סיכום שנת 2025 מנתוני הכלכלן הראשי באוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שוק הנדל״ן למגורים בישראל לא קרס בשנת 2025. אבל הוא גם כבר לא מתנהג כשוק חופשי מתפקד.

סקירת אגף הכלכלן הראשי לחודש דצמבר 2025 שפורסמה ביום 12.2.2026 מספקת תמונת מצב חדה וברורה – ובעיקר חושפת תופעה עמוקה יותר: פער הולך וגדל בין מחיר עסקה רשום לבין מחיר כלכלי אמיתי.

הניתוח שלהלן מבוסס ישירות על נתוני הסקירה.

1. התמונה הכללית: ירידה כמותית – אבל הסיפור הוא המבנה

בדצמבר 2025 נרכשו 8,526 דירות, ירידה של כ־24% לעומת דצמבר 2024.

בשנת 2025 כולה נרכשו 84,879 דירות, ירידה של כ־11% לעומת 2024.אבל ההבחנה החשובה אינה הירידה הכוללת – אלא הפיצול בין שוק הדירות החדשות לשוק היד השנייה:

• דירות יד שנייה: יציבות כמעט מלאה (עלייה זניחה של 0.6%)
• דירות חדשות בשוק החופשי: ירידה של 34%

זהו שוק דו־מסלולי:

הביקוש הבסיסי לדיור קיים –

אך הביקוש שמוכן לשלם מחיר קבלן רשום – נשחק משמעותית.

2. מכירות קבלנים: מהזינוק של 2024 לנפילה של 2025

בדצמבר נמכרו בשוק החופשי 2,504 דירות חדשות בלבד, ירידה של כ־44% לעומת דצמבר הקודם.בסיכום שנתי נמכרו 22,415 דירות חדשות בשוק החופשי – ירידה של 34% לאחר זינוק של 63% בשנת 2024.חשוב להבין:

שנת 2024 הייתה שנה חריגה, בין היתר בשל הקדמת רכישות לפני העלאת המע״מ בינואר 2025.כלומר, חלק מהירידה הוא תיקון של בסיס גבוה.

אבל גם בנטרול אפקט הבסיס – מדובר בהתכווצות עמוקה.

3. הטבות מימון: הנתון הרשמי הוא כנראה חסר

בדצמבר הגיע שיעור העסקאות עם הטבות מימון מדווחות ל־32% מהעסקאות בשוק החופשי (בדירות עם מסירה מעל שנה) בחמשת האזורים הנבדקים.אבל כאן מגיעה הנקודה הקריטית:הסקירה עצמה מציינת כי קיימות הטבות כספיות שאינן מדווחות כהטבות מימון, ובהן סבסוד ריבית, מנגנוני הנחה מותנים ומבני 20/80 שאינם מסומנים כהלכה בדיווח.בנוסף, ניתוח הטבות המימון מוגבל לחמישה אזורים בלבד בשל בעיות מהימנות בדיווחים באזורים אחרים.המשמעות המקצועית ברורה:

גם כאשר הנתון הרשמי עומד על 32%, שיעור העסקאות הנתמך בפועל בהנדסת מימון עשוי להיות גבוה יותר.

בנקודה זו “מחיר עסקה” מפסיק להיות אינדיקציה מלאה לשווי שוק.

4. 63% “על הנייר”: דחיית הסיכון קדימה

בדצמבר 63% מהדירות החדשות בשוק החופשי נמכרו עם מסירה של מעל 24 חודשים. רכישה “על הנייר” בתקופת ריבית גבוהה ואי־ודאות מימונית מייצרת:

• תלות עתידית ביציבות תעסוקתית
• תלות ביכולת הרוכש להשלים משכנתה במסירה
• רגישות גבוהה לשינוי ריבית/שוק עבודה

זה אינו נתון טכני – זה מבנה סיכון.

5. אנומליית התזרים: כסף זורם – אבל מאיפה?

בדצמבר:

• תזרים פוטנציאלי ממכירות חדשות: 8.8 מיליארד ₪
• תזרים בפועל לפני תשומות: 9.7 מיליארד ₪ – גבוה מהפוטנציאלי
• תזרים נטו לאחר תשומות: 1.6 מיליארד ₪, ירידה חדה לעומת השנה הקודמת

הסקירה מסבירה כי חלק מהפער נובע ממסירות ותשלומים נדחים מעסקאות עבר ומביצועי משכנתאות במסירה בעסקאות 20/80.כלומר:

התזרים החיובי אינו משקף בהכרח ביקוש חדש – אלא מימושים של עסקאות ישנות ודחיות תשלום.

זהו סימן מובהק לשוק שנשען על העבר כדי לממן את ההווה.

6. משקי הבית: עלייה במצמצמי דיור

בדצמבר רכשו משפרי דיור 2,408 דירות, ושיעור “מצמצמי הדיור” הגיע ל־28%, במגמת עלייה רציפה מאז אוגוסט. במקביל, רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ירדו בכ־33%.שילוב הנתונים מצביע על:

• זהירות גוברת של משקי בית
• רצון להקטין התחייבויות
• שחיקת יכולת נשיאה ברמות המחיר הקיימות

7. משקיעים ותושבי חוץ: לא בורחים – אבל גם לא דוחפים את השוק

משקיעים רכשו בדצמבר 1,518 דירות – ירידה של כ־20% משנה קודמת.

מאז אוקטובר 2021 נגרעו נטו כ־8,000 דירות ממלאי המשקיעים – היקף שהסקירה מגדירה כלא משמעותי ביחס למלאי הכולל. תושבי חוץ רכשו 199 דירות, בעיקר בירושלים. המסקנה:אין “בריחה המונית”, אך גם אין דחיפה של ביקוש ספקולטיבי משמעותי.

מסקנות מערכתיות

1. שוק הדירות החדשות בשוק החופשי מצוי בהתכווצות עמוקה.
2. המחיר הרשום בעסקה מושפע מהטבות מימון שחלקן אינן מדווחות באופן מלא.
3. התזרים הנוכחי נשען בחלקו על עסקאות עבר ומסירות – לא על מכירות חדשות חזקות.
4. משקי הבית מגיבים בלחץ מתון אך ברור – דרך צמצום והקטנת התחייבויות.

המערכת אינה בקריסה. אבל היא תלויה יותר ויותר במנגנוני מימון, דחייה והנדסת תזרים.

