מחקר GPT

השוואת הלוואות NINJA בארה"ב להלוואות קבלן בישראל

רקע: הלוואות NINJA ומשבר הסאב-פריים בארה"ב

הלוואות NINJA (ראשי תיבות של No Income, No Job, No Assets) הן כינוי להלוואות משכנתה בסיכון גבוה שניתנו בארה"ב לפני משבר הסאב-פריים (2008) ללווים ללא הכנסה מוכחת, ללא עבודה וללא נכסים. במהלך בועת הנדל"ן בארה"ב, הבנקים ומוסדות מימון העניקו הלוואות כאלה תוך ויתור כמעט מוחלט על דרישות סף: לא נדרשו מסמכי הכנסה או הוכחת יכולת החזר, ולעיתים אף לא נדרש הון עצמי לתשלום מקדמה בעת רכישת הביתhe.wikipedia.orgen.wikipedia.org. למעשה, כל מה שנדרש הוא ציון אשראי מינימלי של הלווה – ומעבר לכך ההלוואה אושרה ללא בדיקות נוספותen.wikipedia.org. כתוצאה, לווים רבים נטלו משכנתאות בסכומים גדולים בהרבה מיכולתם, בריבית גבוהה (כפיצוי על הסיכון)he.wikipedia.org ותוך הסתמכות על עליית ערך הנכס בעתיד. בנוסף להקלת הדרישות, מבנה ההלוואות הללו היה גמיש ומסוכן במיוחד. סוגי משכנתאות חדשים וריסקיים הופיעו: למשל, משכנתאות Interest-Only ו-Option-ARM שבהן הלווה משלם רק את הריבית (או אפילו פחות מכך) בשנים הראשונות, בריבית טיזר נמוכה במיוחד (לעיתים <4%), ולאחר תקופת החסד התשלומים החודשיים יכולים להכפיל ואפילו לשלש את עצמםen.wikipedia.org. שילוב זה – לווים בסיכון גבוה עם הלוואות בתנאים מתעתעים – הביא לכך שעם עליית הריבית והתמתנות עליות המחירים, רבים מן הלווים לא יכלו עוד לעמוד בהחזרים. חדלות הפירעון זינקה: בשיא המשבר, כ-25% מהמשכנתאות הסאב-פריים היו בפיגור תשלומים בשנת 2008en.wikipedia.org. כתוצאה מכך החל גל עיקולים (Foreclosures) רחב שהביא לקריסת שוק הדיור בארה"ב, ירידה חדה במחירי הבתים והפסדים כבדים לבנקים ולמשקיעים במכשירי ה-MBS (אג"ח מגובות משכנתאות)en.wikipedia.org. המשבר הפיננסי שהתפתח השפיע על כלכלת ארה"ב והעולם, והוביל לרפורמות כגון חוק דוד-פרנק שנועדו למנוע חזרה על מתן הלוואות כה מסוכנות ללא פיקוח.

