"מחיר זה עניין של גיאוגרפיה, טופוגרפיה, מגזר ומגדר" 

פתיחה

"מחיר זה עניין של גיאוגרפיה, טופוגרפיה, מגזר ומגדר" - פתגם זה מכיל אמת עמוקה בעולם הבנייה והנדל"ן. כאשר בוחנים את הגורמים המשפיעים על עלויות בנייה, קל להתמקד בעלויות הישירות והגלויות: חומרי הגלם, שכר העבודה, או מיסוי. אך ישנו גורם משמעותי שלעתים קרובות נותר מאחורי הקלעים - בעיות נגישות לאתר הבנייה.הנגישות, או ליתר דיוק - היעדר נגישות נוחה, משפיעה באופן ישיר ועקיף על עלויות הבנייה. בין אם מדובר בפרויקט המתבצע בלב העיר הצפופה, ובין אם בשטח הררי מרוחק - אתגרי הנגישות מתורגמים לשורה התחתונה בתקציב.

אתגרי נגישות באזורים עירוניים

הבנייה במרקם העירוני הצפוף מציבה אתגרים ייחודיים שאינם קיימים באזורים פתוחים. בלב העיר, כל מטר מרובע יקר ומנוצל, והנגישות לאתר הבנייה מוגבלת מטבעה.

חסימות תנועה ותיאומים מורכבים

בנייה או שיפוץ בלב העיר דורשים תיאומים מורכבים עם הרשויות. הצורך בחסימת רחובות, הסטת תנועה או עבודה בשעות מוגבלות מגדיל משמעותית את העלויות. היתרים מיוחדים לעבודה בשעות הלילה, לדוגמה, יכולים להגדיל את עלויות כוח האדם בכ-50% עד 100%.

דיפונים וחפירת מרתפים בסביבה עירונית צפופה

אחד האתגרים היקרים והמורכבים ביותר בבנייה עירונית הוא חפירת מרתפי חניה בחלקות הממוקמות בין בניינים קיימים. בתרחיש זה, אי אפשר פשוט לחפור את הבור - יש צורך בביצוע עבודות דיפון מורכבות כדי למנוע קריסה של המבנים הסמוכים.הדיפונים (כלונסאות, קירות סלארי, או שיטות אחרות) דורשים ציוד כבד ומיוחד שלעתים קשה להכניסו למתחם עירוני צפוף. עבודות אלו מחייבות זהירות יתרה, ניטור רציף של המבנים הסמוכים, ולעתים אף עיגון הדיפונים עם עוגנים לקרקע.העלויות של עבודות דיפון וחפירה בסביבה עירונית צפופה יכולות להיות גבוהות פי 2 עד 3 מאשר בשטח פתוח, וזאת מהסיבות הבאות:

• צורך בשיטות דיפון מתקדמות ויקרות יותר
• האטת קצב העבודה בשל מגבלות בטיחות
• עלויות הובלת הקרקע החפורה במשאיות קטנות יותר
• ניטור הנדסי מתמשך של המבנים הסמוכים
• צורך בעבודות איטום מורכבות יותר במפגש עם מבנים קיימים

האתגר הנוסף: מי תהום

כאשר עבודות החפירה והדיפון מתבצעות באזורים עם מי תהום גבוהים, רמת המורכבות והעלויות מזנקת לגבהים חדשים. מי תהום מהווים אתגר הנדסי וכלכלי עצום, במיוחד באזורים עירוניים צפופים, מהסיבות הבאות:

• שאיבה מתמדת: יש צורך במערכת שאיבה רציפה של מי התהום כדי לאפשר עבודה בבור החפירה. מערכות אלו כוללות משאבות, גנרטורים גיבוי, מערכות בקרה וצנרת להולכת המים - כולן מהוות תוספת משמעותית לעלויות.
• דיפון אטום למים: במקום דיפון רגיל, נדרש דיפון מיוחד האטום למעבר מים. שיטות כמו קירות סלארי (Slurry walls) או קירות באמצעות Jet Grouting מייקרות את עלויות הדיפון בעד 50%-100%.
• עבודה בתנאים קשים: העבודה בסביבה רטובה מאטה את קצב הביצוע, מקשה על השימוש בציוד, ומגדילה את הסיכון לתקלות.
• איטום מורכב: נדרשות עבודות איטום ברמה גבוהה במיוחד למרתפים, כולל מערכות איטום כפולות, יריעות HDPE, והתקנת מערכות ניקוז וביקורת לאורך חיי המבנה.
• ניטור הידרולוגי: בנוסף לניטור המבנים הסמוכים, נדרש ניטור מתמיד של מפלס מי התהום והשפעת השאיבה על הסביבה.
• טיפול בזיהום: לעתים קרובות, מי תהום באזורים עירוניים מכילים מזהמים שונים, ולפני שניתן לפנותם יש לטפל בהם - תהליך היכול להוסיף עלויות משמעותיות.