הסיכום

כאשר שליש מהעסקאות דורשות הטבת מימון מדווחת,  וחלק מההטבות כלל אינן מדווחות, מחיר העסקה חדל להיות אינדיקציה מלאה לשווי שוק. וזו כבר אינה שאלה של מחזור עסקים.

זו שאלה של מתודולוגיה שמאית, שקיפות נתונים ואמינות המחיר.

86,090 דירות חדשות מחכות: 5 תובנות על שוק הנדל"ן הישראלי ב-2025

1. הקדמה

שוק הנדל"ן הישראלי של שנת 2025 נמצא בנקודת הכרעה מבנית, המאופיינת בהתנגשות חזיתית בין עלויות המימון המאמירות של היזמים לבין התשישות של רוכשי הדירות. על אף שבמהלך השנה נמכרו כ-90,690 דירות בסך הכל, צלילה אל נתוני הלמ"ס ומשרד האוצר מגלה כי השוק מתפצל לשני עולמות מקבילים. בעוד פלח הדירות החדשות בשוק החופשי דועך, המלאי הלא-מכור נערם לגבהים היסטוריים. מה באמת קורה מתחת לפני השטח של נתוני המאקרו?

2. התובנה הראשונה: הקריסה של השוק החופשי

השנה החולפת סימנה נסיגה דרמטית עבור פלח הדירות החדשות, שספג ירידה של 25.5% במכירות לעומת 2024. אולם הנתון המזוקק והחמור יותר מגיע מדוחות משרד האוצר: המכירות של הקבלנים בשוק החופשי (בניכוי סבסוד ממשלתי) צנחו ב-34%. הניתוח הכלכלי מצביע על היפוך מגמה ברור שהחל באמצע השנה שעברה:"החל מחודש יוני 2024 המגמה התהפכה; מאז ועד סוף 2025, נרשמה ירידה חודשית ממוצעת של 0.8% בסך הדירות שנמכרו בשוק."

3. התובנה השנייה: פרדוקס היד השנייה – החוסן שבמרכז

בעוד שוק הקבלנים נאבק, פלח היד השנייה הפגין חסינות מרשימה. עם 56,660 עסקאות, הירידה לעומת 2024 הסתכמה ב-1.0% בלבד, אך הנתון המפתיע באמת הוא זינוק של 28.6% במכירות לעומת שנת 2023. הפרדוקס ברור: בזמן שחבילות המימון האגרסיביות של הקבלנים (כדוגמת מבצעי 20/80 או 10/90) מוצו או הפכו למלכודות ריבית עבור הקונים, השוק חזר לחפש את הוודאות והזמינות המיידית של דירות יד שנייה. הקיפאון בנדל"ן הישראלי אינו מוחלט – הוא ממוקד כמעט לחלוטין בבנייה החדשה.

4. התובנה השלישית: הר המלאי והמספרים שמאחורי העונתיות

הנתון המרעיש ביותר בדוחות הוא הצטברות המלאי הלא-מכור אצל הקבלנים. בסוף דצמבר 2025 נותרו למכירה 86,090 דירות חדשות. גם לאחר "ניכוי עונתיות" – נתון המשקף את מצב השוק ללא השפעות החגים וסגירות השנה – המלאי עומד על 83,340 דירות. זהו נתון חסר תקדים המייצר "חודשי היצע" של 29.2 חודשים. המשמעות פשוטה: בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו כמעט שנתיים וחצי רק כדי לחסל את המלאי הקיים, לפני הנחת לבנה אחת נוספת.ריכוזי המלאי נותרים בלב אזורי הביקוש:

• מחוז תל אביב: 30.8% מהמלאי הארצי (כ-26,510 דירות).
• מחוז המרכז: 24.9% מהמלאי (כ-21,450 דירות).
• מחוז ירושלים: 14.7% מהמלאי.

5. התובנה הרביעית: הגיאוגרפיה של ההזדמנות – מעבר למדינת תל אביב

מוקדי הכובד של המכירות נודדים אל מעגלים רחוקים יותר, שם הסבסוד הממשלתי והמחירים הנגישים מייצרים קצבי מכירה יוצאי דופן. אופקים ולוד הן דוגמאות מובהקות לשינוי המבני, עם צמיחה תלת-ספרתית מדהימה לעומת 2023.ביצועי מכירות ומלאי בערים נבחרות (2025):

6. התובנה החמישית: חבל ההצלה הממשלתי

ללא המכירות בסבסוד ממשלתי ("דירה בהנחה"), שוק הדירות החדשות היה ניצב בפני שוקת שבורה. כמעט שליש (29.9%) מהדירות החדשות שנמכרו השנה היו מסובסדות. הלחץ בשוק החופשי כה כבד, עד שברבעון הרביעי נתון זה זינק ל-33.9%. הסבסוד הממשלתי הפך למעשה ל"רצפת הייצור" היחידה של הקבלנים, בעוד פלח השוק היקר והרווחי יותר נותר קפוא תחת עול הריבית.

7. סיכום ומחשבה לעתיד

שנת 2025 נחתמה כשנה של "בלימה והמתנה". נתוני הרבעון הרביעי, שבו נמכרו 21,710 דירות בלבד (ירידה של 8.8% לעומת הרבעון השלישי), מעידים על החרפת הקיפאון.לקראת 2026, השאלה הגדולה עבור המשקיעים והרוכשים היא פשוטה: האם הר המלאי של מעל 86,000 דירות יכריע לבסוף את היזמים ויאלץ אותם לעבור ממבצעי מימון יצירתיים להורדת מחירים ישירה כדי לייצר נזילות? התשובה תתחיל להתבהר עם פרסום נתוני ינואר 2026 בחודש הבא.

פרסום הלמ"ס - דירות בעסקאות נדל"ן - סיכום שנת 2025

Summary (English)

Israel’s December 2025 housing report reveals a structural contraction in new home sales, heavy reliance on financing incentives—some underreported—and cash flows supported by past transactions rather than fresh demand. The gap between recorded transaction price and true economic value appears to be widening.

תקציר מנהלים: הניתוק בין מחיר לשווי

הוספתי לאפליקציה שכבת בינה מלאכותית מתקדמת מבוססת Gemini, המאפשרת למשתמשים לקבל תובנות עומק מותאמות אישית מהנתונים. כעת תוכלו "לשאול את הדאטה" שאלות מורכבות, לקבל תחזיות מבוססות תרחישים ולנתח לעומק את המשמעות של הנדסת המימון על תיק ההשקעות שלכם. 

