המעבר מבועה למגה־בועה בתקופת הקורונה

הקורונה הייתה אמורה להיות משבר שמאט את הכלכלה ומקרר את שוק הנדל"ן. בפועל, ארבע פעולות מרכזיות שביצעו הממשלה ובנק ישראל הפכו אותה למנוע אדיר של ביקושים – מהלך שהזניק את מחירי הדירות וגרם לבועה הישראלית להתרחב לממדים של מגה־בועה.

בועה מוגדרת כפער של 50–60% בין מחיר לשווי כלכלי, אך בשנים 2021–2022 הפער הכפיל עצמו: מחירי הדירות היו כפולים מהשווי הכלכלי – מצב נדיר שנולד ממדיניות כלכלית חריגה.

הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות

במאי 2020 ביטל בנק ישראל את המגבלה על רכיב הפריים במשכנתאות והעלה אותו משליש לשני שלישים.

מאחר שריבית הפריים הייתה אז 0.1% בלבד, המשמעות הייתה מימון זול מאי פעם.

משקי בית יכלו לקחת משכנתאות גדולות בהרבה, והביקוש לדירות זינק בהתאם.

הקטנת מס רכישה

באוגוסט 2020 הפחיתה הממשלה את מס הרכישה למשקיעים מ־8% ל־5%.

המשקיעים חזרו בהמוניהם לשוק, אחרי שנים שבהן המס הגבוה הרתיע אותם.

כך זרם לשוק נדל"ן הון גדול שחיפש אלטרנטיבה להשקעה בתקופה של ריבית אפסית.

הקפאת משכנתאות

הבנקים איפשרו דחייה בהחזרי משכנתאות קיימות. מעל חצי מיליון משקי בית עצרו תשלומים, מה שאִפשר להם לנשום כלכלית ולהימנע ממכירת דירות.

במקום לראות גל פשיטות רגל ודירות זולות שיוצאות לשוק, ההקפאה קפאה את ההיצע וחיזקה את מגמת עליות המחירים.

חלוקת מענקים וחבילות סיוע

הממשלה חילקה עשרות מיליארדים ישירות לחשבונות העו"ש של האזרחים.

הכסף שימש בחלקו לצריכה, אך גם חיזק את ההון העצמי של משפחות רבות שאותת להן שהן יכולות להרשות לעצמן לקפוץ לשוק הדירות.

כך הוזרם עוד דלק למדורה.

ההשפעה המצטברת – מהבועה למגה־בועה

כל ארבעת הצעדים האלו, שכל אחד מהם לבדו היה משמעותי, יצרו ביחד "בום" חסר תקדים.

• מחירי הדירות עלו בכ־13% רק בשנת 2021.
• מספר העסקאות הגיע לשיא של כל הזמנים.
• לפי מדדים שונים, המחירים היו גבוהים ב־50–60% מערכם הכלכלי (בועה), ובחלק מהמקרים אף כמעט כפולים – "מגה־בועה".

טבלה: הצעדים והשפעתם

סיכום

הקורונה לא האטה את השוק אלא הפכה אותו למסוכן מאי פעם.

החלטות ממשלתיות ומוניטריות – הגדלת רכיב הפריים, הפחתת מס רכישה, הקפאת משכנתאות וחלוקת כסף ישיר – יצרו אפקט מצטבר שהעביר את השוק ממצב של בועה רגילה ל"מגה־בועה".במילים אחרות: במקום תיקון טבעי שהמשבר היה אמור להביא, קיבלנו האצה מלאכותית שהרחיקה עוד יותר את מחירי הדירות מהשווי הכלכלי – ויצרה את התנאים למשבר החמור שמתרגש עלינו כיום.

קדחת הדיור הפנדמית - הכינוי העולמי לתופעה שניפחה את מחירי הדירות בכל העולם

Pandemic housing fever - the global name for the phenomenon that has inflated housing prices worldwide

 הביטוי “Pandemic Housing Fever” (או בעברית – קדחת הדיור הפנדמית) הפך לכינוי עולמי לתופעה שהתרחשה בשנים 2020–2022:

מה קרה בעולם? 🌍

במהלך הקורונה נרשמה עלייה חדה במחירי הדיור כמעט בכל המדינות המפותחות:

• בארה"ב מחירי הבתים זינקו בכ־40% בין 2020 ל־2022 – הקצב החד ביותר מאז שנות ה־70.
• בקנדה, ניו זילנד ואוסטרליה דווחו על עליות דו־ספרתיות מדי שנה.
• במדינות אירופה, כולל גרמניה והולנד, מחירים טיפסו בקצב שלא נראה מאז מלחמת העולם השנייה.

הסיבות המרכזיות 🔑

1. ריביות אפסיות והרחבות כמותיות – בנקים מרכזיים הציפו את השווקים בכסף זול.
2. מדיניות ממשלתית תומכת – מענקים, הקלות מס, ותמריצים לרכישת נדל"ן.
3. ביקוש לדיור איכותי בתקופות סגר – משקי בית חיפשו יותר מקום, דירות גדולות ופרברים.
4. היצע קשיח – מגבלות בנייה, שיבושי שרשראות אספקה, ועלויות חומרי גלם.

