אפקט דאנינג־קרוגר בבניית הנרטיב: כך ניפחו את בועת הנדל"ן בישראל

🧠 בלוג: אפקט דאנינג־קרוגר בבניית הנרטיב: כך ניפחו את בועת הנדל"ן בישראל

מהספר בועת נדל"ן

“דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים”
— חיים אטקין

🏗️ הקדמה: בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נבנית מנרטיב

כדי להבין כיצד שוק הנדל"ן בישראל הגיע למצב שבו מחירי הדירות כפולים מערכם הפונדמנטלי – אין די לנתח את המאזנים של הבנקים, מדיניות הריבית או היצע הדירות. צריך להבין את הסיפור שסופר לציבור, והאופן שבו בורות פגשה אינטרסים.

🎭 תסמונת דאנינג־קרוגר: ההזדמנות של חסרי הידע

תסמונת דאנינג־קרוגר מתארת מצב פסיכולוגי בו אנשים עם ידע מועט בתחומם נוטים להעריך את עצמם כבעלי מומחיות רבה. בשוק הנדל"ן הישראלי, תסמין זה הפך לכר פורה למשווקים, לכתבים, ליועצי משכנתאות ולעתים גם לפוליטיקאים, שהפיצו נרטיבים חלקיים, מטופשים ולעיתים שקריים — ודווקא הם התקבלו בקרב הציבור כ"קולות של סמכות".לדוגמה:

• מי שהזהיר מפני בועה, נחשב "הזוי" או "פסימי".
• מי שטען ש"מחירי הדירות ימשיכו לעלות לנצח" הפך לפרשן מבוקש.
• התקשורת, לעיתים בתום לב ולעיתים באינטרס מובהק, הפיצה סיסמאות ריקות כמו "יש מחסור חמור בדירות" — גם כשהנתונים הראו הפוך.

🧠 כשבורות פוגשת תאוות בצע

התוצאה: ציבור ללא ידע פיננסי, שמוצף באינפורמציה מעוותת, מאמין למה שהוא רוצה להאמין – כי זה קל יותר, וזה תואם את הפחדים והחלומות שלו. דירה הפכה ל"חיסכון", הלוואה הפכה ל"הזדמנות", ומחיר מנופח הפך ל"מחיר שוק".וכך נולדה מערכת שכולם בה שותפים:

• התקשורת נהנית מהטראפיק.
• הבנקים נהנים מהריבית.
• היזמים נהנים ממחירים חסרי היגיון.
• והציבור? נשאר עם משכנתא של 30 שנה על דירה שערכה האמיתי נמוך ב־50%.

📉 התוצאה: השוק מתנתק מהערך

זו לא סתם בועה. זו בועת תודעה: מערכת שבה ה"לא יודע" הופך לדעתן, ומי שמעז להגיד את האמת נחשב ל"עוכר נדל"ן".העיוורון הזה לא נובע רק מהונאה — אלא מהעובדה הפשוטה שמי שאינם יודעים מזהים את עצמם בתוך דברי מי שאינו יודע, ולכן מאמצים את דבריו בהתלהבות. וכמו שניסחתי:

"דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים".

🛠️ מסקנה: הגיע הזמן לפרק את הנרטיב

חובת ההוכחה חזרה אלינו – עלינו להרים את המסך מעל הנרטיב המזויף שנבנה בעשור האחרון, לחשוף את התפיסה שהנדל"ן רק עולה, ולדרוש אחריות ממי שידע – ושתק.בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נוצרת מהונאה עצמית קבוצתית.

🎭 פרק אבוד: “ליווי אל התהום” – דור ה"מלווי משקיעים" ומשבר הבועה

בעשור האחרון צמחה בישראל תעשייה של "מלווי משקיעים", חלקם צעירים ללא הכשרה, ניסיון או הבנה בסיסית במימון, שוק הנדל"ן או סיכון אשראי. כל מה שהם ראו בחייהם זה שוק שעולה. מבחינתם – דירה היא "אפס סיכון", מימון הוא "כוח קנייה", ותשואה? מי צריך תשואה כשיש מבצע?!

