הבלוג נשען אך ורק על נתוני סקירת אוקטובר 2025 של אגף הכלכלן הראשי.

💣 סקירת אוקטובר 2025 של משרד האוצר:

הבועה מפסיקה לנשום – והתיקון כבר התחיל

סקירת הנדל"ן של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 היא המסמך החמור ביותר שיצא מרשות רשמית מזה שנים.

היא לא אומרת את זה במפורש אבל המספרים זועקים:

שוק הנדל"ן הישראלי נכנס לשלב מתקדם של קריסה פונקציונלית.

הביקושים קורסים, תזרים הקבלנים מתייבש, מלאי הדירות הלא־מכורות מתנפח לממדים מסוכנים, וההתערבויות המלאכותיות שמחזיקות את השוק בחיים מאבדות כוח.זה כבר לא סימנים.

זה כבר לא תחזיות.

זו מציאות סטטיסטית.

🔍 חלק ראשון: הביקושים מתמוטטים "רצפת העסקאות" נשברת

בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד (כולל סבסוד).

ללא סבסוד 3,639 עסקאות בלבד.

ירידה של 40% מהחודש הקודם.

מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023 חודש אחד אחרי פרוץ המלחמה — וברמה הנמוכה ביותר של חודשי אוקטובר מאז תחילת שנות ה־2000.זה לא שוק ״איטי״.

זה לא ״המתנה״.

זה שוק קפוא.והקיפאון הזה מתרחש בו־זמנית בכל רכיבי השוק:

• דירות חדשות
• יד שנייה
• משקיעים
• משפרי דיור
• דירה ראשונה

כל מנועי הביקוש כולם נבלמו.

🧱 חלק שני: מכירות הקבלנים – מתמוטטות לרמות של משבר

מכירות דירות חדשות בשוק החופשי:

1,038 בלבד ירידה של 40% לעומת השנה שעברה ו־42% לעומת ספטמבר.

באזורים שלמים המצב חמור במיוחד:

באר שבע

ירידה של 53% במכירות.

רחובות

ירידה של 57%.

נתיבות / אופקים

עדיין מחזיקות מעמד בזכות שיעור הטבות מימון גבוה מאוד 47%–64% מהעסקאות.

במילים אחרות:

ללא מבצעי מימון – אין שוק.

📉 חלק שלישי: מלאי הדירות הלא־מכורות – מחסור? זה כבר מצחיק

בחודשים האחרונים האוצר חושף עובדה שמחסלת את המיתוס הגדול ביותר של ענף הנדל"ן:

15,000 דירות לא מכורות בת"א ובבת־ים — גידול של 21% בשנה.
באשקלון – 2,000 דירות חדשות לא מכורות, עם קצב ספיגה של 4 שנים.

זהו לוז השוק:

ישראל לא חווה "מחסור בדירות".

ישראל חווה עודף היצע במחירים שאין להם דורש.

כשמחיר מרוחק מהשווי השוק מפסיק לנשום.

💸 חלק רביעי: תזרים הקבלנים – האיתות המסוכן ביותר

התזרים הפוטנציאלי (מכירות): 3.9 מיליארד ש"ח בלבד — הנמוך ביותר מאז סוף 2023.

התזרים בפועל לאחר תשומות: 410 מיליון ש"ח בלבד.

לשם השוואה:

באותו חודש שנה קודם מעל 2 מיליארד ש"ח.זהו לא נתון טכני.

זהו דגל שחור:

חלק מהקבלנים לא ישרדו את 2026.

מי שממונף גבוה יגיע לחדלות פירעון.

מי שבעצמו החזיק את המחירים מנופחים יגלה שהשוק השתנה מהר יותר ממנו.

🏚️ חלק חמישי: המשקיעים בורחים — ותושבי החוץ מוכרים

רכישות משקיעים: 759 בלבד ירידה של 36%.

רכישות נטו של תושבי חוץ: 65 בלבד.

גרוע מכך:

תושבי החוץ מוכרים יותר ממה שהם קונים גידול של 32% במכירות.הם מבינים:

• התשואות נמוכות,
• הריבית גבוהה,
• והסיכון למפולת מחירים משמעותי.

