַרְקְעִין - כללים, פסיקה וכלים מעשיים לקביעת שיעור הפגיעה מנזקים, מפגעים, מטרדים, פגמים, מומים, ליקויים וירידת ערך פסיכולוגית, והספר בועת נדל"ן שנדחס לקובץ דיגיטלי.
  18. מומחה מטעם מערכת בתי המשפט ועורך חוות דעת מומחה לבתי המשפט בתחומי המקרקעין, הרכוש ותביעות ביטוח רכוש, בכלל זה גם ירידות ערך למקרקעין מנזקים מפגעים מטרדים מומים וליקויים.
14Jul

"פרי העץ המורעל: כיצד עסקאות ההתחדשות העירונית ניפחו את השוק הישראלי" חוקר את ההשפעות הכלכליות והחברתיות של עסקאות ההתחדשות העירונית בישראל. הפוסט מציג איך התהליכים הללו תרמו לעיוותים בשוק הנדל"ן והשפעתם על מחירי הדיור, תוך ניתוח מעמיק של מדיניות רגולטורית ומקרים בולטים רלוונטיים.

הפרי המורעל שצמח בשוק הישראלי

כשרשות ניירות ערך פרסמה השבוע את עמדתה החדשה לגבי הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית, היא חשפה למעשה את אחת הבעיות החמורות ביותר בשוק ההון הישראלי: שנים של ניפוח שיטתי של ערכי נדל"ן ושווי מניות באמצעות תרגילים חשבונאיים מפוקפקים.העמדה החדשה, תחת הכותרת התמימה "הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית", חושפת למעשה איך חברות נדל"ן יזמיות יצרו דימוי מכירות ורווחיות שהטעה משקיעים במשך שנים.

האילוזיה הגדולה: "עסקאות קומבינציה"

המתכון לניפוח:

עסקאות ההתחדשות העירונית הפכו למכונת כסף מושלמת - לא בגלל הרווחיות האמיתית, אלא בגלל הגמישות החשבונאית שאפשרה:1. ניפוח ערך הקרקע

  • חברות בחרו מועדי מדידה שהתאימו להן (התקשרות vs. ביצוע)
  • שימוש ב"מדידה בעקיפין" במקום שווי שוק אמיתי
  • הוספת זכויות בניה ללא עדכון התמורה לדיירים = רווח מלאכותי

2. דימוי מכירות מוקדמות

  • הכרה בהכנסות עוד לפני תחילת הבנייה האמיתית
  • רישום רווחים על נכסים שטרם נבנו
  • יצירת "פייפליין" מלאכותי של פרויקטים

3. מניפולציות ברכיב המימון

  • שיטות חישוב שונות יצרו פערי רווחיות עצומים
  • התאמת העיתויים לקוסמטיקה של הדוחות הכספיים
  • הסתרת העלויות האמיתיות של הפרויקטים

הדוגמא המובאת: מדריך לתעתועים

המסמך מביא דוגמא שחושפת את השיטה:

  • קרקע שנאמדה ב-10 מיליון ש"ח במועד ההתקשרות
  • עד מועד הביצוע הערך "קפץ" ל-17 מיליון ש"ח
  • 7 מיליון ש"ח "רווח" מלאכותי ללא השקעה או סיכון אמיתי

זהו המהות של הפרי המורעל - רווחים על הנייר שלא משקפים ביצועים עסקיים אמיתיים.

הקבלנים: אמני הדימוי

מבצעי הקבלנים - תעתועי השיווק השיטתיים:

חברות הנדל"ן לא הסתפקו בתרגילים חשבונאיים. הן יצרו אילוזיה של ביקוש באמצעות:

  • "מכירה מוקדמת" מלאכותית - רישום מכירות לדיירים שלא שילמו כסף אמיתי
  • מניית יחידות לא קיימות - דיווח על מכירות של דירות שטרם קיבלו היתר בנייה
  • הסתרת הסיכונים האמיתיים - אי גילוי מלא של התלות ברישיונות ואישורים
  • ניפוח שווי המלאי - הצגת קרקעות בערכים מנותקים מהמציאות

הפרדיגמה המעוותת:

בעוד שחברה "רגילה" מכרה מוצר ומקבלת כסף, חברות הנדל"ן יצרו מודל שבו:

  1. מקבלים זכויות תמורת התחייבויות עתידיות
  2. מגדילים את ערך הזכויות בתרגילים חשבונאיים
  3. מדווחים על "רווחים" לפני ביצוע משמעותי
  4. מגייסים כסף מהציבור על בסיס התוצאות המנופחות

הקורבנות: המשקיעים הקטנים

החטיפה השקטה:

המשקיעים הקטנים נפלו קורבן לשיטה מתוחכמת של גניבה בעליל:

  • אי הבנת המורכבות - משקיעים לא יכלו להבין את התרגילים החשבונאיים
  • אמון עיוור ברגולטור - הנחה שרשות ניירות ערך מפקחת ביעילות
  • השוואות מטעות - אי יכולת להשוות בין חברות עקב שיטות שונות
  • החלטות על בסיס מידע מוטעה - השקעות שהתבססו על נתונים מעוותים

המחיר האמיתי:

  • מיליארדי שקלים שנלקחו מכיסי הציבור
  • פגיעה באמון בשוק ההון הישראלי
  • יצירת בועה מלאכותית בענף הנדל"ן
  • הפצת מודל עסקי רעיל לענפים אחרים

הכשל הרגולטורי: היכן הייתה הרשות?

השינה הגדולה:

רשות ניירות ערך, שתפקידה להגן על המשקיעים, ישנה בתפקיד במשך שנים:

  • איחור דרמטי - הבעיה הייתה ידועה ומתועדת שנים
  • חוסר יזמה - המתנה עד שהבעיות התגלגלו
  • פיקוח רפוי - מתן חופש פעולה מוחלט לחברות לפרש כרצונן
  • העדפת התעשייה - שמירה על אינטרסים כלכליים על פני הגנת הציבור

העמדה החדשה: יותר מדי מעט, יותר מדי מאוחר:

גם עכשיו, הרשות מנסה "לרכך" את הבעיה:

  • מציגה את השינוי כ"שינוי מדיניות" ולא כתיקון הונאה
  • נותנת זמן התארגנות עד 2025 (!)
  • מבהירה שלא מדובר ב"טעות" אלא ב"שונות פרשנית"

זוהי גרסה מוקשחת של "הכל כשר בדיעבד".

הפתרון הלא קיים: הטיית התמריצים

הבעיה המבנית:

העמדה החדשה מטפלת בסימטומים, לא במחלה:

  • עדיין אין עונש רטרואקטיבי למי שהטעה משקיעים
  • עדיין אין פיצוי למשקיעים שנפגעו
  • עדיין אין שינוי בתמריצים של הנהלות החברות
  • עדיין אין חקיקה שמונעת תרגילים דומים בעתיד

היום שאחרי:

מה מונע מחברות ליצור תרגילים חדשים בתחומים אחרים?

  • קרנות נדל"ן עם מודלים דומים
  • חברות טכנולוגיה עם הכרה מוקדמת בהכנסות
  • חברות אנרגיה עם פרויקטים ארוכי טווח

הלקח האמיתי: השוק הישראלי כשדה מוקשים

המסקנה הקשה:

עסקאות ההתחדשות העירונית הוכיחו שהשוק הישראלי הוא שדה מוקשים למשקיע הקטן:

  1. הרגולטור אינו מגן - פועל רק בדיעבד ובעדינות
  2. החברות מנצלות כל חור - חוסר בהירות הופך להזדמנות לתמרון
  3. המשקיעים המוסדיים שותקים - לא מפעילים לחץ לשקיפות
  4. התקשורת הכלכלית נכשלת - לא חושפת את התרגילים בזמן

ההמלצה היחידה:

ספקנות קיצונית - כל דוח כספי צריך להיבחן כמסמך חשוד עד שיוכח אחרת.

סיכום: הפרי ממשיך לצמוח

עמדת הסגל החדשה היא לא פתרון - היא הודאה בכישלון. הודאה שהמערכת נתנה לחברות לרמות את הציבור במשך שנים, והיא עדיין נותנת להן זמן להתארגן לקראת התיקון.

הפרי המורעל ממשיך לצמוח כי השורש לא נעקר. כל עוד התמריצים לא ישתנו, כל עוד הענישה לא תהיה מרתיעה, וכל עוד הרגולטור יעדיף נוחות על פני הגנה - נמשיך לראות תרגילים דומים.

המסר למשקיע הקטן ברור: אל תסמכו על איש. בשוק הישראלי, אתם לבד.


"כאשר הרגולטור ישן, הגנבים פורצים. כאשר הרגולטור מתעורר, הגנבים כבר עברו לבית הבא."

עמדת סגל חשבונאית מספר :11-6 הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית


13Jul

הארכת ההקלה ביחס המינוף: אות אזהרה מהדהד על מצב הבנקים בישראל. בנק ישראל האריך את ההקלה ברגולציית יחס המינוף – החלטה שמעידה על שבריריות עמוקה במערכת הבנקאות. ניתוח מעמיק של משמעות המהלך, הסיכונים הנובעים ממנו, והקשר הישיר לבועת הנדל"ן בישראל.


🧮 הארכת ההקלה ביחס המינוף – סדק נוסף בחומת היציבות הפיננסית

הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא יחס מינוף - הארכת הקלה.

10 ביולי 2025 – בנק ישראל פרסם הבוקר תיקון להוראת נב"ת 218, העוסקת ביחס המינוף המינימלי של תאגידים בנקאיים. בניגוד לרוח הרגולציה העולמית המחמירה, ההוראה מאריכה בשנה נוספת את ההקלה הזמנית שניתנה לבנקים בשיעורי יחס המינוף.מאחורי ההודעה ה"טכנית" הזו מסתתרת הודאה שקטה במצוקת עומק של המערכת הבנקאית – מצוקה שמקורה בצבירת מינוף אדירה, בעיקר בתחום הנדל"ן, ובחשש ממשבר אשראי מתגלגל.


⚖️ מהו יחס המינוף ומדוע הוא חשוב?

יחס המינוף (Leverage Ratio) הוא אחד הכלים הפיקוחיים החשובים ביותר להגנה מפני מינוף מוסדי עודף. מדובר במדד פשוט, שאינו מבוסס על שקלול סיכונים, ונוסחתו:

יחס זה נועד לשמש כרשת ביטחון למקרים בהם שיטות שקלול הסיכון הקלאסיות (לפי תקני בזל) אינן משקפות את הסיכונים האמיתיים. הוא בוחן את האיתנות הפיננסית של הבנק באופן גולמי, "נטו מול ברוטו", בלי טריקים חשבונאיים.


🛑 מה שינה בנק ישראל?

בהוראה שפורסמה, נקבע כי:

  • שיעור המינוף המזערי יוותר על 5% (במקום 5.5%-4.5% ברגולציה הרגילה),
  • הארכה נוספת ניתנה עד 30 ביוני 2026 – כלומר, עוד שנה של "הקלות".
  • בנק יוכל לשמור על חלוקת דיבידנדים, גם אם יחס המינוף אינו עומד ביעד הסופי ל־2027 – בכפוף לאישור תוכנית הון.

📉 המשמעות בפועל: תמרור אזהרה כפול

  1. הבנקים מתקשים לעמוד ביחס המינוף הרגולטורי, למרות שנה חלפה מאז ההחמרה האחרונה. המשמעות: ההון העצמי נשחק, או לחילופין, החשיפה הכוללת (בעיקר לאשראי מסוכן) התנפחה.
  2. המשקיעים, לקוחות הבנקים, והציבור הרחב צריכים להבין: אם המפקח נאלץ להקל שוב – כנראה שהמצב בשטח גרוע יותר ממה שמדווח רשמית.

🧱 הקשר הישיר לבועת הנדל"ן

בישראל, למעלה מ־60% מהאשראי הבנקאי מופנה לנדל"ן – בין אם במשכנתאות, אשראי לקבלנים או הלוואות לרכישת קרקעות. כאשר מחירי הנדל"ן מנופחים, שווי הביטחונות נופל מיידית במקרה של תיקון חד, והבנקים עלולים להישאר עם חשיפה לא מגודרת.הארכת ההקלה משרתת אפוא את האינטרס הקיומי של הבנקים – להמשיך להעמיד אשראי נדל"ני למרות עלייה דרמטית בסיכון, ולדחות את יום ההתמודדות עם שווי אמיתי של התיק.


🔄 דחייה מסוכנת – לא ריפוי

מדובר כאן לא ב"מדיניות מוניטרית זהירה", אלא באסטרטגיית דחיית כאב. כמו חולה שלוקח משככי כאבים במקום לטפל בגידול עצמו – כך גם מערכת הבנקאות, בעידוד הרגולטור, ממשיכה לתחזק מינוף, להציג רווחים מדומים, ולחלק דיבידנדים.והציבור? הוא נותר חשוף:

  • לפגיעה ביציבות הבנקים,
  • לקריסת ערך החסכונות,
  • ולסיכון ממשי של הקפאת כספים במקרה של משבר.

📌 שורה תחתונה: אות אזהרה ברור

הארכת ההקלה היא סמן מובהק לכך שהמערכת אינה מוכנה עדיין להתמודד עם המציאות הכלכלית האמיתית. הבנקים ממשיכים לפעול על בלון של אשראי, תוך תקווה ש"הגל יעבור". אולם כפי שראינו במשברים קודמים – כשבועה מתפוצצת, הזמן שקנינו בדחיות רק מגדיל את עוצמת ההתפוצצות.


✍️ הצעה לרגולטור (ולציבור):

  • לפרסם יחס מינוף בפועל של כל בנק – באותו מעמד פומבי של יחס הון.
  • לחייב את הבנקים לנמק במפורש כיצד הם מתכוונים לעמוד בדרישות 2026.
  • לעצור חלוקות דיבידנד בבנקים שמבקשים הקלות חוזרות.


בזמן שרשות ניירות ערך "מתעוררת" לטפל בניפוח מניות בנדל"ן, בנק ישראל ממשיך לישון בתפקיד. השבוע הוארכו שוב ההקלות ביחסי המינוף הבנקאי עד יוני 2027 - הודאה מביכה שהמערכת הבנקאית הישראלית עדיין ממונפת מעבר ליכולתה.כשבנק ישראל מאריך "הוראת שעה" מ-2015 בפעם הרביעית, זה לא עוד עדכון טכני - זה אזהרה אדומה. הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ובמקום לאלץ אותם לצמצם סיכונים, הרגולטור פשוט מוריד את הרף.

התוצאה: מערכת פיננסית שבנויה על קלפים, שבה המינוף הגבוה נשמר באמצעות תרגילים רגולטוריים במקום חוזק אמיתי. כשהסערה הבאה תגיע, נגלה מה קורה כשהקלעים נופלים.


המינוף הבנקאי הישראלי: פצצת זמן במערכת הפיננסית

הודאה במחדל: כשההקלה הופכת לקבע

ביום 10 ביולי 2025 פרסם בנק ישראל חוזר שעל פניו נראה כעדכון טכני שגרתי. אך מתחת לפני השטח מסתתרת הודאה מביכה ומדאיגה: המערכת הבנקאית הישראלית עדיין אינה מסוגלת לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ולכן בנק ישראל נאלץ להאריך שוב את ההקלות ביחסי המינוף - עד יוני 2027.זוהי ההארכה הרביעית של "הוראת שעה" שהחלה בשנת 2015. עשר שנים של "הוראת שעה" - זה כבר לא חירום, זה מדיניות.

פיענוח הקוד: מה באמת אומר החוזר

המספרים שמספרים הכל:

  • יחס מינוף מינימלי לבנקים רגילים: 4.5% במקום 5% הנדרש בינלאומית
  • לבנקים הגדולים: 5.5% במקום 6%
  • משמעות המספרים: הבנקים הישראליים רשאים להיות ממונפים יותר מהתקן הבינלאומי

התרגום לשפה ברורה:

כאשר יחס המינוף הוא 4.5%, המשמעות היא שעל כל שקל הון עצמי, הבנק יכול להלוות 22.2 שקל. בתקן הבינלאומי של 5%, הבנק יכול להלוות "רק" 20 שקל לכל שקל הון עצמי.

ההבדל הזה של 2.2 שקל נוסף לכל שקל הון הוא המקום שבו מסתתר הסיכון המערכתי.

היסטוריה של כישלון: מ-2015 עד היום

הכרונולוגיה המדאיגה:

  • אפריל 2015: "הוראת שעה" ראשונה - תיקון זמני לאחר משבר 2008
  • מרץ 2020: הארכה ראשונה - נימוק: משבר הקורונה
  • אפריל 2022: הארכה שנייה - נימוק: "התאמות באזל"
  • דצמבר 2023: הארכה שלישית - נימוק: "עדכונים טכניים"
  • יולי 2025: הארכה רביעית - נימוק: "בחינת יחסי ההון"

התבנית הברורה:

בכל פעם יש נימוק "טכני" חדש, אבל התוצאה זהה - הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקנים הבינלאומיים.

הנימוקים הרשמיים מול המציאות

מה אומר בנק ישראל:

"הפיקוח על הבנקים בוחן את יחסי ההון במסגרת עדכון הוראת נב"ת מס' 201... ובהתאם גם את שיעורי יחס המינוף ותמהילם במסגרת תיקון הוראת ניהול בנקאי תקין מס' 218"

התרגום לעברית פשוטה:

"אנחנו עדיין לא יודעים איך לגרום לבנקים לעמוד בתקנים, אז נמשיך לתת להם הקלות."

הפטור המחשיד:

החוזר מציין במפורש שהוא לא פורסם עם דוח השפעה כנדרש בחוק עקרונות האסדרה. הנימוק? "מדובר בהמשך מתן הקלה קצובה בזמן בהוראה קיימת".זהו בדיוק הבעיה - מה שהתחיל כהקלה זמנית הפך לסטנדרט קבוע ללא בחינה ציבורית.

הסיכון המוסתר: מה קורה כשהקלעים נופלים?

מינוף גבוה = רגישות קיצונית:

כאשר בנק ממונף ברמה של 22:1 במקום 20:1, כל ירידה של 4.5% בערך הנכסים מוחקת את כל ההון העצמי. בתקן הרגיל, הבנק יכול לספוג ירידה של 5%.

דוגמא מספרית מפחידה:

בנק עם 100 מיליארד ש"ח נכסים:

  • ברמת מינוף 4.5%: הון עצמי של 4.5 מיליארד ש"ח
  • ירידה של 5% בנכסים: הפסד של 5 מיליארד ש"ח = פשיטת רגל
  • בתקן רגיל (5%): הון עצמי של 5 מיליארד ש"ח = הישרדות

המשמעות המערכתית:

כאשר כל הבנקים הגדולים בישראל פועלים ברמת מינוף גבוהה יותר, כל זעזוע כלכלי הופך למסוכן פי כמה.

הכשל הרגולטורי: בנק ישראל כשותף למינוף מסוכן

האירוניה המרה:

בזמן שרשות ניירות ערך מתעוררת לטפל בניפוח מניות בחברות נדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הבנקאית.

השוואה מעוררת דאגה:

  • רשות ניירות ערך: מחמירה על תרגילים חשבונאיים בנדל"ן
  • בנק ישראל: מקל על תקני בטיחות במערכת הבנקאית

איזה מהם יותר מסוכן למשק?

הכשל הבסיסי:

בנק ישראל אמור להיות השומר על יציבות המערכת הפיננסית, אך הוא הופך למאפשר של לקיחת סיכונים מוגזמת.

ההשוואה הבינלאומית: ישראל כחריג מסוכן

המצב בעולם:

  • ארה"ב: יחס מינוף של 5% למערכת הבנקאית
  • האיחוד האירופי: יחס מינוף של 3% (מחמיר יותר!)
  • שוויץ: יחס מינוף של עד 10% לבנקים מערכתיים
  • ישראל: 4.5%-5.5% עם הקלות מתמשכות

הכיוון הלא נכון:

בזמן שהעולם לומד מהמשבר של 2008 ומחמיר תקנים, ישראל הולכת בכיוון ההפוך.

התמריצים הפרוורטיים: למה הבנקים לא משתפרים?

הלולאה המסוכנת:

  1. בנקים יודעים שבנק ישראל יאריך הקלות
  2. אין תמריץ לצמצם מינוף או לחזק הון
  3. הרווחיות גבוהה דווקא בגלל המינוף הגבוה
  4. בנק ישראל נכנע ללחץ ומאריך שוב

התוצאה:

מערכת שמתגמלת לקיחת סיכונים במקום זהירות.

המחיר הציבורי: מי ישלם בסוף?

כשהמערכת תקרוס:

  1. ציבור המפקידים - אבדן כספי פנסיה וחסכונות
  2. קרן הפיצויים - מימון ציבורי של בנקים כושלים
  3. המשק כולו - משבר אשראי ומיתון כלכלי
  4. דורות הבאים - חוב ציבורי עתק לחילוץ המערכת

העלות הנסתרת:

הרווחים הגבוהים של הבנקים היום באים על חשבון הסיכון הציבורי מחר.

האלטרנטיבה המדכאת: מה צריך היה לקרות?

מה צריך היה לעשות:

  1. אכיפת תקנים בינלאומיים ללא פשרות
  2. הגדלת הון עצמי בהדרגה אך בלוח זמנים נוקשה
  3. קנסות כבדים לבנקים שלא עומדים ביעדים
  4. שקיפות מלאה ודיווח ציבורי על רמות המינוף

מה קורה במקום זאת:

ויתור רגולטורי מתמשך שהופך את הסיכון לקבוע.

הסימנים המדאיגים: מה עוד מסתתר?

השאלות הלא נשאלות:

  • למה בדיוק הבנקים לא יכולים לעמוד בתקנים?
  • מה הרמת המינוף האמיתית של כל בנק בנפרד?
  • איזה סיכונים נוספים מוסתרים בספרי הבנקים?
  • מה התסריט הגרוע ביותר שבנק ישראל לוקח בחשבון?

הסודיות החשודה:

בנק ישראל לא חושף פרטים ספציפיים על מצב הבנקים השונים, מה שמונע מהציבור להבין את עומק הבעיה.

התקווה האחרונה: נתיבים ליציאה מהמשבר

מה הציבור יכול לעשות:

  1. לחץ על שקיפות - דרישה לפרסום נתונים מפורטים
  2. מעקב אחר ההחלטות - ביקורת על כל הארכת הקלה
  3. לחץ פוליטי - דרישה מהכנסת להתערב
  4. פיזור סיכונים אישי - הימנעות מריכוז יתר בבנקים ישראליים

מה שחייב לקרות:

  1. לוח זמנים נוקשה לעמידה בתקנים - ללא הארכות נוספות
  2. קנסות מרתיעים לבנקים שלא עומדים ביעדים
  3. שקיפות מלאה בנתוני המינוף של כל בנק
  4. הכנה לתסריט כישלון - תוכניות חילוץ מוכנות מראש

המסקנה הקשה: המערכת בסכנה

הארכת ההקלות ביחסי המינוף אינה סתם החלטה טכנית - היא הודאה שהמערכת הבנקאית הישראלית נמצאת בסכנה אמיתית.

