מכת מוות למיזמי פינוי בינוי - מותה של ההתחדשות העירונית
🧱 דו"ח הלמ"ס לאפריל 2024 - מרץ 2025: התחלות הבנייה קורסות – והפינוי-בינוי עומד בפני שוקת שבורה
דו"ח 190ב של הלמ"ס שפורסם ב- 22 ביוני 2025 מתאר מציאות מדאיגה בענף הבנייה בישראל: צניחה חדה בהתחלות הבנייה, ירידה בהיקפי הגמר, ושינוי בפרופיל התכנון לדירות קטנות בלבד.
המסר הברור בין השורות: המערכת ננעלה. והמשמעות העמוקה ביותר היא על מיזמי פינוי-בינוי – שלא ייצאו לפועל.
🔨 עיקרי הדו"ח – ינואר עד מרץ 2025:
✅ התחלות בנייה:
- 11,658 יח"ד בלבד – ירידה של 31% מהממוצע הרבעוני של 2023.
- במונחים שנתיים (אפריל 2024–מרץ 2025): ירידה של 26% (סה"כ 49,273 דירות).
🏗 גמרי בנייה:
- 13,229 דירות הושלמו – ירידה של 10% לעומת הרבעון הקודם.
- עלייה שנתית של 6.6%, אך כזו שמשקפת רק את "הצנרת הקיימת" – לא פרויקטים חדשים.
🧱 מגמות בתכנון:
- ירידה חדה בבנייה של דירות 5 חדרים ומעלה.
- מעבר לתכנון דירות קטנות – בעיקר בערים כמו תל אביב וירושלים.
🗺 אזורים במצוקה – ירידה בהתחלות בנייה:
| מחוז | שיעור הירידה |
|---|---|
חיפה | –45.9% |
| צפון | –41.3% |
| ירושלים | –35.4% |
| מרכז | –30.1% |
| תל אביב | –20.3% |
| דרום | –2.2% |
התחלות וגמר בנייה - אפריל 2024-מרץ 2025
 |  |
🧠 ניתוח עומק: מיזמי פינוי־בינוי על סף קריסה
רוב המיזמים שבקנה – כלומר, תכניות שעברו שלבים תכנוניים אך טרם התחילו בביצוע – מותנים כיום בקיום שלושה תנאים:
- מכירה מוקדמת של שליש מהדירות בפרויקט
- אישור ליווי בנקאי
- כדאיות כלכלית מול עלויות ביצוע וריבית
הדו"ח של הלמ"ס, שמשקף ירידה קיצונית במספר התחלות הבנייה גם במחוזות שבהם ריכוז פרויקטים גבוה, כמו תל אביב, חיפה והמרכז, מעיד שאין תנועה בפועל. כלומר – גם מיזמים מאושרים לא יוצאים לדרך.
⚠️ ההשלכות:
- יזמים יתקעו עם תכניות לא ממומשות.
- בעלי דירות שחתמו על הסכמים – ימצאו עצמם בלי מימון, בלי היתר ובלי אופק.
- קבלנים שאינם מוכרים שליש מהדירות – לא מקבלים מימון.
- במציאות שבה אין קונים – אין פרויקטים.
🔚 שורה תחתונה:
דו"ח הלמ"ס הוא אות אזהרה חזק וברור: מיזמי פינוי-בינוי רבים לא ייצאו לפועל.
שוק הבנייה נמצא בשיתוק עמוק, ואין כל אינדיקציה להתאוששות בטווח הקרוב.
הציבור – והמדינה – ייאלצו להכיר בכך שבשוק חופשי ומצומצם אשראי, לא תיתכן התחדשות עירונית רחבת היקף ללא שינוי עמוק במודל הכלכלי.
📝 בשולי הדברים אוסיף כי ההייפ שיצרה בועת הנדל"ן היטיב עם מיזמי פינוי בינוי וגרם לחולמים ולמשוטים לשגות באשליות.
ההרס בערים: חוקי ההתחדשות העירונית לא יעזרו
להלן טבלה המרכזת את מכפילי הפינוי-בינוי (היחס בין מספר הדירות החדשות לדירות הישנות שנהרסות) ברחבי הארץ, לפי אזורים ודוגמאות בולטות:
| אזור/עיר | מכפיל אופייני | דוגמאות לפרויקטים ומכפיל בפועל |
|---|---|---|
| תל אביב | 2–3.5 | רקנאטי: 2.1, לה גארדיה: 3.5123 |
| גבעתיים | 2–2.5 | גבעת רמב"ם: 2.4743 |
| רמת גן | 3–3.5 | רמת שקמה: 3.24 |
| חולון | 3–3.3 | תל גיבורים: 3.34 |
| ערי לוויין (פתח תקווה, נתניה) | 3–4 | |
| ראשון לציון | 3–4 | דגניה: 3.51 |
| אשדוד, לוד | 4–5 | |
| חיפה | 5.9 | נווה דוד: 5.951 |
| יבנה | 5.75 | סיטי פארק: 5.755 |
| חדרה | 6.8 | סלע בית"ר: 6.784 |
| אשקלון | 8.9 | גבעת ציון: 8.924 |
| קריית גת | 9.2 | בני ישראל: 9.24 |
| פריפריה (כללי) | 7–9 | מעלות, בית שאן: 4–5423 |
| קריית מלאכי | 7–9 |
הערות והסברים:
- המכפיל במרכז הארץ (תל אביב, גבעתיים, רמת גן) נמוך יחסית, לרוב 2–3.5, בשל מחירי דירות גבוהים שמאפשרים רווחיות גם עם פחות דירות חדשות4213.