הלוואות קבלן בישראל: מבצעי מימון אגרסיביים בשוק הדיור

בשנים האחרונות הופיעה בישראל תופעה דומה מבחינות מסוימות, המכונה בתקשורת "הלוואות קבלן" או מבצעי מימון של הקבלנים. תופעה זו התרחבה במיוחד מאז 2022, עם העלייה החדה בריבית שהובילה לירידה בביקוש לרכישת דירות חדשות. יזמי נדל"ן שנתקעו עם מלאי דירות לא מכור וחוב מתייקר חיפשו דרכים לעודד רוכשים לחזור למשרדי המכירותynet.co.il. הפתרון שהם הציעו הוא מבצעי מימון אגרסיביים: הרוכש משלם מקדמה נמוכה מאוד (רק 10%-20% ממחיר הדירה) בעת חתימת החוזה, וכל יתרת 80%-90% המחיר נדחית לתשלום בעת המסירה (אכלוס), מספר שנים קדימהynet.co.ilcalcalist.co.il. בחלק מהמקרים מוצעות אף מקדמות נמוכות יותר – 5% בלבד בתחילה, השלמה ל-10% כעבור זמן, והיתר בסוף הבנייהynet.co.il. במילים אחרות, הקבלן מאפשר לרוכש דירה כמעט ללא הון עצמי זמין, בניגוד למצב רגיל שבו הבנקים דורשים לפחות 25% הון עצמי בעסקת משכנתה. מרכיב נוסף במבצעים הללו הוא "הלוואת קבלן" מסובסדת: במקום שהרוכש ייטול כעת משכנתה וישלם את מלוא תשלומי הריבית והקרן החל מהיום, ניתנת אפשרות לקחת הלוואת בלון על חלק מהסכום, שבה הרוכש לא משלם כעת את הקרן (הקרן נפרעת רק בעת המסירה), והקבלן נושא בינתיים בתשלומי הריבית החודשיים לבנקynet.co.ilynet.co.il. מבחינת הרוכש, בתקופת הבנייה אין כמעט הוצאה חודשית – מה שהופך את העסקה ל"נוחה" וקורצת מאוד: הוא נכנס לדירה עם מקדמה קטנה ודחיית תשלומים, כשהמימון לתקופת הביניים למעשה מסובסד על-ידי היזם. עם זאת, מאחורי הנוחות הזו מסתתר סיכון משמעותי. רוכשים רבים מתחייבים לסכומי עתק בעתיד ללא ודאות לגבי יכולתם לפרוע אותם: אם מחירי הדירות יירדו תוך כמה שנים (בניגוד לציפיות שלהם לעלייה מתמדת), הם עלולים למצוא את עצמם עם דירה ששווה פחות מהסכום שהתחייבו לשלם; אם הריבית תישאר גבוהה או תמשיך לעלות, תשלומי המשכנתה הצפויים יהיו כבדים יותר; ואם הכנסתם לא תגדל כפי שקיוו, הם פשוט לא יוכלו לקבל משכנתה גבוהה דיה או לעמוד בהחזריהynet.co.ilynet.co.il. מצב כזה עלול להוביל לאובדן הדירה ואף איבוד המקדמה ששולמה, מאחר שהחוזה עלול להתבטל אם הרוכש לא ישלים את התשלום בעת המסירהcalcalist.co.ilcalcalist.co.il. נתוני משרד האוצר מאירים תמונה מדאיגה בנוגע למי שלוקח הלוואות קבלן. בסקירה של הכלכלן הראשי (שמואל אברמזון) שהתפרסמה באפריל 2025 נותחו העסקאות בעיר אופקים – מקרה מבחן בולט למבצעי 80/20 (20% עכשיו ו-80% באכלוס). בתקופה נובמבר 2024 עד פברואר 2025 נמכרו באופקים 1,313 דירות חדשות – מספר עצום (רק בת"א וירושלים נמכרו יותר)calcalist.co.il. נמצא כי מתוך 325 עסקאות בשוק החופשי (לא במסגרת תוכניות מסובסדות), ב-59.7% מהן הרוכשים קיבלו הטבת מימון כזו – כלומר שילמו רק 10%-20% עכשיו ואת היתר בעתידcalcalist.co.il. פרופיל הרוכשים בעסקאות אלה מעורר דאגה: כמחצית מהם זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה, אך רמת ההכנסה שלהם נמוכה מאוד. ההכנסה הממוצעת של משק בית שרכש דירה חדשה במבצע מימון באופקים הייתה 13,500 ש"ח ברוטו לחודש בלבד, בעוד שמחיר דירה ממוצעת בעסקאות הללו היה כ-1.6 מיליון ש"חcalcalist.co.il. בתרחיש טיפוסי שבו רוכש כזה שילם 20% מקדמה (~320 אלף ש"ח) ויצטרך בעוד ~2-3 שנים לקחת משכנתה של כ-1.28 מיליון ש"ח, ההחזר החודשי הצפוי (פריסה ל-30 שנה, חצי פריים וחצי בריבית קבועה) הוא כ-7,500 ש"ח בחודש – סכום השווה לכ-55% מהכנסת משק הביתcalcalist.co.il! ברור שזה עול כבד באופן קיצוני שכנראה בלתי אפשרי לרבים מהרוכשים הללו. למעשה, כפי שמציין הכלכלן הראשי, לא בטוח שרבים מהם יעמדו בקריטריונים לקבלת משכנתה בנקאית בסכום הדרוש כשיגיע מועד האכלוסcalcalist.co.il – שכן הבנקים בישראל מגבילים בדרך-כלל את יחס ההחזר ל-40%–50% מההכנסה הפנויה. במילים אחרות, חלק מהרוכשים נכנסו לעסקה מבלי שבכלל עברו חיתום בנקאי לאישור יכולת ההחזר שלהם, תוך הסתמכות על כך "שיהיה בסדר" בעתיד – דפוס שמזכיר מאד את לוות הסאב-פריים בארה"ב. תופעת מבצעי הקבלן אינה ייחודית לאופקים בלבד, אך שם היא בולטת במיוחד. גם בערים אחרות בפריפריה הדרומית כמו נתיבות, שדרות, דימונה ואשקלון מדווח על עסקאות רבות במתווים דומיםfacebook.com. באופקים המצב הקצין בשל פעילותם של “מארגני קבוצות” ו“מלווי משקיעים”: משווקים שהביאו קבוצות של עשרות קונים אל הקבלנים, תוך דרישה להטבות מימון נדיבות עבור כל הקבוצהcalcalist.co.il. לפי יזמים מקומיים, בשיא ה"בום" ישבו במשרדי המכירות עשרות מתווכים כאלה, וכל לקוח שנכנס – מיד ביקש 80/20 או 90/10, כי “לא משתלם לקנות אחרת”calcalist.co.il. התחרות בין הקבלנים על כל קונה הובילה להסלמה בהטבות: חברת אפי קפיטל, למשל, הציעה באופקים עסקה של 10% בלבד עכשיו וכל ה-90% באכלוס – הצעה אגרסיבית במיוחדcalcalist.co.il. יזמים גדולים אחרים (כמו י.ח. דמרי) גם הצטרפו לטרנד, אם כי חלקם בפרויקטים מתקדמים יותר בבנייה (ולכן עם סיכון מעט נמוך יותר). התוצאה היא ריכוזיות פרויקטים גבוהה: נתח ניכר מהדירות במקומות הללו נמכר במתווה המימון הדחוי, בעיקר ע"י כמה חברות בנייה גדולות, מה שמעצים את הסיכון המוסדי והמערכתי אם וכאשר יתגלו בעיות בענף. לבסוף, יש לציין שהגל הזה לא נעלם מעיני הרשויות. בנק ישראל הביע חשש גובר מהתופעה, ובהתלבטות של כמה חודשים החליט במרץ 2025 להתערב ולהטיל מגבלות על הלוואות הקבלן. הפיקוח על הבנקים הוציא טיוטת הנחיות שכוללת שני צעדים עיקריים:

