דירה מפוצלת = שתי דירות? ההשלכות המיסויות במכר וברכישה (וגם כשהבית “היחיד” כולל יחידה נפרדת)

התזה בקצרה: אם מבחינה תפקודית קיימות שתי יחידות עצמאיות (מטבח/שירותים/כניסה/הפרדת שימוש בפועל), רשות המסים עשויה לראות את הנכס כשתי דירות – גם אם בטאבו רשומה “דירה אחת”. המשמעות: ברכישה – מדרגות דירה נוספת; במכירה – פגיעה בפטורים/הטבות של “דירת מגורים מזכה”. העיגון: ההגדרה הרחבה של “דירת מגורים” בחוק מיסוי מקרקעין + מבחני השימוש בפועל בפסיקה ובהוראות ביצוע. (נבו)

המסגרת הנורמטיבית – על רגל אחת

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג–1963: “דירת מגורים” מוגדרת לרבות חלק מדירה המיועד למגורים “לפי טיבה” – ניסוח שמותיר מקום למבחן תפקודי/פיזי (מטבח, שירותים, כשירות למגורים). מכאן שיחידה נפרדת בתוך דירה יכולה להיחשב “דירה” עצמאית. (נבו)
• הוראות ביצוע ועדכונים: הוראות ביצוע עדכניות (2024–2025) והודעות הקפאת סכומים/עדכונים מדגישות את מבחני “דירה יחידה”/פטור במכר ואת כללי החישוב העדכניים. (ממשלת ישראל)
• פסיקה: בתי המשפט יישמו את מבחן העצמאות התפקודית; בדירות מפוצלות נקבע לא אחת שהיחידות יספרו כיותר מדירה אחת לעניין פטור/מדרגות (ראו למשל יישומי פס״ד “רחל מנחם” בספרות מקצועית). (doritgabay.com)

ברכישה: מתי זה “שתי דירות” למס רכישה?

אם הרוכש קונה נכס שבפועל מתנהל כשתי יחידות עצמאיות – פקיד השומה יכול לקבוע שמדובר ברכישת שתי דירות. התוצאה: מדרגות “דירה נוספת” במקום מדרגות “דירה יחידה”.

מדרגות 2025 (לפי מקורות רשמיים/מעודכנים):

• דירה יחידה – פטור עד כ־1,978,745 ₪, ולאחר מכן מדרגות עולה (3.5%, 5%, 8%, 10%). (עמית ורד)
• דירה נוספת – 8% מהשקל הראשון ועד התקרה הרלוונטית, ולאחריה 10%. (בדקו תמיד סימולטור/עדכון רשמי טרם העסקה). (misim.gov.il)

שימו לב: מנגנון “דירה חלופית” מאפשר לעתים מסלולי הקלה זמניים אם מוכרים את הדירה הקודמת בפרק זמן קבוע (18/24 חודשים בהתאם למועדי רכישה) – אך כאשר הנכס הנרכש נספר כשתי דירות, יש סיכון ממשי לאיבוד המסלול המקל. (כל זכות)

במכירה: מס שבח ופטור “דירת מגורים מזכה”

כאשר דירה מפוצלת נמכרת, ייתכן שהמוכר לא יוכר כמוכר דירה יחידה אחת ולכן יאבד פטור/הטבות. לעיתים יינתן פטור רק על “היחידה העיקרית” והיתרה תמוסה. ככל שהפיצול ללא היתר – הסיכון לפגיעה בפטור גדל (הטיית מבחן “השימוש” בפועל). (מאסלואו)

המבחנים האופרטיביים שרשות המסים ובתי המשפט בוחנים

1. עצמאות פונקציונלית: מטבח, שירותים, מתקני מגורים מלאים ליחידה.
2. נגישות נפרדת: כניסה עצמאית/יכולת שימוש נפרד.
3. תשתיות/מדידות: שעוני חשמל/מים נפרדים או הפרדה תפעולית.
4. שימוש בפועל: חוזי שכירות נפרדים, חלוקת שטחים, גביית דמי שכירות לשתי יחידות.
5. אינדיקציות מנהליות: ארנונה/רישומי עירייה, תשריטים, תיקי פיקוח.

אין הכרח שכל האינדיקציות יתקיימו; די שיתגבש דיוקן תפקודי של שתי יחידות. (עו"ד יסמין צח)

“בית יחיד” עם יחידה נפרדת = שתי דירות?