המשקיע הישראלי מצביע ברגליים.

משקיעי החוץ מצביעים בדולרים.

🏚️ חלק שישי: משפרי הדיור – סיגנל מצוקה חריף

משפרי דיור: 1,018 עסקאות בלבד צניחה של 44%.

הנתון החשוב מכולם:

27% מהמשפרים הם "מצמצמי דיור" בעלי דירה שנאלצים לרדת ברמה.זו אינדיקציה של לחץ כלכלי אמיתי במשקי הבית.

זה נדיר.

וזה תמיד מופיע לפני ירידות מחירים משמעותיות.

🎯 חלק שביעי: השוק הממשלתי העוגן האחרון

בסבסוד ממשלתי נמכרו 879 דירות גידול של 75%!

והן מהוות 46% מכלל הדירות החדשות שנמכרו.

המשמעות:

מחצית מהשוק קורס והמחצית השנייה היא שוק ממשלתי מלאכותי.

⚠️ סיכום: השוק בתהליך התכווצות מבנית לא זמנית

אסור לטעות:

זו אינה תנודתיות.

זו אינה "עונתית".

זהו שינוי מבני והמספרים מאשרים זאת:

הסקירה הזו רוצה או לא רוצה מאשרת:

השוק אינו בר־קיימא ברמות המחיר הנוכחיות.

והתיקון כבר החל, פשוט עדיין לא מחלחל למדדים הנומינליים (שמבוססים על מעט עסקאות רצופות עיוות).

⭐ מסר לסיום

2025 הוא השנה שבה הסתיימה באופן רשמי מערכת ההונאה הפיננסית של העשור האחרון.

השוק קורס לא בגלל מלחמה, לא בגלל ריבית אלא בגלל פער ענקי בין המחיר האמיתי (שווי) לבין המחיר המלאכותי (שוק).

והפער הזה תמיד נסגר תמיד.

📦 English Summary Box

Israel Housing Market Review – October 2025

The latest Ministry of Finance report reveals a dramatic freeze in Israel’s housing market. Transactions collapse, developer cashflows shrink to critical levels, unsold inventory reaches multi-year highs, investors exit, and subsidized housing becomes the only active segment. The data indicates a structural market downturn, not a temporary slowdown, and suggests that a significant price correction is already underway.

🏚️ פרסום הלמ״ס מול פרסום הכלכלן הראשי: האם הנתונים תואמים - או שמישהו כאן מספר סיפור אחר?

בשבוע שבו פורסמו שני הדוחות החשובים ביותר על מצב שוק הנדל״ן הישראלי - זה של הלמ״ס שפורסם היום 13.11.2025 וזה של הכלכלן הראשי באוצר שפורסם אתמול, 12.11.2025

עולה השאלה המתבקשת:

האם שני הגופים מתארים את אותה המציאות, או שקיימת סתירה עמוקה בין הנתונים?

התשובה מורכבת יותר מ"כן" או "לא".

יש פערים מספריים גדולים, אבל מגמות תואמות באופן מדאיג.

הדוח של הלמ״ס מציג תמונה "עמוסה" של נפח עסקאות.

הדוח של הכלכלן הראשי מציג תמונה "עירומה" של ביקוש אמיתי.

שני הדברים נכונים - אבל הם מתארים עולמות שונים לחלוטין.

📌 חלק 1: מה מודד כל גוף?

✔️ מה עושה הלמ״ס?

הלמ״ס סופר כל עסקה שנרשמה במערכת רשות המסים - ללא פרשנות וללא ניפוי:

• דירות חדשות
• דירות יד שנייה
• עסקאות סבסוד ממשלתי (“דירה בהנחה”)
• עסקאות שלא בהכרח כוללות תזרים מיידי
• עסקאות ממכרזים ישנים
• דירות “על הנייר” (גם ללא היתר מלא)

התוצאה: נפחי עסקאות גבוהים בהרבה.הלמ״ס נותן "כמות".

