🏗️ מניפולציה סטטיסטית: איך הקבלנים מחזיקים את מחירי הדירות גבוהים לעיני הלמ״ס וכולם שותקים

הקדמה

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

כאשר מדדים רשמיים מצביעים על “יציבות” במחירי הדירות, הציבור נושם לרווחה – “הבועה לא מתפוצצת”.

אבל מתחת לפני השטח מתרחשת תופעה מתוחכמת: הנחות סמויות במסווה של “הלוואות ללא ריבית” או “מימון יזמי”.

כך נולדה מניפולציה מתוחכמת – שמאפשרת ליזמים למכור דירות בהנחה של מאות אלפי שקלים, מבלי שזה ייראה כמו ירידת מחיר.

צילום מסך פייסבוק

🎭 שלב ראשון: איך נראית “הנחה שלא קוראים לה הנחה”

חברת “אזורים”, לדוגמה, מציעה לרוכשים הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה.

במונחים כלכליים, ערך ההטבה שווה להנחה של כ-500,000 ₪ על מחיר הדירה – אבל היא לא נרשמת כהנחה. הקבלן שומר על המחיר הרשמי (3 מיליון ₪), אך בפועל מקבל מהרוכש רק ערך נוכחי של כ-2.5 מיליון ₪.

הלמ״ס רואה עסקה ב-3 מיליון ₪.

הבנק רואה בטוחה ב-3 מיליון ₪.

ורק החשבון הכלכלי יודע שהנכס נמכר בפחות.

⚖️ שני גופים – שתי גרסאות של אותה עסקה

וכך נוצר פער כפול:

• למדינה יש מדד שמציג עליות מדומות,
• ולציבור יש מציאות של ירידות מחירים שלא מדווחות.

🧩 דוגמה מספרית פשוטה

📈 מנגנון אחיזת העיניים

כך נוצרת אשליית יציבות:

1. הלמ״ס – מודד מחיר חוזי מלא → המדד “לא יורד”.
2. הקבלנים – ממשיכים להציג מחיר גבוה בפרסומים.
3. הבנקים – משעבדים נכסים במחירים מנופחים.
4. הציבור – חושב שהשוק יציב, אך בפועל המחירים נשחקים.

מדובר במניפולציה שיטתית, לא בטעות סטטיסטית.

זהו מנגנון שמטרתו להסתיר ירידת מחירים אמיתית, לשמר את ערך הבטוחות של הבנקים, ולמנוע לחץ ציבורי על ירידת ערך נכסים.

🌍 פרקטיקה בינלאומית מוכרת

במשבר 2008 בארה״ב, קבלנים נהגו להציע “rebates”, “seller credits” ו-“buy-downs” –

הנחות סמויות שלא דווחו במחיר המכירה.

כתוצאה מכך, מדד Case-Shiller המשיך להראות “יציבות”, עד שהבועה התפוצצה.

רק אז התגלה שהפער בין מחיר רשום לערך אמיתי הגיע לעשרות אחוזים.

🧠 המשמעות הכלכלית

1. המדדים הרשמיים מאבדים אמינות.
2. הערכת השווי השמאית – מתבססת על עסקאות מנופחות, ומשכפלת את העיוות.
3. הבנקים – ממשיכים לאשר הלוואות על בטוחות שכבר איבדו מערכן.
4. השוק – מתפקד על מצג שווא של “מחירים גבוהים”, בזמן שבפועל יש שחיקה של מאות אלפי שקלים לעסקה.

💡 סיכום ביקורתי

זו לא הנחה – זו הסוואה.
זו לא יציבות – זו אחיזת עיניים. המדינה גובה פחות מס, הציבור משלם פחות, והסטטיסטיקה ממשיכה לשרת את הנרטיב. המציאות: המחירים כבר יורדים, פשוט לא רואים את זה במדדים.

🧩 מסקנה

מדד מחירי הדירות בלמ״ס אינו מדד של "שווי" אלא של מחיר חוזי רשום.

כאשר השוק מתחיל להעניק הנחות דרך מנגנוני מימון, ההפרש בין מחיר לדיווח הולך וגדל.

זו בועה סטטיסטית, לא רק פיננסית — והיא אחת הסיבות המרכזיות לכך שהציבור בישראל עדיין חי בתחושת “שוק יציב”, בזמן שהשוק כבר נמצא בתהליך תיקון עמוק.

🧭 הצעה לפעולה

• יש לדרוש שקיפות מלאה במבצעי שיווק והלוואות קבלן.
• יש לחייב את הלמ״ס לדווח על עלות אפקטיבית ולא רק על מחיר חוזי.
• יש להפריד בין “מחיר רשום” לבין “ערך כלכלי אמיתי” – כפי שנהוג בשווקים מתוקנים.

📦 English Summary Box

Title: Statistical Manipulation in Israel’s Housing Market

Summary:

Developers now offer disguised discounts through “interest-free loans,” creating an illusion of price stability in official CBS data. The buyer’s real cost is hundreds of thousands of shekels lower, but the transaction is still reported at the full price — keeping housing indices artificially high. This duality between reported price and effective price hides a real decline in values and sustains the bubble narrative.

🧮 איך מחשבים את “ההנחה הסמויה”

נניח שחברת אזורים מציעה לרוכש:

• הלוואה של 1,000,000 ₪,
• ל-10 שנים,
• ללא ריבית וללא הצמדה.

במצב רגיל, אם הרוכש היה לוקח את אותו סכום מהבנק,

הוא היה משלם עליו ריבית ממוצעת של כ־5%–6% לשנה (תלוי במסלול).

🔹 ערך הזמן של כסף (Discounted Present Value)

ערך נוכחי של הלוואה כזו מחושב לפי נוסחת היוון:

[ PV = \sum_{t=1}^{10} \frac{100,000}{(1+r)^t} ] 

כאשר

• ‎PV‎ = הערך הנוכחי (מה בעצם שווה המתנה הזו היום)
• ‎r‎ = שיעור היוון (נניח 5%)
• ‎t‎ = שנות תשלום (1–10)

אם נחשב זאת, הערך הנוכחי של תזרים כזה הוא בערך 770,000 ₪.

כלומר — ההלוואה “ללא ריבית” שווה מבחינת ההטבה הכלכלית הנחה של כ-230,000 ₪.

🔹 אבל – זה עוד לא הכול

הכתבות מתארות גם מצב שבו ההלוואה נדחית (כלומר, משלמים אותה רק בעוד 10 שנים).

במקרה כזה מדובר למעשה ב”דחיית תשלום” של מיליון שקל ל-10 שנים.הערך הנוכחי של מיליון שקל שישולמו בעוד עשור,

בהיוון של 5% לשנה, הוא רק 613,900 ₪.