גם בית מגורים יחיד שבו קיימת יחידת דיור פנימית נפרדת (מרתף/גג/סטודיו) עלול, לעניין מס, להיחשב לשתי דירות – במיוחד כשיש שימוש נפרד, מטבח עצמאי וכניסה ייעודית. המשמעות זהה: פגיעה בפטור במכר, ומדרגות “דירה נוספת” ברכישה. (doritgabay.com)

צ’ק־ליסט מקדים לעסקאות בדירה מפוצלת (רוכש/מוכר)

• בדיקת סטטוס תכנוני: האם הפיצול הותר? מה רשום בהיתר/תיק בניין?
• מיפוי שימוש בפועל: חוזי שכירות, תשריטים, מדידות, צילומים.
• בחינת מסלולי מס: סימולציית מס רכישה (יחידה/נוספת), בחינת פטור/לינארי מוטב במכר. (misim.gov.il)
• תיעוד “איחוד” לפני עסקה: אם הבשלת מס גבוהה – שקלו להסדיר/לאחד (ביטול מטבח/כניסה/מדידה) ולתעד שינוי שימוש לפני מועד המכירה/הרכישה.
• דיווח שקוף: בשומה עצמית – לתאר את מצב הנכס כפי שהוא; מצג כוזב מייצר חשיפה פלילית/קנסות.
• שמאי/עו״ד מיסוי: חוו״ד שמאית מיסוית + חוות דעת משפטית מסייעות בניהול שומה/השגה.

תסריטים נפוצים ודרכי פעולה

• “קניתי דירה מחולקת ואני מתכוון לאחד מיד אחרי הרכישה” – אין ודאות שהרשות תתחשב בכוונה עתידית; הרישום/השימוש במועד הרכישה מכריע. פתרון: לבצע איחוד ותיעוד לפני/בסמוך לעסקה, להציג ראיות חותכות ולתאם ציפיות בשומה עצמית. (doritgabay.com)
• “אני מוכר בית פרטי עם יחידת מרתף נפרדת” – בחנו סיכון לפגיעה בפטור. לעתים נכון לבצע איחוד שימושי (הסרת מטבח/חיבור פתחים) ולהוכיח השבת מצב ליחידה אחת טרם המכירה. (מאסלואו)
• “האם אפשר ‘להציל’ דירה יחידה במדרגות רכישה?” – מנגנון דירה חלופית עשוי לסייע בעסקאות רגילות, אך בדירות מפוצלות הספירה עלולה להפוך את העסקה ל“שתי דירות” מלכתחילה. חובה בדיקת זכאות פרטנית מול סימולטור/עדכוני 2025. (misim.gov.il)

טעויות יקרות שאני רואה בשטח

• הסתמכות על “מה שכתוב בטאבו” והתעלמות מהשימוש בפועל.
• הזנחת בדיקות ארנונה/תיק בניין שמלשינות על חלוקה.
• איחוד פורמלי רק אחרי מועד העסקה – מאוחר מדי לצרכי מס.
• הצהרות תמימות־לכאורה (“אין שתי יחידות”) מול ראיות הפוכות בשטח.

סיכום חד

דירה מפוצלת אינה “טריק תשואה” בלבד – מיסויית, זו לעיתים עסקה של שתי דירות. מי שמוכר/קונה נכס כזה בלי תכנון מס, תיעוד, והסדרה תכנונית – עשוי לגלות שמדרגות הרכישה קפצו, והפטור במכר התפוגג. את הבדיקה עושים לפני חתימה, לא בשלב ההשגה. (נבו)

מכירה או רכישה של דירה מפוצלת – השלכות מס מפתיעות

אחת התופעות הרווחות בשוק הדיור הישראלי היא תופעת "הדירות המפוצלות" – דירה אחת שחולקה בפועל לשתי יחידות מגורים נפרדות, בדרך כלל כדי להפיק תשואה גבוהה יותר מהשכירות. ברוב המקרים מדובר בפיצול ללא היתר בנייה כדין, אך גם כאשר הפיצול נעשה במסגרת היתר או במבנה שתוכנן מראש להכיל שתי יחידות, חשוב להבין: המשמעות במס שבח ומס רכישה עלולה להיות כבדת משקל.

דירה מפוצלת כמספר נכסים לצורכי מס

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, אינו מסתפק בהגדרה הפיזית של "דירה". כאשר בפועל קיימות שתי יחידות מגורים נפרדות, בעלות מטבח, שירותים וכניסה עצמאית, רשות המסים עשויה לראות בהן שתי דירות נפרדות לכל דבר.

המשמעות למוכר:

• במקום להיחשב כמי שמכר דירת מגורים יחידה, הזכאית להטבות פטור או מס מופחת, המוכר עלול להיחשב כמי שמכר שתי דירות נפרדות.
• המשמעות – חבות מס שבח גבוהה יותר, אובדן פטורים או הקלות.

המשמעות לרוכש:

• במס רכישה, במקום ליהנות ממדרגות המס של "דירה יחידה", הרוכש עלול להיחשב כרוכש שתי דירות.
• במקרה כזה יחולו עליו מדרגות מס רכישה גבוהות בהרבה, מה שמייקר משמעותית את העסקה.