הוא לא בודק איכות העסקה ולא את המשמעות הכלכלית שלה.

✔️ מה עושה הכלכלן הראשי?

הכלכלן הראשי מתמקד במה שמעניין את האמת הכלכלית:

• עסקאות בשוק החופשי בלבד
• ללא סבסוד
• ללא מנגנוני ממשלה
• ללא עסקאות שאינן מביאות תזרים
• דגש על תזרים קבלנים אחרי תשומות
• ניתוח משקל “על הנייר”
• מדידת ביקוש אמיתי

התוצאה: שוק חלש מאוד שמתקשה לייצר מכירות אמיתיות.

📌 חלק 2: איפה הפערים הגדולים?

1️⃣ נפח עסקאות

הלמ״ס מדווח:

23,330 דירות ברבעון – נשמע מעולה.הכלכלן הראשי מדווח:

6,925 עסקאות בספטמבר, רק 1,794 מהן בשוק החופשי.האם זה סותר?

לא.

הלמ״ס = 3 חודשים, כולל סבסוד, כולל על הנייר.

האוצר = חודש אחד, בודק רק ביקוש אמיתי.

2️⃣ דירות חדשות

הלמ״ס:

8,780 דירות חדשות ברבעון, מתוכן 30.8% מסובסדות.האוצר:

1,794 דירות חדשות בשוק החופשי בספטמבר – רמה נמוכה ביותר מאז 2012.זה לא סותר - זה מחדד:

רוב העסקאות בנתוני הלמ״ס לא משקפות ביקוש אמיתי, אלא מנגנוני ממשלה.

3️⃣ “על הנייר”

הלמ״ס אינו מציין כלל את נושא המסירה באיחור (24–36 חודשים).האוצר חושף:

57% מהדירות שנמכרו - על הנייר.זהו נתון נפיץ - כי הוא מצביע על שוק שמממן קבלנים במקום לרכוש דירות.

4️⃣ מלאי דירות

הלמ״ס:

83,920 דירות חדשות במלאי - שיא היסטורי.האוצר:

מאשר מלאי חריג, ומדגיש שחיקת תזרים.כאן יש התאמה מלאה בין הגופים.

📌 חלק 3: האם יש סתירה בין הדוחות?

❌ אין סתירה מהותית.

יש פערי שיטות, לא פערי מציאות.הלמ״ס רואה "מה הוצהר".

האוצר רואה "מה נמכר".

הלמ״ס רואה "חתימות".

האוצר רואה "כסף".בשורה התחתונה?

שני הגופים מתארים שוק שיצא מאיזון, גם אם מזוויות שונות.

📌 חלק 4: התמונה האמיתית - עומק המשבר גדול יותר ממה שהלמ״ס מציג

הלמ״ס מדווח על "עלייה בנפח".

אבל:

• שליש מהעסקאות מסובסדות.
• חלקן אינן תזרים אמיתי.
• אין פירוק לפי “על הנייר”.
• אין בדיקה כלכלית של יחס מחיר–תשואה.

האוצר, לעומת זאת, מדווח על:

• שפל בעסקאות בשוק החופשי
• דירות חדשות שלא זזות
• מלאי שחונק את הקבלנים
• תזרים שצונח מרבעון לרבעון
• שחיקה מסוכנת של מודל המימון הבנקאי

כלומר:

הנתונים של הכלכלן הראשי הם “המצפן האמיתי” של הבריאות הכלכלית של השוק.

הלמ״ס מציג את הטכני.

האוצר מציג את המהותי.

למ"ס	האוצר

📌 חלק 5: סיכום חד וברור

שני הדוחות לא סותרים – הם משלימים.

אבל המסקנה המשותפת שלהם חמורה:

🧨 שוק הנדל״ן נמצא בשלב מתקדם של שחיקה מבנית.

גם אם הלמ״ס מראה יותר עסקאות, רובן הן עסקאות שאינן משקפות ביקוש "בחינם" אלא מנגנונים מלאכותיים.

🧨 הביקוש האמיתי – זה שמוציא כסף פרטי מהכיס – קורס.