1. החמרת דרישות ההון על הבנקים במימון פרויקטים עם דחיית תשלום משמעותית – פרויקטים שבהם הקבלן דוחה יותר מ-40% ממחיר הדירה לסוף הבנייה יחויבו בריתוק הון של 150% אצל הבנקynet.co.il. צעד זה נועד להפוך את האשראי למבצעים אלו ליקר ופחות כדאי לבנקים, ובכך לצנן את נכונותם להשתתף במימון עסקאות כאלה.
2. הגבלת היקף הלוואות הבלון שמעמידים הבנקים לרוכשים – כך ששיעורן לא יעלה על 10% מכלל המשכנתאות החדשות באותו חודשynet.co.ilynet.co.il. לשם פרספקטיבה, בסוף 2024 הגיע שיעור הלוואות הבלון לכ-23.3% ממחזור המשכנתאות (שיא של כל הזמנים), ובפברואר 2025 הן היו כ-17.3% מכלל ההלוואות החדשותynet.co.il. כלומר, המגבלה החדשה קובעת קיצוץ דרסטי בהיקף סוג הלוואות זה – חזרה לרמות שלפני כשנתייםynet.co.il. צעד זה נועד למנוע המשך גידול בחלקן של משכנתאות במבנה "בלון" מסוכן, וכן לוודא שלפחות 90% מהמשכנתאות ימשיכו להינתן בערוצים המסורתיים שבהם הלווה עובר חיתום ובדיקה רגולטורית רגילה.

צעדי בנק ישראל תקפים (נכון לעכשיו) עד סוף 2026calcalist.co.ilcalcalist.co.il, והם מכוונים להגביל – אם כי לא לאסור לחלוטין – את התופעה. חשוב לציין שבנק ישראל התמקד בעיקר בצינור האשראי הבנקאי, אך חלק מהסיכון גלום גם מחוץ למערכת הבנקאית: למשל, אם קבלנים יממנו זאת באמצעות מימון חוץ-בנקאי או קרנות פרטיות, המגבלות הללו לא בהכרח יכסו את כל השוק (נקודה שעלתה בביקורת בענף). כך או כך, עצם התערבות הפיקוח מצביעה על חומרת הבעיה בעיני הרגולטור, שמבקש "להחזיר את השוק להתנהלות נורמלית יותר" ולהגן על הרוכשים ועל היציבות הפיננסיתcalcalist.co.ilcalcalist.co.il.

השוואה בין הלוואות NINJA בארה"ב לבין הלוואות הקבלן בישראל

להלן טבלה המשווה בין הלוואות ה-NINJA האמריקאיות (טרום משבר 2008) לבין הלוואות הקבלן/מבצעי 80-20 הנהוגים בישראל בשנים האחרונות, לפי מספר קריטריונים מרכזיים:

הערה: חשוב להדגיש שבהלוואות משכנתה בישראל יש עקרונית חובת ערבים/לווים משלימים והחוב הוא עם זכות חזרה מלאה לבנק (הלווה ערב אישית לכל החוב גם אם הנכס מעוקל), בניגוד לחלק ממדינות ארה"ב שבהן המשכנתה היא Non-Recourse (הבנק מסתפק בנכס). הדבר אומר שבישראל לווה כושל אינו יכול פשוט "לעזוב את המפתחות" וללכת בלי חוב – הוא יישאר חייב את היתרה אם המכירה לא תכסה. מצד אחד, זה עשוי לרסן נטילת סיכונים (כי אין דרך "קלה" לפשוט רגל ולמחוק חוב), ומצד שני במקרה שמשקי בית רבים ייקלעו למצוקה, הכאב ייפול במלואו עליהם (איום לפשיטות רגל אישיות) ועל המערכת הבנקאית שתצטרך להסדיר חובות מול לווים חסרי יכולת.

סיכום ותחזית: האם ישראל בדרך למשבר סאב-פריים קטן?

