Unique and exclusive content articles and the most important information we have collected for you from the main media outlets that we thought would interest you. Everything we have collected for you from across the web and from the leading content and news sites.
סקירות קודמות:
ינואר 1 | פברואר 1 | מרץ 1 | אפריל 1 | אפריל 2 | מאי 1 | מאי 2 | יוני 1 | יולי 1 | אוגוסט |
הון עצמי הפך בישראל לחסם הכניסה העיקרי לשוק הדיור – אך זו רק חזות שווא. מאחורי המסך מתגלה שוק חולה, שבו מחירים כפולים מהשווי הפונדמנטלי, הבנקים מעצימים את הסיכון באמצעות אשראי, והציבור נושא בנטל. ניתוח זה מסביר מדוע הון עצמי איננו הגנה אלא סימפטום, ומציע פתרונות אמיתיים: חישוב שווי פונדמנטלי, הגבלת מימון עסקאות לא סבירות ורפורמה בתקינה השמאית.
בישראל של העשור האחרון, ההון העצמי הפך להיות "כרטיס הכניסה" לשוק הדיור. לא עוד השכר החודשי ויכולת ההחזר הם הקובעים, אלא בעיקר – כמה חסכת. במבט ראשון, זה נראה טבעי: ככל שמחירים עולים, נדרשים משקי הבית להביא יותר כסף מהבית. אבל האמת עמוקה ומדאיגה בהרבה – ההון העצמי הפך למנגנון שמסתיר את המחלה האמיתית של השוק: נתק מוחלט בין מחיר לשווי.
בעבר, כאשר מחירי הדירות היו קרובים לשווי הכלכלי – כלומר תשואות השכירות היו תואמות את הריבית והסיכון – די היה בהון עצמי של 20–30% כדי להיכנס לשוק. הבנקים בדקו בעיקר את יחס ההחזר להכנסה. אבל כאשר המחירים נסקו אל מעבר לשווי הפונדמנטלי (פי שניים ויותר), נוצרה מציאות חדשה:
כדי להגן על עצמם מקריסה, הבנקים העלו את דרישת ההון העצמי. אבל הם עצמם אלה שדחפו את המערכת למחירים לא סבירים באמצעות אשראי זול ושפע הלוואות.
כך נוצר מנגנון שבו ההון העצמי לא באמת מגן על הלווה או על המערכת, אלא בעיקר יוצר חסם חברתי:
במילים אחרות: ההון העצמי מחלק את החברה למעמדות, אבל הוא לא פותר את הבעיה הכלכלית – להפך, הוא רק מטשטש אותה.
כשהמחירים יורדים, ההון העצמי "נשרף" ראשון. זוגות שהביאו מהבית מאות אלפי שקלים מגלים שהם נמחקו תוך שנה–שנתיים של ירידות. כאן מתברר שההון העצמי לא שימש ככרית ביטחון אלא כ"דמי כניסה" למגרש מסוכן.
ההון העצמי איננו "חזות הכול" – הוא רק סימפטום של שוק חולה שבו מחיר אינו שווי. במקום להמשיך להיאחז בהון העצמי כמנגנון מיון, יש להחזיר את השוק לעקרונות כלכליים בריאים. אחרת, ההון העצמי ימשיך לשמש כתפאורה יפה לקריסה שמתרחשת מתחת לפני השטח.
תמצית יפה של השינוי שעבר השוק: ההון העצמי הפך לחזות מחיר הדירה ותשלומי המשכנתא כחלף שכירות
במילים אחרות:
🔹 ההון העצמי הוא "הסולם הקטן" שמאפשר בכלל להיאחז בשוק, אבל לא מבטיח שהמחיר הגיוני.