בפרויקטים הכוללים התמודדות עם מי תהום, עלויות הדיפון והחפירה יכולות להגיע עד ל-30%-40% מהעלות הכוללת של הפרויקט. בהשוואה לחפירה בקרקע יבשה, העלויות יכולות להיות גבוהות פי 4 עד 5.במקרים מסוימים, עלות עבודות הדיפון והחפירה בסביבה עירונית צפופה יכולה להגיע עד ל-20% מעלות הפרויקט כולו, וכאשר מדובר בשילוב עם מי תהום, העלויות מזנקות אף יותר.

הובלת חומרים וציוד

בעוד שבאתר בנייה פתוח ניתן לפרוק חומרים במשאיות גדולות ולאחסן אותם בשטח, באזור עירוני צפוף אפשרויות האחסון מוגבלות. פעמים רבות נדרשות הובלות תכופות יותר של כמויות קטנות יותר, הדורשות תיאום מדויק ומעלות את עלויות הלוגיסטיקה בכ-15% עד 30%.

שימוש בציוד מיוחד

במקרים רבים, הגישה המוגבלת מחייבת שימוש בציוד מיוחד. לדוגמה, מנופים בעלי זרוע ארוכה במיוחד כדי להגיע מעל בניינים סמוכים, או מנופים קומפקטיים שיכולים לפעול במרחב מצומצם. השכרת ציוד מיוחד זה יכולה להגדיל את עלויות הציוד בכ-200% לעומת ציוד סטנדרטי.

אתגרי נגישות באזורים הרריים ומאתגרים טופוגרפית

בניגוד לאתגרי העיר, הבנייה באזורים הרריים מציבה סט שונה של קשיים המשפיעים על העלויות.

פיתוח תשתיות זמניות

אחד האתגרים המשמעותיים ביותר בבנייה באזורים הרריים הוא הצורך בפיתוח דרכי גישה זמניות. טרם תחילת הבנייה עצמה, נדרשת השקעה משמעותית בסלילת דרכים זמניות שיאפשרו לציוד כבד ולמשאיות להגיע לאתר. עלות זו יכולה להגיע ל-5% עד 10% מתקציב הפרויקט כולו, עוד לפני שהונחה אבן אחת של המבנה עצמו.

הובלת חומרים למרחקים גדולים

ככל שהאתר מרוחק יותר ממרכזי אספקת חומרי הבנייה, כך גדלות עלויות ההובלה. באזורים הרריים, המרחק האווירי עשוי להיות קצר, אך הדרך בפועל ארוכה ומפותלת. עלויות הדלק, הבלאי על הרכבים והזמן המושקע בהובלות חוזרות ונשנות מתווספים לעלות הכוללת.

עבודה על שיפועים

הבנייה על מדרון או שיפוע מחייבת פתרונות הנדסיים מיוחדים. החל מיצירת משטחי עבודה יציבים לציוד, ועד לתכנון יסודות מורכבים יותר שיתמודדו עם הטופוגרפיה. פתרונות אלו יכולים להגדיל את עלויות היסודות בכ-30% עד 50% לעומת בנייה על קרקע מישורית.

מגבלות על סוגי הציוד

לא כל ציוד הבנייה יכול לפעול ביעילות בשטח הררי. הצורך בציוד מיוחד המותאם לעבודה בשיפועים או בשטח סלעי מגדיל את עלויות הציוד. לעתים, בשל מגבלות הנגישות, נדרש שימוש בציוד קטן יותר או מיוחד, המוביל לירידה בפריון העבודה ולהארכת משך הפרויקט.

השפעות הנגישות על התקציב

הארכת לוחות זמנים

אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בייקור פרויקטים הוא התמשכות לוחות הזמנים. בעיות נגישות גורמות להאטה בקצב העבודה: החל מעיכובים בהגעת חומרים, דרך יעילות מופחתת של העבודה בתנאים מאתגרים, ועד לזמני המתנה לאישורים מיוחדים. הארכת לוח הזמנים ב-20% יכולה להוביל לגידול של כ-15% בעלויות הכוללות של הפרויקט.