פסיקה ועמדת רשות המסים

בתי המשפט נדרשו לא אחת לסוגיית "מהי דירת מגורים". בפסיקה נקבע כי יש לבחון את מבחן העצמאות הפונקציונלית – האם היחידה יכולה לשמש למגורים באופן עצמאי. די בכך שיש ליחידה מטבח ושירותים נפרדים כדי להיחשב ל"דירה".רשות המסים מחזיקה בעמדה דומה, ומניסיון השטח ברור: ברגע שפקיד השומה מתרשם כי הדירה בפועל מתפקדת כשתי יחידות, כך גם ייחשב לצורכי מיסוי.

דירה יחידה עם יחידת דיור – מלכודת מס אפשרית

הסוגיה אינה מוגבלת לדירות מפוצלות "קלאסיות". גם בית פרטי שבו קיימת יחידת מגורים נוספת נפרדת – למשל יחידת דיור בקומת מרתף או בקומת גג – עשוי להיחשב ככולל שתי דירות.התוצאה:

• במכירה – יראו את המוכר כמי שמכר שתי דירות ולא דירה יחידה, מה שעלול לשלול ממנו פטור ממס שבח.
• ברכישה – הקונה ייחשב כמי שרכש שתי דירות, וחבות מס הרכישה שלו תעלה בהתאם.

המשמעויות המעשיות

1. בדיקה מוקדמת חיונית – לפני מכירה או רכישה של דירה שיש בה יחידה נוספת, יש להיוועץ בעו"ד מיסוי מקרקעין או שמאי בעל התמחות מיסויית.
2. הסדרה תכנונית – במקרים רבים ניתן להסדיר את הנכס תכנונית (איחוד מחדש של היחידות או ביטול מטבח/כניסה עצמאית), דבר שיכול להקטין משמעותית את החשיפה המסית.
3. הצהרה נכונה בטפסים – בהגשת שומה עצמית לרשות המסים, חובה לדווח בצורה שקופה ומדויקת על מצב הנכס בפועל, כדי למנוע חשיפה לאישומים פליליים על דיווח לא נכון.
4. שקלול במחיר העסקה – הקונה והמוכר חייבים להביא בחשבון את עלויות המס הנוספות כחלק מתמחור העסקה.

סיכום

רכישה או מכירה של דירה מפוצלת אינה עסקה "שגרתית". בעוד שמוכרים ורוכשים רבים מתמקדים רק במחיר השוק, ההיבט המיסויי עשוי להיות משמעותי הרבה יותר – לפעמים ההבדל בין עסקה רווחית לעסקה הפסדית.חשוב להבין כי גם בית מגורים בודד שבו קיימת יחידת דיור נפרדת עלול להיחשב כשתי דירות לצורכי מס. מי שנכנס לעסקה כזו מבלי לבחון מראש את המשמעויות – עלול לגלות שהרווח הקטן מהשכרת היחידה, או החיסכון במחיר, מתגמד מול חבות מס מפתיעה ועיקשת.

המעבר מבועה למגה־בועה בתקופת הקורונה

הקורונה הייתה אמורה להיות משבר שמאט את הכלכלה ומקרר את שוק הנדל"ן. בפועל, ארבע פעולות מרכזיות שביצעו הממשלה ובנק ישראל הפכו אותה למנוע אדיר של ביקושים – מהלך שהזניק את מחירי הדירות וגרם לבועה הישראלית להתרחב לממדים של מגה־בועה.

בועה מוגדרת כפער של 50–60% בין מחיר לשווי כלכלי, אך בשנים 2021–2022 הפער הכפיל עצמו: מחירי הדירות היו כפולים מהשווי הכלכלי – מצב נדיר שנולד ממדיניות כלכלית חריגה.

הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות

במאי 2020 ביטל בנק ישראל את המגבלה על רכיב הפריים במשכנתאות והעלה אותו משליש לשני שלישים.

מאחר שריבית הפריים הייתה אז 0.1% בלבד, המשמעות הייתה מימון זול מאי פעם.

משקי בית יכלו לקחת משכנתאות גדולות בהרבה, והביקוש לדירות זינק בהתאם.

הקטנת מס רכישה

באוגוסט 2020 הפחיתה הממשלה את מס הרכישה למשקיעים מ־8% ל־5%.

המשקיעים חזרו בהמוניהם לשוק, אחרי שנים שבהן המס הגבוה הרתיע אותם.

כך זרם לשוק נדל"ן הון גדול שחיפש אלטרנטיבה להשקעה בתקופה של ריבית אפסית.

הקפאת משכנתאות

הבנקים איפשרו דחייה בהחזרי משכנתאות קיימות. מעל חצי מיליון משקי בית עצרו תשלומים, מה שאִפשר להם לנשום כלכלית ולהימנע ממכירת דירות.

במקום לראות גל פשיטות רגל ודירות זולות שיוצאות לשוק, ההקפאה קפאה את ההיצע וחיזקה את מגמת עליות המחירים.