🧃 ילדים משדלים ילדים

בזמן שבעולם המשקיעים מחפשים מודלים של תשואה מול סיכון, בישראל התרגלנו לראות פרסומים מופרכים:

• "איך קניתי דירה בלי הון עצמי?"
• "השקעתי ב-4 דירות לפני גיל 30!"
• "קח ליווי והגשם חלום – גם אתה יכול לקנות דירה בטבריה במחיר תל אביבי!"

הפלטפורמות החברתיות שימשו להם כקרקע שיווקית, והציבור – ובעיקר צעירים – הפך לטרף קל:

❝ תופעה מדאיגה במיוחד היא ששני צעירים בלי נכסים, בלי הון ובלי הבנה, מייצרים אחד לשני לגיטימציה – ואז לוקחים משכנתאות על אוויר ומושכים אחריהם עשרות אחרים. ❞

💥 המחיר: רכישות במחירים כפולים מהשווי הכלכלי

בפועל, מה שהתרחש הוא תהליך מסוכן של שכנוע עצמי קולקטיבי, שבו עסקאות בוצעו במחירים מנותקים מערך פונדמנטלי – תוך ניצול מבצעי מימון, מתן התחייבויות חסרות אחריות, והצגה של עסקאות כאילו הן הזדמנות שלא תחזור.כך נרכשו דירות בפריפריה במחירים של 1.5–2 מיליון ש"ח, עם שכר דירה של 2,500 ש"ח בחודש. שיעור התשואה? סביב 1.5% ברוטו. והריבית? 5% ומעלה.מדובר באובדן מיידי של הון, לא בהשקעה.

🧨 הפיצוץ המתקרב

כמו בכל פיצוץ בועה, הדומינו יתחיל בנקודת הקצה: משקיעים קטנים, שלקחו מינוף קיצוני, עם דירות בפריפריה, ובלי כרית בטחון.ה"מלווה" ייעלם, הקבלן יפשוט רגל, והבנק ידרוש תשלומים. וכמו תמיד – האחריות תיפול על הרוכשים, לא על המשווקים.

🧠  "ליווי אל התהום" – עלייתם ונפילתם של מלווי המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן"

🎭 הקדמה: התופעה שכולם התעלמו ממנה

אחת התופעות המרכזיות – וההרסניות ביותר – בבניית בועת הנדל"ן בישראל לא הגיעה מהבנקים, הקבלנים או הרגולטורים. היא צמחה מתחת לרדאר, בין פוסטים באינסטגרם לסטוריז בטיקטוק: דור חדש של "מלווי משקיעים" – צעירים חסרי הכשרה שמכרו חלום מסוכן תחת מסווה של ליווי מקצועי.

אלו לא היו ליווי – אלא שידול.

🧃 ילדים משדלים ילדים

בתוך שנים בודדות נוצרו קהילות חברתיות שבהן צעירים בני 25–35 שכנעו אחד את השני שהשקעות נדל"ן הן "הדרך הבטוחה להתעשר". לא משנה אם אין לך הון עצמי, לא משנה אם אתה לא מבין את ההסכם – העיקר להחזיק דירה.דוגמאות לפוסטים נפוצים:

• "איך קניתי 3 דירות לפני גיל 30 (בלי שקל הון עצמי)"
• "לקוח שלי קנה דירה בבאר שבע ב-1.7 מיליון – כל חודש נשאר לו 300 ש"ח פאסיביים!"
• "השקעה נדירה: מינוף מלא, החזר חודשי נמוך, ותשואה מבטיחה!"

אלא שבמקרים רבים:

• הנכס שנרכש היה יקר פי שניים מערכו האמיתי.
• ההחזר החודשי כיסה בקושי את הריבית.
• והמשקיע – לא הבין שמדובר בפצצה מתקתקת.