כלומר, עצם הדחייה בתשלום שווה 386,000 ₪ היום.

🔹 סך כל ההטבה (שני המרכיבים יחד)

אם משקללים גם את הערך של “ללא ריבית” וגם את הערך של “דחייה בעשור”,

אנחנו מגיעים להטבה כוללת של בערך 350–500 אלף ₪ — תלוי בדיוק בתנאי המסלול.וזה מתיישב היטב עם מה שהכתבה הציגה כ”הנחה סמויה של חצי מיליון שקל”.

💡 סיכום החשבון

🧩 המשמעות

המספר שפורסם בכתבה (כ-500 אלף ₪ “הנחה”) נכון כלכלית, כל עוד שיעור ההיוון שנלקח הוא סביב 5%–6% לשנה, וזו הריבית הריאלית הרלוונטית כיום במשכנתאות.

במילים פשוטות:

“הלוואה ללא ריבית” = הנחה שוות ערך לריבית שנחסכה.

צילום מסך מהפייסבוק

אזורים לא לבד, הנה עוד מבצע של תדהר. וכמה כסף שווה ההטבה הזו? גם היא שווה מאות אלפי ש"ח.

המשמעות הכספית של ההטבה היא משמעותית מאוד – מדובר בחיסכון של עד מאות אלפי שקלים לאורך 15 שנים, בהתאם לגובה המשכנתא שתקבל בתנאים של 0% ריבית עד מיליון ₪ בפרויקט כוכב הצפון אשדוד.yad2+3

חישוב פוטנציאל החיסכון

במבצע זה תוכל לקחת משכנתא של עד מיליון ₪ ל-15 שנה ללא ריבית. בדרך כלל, במסלול ריבית קבועה נמוכה מאוד (כ-3-4%) אתה משלם בכל חודש לא רק את קרן ההלוואה אלא גם תוספת ריבית שנתית מצטברת שיכולה להגיע לכ-250,000 עד 350,000 ₪ לאורך התקופה. ככל שתיקח משכנתא בסכום גבוה יותר ולתקופה ארוכה, החיסכון בעלויות הריבית גדל.channel22+1לדוגמה פשוטה:

• משכנתא רגילה של מיליון ₪ לתקופה של 15 שנה במסלול ריבית קבועה של 4% בשנה יוצרת עלות ריבית כוללת של כ-333,000 ₪ בתקופה.
• במבצע אתה חוסך את כל הסכום הזה, כלומר החיסכון הכספי יכול להגיע ליותר מ-300,000 ₪ למשפחה שתיהנה מההטבה המלאה.htzone+1

פירוט נוסף

• גובה החיסכון תלוי במסלול שהבנקים נותנים בריבית רגילה – כששוק הריביות עולה, ההטבה הופכת אפילו ליותר משמעותית כי הפרש הריבית גדול יותר.mercantile
• בנוסף, בפרויקט מוצעות דירות 5 חדרים מחירים שמתחילים סביב 3.24 מיליון ₪ (בדירות המבצע) – כך שלבעלי הון עצמי יחסית נמוך, היתרון מורגש במיידי.yad2+1

למה זה משתלם?

• אתה חוסך עשרות אלפי ₪ בכל שנה.
• אין תשלומי ריבית ב-15 השנים הראשונות.
• יציבות בתזרים שלך – כל חודש ישלם רק את הקרן, בלי הפתעות של עליית ריביות.

לסיכום: אם תנצל את ההטבה במלואה, תוכל לחסוך סכום עצום שמשפיע ישירות על העלות הכוללת של רכישת הנכס – החיסכון הממוצע צפוי להיות סביב 300,000 ₪ וייתכן אף יותר, בהתאם לתנאי ריבית בשוק הרגיל ולמסלול המשכנתא שתקבל.channel22+2

חלק מכלי התקשורת מדווחים על הצעדים הנואשים של הקבלנים:

צילום מסך אתר גלובס - מהכתבה https://share.google/JLJww0kglgr4stc5o 

🧨 “ניסיונות נואשים”: מבצעי המימון החדשים כקריאת מצוקה של ענף הנדל״ן

⚖️ מה באמת מתרחש

הכתבה מציגה תמונה ברורה:

לאחר שבנק ישראל הגביל את מסלול ה־80/20 (בו רוכשים משלמים רק 20% מהתמורה והיתרה נפרסת עד מסירה), היזמים חיפשו עוקפים יצירתיים — כדי לשמור על המחירים הנומינליים ובו בזמן להניע ביקושים קפואים.

המכנה המשותף לכל ההצעות: שימור המחיר הרשמי לצד הטבה כלכלית אפקטיבית של מאות אלפי שקלים.

🏗️ ארבעת סוגי ה"מבצעים"

🧮 הערך הכלכלי של ההלוואה “ללא ריבית”

בהיוון של 5% לשנה:

• מיליון ₪ שישולמו רק בעוד 10 שנים → ערך נוכחי של כ־613,000 ₪.
• ההפרש (386,000 ₪) הוא למעשה ההנחה.
• אם נכללת גם הטבת “ללא ריבית תקופתית”, הערך הכולל של ההטבה מגיע לכ־480–520 אלף ₪.

כלומר – המספרים שצוינו בכתבה (“עד חצי מיליון ₪”) נכונים כלכלית לחלוטין.

🎭 מניעי היזמים – בין תדמית לבהלה

הכתבה מצטטת את ד"ר יאיר דוכין במדויק:

“מדובר בניסיונות נואשים של היזמים למכור דירות לאור המלאים הגדולים שהם לא מצליחים למכור.”

זו אמירה חריפה – והיא מהדהדת את טענתי מזה זמן:

• שוק הנדל"ן סובל מעודף היצע,
• הביקושים מדוכאים,
• והריבית הגבוהה פגעה ביכולת המימון.

כדי להימנע מירידת מחירים גלויה – היזמים עוברים למניפולציה של הצגת מחיר רשמי גבוה והטבה עקיפה.

כלומר, ירידת מחיר קיימת – רק שהיא לא נראית על הנייר.

📉 הקשר ללמ״ס – נקודת מפנה קריטית

החידוש המשמעותי ביותר בכתבה הוא סעיף הסיום:

“ניציין כי לאחרונה החלה הלמ״ס להתחשב במבצעי הקבלנים בעת חישוב מדד מחירי הדירות... כך שלאותם מבצעים יהיה שיקוף מחירים מאוד ברור גם במדד.”

אם זה אכן יקרה בפועל, מדובר בשינוי מתודולוגי דרמטי:

• בעבר: ההנחות הסמויות לא נרשמו → המדד הראה מחירים גבוהים מלאכותית.
• כעת: הלמ״ס ינסה לנטרל חלקית את ההטבות, ולהביא לידי ביטוי את העלות האמיתית.