חלוקת מענקים וחבילות סיוע

הממשלה חילקה עשרות מיליארדים ישירות לחשבונות העו"ש של האזרחים.

הכסף שימש בחלקו לצריכה, אך גם חיזק את ההון העצמי של משפחות רבות שאותת להן שהן יכולות להרשות לעצמן לקפוץ לשוק הדירות.

כך הוזרם עוד דלק למדורה.

ההשפעה המצטברת – מהבועה למגה־בועה

כל ארבעת הצעדים האלו, שכל אחד מהם לבדו היה משמעותי, יצרו ביחד "בום" חסר תקדים.

• מחירי הדירות עלו בכ־13% רק בשנת 2021.
• מספר העסקאות הגיע לשיא של כל הזמנים.
• לפי מדדים שונים, המחירים היו גבוהים ב־50–60% מערכם הכלכלי (בועה), ובחלק מהמקרים אף כמעט כפולים – "מגה־בועה".

טבלה: הצעדים והשפעתם

סיכום

הקורונה לא האטה את השוק אלא הפכה אותו למסוכן מאי פעם.

החלטות ממשלתיות ומוניטריות – הגדלת רכיב הפריים, הפחתת מס רכישה, הקפאת משכנתאות וחלוקת כסף ישיר – יצרו אפקט מצטבר שהעביר את השוק ממצב של בועה רגילה ל"מגה־בועה".במילים אחרות: במקום תיקון טבעי שהמשבר היה אמור להביא, קיבלנו האצה מלאכותית שהרחיקה עוד יותר את מחירי הדירות מהשווי הכלכלי – ויצרה את התנאים למשבר החמור שמתרגש עלינו כיום.

קדחת הדיור הפנדמית - הכינוי העולמי לתופעה שניפחה את מחירי הדירות בכל העולם

Pandemic housing fever - the global name for the phenomenon that has inflated housing prices worldwide

 הביטוי “Pandemic Housing Fever” (או בעברית – קדחת הדיור הפנדמית) הפך לכינוי עולמי לתופעה שהתרחשה בשנים 2020–2022:

מה קרה בעולם? 🌍

במהלך הקורונה נרשמה עלייה חדה במחירי הדיור כמעט בכל המדינות המפותחות:

• בארה"ב מחירי הבתים זינקו בכ־40% בין 2020 ל־2022 – הקצב החד ביותר מאז שנות ה־70.
• בקנדה, ניו זילנד ואוסטרליה דווחו על עליות דו־ספרתיות מדי שנה.
• במדינות אירופה, כולל גרמניה והולנד, מחירים טיפסו בקצב שלא נראה מאז מלחמת העולם השנייה.

הסיבות המרכזיות 🔑

1. ריביות אפסיות והרחבות כמותיות – בנקים מרכזיים הציפו את השווקים בכסף זול.
2. מדיניות ממשלתית תומכת – מענקים, הקלות מס, ותמריצים לרכישת נדל"ן.
3. ביקוש לדיור איכותי בתקופות סגר – משקי בית חיפשו יותר מקום, דירות גדולות ופרברים.
4. היצע קשיח – מגבלות בנייה, שיבושי שרשראות אספקה, ועלויות חומרי גלם.

ישראל בהקשר הגלובלי 🇮🇱

בישראל המגמות היו קיצוניות עוד יותר:

• צעדים ייחודיים כמו הגדלת רכיב הפריים, הקפאת משכנתאות והפחתת מס רכישה, הפכו את "קדחת הדיור הפנדמית" לזרז מקומי שהפך בועה קיימת ל"מגה־בועה".
• בעוד שבמדינות אחרות חלק מהמחירים כבר עברו תיקון, בישראל הפערים בין המחיר לשווי הכלכלי רק הלכו וגדלו.

קדחת הדיור הפנדמית בעולם והמגה־בועה הישראלית

העולם חווה בין 2020 ל־2022 תופעה כלכלית נדירה: קדחת הדיור הפנדמית (Pandemic Housing Fever). במקום שמגפה עולמית תוביל לקיפאון כלכלי ולירידת מחירי נדל"ן, קרה ההפך – מחירי הדירות זינקו כמעט בכל מדינה מפותחת.

בישראל, לעומת זאת, התופעה קיבלה ממדים קיצוניים וייחודיים: ממצב של בועה קיימת, השוק הוסלם ל־מגה־בועה – מצב שבו מחירי הדירות היו כפולים מהשווי הכלכלי האמיתי.

קדחת הדיור בעולם 🌍

במדינות רבות דווחו עליות חריגות במחירי הדירות:

• ארה"ב – עלייה של כ־40% במחירי הבתים בין 2020 ל־2022, הקצב החד ביותר מאז שנות ה־70.
• קנדה וניו זילנד – זינוקים של למעלה מ־30% בשנתיים בלבד, תוך גידול חד בחוב המשכנתאות.
• גרמניה והולנד – מחירים טיפסו בקצב שלא נראה מאז מלחמת העולם השנייה.
• אוסטרליה ובריטניה – ביקושים אדירים למגורים בפרברים ובבתים פרטיים, על רקע סגרי הקורונה ועבודה מהבית.