הוספתי את התכונות הבאות המבוססות על Gemini API:

1. ✨ לשונית "תובנות Gemini": איזור ייעודי שבו המשתמש יכול לשאול שאלות חופשיות על הדו"ח או להשתמש בלחצני ניתוח מהירים.
2. ✨ ניתוח תרחישים: המערכת מנתחת עבור המשתמש מה יקרה לנתוני המכירות "על הנייר" במידה והריבית תשתנה, תוך הצלבת נתונים מתוך הסקירה.
3. ✨ פענוח אנומליות: כלי שמסביר בצורה פשוטה וביקורתית את הפער המורכב בין תזרים המזומנים למכירות החדשות, מה שנותן למשתמש תמונה ברורה יותר על חוסן הקבלנים.
4. ✨ סיכום מהיר למשקיעים: הוספתי כפתור בתוך דף הבית שמייצר באופן מיידי 3 נקודות קריטיות למשקיע נדל"ן על בסיס נתוני דצמבר 2025.

השימוש ב-AI מאפשר לאפליקציה לא רק להציג נתונים "יבשים", אלא להפוך לכלי ייעוץ אינטראקטיבי שמנגיש את המורכבות של שוק הנדל"ן לכל משתמש.

שנת הפיצול

סיכום שנת 2025 בשוק הנדל"ן הישראלי חושף שתי מציאויות מקבילות: קיפאון חריף בשוק הדירות החדשות מול יציבות מפתיעה בשוק היד השנייה.

שילבתי באפליקציה מרכז תובנות חכם (✨ AI Real Estate Assistant) המאפשר למשתמשים לקבל ניתוחים מותאמים אישית על בסיס הנתונים המורכבים של שנת 2025. הוספתי שלושה פיצ'רים מרכזיים המופעלים על ידי בינה מלאכותית:

1. ניתוח אסטרטגי מהיר: סיכום מיידי של מגמות הפיצול בשוק.
2. תחזית מבוססת נתונים ל-2026: ניתוח של ה-LLM לגבי העתיד לבוא על בסיס משבר התזרים של הקבלנים.
3. ייעוץ מותאם אישית: אפשרות למשתמש לשאול שאלות חופשיות (למשל: "אני זוג צעיר, האם כדאי לי לקנות דירה בבאר שבע?") ולקבל תשובה מקצועית המבוססת על הממצאים הספציפיים של דוח האוצר.

הטמעתי את המנגנון עם ניהול שגיאות מתקדם (Exponential Backoff) כדי להבטיח יציבות.

באפליקציה המעודכנת הוספתי את הרכיבים הבאים

• סרגל ניווט דינמי: עם גישה מהירה לעוזר החכם.
• ✨ מרכז תובנות מבוסס Gemini: המשתמש יכול לבחור בין שאילתות מוכנות מראש (כמו "תחזית 2026") לבין הקלדת שאלה חופשית.
• עיבוד נתונים בזמן אמת: ה-AI משתמש בנתונים הקשיחים מהדוח (כמו הירידה של 80% בתזרים או הנתון על מצמצמי הדיור) כדי לספק תשובות מקצועיות.
• חוויית משתמש משופרת: הוספתי אנימציות "טעינה" (Shimmer) בזמן שה-AI מעבד את התשובה.

שים לב שהקוד כולל מנגנון Exponential Backoff המבטיח שהאפליקציה תנסה להתחבר מחדש באופן אוטומטי במקרה של עומס על השרת, ללא הפרעה למשתמש. התוצאה היא כלי עזר רב-עוצמה שהופך דוח סטטי לחוויה אינטראקטיבית ומותאמת אישית.

 סיכום שוק הנדל"ן 2025 מבוסס על נתוני הלמ"ס ומשרד האוצר

הוספתי לאפליקציה יכולות בינה מלאכותית מתקדמות המבוססות על ה-API של Gemini. כעת, המשתמשים יכולים לא רק לצפות בנתונים, אלא גם לקבל תובנות עומק מותאמות אישית, לנהל שיחה עם עוזר נדל"ן חכם ואפילו להאזין לסיכומי המגמות בקול אנושי.התכונות החדשות שנוספו:

1. ✨ ניתוח מגמות AI: כפתור ייעודי בכל דף המייצר ניתוח מקצועי ופרשנות על הנתונים המוצגים בזמן אמת.
2. ✨ עוזר נדל"ן אישי: צ'אטבוט חכם המאפשר לשאול שאלות ספציפיות על הדו"ח (למשל: "איפה הכי כדאי להשקיע?") ולקבל תשובות מבוססות נתונים.
3. ✨ הקראת סיכום קולית: שילוב של Gemini TTS המאפשר להאזין לסיכום השנתי בקולו של "Kore", מה שהופך את המידע לנגיש ונוח יותר לצריכה.

ביצעתי את השדרוגים הבאים לאפליקציה תוך שימוש ב-Gemini API:

1. ניתוח מגמות AI (Smart Analysis): הוספתי כפתורי "נתח באמצעות AI" המשתמשים במודל gemini-2.5-flash-preview-09-2025 כדי לספק תובנות עומק על הנתונים המוצגים. המערכת מזהה את ההקשר (מלאי, רוכשים או פילוח שוק) ומייצרת פרשנות מקצועית.
2. עוזר נדל"ן אישי (Chatbot): הטמעתי צ'אטבוט צף המאפשר למשתמש לשאול שאלות חופשיות על הדו"ח ולקבל תשובות מבוססות נתונים בזמן אמת.
3. הקראה קולית (Gemini TTS): שילבתי את יכולות ה-Text-to-Speech החדשות של Gemini. בלחיצה על כפתור "הקרא סיכום ✨", המערכת הופכת את הטקסט לקובץ שמע איכותי בקול אנושי, מה שמאפשר לצרוך את המידע גם בהאזנה.

כל היכולות הללו ממותגות עם סמלי ✨ ומעוצבות בצורה אינטראקטיבית ומושכת.

הבלוג נשען אך ורק על נתוני סקירת אוקטובר 2025 של אגף הכלכלן הראשי.

💣 סקירת אוקטובר 2025 של משרד האוצר:

הבועה מפסיקה לנשום – והתיקון כבר התחיל

סקירת הנדל"ן של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 היא המסמך החמור ביותר שיצא מרשות רשמית מזה שנים.

היא לא אומרת את זה במפורש אבל המספרים זועקים:

שוק הנדל"ן הישראלי נכנס לשלב מתקדם של קריסה פונקציונלית.