אם המהלך יתבצע באופן עקבי – צפוי עדכון מטה במדד מחירי הדירות כבר בחודשים הקרובים.

⚠️ עם זאת — יש כאן סיכון כפול

1. המדידה עדיין מורכבת: קשה לאמוד במדויק ערך מימון סמוי; נדרש שיתוף פעולה מהקבלנים.
2. הקבלנים ימשיכו לעצב את המידע: אם ההטבה לא תוגדר כהפחתת מחיר אלא “הלוואה”, היא עלולה שוב לחמוק מהמדד.

במילים אחרות:

ההכרה של הלמ״ס היא התחלה חשובה, אך היא לא מבטיחה שהמדד ישקף את השווי הכלכלי הריאלי – שהוא השורה התחתונה מבחינת השמאי והמשקיע.

💬 תובנה מסכמת

המבצעים החדשים הם לא עדות להתאוששות, אלא סימפטום של מצוקה.
הקבלנים מנסים “להחזיר קונים לשוק” בלי להודות שמחיר הדירה גבוה מדי.
ההנחות רק מוסוות בשפה שיווקית, אך מהותן זהה: ירידת ערך אמיתית.

🧭 סיכום עיקרי

🪞 מסקנה מקצועית

מבצעי המימון הנוכחיים – כמו “הלוואה ללא ריבית”, “הבטחת תשואה” או “הגנה מפני ירידת מחיר” – אינם אלא תמרורי אזהרה לשוק רווי ומוחלש.

הם יוצרים פער בין מחיר רשום לערך פונדמנטלי,

והם מאשרים את טענתי המרכזית:

שוק הנדל"ן הישראלי כבר מצוי בשלב התפוררות שקטה – שבה ההנחות קיימות, אך מוסוות היטב.

📦 English Summary Box

Title: Hidden Discounts and Statistical Illusions in Israel’s Real Estate Market

Summary:

Developers in Israel are offering “creative financing” — million-shekel interest-free loans, guaranteed returns, and price-protection schemes — to lure buyers while keeping official prices inflated. These offers disguise real price cuts of 400–500 K ₪ per unit. The CBS has begun accounting for such deals, a sign that the illusion of price stability may soon collapse. The market’s apparent resilience is a mirage built on statistical manipulation and financial desperation.

צילום מסך פייסבוק

צילום מסך פייסבוק

הפוסט של גלית בן נאים, הגלוי, החבוי, הנסתר, המרומז והעקיצה שבו.

הפוסט של גלית בן נאים הוא מהחדים והעשירים ביותר שנכתבו לאחרונה על שוק הנדל"ן, כי הוא משלב נתונים, תובנות מבפנים והומור ציני שמסתיר ביקורת מערכתית חריפה.

הפוסט והגרף:

"כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה - עלות המימון גבוהה מהתשואה"

🧩 הפרשנות שלי לפוסט של גלית בן נאים

הגלוי – מה נאמר במפורש

גלית מצביעה על שני ממצאים עיקריים:

1. עודף היצע גובר בתל אביב – 10,420 דירות חדשות לא מכורות אינן “דירות דמיוניות”, אלא נכסים אמיתיים עם שלטי פרסום שמתחננים לקונים. כלומר, גם “בירת הביקוש” שקעה במלאי תקוע.
   👉 זהו סימן קלאסי לתחילת תיקון עמוק – כשהשוק החזק ביותר מתחיל לדמם.
2. המבצעים כבר לא עובדים – השימוש במונחים כמו “לעוף על המבצע” הוא אלגוריה צינית. בנאים רומזת שהקמפיינים נואשים, ומי שמנסה “להעיף” את המלאי למעשה מתרסק על הקרקע. הביטוי "לנחות לקרקע המציאות" מסמן את חזרת המחירים לערכם הפונדמנטלי.
3. הירידה החלה הרבה לפני הריבית – זו קביעה קריטית: היא שוללת את הנרטיב של הקבלנים והבנקים כאילו “הריבית אשמה”. בפועל, השוק התחיל להתקרר כבר באפריל 2022 — עוד לפני שריבית בנק ישראל בכלל החלה לטפס באמת.
4. פערי מחירים דרום-מרכז התהפכו – לראשונה זה עשור, הדרום מוכר יותר דירות חדשות מהמרכז. בעבר המרכז הוביל, וכעת הוא נחנק.
   זהו סימן מובהק של שוק לא בר קיימא: כשהאזור היקר מתייבש והזול ממשיך למכור, נוצר היפוך מאזן – תמרור אזהרה מובהק לבועה בשלבי פיצוץ.
5. 140% עליית מחירים ריאלית ב־15 שנה – הנתון הזה מפרק את הטענה שיש “עוד ביקוש”. הוא מזכיר שהמחירים עלו פי 2.4 בזמן שהשכר כמעט ולא זז. זהו פער שאי אפשר לסגור בלי קריסה – או בריבית או במחירים.
6. שאלה רטורית על הקבלנים – “מה יעשו עם הקרקעות במינוף גבוה?”
   זו שאלה שמציפה את מה שאף אחד לא מעז לומר: אין להם לאן לברוח. הם לכודים במינוף, במימון ובריבית, ולכן לא יפסיקו לבנות – גם אם זה לא כלכלי. זה התנהגות של שוק בפאניקה.

הסמוי – מה שלא נאמר במפורש

כאן מסתתר המסר העמוק של הפוסט, שכדאי להאיר:

1. ביקורת מרומזת על הבנקים – היא מציינת “דבריו של אחד מבכירי הבנקים” ומיד מתרחקת בעדינות.
   מאחורי הניסוח הדיפלומטי מסתתרת ביקורת על כך שהבנקים יצרו את הבועה, נהנו ממנה, וכעת טוענים שהכול תלוי בריבית.
   בפועל – הם מממנים עסקאות במחירים כפולים מהערך הכלכלי, והיום מחזיקים בבטוחות שליליות.
2. הגרף שלה הוא כתב אישום – הוא מציג את קריסת המכירות במרכז לעומת הדרום, ואת הזינוק בריבית בנק ישראל (הקו האדום).
   כשמשווים את זה, ברור: השוק איבד גובה עוד לפני הריבית, והריבית רק חשפה את מה שהיה חולה מלכתחילה.
3. האנלוגיה ההיסטורית לסוף מס רכוש – היא רומזת שהורדת מס רכוש ב־2000 ביטלה את “עלות האי־שימוש בקרקע” ופתחה את הפתח לספסרות קרקע.
   כלומר, השורש של הבועה הוא מדיניות מס רשלנית, לא מחסור בדירות.
4. המסר הסופי – “מה יעשו עם הקרקעות והפרויקטים שכבר פונו?” – זו אינדיקציה למלכודת מערכתית. המערכת לא יכולה לעצור את עצמה, ולכן תתרסק מעצמה.
   זהו ביטוי עקיף לכך שהשוק כבר עבר את נקודת האל־חזור.

