הפרמיה לממ"ד בזמן מלחמה: מה קורה למחירי הדירות כשהמיגון הופך לחיוני?

מלחמת "חרבות ברזל" הביאה איתה לא רק שינויים בחיי היומיום שלנו, אלא גם שאלות חדשות על שוק הדיור. האם דירות עם ממ"ד באמת נמכרות בפרמיה גבוהה יותר? האם יש הבדל בין השפעת המלחמה על מחירי הרכישה לעומת שכר הדירה? מחקר חדש של בנק ישראל, שפורסם השבוע, חושף תמונה מורכבת ומפתיעה.

המחקר: נתונים מהשטח

חוקרי בנק ישראל, ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בחנו את השפעת המלחמה על "הפרמיה לממ"ד" - הפער במחיר בין דירות זהות שהיחיד שמבדיל ביניהן הוא קיומו של ממ"ד. המחקר התבסס על:

• נתוני עסקאות רכישה מרשות המיסים (ינואר 2023 - דצמבר 2024)
• מודעות למכירת דירות מהלוחות המקוונים
• מודעות להשכרת דירות מהפלטפורמות הדיגיטליות

התוצאות המפתיעות

📈 שכר הדירה: עלייה ברורה

בשוק השכירות התמונה הייתה חד-משמעית:

• הפרמיה לממ"ד עלתה בצורה מובהקת
• עיקר העלייה החל במאי 2024, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן
• החל ממאי 2024, הפרמיה הייתה גבוהה ב-3.7%-4.1% לעומת רמתה לפני המלחמה

🏠 מחירי רכישה: התוצאה ההפוכה

בשוק הרכישה הסיפור שונה לחלוטין:

• הפרמיה לממ"ד ירדה במהלך המלחמה
• מ-8.1% לפני המלחמה ל-6.2% במהלכה
• עלייה זמנית נרשמה רק מיד לאחר פרוץ המלחמה, אך זו ירדה במהירות

למה ההבדל הזה קיים?

החוקרים מציעים הסבר מעניין להבדל הדרמטי הזה:

שוק השכירות - תגובה מיידית

• שוכרי דירות מחפשים פתרון לטווח קצר
• מוכנים להתפשר על מאפיינים אחרים בתמורה למיגון
• העסקה היא לתקופה מוגבלת ואפשר לשנות אחר כך

שוק הרכישה - ראייה ארוכת טווח

• רוכשי דירות חושבים על השקעה לטווח ארוך
• מביאים בחשבון את האפשרות לשיפור במצב הביטחוני
• מחיר הדירה משקף את הערך הנוכחי של כל הפרמיות העתידיות

מה קרה אחרי מתקפת איראן?

נקודת מפנה חשובה התרחשה במאי 2024:

• שיעור התצפיות של עסקאות בדירות עם ממ"ד קפץ מ-56% ל-72%
• בשכר הדירה: הפרמיה המשיכה לעלות
• במחירי הרכישה: הפרמיה המשיכה לרדת

בדיקה ראשונית: מלחמת "עם כלביא"

המחקר כלל גם בדיקה ראשונית של השפעת מלחמת "עם כלביא" (יוני 2025):

• עלייה מסוימת בפרמיה הן במחירי רכישה והן בשכר דירה
• המובהקות הסטטיסטית עדיין לא ברורה
• נדרש מעקב נוסף עם נתונים נוספים

המסקנות למשקיעים ולצרכנים

לשוכרי דירות

• התכוננו לתשלום פרמיה גבוהה יותר על דירות עם ממ"ד
• הפרמיה צפויה להישאר גבוהה כל עוד המצב הביטחוני לא יתייצב

לרוכשי דירות

• שוק הרכישה פחות רגיש לשינויים ביטחוניים קצרי מועד
• חשוב לזכור שמחירי הדירות משקפים ציפיות לטווח ארוך

למשקיעים

• שוק השכירות מגיב מהר יותר לאירועים ביטחוניים
• ההבדל בין השוקים יוצר הזדמנויות השקעה מעניינות

המשמעות הרחבה

המחקר הזה מלמד אותנו לא רק על שוק הדיור, אלא על האופן שבו שווקים שונים מגיבים לאירועים גיאו-פוליטיים. הוא מדגיש את החשיבות של הבנת ההבדלים בין השקעות לטווח קצר לארוך, ואת התפקיד של ציפיות בעיצוב מחירי הנכסים.

⚠️ נקודות להעמקה שחסרות במחקר:

1. התעלמות ממגבלות המתודולוגיה

• המחקר עצמו מצביע על כשלים פוטנציאליים בסיווג הדירות (למשל, הסתמכות על שנת בנייה לזיהוי ממ"ד, היעדר נתון גיל במודעות, הטיות סלקציה) .
• הירידה בפרמיה במחירי הרכישה עשויה להיות תוצר של הטיה במדגם (למשל, מיעוט עסקאות ללא ממ"ד שהובאו למדגם).

2. פרשנות שטחית מדי למשמעות הכלכלית של ירידת הפרמיה ברכישה

• המחקר טוען בצדק שמחיר רכישה משקף את הערך הנוכחי של זרם תזרימי שכירות עתידיים, ולכן אם הציבור מצפה לשיפור ביטחוני – הערך הזה יפחת.
• האם הירידה בפרמיה מצביעה על ירידת אמון בעתיד המדינה/שוק הנדל"ן או דווקא על אדישות בטווח הארוך למיגון?

3. אין אזכור לתרחיש ה"פרמיה הפוכה"

• כלומר, מצבים בהם דירות ללא ממ"ד דווקא נתפסות כמעדיפות, למשל באזורים יקרים שבהם הקמת ממ"ד גוזלת שטח, או כאשר המלחמה מתמשכת והביקוש לנדל"ן יורד באופן כללי.

4. אין רמז לקריסת התזה השיווקית של "דירה עם ממ"ד שווה יותר"

• מאחר שבשוק הרכישה הפרמיה ירדה – יש מקום לעורר שאלה נוקבת: האם פרמיית המיגון שווקה ביתר בשנים האחרונות? האם מדובר באשליה צרכנית?

5. הקשר לפוליטיקה, לתכנון עירוני ולביקוש אמיתי לא נידון

• נדרש לגעת בקצרה בשאלה: האם הירידה בפרמיה היא איתות על רוויה? או על כך שהציבור איבד אמון ביכולת להגן על עצמו?

🧠 נקודות למחשבה:

אף שהשיח הציבורי נוטה לראות בדירות עם ממ"ד נכס יקר יותר, ממצאי המחקר שוברים את התזה המקובלת – במיוחד בשוק הרכישה. הירידה בפרמיה במחיר דירה עשויה להעיד לא רק על אדישות ביטחונית, אלא גם על שינוי תפיסה – ממיגון אישי למיגון עירוני או חוסר אמון במיגון כלל. כלומר, ייתכן שהציבור אינו מעריך עוד את הממ"ד כיתרון כלכלי בהשקעה ארוכת טווח, בפרט כשנוכח המציאות של איום מתמיד ואי-ודאות אסטרטגית.

״האם פרמיית הממ״ד באמת קיימת?״ - המחקר הזה מערער את מה שחשבנו על בטחון ונדל״ן

מקור המחקר: ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בנק ישראל - חטיבת המחקר, יולי 2025לתגובות ושאלות על המחקר, ניתן לפנות לחטיבת המחקר של בנק ישראל או לעקוב אחר פרסומים נוספים בנושא.