🏠 כשהשומות מתפצלות – כך תזהו בועת נדל"ן על פי גישות השומה
Ce blog a été compilé sur la base de recherches que nous avons menées lors de la rédaction du livre Real Estate Bubble.
Que se passe-t-il lorsque trois grains de beauté ne sont pas d’accord ?
Lorsqu'un évaluateur immobilier est amené à déterminer la valeur d'une propriété, il peut utiliser trois approches principales :
- L’approche comparative – est basée sur les prix de transactions similaires.
- Approche par les revenus (actualisation) – la valeur est basée sur les flux locatifs futurs.
- Approche par les coûts – évaluation basée sur le coût de reconstruction + la valeur du terrain.
En apparence, les trois méthodes sont censées converger vers une valeur similaire. Mais lorsque l'écart entre elles est anormal – par exemple, lorsque l'approche par comparaison produit une valeur 30 % supérieure à celle de l'approche par les revenus – il y a lieu de soupçonner une inflation du marché, voire une véritable bulle spéculative.
Les écarts entre les approches sont-ils un indicateur de bulle ?
La réponse : Absolument oui, surtout lorsque les écarts de valorisation se creusent sans justification fondamentale. En situation de bulle immobilière, la comparaison repose sur des transactions de marché qui se gonflent elles-mêmes. À l’inverse :
- L’approche par les revenus reste fidèle aux faits : les loyers n’augmentent pas en fonction des prix.
- L’approche par les coûts révèle l’écart entre le prix du marché et le coût réel de la construction.
Lorsque les différences entre les approches sont de l'ordre de 20 à 40 %, voire plus, c'est un signal d'alarme. La valeur « marchande » perd de vue la valeur économique réelle.
