03 Aug

03Aug

השפעת תופעת הפרוטקשן על שיעור ההיוון

למרות שהמידע הקיים אינו מתייחס ישירות להשפעת הפרוטקשן על דמי השכירות לעסקים, ניתן להסיק כי קיים קשר הגיוני בין התופעה לבין השפעתה על שוק הנדל"ן המסחרי. תופעת דמי החסות מהווה מכת מדינה שמשפיעה על ענפי משק שונים, והנתונים מצביעים על כך שהשלכותיה עלולות להתרחב מעבר לענף הבנייה גם לשוק העסקי הרחב יותר.

היקף תופעת הפרוטקשן בישראל

תופעת דמי החסות (פרוטקשן) הפכה בשנים האחרונות למכת מדינה המשפיעה על מגזרים רבים במשק הישראלי. סקר שערך ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל-אביב והמרכז בקרב כ-450 קבלנים ויזמים חושף ממצאים מדאיגים: כ-87% מהקבלנים והיזמים בארץ התבקשו לשלם פרוטקשן באתרי הבנייה1. התופעה אינה מתמקדת באזור מסוים אלא פרוסה ברחבי הארץ - 32% מהקבלנים דיווחו על דרישות לתשלום דמי חסות באזור המרכז, 21% באזור הדרום, 19% באזור הצפון ו-17% באזור תל אביב1.הפרוטקשן אינו מוגבל לענף הבנייה בלבד. כפי שצוין, התופעה פוגעת בעסקים רבים ברחבי הארץ, החל ממסעדות גדולות וכלה בדוכני פלאפל קטנים2. משפחות פשע וגורמים עבריינים דורשים תשלום תמורת "שמירה" על העסק, החנות, המטע החקלאי או אתר הבנייה מפני פגיעה שהם עצמם מאיימים לבצע1.

שיטות הפעולה של גובי דמי החסות

שיטת הפעולה של גורמים עבריינים בתחום הפרוטקשן מתוארת כמערכת מאורגנת היטב. הארץ מחולקת לאזורי שליטה עליהם אחראים "ראיסים" (שולטי שטח) שתפקידם לגבות דמי חסות מקבלנים באתרי בנייה ותשתית, בתמורה להימנעות מגרימת נזקים2. קבלן המסרב להתקשר עם חברת השמירה המוצעת על ידי ה"ראיסים" או מבקש להתקשר עם חברה לגיטימית אחרת, עלול לסבול מנזקים כמו שיבוש כלי צמ"ה, הרס חומרי בנייה והכשלת גישה לאתר2.במקרים רבים, הבקשות לתשלום דמי חסות מגיעות מחברות המציגות את עצמן כחברות שמירה "לגיטימיות" עם קבלות, כך שהסכום מגולם לעלות הקמת הפרויקט1. זו אחת הסיבות שהתופעה מצליחה להתקיים לאורך זמן ובהיקפים משמעותיים.

ההשפעה הכלכלית של הפרוטקשן

השפעה ישירה על עלויות הבנייה

ההשפעה הכלכלית של תשלומי פרוטקשן היא משמעותית. 50% מהקבלנים ציינו שדמי החסות מייקרים את הפרויקט בסכום ממוצע של בין רבע מיליון לחצי מיליון שקל, 32% השיבו כי העלות הממוצעת מתייקרת בסכום של עד 250 אלף שקל, וכ-18% ציינו כי העלות מגיעה לסכומים שבין 500 אלף למיליון שקל1. מדובר בעלויות משמעותיות המתגלגלות בסופו של דבר לצרכן הסופי.

השפעה על השתתפות במכרזים והתחרותיות

נתון מדאיג במיוחד הוא שכמחצית מהקבלנים והיזמים (כ-47%) ציינו כי הם נמנעים מלגשת למכרזי בנייה ותשתיות, בשל ידיעה שאחד המתמודדים הוא גורם עברייני1. זהו נתון המעיד על פגיעה משמעותית בתחרותיות בענף הבנייה ועלול להשפיע בעקיפין גם על שוק הנדל"ן המסחרי.