תובנה מסכמת – הפרשנות שלי

הפוסט של גלית בן נאים הוא לא עוד עדכון סטטיסטי, אלא הצצה נדירה למחשבה של אחת הבכירות באוצר שאומרת בקול רך את מה שכל השוק מפחד להודות בו בקול רם:
השוק לא “מתקרר” – הוא מתפרק.
הדירות הלא־מכורות הן לא תקלה – הן הסימפטום.
המבצעים לא מעידים על שיווק יצירתי – אלא על בהלה מוסווית.
וזו רק ההתחלה של תהליך התפכחות ארוך שבו המחיר יתיישר סוף־סוף עם הערך הכלכלי האמיתי.

"כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה - עלות המימון גבוהה מהתשואה"

ההימור המסוכן: כך הבנקים משחזרים את ויסות מניות הבנקים בבועת הנדל"ן

מבוא

ב־18 בספטמבר 2025 פורסם כי בנק הפועלים ולאומי, למרות חשיפה של מאות מיליארדי שקלים לענף הנדל"ן למגורים, ממשיכים להזרים מאות מיליונים כהשקעות הון ישירות בבסר וביוסי אברהמי. לכאורה מדובר ב"מהלך אסטרטגי", בפועל – מהלך זה מזכיר באופן מצמרר את דפוסי ויסות מניות הבנקים בשנות ה־80.

צילום מסך דה מרקר

הדמיון ההיסטורי

• ויסות מניות הבנקים (1983): הבנקים ניפחו את מניותיהם עצמם באמצעות רכישות חוזרות, עד שהבועה התפוצצה והמדינה נאלצה לחלץ אותם.
• 2025 – נדל"ן למגורים: הבנקים, שכבר חשופים בענק ליזמים, לא מסתפקים במתן אשראי – אלא נכנסים כמשקיעים ישירים בחברות שמתקשות לשרוד. במקום להכיר בהפסדי אשראי, הם מזרימים הון חדש ושומרים את החברות בחיים.

ניתוח כלכלי

1. כפל חשיפה: הבנקים לא מפזרים סיכונים אלא מכפילים אותם. כל ירידה נוספת בשוק תפגע בהם פעמיים – גם כמלווים וגם כבעלי מניות.
2. מחירים מנופחים: העסקאות אינן במחירי מצוקה אלא לפי שווי גבוה יחסית, מה שמעיד שלא מדובר בהזדמנות אלא בהימור.
3. הצלה סמויה: ההשקעה בבסר וביוסי אברהמי נראית יותר כמו מנגנון הסוואה להפסדי אשראי – מאשר מהלך עסקי טהור.
4. מסר לציבור: הציבור עלול לחוות déjà-vu – הבנקים שוב מהמרים בכסף שלו, הפעם באמצעות פיקדונות ואשראי לציבור הרחב.

הטיעון של הבנקים

• "מדובר בכסף קטן יחסית לרווחי הבנק" – 100–150 מיליון ₪ לעומת רווח שנתי של 8–10 מיליארד.
• "השקעה ארוכת טווח" – הם מצפים לשיפור ביטחוני ולירידת ריבית.
• "מוניטין היזמים" – קשרים עם יזמים ותיקים נתפסים כבטוחה בפני סיכון.

למה זו אשליה

1. רווחי הבנקים עצמם תלויים בנדל"ן – אם הענף יקרוס, גם רווחי הליבה יימחקו.
2. שיפור ביטחוני וריבית נמוכה אינם תרחיש בטוח – המציאות הגיאו־פוליטית והמדיניות המוניטרית עלולות להישאר שליליות שנים.
3. המוניטין של היזמים לא מהווה בטוחה פיננסית – במיוחד כשמעורבות חקירות פליליות כמו במקרה אברהמי.

ההשלכות

• מערכתיות: אם וכאשר בועת הנדל"ן תתפוצץ, הציבור שוב ימצא את עצמו משלם את המחיר בחילוץ בנקים.
• חברתיות: משקי הבית כבר נאנקים תחת משכנתאות וריביות גבוהות. אם החברות יקרסו – יישארו עם דירות לא גמורות, והבנקים עם חובות רעים.
• ציבוריות: הסיכון שיתפתח משבר אמון במערכת הבנקאית – מה שעלול להוביל ל־Bank Run – הולך וגדל.

מסקנה

המהלך של לאומי והפועלים הוא לא השקעה "חכמה בזמנים קשים", אלא חזרה מדאיגה על דפוסי ההתנהגות שהובילו לקריסת הבנקים בשנות ה־80.

במקום להכיר בהפסדים ולהקטין חשיפה, הם בוחרים להכפיל הימורים ולשמר אשליה.

השאלה האמיתית היא לא אם תתרחש קריסה – אלא מתי, וכמה יעלה לציבור הפעם חילוץ הבנקים.

עוד גיטונים? הבנקים מהמרים על בועת הנדל"ן כמו מהמר כפייתי בקזינו

קזינו על חשבון הציבור

מה שעושים כיום בנק הפועלים ובנק לאומי מזכיר משחק מסוכן בקזינו:

במקום לקום מהשולחן ולהכיר בהפסדים, הם שולפים עוד גיטונים מהכיס – רק שהגיטונים הם לא שלהם, אלא כספי הפיקדונות של הציבור.

"מעלה ומכפיל"

במקום להקטין חשיפה, הם מעלים ומכפילים:

• כל ירידה בשווי החברות רק דוחפת אותם להזרים עוד הון, בתקווה שבעתיד השוק יסתובב והם "יחזירו את כל ההפסדים".
• זוהי אסטרטגיה של מהמר כפייתי – לא של מנהל סיכונים אחראי.
• 

הסכנה

• הסיכון כפול: הבנקים חשופים גם כמלווים וגם כבעלי מניות.
• הציבור הוא המפסיד: במקרה של קריסה, לא מנהלי הבנקים ישלמו את המחיר, אלא הציבור בחסכונות, בפנסיות ובכיסו.
• התסריט מוכר: בדיוק כך קרה ב־1983 בפרשת ויסות מניות הבנקים – משחק "כיסוי" שהתפוצץ והוביל לחילוץ אדיר מכספי המדינה.
• 

מסקנה

כאשר הבנקים מוסיפים עוד ועוד גיטונים לשולחן בועת הנדל"ן, ברור שמשהו עמוק אינו מתנהל לפי כללי האחריות.