בעוד רשות ניירות ערך מטפלת בניפוח במגזר הנדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הקריטית ביותר למשק. כאשר הפיקוח על הבנקים הופך לשותף ללקיחת סיכונים במקום למונע אותם, הדרך למשבר מערכתי הופכת קצרה במיוחד.

השאלה אינה אם יהיה משבר, אלא מתי ובאיזה עוצמה.הציבור הישראלי זכאי לדעת את האמת על מצב המערכת הבנקאית. מדיניות ההקלות המתמשכת של בנק ישראל אינה פתרון - היא דחיית הבעיה עד שתהפוך לבלתי פתירה.


"כאשר הרגולטור הופך לשותף במקום למפקח, המערכת הופכת ממוסדרת לפרועה. וכאשר המערכת הפרועה היא הבנקאית - כולנו נמצאים בסכנה."

12Jul

האם השוק הישראלי נמצא בבועת נדל"ן חסרת תקדים? בהשראת הסרט "מכונת הכסף", ניתוח מעמיק של הסימנים המטרידים: פערים עצומים בין מחירי הדירות לשווי האמיתי, מינוף פרוע ואינדיקטורים שמעידים על קריסה קרבה – ומה ניתן לעשות כדי להגן על עצמכם. OK, יש בועה: מה אפשר ללמוד מ”מכונת הכסף” על בועת הנדל”ן בישראל?


OK, There’s A Bubble: כשהאסימון נופל – אז והיום בישראל

🎬 הרגע הבלתי נשכח מ"מכונת הכסף"

בסרט "מכונת הכסף" (The Big Short), שמבוסס על הסיפור האמיתי של משבר הסאב-פריים בארה”ב, יש רגע מכונן: מארק באום (סטיב קארל) נוסע לפלורידה לבדוק מה קורה בשטח בשיא הבועה. הוא משוחח עם חשפנית שמספרת לו בגאווה שהיא רכשה חמישה בתים – כולם במינוף, בלי יכולת החזר סבירה, מתוך אמונה שהמחירים רק ימשיכו לעלות.זהו הרגע שבו הוא מבין שהמערכת הפיננסית איבדה כל קשר למציאות. לא הייתה כאן שאלה של אם תהיה קריסה, אלא רק מתי.

🔎 מהות הבועה – אז והיום

אותו דפוס מהדהד היום בישראל:

  • מחירים מנותקים מהפונדמנטליים – שווי הנכסים כפול מהערך הכלכלי האמיתי, כשהתשואות הממוצעות מהשכרה (כ-2.5%) נמוכות בהרבה מהריביות על המשכנתאות (5%-6% ומעלה).
  • מינוף פרוע – משקיעים ובעלי דירות מרובות מחזיקים נכסים עם הון עצמי נמוך ותלות מוחלטת בהמשך עליית מחירים כדי לשרת את ההתחייבויות.
  • אשליית ביקושים – רבים טוענים שגידול טבעי באוכלוסייה מסביר את מחירי השיא, אך בפועל אין מחסור בדירות: לפי הלמ”ס יש כיום 67,000 דירות לא מכורות, כ-200,000 דירות בבנייה פעילה ועוד מאות אלפי מ"ר של משרדים ריקים.

📉 הדמיון המסוכן לשוק הסאב-פריים

במשבר 2008, מנגנון ההלוואות נשען על ההנחה שמחירי הבתים תמיד יעלו – לכן הבנקים חילקו משכנתאות סאב-פריים גם ללווים בלי כושר החזר. כשהמכירה נעצרה לרגע, המגדל התמוטט. בישראל כיום, להבדיל, המינוף ניתן על מחירים כפולים מהערך הפונדמנטלי – מה שמעיד על עומק הסיכון, במיוחד כאשר תזרים המשכנתאות תלוי באופן קריטי בהמשך עליות מחירים.

📊 אינדיקטורים נוספים לבועה בשוק המקומי

  • פער בין מחיר לשווי פונדמנטלי – עדות לכך שהשוק נשען על ציפיות, לא על כלכלה אמיתית.
  • עלייה דרמטית בזמן הספיגה – נכון לנתוני יוני 2025, זמן הספיגה הממוצע הגיע ל-27.9 חודשים, רמה גבוהה היסטורית שמצביעה על גידול בהיצע ללא ביקוש אמיתי.
  • קיפאון בשוק היד השנייה – ירידה מובהקת במספר העסקאות, בעיקר בדירות משפרי דיור שנדרשים למכור כדי לרכוש.

💡 מה ניתן לעשות? צעדים מעשיים למשקיעים ואזרחים

✔️ הפחתת חשיפה לנדל”ן ממונף – לבחון מכירת דירות שנרכשו בעיקר לצורכי השקעה, במיוחד אם ההחזקה בהן יוצרת תזרים שלילי או תלויה בהמשך עליית מחירים.

✔️ הגנה פיננסית – מי שמבין שהשוק במצב קיצוני יכול לשקול אסטרטגיות גידור דרך מכשירים פיננסיים (אם כי ההיצע בישראל מוגבל) או פיזור השקעות לנכסים שנהנים מירידות מחירים.

✔️ פיזור גיאוגרפי – חיפוש השקעות באזורים יציבים בחו"ל (למשל ביוון או פורטוגל) בהם מחירי הנדל”ן הגיוניים יותר ותואמים את שכר הדירה המתקבל.

✔️ היערכות נזילות – לוודא שחלק מההון זמין בנזילות גבוהה, כדי להימנע ממכירה במחירי הפסד כשיגיע מועד ההיפוך בשוק.

🛑 סיכום: כמו במפולת 2008 – ההבנה בזמן מצילה

הרגע של סטיב קארל ב"מכונת הכסף", שבו נופל האסימון, מלמד לקח אוניברסלי: כששוק מסתחרר סביב ציפיות לא רציונליות, אסור להסתנוור מהחגיגה – חייבים לעצור ולבדוק את הפונדמנטליים.המשק הישראלי נמצא היום במצב שלא שונה בהרבה, וההיסטוריה מלמדת: בועות לא מתפוצצות לאט – הן קורסות בבת אחת.📌 אל תעצום עיניים – זה הזמן לחשב מסלול מחדש.



“משקיעי הצעצוע” והרקדנית: אותו דפוס התמכרות לסיכון

הרקדנית בסרט “מכונת הכסף”, שרכשה חמישה בתים בלי יכולת החזר, מגלמת בצורה חדה את תופעת “משקיעי הצעצוע” – אנשים שחושבים שהם גאונים פיננסיים רק כי השוק עולה, אך בפועל פועלים בלי הבנה או מודעות לסיכונים. בישראל בעשור האחרון נוצר גל דומה: ציבור רחב, כולל אנשים ללא רקע פיננסי, נמשך לרכוש דירות במינוף קיצוני מתוך תחושת פספוס ופחד להישאר מאחור (FOMO), כשהם סבורים שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח. בדיוק כמו הרקדנית, הם מסתמכים על תחושת אופוריה ומספרים אחד לשני סיפורים על רווחים עתידיים – בזמן שהמציאות הכלכלית מצביעה על אי-סבירות מוחלטת.

11Jul

האלכימיה של שווי: כך יצרו חברות ההתחדשות העירונית זהב מהבטחות. עמדת סגל חדשה של רשות ניירות ערך סוגרת את הדלת לחשבונאות הפנטזיה של חברות ההתחדשות העירונית. לא עוד הכרה בקרקע בלי היתר, לא עוד ניפוח מניות על סמך הבטחות. כך מסתיים עידן האלכימיה של שוק הנדל"ן הציבורי.

🧪 האלכימיה של השווי -נגמרו הימים של "צבר פרויקטים" מבוסס על דמיון.

האלכימיה של השווי: כך יצרו חברות ההתחדשות העירונית זהב מהבטחות

כך יצרו חברות ההתחדשות העירונית זהב מהבטחות


🪙 המתכון ליצירת ערך יש מאין

בימי הביניים ניסו האלכימאים להפוך עופרת לזהב.

בישראל של העשור האחרון, חברות נדל"ן מצאו נוסחה פשוטה יותר:

חתימה לא מחייבת של כמה דיירים + תוכנית לא מאושרת + תקן חשבונאות גמיש =

📈 קרקע רשומה במאזן

📈 הון עצמי מנופח

📈 שווי מניה בעלייה

כך, בעזרת הבטחות ודיווחים אופטימיים, יצרו לא מעט חברות נדל"ן שווי מדומיין, שהוזרם לדוחות הכספיים הרבה לפני שהיה היתר בנייה, אישור תב"ע או בסיס חוזי אמיתי.


🔍 רשות ניירות ערך עוצרת את הקסם

עמדת סגל 11-6, שפורסמה ביום 7.7.2025,  היא לא שינוי טכני –

היא מהפכה רגולטורית שנועדה לסיים עידן של חשבונאות פנטזיונרית.

עיקרי ההנחיה:

✅ אין יותר הכרה בקרקע על סמך חתימות בלבד

✅ הקרקע תוכר רק עם היתר בנייה או לאחר הריסה מלאה – וללא תנאים מתלים

✅ שווי הקרקע ימדד רק במועד ההכרה, ולא בדיעבד

✅ עלויות תכנון ורישוי יירשמו כנכס רק אם יש בסיס ממשי לבשלות

✅ ההתחייבות לשכר דירה לדיירים – תירשם כהתחייבות פיננסית בשווי הוגן

✅ פירוט ברור בין הכנסות משירותי בנייה לבין מכירת דירות חדשות

✅ רכיב המימון ייקבע מראש – בלי עדכונים בדיעבד לפי לוחות זמנים משתנים


💣 חיסול שיטת "הקרקע האופטית"

העמדה מסירה את האפשרות לרשום נכסים לא בשלים על בסיס הנחות או ציפיות:

  • לא עוד "קרקע בהכנה" כשאין אפילו היתר
  • לא עוד "הון עצמי מנופח" בגלל טיוטת הסכם עם ועד
  • לא עוד דוחות מבוססי כוונות במקום מעשים

במילים פשוטות: רשות ני"ע מנתקת את הקשר בין דמיון לבין שווי מאזני.


📉 הפגיעה והאפקטים

  • חברות שהשתמשו בפרקטיקה הזו צפויות להציג ירידות חדות בהון העצמי וברווח.
  • ייתכן אף צורך למחוק קרקעות, להעביר הוצאות שהיו מוצגות כנכסים, ולבצע התאמות מהותיות לדוחות.
  • מניות עשויות לאבד מערכן – לא בגלל שינוי כלכלי, אלא כי המאזנים סוף סוף מגלים את האמת.

🧱 ומה לגבי מי שלא שיחק את המשחק?

  • חברות שהתנהלו בזהירות, והעדיפו לא לרשום נכסים עד לקבלת היתר בנייה או חתימה מחייבת, יוצאות מחוזקות.
  • הדוחות שלהן ייראו מעתה אמינים יותר, שמרניים יותר – ומעוררי אמון.
  • מולן, המתחרות ייראו לפתע מנופחות, לא עקביות ואולי אפילו מטעות.

🧠 לסיכום – האלכימיה מתה, החשבונאות חיה

רשות ניירות ערך שולחת מסר ברור:

שווי לא נוצר מחתימות אלא מהיתרי בנייה.

הון עצמי לא מבוסס על הבטחות אלא על נכסים ברי מימוש.

אין יותר זהב מניירות – רק מאזנים שמספרים את האמת.


🧷 האשטאגים מומלצים:

#פינוי_בינוי #רשות_ני"ע #מניפולציה_חשבונאית #בועת_הנדלן #התחדשות_עירונית #קרקע_בהבטחה #שווי_מדומיין #אלכימיה_חשבונאית


מבוסס על עמדת סגל 11-6 של רשות ניירות ערך (יולי 2025)

🎈 איך פרקטיקת ההכרה המוקדמת נוצלה לניפוח מניות

🧮 מה הייתה השיטה?

  1. חתמת עם דיירים (אפילו רק חלקית) –
  2. רשמת את הקרקע במאזן לפי שווי "הוגן" (שהוא בפועל לפעמים שווי עתידי תיאורטי) –
  3. הצגת "נכס" ו"הון עצמי" שגדלו באופן מלאכותי, למרות שאין עדיין פרויקט ממשי.
  4. פרסמת דיווחים חיוביים למשקיעים – ויצרת רושם של צמיחה בצבר פרויקטים, בנכסים ובהון.

💹 מה הייתה ההשפעה על המניה?

  • משקיעים – בעיקר לא מקצועיים או אנליסטים שמסתמכים על דו"חות – התרשמו מהיקפי הפעילות, גם כשמדובר היה בשלבים מוקדמים ולא ודאיים.
  • מחיר המניה טיפס, לפעמים באופן מנותק מהמציאות התכנונית או הפיננסית.
  • היו מקרים שבהם חברות ביצעו הנפקות המשך או גיוסי חוב בהתבסס על נכסים שטרם מומשו בפועל.

🔎 עמדת הסגל – חיסול השיטה

  • הרשות סוגרת את הפתח הזה: אין קרקע במאזן בלי היתר בנייה או הריסה + סילוק התנאים המתלים.
  • גם עלויות תכנון לא יוכרו כנכס אלא אם יש חתימה מוסמכת מול נציגות.
  • המשמעות: ההון העצמי של רבות מהחברות יירד, הנכסים יתכווצו – והמשקיעים יגלו שהבלון היה מנופח.

🚨 זהו בפועל מהלך למניעת ניפוח מניות

  • אין יותר "צבר פרויקטים" מדומיין שמבוסס על חוזים רופפים.
  • אין יותר הכנסות תיאורטיות או נכסים לא בשלים.
  • ויש כוונה מוצהרת של הרשות להרחיב את זה גם לסקטורים נוספים.

🧠 מסקנה:

עמדת הסגל היא לא רק מהלך חשבונאי – אלא מהלך רגולטורי אנטי-מניפולטיבי מובהק, שמצמצם את האפשרות של יזמים וחברות להציג לציבור תמונת שווא על שווי, צמיחה ורווחיות. בכך היא שומרת על המשקיעים ומקטינה את הסיכון לפיצוץ בועות בשוק ההון.אם תרצה, אפשר לנסח פוסט מקצועי קצר או בלוג תחת הכותרת:

ניפוח מניות דרך עסקאות קומבינציה – זה נגמר
רשות ניירות ערך שמה סוף לחשבונאות "על הנייר" – ומזעזעת את שוק ההתחדשות העירונית


כרזה בסגנון רטרו המציגה אלכימאי מודרני ההופך הסכם דיירים לזהב, לצד מאזניים עם "תקווה" מול "היתר בנייה" – ביקורת על ניפוח נכסים בדוחות חברות נדל"ן.

המתכון ליצירת ערך יש מאיןהמאמר סוקר תופעה שהתרחשה בישראל בעשור האחרון בתחום הנדל"ן, בה חברות יצרו שווי מדומיין באמצעות שילוב של חתימות לא מחייבות, תוכניות לא מאושרות ותקני חשבונאות גמישים. שווי זה הוזרם לדוחות הכספיים עוד לפני קבלת היתרי בנייה או אישורים רשמיים, ובכך ניפח את ההון העצמי והעלה את שווי המניות.

בימי הביניים ניסו האלכימאים להפוך עופרת לזהב. בישראל של העשור האחרון, חברות נדל"ן מצאו נוסחה פשוטה יותר:


כך, בעזרת הבטחות ודיווחים אופטימיים, יצרו לא מעט חברות נדל"ן שווי מדומיין, שהוזרם לדוחות הכספיים הרבה לפני שהיה היתר בנייה, אישור תב"ע או בסיס חוזי אמיתי.השיטה הזו, שניתן לכנותה "אלכימיה מודרנית", אפשרה לחברות נדל"ן להציג מצג שווא של צמיחה ושגשוג, ולמשוך משקיעים על סמך נתונים מנופחים. התוצאה הייתה יצירת בועה נדל"נית, שעלולה להתפוצץ ולגרום נזק כלכלי רב

יש צורך בשינוי תרבותי. משקיעים צריכים להיות מודעים לסיכונים הכרוכים בהשקעה בחברות נדל"ן, ולא להסתמך רק על הדיווחים האופטימיים של החברות. יש לבחון את הנתונים לעומק, ולבדוק את מצב הפרויקטים בשטח


האלכימיה המודרנית של חברות הנדל"ן עלולה להסתיים במפח נפש. כדי למנוע זאת, יש לנקוט צעדים מיידיים להידוק הפיקוח והרגולציה, ולהגברת השקיפות. רק כך ניתן יהיה להבטיח שהשוק הנדל"ני יתנהל בצורה הוגנת ויציבה, ולא יתבסס על שווי מדומיין.




08Jul

גלה כיצד משקיעי הצעצוע הישראליים גילו את סודות המינוף בנדל"ן ויצרו את "מכונת הכסף". ניתוח מעמיק של מבצעי המימון, מבצעי הקבלנים ומלווי המשקיעים. בלוג מקצועי על השקעות נדל"ן, סיכוני מינוף ועתיד השוeקהישראלי. השקעה בנדל"ן בישראל עברה מהפכה דרמטית בשנים האחרונות. משקיעים רגילים גילו את כוחו של המינוף ויצרו "מכונת כסף" באמצעות מבצעי מימון, מבצעי קבלנים ומלווי משקיעים מקצועיים. במדריך זה נחשף את הסודות מאחורי התופעה, נבחן את הסיכונים והזדמנויות, ונלמד כיצד להשקיע בנדל"ן בחכמה בשוק הישראלי המשתנה.

השקעה בנדל"ן בישראל עברה מהפכה דרמטית בשנים האחרונות. משקיעים רגילים גילו את כוחו של המינוף ויצרו "מכונת כסף" באמצעות מבצעי מימון, מבצעי קבלנים ומלווי משקיעים מקצועיים. במדריך זה נחשף את הסודות מאחורי התופעה, נבחן את הסיכונים והזדמנויות, ונלמד כיצד להשקיע בנדל"ן בחכמה בשוק הישראלי המשתנה.

"המינוף לא רק יצר משקיעים חדשים – הוא גרם לעליית מחירים נוספת, שחיזקה את ההצדקה למינוף גבוה עוד יותר. כך נוצר מעגל קסמים שהזין את עצמו, עד שנוצר נתק בין ערכי הנכסים לבין יכולת ההחזר של השוכרים."

הפתיחה: מהפכה בחדר הישיבות

בשנים האחרונות, חלה מהפכה שקטה בשוק הנדל"ן הישראלי. פתאום, כולם הפכו למשקיעי נדל"ן. האם באמת כולם הפכו למומחים בין לילה? או שמא נחשף להם סוד קסום שהפך את ההשקעה לפשוטה כמו משחק ילדים?התשובה טמונה בגילוי הקסם שמאחורי המילה "מינוף" - והיא שינתה את הכללים לחלוטין.

מהו המינוף הזה ומדוע כולם השתגעו עליו?

המינוף בנדל"ן הוא במהותו השימוש בכסף שאינו שלך כדי לקנות נכס. במקום להשקיע מיליון שקל מכיסך ולקנות דירה אחת, אתה יכול להשקיע 200,000 שקל ולקנות דירה בשווי מיליון - הבנק יממן את השאר.כאשר מחירי הנדל"ן עלו בקצב מסחרר, הם שגילו את הקסם הזה הבינו שהם יכולים להרוויח על כסף שאינו שלהם. אם הדירה תעלה ב-10%, המשקיע שהשקיע רק 20% יראה תשואה של 50% על השקעתו האמיתית.

לידת התופעות החדשות

מבצעי המימון: כשהבנקים הפכו לשותפים

פתאום, הבנקים החלו להציע "מבצעי מימון" מיוחדים למשקיעים. ריביות מועדפות, מימון של עד 75% מערך הנכס, ופעמים אפילו יותר. מה שהיה פעם שמור למשקיעים מקצועיים הפך לזמין לכל מי שיש לו תלוש משכורת.הבנקים הבינו שבעידן של עליית מחירים מתמדת, סיכוני המימון פחתו. אם המשקיע לא יכול לעמוד בתשלומים, הנכס כבר שווה יותר ממה שהלוו עליו.

מבצעי הקבלנים: כשהבנייה נהייתה מוצר צרכני

הקבלנים לא נשארו מאחור. הם החלו לפתח פרויקטים במטרה מוצהרת למכור אותם למשקיעים. "דירות השקעה", "יחידות השכרה", "מבצעי משקיעים" - המינוח החדש שינה את פני הענף.פתאום, לקנות דירה לא הייתה החלטה של פעם בחיים, אלא מוצר השקעה שאפשר לקנות כמו מניות. הקבלנים הבינו שהם יכולים למכור לא רק בית, אלא חלום של עושר.

מלווי המשקיעים: המומחים החדשים

כמו פטריות אחרי הגשם, צצו "מלווי המשקיעים" - יועצים שהתמחו בליווי האנשים הפשוטים בדרכם להפוך למשקיעי נדל"ן. הם הבטיחו להסביר איך לעשות את זה "נכון", איך למנף בצורה "חכמה", ואיך להרוויח מהשוק.חלקם היו מקצועיים אמיתיים, אבל רבים היו פשוט אנשים שגילו את הנוסחה לפני אחרים וחשבו שהם גילו את האבן החכמים.

מכונת הכסף: כיצד זה עבד

התהליך היה פשוט לכאורה:

  1. תמצא נכס "טוב" (בדרך כלל במיקום מבוקש)
  2. תקבל מימון מהבנק (עד 75% מהשווי)
  3. תשכיר את הנכס ותקבל הכנסה חודשית
  4. תחכה שהנכס יעלה בערך
  5. תמכור ברווח או תמנף שוב לקניית נכס נוסף

הנוסחה הזו עבדה כל עוד מחירי הנדל"ן עלו. כולם הרוויחו - הבנקים קיבלו לקוחות חדשים, הקבלנים מכרו יותר, והמשקיעים החדשים חשו שהם גאונים כלכליים.

המינוף השלילי: כשהחלום הופך לסיוט

אחד הנושאים הכי חשובים שמשקיעי הצעצוע החדשים לא הבינו הוא המינוף השלילי. זה קורה כשההכנסה החודשית מהנכס לא מכסה את ההוצאות - המשכנתא, הארנונה, דמי הניהול, הביטוח, התחזוקה ועוד.הנה דוגמה פשוטה: קנית דירה במיליון וחצי שקל, הבנק נתן 75% מימון (כ-1.125 מיליון שקל). התשלום החודשי למשכנתא הוא כ-5,500 שקל, אבל הדירה מושכרת רק ב-4,000 שקל. פתאום אתה משלם מכיסך 1,500 שקל בחודש - בנוסף להשקעה הראשונית!רבים מהמשקיעים החדשים חשבו שזה "זמני" ושהשכירות תעלה או שהנכס יעלה במחיר מהר מספיק כדי לכסות על הפער הזה. אבל המציאות הייתה אכזרית יותר.

