השפעת הכרעת השמאי המכריע באליפלט על תביעות ההפקעה בתוכנית המטרו

הכרעת ועדת הערר המחוזית בתל אביב, שאישרה שומת פיצויי הפקעה בגין מקרקעין ברחוב אליפלט בתל אביב, מעוררת הדים משפטיים וכלכליים כבדים, וצפויה להשליך באופן מהותי על גל תביעות הפיצויים בפרויקט המטרו הלאומי. הליבה של המחלוקת מתמקדת בשאלה כיצד יש לקבוע את שווי הקרקע שהופקעה, ובפרט – האם וכיצד ניתן להביא בחשבון "ציפייה עתידית" לשינוי ייעוד במסגרת פיצויי הפקעה.

רקע פרשת אליפלט: ייעוד דרך מול ציפייה עתידית

חלקת קרקע ברחוב אליפלט 5 בתל אביב יועדה ל"דרך" כבר בשנת 1975, במסגרת תכנית תא/1367. לאורך השנים בוצעו עליה הפקעות נוספות, בעיקר לצורך הרחבת צירי תנועה. המחלוקת על גובה הפיצויים התגלעה סביב הפקעה שבוצעה בשנת 2019, כאשר בעלי הזכויות במקרקעין (להלן: "הנפקעים") תבעו פיצוי בסך של כ-16.4 מיליון ש"ח, בהתבסס על ציפייה עתידית להיכלל בתכנית איחוד וחלוקה, דוגמת תכנית שניצלר. מנגד, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו (להלן: "הוועדה המקומית") העריכה את הפיצוי בסך כ-1.9 מיליון ש"ח בלבד, תוך התבססות על ייעוד הקרקע כ"דרך".השמאי המכריע, מר ארז כהן, הכריע בשנת 2022 וקבע פיצוי בסך כ-9.4 מיליון ש"ח. קביעתו התבססה על "ציפייה" כי החלקה תכלל בתכנית איחוד וחלוקה עתידית, ויינתן לה שווי של 80% מערך קרקע סחירה בסביבה, בתוספת פיצוי על שימוש ביניים והוצאות נלוות. שני הצדדים ערערו על החלטת השמאי לוועדת הערר המחוזית ועדת הערר דחתה את שני העררים, תוך אימוץ עקרונות השומה המכרעת. היא קבעה כי היקף התערבותה בשומות מכריעות מצומצם למקרים של "טעות מהותית או דופי חמור", וראתה בשיטה שבה הסתמך השמאי על תכניות סמוכות כ"שיטה שמאית מקובלת". הוועדה קבעה כי השמאי המכריע לא התעלם מתכנית 1367 המייעדת את הקרקע לדרך, אך גם סבר ששווי השוק אינו נובע רק מייעוד זה, אלא מושפע מציפייה סבירה להיכללות בתכנית איחוד וחלוקה, שהייתה מקובלת בתכניות רבות בסביבה. עוד הדגישה הוועדה כי השמאי המכריע פעל בזהירות בכך שלא נכנס לקביעות משפטיות שמעבר לסמכותו בנושא "הגנת היתרה" והפוטנציאל המשפטי.

הלכות בית המשפט העליון ותורת הפיצוי הדו-שלבי

ההכרעה באליפלט עומדת בניגוד למספר הלכות מנחות של בית המשפט העליון בנוגע לפיצויי הפקעה:

1. הלכת חממי (ע"א 474/83): קובעת כי פיצוי בגין ירידת ערך כתוצאה משינוי ייעוד (לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה) שייך לשלב התכנוני ולא לשלב ההפקעה עצמה.
2. הלכת דלי דליה (בר"מ 10212/16): מבהירה כי פוטנציאל תכנוני יוכר כבסיס לפיצוי רק אם קיימת "תכנית מופקדת או דבר מה נוסף", וכי ציפייה בלבד אינה מספקת.
3. הלכת רפי יהודה (ע"א 8622/07): קובעת כי בעל קרקע שלא תבע פיצוי בגין ירידת ערך בזמן (לפי סעיף 197), אינו יכול "להחיות" את הטענה הזו במסגרת תביעה לפיצויי הפקעה.