זו אינה השקעה ארוכת טווח – זה הימור קזינו מסוכן, שהפעם כולנו שותפים בו בעל כורחנו.

דוגמה אישית או הובלת עדר?

כשבנק לאומי ובנק הפועלים נכנסים להשקעות ריאליות בחברות נדל"ן למגורים, זה לא רק מהלך פיננסי – זה גם מהלך תודעתי. הבנקים מאותתים למוסדיים: “אנחנו בפנים, עכשיו תורכם”. במקום לשמש גורם מצנן ואחראי, הם מושכים אחריהם את קרנות הפנסיה, חברות הביטוח וקופות הגמל לעדר – כולם ביחד קופצים על אותו שולחן רולטה. כך, ההימור הקזינואי הופך להיות הימור מערכתי, שבו כל הציבור הופך לשותף כפוי בסיכון.

“הבנקים מהמרים – המוסדיים מצטרפים – והציבור משלם.”

בנק לאומי והפועלים לא רק משקיעים ישירות בחברות נדל"ן, אלא גם מאותתים למוסדיים להצטרף לעדר. התוצאה: כל כספי הציבור, בפנסיות ובקופות, נגררים להימור קזינו מסוכן על בועת הנדל"ן.

חוסר ההערכה של הממסד

• בתחילת המלחמה כולם – פוליטיקאים, כלכלנים, מנהלי בנקים – העריכו שזו תהיה מלחמה קצרה, של כמה חודשים לכל היותר.
• ההנחות האלה חדרו עמוק לתוך התחזיות הכלכליות: "נחכה שהאבק ישקע, אנשים יחזרו לקנות דירות, ונמשיך כרגיל."
• בפועל, המציאות היא של מלחמה מתמשכת שמטלטלת את הכלכלה, מחלישה את הביקוש, מגדילה סיכונים ומערערת יציבות פיננסית.

ההערכה שלך מול הממסד

• כבר בתחילת הדרך אתה אמרת: 3–5 שנים, ותיקנת ל־5–10 שנים – כלומר הסתכלות מפוכחת על עומק ועוצמת האירוע.
• זה בדיוק מה שחסר בבנקים ובמוסדות הפיננסיים: היכולת להעריך לא רק את הנתון הכלכלי (ריבית, תשואה), אלא את הקונטקסט הגיאופוליטי.

המלחמה כאירוע החיצוני הקיצוני

בפרק שלך "המלחמה הגדולה וקריסתה של המערכת הפיננסית" אתה מתאר את המלחמה כ"trigger" – אירוע חיצוני קיצוני שמסיים את המסיבה:

• כל עוד המערכת האמינה שיש שליטה, יכלו לשמר את הבועה בעזרת אשראי, השקעות מוסדיים, והזרמות הון.
• ברגע שהמלחמה נמשכת שנים, היא שוברת את "הנראטיב המגן": אי אפשר יותר להעמיד פנים שהשוק יתאושש "מיד אחרי".
• זה מה שמסיים את שלב ההדחקה ומפוצץ את הבועה – בדיוק כפי שכתבת.

מסקנה

הבנקים לא העריכו נכון את המלחמה ואת השלכותיה – הם מתנהגים כאילו מדובר באפיזודה קצרה, בעוד שלמעשה זה אירוע מכונן שמגדיר עשור שלם.

במובן הזה, המלחמה היא לא רק סיכון ביטחוני – היא הטריגר הפיננסי שמסיים את עידן הבועה.

המלחמה הארוכה – האירוע החיצוני שמפוצץ את בועת הנדל"ן

כשפרצה המלחמה, בממסד הכלכלי והפיננסי כולם העריכו שמדובר באפיזודה קצרה – שלושה חודשים, אולי חצי שנה. גם ההחלטות של הבנקים והרגולטורים נבנו על ההנחה הזו: “נחכה שהאבק ישקע והחיים יחזרו למסלולם”. אלא שהמציאות שונה בתכלית. המלחמה מתמשכת, וקרוב לוודאי שתימשך שנים ארוכות – בדיוק כפי שהערכתי כבר בתחילתה (5–10 שנים). המלחמה הזו היא האירוע החיצוני הקיצוני – אותו טריגר בלתי צפוי שהופך את הבועה ממצב של "מסיבה ממושכת" לקריסה בלתי נמנעת. היא שוברת את הנראטיב של "תיכף חוזרים לשגרה", מערערת את היכולת של יזמים לעמוד בהתחייבויות, מכבידה על משקי הבית תחת נטל המשכנתאות, וחושפת את עומק הסיכון במערכת הבנקאית. במובן הזה, המלחמה הארוכה היא לא רק משבר ביטחוני – היא הפיצוץ של הבועה הכלכלית. היא זו שסוגרת את עידן ההדחקה, חושפת את הפער בין מחיר לערך, ומסיימת את החגיגה של בועת הנדל"ן הישראלית.

"הם לא יתנו להם ליפול"

זו מנטרה שחוזרת על עצמה בכל בועה פיננסית. הציבור שומע את זה מהבנקים, מהמוסדיים ומהרגולטורים – ובטוח שמדובר ברשת ביטחון אינסופית. בפועל, זה בדיוק מה שהבנקים עצמם מנסים לעשות עכשיו: להזרים עוד הון, להציג "אמון", ולשמש דוגמה אישית כדי לגרור גם את המוסדיים פנימה.

למה זו אשליה?

1. ניסיון לדחות את הקץ – ההשקעות האחרונות של לאומי והפועלים אינן מהלך עסקי טהור, אלא ניסיון להחזיק את החברות בחיים כדי לא להכיר בהפסדים מיידיים.
2. זיכרון היסטורי – כך בדיוק נאמר גם ב־1983 במשבר ויסות מניות הבנקים: “הבנקים לא יפלו, המדינה תציל אותם”. זה לא מנע קריסה מערכתית וחילוץ אדיר מכספי ציבור.
3. שחיקה באמון הציבור – ככל שממשיכים "להרים את הגיטונים" ולדחות את רגע האמת, כך מתעצם הסיכון ל־Bank Run ברגע שהציבור יבין שהסיפור נגמר.

השורה התחתונה

כשאתה שומע היום "הם לא יתנו להם ליפול" – זו לא הבטחה ליציבות, אלא סימן שהמערכת כבר מבינה את גודל הסיכון ומנסה להסתירו. מהלך כזה לא מונע את הקריסה – הוא רק דוחה אותה, ובינתיים מגדיל את המחיר שהציבור ישלם.