הסימנים שמשהו השתבש

אבל כמו בכל "מכונת כסף", גם כאן התחילו להופיע סדקים:

המחירים התנתקו מהמציאות: דירות שהיו מושכרות ב-3,000 שקל נמכרו במיליון וחצי שקל. החשבון הכלכלי פשוט לא הסתדר.

המינוף השלילי הפך לנורמה: משקיעים מצאו עצמם משלמים מכיסם אלפי שקלים בחודש על נכסים שאמורים היו להכניס להם כסף.

המינוף הפך לסכנה: כשהמחירים החלו להתמתן, המשקיעים ה"חדשים" גילו שהם חבים לבנק יותר ממה שהנכס שווה.

השוק הוצף: כולם ניסו לעשות אותו דבר באותו זמן. הביקוש לנכסי השקעה עלה, אבל הביקוש להשכרה לא הלך בקצב המקביל.

הלקח: מה קרה בעצם?

מה שקרה היה טבעי לחלוטין - כשנכס עולה בערך ויש גישה קלה למימון, נוצרת בועה. הבעיה היא שרבים מהמשקיעים החדשים לא הבינו שהם נכנסו למשחק כשהוא כבר בעיצומו, לא בהתחלה.המינוף הוא כלי חזק, אבל כמו כל כלי חזק - הוא יכול להיות מסוכן במידה לא נאותה. כשהמחירים עולים, הוא מגדיל את הרווחים. כשהם יורדים, הוא מגדיל את ההפסדים.

מה עכשיו?

השוק הישראלי עדיין חזק, אבל ה"מכונת הכסף" הפשוטה של פעם כבר לא עובדת. המשקיעים החדשים צריכים להיות חכמים יותר, לחשב טוב יותר, ולהבין שהשקעה בנדל"ן היא עסק רציני, לא משחק ילדים.אולי הגיע הזמן לחזור ליסודות: להשקיע בנכסים שמניבים הכנסה אמיתית, לא רק בתקווה לעליית מחירים, ולהשתמש במינוף בחוכמה, לא בתאוות בצע.


הכותב מזכיר כי כל השקעה כרוכה בסיכון, והביטויים במאמר נועדו להמחיש תופעות שוק ולא להוות ייעוץ השקעה.


06Jul

מבוא – למה בכלל לבדוק אם יש בועה?

שוק הדיור בישראל מעורר שיח סוער כבר שנים. האם העליות החדות במחירים משקפות ביקוש אמיתי או שמדובר בבועה מסוכנת שתתפוצץ? מחקר שפורסם על ידי בנק ישראל בדצמבר 2011 ניסה לענות על שאלה זו – באמצעות ניתוח שיטתי של "גורמי היסוד" המשפיעים על מחירי הדירות.

מהם גורמי היסוד של שוק הנדל"ן?

במילים פשוטות – גורמי היסוד (פונדמנטליים) הם המשתנים הכלכליים שצריכים להסביר למה מחירי הדירות עולים או יורדים. אלו כוללים:

  1. שכר דירה – מדד לערך השימוש בדירה.
  2. ריבית ריאלית – עלות מימון רכישה.
  3. יחס בין אוכלוסייה למלאי דירות – מדד ללחץ על ההיצע.
  4. שיעור אבטלה – מצביע על כוח הקנייה.
  5. ציפיות לאינפלציה – משפיעות על החלטות השקעה.
  6. התחלות בנייה – תגובת ההיצע למחירים.
  7. שער הדולר ומדדי מניות נדל"ן – משתנים פיננסיים רלוונטיים.

שיטת המחקר – איך יודעים אם יש בועה?

בנוסף להגדרת "גורמי היסוד", המחקר עושה שימוש מפורש במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value) – כלומר, המחיר שהדירה הייתה אמורה להגיע אליו לפי שיקולים כלכליים ריאליים בלבד. כאשר מחירי השוק חורגים ממנו לאורך זמן – הדבר מעיד על היווצרות פער מסוכן, ולעיתים גם על בועה של ממש. החוקרים השתמשו במודל שנקרא VECM (Vector Error Correction Model), שבודק האם מחירי הדירות "נעים יחד" עם גורמי היסוד לאורך זמן. אם יש קשר הדוק ביניהם – מדובר בשוק שפועל לפי היגיון כלכלי. אם אין – זו עלולה להיות בועה.הבדיקה כללה חיפוש אחרי אינטגרציה בין מחירי הדירות לבין שכר הדירה והריבית. נמצא כי קיים קשר חד-כיווני: שכר הדירה והריבית מסבירים את מחירי הדירות (ולא להפך), כלומר – סטייה מהשווי מתוקנת בסופו של דבר על ידי שינוי במחירי הדירות.

ומה מצא המחקר בפועל?

לפי הנתונים עד סוף 2010, מחירי הדירות היו גבוהים בכ-8% עד 16% מהתחזיות שנבעו מגורמי היסוד. כלומר – סטייה מסוימת, אך לא דרמטית. החוקרים לא קבעו שמדובר בבועה, אך רמזו לכך שיש מקום לחשש.

ומה קרה מאז?

הנתונים המדאיגים הם מה שקרה אחרי פרסום המחקר:

  • מחירי הדירות הוכפלו במונחים נומינליים.
  • שכר הדירה עלה בקצב מתון בהרבה.
  • הריבית הריאלית הייתה שלילית במשך שנים, מה שדרבן עוד ועוד ביקוש ממונף.

אם ניישם את אותו מודל כלכלי על הנתונים של 2024–2011, התוצאה כמעט ודאית: סטייה משמעותית ומתמשכת מגורמי היסוד, המעידה על בועה חמורה ומתמשכת.

סיכום: האזהרה שנכתבה בעט דיפלומטי

"המחקר של בנק ישראל ב-2011 עוד קיווה שהתיקון יבוא מבפנים – דרך כוחות השוק. אבל מאז, הפער רק הלך וגדל. וכשהתיקון יגיע, הוא עלול לבוא מבחוץ – מהבנקים, מהמשקיעים, או מהמוניטין של מדינה שמכחישה את הבועה."

 1. גורמי יסוד – מופיעים במפורש ובפירוט

במסמך מופיעים המשתנים הבאים כגורמים המשפיעים באופן יסודי על מחירי הדירות:

  • שכר הדירה (Rent)
  • שיעור הריבית הריאלית לטווח ארוך (Real Interest Rate)
  • יחס אוכלוסייה למלאי הדירות
  • שיעור האבטלה
  • ציפיות לאינפלציה
  • התחלת בנייה
  • שער החליפין
  • מחירי מניות נדל״ן
  • שיעור החיסכון הפרטי

המחקר אף כולל טבלאות ומודלים אקונומטריים שבוחנים את השפעת כל אחד מהם בנפרד וביחד, כדי לזהות את השפעתם המצטברת על מחירי הדירות לאורך זמן.


✅ 2. המושג “ערך פונדמנטלי” מופיע במפורש

המחקר משתמש בפועל במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value of Housing Prices). לדוגמה:

"לצורך בחינת מידת הסטייה של מחירי הדירות מהערך הפונדמנטלי שלהם, אנו מחשבים את המחיר החזוי על סמך הערכת המודל..."

בהמשך נכתב שסטייה בין המחיר בפועל לערך הפונדמנטלי משקפת פוטנציאל להיווצרות בועה, במיוחד אם הסטייה הולכת ומתרחבת לאורך זמן


האם העלייה המתמשכת במחירי הדירות היא בת קיימא? האם זה תיישב עם גורמי הייסוד? הערך הפונדמנטלי?

מחירי הדירות בישראל נמצאים בפער ניכר משוויין הפונדמנטלי, ומצביעים על בועת נדל"ן חריפה לפי מדדים גלובליים. הנתונים מראים כי נכון ל-2025, מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון ש"ח – פי 2.1 מהשווי הפונדמנטלי (1.2-1.4 מיליון ש"ח)4.

גורמי היסוד מול המציאות:

  1. יחס מחיר/הכנסה: מחיר דירה ממוצעת בישראל דורש 15.5 שנות עבודה (ברוטו), לעומת 10-12 שנים בנורמה העולמית4. בתל אביב המספר מזנק ל-22 שנים – פער של 80% מהממוצע במדינות OECD.
  2. מכפיל שכירות: היחס בין מחיר דירה לשכר דירה שנתי עומד על 40-45 בישראל, בעוד הנורמה העולמית היא 18-224. המשמעות: תשואת שכירות נטו של 2%-2.5% בלבד, מול ריבית משכנתא של 4.5%-6% – תשואה שלילית ריאלית.
  3. היצע וביקוש: למרות מלאי שיא של 80,000 דירות לא מכורות ו-200,000 דירות בבנייה, קצב המכירות האיטי (21-24 חודשי אספקה) לא מצליח לבלום את העלייה במחירים. הסיבות המרכזיות:
    • ציפיות אינפלציוניות: רכישות מוקדמות מחשש לעליית ריבית3
    • השקעות כאפיק מגן: 37% מהרכישות על ידי משקיעים4
    • פיצול משקי בית: גידול של 2.5% בשנה במספר המשפחות4

ניתוח הקיימות:

פרמטרישראל 2025נורמה גלובליתפער
מחיר/הכנסה שנתית15.53-4פי 4
מכפיל שכירות40-4518-22פי 2
תשואת שכירות נטו2%-2.5%4%-6%חצי
חודשי מלאי דירות21-246-8פי 3

הטבלה חושפת פערים מבניים שאינם בתי-קיימא:

  • תשואה שלילית: המשך רכישות במימון משכנתא בריבית 4.5% בעוד התשואה משכירות היא 2.5% – יצר הפסד שנתי ריאלי של 2%4.
  • ספקולציה מובנית: 63% מהרוכשים מציינים "ציפייה לעליית ערך" כגורם מרכזי, לעומת 22% ב-OECD4.
  • רגולציה מעוותת: מס הרכישה ההיסטרי (8%-10%) דווקא מעודד רכישות חד-פעמיות גדולות במקום השקעות ארוכות טווח4.

תחזית וסיכונים:

המודל הפונדמנטלי צופה תיקון מחירים של 30%-40% בטווח הבינוני, אך גורמים חיצוניים עשויים לעכבו:

  • מדיניות ריבית: הורדת ריבית הפריים מתחת ל-3% תאריך את הבועה
  • סובסידיות ממשלתיות: תוכניות "מחיר למשתכן" מזרימות 4 מיליארד ש"ח/שנה לשוק
  • גיאופוליטיקה: ביקוש מוגבר לדירות ממוגנות באזורי עימות

לסיכום, בעוד הגורמים הטקטיים (ריבית נמוכה, סובסידיות) עשויים להאריך את מגמת העלייה בטווח הקצר, הפער הבועתי מהשווי הפונדמנטלי (פי 2.1 במחירים ופי 2 במכפיל השכירות) מצביע על תיקון מחירים בלתי-נמנע.משקיעים פרטיים נדרשים להיערך לריביות ריאליות חיוביות ולשינוי פרדיגמה בשוק – מנדל"ן כנכס ספקולטיבי לנדל"ן מבוסס תזרים.


"המחקר מזהיר מפני האפשרות שהשוק נכנס למצב של בועה. זאת, מאחר שהפער בין מחירי הדירות בפועל לרמתם לפי משתני היסוד הגיע ב־2010 לכ־8%–16%."
"לפי הערכות המחברים, כדי לחזור לרמת שיווי משקל, נדרשת עלייה של שכר הדירה בכ־4%–20% – או לחלופין, ירידה במחירי הדירות בשיעור זהה.

📝 הערות חשובות על אופן החישוב וההנחות:

1. עקרון החישוב:
המחשבון מבוסס על היוון שכר הדירה החודשי לצורך גזירת השווי הפונדמנטלי של דירת מגורים.
שיטה זו מייצגת את הערך הכלכלי של השימוש בנכס, בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם למגורים, תוך השוואה לעלות האלטרנטיבית של שכירות.
החישוב מתבסס על גישת השקעה נטו, אך רלוונטי גם לדירה למגורים דרך עיקרון עלות ההזדמנות.
2. הנחות מקרו-כלכליות בעת חישוב השווי:
נכון למועד זה:
  • ריבית הפריים במשק עומדת על 6%
  • הריבית החזויה הכוללת (IRR אפקטיבי) שנוטל משכנתא צפוי לשלם נעה סביב 5.6%–5.7%
    פער שלילי בין תשואת הנכס לבין עלות המימון (ריבית המשכנתא) מהווה אינדיקציה לכך שמחיר השוק עשוי להיות בלתי סביר מבחינה כלכלית ואף מסוכן לירידת ערך.
3. הערך הפונדמנטלי – נקודת עוגן כלכלית, לא הצדקה למחיר שוק:
מחקרים מתחום הכלכלה ההתנהגותית מצביעים על כך שתחושת הבעלות על נכס עשויה להוביל לפרמיית שימוש סובייקטיבית – כלומר, נכונות לשלם יותר מערך השימוש הכלכלי – בהיקף של עד 10%–20% מהשווי הפונדמנטלי. עם זאת, מדובר בהטיה פסיכולוגית מוכרת, שלא מצדיקה סטיות בין מחיר השוק לבין הערך הכלכלי האובייקטיבי של הנכס, ובוודאי לא מציאות של הכפלת שווי כלכלי – תופעה המאפיינת בועות נדל״ן.

🧾 1. תמצית משפטית (Legal Disclaimer)

המחשבון בהרצה ובדיקה - לקראת גרסת בטא 

⚖️ הבהרה משפטית: המחשבון משמש ככלי חישוב כלכלי להערכת שווי פונדמנטלי על בסיס שכירות בלבד, ואינו מהווה תחליף לשמאות מוסמכת, חוות דעת מקצועית או ייעוץ השקעות.
אין לראות בתוצאה משום הצעה, התחייבות או המלצה לרכישה, מכירה או קבלת החלטות פיננסיות.  השימוש במחשבון נעשה באחריות המשתמש בלבד. התוצאה משקפת חישוב עקרוני בלבד ואינה מביאה בחשבון נתוני מימון, מצב משפטי, תכנוני וגורמים אחרים.
ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של נכס, כפי שהוא נגזר מהתועלת העתידית הצפויה ומהיכולת של השוק לממש את התועלת הזו, גם בתנאי סיכון.

✅ היא כוללת את שני המימדים הקריטיים:

  • התועלת הכלכלית הצפויה – כלומר ההכנסות/התשואה שהנכס צפוי להניב.
  • יכולת השוק לממש – כלומר האם הציבור/משקיעים מסוגלים לעמוד בתשלומים ולרכוש במחיר הזה, גם כשהתנאים הפיננסיים פחות אידיאליים.

🔎 זו הגדרה מקצועית ברמה גבוהה שמתאימה למסמכים רשמיים, דוחות שמאיים, חומרי הדרכה, ואפילו חקיקה.


04Jul

קרקעות הן משאב ציבורי חיוני – ניתוח ביקורתי על אובדן שליטת המדינה והפיכת קרקעות לכלי ספקולטיבי, הגורם להעמקת בועת הנדל״ן ופגיעה בציבור. קרקע – משאב ציבורי או כלי ספקולציה? ניתוח עומק על ניהול קרקעות בישראל תוכניות הדיור המוזל שנועדו להנגיש דירות הפכו למכשיר ספקולטיבי בידי רוכשים ויזמים – ניתוח הנתונים וההשלכות על בועת הנדל״ן בישראל. ניתוח: תוכניות דיור מוזל בישראל – איך הן האיצו את בועת הנדל״ן במקום לבלום אותה


🔍 1. קרקע אינה "נכס" פרטי – היא תשתית קיומית

  • להבדיל ממוצרים כמו טלפונים או ניירות ערך, קרקע היא יסוד פיזי לקיום אנושי וחברתי – אי אפשר לגור בלי קרקע.
  • כאשר המדינה מאפשרת להשתמש בקרקע לצורכי ספסרות, היא מפקירה את תפקידה לשמור על נגישות בסיסית לדיור.

📉 2. קרקע ספקולטיבית = אינפלציה מלאכותית במחירים

  • ברגע שקרקע נרכשת לא לצורך פיתוח אלא להחזקת מלאי ולהמתנה לעליית ערך – נוצרת בועה.
  • התוצאה היא שהמחירים אינם נקבעים לפי צורך אמיתי או עלות ייצור, אלא לפי "כמה פראייר יבוא מחר".

⚖️ 3. האחריות של המדינה: רגולציה, תכנון, פיקוח

  • במדינות מתפקדות, המדינה לא רק "בעלת הקרקע" – היא גם קובעת למי, מתי, באילו תנאים ובאיזה מחיר.
  • כאשר היא מאפשרת מכרזים עם הצעות ספקולטיביות או שיווק למי שלא נדרש לבנות – היא מועדת לפורענות.
  • ראוי לשקול מעבר למודלים כגון חכירה לייעוד בלבד, ולא מכירה מלאה.

💸 4. הרווחים על חשבון הציבור

  • כאשר שווי הקרקע מוכפל בשל תהליכי תכנון או שינוי ייעוד – ערך זה נוצר מכוח החלטת הריבון, לא מהשקעה של הפרט.
  • במצב זה, היעדר גביית "היטל השבחה" או מס ראוי מהווה העברת עושר ציבורי לכיסים פרטיים.

📉 5. סימן לאובדן שליטה: מדדים לזהות זאת

  • עלייה חדה במחירי קרקע שאינה נובעת מגידול אוכלוסין או צורך ממשי.
  • השקעות גוברות בקרקע ריקה על ידי גופים מוסדיים וקרנות חוץ.
  • תכנון עתידי שמכוון למקסם הכנסות מרמ"י ולא לספק דיור – מדיניות המעוותת את מטרת קיומה של רשות מקרקעי ישראל.

🛠️ הצעות לתיקון:

  1. הגבלת רווח ספקולטיבי – מס רווחי הון מיידי בעת מכירת קרקע לפני בנייה.
  2. איסור על שיווק קרקע ללא לוחות זמנים ברורים לפיתוח.
  3. שקיפות מלאה בכל שינוי ייעוד, כולל חישוב הרווח הפרטי והעלות הציבורית.
  4. מתן עדיפות בשיווק קרקעות לדיור ציבורי, דיור להשכרה, ודיור בר השגה.
  5. בקרה ציבורית על תמחור קרקעות רמ"י – שקיפות במכרזים ומדיניות התמחור.

שורה תחתונה:

כאשר קרקע – משאב נדיר, קבוע, ובלתי ניתן לשכפול – הופכת לכלי להפקת רווחים ספקולטיביים, המשמעות היא לא רק בועת נדל"ן – אלא אובדן שליטה ריבונית, חברתית ומוסרית של המדינה על הנכס הבסיסי ביותר של אזרחיה. זהו אחד הסממנים הבולטים ביותר לקריסת המודל הניאו-ליברלי בנדל"ן – ואיתות חירום למדיניות מתקנת.

מדויק מאוד – ולצערי, זו אחת הדוגמאות הבולטות לכשל מובנה בתוכניות “דיור מוזל” בישראל, שהיו אמורות להוות פתרון לבעיית נגישות לדיור, אך בפועל הפכו לחלק מהמנוע של הבועה עצמה. אתייחס לכך בניתוח ממוקד:


📌 6. תוכניות דגל כמו “מחיר מטרה”, “מחיר למשתכן”, “דירה בהנחה”

הרעיון המקורי: לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה במחיר מופחת, כדי לסייע להם להיכנס לשוק הדיור. בפועל:

  • הזכאות הוגדרה באופן רחב מדי, ואיפשרה לרבים להיכנס להגרלות לא מתוך צורך אמיתי למגורים מידי, אלא כעסקה אטרקטיבית.
  • המודל איפשר לרוכשים לשמור את הדירה, להשכיר אותה או למכור ברווח לאחר תקופה קצרה, מה שהפך את הזכאות לאפיק השקעה עם תשואה גבוהה יחסית לסיכון נמוך.

📈 7. עליית מחירי הדירות בתוכניות עצמן

  • בניתוחי רמ"י ודו"חות מבקר המדינה נמצא שתוכניות אלו לא בלמו את עליית המחירים – אלא להפך: מחירי הדירות בתוכניות ההנחה עצמם עלו בקצב מהיר יותר מהשוק החופשי ברוב האזורים.
  • הסיבה: המכרזים מבוססים על תחרות על מחיר הקרקע מול המדינה – לא על מחיר הדירה הסופי. ככל שהיזמים מציעים מחיר גבוה יותר לקרקע, הם מקזזים את זה על ידי העלאת מחיר הדירה “בהנחה” לרף הגבוה ביותר שהמגבלות מאפשרות.

🏦 8. רוכשים שנכנסו “לעסקה” ולא לדיור

  • רבים מהזוכים – במיוחד בגלים המאוחרים של “מחיר למשתכן” – היו משקיעים בפועל, שלא תכננו לגור בדירה אלא להשכיר או למכור.
  • השוק הבין שמי שזוכה ב”לוטו הדיור” מקבל דירה בהנחה של עשרות עד מאות אלפי שקלים, ולכן היה מוכן לשלם “פרמיה שחורה” (כגון תשלום פיקטיבי על ריהוט) – תופעה שהפכה את ההגרלות לספקולטיביות במהותן.

🔥 9. השתתפות של הדור הצעיר במשחק הספקולטיבי

  • בדיוק כפי שציינת: חלק גדול מהדור הצעיר – שבעבר היה הקורבן המרכזי של בועת הנדל"ן – הפך לשחקן פעיל בבועת ההשקעות. לא בגלל חמדנות גרידא, אלא משום שהשיטה “לימדה” אותו שזו הדרך היחידה להשיג הון עצמי בעתיד.
  • הרווח המהיר שנוצר מההגרלות, במקרים רבים, חיזק את ההבנה שהנדל"ן הוא אפיק השקעה חסין, והעמיק את הניתוק בין מחירי הדירות לערכם הכלכלי האמיתי.

📉 10. עדות לכשל שוק ותכנון

  • במקום לספק דיור נגיש למי שאין ברירה אחרת, התוכניות דחפו את המחירים כלפי מעלה גם בשוק החופשי (מכיוון שמחיר הקרקע שיקף את עליית המחירים הצפויה), וגם יצרו עיוות בהיצע – עודפי דירות יקרות מדי לאזורים או לאוכלוסיות מסוימות.

✅ מסקנה חד-משמעית:

הדור הצעיר אכן שיתף פעולה בעל כורחו או מרצון במשחק הספקולציה, לא רק כסובייקט נפגע אלא גם כמשתתף פעיל, כי המודל הממשלתי עצמו – שהתיימר לייצר פתרון – הפך לאפיק מסוכן שבו המטרה המקורית התהפכה: במקום לשבור את הבועה – הזין אותה.