📉 ערך? תשואה? מימון? שכחו מזה

המלווה לא עשה ניתוח תשואה ריאלי. הוא לא בדק האם המחיר מנותק מהשווי הפונדמנטלי. הוא בעיקר תיווך בין קבלן שתקוע עם מלאי, לבנק שצריך לסגור יעד, ולרוכש שלא ידע מה הוא קונה.וכשהבועה תתפוצץ, יקרה בדיוק מה שקרה בארה"ב במשבר הסאב-פריים:

• הדירה לא תימכר אפילו במחצית ממחירה.
• המשקיע הקטן יישאר עם חוב, בלי נכס נזיל.
• המלווה ייעלם מהשוק — כי ממילא אין לו אחריות משפטית.

🧨 מסקנה: ליווי אל פי התהום

כמו שמדריך תיירים חסר אחריות עלול להוביל קבוצה אל פי תהום – כך גם "מלווי המשקיעים" הובילו אלפי ישראלים, רובם חסרי ידע, לרכישות מסוכנות ומנופחות.בועת הנדל"ן אינה רק תוצאה של ריבית נמוכה או עודף אשראי – אלא של תרבות. תרבות של בורות, קיצור דרך, ותשוקה להתעשר מהר.

🛠️ ומה עכשיו?

• לדרוש פיקוח על תחום הליווי למשקיעי נדל"ן – כולל רישוי, הכשרה, ואתיקה.
• לחנך את הציבור להבין את ההבדל בין "מחיר" ל"שווי", ובין "מינוף" ל"מלכודת".
• ויותר מהכול – לחשוף את המנגנון שאיפשר את הפארסה הזו.

אפקט דאנינג-קרוגר מסייע לעיצוב דעת קהל ובניית נרטיב תקשורתי סביב מחסור ועליות מחירים בנדל"ן בכמה דרכים:

• ביטחון עצמי של דוברים לא-מומחים: אנשים חסרי ידע עמוק בתחום הנדל"ן נוטים לדבר בביטחון רב על סיבות לעליות מחירים או מחסור, גם אם אין בידיהם נתונים או הבנה מקצועית124. הביטחון הזה משפיע על הציבור, במיוחד על מי שגם לו אין ידע בתחום, ויוצר תחושת אמינות.
• פשטות המסרים: מסרים פופוליסטיים ("יש מחסור חמור", "המחירים רק יעלו") קליטים יותר ונתפסים כאמיתיים, בעוד שמומחים שמסבירים באופן מורכב או מסויג פחות מצליחים לסחוף את דעת הקהל24.
• הדהוד במדיה: התקשורת נוטה להבליט קולות נחרצים ופשוטים, גם אם הם לא מבוססי נתונים, וכך נבנה נרטיב שמתחזק את עצמו – הציבור שומע שוב ושוב את אותן טענות, ומאמין להן24.
• הערכת-יתר של הציבור: הציבור עצמו, שאינו בקיא במורכבויות שוק הנדל"ן, נוטה להאמין שהוא מבין את המצב, ומקבל בשוויון נפש או אף בהתלהבות את המסרים הפשוטים שמועברים אליו12.

כך, אפקט דאנינג-קרוגר יוצר מעגל שבו חוסר ידע מוביל לביטחון עצמי מופרז, שמוביל להדהוד תקשורתי, שמחזק את דעת הקהל – גם אם היא מבוססת על הנחות שגויות.

דוגמאות לאופוריה בלתי מוסברת של ההמון, התנהגות בלתי רציונלית על בסיס צפייה ואמונה שמדביקה את ההמון ניתן למצוא בשתי הכתבות הללו שמנתחות ומסבירות את התופעה הזו של טיפשות ההמונים: בועת נרטיב ו טרייד ממד"ים אלו הם רק שניים מהביטויים המופיעים בהסברים לתופעת הריצה בציפייה לרווחים.