ההשלכות האפשריות על שוק השכירות המסחרית

למרות שאין בידינו נתונים ישירים על הקשר בין פרוטקשן לדמי שכירות לעסקים, ניתן להעריך את ההשפעה האפשרית בהתבסס על הנתונים הקיימים:

הימנעות מפתיחת עסקים באזורים מסוימים

כשם שקבלנים נמנעים מלגשת למכרזים בגלל מעורבות של גורמים עבריינים, סביר להניח שבעלי עסקים פוטנציאליים עלולים להימנע מפתיחת עסקים באזורים הידועים כמוקדי פעילות של גובי פרוטקשן. הדבר עלול להפחית את הביקוש לנכסים מסחריים באזורים מסוימים, מה שעשוי להשפיע על דמי השכירות.

סגירת עסקים קיימים

העלויות הנוספות שנכפות על עסקים בגין תשלומי פרוטקשן עלולות לפגוע ברווחיות העסק ואף להוביל לסגירתו. גם האלימות והאיומים הכרוכים בתופעה יכולים לגרום לבעלי עסקים לסגור את פעילותם. סגירת עסקים מובילה להגדלת ההיצע של נכסים מסחריים להשכרה, מה שעלול להוביל לירידה בדמי השכירות באזורים מסוימים.

ייקור עלויות הקמת מבנים מסחריים

כפי שצוין, עלויות הפרוטקשן מגולמות בעלות הקמת הפרויקטים. כאשר מדובר בפרויקטים מסחריים, עלויות אלה יתגלגלו ככל הנראה לדמי השכירות שישלמו העסקים, כדי לשמר את הרווחיות של היזמים.

המאבק בתופעת הפרוטקשן

רשויות האכיפה מנסות להתמודד עם התופעה. אחת הדרכים היא פעולה נגד חברות שמירה המשתפות פעולה עם פעילות הפרוטקשן. לדוגמה, הוועדה לרישוי חוקרים פרטיים ושירותי שמירה במשרד המשפטים החליטה שלא לחדש את רישיונה של חברת השמירה 'ספיישל סקיוריטי בע"מ' והעומד בראשה, לאחר שנמצאו ראיות למעורבותה בפעילות עבריינית שעיקרה גביית דמי חסות באתרי בנייה2.כ-60% מהקבלנים והיזמים סבורים כי המשטרה היא האחראית הבלעדית לטיפול בתופעת דמי החסות, בעוד כ-23% סוברים כי הממשלה צריכה לטפל בנושא1.

מסקנות

למרות המגבלות במידע הקיים, ניתן להסיק כי תופעת הפרוטקשן עלולה להשפיע על שוק השכירות המסחרית בדרכים הבאות:

הפחתת הכדאיות לפתוח עסקים באזורים מסוימים, מה שעלול להוביל לירידה בביקוש לנכסים מסחריים
גרימת סגירת עסקים קיימים עקב העלויות הנוספות והאיומים
ייקור עלויות הקמת מבנים מסחריים, שעלול להתגלגל לעליה בדמי השכירות

למרות שהנתונים הישירים בנושא מוגבלים, קיים קשר הגיוני בין התופעה לבין תחום השכירות המסחרית, במיוחד לאור היקפה הנרחב של התופעה והשפעתה המוכחת על ענף הבנייה. נדרש מחקר נוסף כדי לכמת את ההשפעה המדויקת של הפרוטקשן על שוק השכירות המסחרית ולבחון את טענת הסיבתיות בין התופעה לבין סגירת עסקים והימנעות מפתיחת חנויות חדשות.

במקומות שבהם עסקים סובלים מתופעת הפרוטקשן (גביית דמי חסות על ידי גורמים עברייניים), יש להוסיף מרכיב סיכון נוסף לשיעור ההיוון, שמייצג את הסיכון העסקי והפיננסי המוגבר.

לפי הערכות מקצועיות וניתוח שוק הנדל"ן המניב בישראל, שיעורי ההיוון הנוכחיים גבוהים יחסית, בין היתר בשל מרווחי סיכון גדולים יותר הנובעים ממצבים כמו הפרוטקשן6. למרות שאין נתון מדויק מפורש לשיעור היוון ספציפי שיש להוסיף לנכסי תעסוקה במקומות עם פרוטקשן, ניתן להניח כי יש להוסיף פרמיית סיכון משמעותית, שיכולה להיות בטווח של אחוזים בודדים מעל שיעור ההיוון הסטנדרטי.