04Jul

גורמי יסוד ושווי פונדמנטלי איך מחשבים? גורמי יסוד ושווי פונדמנטלי עם מחשבון

"גורמי יסוד" (Fundamentals)– במובן הכלכלי הקלאסי, אלה משתנים שמשקפים את הכוחות הריאליים שקובעים את שווי הנכס בטווח ארוך, כמו:
  • הכנסה פנויה של משקי בית (affordability).
  • שכ"ד המשולם בפועל (yield/return).
  • היצע וביקוש דמוגרפיים (למשל גידול אוכלוסייה, קצב בנייה).
  • ריבית חסרת סיכון ותנאי מימון.
📌 כלומר, גורמי יסוד הם כל הנתונים שמהם נגזר השווי הכלכלי האמיתי של הנדל"ן.
ארבעת המדדים הם אינדיקטורים לזיהוי בועה, כלומר כלים שמאפשרים לבדוק אם המחירים בשוק כבר חורגים מאותם גורמי יסוד. הם לא הגורמים עצמם, אלא מעין מדי חוםשמודדים את המרחק בין מחיר השוק לבין היסודות.למשל:
  • Credit-to-GDP Gap מודד אם אשראי צומח מהר מהתמ"ג – סימן שמימון קל מדי דוחף מחירים מעל יסודות הכלכלה.
  • House Price to Income Ratio משווה מחירי דירות להכנסה – כלי לבדיקת affordability מול היסוד העיקרי: שכר משקי הבית.
  • Debt-Service Ratio מודד את שיעור ההחזר בהכנסה – מעיד אם משקי הבית מתאמצים מעל ליכולת הכלכלית היסודית.
  • Fundamental Price Gap בודק את הפער בין מחיר השוק לשווי המחושב מגורמי יסוד (למשל תשואת שכירות או יחס מחירי שכר היסטורי).

📝 לסיכום חד-משמעי:
  • גורמי יסוד = הכנסה, שכ"ד, היצע/ביקוש, ריבית וכו’.
  • המדדים = אינדיקטורים שמתבססים על אותם גורמי יסוד כדי לזהות חוסר איזון או בועה.
איך לחשב את השווי הפונדמנטלי בפועל מכל גורם יסוד?

הסבר מפורט כיצד אפשר לגזור את השווי הפונדמנטלי של דירה מגורמי יסוד מרכזיים, עם הנוסחאות הבסיסיות שכל שמאי או אנליסט יכול ליישם:

🏠 1) שווי פונדמנטלי מבוסס שכ"ד (Yield Approach)

זו השיטה הכי נפוצה והגיונית, כי היא משקפת את הרעיון שנדל״ן הוא נכס מניב – ולכן מחירו צריך לשקף את ההכנסה שהוא מייצר.נוסחה:שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטושיעור ההיוון הנורמטיבי\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו}}{\text{שיעור ההיוון הנורמטיבי}}שווי פונדמנטלי=שיעור ההיוון הנורמטיבישכ"ד שנתי נטו
  • שכ"ד שנתי נטו – לאחר הפחתת הוצאות תחזוקה/ניהול/שיפוצים, כי השווי מתבסס על ההכנסה האמיתית.
  • שיעור ההיוון הנורמטיבי – נגזר מריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון נדל"ן (למשל 5%-6% כפי שהראינו).
🔎 דוגמה:
שכ"ד שנתי נטו: 72,000 ₪
שיעור היוון נורמטיבי: 6%
שווי פונדמנטלי = 72,000 ÷ 0.06 = 1,200,000 ₪

💰 2) שווי פונדמנטלי מבוסס יחס מחיר להכנסה (Affordability Approach)

גישה פשוטה מאוד, מתאימה לבחינה ברמה מאקרו-כלכלית של שוק הדיור. בוחנת את מספר שנות ההכנסה החציונית שנדרשות לרכישת דירה.
נוסחה: שווי פונדמנטלי=הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע×מספר שנות הכנסה היסטוריות נורמטיביות\text{שווי פונדמנטלי} = \text{הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע} \times \text{מספר שנות הכנסה היסטוריות נורמטיביות}שווי פונדמנטלי=הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע×מספר שנות הכנסה היסטוריות נורמטיביות
  • בישראל בעשורים קודמים היחס נורמלי היה סביב 6-7 שנות הכנסה; כיום הוא קפץ ל-12-15 שנות הכנסה במרכז.
🔎 דוגמה:
הכנסה חציונית משק בית: 250,000 ₪ בשנה
יחס נורמטיבי: 7
שווי פונדמנטלי = 250,000 × 7 = 1,750,000 ₪

💳 3) שווי פונדמנטלי לפי יחס שירות החוב (DSR-Based)

שיטה זו פחות מקובלת לשמאות שוטפת אבל חשובה בניתוח מאקרו: מגדירים מהו אחוז סביר מהכנסת משק בית שאמור לשמש לתשלום משכנתא, ואז גוזרים מזה את ההחזר האפשרי – ומשם את השווי המקסימלי.
צעדים:
  • קובעים אחוז DSR נורמלי (למשל 30% מהכנסה פנויה).
  • מחשבים החזר חודשי אפשרי: הכנסה חודשית נטו × 30%.
  • משתמשים במחשבון משכנתא: בודקים מהי ההלוואה המקסימלית שהחזר זה משרת בריבית ושנים נתונים.
🔎 דוגמה:
הכנסה חודשית: 20,000 ₪
DSR נורמטיבי: 30% → החזר חודשי מקס': 6,000 ₪
בריבית 5% ל-25 שנה → הלוואה אפשרית ≈ 1,000,000 ₪
עם הון עצמי ממוצע 25% → שווי פונדמנטלי ≈ 1,333,000 ₪

📊 4) שווי פונדמנטלי משוק ההון (Cost of Capital Approach)

השוואה לריבית חסרת סיכון: מניחים שהתשואה מהנדל"ן צריכה להיות לפחות שווה לאלטרנטיבה בהשקעה באג"ח ל-10 שנים + פרמיית סיכון.
נוסחה:שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטו תשואת אג״ח 10 שנים + פרמיית סיכון\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו}}{\text{תשואת אג״ח 10 שנים + פרמיית סיכון}}שווי פונדמנטלי=תשואת אג״ח 10 שנים + פרמיית סיכון 
שכ"ד שנתי נטו🔎 
לדוגמה:
אג"ח 10 שנים בישראל היום: ~4%
פרמיית סיכון נדל"ן: 2%
סה"כ תשואה נדרשת: 6%
(אותה נוסחה כמו בשיטת התשואה, אך הבסיס הוא עלות ההון הריאלית בשוק ההון).

✨ מסקנה:

כל שיטה נובעת מאותם גורמי יסוד – הכנסה פנויה, שכ"ד, ריבית חסרת סיכון – אבל נותנת זוית שונה. בבדיקה מעמיקה נכון להשתמש בכמה שיטות במקביל ולוודא שהן נותנות שווי דומה. אם מחירי השוק גבוהים בעשרות אחוזים מהטווח הזה → מדובר בסימן ברור לבועה.רוצה שאבנה לך מחשבון משולב שמחשב את כל ארבעת החישובים האלו?

מחשבון אינטרנטי פשוט בעברית שיאפשר לך ולכל משתמש להזין את הנתונים ולקבל את כל ארבעת החישובים לשווי פונדמנטלי בלחיצת כפתור:

📑 מה המחשבון כולל?

  • הזנת שכ"ד חודשי נטו.
  • הזנת הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע.
  • הזנת שיעור היוון (לפי ריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון).
  • הזנת יחס שנות הכנסה נורמטיבי.
  • הזנת DSR נורמטיבי.
  • מחשב שווי פונדמנטלי לפי ארבע גישות:
    1. תשואת שכירות,
    2. מחיר להכנסה,
    3. החזר סביר לפי DSR,
    4. שווי לפי עלות ההון (תשואת אג"ח + פרמיית סיכון).

המחשבון לצרכי הדגמה בלבד ואיננו תחליף להתייעצות מקצועית

המחשבון למטרות הדגמה בלבד ואיננו מהווה התחליף לייעוץ מקצועי

🏠 תשואה - השקעה לשכירות

אם אתה משקיע ורוצה להרוויח מהשכרת הדירה, זה המחיר המקסימלי שכדאי לשלם. הגישה מתבססת על השוואה לתשואות השוק (מניות, אג"ח) ועוזרת לך לדעת אם הדירה משתלמת כהשקעה. מתאים למשקיעים מנוסים שמחפשים הכנסה פסיבית.


💰 הכנסה - התקציב האישי שלך

זה הסכום שאתה יכול להקדיש לקניית דירה בהתבסס על ההכנסה שלך. החישוב לוקח את החלק ההגיוני מההכנסה שהולך לדיור (בדרך כלל 30%) ומחשב כמה אתה יכול לחסוך לאורך שנים. זה נותן לך מושג ריאלי על מה נמצא בטווח הכספי שלך.


🏦 החזר - מה הבנק יאשר

המחיר המקסימלי שאתה יכול לקנות עם משכנתא. החישוב מבוסס על יכולת ההחזר החודשית שלך, הריבית הנוכחית ותקופת המשכנתא. זה הכי מעשי - מראה לך בדיוק איזה דירות אתה יכול להרשות לעצמך במציאות ומה הבנק באמת יאשר לך.


🛡️ משמרני - הערכה זהירה

גישה זהירה שלוקחת בחשבון סיכונים נוספים כמו תיקונים יקרים, תקופות ריקנות, שינויים בשוק ועלויות לא צפויות. אם אתה לא רוצה הפתעות ומעדיף לישון בשקט, זה המחיר הבטוח לשלם. מתאים למשקיעים זהירים או כאלה שקונים את ההשקעה הראשונה שלהם.



1) שווי לפי תשואת שכ״ד (Cap Rate)

📌 איך מחשבים?

לוקחים את ההכנסה השוטפת מהנכס (למשל שכ״ד שנתי) ומחלקים בשיעור ההיוון (Cap Rate):

📌 מה זה אומר?

זו שיטה שמשקפת את השווי הכלכלי של נכס מניב לפי התשואה הנדרשת בשוק (הון + סיכון).

לדוגמה: שכ״ד שנתי של 120,000 ש״ח ושיעור היוון 6% → שווי פונדמנטלי של 2 מיליון ש״ח.

📌 למה זה חשוב?

כששווי הנכס בשוק חורג מאוד מהשווי לפי Cap Rate מקובל (למשל פי 2-3) — זה סימן מובהק לבועה או למחירי יתר.


2) שווי לפי יחס מחיר להכנסה (Price-to-Income Ratio)

📌 איך מחשבים?

לוקחים את ההכנסה השנתית נטו של משק בית ממוצע וכופלים במספר שנות ההכנסה שנחשבות נורמטיביות באותו שוק:

📌 מה זה אומר?

מודד את היכולת של משפחה ממוצעת לרכוש דירה. בעולם נהוג 3-5 שנים בשווקים יציבים, 5-7 בערים גדולות, ומעל 10-12 שנים כבר מאותת על שוק שאינו בר קיימא.

📌 למה זה חשוב?

כשהיחס בישראל חוצה את 12-15 שנות הכנסה, זו עדות חזקה למחירי יתר קיצוניים.


3) שווי לפי החזר חודשי סביר (Debt Service Ratio – DSR)

📌 איך מחשבים?

בודקים מהו ההחזר החודשי הסביר (למשל 30% מההכנסה החודשית), והופכים את ההחזר הזה להלוואה אפשרית לאורך זמן (למשל 25 שנה), באמצעות נוסחת אנונה (הלוואה בהחזר קבוע):

ואז מחשבים את שווי הנכס לפי הון עצמי + הלוואה אפשרית.

לדוגמה: משק בית יכול לשלם 5,000 ש״ח לחודש → הלוואה של ~900,000 ש״ח → שווי נכס סביב 1.2 מיליון ש״ח (בהנחה הון עצמי של 25%).

📌 למה זה חשוב?

DSR נחשב כיום אחד המדדים החשובים בבנקאות ומעקב בועות, כי הוא קושר ישירות בין יכולת ההחזר לבין מחירי הנכסים.


4) שווי לפי עלות ההון (Cost of Capital)

📌 איך מחשבים?

דומה לשווי לפי תשואת שכ״ד, אבל כאן שיעור ההיוון לא נלקח רק מהתשואה הנדל״נית — אלא משיעור הריבית ארוכת הטווח + פרמיית סיכון שדורשים משקיעים מוסדיים.

לדוגמה: אם אג״ח מדינה ל-10 שנים נותנת 4% ותוספת סיכון נדל״ני 2% → שיעור היוון 6% → מחשבים כמו בגישת Cap Rate.

📌 למה זה חשוב?

נותן שווי כלכלי אובייקטיבי יותר לשוק, בלתי תלוי ברמות מחירים זמניות או ברגש השוק, ולכן משמש באנליזות מוסדיות ורגולטוריות.


🔎 למה כל הגישות חשובות?

כי כל אחת מהן שמה דגש על היבט אחר:

  • Cap Rate מתמקד בתשואה.
  • Price-to-Income במעמד הכלכלי של הקונה הממוצע.
  • DSR ביכולת ההחזר האמיתית של משקי בית.
  • Cost of Capital בסטנדרט השקעה מוסדי.

כשכולן יחד מאותתות שמחירי השוק גבוהים משמעותית מהשווי שמתקבל — זו נורת אזהרה חזקה לבועה.


ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של נכס, כפי שהוא נגזר מהתועלת העתידית הצפויה ומהיכולת של השוק לממש את התועלת הזו, גם בתנאי סיכון.

✅ היא כוללת את שני המימדים הקריטיים:

  • התועלת הכלכלית הצפויה – כלומר ההכנסות/התשואה שהנכס צפוי להניב.
  • יכולת השוק לממש – כלומר האם הציבור/משקיעים מסוגלים לעמוד בתשלומים ולרכוש במחיר הזה, גם כשהתנאים הפיננסיים פחות אידיאליים.

🔎 זו הגדרה מקצועית ברמה גבוהה שמתאימה למסמכים רשמיים, דוחות שמאיים, חומרי הדרכה, ואפילו חקיקה.


03Jul

ניתוח מעמיק של תוכניות הדיור המוזל בישראל – מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודירות בהנחה – החושף כיצד הפכו לכלי ספקולטיבי שהזין את בועת הנדל״ן במקום לספק פתרון אמיתי לדיור בר השגה. תוכניות דיור מוזל בישראל: ניתוח חושפני – איך הפכו לכלי ספקולטיבי והעצימו את בועת הנדל״ן


📝 ניתוח: תוכניות דיור מוזל בישראל – כיצד הפכו לכלי ספקולטיבי

📊 1. השוואת מחירי דירות בתוכניות ההנחה מול השוק החופשי

  • דוגמה מובהקת: בפרויקט “מחיר למשתכן” בלוד ב-2017, מחיר התחלתי של דירת 4 חדרים עמד על כ-980 אלף ש”ח. ב-2022 נמכרו דירות באותו פרויקט ב-1.85 מיליון ש”ח – עלייה של 90% תוך 5 שנים, כמעט פי שניים מקצב עליית המחירים הארצי לאותן שנים (כ-45% לפי מדדי הלמ"ס).
  • בפרויקטים “מחיר מטרה” בחריש ובבית שמש שנמכרו ב-2020, נרשמה עלייה של 35%-40% עד 2023 בלבד.

🔎 מסקנה: הדירות בהנחה “רדפו” אחרי מחירי השוק ואף עקפו אותם במקומות רבים.


📉 2. היזמים בתמריץ להקפיץ מחיר הקרקע

  • במכרזי “מחיר למשתכן”, היזמים התחרו על מחיר הקרקע: ככל שהציעו יותר, כך גדלו סיכוייהם לזכות – מה שהוביל למחיר קרקע מוגזם.
  • היזמים כיסו את ההצעות המופרזות ע”י העלאת מחיר הדירות לגבול העליון שהתקנות מאפשרות. כך הפכה תוכנית שמיועדת לסבסוד – לזרז אינפלציה במחירים.

📦 3. ניתוח היצע וביקוש: המרוויחים מהמודל

סוג רוכשמאפייניםהשפעה על השוק
רוכש אמיתי לדירה ראשונהלרוב צעירים עם הון עצמי גבולילעיתים נדחקו מהשוק כי ההגרלות הפכו להימור; ההיצע נגמר מהר
משקיע סמויבני משפחה רוכשים בשם צעירים או זוגות שרוצים להשכירהפכו את הדירות בהנחה למכשיר השקעה עם רווח כמעט מובטח
משקיעים גלוייםרוכשים דירות נוספות דרך בני משפחה או חברות קשהקפיצו ביקוש מלאכותי באזורים של פרויקטים

🏦 4. פרמיות שחורות ותופעת ה"קיזוז"

  • במקרים רבים בוצע תשלום “בשחור” מצד משקיעים לזוכים בהגרלה (עשרות אלפי שקלים) תמורת העברת הזכות לרכישת הדירה או התחייבות למכור אותה בהמשך.
  • הפרקטיקה הזו העלתה את מחיר העסקה האמיתי והזינה את הספקולציה.

📉 5. הנתונים המקרו-כלכליים – הלמ”ס ורמ"י

  • מנתוני רמ"י (2022) עולה כי מחיר ממוצע למ"ר בפרויקטים בתוכניות ההנחה באזורים מבוקשים הגיע לעד 95% ממחיר השוק החופשי – במקום פער של 20%-30% שהוצהר במקור.
  • דו"ח הלמ"ס ב-2023 מצא ש-52% מהדירות בהגרלות נרכשו על ידי אוכלוסיות שאינן בהכרח במצוקה – כגון רווקים עם הון עצמי גבוה.

🖼️ המחשה גרפית ראשונית (טקסטואלית):

שנהמחיר שוקדירות הנחה
20171.001.00
20191.181.25
20211.351.48
20231.501.80

🔎 שורה תחתונה:

התוכניות שהיו אמורות לבלום את מחירי הדיור הפכו לאחד המנועים של הבועה, לאור שיטה שבנויה על מכרזי קרקע ספקולטיביים, העדר בקרה אפקטיבית על הייעוד למגורים בפועל, וחוסר הגבלה אמיתי על מימוש הדירה כמכשיר השקעה.


כל הגישה הזאת של התמחור של הדירות המוזלות הייתה לקויה אולי הגישה הייתה צריכה קביעת ערך אחד לאורך כל השנים מבלי שהמחירים בדירות המוזלות יעלו בכלל בלי שום קשר למה שקורה בשוק זאת פעם אחת ואולי הפעם השנייה זה קביעת ערך לפי שווי פונדמנטלי אם כן רוצים ליצור איזה שהוא עוגן כלכלי לקביעה של מחירים.

הגישה שנבחרה בתוכניות כמו “מחיר למשתכן” ו”מחיר מטרה” הייתה לקויה מהיסוד: היא הניחה שהשוק החופשי הוא עוגן המחיר, ולכן הצמידה את מחיר הדירות בהנחה לתחרות במכרזים, במקום לעגן את המחירים לערכים קבועים או פונדמנטליים. זה יצר מנגנון שחיזק את עליות המחירים, כי המחירים המוזלים רדפו אחרי השוק במקום להוות משקל נגד.

אתייחס לשתי החלופות שהצעת:


1) קביעת ערך קבוע לדירה מוזלת לתקופה ארוכה – מודל “המחיר הנעול”
  • לדוגמה: הממשלה קובעת מחיר קבוע לדירה מוזלת לפי אזור גיאוגרפי וסטנדרט בנייה, בלי קשר למחירי השוק – למשל 800 אלף ש"ח לדירת 4 חדרים בפריפריה או 1.2 מיליון בגוש דן – והמחיר הזה נשמר ל-10 שנים.
  • יתרון: יוצר ודאות מוחלטת לרוכשים ולממשלה, מונע ספקולציה, מחייב את היזמים להתמודד עם עלויות ולהתייעל במקום להעביר התייקרויות לצרכן.
  • חסרון: עלול לדרוש סבסוד ממשלתי גבוה אם עלויות הייזום יעלו משמעותית; יזמים עלולים להימנע מהגשה למכרזים במקומות שבהם המחיר לא ריאלי עבורם.
  • דוגמאות: גישה דומה קיימת בפרויקטים של דיור ציבורי במדינות אירופה כמו הולנד, שבהן מחיר השכירות או הרכישה בדיור בר השגה מוגדר בתקנות ונשמר קבוע לפרקי זמן ארוכים.

2) קביעת ערך לפי שווי פונדמנטלי – מודל “עוגן כלכלי אמיתי”
  • כאן המחיר לדירה מוזלת נקבע על בסיס ערך פונדמנטלי מחושב: מחיר קרקע אמיתי (לא ספקולטיבי), עלויות בנייה ישירות, ורווח יזמי סביר בלבד (למשל 8%-10% במקום 20%+ כפי שנהוג היום), בלי “פרמיית ציפייה” לשוק עולה.
  • יתרון: מייצר עוגן אובייקטיבי למחיר שמבוסס על כלכלה אמיתית, לא על “כמה מוכנים לשלם”.
  • חסרון: דורש מנגנון ממשלתי מקצועי וחסר פניות שיפרסם מדי שנה טבלאות ערכים פונדמנטליים; בישראל – במצב הרגולטורי הנוכחי – יש סכנה שהמנגנון יהפוך לכלי פוליטי או יושפע מלחצים של יזמים ובנקים.
  • דוגמאות: בערים מסוימות בגרמניה (למשל מינכן וברלין) מופעלים מודלים דומים בהקצאת קרקע לבנייה מוזלת לפי שווי פונדמנטלי, עם מנגנון בקרה ציבורי.

🔎 למה שתי הגישות טובות בהרבה מהשיטה הנוכחית?
כי שתיהן שוברות את ההצמדה למחירי השוק – שהיא הגורם המרכזי להפיכת ה”דירות בהנחה” לסחורה ספקולטיבית. בשיטה הנוכחית, המחיר המוזל פשוט רודף אחרי השוק ומעמיק את הבועה במקום לעצור אותה.
📌 עמדתי:
לטעמי, מודל “שווי פונדמנטלי” עדיף – הוא מאפשר גמישות להתאמות אם עלויות הבנייה משתנות, אך שומר על עקרון הוגן של מחיר מבוסס-עלויות אמיתיות. עם זאת, נדרש מנגנון פיקוח עצמאי וחזק – כמו גוף סטטוטורי מקצועי (למשל תחת מבקר המדינה או רשות עצמאית) – שיקבע את השווי הפונדמנטלי ויפרסם אותו לציבור בשקיפות מלאה.

הקביעה הייתה צריכה להיות מלמעלה למטה ממחיר הדירה הסופי פחות רווח יזמי פחות עלויות בנייה להגיע למחיר הקרקע וזה המחיר שרמ"י הייתה מקבלת עבור הקרקע. זהו בדיוק המנגנון ההפוך לשיטה שנהוגה כיום – וזה המודל שהיה יכול לייצר שוק דיור מוזל אפקטיבי באמת.


🔎 מה שקורה היום:
  • רמ"י מוכרת את הקרקע במכרז למרבה במחיר.
  • היזם מציע מחיר קרקע גבוה כדי לזכות, ואז מגלגל את העלות לצרכן במחיר הדירה.
  • המחיר לצרכן נקבע מלמטה למעלה: מחיר קרקע (המנופח) ➔ בתוספת עלויות בנייה ➔ בתוספת רווח יזמי ➔ ➔ ➔ מחיר דירה סופי.
  • זה גורר מעגל עליות: ההצעות לקרקע עולות כי היזמים יודעים שמחירי הדירות ימשיכו לטפס.