הסיבות הגלובליות

1. ריביות אפסיות והרחבות כמותיות – כסף זול הוזרם בהיקפים עצומים.
2. מדיניות ממשלתית תומכת – מענקים, סובסידיות והקלות מס.
3. שינויי צריכה – העדפה לדירות גדולות יותר, בתים צמודי קרקע ופרברים.
4. היצע מוגבל – שיבושי בנייה, התייקרות חומרי גלם ועיכובים בשרשראות האספקה.

ישראל – מהמגפה למגה־בועה 🇮🇱

בישראל, בניגוד לרוב העולם, הייתה כבר לפני הקורונה בועת נדל"ן פעילה – עם פער של 50–60% בין מחיר לשווי.

בזמן שהעולם דיבר על "קדחת הדיור הפנדמית", כאן התקבלו צעדים ייחודיים שהעצימו את המגמה והפכו אותה לחריגה בקנה מידה עולמי:

1. הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות – מ־1/3 ל־2/3, בריבית 0.1%, יצרה יכולת מימון זולה מאי פעם.
2. הפחתת מס רכישה למשקיעים – החזירה את ההון הספקולטיבי לשוק.
3. הקפאת החזרי משכנתאות – חסמה גלי מכירות כפויות.
4. חלוקת מענקים ישירים – עשרות מיליארדים נכנסו לחשבונות והוזרמו גם לנדל"ן.

התוצאה

• מחירי הדירות זינקו בכ־13% בשנת 2021 בלבד.
• נפח העסקאות הגיע לשיא של כל הזמנים.
• הפער בין המחיר לשווי הכלכלי קפץ מרמה של בועה (50–60%) ל־מגה־בועה (כפול מהשווי).

השוואה: העולם מול ישראל

סיכום

קדחת הדיור הפנדמית הייתה תופעה עולמית, אך בישראל היא קיבלה אופי חריג שהפך אותה ממקרה של בועה ל־מגה־בועה ייחודית.

בעוד שמדינות רבות כבר נכנסו לתהליך תיקון, בישראל ממשיכים המחירים לשקף פער מסוכן בין שווי למחיר – פער שמעמיד את המערכת הפיננסית בסיכון חסר תקדים.

📈🏠 מהבועה למגה־בועה בקורונה

במקום שמשבר הקורונה יקרר את השוק, התקבלו 4 צעדים שהבעירו אותו:

1️⃣ הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות – 📉 ריבית זולה = מימון קל.

2️⃣ הקטנת מס רכישה – 💰 משקיעים חזרו בהמוניהם.

3️⃣ הקפאת משכנתאות. 

⏸️ מנעה מכירות כפויות, צמצמה היצע.

4️⃣ מענקים ישירים – 💸 כסף נכנס לחשבונות והוזרם לשוק הדירות.

🔎 התוצאה: מחירי הדירות לא רק זינקו – אלא הכפילו עצמם מול השווי הכלכלי.

מבועה רגילה (פער של 50–60%) עברנו ל־מגה־בועה – מחירים כפולים מהערך האמיתי.⚠️ המשמעות: השוק היום נמצא ברמות סיכון חסרות תקדים.

👉 הגיע הזמן לשאול: האם המערכת הפיננסית והציבור מוכנים ליום שאחרי?

🟠👕 #בועתנדלן #מגהבועה #ישראל

דירות בהמתנה – מי ימתין למי? פצצת זמן פיננסית

גלית בן נאים היטיבה להציג את הנתונים: עשרות אלפי "דירות בהמתנה" – דירות של משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה ועדיין לא הצליחו למכור את הישנה.

במבט ראשון זה עוד סעיף טכני במיסוי מקרקעין. במבט שני – זו פצצת זמן פיננסית.

הבעיה האמיתית

רבים מהבעלים בטוחים שהמשבר זמני, ולכן אינם מוכנים להוריד את המחיר במידה הנדרשת. הורדה בשיעור המס הצפוי (8%) לא מספיקה – הפער בין המחיר לשווי עמוק בהרבה.

התוצאה?

• מי שלא ימכור בזמן ייחשב כמשקיע בעל כורחו וישלם מס רכישה.
• מי שתכנן לממן את הדירה החדשה מכספי המכירה – יגלה שהוא תקוע בלי מקורות.
• מי שכבר לקח הלוואת בלון או שנושאת עליו משכנתא על הדירה הישנה – ייאלץ להעמיס משכנתא נוספת, בדיוק כשיכולת ההחזר נשחקת.