זה עולה באופן חד מתוך נתוני הכלכלן הראשי.

🧨 המלאי ממשיך לגדול והופך לגורם לחץ מערכתי.

83,920 נכסים חדשים במלאי = רמת סיכון מערכתית.

🧨 תזרים הקבלנים נשחק - וזהו מנגנון הקריסה המרכזי.

כמו שכתבת כבר שנים:

שהתזרים מתייבש – בועה מתפוצצת.

📘 Summary (English)

A comparison between Israel’s Central Bureau of Statistics (CBS) housing report and the Chief Economist’s review shows significant numerical gaps due to different methodologies, but identical market trends. CBS reports high transaction volumes driven by subsidized programs, while the Chief Economist reveals a collapsing real demand, record-high inventory, weakened contractor cash flow, and increasing systemic risk. The two reports don’t contradict each other-they expose the same structural weakness from different angles.

כל זה על רקע הפרסום היום של הלמ"ס מהיום, 14.11.2025  -  שינוי במחירי שוק הדירות - אוקטובר-2025

🏗️ מכור לי ואמכור לך

על הנתק בין מכירת דירות למסחר בקרקעות – ומה הוא מגלה על מצבה האמיתי של הבועה הישראלית

הפוסט שגלית בן נאים פרסמה היום 8.11.2025 והגרף שפרסמה בפוסט גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, חושף תופעה נדירה: שוק נדל״ן שפועל על טייס אוטומטי, ללא קשר בין פעילות לבין ערך אמיתי.

בגרף נראים שני קווים שנפרדו זה מזה באופן שמסביר לבדו את עומק המשבר בענף:

• העמודות הכחולות מייצגות את מכירת הדירות החדשות בשוק החופשי.
• הקו האדום מתאר את היקף המסחר בקרקעות בין קבלנים.

ובין השניים – תהום כלכלית שגדלה מרבעון לרבעון.

📉 הנתונים: כך נראית התנתקות מוחלטת בין שוק אמיתי לשוק פנימי

1. 2022 – תחילת הנפילה:
   גל העלאות הריבית של בנק ישראל שם קץ לאופוריית המחירים. מכירות הדירות (הכחול) צונחות, והציבור נעלם משוק הקנייה.
2. 2024 – התאוששות מדומה:
   הקבלנים מגיבים ב"מבצעי מימון" – דחיית תשלומים, ריביות אפסיות ותמריצים מלאכותיים. הציבור נענה זמנית, אך זו איננה התאוששות אלא הנשמה מלאכותית.
3. 2025 – התרסקות מחודשת:
   עם כניסת מגבלות הפיקוח של בנק ישראל על ההטבות, גם הזריקה האחרונה מאבדת אפקט. המכירות חוזרות לצנוח, אך המסחר בקרקעות – נותר גבוה.
4. האדום נותר יציב:
   בזמן שהביקוש לדירות קורס, היקף המסחר בקרקעות בין קבלנים נותר יציב ואף גבוה. זהו שוק שמתקיים בתוך עצמו – בלי רוכשים אמיתיים ובלי זרימת ערך חדשה.

🧩 מה עומד מאחורי המספרים

1. שוק שמסתובב על עצמו

כאשר הציבור נעלם אך הקבלנים ממשיכים לקנות ולמכור קרקעות בינם לבין עצמם, מדובר בשוק סגור – לא של ביקוש והיצע, אלא של שחקנים פנימיים שמחליפים ידיים כדי לשמור על מראית עין של תנועה.הקרקע הפכה למוצר פיננסי – לא נכס לפיתוח, אלא אמצעי לגיוס מזומן.

2. סימפטום של מצוקה תזרימית

העסקאות בין קבלנים הן ברובן מכירות הישרדות: מכירת קרקע כדי לייצר נזילות, לא כדי ליזום פרויקט.

כך נוצר מעגל סגור שבו קבלן אחד מוכר לשני כדי להחזיר חוב לבנק – שמממן את הרוכש הבא.