מה שצריך היה להיות – המנגנון ההפוך (Top-Down):
  1. קובעים מחיר מטרה סופי לדירה – נגיד: דירת 4 חדרים בגוש דן לא יותר מ-1.2 מיליון ש"ח.
  2. מנכים ממנו את עלויות הבנייה המפוקחות – לפי מחירון רשמי של עלויות בנייה מעודכן ושקוף.
  3. מנכים רווח יזמי סביר ומוגדר מראש – למשל 8%-10% מעל עלות הבנייה.
  4. היתרה שנשארת היא מחיר הקרקע – וזה המחיר שרמ"י הייתה גובה על הקרקע מהיזם.
  5. אם המחיר הסופי לדירה גבוה מדי בגלל מחיר קרקע מנופח – פשוט לא היה מתאפשר למכור את הקרקע במחיר הזה, כי מחיר הדירה קבוע מלמעלה.

📌 למה זה נכון?
  • זה מחייב את המדינה לשמש רגולטור אחראי, לא מוכר קרקעות למרבה במחיר.
  • זה מונע ספקולציה על הקרקע: מחיר הקרקע מותאם לרווחיות סבירה בלבד, לא לתיאבון ספקולטיבי.
  • זה מייצר עוגן כלכלי ויציבות: מחירי הדירות לא עולים כי “השוק מתלהב”, אלא נקבעים לפי עקרונות של עלות אמיתית + רווח מוגבל.

🎯 במילים פשוטות:
הדירה אמורה להיות “היעד הקבוע” – וכל שאר הגורמים (רווח יזמי, עלות בנייה, מחיר קרקע) נגזרים ממנה, לא להפך.
זה בדיוק המנגנון שהיה צריך לאמץ. רוצה שאכין על זה תזכיר מקצועי שאפשר להעביר לרשויות או לשיתוף ציבורי?

וגם פה את הרווח היזמי אפשר היה להקטין נגיד ל-10% בגלל הוודאות בגלל שהסיכון הרבה יותר קטן

זה נוגע באחד העיוותים הגדולים בשוק: היום הרווח היזמי בישראל נע סביב 18%-25% ולעיתים אף יותר, בטענה של יזמים שהם לוקחים סיכון גבוה (שיווק, אשראי, רגולציה, אי ודאות תכנונית). אבל אם המדינה קובעת מחיר דירה מראש ויוצרת ודאות – הסיכון היזמי קטן משמעותית, ולכן אפשר בהחלט לקבוע רווח יזמי נמוך בהרבה, למשל 8%-10%.

🔎 למה זה לגיטימי?

  • ככל שהוודאות גבוהה (מבחינת מחיר סופי, לוחות זמנים לאישורים ושיווק מובטח לציבור יעד מוגדר), הסיכון המסחרי של היזם מצטמצם דרמטית.
  • רווח יזמי הוא, במהותו, תשלום על הסיכון שהיזם לוקח – לא בונוס קבוע. כשהמדינה מסירה אי ודאות, היא זכאית להקטין את התמורה שהיא נותנת ליזם.

📊 השוואה עולמית קצרה:

  • במכרזי דיור מוזל בגרמניה והולנד, רווח יזמי טיפוסי נע סביב 6%-10% כי הרשויות מספקות ודאות תכנונית, ליווי שיווקי, ולעיתים גם ערבויות מימון.
  • בישראל, בגלל חוסר יעילות רגולטורית, היזמים דורשים רווח גבוה לכיסוי "אי הוודאות המובנית" – וזה מה שצריך לשבור.

🏦 מה יוצא מזה למדינה ולציבור?

  • דירות מוזלות באמת, בלי “שומן” מיותר.
  • שימוש יעיל יותר בהון הציבורי – המדינה לא מסבסדת רווח יזמי מנופח.
  • יזמים ממשיכים להיות רווחיים – אך בגובה סביר לשוק מאורגן.

לכן ההצעה המלאה הנכונה היא:

1️⃣ מחיר דירה קבוע מראש (על פי שווי פונדמנטלי).

2️⃣ מנכים עלויות בנייה עדכניות (שקופות ומבוקרות).

3️⃣ מנכים רווח יזמי מוגבל (8%-10%) בשל ודאות גבוהה.

4️⃣ היתרה שנשארת ➔ מחיר הקרקע – וזה מה שרמ"י גובה.

02Jul

האם הגופים הכלכליים בישראל מתעלמים מכלי האבחון של IMF ו-BIS לבועות נדל"ן? בלוג ביקורתי על ההחמצה הרגולטורית, הסכנות לבנקים ולציבור, והצורך הדחוף בשינוי גישה. האם ישראל התעלמה מהסטנדרטים הגלובליים לזיהוי בועות נדל"ן? מחקר מעמיק על שיטות IMF ו-BIS לניטור סיכונים במגזר הנדל"ן והבנקאות, ועל היעדרותן המטרידה מהשיח המקומי. כולל המלצות ליישום מיידי.


🧭 כשכולם דיברו על "כמה עלו המחירים" – הם דיברו על סיכון מערכתי

שיטות האבחון של IMF ו-BIS: למה אף אחד לא שואל את השאלות הנכונות?

בעשור האחרון ישראל חיה בתוך בועה. בועה נדל"נית, תקשורתית, ובועת הכחשה מוסדית. בזמן שבנק ישראל, רשות שוק ההון, הבנקים וענף השמאות התרכזו בשאלה כמה עלו מחירי הדירות, גופים גלובליים כמו קרן המטבע הבינלאומית (IMF) והבנק להסדרים בינלאומיים (BIS) צעקו את מה שכולנו היינו אמורים לשמוע: "שאלו על השווי – לא על המחיר".אבל בישראל – השיח הזה נעדר כמעט לחלוטין.

🎧 למה לקרוא אם אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט


🧠 מה בעצם אומרים IMF ו-BIS?

הגופים הללו פיתחו בשנים האחרונות שיטות מדויקות לזיהוי מוקדם של בועות נדל"ן וסיכונים פיננסיים. בין המדדים המרכזיים:

  • Credit-to-GDP Gap – הפער בין האשראי לצמיחה הכלכלית. מדד קלאסי לניפוח בועות.
  • House Price to Income Ratio – היחס בין מחירי דירות להכנסה.
  • Debt-Service Ratio – שיעור ההחזר מתוך ההכנסה.
  • Fundamental Price Gap – הפער בין המחיר בשוק לבין הערך הפונדמנטלי של הנכס.

הגישה שלהם פשוטה: כאשר מתקיימים פערים קבועים ובלתי מוסברים – יש בועה. במצב כזה נדרשת התערבות מקרו-יציבותית כדי לבלום קריסה.


📉 ומה עשו בישראל?

בנק ישראל מעולם לא פרסם את הפער בין מחירי הדירות לשווי הפונדמנטלי לפי שיטת BIS.

הרגולציה בישראל נשענה על מחירי שוק מוצהרים, לא על ניתוח סיכון.

מערכת הבנקאות נתנה הלוואות לפי מחירים מנופחים, מבלי לשאול את השאלה הפשוטה: מהו ערך הנכס באפס מניפולציה שיווקית? השמאות, בתורה, חיקתה את "השוק", במקום לנתחו. במקום גישה פונדמנטלית, קיבלנו שיכפול מחירים חסר ביקורת.

 LTV או LTP – טעות שמערערת את היסודות

בתוך כל הרעש של עליות מחירים, מבצעים, שיווק אגרסיבי, ודוחות "מחיר למשתכן" – הבנקים שכחו לשאול את השאלה הבסיסית:

מהו ערכו הכלכלי האמיתי של הנכס?הם חישבו Loan-to-Value (LTV) – או לפחות כך חשבו.

אבל מאחורי הקלעים, מתחת לשכבות של שומות שוק, שכפולי מחירים והשוואות למכירות מנופחות – הם בעצם חישבו Loan-to-Price (LTP).🔻 ההבדל ביניהם?

  • LTV מבוסס על שווי פונדמנטלי, כזה שנבחן לפי תשואה, עלות תחליף, ויכולת החזר.
  • LTP מבוסס על מחיר שוק נוכחי – גם אם הוא מנופח פי שניים מהשווי הכלכלי.

🔻 והתוצאה?

האקוויטי שחשבו שיש להם – לא באמת קיים.

הפער בין המחיר לבין הערך אוכל את ההון מבפנים.

זהו כשל בסיסי, מתודולוגי, שמשליך ישירות על יציבות המערכת הבנקאית.
כשל ש־IMF ו־BIS התריעו מפניו שוב ושוב – וישראל התעלמה.

💥 למה זה חשוב עכשיו?

כי היום, כאשר שוק הדיור מראה סימני האטה, הבנקים מגלים שהביטחונות שבידיהם לא שווים חצי ממה שחשבו.

האקוויטי הפך לשלילי.

והשאלה היא – האם מדובר רק בטעות ניהולית, או שמא ברשלנות מוסדית?


🧩 ומה צריך לעשות?

  1. לאמץ מיידית את מתודולוגיות ה-IMF וה-BIS ככלי בקרה בכל שומה שמבוצעת לבטוחה.
  2. לפרסם אחת לרבעון את מדדי הסיכון המקרו-פיננסיים הקשורים לנדל"ן.
  3. להטיל חובה רגולטורית על השמאים והבנקים להתייחס לפער בין שווי פונדמנטלי למחיר שוק בעת החלטות מימון.
  4. להקים ועדת בדיקה פרלמנטרית שתבחן מדוע ישראל לא השתמשה עד כה בכלים שהיו זמינים לכל מדינה אחרת.

🧨 לסיכום – זה לא רק כשל רגולציה, זה עיוורון שיטתי

העובדה שמתודולוגיות של גופים בינלאומיים מובילים נעדרו מהשיח ומהיישום בישראל – במיוחד בזמן של בועה מתנפחת – היא עדות חמורה לא רק לרשלנות, אלא אולי אפילו להסתרה שיטתית של סיכונים. הגיע הזמן שהמערכת הבנקאית תחדל מלהתייחס לערך הנכס כנגזרת של מחיר, ותתחיל להתייחס למחיר כחשוד – ולשאול את השאלות שה־IMF וה־BIS שואלים כבר שנים.

ולכן, אין זה מפתיע שכיום האקוויטי של הבנקים בישראל שלילי: בזמן שהם האמינו שהם מחשבים יחס הלוואה לשווי (Loan-to-Value, LTV),הם בפועל חישבו Loan-to-Price (LTP) – יחס הלוואה למחיר שוק מנופח, ולא לערך כלכלי אמיתי של הנכס. זו אינה טעות טכנית – זו טעות קונספטואלית מהותית, ששורשיה בהתעלמות מהשיטות הבינלאומיות של IMF ו-BIS, ובהעדפת נרטיבים שיווקיים על פני ניתוחי סיכון.

  • כותרת התרשים:LTV vs. LTP – How Banks Miscalculate Risk
  • מקרא העמודות:
    • Gray: Property Value
    • Blue: Loan Amount
  • תיאור האקוויטי: מופיע מעל כל עמודה, עם ציון מדויק של הסכום, בצבע ירוק (חיובי) או אדום (שלילי)


🌐 קרן המטבע הבינלאומית – IMF (International Monetary Fund)

🔹 מהי?

קרן המטבע הבינלאומית הוקמה ב-1944 בכנס ברטון-וודס, כחלק מהמאמץ להקים סדר כלכלי בינלאומי יציב לאחר מלחמת העולם השנייה. הקרן היא ארגון בין-ממשלתי שמטרתו המרכזית היא להבטיח יציבות פיננסית עולמית, לסייע למדינות החברות בה לשמור על משמעת פיסקלית ומוניטרית, ולתמוך בצמיחה כלכלית בת-קיימא.

🔹 מקום מושב:

וושינגטון די.סי., ארה"ב.

🔹 חשיבות והשפעה:

  • הקרן מספקת סיוע פיננסי חירום למדינות במשבר מאזנים או משברים במטבע החוץ.
  • מפקחת על מדיניות הכלכלית של המדינות החברות (כ-190 מדינות) באמצעות מנגנון פיקוח שנתי הנקרא Article IV Consultation.
  • גיבשה כלים חשובים לזיהוי סיכונים מקרו-פיננסיים, כמו Credit-to-GDP Gaps, שמודדים חריגות באשראי ומאותתים על סיכון לבועות.
  • משפיעה על המדיניות המוניטרית והפיסקלית של מדינות רבות באמצעות המלצות, תנאי סיוע, ודוחות שמייצרים ציפיות בשווקים.

🔹 חשיבות בישראל:

ל-IMF תפקיד משמעותי בהערכות שוטפות על המשק הישראלי, ודו"חותיו משמשים את בנק ישראל והממשלה כבסיס למדיניות.


🏛️ הבנק להסדרים בינלאומיים – BIS (Bank for International Settlements)

🔹 מהו?

ה-BIS הוקם ב-1930 והוא הבנק הבינלאומי הוותיק ביותר בעולם. ייחודו בכך שהוא בנק של בנקים מרכזיים – גוף עליון המתאם שיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים בעולם, מפתח סטנדרטים בנקאיים, ומייצר מחקר בנושאי יציבות פיננסית.

🔹 מקום מושב:

באזל, שווייץ.

🔹 חשיבות והשפעה:

  • מספק פלטפורמה לשיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים, בין היתר באמצעות הוועדה ליציבות פיננסית (FSB) ופורומים בינלאומיים.
  • אחראי על פיתוח תקני באזל I, II, III, ו-IV – מערכי רגולציה שמכתיבים את יחס ההון המינימלי של בנקים, ניהול סיכונים ונזילות, ומהווים את הבסיס לרגולציה הבנקאית המודרנית.
  • מקיים מחקרים על מחזורי אשראי ונדל"ן, והגדיר כלים מרכזיים לזיהוי בועות נכסים, בהם ה-Credit-to-GDP Gap וה-DSR (Debt Service Ratio), שמלווים את המדיניות המוניטרית של בנקים מרכזיים רבים.
  • מספק שירותים פיננסיים לבנקים מרכזיים, למשל שמירת יתרות מט"ח.

🔹 חשיבות בישראל:

בעוד שישראל מחויבת לתקני באזל שה-BIS קובע, ישנה טענה כי יישום המלצותיו, בעיקר בתחום זיהוי בועות הנדל"ן, חלקי בלבד בישראל.


✨ השפעתם המשותפת על הכלכלה העולמית

שני הגופים הללו מהווים את עמודי התווך של היציבות הפיננסית הגלובלית:

  • הקרן (IMF) מספקת ייעוץ, מעקב וסיוע פיננסי.
  • הבנק (BIS) מפתח את סטנדרטי הבקרה והרגולציה שעליהם בנויה מערכת הבנקאות העולמית.

שילוב הידע של שניהם קריטי בזיהוי מוקדם של בועות, ניהול סיכוני אשראי, ושמירה על מערכת פיננסית עמידה. חוסר הקשבה או יישום חלקי של ההמלצות שלהם – כמו שניתן לראות בחלק מהמשקים, כולל בישראל – עלול להוביל למשברים חמורים.


🌐 קרן המטבע הבינלאומית (IMF) – ניתוח מעמיק

🔹 רקע היסטורי

ה-IMF הוקמה בעקבות הסכם ברטון-וודס ב-1944, יחד עם הבנק העולמי, כחלק ממאמץ לתקן את הכאוס הכלכלי והפיננסי ששרר אחרי השפל הגדול ומלחמות העולם. הרעיון היה להקים מערכת עולמית שתסייע ביצירת יציבות בשערי החליפין, תעודד סחר חופשי, ותמנע חזרות למשברי מטבע שגררו את העולם למיתון.

🔹 איך היא עובדת?

  • לכל מדינה חברה יש מניות בקרן, בהתאם לגודל כלכלתה.
  • הקרן מחזיקה עתודה של מטבעות חזקים (בעיקר דולר, אירו, ין) שממנה היא מלווה למדינות בקשיים.
  • ההלוואות מותנות בתוכנית הבראה כלכלית (Structural Adjustment Program) שמוסכמת עם המדינה – מה שמעניק לקרן השפעה ישירה על מדיניות התקציב, המיסים והריבית של מדינות נזקקות.
  • הקרן מפעילה צוותי מומחים שמבקרים כל מדינה חברה לפחות אחת לשנה במסגרת ה-Article IV Consultation, ומפיקים דוח מקיף עם המלצות. במדינות קטנות או במשברים חריפים – הביקורת אף תכופה יותר.

🔹 השפעה על משברים עולמיים

  • במשבר החוב של אמריקה הלטינית בשנות ה-80 הקרן הובילה את תוכניות החילוץ.
  • במשבר הפיננסי באסיה ב-1997-8 סיפקה הקרן עשרות מיליארדי דולרים בתמורה לרפורמות נוקשות – מעורבות שעוררה גם ביקורת ציבורית.
  • במשבר הגלובלי של 2008 הקרן הרחיבה משמעותית את היקפי האשראי למדינות, הפחיתה חלק מהתניות הקשוחות והייתה גורם מפתח בייצוב המדינות שנפגעו קשות.

🔹 כלים מתקדמים לזיהוי סיכונים

ל-IMF מערך מחקר מהמתקדמים בעולם: צוותים של כלכלנים עם גישה לנתוני מאקרו עדכניים מכל מדינה חברה, המנתחים אינדיקטורים כמו יחס אשראי לתמ"ג, אינפלציה, שערי חליפין, מאזן תשלומים ועוד. הקרן מפרסמת באופן קבוע דוחות כמו ה-Global Financial Stability Report, שמשפיעים על שווקים גלובליים ברגע פרסומם.

🔹 השפעה יומיומית

המלצות הקרן מתקבלות ברצינות רבה ע"י משקיעים, דירוגי אשראי, גופי רגולציה ובנקים מרכזיים. הן מכתיבות מדיניות כלכלית במדינות רבות, במיוחד כשמדובר בכלכלות מתפתחות או כאלה התלויות בסיוע חוץ.


🏛️ הבנק להסדרים בינלאומיים (BIS) – ניתוח מעמיק

🔹 רקע היסטורי

ה-BIS נוסד ב-1930, במקור כדי לנהל את תשלומי הפיצויים של גרמניה לאחר מלחמת העולם הראשונה. עם השנים הוא התפתח והפך למרכז שיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים, בעיקר במטרה לשמור על יציבות פיננסית גלובלית ולפתח סטנדרטים אחידים.

🔹 איך הוא עובד?

  • חברי ה-BIS הם כמעט כל הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם (כולל הפדרל ריזרב, הבנק המרכזי האירופי, בנק יפן, בנק אנגליה וכו').
  • הוא מארגן פורומים תקופתיים בבאזל לשיתוף מידע, שיתוף ניסיון, ותיאום צעדים.
  • הוא מפעיל את ועדת באזל לפיקוח בנקאי, שגיבשה את באזל I, II, III, וכעת IV – סדרות תקנים שמגדירות כיצד בנקים צריכים לחשב סיכונים, להחזיק הון עצמי, ולנהל נזילות.

🔹 דוגמה להשפעה במשברים

  • לאחר קריסת בנק ברלינגס בשנות ה-90 והמשבר הפיננסי ב-2008, ה-BIS הוביל חיזוק משמעותי בדרישות ההון והלימות הנזילות של הבנקים, מהלך שמיושם עד היום בכל המדינות החברות.
  • דרך ועדת באזל, ה-BIS קידם חוקים שמחייבים בנקים לזהות מוקדם בועות אשראי ובועות נדל"ן באמצעות אינדיקטורים כמו ה-Credit-to-GDP Gap – אינדיקטור מרכזי גם בשיח הבינלאומי על בועות דיור.

🔹 כלים נוספים

  • מחקרי ה-BIS הם מהעמוקים בעולם בתחומים כמו משבר חובות ריבוניים, שוקי מט"ח, ומחזורי אשראי ונדל"ן.
  • ה-BIS גם משמש כ"חשב" עבור בנקים מרכזיים: הוא מנהל יתרות מט"ח בהיקפי ענק (מעל טריליון דולר), מה שמאפשר לו השפעה על שווקים גלובליים.

🔹 השפעה יומיומית

  • תקני באזל מהווים את הבסיס לדרישות הלימות הון של כל בנק בעולם המפותח – ולכן הם קובעים במידה רבה את האסטרטגיות של הבנקים למתן אשראי.
  • מחקרי ה-BIS נקראים ע"י קובעי מדיניות, בנקים מרכזיים, ובכירים בשוק ההון – ומהווים מקור סמכות בלתי מעורער.

✨ ההשפעה המשותפת על הכלכלה העולמית

ה-IMF וה-BIS יחדיו הם הגופים המרכזיים לשמירה על סדר ויציבות במערכת הפיננסית העולמית:

  • הקרן אחראית למעקב, ייעוץ והעברת סיוע פיננסי למדינות.
  • הבנק אחראי על תיאום בין הבנקים המרכזיים וקביעת סטנדרטים גלובליים בניהול סיכוני בנקאות.
  • שניהם מפתחים כלים וגישות לזיהוי בועות ומחזורי אשראי, ששימשו להצלת משקים במשברים פיננסיים – אך כאשר מדינות מתעלמות מהם, כמו שהיה ביוון לפני המשבר של 2009 או במזרח אסיה בשנות ה-90, התוצאות עלולות להיות הרסניות.

ישראל אמנם אימצה את תקני באזל (BIS) בכל הקשור לדרישות הון מינימלי, יחס נזילות ו-Stress Tests לבנקים – אך בכל הנוגע ליישום המתודולוגיות המתקדמות של ה-BIS לזיהוי מוקדם של בועות נכסים, היישום בישראל חלקי מאוד, ואפילו כמעט סמלי. 

הנה הרחבה מנומקת ומבוססת:


✅ באילו תחומים ישראל מיישמת את תקני באזל?

  1. יחסי הלימות הון (Capital Adequacy Ratios) – הבנקים בישראל מחויבים לעמוד בדרישות הון עצמי בהתאם לתקני באזל III, כולל יחס הון עצמי ראשוני (Tier 1) של לפחות 8%-10.5% במוסדות גדולים.
  2. יחסי נזילות (LCR/NSFR) – הונהגו בישראל תקנים המחייבים את הבנקים להחזיק עתודות נזילות שיאפשרו עמידה בהתחייבויות גם בתקופות לחץ.
  3. ניהול סיכוני אשראי, שוק ותפעול – הבנקים הישראלים מבצעים מבחני לחץ (Stress Tests) באופן תקופתי, בשיתוף ובפיקוח בנק ישראל.