האם שוק הדיור הישראלי מצוי בתהליך דומה למשבר הסאב-פריים האמריקאי? על פניו, מספר מאפיינים מדאיגים מצביעים על קווי דמיון ברורים: בשני המקרים אנו רואים הרחבת אשראי לרוכשים בעלי כושר החזר גבולי או לא מוכח, שימוש במבני הלוואה לא שגרתיים המסתירים את הנטל האמיתי על הלווה (דחיית תשלום, תקופות טיזר), והנחה אופטימית שהכל יהיה בסדר כי "מחירי הדיור ימשיכו לעלות" או "הריבית תרד בעתיד". בישראל כיום, כמו בארה"ב טרום 2008, צמחה לה תת-קטגוריה של לווים שלולא מבצעי המימון לא היו יכולים לרכוש דירה כלל, וכעת הם מחזיקים בהתחייבויות עצומות תלויות ועומדות. התמריצים של חלק מהשחקנים בשוק – קבלנים המעוניינים למכור בכל מחיר, משווקים שמתוגמלים לפי כמות העסקאות, ובנקים שנהנו עד כה מריבית גבוהה על משכנתאות – תרמו לניפוח התופעה, בדומה למנגנון הבעייתי של ברוקרי משכנתאות וחותמי הלוואות בסאב-פריים בארה"בcalcalist.co.il. עם זאת, חשוב לסייג: ממדי התופעה בישראל (בינתיים) קטנים לאין שיעור מהבועה האמריקאית שהובילה למשבר עולמי. מבחינת כמות וכסף, אנחנו מדברים על כמה אלפי עסקאות בסיכון בארץ, רובן בפריפריה, לעומת מיליוני הלוואות סאב-פריים ברחבי ארה"ב. שוק המשכנתאות הישראלי מפוקח יותר באופן כללי, והבנקים המקומיים שמרו עד כה על יציבות ופרמטרים יחסית שמרניים (למשל, בנק ישראל מנע מתן משכנתאות במימון מלא; חלק ניכר מהלווים בישראל עדיין עומדים בכללי החיתום הרגילים). בנוסף, הצעדים שננקטו בזמן – אף אם באיחור מה – עשויים לצמצם את הגל לפני שיהפוך לגל צונאמי. הפיקוח על הבנקים נכנס לתמונה מוקדם יותר בהשוואה לארה"ב בזמנו, והגביל את התפשטות הבעיהynet.co.il. כמו כן, שיעור האבטלה בישראל נמוך יחסית ומשקי בית רבים קיבלו הטבות (כמו הטבת מס באזור אופקים) שעוזרות להם בתקופת הביניים. מהצד השני, אין להתעלם מהסימנים המדאיגים שניכרים כבר בשטח: מלאי הדירות החדשות הלא-מכור עלה לשיא, מה שמרמז שעסקאות רבות "נדחפו" באופן מלאכותי וייתכן שהביקוש האמיתי נמוך מהמתוכנןthemarker.com. היקף המשכנתאות בפיגור התחיל לטפס – אמנם מרמה נמוכה, אך זו מגמת שינוי לאחר שנים של פיגורים זניחיםglobes.co.il. עליית הריבית המהירה ב-2022–2023 הכבידה כבר על לוויים רגילים, ועל אחת כמה וכמה תקשה על מי שיידרש לקחת משכנתה גדולה בעתיד הקרוב. גם סביבת המאקרו הפכה בלתי צפויה (משבר בטחוני באוקטובר 2023, אינפלציה, שינויים רגולטוריים כמו העלאת מע"מ וכו')ynet.co.il – כל זעזוע כזה עלול להצית את הפתיל בקרב אותם רוכשים על הקצה. כפי שהזהיר הכלכלן הראשי באוצר, משקי הבית הללו לקחו על עצמם התחייבות גדולה מתוך ציפייה אופטימית (ירידת ריבית או עליית מחירי דירות), אך "כל זעזוע מאקרו-כלכלי עלול לגרום לטלטלה" עבורםcalcalist.co.il. תחזית מנומקת: סביר להניח שאין כאן פוטנציאל למשבר פיננסי בסדר גודל עולמי כדוגמת 2008, אך ישראל עלולה לחוות משבר סאב-פריים מקומי מוגבל אם התרחיש הגרוע יתממש. בתרחיש כזה, בעוד 1–3 שנים נראה