עלויות מימון גבוהות יותר

ככל שפרויקט מתארך, כך גדלות עלויות המימון. אם לקיחת הלוואה לבנייה תוכננה ל-24 חודשים, והפרויקט מתארך ל-30 חודשים בשל בעיות נגישות, העלויות הנוספות של הריבית ועמלות המימון יתווספו לתקציב.

דוגמה מספרית להשפעת בעיות נגישות

נניח פרויקט בנייה בסיסי באזור נגיש שעלותו המתוכננת היא 1,000,000 ₪. אותו פרויקט בדיוק באזור עם בעיות נגישות עשוי להתייקר באופן הבא:

• תוספת 10% לעלויות לוגיסטיקה והובלה: 100,000 ₪
• תוספת 8% לעלויות כוח אדם בשל ירידה בפריון: 80,000 ₪
• תוספת 15% לעלויות ציוד מיוחד: 150,000 ₪
• תוספת 7% לעלויות מימון בשל התארכות הפרויקט: 70,000 ₪

סך הכל: תוספת של 400,000 ₪, המהווים 40% מהעלות המתוכננת.

פתרונות אפשריים

למרות האתגרים, ישנם מספר פתרונות שיכולים לסייע בהפחתת ההשפעה של בעיות נגישות על עלויות הבנייה:

תכנון לוגיסטי מדויק

תכנון מדויק של הלוגיסטיקה, כולל תזמון מדויק של הגעת חומרים ואחסונם, יכול לצמצם עלויות מיותרות. שימוש בתוכנות ניהול פרויקטים מתקדמות מאפשר אופטימיזציה של התהליך הלוגיסטי.

שימוש בטכנולוגיות בנייה מתקדמות

שיטות בנייה מתקדמות, כמו בנייה מודולרית, מאפשרות הכנת חלקים גדולים של המבנה מחוץ לאתר והרכבתם במהירות באתר עצמו. גישה זו מפחיתה את הצורך בעבודה ממושכת בתנאי נגישות מאתגרים.

שימוש בחומרים קלים יותר

במקומות עם בעיות נגישות קשות, שימוש בחומרים קלים יותר, כמו פלדה קלה או מערכות בנייה יבשה, יכול להפחית את עלויות ההובלה ולהקל על העבודה בתנאים מאתגרים.

שיתוף פעולה עם פרויקטים סמוכים

במקרים של בנייה באזורים מרוחקים, שיתוף פעולה עם פרויקטים אחרים באזור יכול לאפשר חלוקת עלויות הקמת תשתיות זמניות ולהפחית את העלויות הכוללות.

סיכום

השפעת הנגישות על עלויות הבנייה היא משמעותית ומורכבת. כפי שאמרנו בפתיחה, "מחיר זה עניין של גיאוגרפיה וטופוגרפיה" - והנגישות היא המתרגמת את האתגרים הגיאוגרפיים והטופוגרפיים לשורה התחתונה בתקציב.הבנה מעמיקה של אתגרי הנגישות בשלב התכנון המוקדם, יחד עם יישום פתרונות יצירתיים ומותאמים, יכולה לסייע בצמצום ההשפעה השלילית על התקציב. עבור יזמים, קבלנים ומתכננים, ההתייחסות לנושא הנגישות אינה רק אילוץ טכני, אלא מרכיב אסטרטגי בהצלחת הפרויקט.בסופו של דבר, המחיר שהצרכן הסופי ישלם עבור הנכס ישקף גם את האתגרים והפתרונות שיושמו בהתמודדות עם סוגיית הנגישות לאתר הבנייה.

מגבלות נגישות בלב שטח עירוני בנוי בתמונות:

קישור לאלבומי תמונות עם בעיות נגישות שתועדו

הצטרפו אלינו לקבוצת התוכן של בית שמאי - ארגון השמאים והמומחים בישראל - כאן

או בקישור זה: https://chat.whatsapp.com/Fdywzbu9B5h6iM9q452fyo 

כל מה שמעניין בנושאי שמאות רכוש וחקלאות  - קהילת שמאי הרכוש הגדולה בישראל

לא חבר בבית שמאי? הצטרף כאן