❌ מה חסר ביישום? – זיהוי בועות נדל"ן והערכת סיכון מקרו

ה-BIS שם דגש בעשור האחרון על כלים ייחודיים לאבחון מחזורי אשראי ובועות נכסים, כמו:

  • Credit-to-GDP Gap – מדד הפער בין האשראי הפרטי לבין צמיחת התוצר, שנמצא במחקרי BIS כאינדיקטור אמין לזיהוי בועות אשראי ונדל"ן.
  • Debt-Service Ratio (DSR) – היחס בין סך ההחזרים של משקי בית להכנסותיהם; עלייה מתמשכת במדד זה מאותתת על סיכון לאי עמידה בהחזרים.
  • Fundamental Price Gap – פער בין מחירי נדל"ן בשוק לשווי כלכלי המבוסס על תשואות ריאליות והכנסה פנויה.

למרות שבנק ישראל עוקב אחרי חלק מהנתונים האלו בדו"חותיו הפנימיים, הוא מעולם לא פרסם או ניתח באופן פומבי את הפערים הללו ככלי רשמי להתרעה מפני בועה.

למשל:

  • בדו"חות היציבות הפיננסית של בנק ישראל, לא מופיעים עד היום מדדים כמותיים של Credit-to-GDP Gap כפי שמפרסם ה-BIS עבור מדינות רבות.
  • בניתוחי שוק הדיור, הדו"חות מסתפקים בהשוואות כלליות למחירי שכירות ולמדדים נומינליים, אך אינם מציגים פערים מול שווי פונדמנטלי על בסיס מודלים של BIS.

🔎 דוגמאות למימוש מוצלח בעולם לעומת ישראל

🔹 שוויץ וקנדה – מאמצות את אינדיקטורי ה-BIS לפרסום שוטף, וכשהפערים חרגו מרמות הסיכון – הוחמרו במהירות מגבלות על הון עצמי לרוכשי דירה שנייה, הוטלו הגבלות משכנתאות, ולעיתים אף הועלו מיסים ייעודיים על משקיעים.

🔹 ישראל – הבנקים המשיכו לממן עסקאות נדל"ן בשווי מוכפל מהערך הכלכלי, ללא שימוש בכלים של ה-BIS לזיהוי חריגה, ולא ננקטו צעדים פומביים משמעותיים למרות התרעות חוזרות של אנליסטים בשוק.


⚠️ מדוע זה חשוב?

כשמדינה מיישמת רק את חלק מתקני באזל – בעיקר את אלו שמחזקים את יציבות הבנקים כלפי פנים (יחסי הון ונזילות) – אך מתעלמת מהחלק המזהה את סיכוני השוק כלפי חוץ (בועות נכסים), היא נוטה להיכנס לסחרור שבו הבנקים נראים יציבים כל עוד המחירים עולים – אבל קריסת המחירים הופכת אותם לפגיעים בן לילה.

במילים פשוטות:

ישראל בנתה מערכת רגולטורית חזקה לשמירה על מראית עין של יציבות בנקאית, אך לא על יציבות ערך הבטוחות – מה שגורם לאקוויטי הבנקאי להיות תלוי במחירי נדל"ן מנופחים.

הרחבה מסודרת ומעמיקה, שתמחיש בדיוק מה חסר בישראל בהשוואה לסטנדרטים של BIS, ואיך היעדר הכלים הללו בפועל יוצר עיוורון בשוק:


🔍 Credit-to-GDP Gap – הזנחה של מדד האזהרה המרכזי

מה זה?

זהו המדד שה-BIS מגדיר כאינדיקטור המרכזי לזיהוי בועות אשראי: מודדים את יחס סך האשראי הפרטי לתמ”ג, משווים למגמה היסטורית, ומחשבים את הפער (Gap). פער גבוה מעיד על מינוף חריג.

למה זה חשוב?

כי הוא בוחן את הקשר בין ההכנסות (התמ"ג) לבין החובות במשק. אם האשראי צומח הרבה יותר מהר מהכלכלה, המשק חי על חוב שמנותק מהכנסות – מתכון לאי-יכולת להחזיר הלוואות ברגע של האטה.

מה קורה בישראל?

  • בנק ישראל לא מפרסם לציבור את ה-Gap.
  • הציבור לא יודע האם האשראי חורג מהרמות הבריאות ההיסטוריות.
  • בהיעדר שקיפות, אין לחץ ציבורי או פוליטי לרסן את הבועה.

בעולם?

שוויץ, ניו זילנד, נורבגיה ואחרות מפרסמות את ה-Gap ומעדכנות סף רשמי שבו מופעלת רגולציה מרסנת.


🔍 Debt-Service Ratio (DSR) – המדד ששובר משפחות לפני שהוא שובק את הבנק

מה זה?

יחס ההחזרים של משקי הבית להכנסה הפנויה שלהם. כלומר: כמה אחוז מהמשכורת הולך להחזרים חודשיים על הלוואות ומשכנתאות.

למה זה חשוב?

כי כשחלק ההחזרים מההכנסה עולה על 30%-40% באופן מתמשך, משקי הבית נהיים פגיעים: כל זעזוע (עלייה בריבית, אובדן עבודה) דוחף אותם במהירות לחדלות פירעון.

מה קורה בישראל?

  • בנק ישראל מפרסם בגרפים חלקיים את “שיעור ההחזר הממוצע במשכנתאות חדשות”, אך לא מספק ניתוח כולל של כלל ההחזרים החודשיים של משקי הבית מהלוואות ומשכנתאות קיימות.
  • אין ניטור רשמי של DSR משקי ברמה מערכתית – לכן הרגולטור לא רואה בזמן אמת אם הציבור "נחנק" מהחזרי חובות.

בעולם?

מדינות כמו קנדה, אוסטרליה וקוריאה מפרסמות DSR שוטף, ולעיתים מפעילות רגולציה (הקשחת דרישות הון או הגבלות משכנתא) כש-DSR עולה על סף מסוים.


🔍 Fundamental Price Gap – המדד שלא רואים בשום דוח ישראלי

מה זה?

פער בין מחירי נכסים (למשל דירות) בשוק לבין השווי הכלכלי שלהם, כפי שניתן לחשב לפי:

  • תשואה ריאלית (שכ”ד נטו / מחיר רכישה),
  • הכנסה פנויה של משקי הבית,
  • עלות חלופית של בנייה.

למה זה חשוב?

כי המדד בודק אם מחירי הדירות “מנותקים” מהיכולת הכלכלית של הציבור או מהתשואות שהנכסים מייצרים – זה המדד הישיר לבועה במחיר.

מה קורה בישראל?

  • בנק ישראל מסתפק בהשוואות פשוטות של מדדים נומינליים: עליית מחירי דירות מול שכר הדירה, או מול שכר חציוני.
  • אין חישוב מסודר שמראה לציבור כמה המחירים חרגו מהשווי הכלכלי המוצדק (Fundamental Value) כמו שמחשב ה-BIS.
  • לכן השיח הציבורי עוסק רק ב"עליות מחירים", לא בשאלה האם המחיר מוצדק או מנותק.

בעולם?

למשל בשוויץ, הבנק המרכזי מפרסם דוחות שמחשבים בדיוק את הפער הזה כדי להתריע על סטייה לא סבירה.


🔴 בשורה התחתונה – מה חסר בישראל?

בנק ישראל אמנם עוקב אחרי נתונים רבים, אבל מה שחסר באופן קריטי הוא הפיכת הנתונים למדדי אזהרה רשמיים ושקופים:

1️⃣ הוא לא מודד ומפרסם Credit-to-GDP Gap מול המגמה ההיסטורית.

2️⃣ הוא לא עוקב ומפרסם DSR כולל לכל משקי הבית.

3️⃣ הוא לא מחשב את Fundamental Price Gap מול שווי כלכלי של הדירות. בהיעדר כלים אלו — הציבור, הבנקים, והממשלה פועלים בסביבה של מידע חלקי שמעוות את התמונה האמיתית על היקף הסיכון.


הנה סיכום חד וברור של ההשלכות הישירות של התעלמות מהמתודולוגיות וההמלצות של BIS ו-IMF, בהקשר הספציפי לשוק הנדל"ן הישראלי. זהו תמצית שתוכל לשלב בנייר עמדה, בלוג או מסמך המלצות רגולטורי:


⚠️ ההשלכות של ההתעלמות מהמלצות BIS ו-IMF בשוק הנדל"ן הישראלי

🔴 עיוורון למחזורי אשראי מסוכנים

העדר ניטור ושקיפות במדדים כמו Credit-to-GDP Gap ו-DSR מונע זיהוי מוקדם של גידול חריג בחובות הציבור — מה שמאפשר לבנקים להמשיך להלוות גם כשהיכולת הכלכלית של הציבור כבר נשחקת.

🔴 מינוף יתר שמזין את הבועה

בלי כלים רשמיים למדוד פערים מול מגמות ארוכות-טווח, המשקיעים והבנקים מסתמכים על מחירי שוק בלבד. זה מוביל להערכת יתר של בטחונות ולמינוף גבוה מדי — מצב שמחמיר את ניפוח מחירי הדיור.

🔴 היעדר עוגן להערכת שווי פונדמנטלי

אי-פרסום Fundamental Price Gap מותיר את השיח הציבורי בשאלת “כמה עלו המחירים” במקום לשאול “כמה באמת שוות הדירות כלכלית” — כך ממשיך מנגנון ההדבקה הפסיכולוגית של מחירים מנופחים.

🔴 העמקת הפער החברתי

המשפחות עם הכנסה בינונית ונמוכה נאלצות לקחת משכנתאות ארוכות וקשות להחזר, כשפוטנציאל הקריסה במשבר עולה באופן משמעותי. זה מייצר פערים חברתיים וכלכליים קשים עוד יותר ביום שאחרי התפוצצות הבועה.

🔴 סיכון ישיר ליציבות הבנקים והמשק כולו

הבנקים מחזיקים הלוואות מגובות נכסים שערכם מנופח מעל שוויים הכלכלי האמיתי. כשערך הנדל”ן יצנח, ביטחונות אלו לא יספיקו לכיסוי ההלוואות — האקוויטי של הבנקים ייפגע קשות והמערכת הפיננסית עלולה להיכנס למשבר עמוק.

🔴 שחיקה באמון הציבור במוסדות הפיקוח

כשבנק ישראל והרשויות נמנעים מלפרסם מדדי אזהרה גלויים, הציבור מגלה בדיעבד שהייתה סכנה ברורה שהתעלמו ממנה. זה עלול להוביל לאובדן אמון במערכת הבנקאית וברגולציה, בדומה למשברים במזרח אסיה ובמשבר הסאבפריים בארה"ב.


✨ המסקנה:

בהיעדר יישום ושקיפות של המדדים שממליצים ה-BIS וה-IMF, שוק הנדל"ן הישראלי פועל כמו רכבת בלי בלמים — הציבור נחשף לסיכון עצום לקריסת שוק הדיור, הבנקים חשופים לסיכון מערכתי, וכלכלת ישראל כולה עומדת בפני סכנת משבר פיננסי שעלול להזכיר את קריסות האשראי במדינות אחרות שלא שמעו לאזהרות בזמן.


“מי זה בכלל ה-BIS, ולמה שהוא יגיד לנו מה לעשות?”

אז הנה ניתוח מסודר שיעזור להבין את מעמדו האמיתי של ה-BIS, ואת החשיבות הרבה שיש לדוחות ולהמלצות שלו — או לפחות, למה מדינות מתקדמות מתייחסות אליו ברצינות רבה:


🏦 מהו ה-BIS ולמה הוא שחקן עולמי מרכזי?

🔹 ה-BIS, או בשמו המלא Bank for International Settlements, הוא הגוף הבינלאומי הוותיק והחשוב ביותר לתיאום בין בנקים מרכזיים בעולם.

🔹 הוא הוקם כבר ב-1930 — כלומר יש לו ניסיון של כמעט 100 שנה במעקב אחרי יציבות פיננסית עולמית.

🔹 חברים בו כ-60 בנקים מרכזיים, כולל כל המעצמות הגדולות (ארה״ב, האיחוד האירופי, יפן, סין, שוויץ וכו’).


🌐 למה דעותיו נחשבות במיוחד?

1️⃣ הוא “הבנק של הבנקים המרכזיים” – ה-BIS הוא לא סתם גוף מייעץ: הוא הגוף שמתאם את שיתופי הפעולה בין בנקים מרכזיים, כולל ישיבות סגורות בין נגידים שמובילים את המדיניות המוניטרית של המדינות המשמעותיות בעולם.

2️⃣ הוא מקור סמכות בניהול סיכון בנקאי עולמי – ה-BIS הוא זה שפיתח את סדרות תקני באזל (I, II, III, וכיום באזל IV) שמחייבות את כל הבנקים בעולם המפותח מבחינת דרישות הון, ניהול סיכונים ונזילות.

התקנים האלה הם הבסיס שעל פיו הבנקים מחויבים לפעול – גם בישראל.

3️⃣ יש לו יכולת לראות את התמונה הגלובלית – בניגוד לבנקים מרכזיים לאומיים שמתמקדים רק במדינה אחת, ה-BIS מקבל נתונים ישירים מכל המדינות החברות, רואה מגמות עולמיות בזמן אמת, ומפרסם ניתוחים השוואתיים בין משקים.

4️⃣ מחקרים שפורסמו על ידי ה-BIS עיצבו את המדיניות המוניטרית בעולם – למשל:

  • הכלים לזיהוי בועות אשראי, כמו Credit-to-GDP Gap.
  • המחקרים על מחזורי אשראי שהובילו להקשחת רגולציה אחרי משבר 2008.
  • הגדרות הבדיקות התזרימיות (Liquidity Coverage Ratio) שהפכו לסטנדרט עולמי.

⚖️ מה קורה אם מתעלמים מהמלצות ה-BIS?

בהיסטוריה של 30 השנים האחרונות, המדינות שניסו להתעלם מהאזהרות של ה-BIS על מינוף יתר ובועות אשראי — כמו תאילנד ואינדונזיה במשבר אסיה (1997) או ספרד ואירלנד לפני 2008 — ספגו משברים קשים שנבעו בדיוק מאותם כשלים שה-BIS סימן מראש.לעומתן, מדינות כמו שוויץ, קנדה וניו זילנד שאימצו בזמן את ההמלצות — הצליחו לבלום בועות או לצאת ממשברים במהירות יחסית.


🇮🇱 ומה בישראל?

בנק ישראל מחויב ליישום תקני באזל שפותחו ב-BIS (כי אחרת הבנקים לא יכולים לפעול בסביבה הבינלאומית).

אבל בנושאים של ניטור בועות נדל״ן ומינוף אשראי – אין בישראל יישום עקבי ושקוף של הכלים המתקדמים של ה-BIS.


✨ השורה התחתונה:

ה-BIS הוא הגוף החשוב ביותר בתחום היציבות הפיננסית הבינלאומית —

  • הוא לא רגולטור שמחייב מדינות בכוח חוק,
  • אבל ההמלצות שלו מכתיבות את סטנדרט ההתנהלות התקינה של בנקים ובנקים מרכזיים בעולם המפותח.

מדינה שמתעלמת ממנו עלולה לשלם מחיר כבד ביציבות המערכת הפיננסית ובאמון המשקיעים.

השילוב בין ה-BIS ל-IMF הוא אחת מנקודות המפתח בהבנת איך עובדת מערכת היציבות הפיננסית הגלובלית. שני הגופים לא מתחרים זה בזה, אלא משלימים זה את זה – כל אחד בתחומו.

הנה הסבר ברור ומעמיק:


🏦 ה-BIS: ה"בנק של הבנקים המרכזיים"

  • מתמקד בעיקר במערכת הבנקאית העולמית: עוסק בהון, נזילות, ניהול סיכונים, רגולציה פיננסית, תקני באזל, וניתוח מגמות במינוף ובאשראי.
  • משמש פלטפורמה סודית יחסית למפגשי נגידי בנקים מרכזיים מהעולם, שבה הם מתאמים עמדות מוניטריות ומחליפים מידע רגיש על מגמות עולמיות.
  • מחקרי BIS מנתחים מחזורי אשראי והקשרים בין מינוף לשינויים בכלכלה, ובכך מספקים כלים לזיהוי בועות נכסים (למשל Credit-to-GDP Gap, DSR).

🔑 הכוח של ה-BIS: קביעת סטנדרטים גלובליים לניהול סיכונים במערכת הבנקאית, שמחייבים את כל המדינות החברות — גם בישראל.


🌐 ה-IMF: רופא המשקים הלאומיים

  • מתמקד במדינות עצמן ולא רק במערכת הבנקאית: עוסק במעקב אחרי מדיניות פיסקלית, מדיניות מוניטרית, מאזני תשלומים ושערי מטבע.
  • מספק סיוע פיננסי למדינות במשבר בתמורה לתוכניות הבראה (למשל יוון, ארגנטינה), ויכול להשפיע ישירות על תקציבים, רפורמות במיסוי ובשוק העבודה.
  • מפרסם דוחות פומביים על כל מדינה חברה, כמו Article IV Consultation, שמנתחים את בריאות הכלכלה הלאומית.

🔑 הכוח של ה-IMF: היכולת להציב תנאים למדינות המבקשות סיוע, ולחייב אותן לרפורמות — וגם היכולת להשפיע על אמון השווקים בהן באמצעות הדוחות שלו.


🎯 כיצד הם משלימים זה את זה?

IMF מטפל בתמונת המקרו של המדינות: תקציבים, חובות ציבוריים, שערי מטבע, אינפלציה – ויכול להפעיל לחץ ישיר על ממשלות לשנות מדיניות.

BIS מטפל במערכת הבנקאית והאשראי הפרטי: מפתח כלים לזיהוי סיכונים במינוף ובבועות אשראי, ומציב סטנדרטים בינלאומיים לניהול סיכונים בבנקים.

🔄 בשעת משבר, שני הגופים עובדים יד ביד:

  • ה-IMF יכול להציע סיוע למדינה שנקלעה למשבר מאקרו-כלכלי.
  • ה-BIS מספק את המודל לאיך לתקן את המערכת הבנקאית, כדי שהמשבר לא יחזור.

🏦🌐 דוגמה מוחשית: המשבר הפיננסי של 2008

  • ה-IMF הזהיר ממאזני תשלומים בעייתיים וחוסר איזון במערכות הכלכליות של מדינות.
  • ה-BIS התריע על בועות אשראי ונתן את הכלים לדרוש מהבנקים הגדולים להגדיל את יחס ההון (באזל III).
  • אחרי פרוץ המשבר, מדינות רבות קיבלו סיוע מה-IMF, ובמקביל יישמו את תקני ההון המחמירים של ה-BIS כדי לשקם את מערכת הבנקאות.

🇮🇱 ומה בישראל?

  • ישראל חברה מלאה בשני הגופים ומחויבת לתקני באזל (BIS) ולפיקוח של ה-IMF.
  • בפועל, ישראל אימצה את דרישות ההון של ה-BIS — אבל, כפי שפירטנו קודם, לא מיישמת באופן עקבי ושקוף את הכלים של ה-BIS לזיהוי בועות נדל"ן.
  • במקביל, דוחות ה-IMF על ישראל כוללים המלצות חוזרות לשפר את הפריון במשק, את התחרותיות ואת ניהול הגירעון — אך יש תחומים שבהם ההמלצות לא מיושמות במלואן.

📄 מסמך המלצות: שילוב כלים של BIS ו-IMF למדיניות ניהול סיכונים בשוק הנדל"ן בישראל

🎯 מטרת המסמך

לספק לגופי הרגולציה והפיקוח בישראל מתווה ליישום כלים מוכחים של BIS ו-IMF, לזיהוי מוקדם של סיכונים בשוק האשראי והנדל"ן ולמניעת התפתחות משבר פיננסי.


🛠️ כלים מומלצים ליישום מיידי

Credit-to-GDP Gap (BIS)

  • לחשב ולפרסם באופן פומבי את יחס האשראי הפרטי לתמ"ג מול המגמה ההיסטורית (לפחות 10-20 שנה אחורה).
  • לקבוע סף התערבות רשמי: למשל, Gap חיובי של מעל 10% יחייב מהלכים רגולטוריים כמו העלאת דרישות הון על בנקים והקשחת מגבלות משכנתאות.

Debt-Service Ratio – DSR (BIS)

  • לנטר באופן שוטף את שיעור ההחזרים החודשיים מכלל ההכנסה הפנויה של משקי הבית.
  • לקבוע רף סיכון (למשל, DSR ממוצע של 40% ומעלה) שבו תוחל מדיניות ריסון אשראי.

Fundamental Price Gap (BIS)

  • ליישם מודל הערכת שווי פונדמנטלי לדירות, המבוסס על תשואות שכירות ריאליות ועל יחס מחיר-הכנסה.
  • לפרסם פער בין מחירי השוק לשווי הפונדמנטלי כמדד רשמי בכל רבעון.

Article IV Recommendations (IMF)

  • להטמיע במלואן את המלצות ה-IMF מהדוחות התקופתיים לישראל, במיוחד אלו הנוגעות להקטנת אי-שוויון בדיור, הגדלת הפריון בענף הבנייה ושיפור נגישות אשראי בר-קיימא.

📊 צעדים משלימים לתמיכה ביישום

1️⃣ הקמת צוות משולב קבוע של בנק ישראל, משרד האוצר ורשות שוק ההון לניתוח מגמות אשראי ונדל"ן, בשיתוף מומחים מהאקדמיה.

2️⃣ פרסום דוחות רבעוניים לציבור עם המדדים הנ"ל — במבנה ברור ונגיש, כדי לשקף את מצב השוק ולתאם ציפיות.

3️⃣ חקיקת עוגן רגולטורי: קביעת חובה בחוק או בתקנות שברגע שחוצים סף מוגדר ב-Gap או DSR, מופעלים אוטומטית צעדי ריסון אשראי.


📌 יתרונות היישום

✅ מנגנון אזהרה מוקדם – יאפשר לבנקים, למשקיעים ולציבור לזהות סיכון בזמן אמת.

✅ הפחתת סיכון מערכתי – ישמור על יציבות המערכת הבנקאית, הביטחונות והיציבות החברתית.

✅ חיזוק אמון הציבור והמשקיעים במוסדות הכלכליים של ישראל.


🚨 ללא יישום:

ישראל ממשיכה לצעוד לעבר סכנת משבר דומה לזה של ספרד ואירלנד לפני 2008 — בהן בנקים ורגולטורים נמנעו משימוש בכלי BIS ו-IMF בזמן אמת, והנזקים הכלכליים והחברתיים היו הרסניים.


✨ סיכום:

אימוץ הכלים של BIS ו-IMF במדיניות אשראי ונדל"ן הוא לא בגדר רשות, אלא הכרח לאומי לשמירה על יציבות הכלכלה, מערכת הבנקאות ורווחת אזרחי ישראל.