🔹 המשכנתא נתפסת כחלופה שכירותית, אבל היא מחייבת התחייבות ארוכת שנים במחירים מנופחים.זו בדיוק הנקודה שבה כדאי להדגיש את מה שאני טוען כבר שנים: ההבחנה בין מחיר לשווי. בשוק בריא – ההון העצמי רק ממלא תפקיד טכני, והמשכנתא נבחנת לפי יכולת החזר מול ערך נכס אמיתי. בשוק חולה – ההון העצמי הופך למסך עשן, והמשכנתא לחוזה שכירות בתחפושת.
ההון העצמי הפך בישראל לחזות מחיר הדירה: מי שיש לו סולם גבוה – נכנס לשוק. מי שאין – נשאר בחוץ.
המשכנתא? אצל רבים היא רק תחליף לשכירות – אבל במחיר כפול מהשווי האמיתי, זו שכירות בתחפושת מסוכנת.📉 כשהמחירים יירדו, ההון העצמי יישחק ראשון.
📉 המשכנתא תישאר, גם אם "הדירה כבר לא שווה את זה".בשוק בריא ההון העצמי הוא רק כלי טכני. בשוק חולה – הוא מסך עשן שמסתיר את הקריסה המתקרבת.
דירות בהמתנה הן לא עוד נתון סטטיסטי – אלא מלכודת פיננסית שאלפי משקי בית בישראל עלולים ליפול לתוכה. מעל 22.5 אלף דירות מוחזקות בידי משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה ועדיין לא הצליחו למכור את הישנה. המשמעות: חשיפה למס רכישה, חובות כפולים, הלוואות בלון, ומשכנתאות נוספות בדיוק כשיכולת ההחזר נשחקת. הפוסט מנתח את המציאות הזו דרך הנתונים שפרסמה גלית בן נאים, ומסביר מדוע הבעיה רחבה בהרבה משאלה פרטית – זו סכנה ליציבות השוק כולו.
גלית בן נאים היטיבה להציג את הנתונים: עשרות אלפי "דירות בהמתנה" – דירות של משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה ועדיין לא הצליחו למכור את הישנה.
במבט ראשון זה עוד סעיף טכני במיסוי מקרקעין. במבט שני – זו פצצת זמן פיננסית.
רבים מהבעלים בטוחים שהמשבר זמני, ולכן אינם מוכנים להוריד את המחיר במידה הנדרשת. הורדה בשיעור המס הצפוי (8%) לא מספיקה – הפער בין המחיר לשווי עמוק בהרבה.
התוצאה?
יש מי שנכנס להרפתקה הזו בלי חוב – והוא ישרוד, גם אם ייאלץ להמתין.
אבל רוב בעלי הדירות זקוקים נואשות לכסף מהמכירה כדי לסגור את העסקה החדשה. עבורם, הזמן פועל לרעתם.
כשהמלאי הזה מצטבר על עשרות אלפי דירות חדשות שלא נמכרות – השוק נכנס למצב של לחץ כפול.
חקיקה שתחזיר את פרק הזמן ל־24 חודשים אולי תדחה את הבעיה, אבל היא לא תפתור אותה: כל עוד המחירים כפולים מהשווי, המשוואה פשוט לא תיסגר.
רוב רובם של בעלי ה"דירות בהמתנה" יגלו שהם משלמים מס רכישה ונתקעים עם הדירה הישנה, תוך שהם נאלצים לקחת עוד הלוואות.
במילים אחרות – מה שהתחיל כ"שדרוג" דירה, ייגמר כמלכודת חוב.
👉 השאלה האמיתית היא לא "כמה דירות בהמתנה יש", אלא כמה בעלי דירות יצליחו להמתין לפני שהמערכת הפיננסית תפסיק להמתין להם.
הפוסט של גלית בן נאים מיום 19.9.2025
 |  |
22,500 דירות בהמתנה.