טענתם המרכזית של מבקרי ההחלטה היא כי השמאי המכריע, ובעקבותיו ועדת הערר, התעלמו מהלכות אלו וגלמו בשומה "ציפייה" תכנונית בלבד, ללא תכנית קונקרטית מופקדת או מאושרת, ובכך יצרו בפועל "כפל פיצוי אסור". זאת ועוד, החלקה באליפלט אף הוצאה מתחום תכנית שניצלר שאליה כוונה הציפייה, מה שהופך את השומה למושתתת על טעות עובדתית מהותית.

השלכות על תביעות ההפקעה בתוכנית המטרו

הכרעת אליפלט צפויה להשפיע באופן ישיר על תביעות ההפקעה הרבות בפרויקט המטרו בגוש דן. פרויקט זה כולל הפקעה של עשרות דירות וחנויות בתל אביב, בני ברק ופתח תקווה, וכן שטחים חקלאיים נרחבים המיועדים למתחמי דיפו.

ההקבלה הבולטת למקרה אליפלט מתרחשת במתחמי הדיפו, כדוגמת מתחם הדיפו בראשון לציון:

• הצעת נת"ע: חברת נת"ע, המבצעת את פרויקט המטרו, מציעה פיצויים סמליים של כ-80 ש"ח למ"ר עבור קרקעות חקלאיות המיועדות להפקעה.
• דרישות בעלי הקרקעות: בעלי הקרקעות דורשים פיצויים גבוהים בהרבה, העומדים על אלפי שקלים למ"ר (למשל, כ-3,700 ש"ח למ"ר), ומתבססים על "ציפייה" לשינוי ייעוד עתידי למגורים או לשימושים עירוניים מגוונים. ציפייה זו נשענת על תכניות מתאר מחוזיות (דוגמת תמ"מ 3/21 שייעדה את המתחם ל"נופש מטרופוליני" עם פוטנציאל לבינוי עירוני), או על טיוטות תכניות שהיו לפני הפקדה ובוטלו עקב תכנית המטרו הפוגעת.
• היקף התביעות: כבר כיום הוגשו עשרות תביעות פיצוי בהיקף של מאות מיליוני שקלים, וצופים כי הסכום יאמיר למיליארדים. המדינה אף נאלצה להאריך את מועד הגשת התביעות עד אוגוסט 2025 לאור המורכבות.
• עמדת נת"ע: נת"ע טוענת כי פיצויי ההפקעה חושבו בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון האוסרת התחשבות בפוטנציאל תכנוני שאינו קונקרטי וודאי, וכי הייעוד הקודם היה "אזור נופש מטרופוליני" ולא "פוטנציאל למגורים".

אם הכרעת אליפלט תיוותר על כנה, היא עלולה ליצור תקדים מסוכן שיאפשר לבעלי קרקעות לדרוש פיצויים מנופחים על בסיס "ציפיות" תכנוניות בלבד, ללא גיבוי של תכנית מחייבת. הדבר יחשוף את הקופה הציבורית לחשיפה תקציבית של מאות מיליוני שקלים (בעיריית תל אביב) ומיליארדי שקלים ברמה הארצית, בגין "פיצויים וירטואליים" שאינם מבוססים על מציאות תכנונית קיימת.

קריאת אזהרה והמלצה

הדמיון בין פרשת אליפלט לתביעות המטרו מדאיג. בשני המקרים, בעלי קרקעות דורשים פיצויים עצומים על בסיס ציפייה לשינוי ייעוד (מ"דרך" לייעוד סחיר באליפלט, ומ"חקלאי" ל"מגורים" במטרו), גם כאשר אין תכנית מגובשת ומחייבת התומכת בכך. פסק דין עקרוני של בית המשפט העליון נדרש כדי להציב גבול ברור: 

בלי תכנית מגובשת – אין פיצוי. על עיריית תל אביב, כמו גם על המדינה (באמצעות נת"ע), לערער לבית המשפט העליון על החלטות דומות. רק בדרך זו ניתן יהיה לשמור על כספי הציבור ולמנוע יצירת מדרון חלקלק שיאפשר פיצויי הפקעה שאינם משקפים את שווי הקרקע בפועל, אלא "חלומות וציפיות עתידיות". שתיקה משפטית כיום עלולה להוביל לפיצויים ציבוריים בלתי נשלטים מחר.

רקע המקרה

חלקת קרקע ברחוב אליפלט בתל־אביב יועדה לייעוד "דרך" עוד בשנת 1975 בתכנית תא/1367.