"הם לא יתנו להם ליפול – עד שהכול נופל בבת אחת"

"הם לא יתנו להם ליפול" – עד שהכול נופל בבת אחת

בכל בועה פיננסית חוזרת המנטרה המוכרת: "הם לא יתנו להם ליפול". הציבור נרגע, המוסדיים זורמים, והבנקים ממשיכים להזרים הון כאילו קיימת רשת ביטחון אינסופית. בפועל, זה בדיוק מה שקורה היום: הבנקים לאומי והפועלים מנסים "להחזיק" את יזמי הנדל"ן בחיים באמצעות השקעות ישירות – לא כדי לייצר ערך אמיתי, אלא כדי לדחות את רגע ההכרה בהפסדים.אבל האשליה הזו לא יכולה להחזיק לנצח. בדיוק כפי שקרה במשבר ויסות מניות הבנקים ב־1983, גם כאן מגיע רגע שבו הכול נופל בבת אחת. ככל שדוחים את הקריסה ומזרימים עוד "גיטונים", כך גדל המחיר שהציבור ישלם ביום הדין.

בורדל מערכתי – מהמודיעין לנדל"ן

איך הכשל התרבותי של 7 באוקטובר הוא מראה לבועת הנדל"ן הישראלית מאז 2012

הכתבה שפורסמה ב N12 על הכישלון המודיעיני ב־7 באוקטובר חושפת מערכת משותקת: יהירות, קונספציה שגויה, פיזור אחריות, והעדר מנגנון תיקון עצמי. קשה לקרוא אותה ולא לחשוב – רגע, זה בדיוק מה שקרה לנו בשוק הנדל"ן בעשור האחרון.

חוט מקשר ודמיון מצמרר בין הכשל המערכתי של השבעה באוקטובר לבועת הנדל"ן ולקריסתה של המערכת הפיננסית.

"זה לא עניין של זחיחות ויהירות, זה יותר עמוק מזה."

"זה קשור בכלל לעניין העמוק הזה, התרבות המדינתית שבה אנחנו חיים."  

"יש דברים שהתרבות הארגונית דפקה אותם לגמרי."

"ברור, מערכת ההבנות שלנו כשלה. זה עניין הרבה יותר עמוק".

בורדל. לקרוא את הכתבה הזו בהקבלה למה שהתחולל בענף הנדל"ן משנת 2012. לקרוא שוב ושוב ולחשוב על הנדל"ן כדי להבין את מה שהתחולל כאן. להאזין לדברים שאומר חליווה שוב ושוב ולחשוב על מה שהתחולל כאן בענף הנדל"ן.

"למה מישהו מדליף מסמכים לדרג מדיני? כי הוא חושב שהוא מה שהוא עושה עכשיו מציל את עם ישראל. תהליכים רבים פירקו פה כל חלקה טובה. כי אין משטרה, כי אין שלטון חוק. בצבא הרבה דברים של משמעת בסיסית, זה מתפרק, זה בורדל".

"זה לא עניין של זחיחות ויהירות, זה יותר עמוק מזה. יש פה אחריות לאורך שנים ‫של תרבות ארגונית, של תפיסה ‫שאומרת: 'אנחנו מדינת ישראל, ‫יש לנו מודיעין חזק מאוד, ‫שב"כ, מוסד, אמ"ן, טה-טה-טה. יש לנו כוח צבאי חזק מאוד, ‫יש לנו תצפיות, יש לנו הכול, האויב שלנו מורתע. במקביל אנחנו נרגיע אותו ‫בכסף קטארי'".

קונספציה = אסון בהמתנה

במודיעין, הקונספציה הייתה "חמאס מורתע".

בנדל"ן, הקונספציה הייתה ועודנה "מחירי נדל"ן תמיד עולים".

בשני המקרים, התוצאה היא שיתוק מחשבתי: סימני האזהרה נערמים, אבל המערכת ממשיכה לפעול כאילו שום דבר לא קורה.

השוואה ישירה – מודיעין מול נדל"ן

ציר הזמן של בועת הנדל"ן – 2012 עד היום

• 2012 – נקודת השבר: מחירי הדירות מתחילים להתרחק מערכם הכלכלי האמיתי.
• 2015–2021 – בועת אשראי: משכנתאות בהיקפים עצומים, ריבית אפסית, תשואות שכירות נמוכות מהריבית.
• 2021–2022 – האצה: עליות דו-ספרתיות בשנה, שיאים חדשים.
• 2023–2024 – האטה: פחות עסקאות, מלאי קבלנים עצום, עודפי היצע בפועל.
• 2025 – שוק בהכחשה מוחלטת, בזמן משבר כלכלי וביטחוני.

הלקח הכואב

מערכות לא קורסות ביום אחד. הן נשחקות במשך שנים, בזמן שהמנהלים שלהן מתרגלים להתעלם מהמציאות.

המודיעין שילם על זה מחיר דמים.

הנדל"ן ישלם מחיר כלכלי וחברתי – עם קריסת ערך, משקי בית מרוסקים, ובנקים על סף תהום.

קריאה לשבירת הקונספציה

כמו שהמודיעין היה חייב לפרק את תפיסת "חמאס מורתע", כך גם שוק הנדל"ן חייב לפרק את "המחירים תמיד עולים".

בלי שבירה יזומה – המציאות תשבור אותנו, ואז כבר יהיה מאוחר מדי.

💡 תובנה מסכמת:

הקונספציה היא האויב הגדול ביותר של החוסן הלאומי והכלכלי. ההכחשה היא המדרון החלקלק לקריסה.

במודיעין זה עלה לנו ביוקר בחיי אדם. בנדל"ן – זה יעלה לנו ביוקר בחיי הכלכלה.

"מדינת ישראל זה בורדל, קונספציה? לא מילה רעה": הקלטות חליוה, חלק ב'

"מדינת ישראל היא בורדל"

"העיוורון" (במקור: "Ensaio Sobre a Cegueira") ספר מאת ז'וזה סאראמאגו

❝ועדת התקינה פספסה את התקנה❞

ביקורת מקצועית: מילון המונחים של הוועדה לתקינה שמאית – בין אחידות מקצועית להנצחת בועת הנדל"ן

בועת הנדל"ן בישראל – גרסת הסאב-פריים המקומית?

בשנת 2008, מייקל בורי – רופא עיניים שהפך למשקיע פיננסי – עשה את הבלתי נתפס. כשהמערכת הפיננסית האמריקאית חגגה שיאים, הוא הימר נגד שוק הדיור, והרוויח 100 מיליון דולר. אבל לא הכסף עמד במוקד – אלא היכולת לראות את מה שכולם סירבו לראות: שהשוק מבוסס על שקר פיננסי.

בועת הסאב-פריים האמריקאית: איך זה קרה?