זו אינה כלכלה – זו הנפקת חוב סיבובית שמזכירה מנגנוני פונזי מובהקים.

3. “שורט נדל״ני” – הגדולים יוצאים, הקטנים נכנסים

בן נאים מציינת בצדק: מי שמכרו קרקעות בתחילת 2022 היו דווקא הקבלנים הגדולים – אלה שזיהו את השינוי בשוק לפני כולם.

הקטנים, שפעלו באינרציה, המשיכו לקנות במחירים מנופחים.

כעת, ב־2025, אותם קטנים הם שמממנים את יציאת הגדולים מהפוזיציה.

זהו היפוך קלאסי של שוק בועה: החכמים מוכרים את האוויר, התמימים קונים אותו.

💰 ממה הם חיים בינתיים?

הקבלנים מתקיימים כיום על תזרים מזומנים מלאכותי –

• מכירת קרקעות,
• מחזור הלוואות,
• מבצעי מימון והקלות ריבית.

כל אלה יוצרים אשליה של פעילות בשוק שמבחינה פונדמנטלית מת.

הנתון שממחיש זאת בצורה הברורה ביותר הוא הפער בין שתי העקומות:

ככל שהכחול (מכירת דירות) יורד – כך האדום (מסחר בקרקעות) נשאר יציב.זה לא סימן לבריאות, זה סימן למחלה מתקדמת: שוק שמתקיים על החלפת ניירות במקום על בנייה אמיתית.

⚠️ השלכות מאקרו־כלכליות

1. הבנקים חשופים יותר מאי פעם
   מרבית הקרקעות המשועבדות אינן מגלמות עוד ערך כלכלי ריאלי. כאשר הקרקע נמכרת במחיר כפול מהשווי הפונדמנטלי שלה – הבנק מחזיק למעשה בבטוחה שלילית.
2. המדינה יודעת – ושותקת
   ההצעה לכלול בתקציב 2026 צעדים למניעת "מדגרות קרקע" (כגון חידוש מס רכוש או קנס על קרקעות לא מפותחות) מעידה כי גם באוצר מבינים שהשוק קפוא.
   אך צעדים נקודתיים לא יפתרו בעיה מערכתית שמקורה במימון מופרז ובשימוש שגוי באשראי.
3. הציבור נשאר מחוץ למשחק
   בעוד הקבלנים סוחרים בינם לבין עצמם, הציבור – זה שביקש דירה למגורים – הפך לצופה מהיציע.
   והפער הזה בין השוק הכלכלי לשוק החברתי הוא היסוד המסוכן ביותר של כל בועה.

🧠 מסקנה

הכותרת “מכור לי ואמכור לך” איננה מטפורה – היא תיאור מדויק של מציאות שבה השוק איבד את עקרון היסוד של עסקה אמיתית: קונה אמיתי ומוכר אמיתי.

היום אין קונים – רק מוכרים שמוכרים למוכרים אחרים.שוק כזה יכול להמשיך להתקיים זמן־מה, כל עוד האשראי זורם והבנקים מעלימים עין.

אבל כשגלגל המזומן ייעצר – כל השרשרת תתפרק.

⚙️ תקציר חזותי

🧩 סיכום

הגרף של גלית בן נאים מסביר במבט אחד את מה שדוחות וסקירות שלמות מתקשות להבהיר:

שוק הנדל״ן הישראלי מנותק מהיסודות הכלכליים שמרכיבים שוק אמיתי.

כאשר המסחר בקרקעות נמשך בזמן שמכירת הדירות קורסת –

מדובר לא בהתאוששות אלא בהחייאה מלאכותית של מערכת שבורה.“מכור לי ואמכור לך” איננה בדיחה – זו האסטרטגיה היחידה שנותרה בשלב האחרון של הבועה.

.English Summary Box:

“Sell to me, and I’ll sell to you.”

Galit Ben Naim’s chart reveals a closed real-estate system where developers trade land among themselves while public demand collapses. This is not growth but survival — a self-referential market sustained by liquidity maneuvers and the illusion of value. It marks the final stage of Israel’s real-estate bubble.