ביחד – המספר הכולל מתכנס ל־כ־22,500 דירות, בדיוק כפי שגלית כתבה בפוסט.
 |  |
מאמר מקצועי המתמחה בהסבר ההבדל המהותי בין מחיר לשווי בשוק הנדלן. המאמר מדגיש את החשיבות של הבנת ההבדל הזה למשקיעים, למערכת הבנקאית ולכלכלה בכלל. הוא מסביר מדוע מחיר הוא נתון תזזיתי ולא יציב בעוד שווי הוא מדד יציב ואמין יותר לקבלת החלטות השקעה. המאמר כולל דוגמאות מהשוק הישראלי ומדגיש את החשיבות של מקצוע שמאות המקרקעין כגורם מייצב בשוק. הוא מתאים למשקיעים, אנשי מקצוע בתחום הנדלן ושמאים, ומספק הבנה מעמיקה של עקרונות כלכליים בסיסיים אך קריטיים. ההבדל בין מחיר לשווי הוא מהותי ולא סמנטי בלבד: המחיר משקף נתון רגעי ותזזיתי, בעוד שהשווי הוא מסקנה כלכלית יציבה המבוססת על גורמי יסוד. הבנה נכונה של ההבחנה הזו חיונית למערכת הפיננסית, למשקיעים ולשמאי המקרקעין – ומונעת החלטות שגויות שמבוססות על רעש השוק ולא על ערך אמיתי.מאמר מקצועי העוסק בהבדל המהותי בין מחיר שוק לשווי נכס. המאמר מסביר מדוע מחיר הוא נתון תזזיתי ולא יציב בעוד שווי הוא הערכה כלכלית יציבה, ומדגיש את החשיבות המכרעת של מקצוע שמאות המקרקעין ליציבות המערכת הפיננסית. כולל הסבר על השפעות על החלטות השקעה, יישום בשוק הנדל"ן הישראלי, והסיכונים בהתעלמות מההבחנה החיונית הזו.
בעולם הכלכלה והמימון, מעטים הם המושגים שנוטים להתבלבל זה עם זה כמו מחיר ושווי. אמנם נדמה כי מדובר בהבדל סמנטי בלבד, אך למעשה זהו הבדל עקרוני ומהותי שהבנתו יכולה לקבוע את ההצלחה או הכישלון של כל משקיע, וודאי של כל מי שעוסק בשוק הנדלן.
מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בהווה או מתקבל בהווה. זהו הסכום שבו נסחרת נכס או שירות ברגע מסוים, תוצאה של מפגש בין היצע וביקוש בזמן אמת. המחיר הוא תוצר של רגשות, ציפיות, לחצי זמן ולעיתים אף ספקולציות.
שווי, לעומת זאת, הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל. זהו האומד המקצועי והמושכל של הערך האמיתי של הנכס, המבוסס על נתונים כלכליים, פוטנציאל הכנסה, מיקום, מצב השוק לטווח הארוך ועוד גורמים אובייקטיביים.
המחיר הוא ישות תזזיתית ולא יציבה. הוא יכול להשתנות מיום ליום, אף מרגע לרגע, בהשפעת גורמים רגשיים, חדשות שוטפות, שינויים בביקוש או פשוט בגלל שמוכר זקוק למזומן במהירות. במהלך משבר כלכלי, למשל, מחירי הנדלן יכולים לרדת בעשרות אחוזים תוך חודשים ספורים, ובעת בום כלכלי לעלות באותה מהירות.השווי, לעומת זאת, הוא יציב ומתון בשינוייו. הוא מבוסס על נתונים מהותיים כמו הכנסות צפויות מהנכס, איכות המיקום, התפתחות האזור, ביקוש ארוך טווח ועוד. שינויים בשווי הם הדרגתיים ומשקפים תמורות אמיתיות במצב הכלכלי או בפוטנציאל הנכס.