ישראל בהקשר הגלובלי 🇮🇱

בישראל המגמות היו קיצוניות עוד יותר:

• צעדים ייחודיים כמו הגדלת רכיב הפריים, הקפאת משכנתאות והפחתת מס רכישה, הפכו את "קדחת הדיור הפנדמית" לזרז מקומי שהפך בועה קיימת ל"מגה־בועה".
• בעוד שבמדינות אחרות חלק מהמחירים כבר עברו תיקון, בישראל הפערים בין המחיר לשווי הכלכלי רק הלכו וגדלו.

קדחת הדיור הפנדמית בעולם והמגה־בועה הישראלית

העולם חווה בין 2020 ל־2022 תופעה כלכלית נדירה: קדחת הדיור הפנדמית (Pandemic Housing Fever). במקום שמגפה עולמית תוביל לקיפאון כלכלי ולירידת מחירי נדל"ן, קרה ההפך – מחירי הדירות זינקו כמעט בכל מדינה מפותחת.

בישראל, לעומת זאת, התופעה קיבלה ממדים קיצוניים וייחודיים: ממצב של בועה קיימת, השוק הוסלם ל־מגה־בועה – מצב שבו מחירי הדירות היו כפולים מהשווי הכלכלי האמיתי.

קדחת הדיור בעולם 🌍

במדינות רבות דווחו עליות חריגות במחירי הדירות:

• ארה"ב – עלייה של כ־40% במחירי הבתים בין 2020 ל־2022, הקצב החד ביותר מאז שנות ה־70.
• קנדה וניו זילנד – זינוקים של למעלה מ־30% בשנתיים בלבד, תוך גידול חד בחוב המשכנתאות.
• גרמניה והולנד – מחירים טיפסו בקצב שלא נראה מאז מלחמת העולם השנייה.
• אוסטרליה ובריטניה – ביקושים אדירים למגורים בפרברים ובבתים פרטיים, על רקע סגרי הקורונה ועבודה מהבית.

הסיבות הגלובליות

1. ריביות אפסיות והרחבות כמותיות – כסף זול הוזרם בהיקפים עצומים.
2. מדיניות ממשלתית תומכת – מענקים, סובסידיות והקלות מס.
3. שינויי צריכה – העדפה לדירות גדולות יותר, בתים צמודי קרקע ופרברים.
4. היצע מוגבל – שיבושי בנייה, התייקרות חומרי גלם ועיכובים בשרשראות האספקה.

ישראל – מהמגפה למגה־בועה 🇮🇱

בישראל, בניגוד לרוב העולם, הייתה כבר לפני הקורונה בועת נדל"ן פעילה – עם פער של 50–60% בין מחיר לשווי.

בזמן שהעולם דיבר על "קדחת הדיור הפנדמית", כאן התקבלו צעדים ייחודיים שהעצימו את המגמה והפכו אותה לחריגה בקנה מידה עולמי:

1. הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות – מ־1/3 ל־2/3, בריבית 0.1%, יצרה יכולת מימון זולה מאי פעם.
2. הפחתת מס רכישה למשקיעים – החזירה את ההון הספקולטיבי לשוק.
3. הקפאת החזרי משכנתאות – חסמה גלי מכירות כפויות.
4. חלוקת מענקים ישירים – עשרות מיליארדים נכנסו לחשבונות והוזרמו גם לנדל"ן.

התוצאה

• מחירי הדירות זינקו בכ־13% בשנת 2021 בלבד.
• נפח העסקאות הגיע לשיא של כל הזמנים.
• הפער בין המחיר לשווי הכלכלי קפץ מרמה של בועה (50–60%) ל־מגה־בועה (כפול מהשווי).

השוואה: העולם מול ישראל

סיכום

קדחת הדיור הפנדמית הייתה תופעה עולמית, אך בישראל היא קיבלה אופי חריג שהפך אותה ממקרה של בועה ל־מגה־בועה ייחודית.

בעוד שמדינות רבות כבר נכנסו לתהליך תיקון, בישראל ממשיכים המחירים לשקף פער מסוכן בין שווי למחיר – פער שמעמיד את המערכת הפיננסית בסיכון חסר תקדים.

📈🏠 מהבועה למגה־בועה בקורונה

במקום שמשבר הקורונה יקרר את השוק, התקבלו 4 צעדים שהבעירו אותו:

1️⃣ הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות – 📉 ריבית זולה = מימון קל.

2️⃣ הקטנת מס רכישה – 💰 משקיעים חזרו בהמוניהם.

3️⃣ הקפאת משכנתאות. 

⏸️ מנעה מכירות כפויות, צמצמה היצע.

4️⃣ מענקים ישירים – 💸 כסף נכנס לחשבונות והוזרם לשוק הדירות.

🔎 התוצאה: מחירי הדירות לא רק זינקו – אלא הכפילו עצמם מול השווי הכלכלי.

מבועה רגילה (פער של 50–60%) עברנו ל־מגה־בועה – מחירים כפולים מהערך האמיתי.⚠️ המשמעות: השוק היום נמצא ברמות סיכון חסרות תקדים.

👉 הגיע הזמן לשאול: האם המערכת הפיננסית והציבור מוכנים ליום שאחרי?

🟠👕 #בועתנדלן #מגהבועה #ישראל