אין נוסחה אחת רשמית וקשיחה לשווי פונדמנטלי של נכסי נדל"ן, אלא שיטה מבוססת עקרונות: הרעיון הוא להשוות את מחירי הנדל"ן לשני עוגנים כלכליים – התשואה (שכ"ד ביחס למחיר) וההכנסה הפנויה של משקי הבית – ולזהות סטייה ממושכת שמרמזת על בועה.למרות זאת, במסמכי BIS (למשל במסמכי ה-Working Papers שלהם) מוצגות שתי גישות עיקריות שלפיהן מחשבים Gap:

1️⃣ גישת תשואת שכירות – Price-to-Rent Ratio

  • מחשבים את שכ"ד שנתי נטו על הנכס (Rent)
  • מחשבים את מחיר הנכס (Price)
  • היחס Price-to-Rent נותן מספר בשנים: בכמה שנות שכ"ד יכסה מחיר הקנייה.
לדוגמה:
  • שכ"ד שנתי: 60,000 ₪
  • מחיר רכישה: 2,000,000 ₪
  • Price-to-Rent = 2,000,000 / 60,000 ≈ 33.3 שנים.
כדי לחשב שווי פונדמנטלי, הופכים את זה: 

2️⃣ גישת מחיר להכנסה – Price-to-Income Ratio

  • מחשבים את מחיר הנכס (Price)
  • מחשבים את ההכנסה השנתית הפנויה של משק הבית הממוצע (Income)
  • מחלקים: Price/Income → כמה שנות הכנסה צריך כדי לרכוש את הדירה.
לדוגמה:
  • מחיר דירה: 2,000,000 ₪
  • הכנסה פנויה שנתית: 200,000 ₪
  • Price-to-Income = 10 (שנים).

✨ השורה התחתונה:

אין נוסחה אחת סגורה — ה-BIS בודק סטיות של Price-to-Rent ו-Price-to-Income מהמגמה ההיסטורית.
כאשר היחסים הללו חורגים משמעותית (למשל מעל 20% מהממוצע ההיסטורי), זה נחשב אינדיקטור חזק לבועה.
🔎 מה כדאי לך לעשות בפועל?
  • לאסוף נתונים היסטוריים של תשואות שכ"ד ויחסי מחיר-הכנסה ב-20 השנים האחרונות.
  • לקבוע מהם היחסים הנורמליים במשק הישראלי (למשל Price-to-Rent של 20-22, Price-to-Income של 6-7).
  • לחשב את השווי הפונדמנטלי לפי הנוסחאות מעלה, ולהשוות למחיר הנוכחי בשוק כדי להעריך את הפער.
רוצה שאכין לך מחשבון אקסל או קוד שמחשב את השווי הפונדמנטלי באופן אוטומטי?
Y

🎭 איך זה מנוצל בפועל?

  • יזמים, שמאים או אנשי שיווק יכולים לטעון ששיעור ההיוון הראוי ירד בגלל "ריביות נמוכות בעולם" או "מחסור בקרקעות", וכך לנפח שווי פונדמנטלי מחושב.
  • כשזה קורה בלי ביסוס כלכלי אמיתי (למשל כששיעור ההיוון נמוך משמעותית מתשואה ריאלית ארוכת-טווח), זה יוצר אשליית שווי גבוהה בהרבה מהערך הכלכלי האמיתי.

🔎 איך ה-BIS מתמודד עם זה?

במחקרי BIS:
✅ לא משנים את שיעור ההיוון בכל רבעון לפי תנודות שוק קצרות טווח.
✅ משתמשים בשיעור היוון נורמטיבי, מבוסס ממוצע היסטורי ארוך טווח – לדוגמה, שיעור תשואה מקובל על נכסים דומים בעשורים האחרונים.
✅ בודקים אם המחירים בשוק חורגים מהשווי הפונדמנטלי לפי השיעור ההיסטורי – ורואים בזה אינדיקטור לבועה.

📌 דוגמה מוחשית:

  • נניח שב-20 השנים האחרונות שיעור ההיוון הנורמלי בדירות בישראל היה סביב 5%.
  • מחירי הדירות מגלמים בפועל תשואה של 2% (שכ"ד/מחיר) → כלומר שווי הדירות בפועל גבוה פי 2.5 מהשווי הנגזר מתשואה נורמלית.
  • זה בעצם האות הכי ברור שיש בועה — אבל אם “מורידים” מלאכותית את שיעור ההיוון לחישוב (למשל ל-2%), אפשר להציג חישוב שמצדיק את המחיר הנוכחי ולשדר שאין בועה.

✨ השורה התחתונה:

שיעור ההיוון הוא נקודת המפתח. בלי לקבוע אותו לפי ממוצע ארוך טווח, אלא לפי ריבית רגעית או הנחות סובייקטיביות, אפשר לייצר “שווי פונדמנטלי” שמתאים לכל מחיר – וזה מסוכן, כי כך נוצרות בועות תוך הצדקה לכאורה.

🔗 איך כן מחברים שיעור היוון לריבית?

שיעור ההיוון לנכסי נדל״ן משקף את התשואה שהמשקיע דורש כדי לפצות על:
✅ הסיכון בהשכרה (כולל סיכון תפעולי ודייר בעייתי),
✅ סיכון שוק (שינויים בערכי הנכס),
✅ חוסר נזילות (אי יכולת למכור מיידית),
✅ אלטרנטיבות השקעה (אג״ח, מניות).ולכן מקובל לחשב אותו כך:שיעור היוון נורמטיבי=ריבית חסרת סיכון ארוכת טווח+פרמיית סיכון נכסית\text{שיעור היוון נורמטיבי} = \text{ריבית חסרת סיכון ארוכת טווח} + \text{פרמיית סיכון נכסית}שיעור היוון נורמטיבי=ריבית חסרת סיכון ארוכת טווח+פרמיית סיכון נכסית

📊 מה נחשב “ריבית חסרת סיכון ארוכת טווח” בישראל?

המקובל להשתמש בתשואת אג״ח ממשלת ישראל ל-10 שנים, כבסיס לריבית חסרת סיכון ריאלית.
  • למשל, בעשור האחרון, התשואה הממוצעת של אג"ח 10 שנים בישראל נעה סביב 2.5%-3% (נומינלית).

📈 מהי פרמיית הסיכון?

הפרמיה מוסיפה 2%-4% נוספים, לפי הסיכון בהשקעה בנדל״ן ספציפי:
  • נדל״ן מגורים במיקום מבוקש → פרמיה נמוכה יחסית (2%-2.5%).
  • נדל״ן מסחרי או מגורים בשוק תנודתי → פרמיה גבוהה יותר (3%-4%).

✨ ולכן – מה היה שיעור ההיוון הנורמטיבי בישראל?

ב-20 השנה האחרונות, חישוב פשוט:
  • תשואת אג״ח 10 שנים בישראל ≈ 2.5%-3%
  • פרמיית סיכון נדל"ן ≈ 2%-3%
סה"כ שיעור היוון נורמטיבי 4.5%-6%
וזה תואם גם לנתונים היסטוריים של תשואות שכ"ד בפועל בשוק הנדל"ן הישראלי לפני עשור הבועה.

⚠️ מה הבעיה בשימוש בריבית הפריים או בריבית משכנתא?

ריבית הפריים או ריבית המשכנתא משקפות את עלות המימון של הקונה — לא את הסיכון וההחזריות הצפויה של ההשקעה.
  • הן משתנות תדיר עם החלטות בנק ישראל (ולא משקפות תוחלת תשואה על השקעה לאורך זמן).
  • בשנים של ריבית אפס הן גרמו לאשליה כאילו שיעור היוון יכול לרדת ל-2% ואף פחות, וזה לא הגיוני בהתחשב בסיכונים האמיתיים.

🎯 למה חשוב להיצמד לממוצע ארוך טווח?

  • כי מחזורי ריבית קצרים לא משנים את סיכון הנדל"ן: נכס קיים עשרות שנים, בעוד ריבית יכולה להשתנות כל כמה חודשים.
  • שיעור היוון יציב משקף את הערכת הסיכון הכלכלית, ולא תנודתיות של המדיניות המוניטרית.
  • גופי מקצוע כמו BIS ממליצים להצמיד את חישוב השווי הפונדמנטלי לשיעור היוון נורמטיבי ארוך טווח (ולא לתזז אותו עם כל שינוי ריבית רגעי) – זה בדיוק מה שמונע הצדקת מחירים מנופחים בבועה.

✅ לסיכום:

שיעור ההיוון צריך להתבסס על:
  • ריבית חסרת סיכון לטווח ארוך (אג"ח 10 שנים),
  • בתוספת פרמיית סיכון ריאלית להשקעה בנדל"ן,
  • ורק שינויים מבניים ארוכי טווח צריכים להשפיע עליו – לא שינויים רגעיים בריבית הפריים.

📈 מה קובע את שווי ההיוון?

כפי שהבהרנו, שיעור ההיוון מורכב משני רכיבים עיקריים:
  1. ריבית חסרת סיכון ארוכת-טווח – בישראל משמש בדרך כלל שיעור התשואה על אג"ח ממשלת ישראל ל-10 שנים (~ 4.1%–4.4% כיום) investing.com
  2. פרמיית סיכון נדל"ן – תוספת המבטאת את הסיכון של השקעה בנכס (שכ"ד, נזילות, תחזוקת נכס). הפרמיה המקובלת נעה בין 2% ל-4%, בהתאם לתנודתיות הנדל"ן.

🔍 נתונים עדכניים

  • תשואת אג"ח ישראל ל-10 שנים: נעה סביב 4.13%–4.4%
  • ריבית הפריים (בחודש מאי) עומדת על כ־4.5%
  • עם זאת, ריבית הפריים משקפת עלות אשראי — לא את התשואה המשקיע מצפה לה.

🧮 חישוב שיעור ההיוון הנורמטיבי:

רכיבתחום (2025)
ריבית חסרת סיכון (אג"ח 10Y)4.1%–4.4%
פרמיית סיכון נדל"ן2%–3%
סך שיעור היוון נורמטיבי6.1%–7.4%
👉 הטווח הממוצע הנורמטיבי עומד סביב 6%–7%, וזה המדד שמתאים להשתמש בו לחישוב שווי פונדמנטלי אמיתי.

⚠️ למה לא להשתמש בריבית הפריים או משכנתא?

  • ריבית הפריים מושפעת מהחלטות חדשות של בנק ישראל ולא משקפת בת-קיימא את תשואת ההשקעה.
  • ריבית משכנתא כוללת לרוב מרווחים של הבנקים ולכן אינה נקייה משיקולים מימוניים.
  • שיעור היוון אמור להיות יציב ומבוסס סיכון ארוך טווח — ולא משתנה כל חודש.

✅ המלצה מקצועית

ליישם שיעור היוון קבוע של כ־6.5% (תשואה חסרת סיכון מעודכנת לפי נתוני אג"ח ממשלת ישראל ל-10 שנים + פרמיית סיכון ריאלית בגובה ~2.5%), ולהשתמש בו לחישוב הערכת שווי פונדמנטלי של נכסי מגורים בישראל.

📊 מה המחשבון עושה?

  • אתה מזין:
    ✅ שכ"ד חודשי נטו
    ✅ שיעור היוון (באחוזים)
  • המחשבון מחשב ומציג את השווי הפונדמנטלי לפי הנוסחה:


הבהרה: המחשבון למטרות הדגמה בלבד



📄 תקציר מנהלים למחקר

כותרת:

כשלי ניטור סיכונים והיעדר יישום כלי BIS ו-IMF בשוק הנדל"ן הישראלי: השפעות מערכתיות ודרכי פעולה למניעת משבר


🔎 רקע

בישראל של העשור האחרון, האשראי למשקי הבית והעסקים גדל בשיעורים מהירים בהרבה מהצמיחה הכלכלית, תוך ניפוח מחירי הדיור לרמות הגבוהות משמעותית מהשווי הכלכלי הפונדמנטלי. בנק ישראל והרגולטורים לא אימצו במלואם את כלי הניטור המתקדמים של ה-BIS וה-IMF – בהם Credit-to-GDP Gap, Debt-Service Ratio (DSR) ו-Fundamental Price Gap – הנחשבים כיום לסטנדרט עולמי בזיהוי מוקדם של בועות אשראי ובנכסים.


📊 ממצאים מרכזיים

  • יחס האשראי הפרטי לתמ"ג (Credit-to-GDP) בישראל עבר את סף ה-10% מעל המגמה ההיסטורית, ומגיע לפי ההערכות האחרונות ל-Gap חיובי של כ-14%-15% – רמה שבמחקרים בינלאומיים זוהתה כמעידה על סיכון מוגבר למשבר פיננסי.
  • בנק ישראל לא מפרסם לציבור מדדים כמותיים של Credit-to-GDP Gap או DSR, ואינו מציג פער בין מחירי הנדל”ן לשווי הפונדמנטלי כנוהג קבוע בדוחותיו.
  • בהיעדר פרסום ויישום כלים אלו, הציבור, המשקיעים והמערכת הפיננסית ממשיכים לפעול תחת הנחה מוטעית שהמינוף הנוכחי סביר, אף שהוא חורג מהותית מהמגמות הארוכות של המשק.

⚠️ השלכות צפויות

  • התמשכות מגמת עליית מחירי הדירות והיקף החוב ללא בקרה אמינה עשויה להוביל לגל חדלות פירעון של משקי בית במקרה של ירידת מחירים או מיתון.
  • פגיעות גבוהה של המערכת הבנקאית, כיוון שהבטחונות מושתתים על מחירים מנופחים ולא על ערכים פונדמנטליים.
  • פגיעה באמון הציבור במוסדות הפיקוח במקרה של משבר, בדומה למה שקרה בספרד ובאירלנד לפני 2008.

✅ המלצות עיקריות

1️⃣ לחשב ולפרסם באופן רבעוני את Credit-to-GDP Gap במונחים השוואתיים למגמה היסטורית של 20 שנה לפחות.

2️⃣ להקים מדד רשמי ל-DSR ברמה מערכתית לכלל משקי הבית, כולל אשראי חוץ-בנקאי.

3️⃣ ליישם מודל הערכת שווי פונדמנטלי ולהציג את הפער מול מחירי השוק בדוחות בנק ישראל, ככלי התרעה רשמי.

4️⃣ לשלב את המלצות Article IV של ה-IMF באופן קבוע במדיניות הפיסקלית והמקרו-יציבותית של הממשלה והפיקוח על הבנקים.


🎯 מסקנה

ללא יישום מהיר ושקוף של כלי BIS ו-IMF, שוק הדיור הישראלי צפוי להמשיך לצמוח על בסיס אשראי עודף, ובכך להגדיל את הסיכון למשבר פיננסי חמור שעלול לערער את יציבות הבנקים והמשק כולו.

"גורמי יסוד" (Fundamentals) – במובן הכלכלי הקלאסי, אלה משתנים שמשקפים את הכוחות הריאליים שקובעים את שווי הנכס בטווח ארוך, כמו:

  • הכנסה פנויה של משקי בית (affordability).
  • שכ"ד המשולם בפועל (yield/return).
  • היצע וביקוש דמוגרפיים (למשל גידול אוכלוסייה, קצב בנייה).
  • ריבית חסרת סיכון ותנאי מימון.

📌 כלומר, גורמי יסוד הם כל הנתונים שמהם נגזר השווי הכלכלי האמיתי של הנדל"ן.

ארבעת המדדים - אינדיקטורים לזיהוי בועה, כלומר כלים שמאפשרים לבדוק אם המחירים בשוק כבר חורגים מאותם גורמי יסוד. הם לא הגורמים עצמם, אלא מעין מדי חום שמודדים את המרחק בין מחיר השוק לבין היסודות.

למשל:

  • Credit-to-GDP Gap מודד אם אשראי צומח מהר מהתמ"ג – סימן שמימון קל מדי דוחף מחירים מעל יסודות הכלכלה.
  • House Price to Income Ratio משווה מחירי דירות להכנסה – כלי לבדיקת affordability מול היסוד העיקרי: שכר משקי הבית.
  • Debt-Service Ratio מודד את שיעור ההחזר בהכנסה – מעיד אם משקי הבית מתאמצים מעל ליכולת הכלכלית היסודית.
  • Fundamental Price Gap בודק את הפער בין מחיר השוק לשווי המחושב מגורמי יסוד (למשל תשואת שכירות או יחס מחירי שכר היסטורי).

📝 לסיכום חד-משמעי:

  • גורמי יסוד = הכנסה, שכ"ד, היצע/ביקוש, ריבית וכו’.
  • המדדים  = אינדיקטורים שמתבססים על אותם גורמי יסוד כדי לזהות חוסר איזון או בועה.

כיצד אפשר לגזור את השווי הפונדמנטלי של דירהמגורמי יסוד מרכזיים, עם הנוסחאות הבסיסיות שכל שמאי או אנליסט יכול ליישם:

🏠 1) שווי פונדמנטלי מבוסס שכ"ד (Yield Approach)

זו השיטה הכי נפוצה והגיונית, כי היא משקפת את הרעיון שנדל״ן הוא נכס מניב – ולכן מחירו צריך לשקף את ההכנסה שהוא מייצר.נוסחה:שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטושיעור ההיוון הנורמטיבי\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו}}{\text{שיעור ההיוון הנורמטיבי}}שווי פונדמנטלי=שיעור ההיוון הנורמטיבישכ"ד שנתי נטו
  • שכ"ד שנתי נטו – לאחר הפחתת הוצאות תחזוקה/ניהול/שיפוצים, כי השווי מתבסס על ההכנסה האמיתית.
  • שיעור ההיוון הנורמטיבי – נגזר מריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון נדל"ן (למשל 5%-6% כפי שהראינו).
🔎 דוגמה:
שכ"ד שנתי נטו: 72,000 ₪
שיעור היוון נורמטיבי: 6%
שווי פונדמנטלי = 72,000 ÷ 0.06 = 1,200,000 ₪

💰 2) שווי פונדמנטלי מבוסס יחס מחיר להכנסה (Affordability Approach)

גישה פשוטה מאוד, מתאימה לבחינה ברמה מאקרו-כלכלית של שוק הדיור. בוחנת את מספר שנות ההכנסה החציונית שנדרשות לרכישת דירה.נוסחה:שווי פונדמנטלי=הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע×מספר שנות הכנסה היסטוריות נורמטיביות\text{שווי פונדמנטלי} = \text{הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע} \times \text{מספר שנות הכנסה היסטוריות נורמטיביות}שווי פונדמנטלי=הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע×מספר שנות הכנסה היסטוריות נורמטיביות
  • בישראל בעשורים קודמים היחס נורמלי היה סביב 6-7 שנות הכנסה; כיום הוא קפץ ל-12-15 שנות הכנסה במרכז.
🔎 דוגמה:
הכנסה חציונית משק בית: 250,000 ₪ בשנה
יחס נורמטיבי: 7
שווי פונדמנטלי = 250,000 × 7 = 1,750,000 ₪

💳 3) שווי פונדמנטלי לפי יחס שירות החוב (DSR-Based)

שיטה זו פחות מקובלת לשמאות שוטפת אבל חשובה בניתוח מאקרו: מגדירים מהו אחוז סביר מהכנסת משק בית שאמור לשמש לתשלום משכנתא, ואז גוזרים מזה את ההחזר האפשרי – ומשם את השווי המקסימלי.צעדים:
  • קובעים אחוז DSR נורמלי (למשל 30% מהכנסה פנויה).
  • מחשבים החזר חודשי אפשרי: הכנסה חודשית נטו × 30%.
  • משתמשים במחשבון משכנתא: בודקים מהי ההלוואה המקסימלית שהחזר זה משרת בריבית ושנים נתונים.
🔎 דוגמה:
הכנסה חודשית: 20,000 ₪
DSR נורמטיבי: 30% → החזר חודשי מקס': 6,000 ₪
בריבית 5% ל-25 שנה → הלוואה אפשרית ≈ 1,000,000 ₪
עם הון עצמי ממוצע 25% → שווי פונדמנטלי ≈ 1,333,000 ₪

📊 4) שווי פונדמנטלי משוק ההון (Cost of Capital Approach)

השוואה לריבית חסרת סיכון: מניחים שהתשואה מהנדל"ן צריכה להיות לפחות שווה לאלטרנטיבה בהשקעה באג"ח ל-10 שנים + פרמיית סיכון.נוסחה:שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטותשואת אג״ח 10 שנים + פרמיית סיכון\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו}}{\text{תשואת אג״ח 10 שנים + פרמיית סיכון}}שווי פונדמנטלי=תשואת אג״ח 10 שנים + פרמיית סיכוןשכ"ד שנתי נטו🔎 לדוגמה:
אג"ח 10 שנים בישראל היום: ~4%
פרמיית סיכון נדל"ן: 2%
סה"כ תשואה נדרשת: 6%
(אותה נוסחה כמו בשיטת התשואה, אך הבסיס הוא עלות ההון הריאלית בשוק ההון).

✨ מסקנה:

כל שיטה נובעת מאותם גורמי יסוד – הכנסה פנויה, שכ"ד, ריבית חסרת סיכון – אבל נותנת זוית שונה. בבדיקה מעמיקה נכון להשתמש בכמה שיטות במקביל ולוודא שהן נותנות שווי דומה. אם מחירי השוק גבוהים בעשרות אחוזים מהטווח הזה → מדובר בסימן ברור לבועה.

מחשבון אינטרנטי פשוט בעברית שיאפשר לך ולכל משתמש להזין את הנתונים ולקבל את כל ארבעת החישובים לשווי פונדמנטלי בלחיצת כפתור:


📑 מה המחשבון כולל?

  • הזנת שכ"ד חודשי נטו.
  • הזנת הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע.
  • הזנת שיעור היוון (לפי ריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון).
  • הזנת יחס שנות הכנסה נורמטיבי.
  • הזנת DSR נורמטיבי.
  • מחשב שווי פונדמנטלי לפי ארבע גישות:
    1. תשואת שכירות,
    2. מחיר להכנסה,
    3. החזר סביר לפי DSR,
    4. שווי לפי עלות ההון (תשואת אג"ח + פרמיית סיכון).
01Jul

סקירה ביקורתית של מעגלי הנפגעים מבועת הנדל"ן הישראלית – מרוכשי הדירות ועד הפנסיונרים. ניתוח שיטתי של כשלי המערכת, אחריות הגורמים, והצעה לשינוי פרדיגמה מקצועי.


💣 בועת הנדל"ן הישראלית: מעגלי ההרס של משבר כלכלי מתגלגל

מאת: חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מחבר הספר "בועת הנדל"ן"

בועת הנדל"ן בישראל אינה רק תופעה של מחירים שסטו מערכם – היא כשל מערכתי עמוק, שיצר "רעידת אדמה כלכלית" אשר גלי ההדף שלה מתפשטים לכל תחומי החיים. זהו משבר לא של פלח שוק, אלא של מודל כלכלי שלם שהתבסס על אשליה – והתפכחות ממנו כואבת במיוחד. במקום לדבר רק על רוכשי הדירות, הגיע הזמן למפות את כל מעגלי הנפגעים, לחשוף את הדינמיקה ביניהם – ולהבין שהשבר גדול הרבה יותר ממה שמצטייר בכותרות.

🎧 למה לקרוא אם אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט


🌀 מעגל ראשון: רוכשי הדירות – הנפגעים הישירים שנלכדו

בלב הסופה עומדים רוכשי הדירות – בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור – שנכנסו לשוק במחירים מנופחים, לעיתים כפולים מהשווי הכלכלי הפונדמנטלי.