מהפוסט של גלית בן נאים

סיפור כלכלי קלאסי הידוע בשמות שונים - "סיפור 100 הדולר" או "סיפור העיירה הקטנה". הסיפור הזה משמש כהמחשה להבנת כיצד כסף זורם בכלכלה ומהו ה-"מכפל המקומי" (Local Multiplier Effect).

תיאור הסיפור

הסיפור מתחיל בעיירה קטנה בטקסס (או כל עיירה קטנה אחרת) שבה הכלכלה סוגדת. כולם חייבים זה לזה וחיים על אשראי. ביום אחד מגיע נוסע עייף לבית מלון בעיירה. הוא שם שטר של 100 דולר על הדלפק ואומר שהוא רוצה לבדוק את החדרים לפני שהוא מחליט להישאר ללילה. כשהנוסע עולה לקומה, בעל הבית מלון לוקח את ה-100 דולר וממהר לחנות הקצב שלצדו כדי לשלם את החוב שלו לקצב. הקצב לוקח את ה-100 דולר וממהר לאיכר תפוחי אדמה כדי לשלם את החוב שלו. האיכר לוקח את ה-100 דולר ומשלם לחנות האספקה (Co-op) את החוב שלו. בעל חנות האספקה משלם את ה-100 דולר לחנות בגדים שהלווה לו בעבר. חנות הבגדים משלם את ה-100 דולר לבעל בית המלון כדי לפרוע חוב שנוצר מלינת יום נישואיו. לבסוף, בעל בית המלון מחזיר את ה-100 דולר לדלפק כדי שהנוסע לא יחשוד בכלום. כאשר הנוסע יורד, הוא מגלה שהחדרים אינם מספיקים, לוקח את ה-100 דולר ויוצא מהעיירה.

המשמעות הכלכלית

למרות שלא נוצר ערך חדש (אף אחד לא ייצר שום דבר או הרוויח כסף) ואף אחד לא הפסיד, היו בתוצאה שינויים משמעותיים:

• הפחתת חובות: העיירה הצליחה להפחית חובות בסך של 700 דולר (100 דולר × 7 עסקאות), למרות שנשתמש בשטר של 100 דולר בלבד.
• שיפור הנימוס: כולם בעיירה עכשיו חושבים שהם פרעו את חובותיהם ויש אווירה כוזבת של אופטימיזם.
• הדגשת חשיבות הזרימה: הסיפור מדגים שהעוצמה האמיתית של הכסף היא לא בעצם הכסף אלא בזרימה שלו דרך הכלכלה.

החיבור למכפל המקומי

סיפור זה מקביל לתיאוריה של "המכפל המקומי" - כאשר כל דולר המושקע בעסק מקומי וקטן מזרום מחדש בקהילה בממוצע 2-4 פעמים יותר מאשר כסף המושקע בחברות שרשרת גדולות. מחקרים מוכיחים שעבור כל 100 דולר המשולמים בעסק מקומי עצמאי, בערך 53 דולר חוזרים לזרימה המקומית, בהשוואה ל-13.60 דולר בלבד בחברות שרשרת. הסיפור הוא כלי הוראה חזק להסבר לאנשים כיצד כלכלה אמיתית פועלת ומדוע חשוב שכסף יזרום בתוך הקהילה.

הפוסט של גלית בן נאים, הגלוי, החבוי, הנסתר, המרומז והעקיצה שבו.

הפוסט של גלית בן נאים הוא מהחדים והעשירים ביותר שנכתבו לאחרונה על שוק הנדל"ן, כי הוא משלב נתונים, תובנות מבפנים והומור ציני שמסתיר ביקורת מערכתית חריפה.