- ככל שמתרחקים מהמרכז, המכפיל הנדרש עולה, לעיתים ל-5 ואף ל-9 דירות חדשות לכל דירה שנהרסת, כדי להבטיח רווחיות ליזם באזורים בהם שווי הדירות נמוך יותר4523.
- במקרים קיצוניים בפריפריה, אושרו מכפילים של 8–9 (קריית גת, אשקלון, חדרה), אך לעיתים הצפיפות אינה ישימה תכנונית43.
- המכפיל נקבע על ידי מוסדות התכנון, בהתחשב בכלכליות הפרויקט, מחירי הדירות, אילוצי תשתיות ותמריצים ממשלתיים23.
סיכום:
המכפיל בפינוי-בינוי משתנה לפי אזור בארץ, ערך הקרקע, רמת הביקוש והיתכנות כלכלית. במרכז הארץ המכפיל נמוך (2–3.5), בערי לוויין ובחיפה סביב 4–6, ובפריפריה הוא גבוה במיוחד (7–9)45213.
כבר לא כלכלי: יזמי התחדשות עירונית מבקשים מדיירים להפחית תמורות - או שייצאו מהפרויקט
פיצוץ הבועה – וסוף עידן הפינוי־בינוי
במשך יותר מעשור, שוק הנדל"ן הישראלי התנהל על אוטומט מסוכן. מחירים מנופחים, תשואות נמוכות, ומימון קל הובילו למצב שבו כללי הכלכלה הבריאים חדלו להתקיים. השוק הפך לבלתי בר־קיימא – ודווקא הוא היה המנוע המרכזי שהזין את אחד מענפי הבנייה הרגישים ביותר: פינוי־בינוי.
בועה כמנוע
בועת הנדל"ן לא הייתה "רקע" לפרויקטים, אלא מנגנון ההנעה שלהם.
- המחירים המנופחים אפשרו לקבלנים מרווח כלכלי עצום לממן פיצוי לדיירים, עלויות ביצוע ומימון.
- הביקוש המלאכותי, בעיקר מצד משקיעים, סיפק את המכירות המוקדמות (Pre-Sales) שבזכותן קיבלו היזמים ליווי בנקאי – תנאי קיום לפרויקטים בסדרי גודל כאלה.
הנתונים מהדוח – קריסת מנגנון המכירות
הדוח האחרון של הכלכלן הראשי מציג תמונה חדה:
- ירידה של 50% במכירות דירות חדשות בשוק החופשי לעומת יוני אשתקד.
- משקל המשקיעים קרס ל־14% – השפל של העשור האחרון.
- מלאי לא־מכור חריג, במיוחד בת"א ובבת ים, עם 86 חודשי היצע – יותר מפי שניים מהממוצע הארצי.
- תזרים מזומנים שלילי לקבלנים – מינוס כ־800 מיליון ₪ בחודש יוני בלבד.
למה זה סותם את הגולל על פינוי־בינוי
כדי לקבל מימון לפרויקט פינוי־בינוי, היזם חייב להציג לבנק שיעור מכירות מוקדמות גבוה (40%–50% מהדירות). כשהשוק קפוא, המכירות המוקדמות נעלמות – והבנק פשוט לא ייתן ליווי.
התוצאה:
- פרויקטים בשלבים מוקדמים נעצרים.
- פרויקטים מאושרים נדחים.
- במוקדי הביקוש, אפילו שם, לוחות הזמנים נמרחים כי אין קונים.
זו לא "הפתעה" – זו התוצאה הבלתי נמנעת
השוק הזה היה בנוי על יסודות רעועים. שנים של אשראי זול, התעלמות מיחסי יסוד כלכליים (תשואה מול ריבית, יחס שכר־דירה, מספר שנות עבודה לרכישת דירה), ומניפולציות במימון – יצרו מערכת שלא יכולה להחזיק מעמד ברגע שהברזים נסגרים.היום אנחנו רואים את התוצאה: פיצוץ הבועה הוא לא רק ירידת מחירים – הוא משתק ענפים שלמים, ובראשם הפינוי־בינוי.