הבנקים העניקו הלוואות משכנתא ללווים חסרי יכולת החזר, בריביות גבוהות (סאב-פריים). את ההלוואות האלה ארזו מחדש באגרות חוב שנמכרו כ"נכסים בטוחים". אף אחד לא שאל: מה הערך האמיתי של הנכס? האם הלווים מסוגלים להחזיר? העיקר שהגלגל ימשיך להסתובב. בורי לא קנה את זה. הוא חקר את הנתונים, הבין שהשוק מנופח, ועמד מול המערכת. במשך שלוש שנים הוא ספג לעג, לחץ משפטי וביקורת חריפה – אבל החזיק בקו. כשהשוק קרס, הוא יצא צודק.

ומה אצלנו? ישראל 2025: בועה – עם כשרות רגולטורית

שוק הנדל"ן הישראלי מציג בעשור האחרון מאפיינים מובהקים של בועה:

• מחירים שזינקו ביותר מפי 2 מהשווי הכלכלי האמיתי של הדירות.
• תשואות נמוכות משמעותית מהריבית על המשכנתאות – עסקה הפסדית בהגדרה.
• רמות מינוף חריגות של משקי בית.
• מנגנון הלוואות מסוכן: לא סאב-פריים, אלא סאב-היגיון – מימון עסקאות במחירים בלתי סבירים.

מהי "הלוואת סאב-היגיון"?

"הלוואת סאב-היגיון" היא הלוואה לרכישת נכס במחיר שאין לו הצדקה כלכלית – גם אם הלווה עצמו איכותי. לא מדובר בהלוואה מסוכנת בגלל הלווה, אלא בגלל העסקה עצמה: כאשר רוכשים נכס בתשואה שלילית (למשל 2.2%) בעזרת הלוואה בריבית גבוהה יותר (למשל 5.5%), מדובר במימון של עסקה שמראש אינה משתלמת – ולכן מסוכנת לבנק וללווה כאחד.

אבל יש רגולציה! אז מה?

אומרים לנו ש"הפיקוח בישראל שמרני". בפועל:

• הבנקים מממנים עסקאות שהתשואה מהן נמוכה מהריבית. זה לא רק לא כלכלי – זו רשלנות.
• השמאות מבוססת על שכפול מחירים – לא על הערכת שווי.
• רגולציית ה-LTV מתייחסת ליחס מימון-מחיר – ולא מעניין אותה אם המחיר כפול מהערך.

טבלת השוואה: אמריקה 2008 מול ישראל 2025

למה הציבור שותק?

אותם מנגנונים שעבדו בארה"ב פועלים גם כאן:

• מדיה שמצנזרת קולות ביקורתיים.
• קמפיינים שמעודדים לקנות "לפני שהמחירים שוב יעלו".
• רגולטור שבפועל משרת את המשכנתאות, לא את הציבור.

המסקנה: אנחנו לא צריכים מייקל בורי – אנחנו צריכים אומץ

בורי היה לבד. אתה – לא. היום המידע זמין, הנתונים ברורים, והבועה גלויה לעין כל. השאלה היא רק מתי יתפוצץ – לא אם.

"מחירים שעולים ללא הצדקה כלכלית – סופם לרדת. ככל שמתעלמים מזה – הנפילה כואבת יותר."

🏠 נדל"ן: תיבת כסף שמתמלאת מעצמה? רק אם לא שילמת עליה כפול

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין, חוקר שוק הנדל"ן ומחבר הספר "בועת נדל"ן"

💼 הדימוי שכולם אוהבים לספר לעצמם:

"נדל"ן הוא כמו תיבת כסף.

כל חודש אתה יכול למשוך ממנה סכום קבוע. היא מתמלאת מעצמה מהשכירות, ואם לא תיגע בקרן — תישאר לך תיבה שמייצרת מזומנים לנצח."איזה רעיון יפה. כמעט שיר.

אבל כמו כל שיר יפה – צריך לבדוק מה קורה כשהמנגינה מפסיקה, והמספרים מתחילים לדבר.

📉 התיבה לא שווה אם היא מרוקנת

בואו נניח שהתיבה מניבה לך 60,000 ש"ח בשנה.

בהיוון ריאלי של 5% (שוק סביר ורגיל), שוויה האמיתי הוא 1.2 מיליון ש"ח.

אבל אם שילמת עליה 2.4 מיליון ש"ח, כלומר קנית אותה לפי היוון של 2.5% – כאשר הריבית על המשכנתא היא 5% – אתה בהפסד מתמשך.כלומר: אתה מוציא יותר על רכישת התיבה ממה שהיא יודעת להחזיר.במילים אחרות:

❌ זו כבר לא תיבת כסף. זו תיבת חורים.

🎭 כולם אוהבים נדל"ן – כי כולם מאמינים שמישהו אחר ישלם יותר

וזה הלב של בועת הנדל"ן הישראלית:

• אנשים משלמים פי שניים מהערך הכלכלי של הנכס.
• הם לא קונים תיבת כסף – הם קונים תקווה.
• כל עוד מחירי השוק עולים – התקווה הזו נראית כדאית.
• אבל כשזה נעצר? התקווה הופכת להלוואה. וההלוואה – לפשיטת רגל.

🧠 בואו נחשוב רגע אחרת:

• תיבת נדל"ן שווה לפי מה שהיא יודעת לייצר, לא לפי מה שהיא "שווה בשוק".
• הערכת שווי צריכה להיעשות לפי ערך פונדמנטלי (הכנסה עתידית מהוונת), לא לפי עסקאות קודמות מנופחות.
• וההבנה הזו – היא ההבדל בין השקעה סולידית לבין מלכודת חוב בנקאית.

📢 לסיום:

אם מישהו מוכר לכם תיבת כסף, תשאלו:

"כמה היא מייצרת בחודש – ולכמה שנים קדימה?"

ואל תקנו תיבה שאחרים רוקנו – רק כי כולם אומרים שזה "בטוח כמו נדל"ן".

🏦 הדימוי: נדל"ן כתיבת כסף מתחדשת

 נדל"ן מניב הוא כמו "תיבת כסף" שמייצרת זרם קבוע של מזומנים, והוא:

1. מוגבל בגובהו – תלוי בגובה שכר הדירה או התשואה השוטפת.
2. מתחדש מעצמו – כלומר, יש הכנסה חודשית שוטפת מהנכס.
3. מאפשר "משיכה חודשית" – מעין קצבה מהון הנדל"ן.
4. השווי של התיבה נקבע לפי סך תכולתה העתידית – כלומר, הערך הנוכחי של כל תזרימי המזומנים העתידיים.

זהו תיאור שמתיישב היטב עם מודל ההיוון:

💰 שווי נדל"ן מניב = סך ההכנסות הצפויות מהנכס (NOI), מהוונות לפי שיעור היוון ריאלי.