הפוסט והגרף:

"כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה - עלות המימון גבוהה מהתשואה"

🧩 הפרשנות שלי לפוסט של גלית בן נאים

הגלוי – מה נאמר במפורש

גלית מצביעה על שני ממצאים עיקריים:

1. עודף היצע גובר בתל אביב – 10,420 דירות חדשות לא מכורות אינן “דירות דמיוניות”, אלא נכסים אמיתיים עם שלטי פרסום שמתחננים לקונים. כלומר, גם “בירת הביקוש” שקעה במלאי תקוע.
   👉 זהו סימן קלאסי לתחילת תיקון עמוק – כשהשוק החזק ביותר מתחיל לדמם.
2. המבצעים כבר לא עובדים – השימוש במונחים כמו “לעוף על המבצע” הוא אלגוריה צינית. בנאים רומזת שהקמפיינים נואשים, ומי שמנסה “להעיף” את המלאי למעשה מתרסק על הקרקע. הביטוי "לנחות לקרקע המציאות" מסמן את חזרת המחירים לערכם הפונדמנטלי.
3. הירידה החלה הרבה לפני הריבית – זו קביעה קריטית: היא שוללת את הנרטיב של הקבלנים והבנקים כאילו “הריבית אשמה”. בפועל, השוק התחיל להתקרר כבר באפריל 2022 — עוד לפני שריבית בנק ישראל בכלל החלה לטפס באמת.
4. פערי מחירים דרום-מרכז התהפכו – לראשונה זה עשור, הדרום מוכר יותר דירות חדשות מהמרכז. בעבר המרכז הוביל, וכעת הוא נחנק.
   זהו סימן מובהק של שוק לא בר קיימא: כשהאזור היקר מתייבש והזול ממשיך למכור, נוצר היפוך מאזן – תמרור אזהרה מובהק לבועה בשלבי פיצוץ.
5. 140% עליית מחירים ריאלית ב־15 שנה – הנתון הזה מפרק את הטענה שיש “עוד ביקוש”. הוא מזכיר שהמחירים עלו פי 2.4 בזמן שהשכר כמעט ולא זז. זהו פער שאי אפשר לסגור בלי קריסה – או בריבית או במחירים.
6. שאלה רטורית על הקבלנים – “מה יעשו עם הקרקעות במינוף גבוה?”
   זו שאלה שמציפה את מה שאף אחד לא מעז לומר: אין להם לאן לברוח. הם לכודים במינוף, במימון ובריבית, ולכן לא יפסיקו לבנות – גם אם זה לא כלכלי. זה התנהגות של שוק בפאניקה.

הסמוי – מה שלא נאמר במפורש

כאן מסתתר המסר העמוק של הפוסט, שכדאי להאיר:

1. ביקורת מרומזת על הבנקים – היא מציינת “דבריו של אחד מבכירי הבנקים” ומיד מתרחקת בעדינות.
   מאחורי הניסוח הדיפלומטי מסתתרת ביקורת על כך שהבנקים יצרו את הבועה, נהנו ממנה, וכעת טוענים שהכול תלוי בריבית.
   בפועל – הם מממנים עסקאות במחירים כפולים מהערך הכלכלי, והיום מחזיקים בבטוחות שליליות.
2. הגרף שלה הוא כתב אישום – הוא מציג את קריסת המכירות במרכז לעומת הדרום, ואת הזינוק בריבית בנק ישראל (הקו האדום).
   כשמשווים את זה, ברור: השוק איבד גובה עוד לפני הריבית, והריבית רק חשפה את מה שהיה חולה מלכתחילה.
3. האנלוגיה ההיסטורית לסוף מס רכוש – היא רומזת שהורדת מס רכוש ב־2000 ביטלה את “עלות האי־שימוש בקרקע” ופתחה את הפתח לספסרות קרקע.
   כלומר, השורש של הבועה הוא מדיניות מס רשלנית, לא מחסור בדירות.
4. המסר הסופי – “מה יעשו עם הקרקעות והפרויקטים שכבר פונו?” – זו אינדיקציה למלכודת מערכתית. המערכת לא יכולה לעצור את עצמה, ולכן תתרסק מעצמה.
   זהו ביטוי עקיף לכך שהשוק כבר עבר את נקודת האל־חזור.