לאורך השנים הופקעו ממנה שטחים, עד שבוצעה הפקעה נוספת במסגרת הרחבת ציר שלבים–אליפלט.

• בעלי הקרקע ("הנפקעים") טענו לפיצוי גבוה, תוך הישענות על ציפייה להיכלל בעתיד בתכנית איחוד וחלוקה (כגון תכנית שניצלר).
• הוועדה המקומית העריכה את הפיצוי בכ־1.9 מ' ₪ בלבד, בהסתמך על ערך קרקע לייעוד "דרך".
• השמאי המכריע, ארז כהן, קבע פיצוי של כ־9.4 מ' ₪ – פי חמישה – בהתבסס על "ציפייה" עתידית, מקדם 0.8 מערך קרקע סחירה, בתוספת פיצוי על שימוש ביניים והוצאות.

שני הצדדים ערערו לוועדת הערר המחוזית – וזו החליטה שלא להתערב בשומה המכרעת.

ליבת המחלוקת

1. מהו המועד הקובע?
   – פרסום הודעת ההפקעה (1992/2019) או מועד השומה (2019).
2. כיצד מתייחסים לייעוד הקרקע כ"דרך"?
   – לפי ההלכה הפסוקה, ערכה זניח (0–10%).
   – השמאי המכריע נתן ערך של 80% משווי קרקע סחירה.
3. תורת הפיצוי הדו־שלבי
   – בעל הקרקע זכאי לפיצוי ירידת ערך (ס' 197) עם שינוי הייעוד, ולאחר מכן לפיצוי ההפקעה עם נטילת החזקה.
   – גלום "ציפייה" בעת ההפקעה מהווה עקיפה של המנגנון החוקי וכפל פיצוי.
4. שימוש ביניים והוצאות
   – השמאי העניק פיצוי נוסף על דמי שכירות עתידיים והוסיף 15% הוצאות נלוות.

הפסיקה בבית המשפט העליון – מה באמת נקבע?

• חממי (ע"א 474/83): הפיצוי בגין שינוי ייעוד שייך לשלב סעיף 197, לא לשלב ההפקעה.
• דלי דליה (ע"א 6407/14): פוטנציאל תכנוני מחייב תכנית מופקדת או דבר מה נוסף. ציפייה בלבד אינה בסיס לפיצוי.
• רפי יהודה (ע"א 8622/07): בעל קרקע שלא תבע בזמן לפי סעיף 197 לא יכול "להחיות" את הטענה במסגרת פיצויי ההפקעה.

כלומר – ההלכה שוללת בדיוק את מה שעשה השמאי המכריע.

החלטת ועדת הערר

• הוועדה הדגישה שהיקף ההתערבות בשומה מכרעת מצומצם מאוד – רק בטעות מהותית.
• נקבע כי השיטה בה הסתמך השמאי על תכניות סמוכות (שבהן קרקע לייעוד "דרך" קיבלה לבסוף זכויות) היא "שיטה שמאית מקובלת".
• לכן, העררים נדחו הדדית, והפיצוי נותר על כ־9.4 מ' ₪.

האם מדובר בטעות מהותית?

לטעמי – כן בהחלט:

1. סתירה ישירה להלכות העליון.
2. יצירת כפל פיצוי האסור על פי דין.
3. הסתמכות על תכנית שממנה החלקה הוצאה בפועל – טעות עובדתית מהותית.

מדובר לא במחלוקת מקצועית לגיטימית, אלא בסטייה משפטית מהותית.

המשמעות הציבורית

• אם תיוותר ההכרעה, כל קרקע בייעוד "דרך" תוכל לדרוש פיצוי מנופח על בסיס "ציפיות" בלבד.
• החשיפה התקציבית לעיריית תל־אביב (ולשלטון המקומי בכלל) – מאות מיליוני שקלים.
• זהו מדרון חלקלק שיוצר "פיצויים וירטואליים" על חשבון הציבור.

מה צריכה העירייה לעשות?

האפשרויות:

1. לקבל את ההכרעה – לחסוך זמן, אך לשלם פי 5 מהערכתה ולפתוח פתח לתביעות דומות.
2. להגיש ערעור לעליון – סיכוי גבוה להפוך את ההחלטה על בסיס פסיקה מחייבת.