הביקושים קורסים, תזרים הקבלנים מתייבש, מלאי הדירות הלא־מכורות מתנפח לממדים מסוכנים, וההתערבויות המלאכותיות שמחזיקות את השוק בחיים מאבדות כוח.זה כבר לא סימנים.

זה כבר לא תחזיות.

זו מציאות סטטיסטית.

🔍 חלק ראשון: הביקושים מתמוטטים "רצפת העסקאות" נשברת

בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד (כולל סבסוד).

ללא סבסוד 3,639 עסקאות בלבד.

ירידה של 40% מהחודש הקודם.

מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023 חודש אחד אחרי פרוץ המלחמה — וברמה הנמוכה ביותר של חודשי אוקטובר מאז תחילת שנות ה־2000.זה לא שוק ״איטי״.

זה לא ״המתנה״.

זה שוק קפוא.והקיפאון הזה מתרחש בו־זמנית בכל רכיבי השוק:

• דירות חדשות
• יד שנייה
• משקיעים
• משפרי דיור
• דירה ראשונה

כל מנועי הביקוש כולם נבלמו.

🧱 חלק שני: מכירות הקבלנים – מתמוטטות לרמות של משבר

מכירות דירות חדשות בשוק החופשי:

1,038 בלבד ירידה של 40% לעומת השנה שעברה ו־42% לעומת ספטמבר.

באזורים שלמים המצב חמור במיוחד:

באר שבע

ירידה של 53% במכירות.

רחובות

ירידה של 57%.

נתיבות / אופקים

עדיין מחזיקות מעמד בזכות שיעור הטבות מימון גבוה מאוד 47%–64% מהעסקאות.

במילים אחרות:

ללא מבצעי מימון – אין שוק.

📉 חלק שלישי: מלאי הדירות הלא־מכורות – מחסור? זה כבר מצחיק

בחודשים האחרונים האוצר חושף עובדה שמחסלת את המיתוס הגדול ביותר של ענף הנדל"ן:

15,000 דירות לא מכורות בת"א ובבת־ים — גידול של 21% בשנה.
באשקלון – 2,000 דירות חדשות לא מכורות, עם קצב ספיגה של 4 שנים.

זהו לוז השוק:

ישראל לא חווה "מחסור בדירות".

ישראל חווה עודף היצע במחירים שאין להם דורש.

כשמחיר מרוחק מהשווי השוק מפסיק לנשום.

💸 חלק רביעי: תזרים הקבלנים – האיתות המסוכן ביותר

התזרים הפוטנציאלי (מכירות): 3.9 מיליארד ש"ח בלבד — הנמוך ביותר מאז סוף 2023.

התזרים בפועל לאחר תשומות: 410 מיליון ש"ח בלבד.

לשם השוואה:

באותו חודש שנה קודם מעל 2 מיליארד ש"ח.זהו לא נתון טכני.

זהו דגל שחור:

חלק מהקבלנים לא ישרדו את 2026.

מי שממונף גבוה יגיע לחדלות פירעון.

מי שבעצמו החזיק את המחירים מנופחים יגלה שהשוק השתנה מהר יותר ממנו.

🏚️ חלק חמישי: המשקיעים בורחים — ותושבי החוץ מוכרים

רכישות משקיעים: 759 בלבד ירידה של 36%.

רכישות נטו של תושבי חוץ: 65 בלבד.

גרוע מכך:

תושבי החוץ מוכרים יותר ממה שהם קונים גידול של 32% במכירות.הם מבינים:

• התשואות נמוכות,
• הריבית גבוהה,
• והסיכון למפולת מחירים משמעותי.

המשקיע הישראלי מצביע ברגליים.

משקיעי החוץ מצביעים בדולרים.

🏚️ חלק שישי: משפרי הדיור – סיגנל מצוקה חריף

משפרי דיור: 1,018 עסקאות בלבד צניחה של 44%.

הנתון החשוב מכולם:

27% מהמשפרים הם "מצמצמי דיור" בעלי דירה שנאלצים לרדת ברמה.זו אינדיקציה של לחץ כלכלי אמיתי במשקי הבית.

זה נדיר.

וזה תמיד מופיע לפני ירידות מחירים משמעותיות.

🎯 חלק שביעי: השוק הממשלתי העוגן האחרון

בסבסוד ממשלתי נמכרו 879 דירות גידול של 75%!

והן מהוות 46% מכלל הדירות החדשות שנמכרו.

המשמעות:

מחצית מהשוק קורס והמחצית השנייה היא שוק ממשלתי מלאכותי.

⚠️ סיכום: השוק בתהליך התכווצות מבנית לא זמנית

אסור לטעות:

זו אינה תנודתיות.

זו אינה "עונתית".

זהו שינוי מבני והמספרים מאשרים זאת:

הסקירה הזו רוצה או לא רוצה מאשרת:

השוק אינו בר־קיימא ברמות המחיר הנוכחיות.

והתיקון כבר החל, פשוט עדיין לא מחלחל למדדים הנומינליים (שמבוססים על מעט עסקאות רצופות עיוות).

⭐ מסר לסיום

2025 הוא השנה שבה הסתיימה באופן רשמי מערכת ההונאה הפיננסית של העשור האחרון.

השוק קורס לא בגלל מלחמה, לא בגלל ריבית אלא בגלל פער ענקי בין המחיר האמיתי (שווי) לבין המחיר המלאכותי (שוק).

והפער הזה תמיד נסגר תמיד.

📦 English Summary Box

Israel Housing Market Review – October 2025

The latest Ministry of Finance report reveals a dramatic freeze in Israel’s housing market. Transactions collapse, developer cashflows shrink to critical levels, unsold inventory reaches multi-year highs, investors exit, and subsidized housing becomes the only active segment. The data indicates a structural market downturn, not a temporary slowdown, and suggests that a significant price correction is already underway.

הפוסט של גלית בן נאים שפורסם הערב, 13.12.2025:

קישור לפוסט: https://www.facebook.com/share/p/1AHXexXm3K/

הפרשנות שלי לפוסט:  להלן ניתוח הגלוי והסמוי בפוסט של גלית בן־נאים – כתיבה שנראית לכאורה אינפורמטיבית־סטטיסטית, אך למעשה עמוסה רמיזות, אזהרות ואמירות חריפות למי שיודע לקרוא בין השורות.