לא כל בעלי הדירות באותו מצב

יש מי שנכנס להרפתקה הזו בלי חוב – והוא ישרוד, גם אם ייאלץ להמתין.

אבל רוב בעלי הדירות זקוקים נואשות לכסף מהמכירה כדי לסגור את העסקה החדשה. עבורם, הזמן פועל לרעתם.

הקשר לשוק הרחב

כשהמלאי הזה מצטבר על עשרות אלפי דירות חדשות שלא נמכרות – השוק נכנס למצב של לחץ כפול.

חקיקה שתחזיר את פרק הזמן ל־24 חודשים אולי תדחה את הבעיה, אבל היא לא תפתור אותה: כל עוד המחירים כפולים מהשווי, המשוואה פשוט לא תיסגר.

בשורה התחתונה

רוב רובם של בעלי ה"דירות בהמתנה" יגלו שהם משלמים מס רכישה ונתקעים עם הדירה הישנה, תוך שהם נאלצים לקחת עוד הלוואות.

במילים אחרות – מה שהתחיל כ"שדרוג" דירה, ייגמר כמלכודת חוב.

👉 השאלה האמיתית היא לא "כמה דירות בהמתנה יש", אלא כמה בעלי דירות יצליחו להמתין לפני שהמערכת הפיננסית תפסיק להמתין להם.

הפוסט של גלית בן נאים מיום 19.9.2025

22,500 דירות בהמתנה.

• מרכז – כ־3,500 דירות, כ־6.5 חודשי היצע.
• חובות – גם סביב 3,500, כ־6 חודשי היצע.
• חיפה – כ־3,200, כ־6 חודשי היצע.
• ב"ש – כ־3,000, כ־5.5 חודשי היצע.
• ירושלים – כ־2,600–2,700, כ־5 חודשי היצע.
• נתניה/שרון – סביב 2,000, כ־4 חודשי היצע.
• ת"א – כ־1,700, כ־4 חודשי היצע.
• חדרה – כ־800, כ־3 חודשי היצע.
• נצרת – כ־600, כ־2 חודשי היצע.
• טבריה – כ־300, כ־1 חודשי היצע.

ביחד – המספר הכולל מתכנס ל־כ־22,500 דירות, בדיוק כפי שגלית כתבה בפוסט.

הפוסט של גלית מיום 27.9.2025

תחת הנחה שמבצעי הקבלנים במימון ובספיגת ריביות הם הנחה ממוצעת של 10 אחוז לדירה, שלא בא לידי ביטוי במחיר החוזה, מהו שיעור מס הרכישה העודף - בכסף, ששילמו הרוכשים ביתר לעומת מצב בו. מחיר החוזה היה נמוך בעשרה אחוז?

בהנחה שמחיר החוזה של הדירה הוא 3,000,000₪, והקבלן מעניק הנחה של 10% שאינה באה לידי ביטוי במחיר החוזה (כלומר בפועל המחיר ללקוח הוא 2,700,000₪ אך מס הרכישה מחושב לפי 3,000,000₪):

• מס הרכישה לפי מחיר החוזה (ללא הנחה): 45,538₪
• מס הרכישה לו היה מחיר החוזה נמוך ב-10% (כלומר 2,700,000₪): 30,538₪

כלומר, הרוכשים שילמו מס רכישה עודף של 15,000₪ לעומת מצב בו ההנחה הייתה מגולמת במחיר החוזה של הדירה.החישוב מתבסס על מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה לשנת 2025, כנהוג בישראל.

במהלך שנת 2024 נמכרו בישראל כ-45,640 דירות חדשות. אם נניח שמס הרכישה העודף על כל דירה (בשל אי גלום הנחת קבלן בשיעור 10%) הוא כ-15,000₪ לכל דירה, סך מס הרכישה העודף ששילמו כלל הרוכשים עבור כל הדירות החדשות שנמכרו הוא כ-684.6 מיליון שקל.

בשנת 2025 עד חודש אוגוסט נמכרו בישראל בהערכה זהירה כ-23,000 דירות חדשות. בהנחה שמס הרכישה העודף בגין כל דירה עמד על כ-15,000₪ לדירה (עקב אי-גלום הנחת קבלן בגובה 10% במחיר החוזה), סך מס הרכישה העודף ששילמו כלל הרוכשים עד כה השנה עומד על כ-345 מיליון שקל.

בחישוב משולב של שנת 2024 (כ-684.6 מיליון שקל) ושנת 2025 עד אוגוסט (כ-345 מיליון שקל), סך מס הרכישה העודף ששילמו הרוכשים בגין דירות חדשות מגיע לכ-1.03 מיליארד שקל בשל אי-גלום ההנחה במחיר החוזה.

מדובר בסכום עתק שלא נבע ממחירי הדירות עצמם, אלא רק מאי-גלום ההנחות בפועל במחיר החוזה, שיצר תשלום מס רכישה עודף בהיקף של מעל מיליארד שקל בשנתיים בלבד—נטו מהטעות או העיוות בחישוב.