הסיבה לכך היא שהפרוטקשן מייקר את עלויות התפעול של העסק, מעלה את הסיכון לסגירת עסקים או פגיעה בפעילותם, וכפועל יוצא מוריד את הערך הכלכלי של הנכס. בנוסף, העלויות הנוספות והאיומים גורמים לירידה בביקושים או לנטישה של עסקים, מה שמעלה את שיעור ההיוון הדרוש על ידי המשקיעים כדי לפצות על הסיכון.

במקומות עם תופעת פרוטקשן, יש להוסיף פרמיית סיכון לשיעור ההיוון, ככל הנראה בטווח של 1%-3% לפחות, בהתאם לחומרת התופעה והשפעתה על הפעילות העסקית.
הוספת פרמיית סיכון זו משקפת את הסיכון המוגבר והעלויות הנוספות שנכפים על בעלי הנכסים והעסקים באזור.

הערה: בשל היעדר נתונים כמותיים מדויקים בנוגע להיוון ספציפי לנכסים במקומות עם פרוטקשן, ההערכה מבוססת על ניתוח מקצועי של מצב השוק ופרמיות סיכון מקובלות בנדל"ן מניב במצבי סיכון גבוהים.

תופעת הפרוטקשן גורמת לעלייה בסיכון התפעולי והפיננסי של עסקים הפועלים באזורים מושפעים, מה שמוביל לעלייה בשיעור ההיוון (תשואת ההון) שנדרש על ידי משקיעים בנכסי תעסוקה באותם אזורים. העלאת שיעור ההיוון נובעת מהסיכון הגבוה יותר לאי-תשלום, לאיומים ולפגיעה בפעילות העסקית, וכן מהירידה בדמי השכירות שניתן לגבות בשל הימנעות או סגירת עסקים. כתוצאה מהעלאת שיעור ההיוון וירידת דמי השכירות, שווי הנכסים נפגע משמעותית, שכן שווי הנכס מחושב כהיוון תזרימי השכירות העתידיים. עלייה בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס, והירידה בדמי השכירות מחמירה את הפגיעה בשווי. לסיכום, הפרוטקשן מוביל לירידה בשווי נכסי התעסוקה באמצעות שילוב של עליית סיכון (שיעור היוון גבוה יותר) וירידה בתזרימי השכירות, מה שמקשה על המשקיעים ומפחית את ערך הנכסים באזורי פעילות התופעה.

השפעת הפרוטקשן על שיעור ההיוון בנכסי תעסוקה

עלייה בשיעור ההיוון (תשואת ההון) בנכסי תעסוקה באזורים מושפעי פרוטקשן נובעת מסיכון תפעולי מוגבר וירידה בביקוש לנכסים, המשפיעים על תזרימי השכירות העתידיים.

גורמים לעלייה בשיעור ההיוון:

סיכון מוגבר לתזרים השכירות – עסקים החשופים לפרוטקשן עלולים לסגור או להפחית פעילות, מה שפוגע ביציבות דמי השכירות3 7.
עלויות תפעול גבוהות – תשלומי דמי חסות מגולמים בעלויות העסק, מקטינים את רווחיותו ומעלים את הסבירות לאי-תשלום שכירות6 7.
ירידת ערך הנכס – משקיעים דורשים תשואה גבוהה יותר לפיצוי על הסיכון, מה שמגדיל את שיעור ההיוון. לדוגמה, אם שיעור ההיוון הסטנדרטי לנכסי תעשייה הוא 6.9%, באזורים עם פרוטקשן הוא עשוי לטפס ל-8%-9% ויותר3 5.

השלכה על שווי הנכס:

עלייה של 1% בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס בכ-10%-15%, בהנחה שדמי השכירות קבועים4.
בשילוב עם ירידה בדמי השכירות (עקב סגירת עסקים או מיקוח על מחירים), הפגיעה בשווי מחמירה משמעותית.

נתונים מעשיים:

בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, שיעור ההיוון הממוצע בישראל עמד על 6.9% ב-20193, אך באזורים עם פרוטקשן הוא עשוי להגיע ל-9%+ בשל פרמיות סיכון5.
עסקאות עדכניות (כגון רכישת נכסים לוגיסטיים) בוצעו בתשואות של 5%-5.9%, אך אלו משקפות נכסים "איכותיים" עם סיכון נמוך5.

מסקנה: הפרוטקשן יוצר "סחרור שלילי" – עלייה בשיעור ההיוון וירידה בשכירות הדירה מובילים לצניחה חדה בשווי הנכס, בעיקר באזורים עם פעילות עבריינית משמעותית.רוצים להבין איך מחשבים את שיעור ההיוון הספציפי לנכס מסוים?