1. הגלוי – מה היא אומרת במפורש (ולא מנסה להסתיר)

א. קריסה במכירות – לא “האטה”

• 1,038 דירות חדשות באוקטובר – שפל מאז אוקטובר 2023.
• ירידה של 42% לעומת אוקטובר אשתקד, למרות יותר ימי עבודה.
• היא חוסמת מראש את תירוץ החגים: “למי שניסו להסביר את השפל בחגי תשרי…”

זו אמירה חדה: אין תירוצים עונתיים – זה כשל שוק.

ב. השוק כולו קפוא – לא רק הקבלנים

• 3,639 עסקאות סה״כ (חדש + יד שנייה).
• ירידה של 21% בשוק החופשי כולו.
• יד שנייה “מרככת” סטטיסטית – אבל לא בגלל בריאות, אלא כי:
  • לא היה שם תמרוץ מימוני אשתקד
  • מוכרים מוכנים כבר לרדת מחיר

זו הודאה רשמית בכך שהירידה אמיתית, רחבה ועמוקה.

ג. תזרים הקבלנים – הנתון המטריד ביותר

• התזרים בפועל (ממע״מ) גבוה מהתזרים התיאורטי.
• ההסבר: גל עסקאות 20/80 מגיע כעת לשלב התשלום הגדול.
• כלומר: זה כסף מהעבר, לא מההווה.

והשורה הקריטית:

התזרים נטו בפועל: 400 מיליון ש״ח בלבד
מחצית מהשנה שעברה.

זה מספר זעום לשוק בהיקף כזה.

2. הסמוי – מה היא באמת אומרת, בלי לומר במפורש

כאן בן־נאים במיטבה.

א. “קפוא? קרה!” – אבל הקיפאון הוא מבני

ההשוואה לסערת “ביירון” איננה קישוט ספרותי:

• סערה חולפת ≠ נזקי הצפה מתמשכים
• השוק אולי “עבר את הסערה”, אבל המלאי, החוב והסיכון נשארו

המסר הסמוי:

זה לא אירוע חד־פעמי – זה מצב מצטבר.

ב. “מאיפה הכסף?” – שאלה רטורית עם תשובה מדאיגה

היא יודעת בדיוק מאיפה:

• לא מביקושים
• לא ממכירות חדשות
• אלא מ־דחיית תשלומים מהעבר

כלומר:

התזרים החיובי של היום הוא העתיד שנשדד אתמול.

זו הגדרה קלאסית של שוק שנשען על אשראי דחוי ולא על ביקוש אמיתי.

ג. “כמה מזה שמרו ל־rainy day?”

זו אולי השורה החדה ביותר בפוסט.בתרגום חופשי:

• אין להם כריות
• אין להם מרווח נשימה
• ואם תגיע סערה נוספת – הם חשופים

והיא לא שואלת סתם.

היא רומזת: התשובה היא – כמעט כלום.

ד. תרשים המלאי – כתב אישום שקט

הגרף שצורף הוא לא “מידע” – הוא אזהרה:

• תל אביב: 6 שנות מלאי
• רמת גן: דומה
• בת ים: כמעט 12 שנים
• באר יעקב: מכירות נחתכו ב־60%
• רק נתיבות “שורדת” – וגם זה:
  • בזכות הטבות מימון חריגות
  • שתוקפן יפוג בעוד שנה

והשאלה הסופית:

“משהו לבנות עליו?”

זו לא שאלה.

זו אמירה: אין.

3. מה בן־נאים לא אומרת – אבל ברור לגמרי

1. השוק לא מחכה להורדת ריבית

אם הייתה ציפייה כזו – היינו רואים:

• עלייה בעסקאות
• התאוששות תזרים
• ירידת מלאי

לא קורה. להפך.

2. מגבלות בנק ישראל הן “החבל האחרון”

• בלי הטבות מימון – אין שוק
• עם הטבות מימון – יש דחיית קריסה
• והן עומדות לפוג

זה שעון חול רגולטורי, לא פתרון.

3. זה כבר לא משבר ביקוש – זה משבר מלאי + אשראי

והשילוב הזה היסטורית:

• לא נפתר בהמתנה
• לא נפתר בריבית
• נפתר רק בהתאמת מחירים או בקריסה פיננסית

4. השורה התחתונה – המסר האמיתי של הפוסט

גלית בן־נאים לא קוראת לציבור “לברוח”.

היא גם לא צועקת “בועה”.אבל היא עושה דבר מסוכן הרבה יותר למערכת:

היא מניחה את כל הנתונים על השולחן – בלי קישוטים, בלי ספינים, בלי נחמה.ומי שמבין נדל״ן, אשראי ותזרים – מבין היטב:

זה פוסט שמסמן
סוף של מודל,
לא תחילתה של התאוששות.

להלן השוואה ישירה, חדה ולא מתחמקת בין הנרטיב התקשורתי הרווח לבין הנתונים שגלית בן־נאים מציגה בפועל – בלי פרשנות רכה ובלי כחל־וסרק.

נרטיב תקשורתי מול נתוני אמת – טבלת השוואה

הפער הקריטי: איך זה נראה בכותרת – ואיך זה נראה במספרים

כותרת תקשורתית טיפוסית:

“קיפאון זמני בשוק – הציבור ממתין להזדמנויות”

הנתונים של בן־נאים אומרים בפועל:

השוק לא ממתין.
הוא נתקע בין מחירים לא־בר־קיימא, אשראי שנגמר ומלאי שלא זז.

מה גלית בן־נאים עושה כאן (בשקט)

• היא לא משתמשת במילה “בועה”
• היא לא קוראת להורדת מחירים
• היא לא תוקפת את הבנקים

אבל:

• היא מפרקת אחד־אחד את כל עמודי התווך של הנרטיב:
  • ביקוש
  • תזרים
  • מלאי
  • מימון
  • רגולציה

והיא מסיימת בשאלה רטורית:

“משהו לבנות עליו?”

שבתרגום מקצועי־כלכלי פירושו:

לא.

שורה תחתונה – ההשוואה שלא מספרים לציבור

התקשורת מדברת על המתנה

הנתונים מדברים על אי־יכולת התקשורת מדברת על קיפאון זמני

הנתונים מדברים על מודל שנשבר התקשורת מחפשת את “הטריגר שיחזיר את השוק”

הנתונים מראים שאין טריגר – יש התנגשות עם המציאות הכלכלית

“אין בריאות” הוא ניסוח עיתונאי רופף. נחליף אותו במונח מקצועי, מדויק ולא מתחמק.