אפשר בהחלט לטעון שהפער בסכום מס הרכישה שמשולם מעבר למה שהיה אמור להיות עקב אי-גלום ההנחות במימון ובספיגת ריביות הוא נזק כלכלי משמעותי שנגרם לרוכשים. אם לשפוט לפי הנתונים, נזק זה מגיע לפי ההערכות לכ-1 מיליארד שקל לשנתיים.

עם זאת, כשמדברים על "נזק שגרם ללמ״ס", יש להיזהר במונחים: הלמ״ס איננה גורם שמקורו בנזק, אלא גוף סטטיסטי שמפרסם נתונים ומדדים כלכליים. הלמ״ס מציג נתונים שנאספים מהגורמים הרשמיים, ולא אחראי על מדיניות המס או על שיטות החישוב של מס הרכישה.אם הכוונה היא שמנהל מדיניות המס או רשות המסים (שמתבססת על הדוחות והמחירים המדווחים) אחראים לכך שהרוכשים משלמים מס רכישה עודף, אז ניתן לטעון כי יש כאן עיוות חוקי או פרוצדורלי שגרם לנזק כלכלי גדול לרוכשים, שעלול להיתפס כבעיה מערכתית שיש לבחון ולתקן.לכן, מבחינה טכנית הלמ״ס אינה הגורם "שגרם" לנזק, אך בהחלט ניתן להצביע על כך שהמערכת שמבוססת על הנתונים והחישובים בהם משתמשות הרשויות פוגעת כלכלית ברוכשים.

אם נניח שמחירי הדירות החדשות המנופחים משפיעים גם על מחירי הדירות היד שנייה, שעדיין לא ירדו בהתאם ונותרו גבוהים, אז יש להניח ששיעור מס הרכישה העודף ששולמו עולה מאוד.המס הרכישה לדירת מגורים יחידה מחושב במדרגות הבאות לשנת 2025:

• עד 1,978,745 ₪ - פטור ממס
• מ-1,978,745 ועד 2,347,040 ₪ - 3.5%
• מ-2,347,040 ועד 6,055,070 ₪ - 5%
• מ-6,055,070 ועד 20,183,565 ₪ - 8%
• מעל 20,183,565 ₪ - 10%

אם מחירי הדירות בפועל היו נמוכים בכ-10% עבור דירות חדשות, אך מחירי דירות יד שנייה נשארו במפלס גבוה, הרוכשים ששילמו מס רכישה על מחירים גבוהים יותר בפועל בפועל, בתשלום מס עודף, היו משלמים פחות לו מחירי הדירות החדשות היו מקרינים בצורה נכונה על שוק היד שנייה. שיעור מס הרכישה העודף בשנים 2024 ו-2025 יכול להיות גבוה גם מעבר ל-10% עקב העובדה שמס הרכישה מחושב באופן פרוגרסיבי. כלומר, במקרים בהם מחיר הדירה גבוה, תשלום המס העודף בשקלול כל סך המס יכול להיות משמעותי ביותר. בהסתמך על החישוב הקודם שביצענו, שבו הנחנו מס רכישה עודף ממוצע של כ-15,000 ₪ לדירה (10% הפרש במחיר דירה), ובמספר דירות חדשות שנמכרו, המס העודף הכולל עומד על כ-1.03 מיליארד שקל. אם נוסיף לכך כי מחירי הדירות הישנות לא ירדו בהתאם ונותרו גבוהים, אז ניתן להעריך שהנזק הכלכלי הריאלי והרוחבי על כלל הרוכשים יכול להיות אף גבוה יותר מהחישוב הפורמלי שהסתמך רק על דירות חדשות.לכן, שיעור המס רכישה העודף בפועל, בשקלול כל השוק, יכול להיות גבוה יותר מ-10%, משקלול המס העודף על מחירי דירות גבוהים יותר בשוק היד שנייה, בנוסף לדירות החדשות.

לסיכום: התרגיל עם מחירי הדירות החדשות והתשלום על מס רכישה לפי מחירים לא אמיתיים יוצר פער משמעותי בתשלום המס הכולל, שיכול להיות גבוה משמעותית מ-10% בפועל, בהתאם להתקדמות מחירי יד שנייה שלא ירדו כראוי.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2024, נמכרו כ-55,400 דירות יד שנייה בישראל, ובשנת 2025 עד כה (לפחות עד אוגוסט) נרשמה מגמה דומה או מעט נמוכה, נשתמש בהערכה של כ-40,000 דירות יד שנייה ל-2025 עד היום.

מחיר ממוצע של דירת יד שנייה בשנת 2024 עמד על כ-2.5 מיליון שקל.