מספר משמעותי של רוכשים שאינם מצליחים להשלים את העסקה: חלקם לא יצליחו לקבל משכנתה וייאלצו לבטל רכישה (ולאבד את המקדמה); אחרים אולי יקבלו משכנתה אך לאחר זמן קצר יגלו שאינם עומדים בהחזרים וייכנסו לפיגורים. הדבר יכול להוביל לגל של דירות חוזרות לשוק (דירות שלא יירכשו בסוף או ימכרו במצוקה), בעיקר בערי הפריפריה שבהן רוכזו מבצעי המימון. הצפת שוק מקומית שכזו תלחץ את המחירים כלפי מטה באזורי המשבר, ותפגע גם בקבלנים – ייתכן שחברות בנייה מסוימות ייקלעו לקשיי נזילות או לכשל (פשיטת רגל) אם כמות גדולה של עסקאות תתפרק. הבנקים, מצדם, עשויים לספוג הפסדים מסוימים הן ממשכנתאות שלא יעמדו בפירעון (אם כי זכרו: יש נכס משועבד וערבות חוק מכר – כך שהבנקים מוגנים חלקית) והן מאשראי ליווי לפרויקטים שעלולים להתקע. אפקט שרשרת יכול להשפיע גם על שוק היד-השנייה באזורים אלו, כאשר עודף היצע ומוכרים לחוצים יורידו מחירים ויפגעו בערך הבתים של משקי בית אחרים. עם זאת, בהינתן שהרגולטורים ערים למצב ופועלים לצינונו, המשבר הפוטנציאלי עשוי להישאר נקודתי ומנוהל. סימן מעודד הוא שבנק ישראל לא רק הטיל מגבלות, אלא עשה זאת בצורה שתמנע זעזוע חד למי שכבר נמצא באמצע העסקה – המגבלות מכוונות לעתיד (הלוואות חדשות) ולא מביאות לדרישה מיידית לפירעון או לביטול רטרואקטיבי של הסכמיםcalcalist.co.il. כך, ייתכן ותהיה "נחיתה רכה" יותר: היקף מבצעי 80/20 יצטמצם בהדרגה, השוק יתאים את עצמו (מחירי דירות עשויים להתמתן ולהפוך נגישים יותר בלי טריקים פיננסיים), ומשקי בית יידרשו לחזור למסלול שמרני של קניית דירה בהתאם ליכולתם האמיתית. סיכום: ישראל אכן חוותה בשנים האחרונות מיני-בועה סאב-פריים בתחום מבצעי המימון של הקבלנים – תופעה שמזכירה במאפייניה את המשכנתאות המסוכנות של 2007 בארה"ב. בעוד שהיקפה המוחלט קטן יותר וההתערבות מגיעה מוקדם יותר, הסיכון למשקי הבית המעורבים ולאזורי הפריפריה הוא ממשי. יש לעקוב בדריכות אחרי השנתיים הקרובות: אחוז המימוש בפועל של העסקאות הללו, יכולת הרוכשים לקבל משכנתאות (או נכונות הבנקים לחרוג מהכללים עבורם), ומגמת מחירי הדיור והריבית – כל אלה יהיו הגורמים שיקבעו אם נצליח לנפות את הפצצה המתקתקת הזו ללא התפוצצות, או שניאלץ להתמודד עם משבר דיור מקומי וכאב רב למשפחות ולאחר מכן למערכת הפיננסית. נורות האזהרה דולקות, ואת ההשלכות הפוטנציאליות כבר ניתן לשער מתוך הנתונים: כאשר יותר ממחצית מרוכשי דירות חדשים בעיר מסוימת למעשה אינם מסוגלים לעמוד בהחזר העתידי (55% מהכנסתם נדרש למשכנתא)calcalist.co.il – המצב אינו בר-קיימא. ההמלצה המשתמעת היא נקיטת זהירות מירבית ברמת המדיניות (המשך אכיפה ופיקוח, שקיפות לרוכשים לגבי הסיכונים) וברמת הפרט (רוכשים צריכים לשקול בכובד ראש יכולתם לפרוע את ההתחייבות בעתיד בלי להסתמך על נס). ישראל אולי לא תשחזר את התמוטטות 2008, אך המגמה העכשווית מזכירה שבועות נדל"ן יכולות להתפתח גם כאן – וחובה לנהוג באחריות כדי למנוע משבר מקומי חריף.