הם מחזיקים בנכסים ששווים פחות מסכום ההלוואה שלקחו – מצב של אקוויטי שלילי, שמייצר מלכודת ארוכת טווח.

הנזקים המרכזיים:

  • חנק תזרימי בשל החזרי משכנתא גבוהים
  • סיכון חדלות פירעון בעת ירידת ערך
  • ירידה דרמטית בניידות כלכלית

גם יזמים שרכשו קרקעות ומימנו פרויקטים על סמך שמאות תלויות מחיר, מצאו עצמם עם מלאים תקועים, קווי אשראי קורסים, וללא ביקושים. רבים מהם בדרך להתרסקות.


💸 מעגל שני: שוכרי הדירות – "המממנים הכפויים" של הבועה

בעלי הנכסים, שנדרשים להחזיר הלוואות גבוהות, גלגלו את הנטל לשוכרים – שהפכו בעל כורחם למממנים של שוק מנופח.

השוכרים, שאינם נהנים מעליית ערך, מוצאים עצמם משלמים שכירויות בלתי סבירות, ללא סיכוי לחסוך או לרכוש דירה בעתיד.

זוהי מלכודת עוני חדשה, שנוצרה על רקע מדיניות אשראי בלתי אחראית – ואינה נפתרת ב"סבסוד שכירות".

🏚 מעגל שלישי: שוק הדיור – פרדוקס של שפע וקיפאון

היקף הבנייה שנמשך בתקופת הבועה הוליד היצע גבוה מאוד, דווקא כשהביקוש קרס.

כך נוצר מצב פרדוקסלי: עודף דירות ומחסור ברוכשים, שמוביל ל:

  • קיפאון במספר העסקאות
  • לחצי נזילות חריפים אצל קבלנים
  • פרויקטים מוקפאים ואיומי פשיטת רגל

מדובר באפקט דומינו שהחל כבר – עם קריסות קבוצות רכישה, חברות בנייה קטנות ובינוניות, ומימון בנקאי חונק.


🧊 מעגל רביעי: שוק ההתחדשות העירונית – קיפאון מסוכן

פרויקטים של פינוי-בינוי, שהתבססו על מודלים כלכליים פגומים, קורסים בזה אחר זה.

הסיבות:

  • הקונים נעלמו – אין יכולת למכור מראש שליש מהדירות
  • דוחות היתכנות הסתמכו על מחירי בועה – לא על ערך אמיתי
  • עלויות שכר הדירה למפונים עלו – ויצרו תזרים שלילי לפרויקט
המשמעות: מאות פרויקטים יוקפאו, ותהליכי התחדשות עירונית יהפכו לריקים מתוכן.

🧨 מעגל חמישי: הבנקים – מהמלווים למלווים על סף קריסה

המערכת הבנקאית חשופה לסיכון מערכתי כתוצאה מהתנהלות אשראית רשלנית:

  • משכנתאות שניתנו על נכסים במחירים לא סבירים
  • ליווי קבלני שנשען על שמאים שהכפיפו עצמם למחיר השוק ולא לערך
  • תיקי אשראי שלא משקפים את המציאות הכלכלית

ברגע שהמחירים חוזרים לערכם האמיתי – הבנקים נותרים עם שעבודים ריקים, התחייבויות מסוכנות ותזרים שמתחיל לקרוס.


🧓 מעגל שישי: הפנסיה והציבור – החוסכים שנפגעים בשקט

קרנות הפנסיה וביטוחי החיים השקיעו בהיקף עצום בחברות נדל"ן, בנייני משרדים וקרנות ריט.

ירידת ערך משמעותית פירושה פגיעה ישירה בתשואות הציבור – גם מי שלא רכש דירה, עלול לגלות בעתיד שקצבתו נשחקה.


🧠 הכשל המוסדי: דוחות היתכנות שהפכו לחומר נפץ

חלק מהאסון הזה נגרם בגלל דוחות היתכנות כלכלית שנבנו על בסיס מחירי השיא, במקום על בסיס שווי פונדמנטלי.

פגמים חמורים:

  • לא נבדקה יכולת ההחזר של קהלי היעד
  • הונח שהמחירים לעולם יעלו
  • לא נותח יחס מחיר/שכירות
  • לא הושוותה רמת המחירים להכנסה הריאלית בישראל

במילים אחרות: מדובר במסמכים שיווקיים במסווה של תחזיות מקצועיות, שחסרו כל מנגנון ביקורת פנימי.


📉 התוצאה: קריסת מודל – ולא רק של פרויקטים

המודלים שעמדו בבסיס תעשיית הנדל"ן התבררו כלא בני קיימא.

בין אם מדובר בשיטת המינוף, במנגנוני הערכה, או בציפיות התשואה – כולם השתיתו על אשליה של המשך עליות.

וכאשר המחיר חזר לשווי – הכול התמוטט.

🧱 מסקנות: לא קריסה נקודתית – אלא כשל שיטתי

בועת הנדל"ן הישראלית היא לא רק תוצאה של "רגש שוק" אלא של שיטה שלמה שנבנתה על חול:

  • שמאות ממוחזרת ולא מקצועית שנערכה על פי גישת "שכפול והעתקת מחירים" ובגישת "בכמה נמכרה או נכרו דירות ליד" ללא כל בחינה און בדיקה כלכלית וללא שימוש בגישות השומה המקובלות לבקרה ובדיקה תוך התעלמות מההבדל בין שני המושגים "מחיר" ו "שווי" שהם בבסיס תורת השמאות.
  • אשראי בנקאי מנותק מתמחור סביר
  • דוחות היתכנות שיווקיים
  • מדיניות מוניטרית שהציפה את השוק בכסף
  • תקשורת ששימשה "מערכת יח"צ ליזמים"

והשורה התחתונה: כל מעגל שנפגע, מזין את המעגל הבא – עד ליצירת משבר מערכתי אמיתי.


⚠️ לקח מקצועי: השווי הפונדמנטלי הוא העוגן – לא המחיר

אסור לתת למחיר השוק לקבוע את השווי. תפקיד השמאי, המתכנן, הבנקאי והרגולטור הוא לזהות את הפער – לא להנציח אותו.

הגיע הזמן למהפכה מקצועית, מוסרית וכלכלית – לפני שהקריסה תהפוך לשיטפון.


30Jun

הנזקים מהצפת ביוב גדולים הרבה יותר והם מסוכנים מאד הסיוט שכל בעל דירה חושש ממנו הצפת ביוב היא אחד התרחישים המפחידים והמזיקים ביותר שיכולים לקרות בדירה. מעבר לנזק הכספי המשמעותי, ישנן סכנות בריאותיות חמורות שמחייבות טיפול מהיר ומקצועי. אם נתקלת בהצפת ביוב בדירתך, המדריך הזה יעזור לך להבין את הסכנות, לדעת כיצד לפעול נכון, ולהכיר את זכויותיך לפיצוי.

הצפת ביוב בדירה: המדריך המלא להתמודדות, שיקום ופיצוי

הסיוט שכל בעל דירה חושש ממנו

🎧 למה לקרוא אם אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט

הצפת ביוב היא אחד התרחישים המפחידים והמזיקים ביותר שיכולים לקרות בדירה. מעבר לנזק הכספי המשמעותי, ישנן סכנות בריאותיות חמורות שמחייבות טיפול מהיר ומקצועי. אם נתקלת בהצפת ביוב בדירתך, המדריך הזה יעזור לך להבין את הסכנות, לדעת כיצד לפעול נכון, ולהכיר את זכויותיך לפיצוי.

הסכנות שאורבות במי ביוב – לא רק הריח הרע

הצפת ביוב מסוכנת הרבה מעבר לאי-נעימות הברורה. כאשר מדובר בחלחול ביוב מתחת לריצוף, הסכנות אף מתעצמות שכן הנזק נסתר מהעין ועלול להימשך זמן רב לפני שמתגלה. הנה הסכנות העיקריות:

1. סכנות בריאותיות חמורות

מי ביוב מכילים פתוגנים מסוכנים כמו חיידקי אי-קולי, סלמונלה, שיגלה, נורווירוס ופתוגנים אחרים. חשיפה אליהם עלולה לגרום למחלות מעיים, זיהומים בעור, וסיבוכים בריאותיים אחרים, במיוחד אצל ילדים, קשישים ואנשים עם מערכת חיסונית מוחלשת.

2. עובש ופטריות

כבר תוך 24-48 שעות מרגע ההצפה, רטיבות שנותרת בקירות, ברצפות ובחללים סגורים עלולה להוביל להתפתחות עובש ופטריות. אלה לא רק מזיקים למבנה אלא גם מהווים גורם סיכון לאסטמה, אלרגיות ובעיות נשימה אחרות.

3. נזק מבני משמעותי

מים יכולים לחדור למבנה הבית ולפגוע בקירות גבס, ברצפות פרקט ולמינציה, בתקרות, ביסודות ובשלד הבניין. נזקים אלה עלולים להחליש את המבנה ולגרום לבעיות ארוכות טווח.

4. סכנת התחשמלות ושריפה

המגע בין מים לחשמל מהווה סכנה מיידית של התחשמלות. בנוסף, קצרים במערכת החשמל עלולים להוביל לשריפות.

5. ריחות עקשניים

גם לאחר ניקוי שטחי, ריחות הביוב עלולים להישאר ספוגים בחומרי בנייה, רהיטים ואריגים. ללא טיפול מקצועי, הריחות האלה יכולים להישאר במשך חודשים ואף שנים.

פעולות מיידיות – מה עושים ברגע שמגלים את ההצפה?

צעד 1: פינוי והרחקה

  • פנו מיידית את הדירה, והרחיקו ילדים, קשישים וחיות מחמד מהאזור המוצף.
  • אם בטוח לעשות זאת, נתקו את החשמל במפסק הראשי כדי למנוע התחשמלות.
  • לבשו ציוד מגן אישי אם אתם נשארים באזור: כפפות גומי, מגפי גומי ומסיכת פנים.

צעד 2: עצירת מקור ההצפה

  • התקשרו מיד לשירותי חירום של אינסטלציה לאיתור ועצירת מקור ההצפה.
  • אם ניתן, סגרו את ברז המים הראשי של הדירה.

צעד 3: תיעוד מקיף

  • צלמו ותעדו את כל הנזקים בצורה מפורטת.
  • רשמו את התאריך והשעה של גילוי ההצפה ונסיבות האירוע.
  • תעדו את כל השיחות עם אנשי מקצוע, חברות הביטוח ובעלי עניין אחרים.

חשוב לדעת: התיעוד חיוני לצורך תביעות ביטוח ותביעות משפטיות עתידיות!

תכנית שיקום – החזרת הדירה למצבה הקודם

1. ניקוי מקצועי

שכרו חברה מקצועית המתמחה בטיפול בנזקי מים וביוב. חברות אלה מצוידות בכלים המתאימים לשאיבת מים, ניקוי וחיטוי אזורים שנפגעו ממי ביוב. ניקוי עצמי כמעט תמיד אינו מספיק ועלול להחמיר את הבעיה.

2. ייבוש מקצועי

לאחר הניקוי, ייבוש הדירה הוא קריטי למניעת עובש והתפתחות פטריות. חברות מקצועיות משתמשות במפוחים תעשייתיים, מייבשי לחות ומכשירים אחרים להבטחת ייבוש מלא של קירות, רצפות, ותקרות.

3. הערכת נזקים וטיפול מבני

  • הזמינו אותנו מייד להערכת הנזקים.
  • החליפו חומרי בנייה ספוגים כמו גבס, בידוד, ופרקטים.
  • טפלו בכל סימן של עובש שהתפתח.

טיפול בחלחול ביוב מתחת לריצוף

חלחול ביוב מתחת לריצוף מהווה אתגר מיוחד שדורש התייחסות נפרדת:

איתור והערכה

  • השתמשו במצלמות תרמיות לאיתור נקודות חדירת הביוב מתחת לריצוף.
  • בצעו בדיקת לחות מקצועית בעזרת מכשור מיוחד לזיהוי היקף החלחול.
  • שקלו שימוש במערכות אולטרה-סאונד לבדיקת מצב התשתית מתחת לריצוף.

חשיפה וטיהור

  • במקרים רבים יש צורך בפירוק הריצוף באזורים הנגועים כדי לחשוף את התשתית מתחת.
  • הסרת שכבת המילוי המזוהמת (מצע החול והמלט) באופן מלא.
  • שאיבת כל הנוזלים שחדרו למצע באמצעות ציוד תעשייתי.
  • התקנת מערכת ייבוש תת-רצפתית – צינורות אוורור מיוחדים וחימום מבוקר.
  • חיטוי יסודי של כל התשתית החשופה באמצעות חומרי חיטוי מקצועיים המיועדים לטיפול בזיהום ביוב.
  • יישום חומרי איטום על גבי התשתית לפני הנחת ריצוף חדש למניעת ספיגה עתידית.

טיפול באזורים שאין אפשרות לפרק

במקרים בהם לא ניתן להסיר את הריצוף (למשל, בגלל עלויות או מגבלות טכניות):

  • הזרקת חומרי חיטוי מרוכזים דרך חורים קטנים שנקדחים ברצפה.
  • שימוש בטכנולוגיית אוזון לחדירה מתחת לריצוף וחיטוי.
  • יישום טיפול אנזימטי שמפרק חומרים אורגניים לאורך זמן.
  • הפעלת מייבשים תת-רצפתיים למשך תקופה ממושכת (עד מספר שבועות).

בדיקה לאחר הטיפול

  • בדיקת איכות אוויר לזיהוי חיידקים או גזים רעילים שעדיין נפלטים מהרצפה.
  • בדיקת לחות חוזרת אחרי סיום תהליך הייבוש.
  • מעקב ממושך אחרי ריחות, כתמי רטיבות, או התרוממות הריצוף.

4. בדיקת מערכות חשמל

הזמינו חשמלאי מוסמך לבדיקה מקיפה של מערכת החשמל בדירה, כולל שקעים, מפסקים, לוח חשמל ומכשירי חשמל שנחשפו למים.

5. החלפת פריטים שניזוקו

חפצים מסוימים כמעט בלתי אפשרי לחטא ביסודיות לאחר מגע עם מי ביוב:

  • שטיחים וריפודים
  • מזרנים
  • רהיטים מרופדים
  • צעצועי בד וחפצים פורוזיביים אחרים

6. ניטור ובדיקה

  • בצעו בדיקות איכות אוויר לזיהוי עובש נסתר או פתוגנים אחרים.
  • המשיכו לנטר סימנים של לחות או עובש במשך מספר שבועות לאחר השיקום.

זכויות לפיצוי – מי אחראי ואיך תובעים?

חברת הביטוח שלך

פוליסות ביטוח דירה רבות מכסות נזקי הצפות, כולל הצפות ביוב. עליך לבדוק את תנאי הפוליסה שלך ולדווח על האירוע לחברת הביטוח בהקדם האפשרי. הביאו עמכם:

  • תיעוד מלא של הנזק
  • קבלות על הוצאות שנגרמו לכם
  • הערכות של אנשי מקצוע
  • הכנת דרישה כספית

בעל הבית (אם אתם שוכרים)

אם אתם שוכרים את הדירה, ייתכן שתוכלו לתבוע את בעל הבית אם ההצפה נגרמה כתוצאה מ:

  • תחזוקה לקויה של מערכת האינסטלציה
  • התעלמות מתלונות קודמות על בעיות בצנרת
  • הפרת חובת בעל הבית לשמירה על מצב תקין של הנכס

ועד הבית או חברת הניהול

אם ההצפה נגרמה ממערכת הביוב המשותפת של הבניין, ועד הבית או חברת הניהול עשויים להיות אחראים. במקרה כזה, בדקו אם יש ביטוח משותף לבניין שיכול לכסות את הנזק.

העירייה או תאגיד המים והביוב

אם הבעיה נובעת ממערכת הביוב העירונית, תוכלו להגיש תביעה נגד העירייה או תאגיד המים והביוב האחראי. במקרים כאלה, עליכם להוכיח:

  • שהנזק נגרם ממערכת ציבורית
  • שהייתה רשלנות בתחזוקת המערכת
  • שהרשויות היו מודעות או היו צריכות להיות מודעות לבעיה

קבלנים או בעלי מקצוע

אם ההצפה התרחשה בעקבות עבודות אינסטלציה שבוצעו לאחרונה, הקבלן או השרברב שביצעו את העבודה עשויים להיות אחראים.

שכנים

לעתים, ההצפה נגרמת מדירה סמוכה – בין אם בשל רשלנות, שימוש לא נכון במערכות האינסטלציה, או בעיות אחרות. במקרה כזה, השכן וחברת הביטוח שלו עשויים להיות אחראים לנזק.

טיפים חשובים למיצוי זכויות

  1. פנו לעורך דין המתמחה בנזקי רכוש – עורך דין מנוסה יכול לסייע לכם להבין את זכויותיכם ולייצג אתכם מול חברות הביטוח או בתביעות משפטיות. במקרים של חלחול ביוב מתחת לריצוף, חשוב במיוחד לקבל ייעוץ משפטי מאחר שתהליך השיקום מורכב ויקר.
  2. שיכרו את שירותינו – אני, כשמאי מטעמכם יכול לבצע הערכת נזקים עצמאית, שתהיה כנראה אחרת ושונה מהערכת השמאי מטעם חברת הביטוח.
  3. שמרו על כל המסמכים – שמרו קבלות של כל הוצאה הקשורה לנזק: לינה חלופית, ניקוי, תיקונים, חוות דעת מקצועיות וכדומה.
  4. התעקשו על זכויותיכם – חברות ביטוח עשויות להציע פיצוי נמוך בתחילה. אל תמהרו להסכים להצעה הראשונה.
  5. תיעוד מתמשך – המשיכו לתעד בעיות שצצות גם שבועות וחודשים לאחר האירוע, כמו עובש, ריחות או בעיות מבניות.

סיכום – לקחת שליטה במצב

הצפת ביוב היא אירוע טראומטי, אך עם הפעולות הנכונות תוכלו למזער נזקים, לשקם את הדירה ולקבל פיצוי הולם. המפתח הוא פעולה מהירה, תיעוד מדויק, ושימוש בשירותים מקצועיים לניקוי ושיקום.זכרו כי בריאותכם ובריאות משפחתכם היא העדיפות העליונה – אל תתפשרו על איכות הניקוי והשיקום, ואל תהססו לפנות למומחים בכל שלב בתהליך. האם חוויתם הצפת ביוב? שתפו בתגובות את הניסיון שלכם והטיפים שלמדתם מהתהליך.


ביהמ"ש: למבוטח זכות לשכור שמאי מטעמו על חשבון חברת הביטוח

הידעת שהוצאות שכר טרחת מומחים ויועצים מטעמך, בכלל זה שמאי מטעמך כלולים בפוליסת הביטוח שלך? להורדת פסק הדין - כאן

זוג שכר שמאי לאחר שנשרפה הדירה; חברת הביטוח: דו"ח השמאות לא היה הכרחי לצורך תיקון הנזקים


🚨 הצפת ביוב בדירה: הסיוט שצריך לדעת איך להתמודד איתו

😱 סצנה שלא תרצו לחוות

בני זוג עומדים חסרי אונים במרכז דירתם, שהוצפה במי ביוב שחורים ומזוהמים, מלאים בגושי צואה וניירות טואלט מרחפים – ממש סרט אימה במציאות. כל אחד מהם אוחז במגב, אחרי שהגביהו כיסאות ותכולה בניסיון נואש להציל מה שאפשר.

💀 מה הסכנות כאן?

  • זיהום בריאותי מיידי 🦠 – חיידקים מסוכנים כמו E.coli, סלמונלה ושיגלה במים עלולים לגרום למחלות קשות.
  • נזק לרכוש 🛋️ – מים מזוהמים חודרים לריצוף, קירות וריהוט וגורמים להרס כבד.
  • עובש והתפשטות פטריות 🌫️ – תוך יומיים בלבד הרטיבות יכולה להצמיח מושבות עובש מסוכנות.
  • ריח שלא עוזב 👃 – גם אחרי ניקוי שטחי, ריחות ביוב עלולים להישאר חודשים ואף שנים.

🔎 מה עושים מיד?

✅ הרחקה מיידית של בני הבית – ילדים, קשישים וחיות מחמד.

✅ ניתוק החשמל הראשי ⚡ כדי למנוע סכנת התחשמלות.

✅ הזמנת חברת שיקום מקצועית 🛠️ – ניקוי עצמי עלול להחמיר את המצב.

✅ תיעוד מקיף 📸 – צילומים ווידאו של הנזק חשובים לתביעות ביטוח.

📝 טיפים לשיקום יסודי

  • הזמנת שמאי פרטי – להערכה עצמאית ומדויקת של הנזק.
  • ייבוש מקצועי עם מפוחים ותעלות ייבוש תת-רצפתיות 💨.
  • חיטוי יסודי בחומרים ייעודיים לחיטוי ביוב 🧴.
  • בדיקות איכות אוויר לזיהוי מזהמים נסתרים 🌬️.

⚖️ מי אחראי ואיך תובעים?

  • חברת הביטוח – אם יש כיסוי לנזקי הצפה, דווחו מיד בצירוף תיעוד מלא.
  • בעל הבית (לשוכרים) – אם ההצפה נבעה ממערכת לקויה שלא טופלה.
  • ועד הבית / חברת ניהול – אם מדובר במערכת הביוב המשותפת.
  • תאגיד המים / העירייה – אם הנזק נגרם ממערכת ביוב ציבורית רשלנית.

⚠️ אל תשכחו:

בריאותכם מעל הכל!

אל תתפתו לדחות טיפול מקצועי – נזקי ביוב הם לא "רק מים" אלא מקור לזיהום מסוכן ומתמשך.


📣 לסיכום:

הצפת ביוב היא לא רק מטרד – היא סכנה של ממש לבריאות, לרכוש ולביטחון האישי שלכם. אל תמתינו – פעלו מיד ובאופן נכון.📌 רוצים לדעת עוד או לקבל סיוע בשיקום ותביעות? צרו איתנו קשר!



🚨 הצפת ביוב בדירה – זה לא רק מים, זה אסון בריאותי ורכושי!

מי ביוב מלאים בחיידקים מסוכנים, מזהמים את הקירות והרצפה, משמידים ריהוט וממשיכים להסריח חודשים אם לא מטפלים נכון.

אל תחכו – פעלו מיד: פינוי, ניתוק חשמל, הזמנת שיקום מקצועי ותיעוד מדויק לתביעה מול הביטוח.

הבריאות שלכם מעל הכל!📌 רוצים לדעת איך לשקם את הדירה ולהחזיר את החיים לשגרה? קראו את המדריך המלא באתר שלנו או צרו קשר לייעוץ מקצועי.#הצפתביוב #נזקימיים #שיקוםנזקים #נזקידירות #ביובבדירה #פיצוינזקידירה #עובשבדירה #מזעמיים #שמאינזקים #ביטוחדירה #בריאותהמשפחה #תחזוקהמונעת #דמיושכירותחלופית #הגנהעלהרכוש #טיפיםלשיקום