כעת נוכל לבצע חישוב בהתאם למספר דירות היד שנייה שנמכרו ולמחיר הממוצע שלהן כדי להעריך את היקף מס הרכישה העודף שנוצר עקב השפעת מחירי הדירות החדשות המנופחים על שוק היד שנייה.

המחיר הממוצע לדירת יד שנייה במחצית הראשונה של 2024 עמד על כ-2.08 מיליון שקל, ובשנת 2024 כולה על כ-2.5 מיליון שקל בממוצע.

מספר דירות יד שנייה שנמכרו בשנת 2024 עמד על כ-55,400 דירות, ובשנת 2025 עד היום כ-40,000 דירות (הערכה).

נחשב את שיעור מס הרכישה העודף לשנים אלו, בליווי ההנחה שהמחיר הממוצע בדירה אמור להיות נמוך בכ-10% (בהשפעת הנחת הקבלן שמתגלה רק בדיעבד), אך בפועל המחיר נשאר כפי שפורסם. הנחות נוספות לגבי מדרגות מס רכישה קיימות ועולות פרופורציונלית למחיר, בהתאם למדרגות המס. עכשיו אבצע חישוב המשקף נזק מס רכישה עודף לדירות יד שנייה בשנים 2024 ו-2025, על בסיס ההנחות האלה.

אחשב כעת את שיעור מס הרכישה העודף ששולם בשוק היד השנייה בשנים 2024 ו-2025, בהתחשב במכירות, מחירי ממוצעים ומדרגות מס רכישה לדירה יד שנייה:

• מחיר ממוצע דירה יד שנייה: כ-2.5 מיליון ₪
• מחיר עם 10% הנחה (פער לא מגולם): כ-2.25 מיליון ₪
• מספר דירות יד שנייה שנמכרו ב-2024: כ-55,400
• מספר דירות יד שנייה שנמכרו ב-2025 עד היום: כ-40,000

מדרגות מס רכישה לדירה שנייה לשנת 2025:

• עד 6,055,070 ₪: 8%
• מעל 6,055,070 ₪: 10%

חישוב מס רכישה על המחיר המלא: 2.5 מיליון ש"ח * 8% = 200,000 ש"ח לדירה

חישוב מס רכישה על מחיר עם 10% הנחה: 2.25 מיליון ש"ח * 8% = 180,000 ש"ח לדירה פער מס רכישה לדירה: 20,000 ש"ח סה"כ לדירות שמכרו בשנת 2024 ו-2025 (95,400 דירות):

95,400 * 20,000 = 1,908,000,000 ש"ח (כ-1.9 מיליארד שקל מס רכישה עודף)כלומר, שנתי מס רכישה עודף בשוק היד השנייה הוא כ-1.9 מיליארד שקל בשנים 2024 ו-2025 יחד, בעקבות ההשפעה של המחירים המנופחים על חישוב המס בשוק זה.

אם נוסיף את מס הרכישה העודף על דירות החדשות שעמד על כ-1.03 מיליארד שקל לשנים 2024-2025, לסכום של כ-1.9 מיליארד שקל מס הרכישה העודף בשוק היד השנייה, אז סך המס הרכישה העודף הכולל בשני השווקים יחד מגיע לכ-3 מיליארד שקל בשנים 2024 ו-2025 עד היום .מדובר בנזק כלכלי עצום שנגרם לרוכשי הדירות כתוצאה מאי-גלום ההנחות ושיטת חישוב המס הנוכחית.

הפער בין מס הרכישה העודף בדירות יד שנייה לעומת דירות חדשות נובע בעיקר ממספר סיבות:

• מחיר ממוצע דירות יד שנייה גבוה יחסית בדירות 4-5 חדרים ויוקרה: המחיר הממוצע של דירת יד שנייה בשנת 2024 עמד על כ-2.5 מיליון שקל, כאשר דירות גדולות יותר ויוקרתיות נושאות מחירים גבוהים אף יותר.
• כמות גדולה משמעותית של מכירות בשוק היד שנייה לעומת דירות חדשות: בשוק היד שנייה נמכרו כ-95,400 דירות בשנים 2024 ו-2025 עד כה, בעוד דירות חדשות נמכרו כ-65,000 בלבד באותה תקופה.
• מדרגות המס הכלליות מחייבות מס גבוה יותר על דירות יד שנייה בשל המחירים הגבוהים יחסית ושיעור המס הגבוה לדירה שנייה (8% לעומת מדרגות נמוכות יותר לדירה ראשונה).
• דירות יד שנייה כוללות מגוון רחב יותר של נכסים, כולל דירות יוקרה ומרכזי ערים עם מחירים גבוהים יותר, שמשפיעים על ממוצע השוק.

לכן, העובדה שמס הרכישה העודף בשוק היד השנייה גדול יותר נובעת מהשילוב שבין מחירי דירות יחסית גבוהים וכמות מכירות גדולה יותר בשוק זה בהשוואה לשוק הדירות החדשות.