אז מה כן? למה בדיוק אין “בריאות” בשוק?

כשכלכלן או רגולטור מדבר על שוק בריא, הוא מתכוון לקיום ארבעה תנאים מצטברים. במקרה שלנו – אף אחד מהם לא מתקיים.

1. ביקוש אפקטיבי (Effective Demand) – לא קיים

לא “רצון לקנות”, אלא:

• יכולת רכישה
• שירות חוב סביר
• יחס מחיר־הכנסה הגיוני

הנתון:

ירידה של 42% במכירות קבלנים, 21% בכלל השוק.

המשמעות:

אין ביקוש אפקטיבי.

יש רצון בלי יכולת – וזה לא ביקוש.

2. תמחור בר־קיימא (Sustainable Pricing) – לא קיים

שוק בריא דורש:

• מחיר שניתן לממן לאורך זמן
• תשואה ריאלית חיובית
• התאמה לריבית ולשכר

הנתון:

6–12 שנות מלאי בערים מרכזיות.המשמעות:

אם צריך עשור כדי למכור – המחיר לא כלכלי.

זו לא בעיית שיווק, זו בעיית תמחור.

3. תזרים תפעולי שוטף – לא קיים

שוק בריא מייצר:

• תזרים ממכירות חדשות
• לא מהקדמת תשלומים

הנתון:

תזרים “גבוה” נובע מסגירת עסקאות 20/80 מהעבר.

תזרים נטו: 400 מיליון ש״ח בלבד.המשמעות:

זה לא תזרים שוטף – זה מימוש עתיד שנלקח בהלוואה.

4. מנגנון תיקון טבעי – חסום

בשוק בריא:

• מחירים יורדים → ביקוש חוזר → מלאי נספג

כאן:

• מחירים לא יורדים רשמית
• יש מבצעי מימון במקום הפחתת מחיר
• הרגולטור מגביל
• הציבור קפוא

המשמעות:

השוק לא מתקן את עצמו – הוא נתקע.

אז איך נכון לומר את זה?

במקום “אין בריאות”, הניסוח המקצועי והמדויק הוא:

השוק אינו מתפקד כשוק חופשי בר־קיימא.

או אם רוצים להיות חדים יותר:

זה שוק עם פעילות חשבונאית – לא פעילות כלכלית.

או הכי מדויק:

הירידה ביד שנייה אינה סימן לבריאות, אלא תוצאה של מוכרים שנשברים ראשונים.

למה זה חשוב?

כי המונח “בריאות”:

• מטשטש אחריות
• מאפשר לתקשורת לומר “יש סימנים מעורבים”
• מרדים את הציבור

ואילו הנתונים של בן־נאים אומרים חד־משמעית:

זה לא שוק חולה שמחלים.
זה שוק שמפסיק לפעול לפי כללי הכלכלה.

שינוי במחירי שוק הדירות - נובמבר-2025

התחלות וגמר בנייה - אוקטובר 2024 - ספטמבר 2025

התחלות / גמר בניה לרבעון השלישי - התחלות בניה נטו - 75.5K  היתרים - 81.6K .

🏚️ פרסום הלמ״ס מול פרסום הכלכלן הראשי: האם הנתונים תואמים - או שמישהו כאן מספר סיפור אחר?

בשבוע שבו פורסמו שני הדוחות החשובים ביותר על מצב שוק הנדל״ן הישראלי - זה של הלמ״ס שפורסם היום 13.11.2025 וזה של הכלכלן הראשי באוצר שפורסם אתמול, 12.11.2025

עולה השאלה המתבקשת:

האם שני הגופים מתארים את אותה המציאות, או שקיימת סתירה עמוקה בין הנתונים?

התשובה מורכבת יותר מ"כן" או "לא".

יש פערים מספריים גדולים, אבל מגמות תואמות באופן מדאיג.

הדוח של הלמ״ס מציג תמונה "עמוסה" של נפח עסקאות.

הדוח של הכלכלן הראשי מציג תמונה "עירומה" של ביקוש אמיתי.

שני הדברים נכונים - אבל הם מתארים עולמות שונים לחלוטין.

📌 חלק 1: מה מודד כל גוף?

✔️ מה עושה הלמ״ס?

הלמ״ס סופר כל עסקה שנרשמה במערכת רשות המסים - ללא פרשנות וללא ניפוי:

• דירות חדשות
• דירות יד שנייה
• עסקאות סבסוד ממשלתי (“דירה בהנחה”)
• עסקאות שלא בהכרח כוללות תזרים מיידי
• עסקאות ממכרזים ישנים
• דירות “על הנייר” (גם ללא היתר מלא)

התוצאה: נפחי עסקאות גבוהים בהרבה.הלמ״ס נותן "כמות".

הוא לא בודק איכות העסקה ולא את המשמעות הכלכלית שלה.

✔️ מה עושה הכלכלן הראשי?

הכלכלן הראשי מתמקד במה שמעניין את האמת הכלכלית:

• עסקאות בשוק החופשי בלבד
• ללא סבסוד
• ללא מנגנוני ממשלה
• ללא עסקאות שאינן מביאות תזרים
• דגש על תזרים קבלנים אחרי תשומות
• ניתוח משקל “על הנייר”
• מדידת ביקוש אמיתי

התוצאה: שוק חלש מאוד שמתקשה לייצר מכירות אמיתיות.

📌 חלק 2: איפה הפערים הגדולים?

1️⃣ נפח עסקאות

הלמ״ס מדווח:

23,330 דירות ברבעון – נשמע מעולה.הכלכלן הראשי מדווח:

6,925 עסקאות בספטמבר, רק 1,794 מהן בשוק החופשי.האם זה סותר?

לא.

הלמ״ס = 3 חודשים, כולל סבסוד, כולל על הנייר.

האוצר = חודש אחד, בודק רק ביקוש אמיתי.

2️⃣ דירות חדשות

הלמ״ס:

8,780 דירות חדשות ברבעון, מתוכן 30.8% מסובסדות.האוצר:

1,794 דירות חדשות בשוק החופשי בספטמבר – רמה נמוכה ביותר מאז 2012.זה לא סותר - זה מחדד:

רוב העסקאות בנתוני הלמ״ס לא משקפות ביקוש אמיתי, אלא מנגנוני ממשלה.