ניקח למשל דירה בתל אביב שנרכשה בשנת 2019 בשווי אמיתי של 3 מיליון שקל. במהלך התקופה שבין 2020-2021, בעקבות משבר הקורונה והזרמת הנזילות לשוק, המחיר שלה עלה ל-4.2 מיליון שקל. האם השווי האמיתי של הדירה עלה ב-40% בשנתיים? כמובן שלא. המחיר עלה בגלל גורמים זמניים כמו ריבית אפס, הגדלת ביקוש מצד משקיעים, והיצע מצומצם. כיום, עם עליית הריביות והתייצבות השוק, המחיר חזר לסביבות ה-3.3 מיליון שקל, קרוב הרבה יותר לשווי האמיתי של הנכס.
הבנת ההבדל בין מחיר לשווי היא קריטית מכמה סיבות:
למשקיע הפרטי: יכולת להבחין בין הזדמנות רכישה (מחיר נמוך משווי) לבין בועה (מחיר גבוה משווי) היא הבסיס להשקעה מוצלחת. משקיע שקונה נכס במחיר הנמוך משמעותית משוויו, רוכש "מרווח ביטחון" שיגן עליו מירידות שוק עתידיות.
למערכת הבנקאית: בנקים המעניקים משכנתאות צריכים להבין את השווי האמיתי של הנכס ולא להסתמך רק על המחיר הנוכחי. הערכת שווי נכונה מונעת הלוואות מופרזות שעלולות לגרום למשברי נזילות.
למערכת הכלכלית: בועות נדלן נוצרות כאשר המחירים נתקלים מהשווי האמיתי. זיהוי מוקדם של פערים אלה יכול למנוע משברים כלכליים חמורים.
כאן נכנס לתמונה מקצוע שמאות המקרקעין. השמאי המקצועי הוא גורם המשמש כגשר בין עולם המחירים התזזיתי לבין עולם השווי היציב. הוא מביא אובייקטיביות למה שלעיתים הוא שוק רגשי ולא רציונלי. השמאי מנתח נתונים כמו:
המטרה היא לקבוע שווי שיהיה עמיד בזמן ולא יושפע מתנודות שוק זמניות.
בעידן הדיגיטלי, כלים טכנולוגיים מתקדמים מאפשרים לשמאים לבצע ניתוחים מדויקים יותר. שימוש בנתוני big data, אלגוריתמים של machine learning וכלי GIS מאפשרים הערכות שווי מדויקות יותר ופחות מושפעות מרעש השוק. עם זאת, השמאי האנושי נשאר חיוני, מכיוון שהוא מביא את הנוגע הביקורתי והניסיון המעשי שאלגוריתם לא יכול להחליף.
המשקיע החכם צריך תמיד לזכור:
ההבדל בין מחיר לשווי הוא לא רק שאלה טכנית או הגדרתית. זהו הבדל מהותי שהבנתו קריטית לכל מי שרוצה להצליח בשוק ההון ובפרט בשוק הנדלן. המחיר הוא מה שאנו משלמים, השווי הוא מה שאנו מקבלים. המשקיע החכם הוא זה שלומד להבחין בין השניים ולנצל את הפערים ביניהם לטובתו. בעולם שבו המידע זורם במהירות האור והרגשות משפיעים על החלטות כלכליות, ההבנה הזו הופכת לחיונית יותר מתמיד. שמאי המקרקעין המקצועי משמש כעוגן יציבות בים הסוער של שווקי הנדלן, ומספק את הכלים לקבלת החלטות מושכלות וארוכות טווח.
הדיון בין מחיר לשווי אינו משחק סמנטי או שאלה הגדרתית בלבד. מדובר בהבדל עקרוני, שמבין אותו אפשר להבין טוב יותר את מנגנוני השוק ואת חשיבותו של מקצוע שמאות המקרקעין.
המחיר הוא התוצאה המיידית של מפגש בין קונה למוכר ברגע נתון. הוא יכול להיות גבוה, נמוך או חריג – תלוי בצרכים, בנסיבות ובמצב הרוח של השוק. המחיר משקף את המציאות הנוכחית, אבל הוא לא בהכרח מייצג ערך כלכלי יציב.