ההמלצה:

על העירייה לערער לבית המשפט העליון.

• יש לה עוגנים משפטיים ברורים (חממי, דלי דליה, רפי יהודה).
• אינטרס ציבורי כבד משקל: שמירה על כספי הציבור ומניעת יצירת תקדים מסוכן.
• עדיף "לסגור חשבון" בפסק דין עקרוני, מאשר לשלם שוב ושוב בעתיד.

השורה התחתונה

פיצויי ההפקעה נועדו לפצות את בעל הקרקע על מה שנלקח ממנו – לא על מה שאולי יקרה בעתיד.

גלום "ציפיות" שאינן מגובות בתכנית קונקרטית הוא טעות מהותית, הסותרת את ההלכה הפסוקה.

אם עיריית תל־אביב לא תערער, הציבור עלול לשלם את המחיר – תרתי משמע.

ההשלכה הצפויה על תביעות תוכנית המטרו

הדמוקרטיזציה של ציפייה תכנונית: מאליפלט למטרו גוש דן

חלקת קרקע ברחוב אליפלט בתל־אביב (ציר שלבים–אליפלט, דרום תל־אביב), שהופקעה לייעוד דרך.

בתוך התמונה הרחבה של פיצויי הפקעה בישראל, פרשת העלאת הפיצוי בקרקע ייעודה ל"דרך" אינה ייחודית. כיום, סביב תוכנית המטרו (קו M1) בגוש דן, מוצאים עצמם בעלי קרקעות חקלאיות במתחמים כמו הדיפו בראשון לציון מתמודדים מול מציאות דומה — ונוהגים לפי אותו מטבע: ציפייה שכלול עתידי בתכנון שגיבש את הפיצוי.

• נת"ע מציעה פיצוי סמליים – כ-80 ₪ למ"ר בלבד, כקרקע חקלאית נטו.
• בעלי הקרקעות דורשים 3,700 ₪ למ"ר, לפי חוות דעת שמאית שמבוססת על עסקאות במתחמים מסביב, ובהתחשב בתמ"מ 3/21 שייעדה למגורים. 

התוצאות כבר מצטברות: עשרות תביעות בהיקף של מئات מיליוני שקלים, במסגרת וריאציה של אותו קונפליקט משפטי־שמאי שראינו באליפלט. בנוסף, המדינה נאלצה להאריך את מועד הגשת התביעות עד ל־3 באוגוסט 2025, מזכה את בעלי הזכויות בזמן רב יותר על רקע המורכבות המשפטית והבירוקרטית.

ההקבלה החשובה: ציפייה פוגשת מציאות – והבלימה המשפטית חסרה

גם כאן — כמו באליפלט — התביעה נשענת על ציפייה תכנונית (מגורים במקום חקלאות), אך עדיין אין תכנית מגובשת שמחייבת זאת, ולהיכללות בקרקע יש סממנים של ספקולציה. הפסיקה העליונה (חממי, דלי דליה, רפי יהודה) כבר הבהירה כי פוטנציאל תכנוני מסוג זה אינו מהווה בסיס לפיצוי, אם לא גיבש תכנית מותנית או מאושרת.בתנאים אלה, נראה כי המצב בצומת ייעוד: קרקע חקלאית שמוחזקת כקרקע למגורים רק על סמך תכניות לא מחייבות — הוא תרחיש מסוכן ודינמי. אם גם כאן יתקבל ערך-বסיס גבוה על בסיס "ציפייה", הדבר יפתח פתח לגל תביעות פיצויים מנופחות שמשקפות זכויות פוטנציאליות בלבד, ולא מציאות תכנונית.

מסקנה

הקו שמבליט את פרשת אליפלט – נגד העיקרון של פיצוי על "ציפייה" בלבד — לא רק שלא סומן כפסיעה חד-פעמית. הוא עתה מתגבר ומתעצם בתביעות המטרו, ובכלל התכנון הלאומי. מדובר בקריאת אזעקה לתמרור עצירה ישיר:

בלי תכנית מגובשת – אין פיצוי. שתיקה משפטית כיום עלולה להוביל לפיצויים ציבוריים בלתי נשלטים מחר.

פיצויי הפקעה באליפלט ובמטרו: ציפייה תכנונית או טעות מהותית?