קיימת סכנה ממשית לאפקט דומינו בענף הקבלנות, בעיקר בשל שני מנגנוני סיכון מצטברים:

מחקר פרפלקסטי:

הלוואות נינג'ה מול הלוואות קבלן בישראל: האם אנו בדרך למשבר סאב פריים ישראלי?

משבר הסאב פריים שהתחולל בארה"ב החל משנת 2007 וחשף את הסיכונים הטמונים במתן הלוואות משכנתה לקבוצות אוכלוסייה בעלות דירוג אשראי נמוך וללא בדיקות מספקות של יכולת ההחזר. בשנים האחרונות, התפתח בישראל מנגנון הלוואות קבלן, שמעלה חששות דומים בקרב רגולטורים, במיוחד לאור הגבלות חדשות שהטיל בנק ישראל. מחקר עומק זה בוחן את ההשוואה בין שני סוגי ההלוואות, תוך התמקדות בשאלה האם ישראל עומדת בפתחו של משבר נדל"ן בסגנון "כחול לבן".

הרקע למשבר הסאב פריים בארה"ב

משבר הסאב פריים האמריקאי היווה אחד המשברים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בהיסטוריה המודרנית. המשבר, שהגיע לשיאו בשנת 2008, היה נקודת מפנה בתפיסה של השקעות נדל"ן ובאופן שבו מערכות פיננסיות מתנהלות ומפוקחות. בליבו של המשבר עמדו הלוואות הסאב פריים – משכנתאות שניתנו ללווים בעלי דירוג אשראי נמוך, לעתים ללא בדיקות מספקות של יכולת ההחזר2.אחד הסוגים המפורסמים של הלוואות אלו היו הלוואות "נינג'ה" (NINJA - No Income, No Job, No Assets), בהן קיבלו לווים משכנתאות ללא צורך בהוכחת הכנסה, תעסוקה או נכסים2. מדיניות האשראי המתירנית התאפשרה בין השאר בזכות עליית מחירי הנדל"ן המתמשכת, שיצרה אשליה של ביטחון - גם אם הלווה לא יוכל לעמוד בתשלומים, הבנק יוכל למכור את הנכס ברווח או לפחות בלי הפסד משמעותי.המוסדות הפיננסיים הגדילו את הסיכון המערכתי באמצעות יצירת מוצרים פיננסיים מורכבים: המשכנתאות אוגדו יחד, חולקו ונמכרו כניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS – Mortgage-Backed Securities). פיצול ואיגוד זה הסתיר את הסיכון האמיתי של הנכסים הבסיסיים והפיץ את הסיכון ברחבי המערכת הפיננסית העולמית2.גורם מכריע נוסף היה השימוש בריבית משתנה, כאשר רבות מהלוואות הסאב פריים הוצעו עם ריבית נמוכה בשנים הראשונות, שלאחר מכן עלתה משמעותית ("teaser rates"). כאשר הריביות החלו לעלות, לווים רבים לא הצליחו לעמוד בתשלומים, מה שהוביל לגל עיקולים חסר תקדים2.התוצאה הייתה קריסה דרמטית בשוק הנדל"ן האמריקאי, עם ירידה ממוצעת של כ-30% במחירי הבתים בין השנים 2006 ל-2012, ובאזורים מסוימים אף יותר2. המשבר התפשט במהירות למערכת הפיננסית העולמית, הוביל לקריסת בנקים ומוסדות פיננסיים ענקיים, והצריך התערבות ממשלתית חסרת תקדים.

הלוואות הקבלן בישראל: מבנה ומאפיינים

הלוואות קבלן בישראל הן מנגנון פיננסי שונה במהותו מהלוואות הסאב פריים, אך עדיין מעורר חששות דומים בקרב רגולטורים. הרעיון המרכזי בהלוואות אלו הוא כפול: מצד אחד, הקדמת תשלומים לקבלן לצורך מימון הבנייה, ומצד שני, דחיית תשלומי המשכנתה של הרוכשים בסוג של "הלוואת בלון" לתקופת הבנייה3.במסגרת מודל זה, רוכש הדירה משלם לקבלן סכום התחלתי מינימלי (בעבר 5% ועתה 10% לפי דרישות בנק ישראל), והבנק מעניק אשראי לקבלן עבור יתרת הסכום. הרוכש נדרש לקחת משכנתה מלאה רק בסיום הבנייה, כאשר עד לאותו מועד הוא משלם רק ריבית או אף פחות מכך3.בנק ישראל הביע לאחרונה חשש מהותי לגבי חוסר יכולתם של רוכשים רבים לקחת על עצמם את המשכנתה המלאה בתום תקופת הבנייה. חשש זה הוביל לפרסום טיוטת הוראת שעה שכוללת מספר הגבלות משמעותיות על הלוואות קבלן3:

1. דרישה לתשלום 10% הון עצמי מראש (במקום 5% כפי שהיה נהוג במקרים מסוימים)3
2. בדיקת יכולת ההחזר של הרוכש כאילו ההלוואה נלקחת כבר עכשיו, ולא רק בתום תקופת הבנייה3
3. וידוא שלרוכשים יש את ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה3
4. הגבלת הלוואות הקבלן לכדי 10% מסך המשכנתאות של כל בנק3
5. ייקור הריבית המשולמת על ידי היזמים בגין הלוואות הקבלן3

צעדים אלו מעידים על דאגה גוברת של הרגולטור לגבי יציבות המערכת הפיננסית והחשש מפני מתן הלוואות לאוכלוסיות שעלולות להתקשות בעמידה בהתחייבויותיהן הפיננסיות לטווח ארוך.

השוואה ביקורתית: הלוואות נינג'ה מול הלוואות קבלן

ההשוואה בין שני סוגי ההלוואות חושפת דמיון מדאיג בחלק מהמאפיינים, אך גם הבדלים משמעותיים שעשויים למתן את הסיכון למשבר דומה בישראל. להלן טבלת השוואה מפורטת:

נקודות דמיון מדאיגות

הדמיון המרכזי והמדאיג ביותר בין שני סוגי ההלוואות הוא דחיית הסיכון לעתיד. בהלוואות נינג'ה, הסיכון התממש כאשר הריביות עלו והלווים לא יכלו לעמוד בתשלומים. בהלוואות קבלן, הסיכון נדחה לסיום הבנייה, כאשר הרוכשים נדרשים פתאום לעמוד בקריטריונים לקבלת משכנתה מלאה3.גורם דמיון נוסף הוא ההסתמכות על עליית מחירי הנדל"ן. במשבר הסאב פריים, ההנחה הייתה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, מה שיאפשר מימון מחדש או מכירת הנכס ברווח. בהלוואות הקבלן, קיימת הנחה סמויה שבסיום הבנייה, ערך הדירה יעלה מספיק כדי להצדיק את ההשקעה ולאפשר קבלת משכנתה בתנאים נוחים.שני המנגנונים גם מאפשרים לאוכלוסיות חלשות יותר להיכנס לשוק הנדל"ן, מה שמעלה את הסיכון הכולל של המערכת. בארה"ב, הדבר התבטא במתן הלוואות לבעלי דירוג אשראי נמוך2, ובישראל, בפרויקטים באזורי פריפריה כמו הדרום ואופקים, שם רוכשים רבים מתקשים לעמוד בדרישות המימון הרגילות.