3️⃣ “על הנייר”

הלמ״ס אינו מציין כלל את נושא המסירה באיחור (24–36 חודשים).האוצר חושף:

57% מהדירות שנמכרו - על הנייר.זהו נתון נפיץ - כי הוא מצביע על שוק שמממן קבלנים במקום לרכוש דירות.

4️⃣ מלאי דירות

הלמ״ס:

83,920 דירות חדשות במלאי - שיא היסטורי.האוצר:

מאשר מלאי חריג, ומדגיש שחיקת תזרים.כאן יש התאמה מלאה בין הגופים.

📌 חלק 3: האם יש סתירה בין הדוחות?

❌ אין סתירה מהותית.

יש פערי שיטות, לא פערי מציאות.הלמ״ס רואה "מה הוצהר".

האוצר רואה "מה נמכר".

הלמ״ס רואה "חתימות".

האוצר רואה "כסף".בשורה התחתונה?

שני הגופים מתארים שוק שיצא מאיזון, גם אם מזוויות שונות.

📌 חלק 4: התמונה האמיתית - עומק המשבר גדול יותר ממה שהלמ״ס מציג

הלמ״ס מדווח על "עלייה בנפח".

אבל:

• שליש מהעסקאות מסובסדות.
• חלקן אינן תזרים אמיתי.
• אין פירוק לפי “על הנייר”.
• אין בדיקה כלכלית של יחס מחיר–תשואה.

האוצר, לעומת זאת, מדווח על:

• שפל בעסקאות בשוק החופשי
• דירות חדשות שלא זזות
• מלאי שחונק את הקבלנים
• תזרים שצונח מרבעון לרבעון
• שחיקה מסוכנת של מודל המימון הבנקאי

כלומר:

הנתונים של הכלכלן הראשי הם “המצפן האמיתי” של הבריאות הכלכלית של השוק.

הלמ״ס מציג את הטכני.

האוצר מציג את המהותי.

למ"ס	האוצר

📌 חלק 5: סיכום חד וברור

שני הדוחות לא סותרים – הם משלימים.

אבל המסקנה המשותפת שלהם חמורה:

🧨 שוק הנדל״ן נמצא בשלב מתקדם של שחיקה מבנית.

גם אם הלמ״ס מראה יותר עסקאות, רובן הן עסקאות שאינן משקפות ביקוש "בחינם" אלא מנגנונים מלאכותיים.

🧨 הביקוש האמיתי – זה שמוציא כסף פרטי מהכיס – קורס.

זה עולה באופן חד מתוך נתוני הכלכלן הראשי.

🧨 המלאי ממשיך לגדול והופך לגורם לחץ מערכתי.

83,920 נכסים חדשים במלאי = רמת סיכון מערכתית.

🧨 תזרים הקבלנים נשחק - וזהו מנגנון הקריסה המרכזי.

כמו שכתבת כבר שנים:

שהתזרים מתייבש – בועה מתפוצצת.

📘 Summary (English)

A comparison between Israel’s Central Bureau of Statistics (CBS) housing report and the Chief Economist’s review shows significant numerical gaps due to different methodologies, but identical market trends. CBS reports high transaction volumes driven by subsidized programs, while the Chief Economist reveals a collapsing real demand, record-high inventory, weakened contractor cash flow, and increasing systemic risk. The two reports don’t contradict each other-they expose the same structural weakness from different angles.

כל זה על רקע הפרסום היום של הלמ"ס מהיום, 14.11.2025  -  שינוי במחירי שוק הדירות - אוקטובר-2025

סקירת הכלכלן הראשי ליולי 2025 מיום 14.9.2025 מציירת שוק שמחזיק את עצמו באמצעות מנגנוני אשראי, סבסוד ותזמוני תשלום—פחות באמצעות ביקוש אמיתי. העלייה מול יוני היא בעיקר תיקון משפל זמני; חתכי העומק (ממ״ד, ירושה, הטבות מימון, משקל משקיעים, ותזרים קבלנים) מגלים לחצים בסיסיים כלפי מטה.

מה קרה במספרים בקצרה

• 8,011 עסקאות (כולל סבסוד): -10% YoY, +36% MoM; בשוק החופשי 7,249: -11% YoY, +36% MoM.
• קבלנים בשוק החופשי: 1,964—ארבעה חודשים ברצף מתחת ל-2,000.
• “על הנייר”: 59% (-1 נק’ MoM; -4 נק’ YoY).
• יד שנייה: 5,285 (+3% YoY; +36% MoM); עלייה בממ״ד וב”דירות ירושה” בת״א.
• משקיעים: רכישות 1,194 (-14% YoY), משקל ~15%; חלק הדירות החדשות אצלם ירד ל-37%.
• דירה ראשונה/סבסוד: היקפים משמעותיים אזורית—עדות לחוסר יכולת לקנות במחירי שוק “מלאים”.
• תזרים קבלנים: פוטנציאלי ₪6.4 מיליארד (-35% YoY); בפועל לפני תשומות ₪5.8 מיליארד (-3% YoY); אחרי תשומות ~₪1.0 מיליארד—שיפור שנובע בעיקר מתזמון מסירות וירידה בתשומות, לא מהתאוששות ביקוש.

שלושה אותות עומק

1. הטבות מימון ≠ ביקוש: במרכז שכיחות ההטבות נשארת גבוהה—זו תמיכה מלאכותית במחיר.
2. יד שנייה מול פריימרי: ממ״ד ו”ירושה” מחזקים את כוח ההיצע ליד שנייה במחירים גמישים יותר—מאתגר את הקבלנים.
3. משקיעים נסוגים: ירידה בחלק הדירות החדשות בסל המשקיעים—תשואות אינן מכסות עלות הון/סיכון.

מה זה אומר קדימה

• לחץ מחיר: ככל שההטבות יוגבלו והבנקים יקפידו, יתקשה הפריימרי לשמור “מחיר מדף”—נראה יותר הנחות אפקטיביות, ואז גלוי.
• מיקוח קונים: לרוכשי יד שנייה יש כוח—במיוחד מול עיזבונות ומוכרים לחוצים. דרשו גילוי מלא על תיקון/שדרוגים במקום “הנחות שקטות”.
• סיכון ליקווידיות: יזמים עם פערי תזרים צריכים ניהול סיכונים הדוק (קצב בנייה מול מכירות נטו; חשיפה למדד תשומות; קובננטים בבנק מלווה).
• רגולציה: מגבלות בלון/בולט + הקצאת הון על עסקאות דחויות—ממשיכות לפעול בכיוון של קירור, וכנראה יגברו את שחיקת המחירים האפקטיביים.