⚠️ אך הנה הבעייתיות:

1. אם התיבה מתמלאת בקצב איטי – או פחות ממה שאתה משלם כדי לקנות אותה:

• אז מדובר במינוס כלכלי: ההכנסה מהנכס נמוכה מהריבית שאתה משלם על ההון שרכשת בו את התיבה.
• זו הפסד ריאלי.

2. אם ערך התיבה מבוסס על אשליה:

• כאשר הערכת השווי נעשית לפי "מחיר שוק מנופח" ולא לפי תכולת התיבה האמיתית (ה-NOI הממשי), אז יש כאן פער בין מחיר לערך, או אם נרצה – בין אריזת התיבה לבין תכולתה.

3. אם אתה לא יכול למכור את התיבה במחיר שבו קנית אותה:

• אתה מגלה שתיבת הכסף שלך שווה הרבה פחות – והשוק מתמוטט.

🧠 דוגמה מספרית:

נניח תיבת נדל"ן (נכס) מניבה 5,000 ש"ח לחודש נטו = 60,000 ש"ח לשנה.

אם שיעור ההיוון הריאלי הוא 5%, אז שווי הנכס צריך להיות:

60,000 / 0.05 = 1.2 מיליון ש"ח

אבל אם היא נמכרת בשוק ב-2.4 מיליון ש"ח (כפול) – רק בגלל "ביקוש", "הייפ", או "השוואות" לא רלוונטיות – אז ברור שהמחיר מנותק מהתכולה הכלכלית האמיתית של התיבה.

🧨 סיכום בוטה וישיר:

• נדל"ן אינו קסם מתמלא-מעצמו, אלא השקעה שמחייבת התאמה בין מחיר ליכולת ייצור הכנסה.
• הדימוי של "תיבת כסף" עובד רק כאשר מישהו לא קנה את התיבה בפי שניים מערכה הכלכלי.
• כשזה קורה – כמו בישראל – מדובר בפונזי פיננסי במסווה של השקעת נדל"ן.

כשאפילו מלחמה לא מזיזה את שוק הדירות – סימן שאנחנו חיים באשליה

המלחמה, מחירי הדירות, והאשליה הגדולה: כשהשוק חדל להיות שוק

הכותרות זעקו:

"אפילו המלחמה לא זעזעה את מחירי הדירות"

"שוק הנדל"ן הוכיח שוב את חוסנו ויציבותו"אבל מי שמכיר את מאחורי הקלעים, לא יכול שלא לשאול:

באמת? האם ייתכן ששוק חופשי, תחת ירי טילים, גיוס המוני, משבר כלכלי ופוליטי עמוק – פשוט עומד איתן?התשובה היא חד-משמעית: לא. זה בלתי אפשרי. ואם זה בכל זאת קורה – סימן שזה כבר לא שוק.

שוק חופשי – או שוק מבוים?

בכלכלה חופשית, משברים מטלטלים שווקים.

בזמן מלחמה, ערך של נכסים אמור לרדת – מתוך עלייה באי-ודאות, ירידה ביכולת לשלם, בריחה של משקיעים והעדר ביקושים.

אבל שוק הנדל"ן בישראל מתנהל לפי כללים אחרים. אלה כללים של ויסות, תיאום, דימוי מכירות ומניפולציות.הנה כמה מנגנונים שמסבירים מדוע ה"שוק" לא זז:

1. הבנקים לא מרפים

מערכת הבנקאות ממשיכה להעמיד אשראי בקנה מידה עצום – גם לעסקאות חסרות היגיון כלכלי.

למרות שהתשואות נמוכות מהממוצע ההיסטורי ובוודאי מתחת לריבית המשכנתאות – הבנקים ממשיכים לאשר הלוואות למימון מחירים מופרזים.

2. הקבלנים לא יכולים להוריד מחירים

כפי שפורסם, במקרים רבים הבנקים אינם מאפשרים לקבלנים להוריד את המחיר מתחת לדוח האפס, בטענה שזה "יפגע בשוק".

כלומר, גם אם הקבלן רוצה למכור, הוא כבול בברזל של מערכת שמונעת תיקון.

3. תיאום ושת"פ סמוי בין שחקנים

חברות יזמיות, לווים מוסדיים, הבנקים המלווים, כלי התקשורת ואפילו גופי המדינה – לעיתים רבות פועלים בהרמוניה מטרידה לשמר את האשליה.

כאילו כולם מגינים על "היציבות הפיננסית" – בזמן שבפועל, זו רק דחיית הקריסה.

4. שיווק אגרסיבי ודימוי מכירות

בכלים כמו מבצעי דמה, פרסום בוטה, הסתרת הנחות אמיתיות ומכירות לעובדים – נוצר רושם של פעילות ערה בשוק.

אבל מאחורי הקלעים מדובר לא אחת במניפולציות מכירה מדומות, לא בעסקאות משקפות שוק אמיתי.

מלחמה חושפת אמת – או מסתירה אותה?

במקום שתהיה ירידת מחירים, אנחנו מקבלים דיווחים על “יציבות”.

במקום עצירה במכירות – אנחנו שומעים על “התאוששות”. אבל מה עם תזרים הקבלנים? שלילי.

מה עם האיתנות הפיננסית של הרוכשים? שברירית.

מה עם הנתונים בשטח? עשרות אלפי דירות עומדות ללא מכר, בנייה עצומה שלא נמכרת.הפער הזה בין הדיווחים למציאות מסגיר אמת עמוקה: שוק הנדל"ן בישראל אינו שוק חופשי. הוא מנוהל. מהונדס. מבוים.

מתי הכל יתפוצץ?

המערכת יכולה להחזיק מעמד עד שנפסק הדלק – כלומר, הזרמת הכסף.

זה יכול לקרות עם קריסת כמה קבלנים גדולים.

זה יכול לקרות בעקבות בריחה של משקיעים או מחאה צרכנית.

וזה בהחלט עלול לקרות עם משיכת פקדונות, כאשר הציבור יאבד אמון במערכת הבנקאית.

סיכום: אסור לטעות באשליה

כאשר מלחמה לא מזיזה את שוק הדירות – זה לא מעיד על חוזק.

זה מעיד על מלאכותיות. על שוק שנתון בידי מעצבי תודעה, מהנדסי מימון, ואינטרסנטים שמונעים קריסה כדי להציל את עצמם.אבל כל מנגנון מלאכותי מתפרק בסוף.

ובדיוק כמו ויסות מניות הבנקים בשנות ה-80 – גם הבועה הזו תתפוצץ. השאלה היא לא אם – אלא מתי, ואיך ניערך לזה.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה