כיצד יוכלו הבנקים לממש מלאי גדול של דירות גמורות ודירות בבנייה אם יידרשו לעשות זאת בזמן קצר? חיים אטקין בוחן מודל של כניסה מיידית בתשלום חודשי קבוע, פירעון בשלישים ורכישה הדרגתית של זכויות. דוגמה מספרית ממחישה את הפער בין מחיר החוזה לתמורה במונחי היום ואת מבחן יכולת התשלום של הרוכשים.
כיצד הבנקים ייפטרו ממאות אלפי יחידות דיור ויממשו אותן?
מה יקרה אם הבנקים המלווים יידרשו, בתוך זמן קצר, לממש מלאי גדול של דירות שמשמשות בטוחה לאשראי שנתנו ליזמים? חלק מהדירות כבר עומדות ריקות ומוכנות למסירה. חלקן עדיין בשלבי בנייה. ובתרחיש קיצון, היקף המימושים עלול להגיע למאות אלפי יחידות דיור.איך מוכרים כמות כזאת כשהקונים מתקשים להביא הון עצמי, לקבל משכנתה ולעמוד בהחזר החודשי?יום אחד אולי נראה מודעה כזאת:
דירה מוכנה. כניסה מיידית. 3,000 ש״ח בחודש.
שליש ממחיר הדירה בעוד עשר שנים.
שליש נוסף בעוד עשרים שנה.
היתרה במכירה, בפטירה או במועד הסופי שנקבע בחוזה.
המודעה הזאת יכולה להביא משפחות לראות דירה שמעולם לא חשבו שיוכלו לרכוש. אבל כדי לדעת אם היא גם יכולה להביא לעסקה, צריך לענות על שתי שאלות. כמה כסף הבנק יקבל היום, ומאיפה המשפחה תביא את הכסף בעוד עשר שנים?
מה הבנק בעצם מוכר?
בנק שמימן פרויקט בנייה מחזיק בדרך כלל בבטוחות הקשורות לפרויקט. הבעלות בדירות, הזכויות למכור אותן ומסלול המימוש תלויים בהסכמים ובמצב המשפטי של כל פרויקט. המכירה יכולה להתבצע בהסדר עם היזם או במסגרת הליך מימוש. בדירות שכבר נמכרו לרוכשים צריך להביא בחשבון את זכויותיהם ואת הבטוחות שניתנו להם. hoc-hamecher.moch.gov.il מנקודת מבטו של הבנק, כל דירה שטרם נמכרה מציבה בחירה כלכלית. אפשר למכור היום ולקבל תמורה מיידית, או לפרוס את התשלומים ולקבל זרם תקבולים עתידי. אם הבנק זקוק למזומן, הוא יכול לבחון מכירה של הזכויות לתקבולים לגוף מממן. הגוף הזה יתמחר את משך ההמתנה, את סיכון הגבייה ואת שווי הבטוחה. כך אפשר לאכלס דירה היום ולגבות את מחירה לאורך שנים. כדי שגם הבנק יקבל מזומן היום, מישהו צריך לשלם עכשיו עבור הזכות לגבות את הכסף בעתיד.
דירה ב־2.4 מיליון ש״ח ששווה לבנק 1.54 מיליון ש״ח היום
נניח שמחיר הדירה בחוזה הוא 2.4 מיליון ש״ח. המשפחה משלמת 3,000 ש״ח בחודש עבור השימוש בדירה, נוסף על שלושה תשלומי קרן של 800 אלף ש״ח כל אחד. לצורך ההמחשה בלבד, נניח שאין מקדמה, הצמדה או ריבית נוספת, שהתשלומים החודשיים נמשכים 30 שנה ושהשליש האחרון משולם בסוף השנה ה־30.
| רכיב התשלום | ערך נוכחי בהיוון של 5% לשנה |
|---|---|
| 800 אלף ש״ח בעוד 10 שנים | כ־491 אלף ש״ח |
| 800 אלף ש״ח בעוד 20 שנה | כ־302 אלף ש״ח |
| 800 אלף ש״ח בעוד 30 שנה | כ־185 אלף ש״ח |
| 3,000 ש״ח בחודש במשך 30 שנה | כ־566 אלף ש״ח |
| ערך נוכחי של כלל התקבולים | כ־1.54 מיליון ש״ח |
המחיר בחוזה הוא 2.4 מיליון ש״ח. התמורה הכלכלית לבנק, בהנחות האלה, היא כ־1.54 מיליון ש״ח במונחי היום, לפני הוצאות והפסדי גבייה. זהו ערך תזרים העסקה. שווי הדירה עצמה הוא שאלה שמאית נפרדת.אם אפשר לקבל היום 1.7 מיליון ש״ח נטו במכירה רגילה, הפריסה בדוגמה נותנת לבנק תמורה נמוכה יותר. אם ההצעה הטובה ביותר במזומן היא 1.4 מיליון ש״ח, הפריסה עשויה להיות עדיפה, בתנאי שהיתרון נשמר גם אחרי תמחור הסיכון והעלויות.כאן גם טמון הקושי בקריאת מחירי העסקאות בתקופת מימושים. שתי דירות יכולות להירשם באותו מחיר חוזי, כאשר אחת נמכרה בתשלום מיידי והשנייה בפריסה של שלושים שנה. השוואה שמאית בין העסקאות מחייבת להביא את התמורות לבסיס מזומן אחיד.