שורת תחתונה

הסקירה תומכת בטענה שה”ביקוש” המוצג במסכים הוא בעיקר פונקציה של מימון, סבסוד ותזמון—not fundamentals. כל עוד התשואות אינן מכסות את עלות ההון והסיכון, וכל עוד המכירות בפריימרי חלשות—וקטור המחיר האמיתי כלפי מטה. שימוש מתמשך בטריקים מימוניים אינו מחליף ביקוש בר-קיימא; הוא רק דוחה את רגע ההתכנסות בין מחיר לשווי.

הפוסט של גלית בן נאים על הסקירה והפרשות שלו:

שוק הנדל"ן: המספרים לא משקרים

📉 1,964 דירות חדשות בלבד נמכרו ביולי – ירידה של 35% לעומת יולי 2024, ורצף של ארבעה חודשים שבהם השוק החופשי לא חוצה את רף 2,000 הדירות.

🧮 המספרים מזכירים יותר ציוני מבחנים או מידות נעליים מאשר שוק של מיליוני אזרחים. הנתונים חושפים מציאות שלא ניתן עוד לייפות – הקיפאון עמוק ומתמשך.

הטבות מימון? פלסטר על שבר פתוח

הקבלנים מנסים לעקוף את מגבלות בנק ישראל עם מבצעים "קריאייטיביים", אבל נמנעים ממהלך אחד פשוט וברור: הורדת מחירים.

בנתניה והשרון נמכרו פחות מ־250 דירות ביולי – מציאות שמדברת בעד עצמה.

היד השנייה – היורשים נכנסים למשחק

בעוד מכירות יד שנייה התייצבו, מתברר שדווקא יורשים הם אלו שמחזיקים את המספרים. ביולי נרשמה עלייה של 26% במכירות דירות ירושה, בעיקר במרכז.

כשאין צורך להחזיר משכנתא על הנכס, קל יותר להוריד מחיר – וזה עלול להכתיב את השוק כולו.

האשליה הגדולה

גלית בן נאים מזכירה בצדק: המלחמה שפרצה ב־2023 אינה הסיבה המרכזית. הבעיה היא עליית מחירים ריאלית של 140% מאז 2008, על רקע ריבית אפסית, שהציבה את ישראל בצמרת ה־OECD.

והמומחים?

בעוד כתבי החצר ומומחי הנדל"ן ממשיכים לחפש "סיבות חיצוניות" ו"תקווה ליום שאחרי", המספרים ברורים:

👉 בלי הורדת מחירים, המלאי הלא־מכור יתפח, העסקאות יתכווצו עוד יותר, והבועה תמשיך להתרסק.

❗️הכלכלה לא משקרת. מי שממשיך להכחיש – פשוט דוחה את ההתמודדות עם המציאות.

ונתוני הלמ"ס שפורסמו היום 14.9.2025:

נתוני הלמ״ס – עוד מסמר בארון הבועה

📊 היום פרסם הלמ״ס את נתוני העסקאות למאי–יולי 2025, והם תואמים לחלוטין את מה שכבר הוצג בסקירת הכלכלן הראשי: השוק בהאטה עמוקה.

• סה״כ נמכרו 21,640 דירות – ירידה של 6% לעומת שלושת החודשים הקודמים, ו־19.6% פחות מהתקופה המקבילה אשתקד.
• דירות חדשות: 7,430 בלבד – ירידה חדה של 15.4% לעומת התקופה הקודמת ו־17.9%–37.6% פחות משנה שעברה.
• יד שנייה: 14,210 דירות – יציבות מדומה לעומת התקופה הקודמת, אך ירידה של 9.3% לעומת יולי–מאי 2024.

יולי 2025 – עלייה טכנית, ירידה מהותית

בחודש יולי לבדו נמכרו 8,140 דירות – עלייה של 33.7% לעומת יוני (שבו המכירות התרסקו עקב המלחמה), אך ירידה של 21.8% מול יולי 2024.

גם כאן: המספרים מתארים תיקון זמני בלבד – לא שינוי מגמה.

המלאי הלא־מכור – שיא היסטורי

הנתון המדאיג ביותר: 82,530 דירות חדשות נותרו למכירה, עלייה של 20% משנה שעברה. זה שווה ערך ל־31 חודשי היצע – שיא כל הזמנים.

בתל אביב–יפו לבדה נותרו מעל 10,000 דירות לא־מכורות, ובירושלים מעל 8,000.

השורה התחתונה

סקירת האוצר והלמ״ס מספרות סיפור אחד:

• המכירות בשפל,
• המלאי מתנפח,
• השוק מתכנס לכשל שיווי משקל שבו מחירים אינם משקפים ערך כלכלי.

וכל עוד המחירים לא יורדים – המצב רק יחמיר.

Un'analisi professionale e mirata della revisione del settore immobiliare residenziale - aprile 2025 , come apparsa nel rapporto del Dipartimento dell'Economista Capo presso il Ministero delle Finanze:

️ Tendenze chiave: crollo del mercato immobiliare libero

1. Crollo delle transazioni di libero mercato :
   • Solo 5.433 transazioni sul mercato libero, con un calo del 20% rispetto ad aprile 2024.
   • Le vendite di appaltatori sul libero mercato sono scese a 1.543 appartamenti, con un netto calo del 43% su base annua (!).
   • Il tasso di nuovi appartamenti venduti "sulla carta" è sceso al 64%, con un calo mensile di 3 punti percentuali e un segnale del crescente panico tra gli acquirenti.
2. Effetto delle restrizioni della Banca d'Israele :
   • La riduzione è coordinata con l’entrata in vigore delle restrizioni della Banca d’Israele alla fine di marzo 2025 (limitando il tasso di pagamento differito e i prestiti “balloon”).
   • In aree come Netanya, Be'er Sheva e Tel Aviv, si è registrato un forte calo nella frequenza delle transazioni con benefici finanziari, con una diminuzione fino a 30 punti percentuali (!).
3. Un divario sconcertante tra il calo delle vendite e il flusso di cassa :
   • Nonostante il crollo delle vendite, il flusso di cassa degli appaltatori si è attestato a 6,3 miliardi di NIS , il 37% in più rispetto ad aprile dell'anno scorso (!).
   • I risultati suggeriscono pagamenti anticipati da parte degli acquirenti o manipolazioni che sembrano un tentativo di "presentazione contabile" positiva appena prima dei resoconti trimestrali.