רקע – פרשת אליפלט

חלקת קרקע ברחוב אליפלט בתל־אביב יועדה לייעוד "דרך" כבר בשנת 1975.

בעקבות הפקעה נוספת לצורך הרחבת ציר שלבים–אליפלט, התגלעה מחלוקת חריפה על גובה הפיצוי:

• העירייה העריכה את הפיצוי בכ־1.9 מ' ₪ בלבד, כערכה של קרקע לייעוד "דרך".
• השמאי המכריע, ארז כהן, פסק כ־9.4 מ' ₪ – על בסיס ציפייה עתידית להיכלל בתכנית איחוד וחלוקה, בתוספת פיצוי על שימוש ביניים והוצאות.
• ועדת הערר קבעה שלא תתערב, בנימוק שמדובר בשיטה שמאית מקובלת, והשאירה את השומה על כנה.

המחלוקת המשפטית – תורת הפיצוי הדו־שלבי

הפסיקה העליונה בישראל יצרה מסגרת ברורה:

• הלכת חממי (1983): פיצוי על ירידת ערך ניתן בשלב שינוי הייעוד (ס' 197), לא בהפקעה עצמה.
• הלכת דלי דליה (2018): פיצוי בגין פוטנציאל תכנוני יינתן רק אם קיימת תכנית מופקדת או מאושרת.
• הלכת רפי יהודה (2012): אי־אפשר להחיות טענת ירידת ערך במועד ההפקעה אם לא הוגשה תביעה בזמן.

במקרה אליפלט – השמאי גלם ציפייה בלבד, ללא תכנית מאושרת או מופקדת, ובכך יצר בפועל כפל פיצוי אסור.

למה זו טעות מהותית?

1. סתירה להלכות העליון – ציפייה גרידא אינה בסיס לפיצוי.
2. כפל פיצוי – שילוב בין ירידת ערך (ס' 197) לבין פיצוי הפקעה.
3. טעות עובדתית – החלקה הוצאה מתכנית שניצלר, אך השומה התייחסה כאילו תיכלל.

מדובר לא במחלוקת מקצועית, אלא בסטייה נורמטיבית היורדת לשורש הדין.

המשמעות התקציבית

אם ההכרעה תיוותר על כנה – כל קרקע בייעוד "דרך" תוכל לדרוש פיצוי כמעט מלא, על בסיס "ציפיות".

לעיריית תל־אביב החשיפה הישירה היא עשרות מיליוני שקלים, וברמה הארצית – מאות מיליונים.

ההקבלה למטרו – קרקעות חקלאיות ותביעות ענק

גם בפרויקט המטרו, מתעוררת אותה בעיה:

• נת"ע מציעה פיצוי של כ־80 ₪ למ"ר עבור קרקע חקלאית שיועדה להפקעה (למשל במתחם הדיפו בראשון לציון).
• בעלי הקרקעות דורשים אלפי שקלים למ"ר (כ־3,700 ₪) בהתבסס על "ציפייה" לשינוי ייעוד עתידי למגורים.
• הוגשו כבר עשרות תביעות פיצוי במאות מיליוני ₪, ובעלי הקרקעות מסתמכים על עסקאות במתחמים סמוכים ותכניות אב לא מחייבות.
• המדינה נאלצה להאריך את המועד להגשת התביעות עד אוגוסט 2025.

הדמיון לאליפלט בולט: הציפייה הופכת לבסיס לשומות מנופחות, גם כשאין תכנית מחייבת.

סיכום – קריאת אזהרה כפולה

• בפרשת אליפלט – הוועדה אישרה פיצוי מופרז המבוסס על ציפייה בלבד.
• בתביעות המטרו – בעלי קרקעות דורשים פיצויים עצומים על בסיס ציפייה לשינוי ייעוד חקלאי.

הפסיקה בעליון כבר הבהירה:

בלי תכנית מגובשת – אין פיצוי.

אם מגמה זו לא תיבלם, הציבור עלול לשלם פיצויים פיקטיביים בהיקפים של מיליארדים.

המלצה עקרונית

על עיריית תל־אביב – וגם על המדינה מול נת"ע – להגיש ערעורים ולהציב גבול ברור:

פיצוי ישולם על בסיס ייעוד קיים או תכנית מחייבת, לא על בסיס חלומות וציפיות עתידיות.