הבדלים ממתני סיכון

למרות הדמיון המדאיג, קיימים הבדלים מהותיים שעשויים למתן את הסיכון למשבר דומה בישראל:ראשית, רמת הפיקוח והרגולציה בישראל כיום הדוקה בהרבה מזו שהייתה בארה"ב טרם משבר הסאב פריים. בנק ישראל פועל באופן פרואקטיבי להגבלת הסיכונים, כפי שניתן לראות בהוראות השעה האחרונות3, בעוד שבארה"ב הרגולציה כשלה בזיהוי ובמניעת המשבר מבעוד מועד.שנית, היקף התופעה: הלוואות הסאב פריים בארה"ב היוו נתח משמעותי משוק המשכנתאות, בעוד שבישראל, לאחר ההגבלות החדשות, הלוואות הקבלן מוגבלות ל-10% מתיק המשכנתאות של כל בנק3, מה שמקטין את החשיפה המערכתית.שלישית, בישראל אין תופעה נרחבת של איגוח משכנתאות ויצירת מכשירים פיננסיים מורכבים כמו שהיה בארה"ב. האיגוח האמריקאי איפשר להעביר סיכונים בין מוסדות פיננסיים וליצור אשליה של פיזור סיכונים, בעוד שבפועל הגביר את הסיכון המערכתי2.

מאפייני הרוכשים וסיכונים בהלוואות קבלן בפריפריה

על אף שאין בידינו מידע ישיר מסקירות הכלכלן הראשי באוצר, ניתן להסיק מספר מאפיינים של רוכשים בפרויקטים של הלוואות קבלן, במיוחד באזורי פריפריה כמו אופקים והדרום:

1. הכנסה נמוכה יחסית: רוכשים אלו מתקשים לעמוד בדרישות ההון העצמי והיחסים הפיננסיים הנדרשים למשכנתה רגילה, ולכן מסתמכים על הלוואות קבלן כאמצעי לדחיית התשלומים.
2. הסתמכות על הכנסה עתידית: רבים מהרוכשים מניחים שעד סיום הבנייה הכנסתם תגדל, מה שיאפשר להם לקבל משכנתה בתנאים טובים יותר.
3. רגישות גבוהה לשינויי ריבית: רוכשים אלו, בדומה ללווי הסאב פריים בארה"ב, פגיעים במיוחד לעליות ריבית, שעלולות לשנות דרמטית את יכולתם לעמוד בהחזרים חודשיים.
4. השקעה באזורי פריפריה: באזורים כמו אופקים והדרום, מחירי הנדל"ן נמוכים יחסית למרכז הארץ, אך גם קצב עליית המחירים איטי יותר, מה שמקטין את "כרית הביטחון" של עליית ערך הנכס.

החששות של בנק ישראל המתבטאים בהוראות השעה החדשות3 מעידים על זיהוי סיכונים דומים לאלו שהובילו למשבר הסאב פריים, אך בקנה מידה קטן יותר ובקונטקסט שונה. ההגבלות החדשות מטרתן למנוע מצב שבו רוכשים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם הפיננסיות בתום תקופת הבנייה, מה שעלול להוביל לגל של עיקולים וירידות מחירים באזורים מסוימים.

תחזית: האם ישראל צועדת אל משבר סאב פריים מקומי?

על סמך הניתוח שערכנו וההשוואה בין שני סוגי ההלוואות, ניתן לגבש הערכה לגבי פוטנציאל התפתחות משבר סאב פריים "כחול לבן" בישראל:

סיכונים משמעותיים

1. סיכון ממוקד באזורי פריפריה: בעוד שמשבר סאב פריים בהיקף לאומי נראה בלתי סביר, קיים סיכון ממשי למשבר מקומי באזורים כמו הדרום ואופקים, שם מרוכזים פרויקטים רבים עם הלוואות קבלן ורוכשים בעלי פרופיל פיננסי חלש יחסית.
2. רגישות לעליות ריבית: לאור עליות הריבית בשנתיים האחרונות, רוכשים רבים עלולים לגלות שבתום הבנייה, החזרי המשכנתה החודשיים גבוהים בהרבה ממה שציפו בעת הרכישה.
3. האטה אפשרית בשוק הנדל"ן: אם מחירי הנדל"ן יתייצבו או אף ירדו, רוכשים עלולים למצוא את עצמם בסיטואציה של "הון שלילי", בה שווי הדירה נמוך מסכום החוב.

גורמים ממתנים

1. התערבות רגולטורית מוקדמת: בניגוד למצב בארה"ב טרם 2008, בנק ישראל פועל באופן פרואקטיבי להגבלת הסיכונים כבר עתה3, מה שמקטין את הסיכוי להתפתחות משבר מערכתי.
2. מאפייני שוק הנדל"ן הישראלי: המחסור הכרוני בדירות בישראל והביקוש היציב יחסית מקטינים את הסיכון לירידות מחירים חדות ונרחבות כפי שקרו בארה"ב.
3. היקף מוגבל של התופעה: הגבלת הלוואות הקבלן ל-10% מתיק המשכנתאות של כל בנק3 מקטינה את החשיפה של המערכת הבנקאית בכללותה.