תובנה מסכמת – הפרשנות שלי

הפוסט של גלית בן נאים הוא לא עוד עדכון סטטיסטי, אלא הצצה נדירה למחשבה של אחת הבכירות באוצר שאומרת בקול רך את מה שכל השוק מפחד להודות בו בקול רם:
השוק לא “מתקרר” – הוא מתפרק.
הדירות הלא־מכורות הן לא תקלה – הן הסימפטום.
המבצעים לא מעידים על שיווק יצירתי – אלא על בהלה מוסווית.
וזו רק ההתחלה של תהליך התפכחות ארוך שבו המחיר יתיישר סוף־סוף עם הערך הכלכלי האמיתי.

"כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה - עלות המימון גבוהה מהתשואה"

דירות בהמתנה – מי ימתין למי? פצצת זמן פיננסית

גלית בן נאים היטיבה להציג את הנתונים: עשרות אלפי "דירות בהמתנה" – דירות של משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה ועדיין לא הצליחו למכור את הישנה.

במבט ראשון זה עוד סעיף טכני במיסוי מקרקעין. במבט שני – זו פצצת זמן פיננסית.

הבעיה האמיתית

רבים מהבעלים בטוחים שהמשבר זמני, ולכן אינם מוכנים להוריד את המחיר במידה הנדרשת. הורדה בשיעור המס הצפוי (8%) לא מספיקה – הפער בין המחיר לשווי עמוק בהרבה.

התוצאה?

• מי שלא ימכור בזמן ייחשב כמשקיע בעל כורחו וישלם מס רכישה.
• מי שתכנן לממן את הדירה החדשה מכספי המכירה – יגלה שהוא תקוע בלי מקורות.
• מי שכבר לקח הלוואת בלון או שנושאת עליו משכנתא על הדירה הישנה – ייאלץ להעמיס משכנתא נוספת, בדיוק כשיכולת ההחזר נשחקת.

לא כל בעלי הדירות באותו מצב

יש מי שנכנס להרפתקה הזו בלי חוב – והוא ישרוד, גם אם ייאלץ להמתין.

אבל רוב בעלי הדירות זקוקים נואשות לכסף מהמכירה כדי לסגור את העסקה החדשה. עבורם, הזמן פועל לרעתם.

הקשר לשוק הרחב

כשהמלאי הזה מצטבר על עשרות אלפי דירות חדשות שלא נמכרות – השוק נכנס למצב של לחץ כפול.

חקיקה שתחזיר את פרק הזמן ל־24 חודשים אולי תדחה את הבעיה, אבל היא לא תפתור אותה: כל עוד המחירים כפולים מהשווי, המשוואה פשוט לא תיסגר.

בשורה התחתונה

רוב רובם של בעלי ה"דירות בהמתנה" יגלו שהם משלמים מס רכישה ונתקעים עם הדירה הישנה, תוך שהם נאלצים לקחת עוד הלוואות.

במילים אחרות – מה שהתחיל כ"שדרוג" דירה, ייגמר כמלכודת חוב.

👉 השאלה האמיתית היא לא "כמה דירות בהמתנה יש", אלא כמה בעלי דירות יצליחו להמתין לפני שהמערכת הפיננסית תפסיק להמתין להם.

הפוסט של גלית בן נאים מיום 19.9.2025

22,500 דירות בהמתנה.

• מרכז – כ־3,500 דירות, כ־6.5 חודשי היצע.
• חובות – גם סביב 3,500, כ־6 חודשי היצע.
• חיפה – כ־3,200, כ־6 חודשי היצע.
• ב"ש – כ־3,000, כ־5.5 חודשי היצע.
• ירושלים – כ־2,600–2,700, כ־5 חודשי היצע.
• נתניה/שרון – סביב 2,000, כ־4 חודשי היצע.
• ת"א – כ־1,700, כ־4 חודשי היצע.
• חדרה – כ־800, כ־3 חודשי היצע.
• נצרת – כ־600, כ־2 חודשי היצע.
• טבריה – כ־300, כ־1 חודשי היצע.

ביחד – המספר הכולל מתכנס ל־כ־22,500 דירות, בדיוק כפי שגלית כתבה בפוסט.

הפוסט של גלית מיום 27.9.2025