איך מחשבים שיעור היוון (תשואת ההון) לנכס מניב?

1. מהו שיעור היוון?

שיעור ההיוון הוא התשואה שהמשקיע מצפה לקבל על ההשקעה בנכס, והוא מייצג את היחס בין תזרימי המזומנים השוטפים (כגון דמי שכירות נטו) לבין שווי הנכס.הנוסחה הבסיסית היא:שיעור היוון=תזרים מזומנים נקי שנתישווי הנכס\text{שיעור היוון} = \frac{\text{תזרים מזומנים נקי שנתי}}{\text{שווי הנכס}}שיעור היוון=שווי הנכסתזרים מזומנים נקי שנתיאו לחילופין:שווי הנכס=תזרים מזומנים נקי שנתישיעור היוון\text{שווי הנכס} = \frac{\text{תזרים מזומנים נקי שנתי}}{\text{שיעור היוון}}שווי הנכס=שיעור היווןתזרים מזומנים נקי שנתי

2. שלבים לחישוב שיעור ההיוון

א. קביעת תזרים המזומנים הנקי השנתי (NOI - Net Operating Income)

סכום דמי השכירות השנתיים שהנכס מניב, לאחר הפחתת הוצאות שוטפות (תחזוקה, ביטוח, מיסים וכו').
חשוב להעריך תזרימי שכירות נטו ריאליים, כולל השפעות של סיכונים כמו פרוטקשן.

ב. הערכת סיכונים ופרמיית סיכון

סיכונים עסקיים (כגון פרוטקשן) מייקרים את הסיכון שהמשקיע לוקח.
יש להוסיף פרמיית סיכון לשיעור ההיוון הבסיסי, בהתאם לחומרת הסיכון.
לדוגמה, אם שיעור ההיוון הבסיסי הוא 6.9%, ופרמיית הסיכון עבור פרוטקשן היא 2%, שיעור ההיוון הכולל יהיה 8.9%.

ג. קביעת שיעור ההיוון הכולל

שיעור היוון כולל=שיעור היוון בסיסי+פרמיית סיכון\text{שיעור היוון כולל} = \text{שיעור היוון בסיסי} + \text{פרמיית סיכון}שיעור היוון כולל=שיעור היוון בסיסי+פרמיית סיכון

3. דוגמה מעשית

נניח:

תזרים מזומנים נקי שנתי מנכס תעסוקה: 1,000,000 ₪
שיעור היוון בסיסי באזור רגיל: 6.9%
פרמיית סיכון עקב פרוטקשן: 2%

חישוב שווי הנכס:שווי הנכס=1,000,0006.9%+2%=1,000,0008.9%≈11,235,955₪\text{שווי הנכס} = \frac{1,000,000}{6.9\% + 2\%} = \frac{1,000,000}{8.9\%} \approx 11,235,955 ₪שווי הנכס=6.9%+2%1,000,000=8.9%1,000,000≈11,235,955₪ללא פרמיית סיכון:1,000,0006.9%≈14,492,753₪\frac{1,000,000}{6.9\%} \approx 14,492,753 ₪6.9%1,000,000≈14,492,753₪הפרש בשווי הנכס: כ-3.25 מיליון ₪ (כ-22% ירידה בשווי) כתוצאה מהוספת פרמיית הסיכון.

4. סיכום

שיעור ההיוון משקף את התשואה שהמשקיע דורש, והוא מושפע מתזרימי השכירות ומהסיכונים.
פרוטקשן מעלה את הסיכון ולכן מייקר את שיעור ההיוון.
עלייה בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס משמעותית.
חשוב לבצע הערכה מדויקת של תזרימי המזומנים והסיכונים בעת חישוב שווי נכסים.

אם תרצה, אוכל לסייע גם בניתוח ספציפי של נכס מסוים או בהערכת פרמיית הסיכון בהתאם לנתונים רלוונטיים.

Citations:

גניבות, הצתות ופרוטקשן: "לעבריינים פה אין אלוהים, לנו אין לילות"

שמאות מקרקעין

פרוטקשן שיעור היוון דמי שכירות סיכון

Kommentare

השפעת תופעת הפרוטקשן על שוק השכירות המסחרי בישראל