הערכה מסכמת

ישראל אינה צועדת אל משבר סאב פריים בהיקף ובעוצמה דומים למשבר האמריקאי, אך קיים סיכון ממשי למשברים מקומיים באזורים מסוימים. הצעדים הרגולטוריים הנוכחיים של בנק ישראל3 מעידים על מודעות לסיכונים אלו וניסיון למנוע התפתחות משבר בטרם יתהווה.עם זאת, סביר להניח שחלק מהרוכשים שנטלו הלוואות קבלן בשנים האחרונות, במיוחד באזורי פריפריה, יתקשו לעמוד בדרישות לקבלת משכנתה בתום תקופת הבנייה. התוצאה עלולה להיות עיקולי דירות נקודתיים, ירידות מחירים מקומיות, ופגיעה ביציבות הכלכלית של יישובים בפריפריה.

סיכום

מחקר ההשוואה בין הלוואות הנינג'ה במשבר הסאב פריים האמריקאי להלוואות הקבלן בישראל מגלה דמיון מדאיג במבנה הבסיסי של דחיית סיכונים לעתיד והסתמכות על עליית מחירי נדל"ן. עם זאת, הרגולציה הפרואקטיבית של בנק ישראל, היקף התופעה המוגבל, והמאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן הישראלי, מקטינים את הסיכון למשבר סאב פריים מערכתי בסגנון הישראלי.החשש העיקרי הוא מפני התפתחות משברים מקומיים באזורי פריפריה, שם מרוכזים פרויקטים רבים המתבססים על הלוואות קבלן לרוכשים בעלי יכולת פיננסית מוגבלת. אלה עלולים להוביל לעיקולים, ירידת מחירי נדל"ן מקומית, וקשיים כלכליים למשקי בית ולקבלנים הפועלים באזורים אלה.המשך המדיניות הזהירה של בנק ישראל, הידוק הפיקוח על הלוואות קבלן, ויצירת מנגנוני תמיכה לרוכשים בסיכון גבוה, יהיו קריטיים למניעת התפתחות משברים מקומיים והתפשטותם למערכת הפיננסית הרחבה יותר. ללא צעדים אלה, הסיכון למשבר סאב פריים בגרסה הישראלית, גם אם מצומצם בהיקפו, נותר ממשי ודורש תשומת לב מתמשכת מצד קובעי המדיניות, המערכת הבנקאית, וציבור הרוכשים.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

https://www.facebook.com/share/v/16jJAJkJpU/

Citations:

1. https://financialninja.co.il
2. https://www.liberkey.co.il/subprime-mortgage-crisis-lessons/
3. https://klikatnadlan.co.il/kablanloansend/
4. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%90%D7%92%D7%A3_%D7%94%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%9F_%D7%94%D7%A8%D7%90%D7%A9%D7%99
5. https://www.yad2.co.il/yad1/newprojects?topArea=43
6. https://www.gov.il/he/Departments/DynamicCollectors/weekly-review
7. https://reshuthayachid.co.il/%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%AA-%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%90%D7%AA-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%A0%D7%AA-%D7%9B%D7%99%D7%95%D7%9D-%D7%A2%D7%99-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C/
8. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20015658
9. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/sj18ds8jel
10. https://mashkantaguru.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%AA-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%96%D7%94-%D7%A7%D7%A9%D7%95%D7%A8-%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/
11. https://play.google.com/store/apps/details?id=com.nc.trader
12. https://www.gov.il/he/pages/review-real-estate-102024
13. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/837716
14. https://www.davar1.co.il/570801/
15. https://financialninja.co.il/top_p_community/
16. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rkyaat7rjg
17. https://www.jobninja.co.il/articles.aspx?articleId=74&AspxAutoDetectCookieSupport=1
18. https://www.funder.co.il/articlelist/%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%AA%20%D7%A2%D7%A0%D7%A3
19. https://www.gimikim.co.il/he/tools/wallet-ninja
20. https://sarig.com/ninja/
21. https://reshuthayachid.co.il/%D7%9B%D7%9C-%D7%94%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%A2%D7%9C-%D7%AA%D7%A0%D7%90%D7%99-%D7%94%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%90%D7%A9%D7%A8-%D7%9E%D7%95%D7%A2%D7%A0/
22. https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14129766
23. https://www.funder.co.il/article/167480
24. https://www.ynet.co.il/economy/article/hyo3gzha1x
25. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/b161fmpvjl
26. https://www.broker-re.co.il/?p=43934
27. https://www.kikar.co.il/real-estate/svvnqo
28. https://www.israelhayom.co.il/business/real-estate/article/16650489
29. https://www.calcalist.co.il/investing/article/sjsyovbuye
30. https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4919591,00.html

Answer from Perplexity: pplx.ai/share