התשלום הראשון שאף אחד לא רואה במודעה
משפחה שנכנסת לדירה ב־3,000 ש״ח בחודש צריכה להביא 800 אלף ש״ח בשנה העשירית. כדי לצבור אותם בחיסכון חודשי אחיד וללא תשואה, היא צריכה להפריש כ־6,667 ש״ח בחודש, נוסף על התשלום עבור המגורים. מבחן היכולת בעשור הראשון מגיע אפוא לכ־9,667 ש״ח בחודש.אם המשפחה מתכננת לקחת משכנתה בעוד עשר שנים, היכולת שלה לפרוע את החוב תהיה תלויה בהכנסתה באותו מועד, בריבית, בשווי הדירה ובתנאי האשראי שיהיו נהוגים אז. הפיקוח על הבנקים כבר הצביע על חוסר הוודאות הזה בהקשר של מבצעי דחיית תשלומים והלוואות בלון בסבסוד קבלנים. www.boi.org.il אם המודל נשען על כך שמרבית המשפחות יקבלו מימון חדש במועד דומה, נוצר גם סיכון לבנק. ירידה בשווי הדירות או הקשחה של תנאי האשראי עלולות להביא משפחות רבות למכור דווקא כשהשוק מתקשה לספוג עוד דירות.
כך הייתי בונה את המבצע
בדירה גמורה הייתי מתחיל מתשלום חודשי שהמשפחה יכולה לשאת, ומקצה חלק ממנו להפחתת הקרן מהיום הראשון. את היתרה הייתי קובע לפירעון במכירה, בפטירה או במועד סופי מוגדר. במקרה של פטירה, החוזה יקבע פרק זמן ליורשים להסדרת היתרה או למכירה. כך החוב קטן לאורך הדרך, והמשפחה יכולה לראות מראש כמה הון היא צוברת בדירה.אם הגוף המממן רוצה להשתתף בעליית ערך, אפשר לבחון גם רכישה הדרגתית של הזכויות, בכפוף למבנה משפטי ומימוני מתאים. למשפחה יש חלק בדירה ולגוף המממן יש חלק משלו. כשהדירה נמכרת, כל צד מקבל את חלקו לפי תנאי ההסכם. ההבדל מהותי. שליש ממחיר החוזה הוא חוב. שליש משווי הדירה במועד המכירה הוא השתתפות בשווי, לטוב ולרע.בדירה בבנייה השאלה הראשונה היא מי מממן את השלמת הפרויקט. כסף שהרוכש התחייב לשלם בעוד עשר שנים לא מממן את העבודה באתר החודש. בפרויקט כזה נדרש קודם להסדיר את מימון ההשלמה, את תנאי המסירה ואת הבטחת כספי הרוכשים לפי חוק המכר.
רק אז אפשר לתמחר פריסה ארוכת טווח. hoc-hamecher.moch.gov.il
מאיזה מספר מתחילים?
עד היום, מבצעי מימון רבים התחילו ממחיר שהיזם ביקש לקבל, וחיפשו דרך להקטין את הסכום שהקונה נדרש להביא במעמד הרכישה. בתרחיש של מימושים רחבי היקף, הייתי הופך את סדר העבודה. מתחילים מיכולת התשלום של משק הבית, מהוונים את התקבולים, ומשווים את התמורה למכירה מיידית.נניח שהמשפחה יכולה לעמוד בתשלום, אבל לאחר היוון ועלויות, ההצעה שלה שווה לבנק 1.5 מיליון ש״ח. זה הסכום שהבנק צריך להשוות לחלופות שלו, גם אם בחוזה עדיין כתוב 2.4 מיליון ש״ח. ואם אין משקיע שמוכן לקנות את התזרים במחיר שהבנק צריך לקבל, הפער ייסגר דרך מחיר מימוש נמוך יותר או דרך המתנה ארוכה יותר לכסף.השאלה השמאית תהיה כמה מזומן שווה העסקה ביום שבו היא נחתמת. השאלה של המשפחה תהיה כמה מהדירה באמת יהיה שלה בעוד עשר שנים.
Rent to Own הוא שם מתאים לגרסה שבה המשפחה נכנסת לדירה כשוכרת ומקבלת אופציה לרכוש אותה בתנאים שנקבעו מראש. אפשר לקבוע שחלק מדמי השכירות יקוזז ממחיר הרכישה אם האופציה תמומש.במודל המקורי שלך, אם המשפחה מתחייבת כבר בחתימה לשלם את שלושת השלישים, מדובר במכר בתשלומים דחויים. ההבדל הוא מה קורה בשנה העשירית. ב־Rent to Own אמיתי, המשפחה יכולה לבחור אם לממש את האופציה לפי החוזה. במכר בתשלומים, השליש הראשון הוא חוב שמגיע לפירעון. שוכרים היום, עם אפשרות לקנות בהמשך. היא פותחת שאלה טובה מבחינת הבנק. האם הוא מוכן לתת למשפחה את זכות הבחירה בעוד עשר שנים, ולקחת על עצמו את הסיכון שהיא תוותר על הרכישה אם המחיר שנקבע גבוה משווי הדירה באותו מועד?
English summary
How Could Banks Sell Large Volumes of Distressed Housing?In a large-scale liquidation scenario, move-in-ready apartments could be offered with an affordable monthly payment and deferred principal. In the illustrative example, a NIS 2.4 million contract produces a cash-equivalent value of about NIS 1.54 million at a 5% discount rate, before collection losses and expenses. The first balloon payment is the household’s biggest hurdle. A structure that reduces principal monthly and retains a single deferred balance may be more workable. Unfinished projects require a separate source of completion funding.