במצבי בועה או פאניקה, מחירים עלולים לסטות בצורה קיצונית מהיסודות הכלכליים, לעלות בחדות או לקרוס במהירות. כלומר, המחיר הוא נקודתי, תזזיתי ולא יציב.
השווי, לעומת זאת, נבנה על בסיס בחינה כלכלית שיטתית של הנכס: התשואה שהוא מייצר, שיעורי היוון, סיכוני השוק, פוטנציאל השימושים ועוד.
זהו לא מספר שנקבע ברגע אחד, אלא תוצאה של ניתוח עומק: כמה ראוי לשלם על הנכס בהתחשב ביסודות הכלכליים. לכן השווי משתנה בקצב איטי יותר, מתוך הקשר רחב ויציב, ולא בהיסחפות אחרי אירוע רגעי.
כאן נכנס תפקידו של שמאי המקרקעין. בעוד שהמחיר מתקבל בשוק, השמאי נדרש להעריך את השווי – כלומר את המחיר הראוי שיתקבל. בכך הוא משמש גורם מייצב, המתרגם נתוני שוק רועשים למסקנה כלכלית אחראית.
המשפט:
"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל."
מסכם היטב את ההבחנה הזו – ואת חשיבותה.
בעולם שבו מחירים יכולים להיות תנודתיים עד קיצוניים, השווי מהווה עוגן. הוא יציב יותר, מתון יותר, ומאפשר למשקיעים, לבנקים ולמערכת כולה להתנהל באחריות. מי שמבלבל בין השניים עלול למצוא את עצמו נגרר אחרי גלים רגעיים – לעיתים עד כדי סיכון קיומי.
מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בהווה או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל. ההבדל הזה אינו רק סמנטי או הגדרתי - זהו הבדל מהותי עקרוני המשפיע על כל החלטה פיננסית.apmortgage+1המחיר מייצג את מה שקונים ומוכרים מוכנים לשלם ולקבל ברגע נתון בשוק. זהו נתון נקודתי, תזזיתי ולא יציב, המשתנה במהירות בהתאם לכוחות ההיצע והביקוש. לעומת זאת, שווי הוא אומדן מקצועי ויציב יותר של הערך האמיתי של נכס, המבוסס על ניתוח מעמיק של גורמים כלכליים יסודיים.bpm+3
המחיר יכול להשתנות באופן קיצוני תוך זמן קצר. בשוק המניות, למשל, נדידות גבוהה יכולה לגרום לשינויים דרמטיים במחירים תוך שעות או ימים. כפי שמצוין במחקרים, "נדידות היא מדד לאי-הוודאות או הסיכון הקשור למגדל השינויים בערכו של נייר ערך".investopedia+1בשוק הנדל"ן הישראלי, תצפיות מעידות על תזוזות מחירים קיצוניות בתקופות של חוסר יציבות שוק. מחירי דירות יכולים לזנק או לצנוח בעשרות אחוזים תוך חודשים בודדים, כפי שראינו במהלך משברים כלכליים שונים.rpltd+1
בניגוד למחיר, השווי מתאפיין ביציבות רבה יותר. השינויים בשווי הם איטיים ומתונים, מכיוון שהם מבוססים על גורמים כלכליים יסודיים. שמאי מקרקעין מבססים את הערכותיהם על שלושה גישות עיקריות:investopedia+1
גישת השוואה - השוואה לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה באזורlevi-ingber
גישת ההכנסה - היוון הכנסות עתידיות צפויות מהנכסlevi-ingber
גישת העלות - עלות הקמת הנכס בהתחשב בפחת ושיפוריםlevi-ingber
ההבחנה בין מחיר לשווי חיונית ליציבות המערכת הפיננסית. בנקים ומוסדות פיננסיים מסתמכים על הערכות שווי מקצועיות לצורך קבלת החלטות הלוואות. כפי שמציין המחקר: "הערכות מדויקות הן בסיסיות לשלמות ולתפקוד של עסקאות נדל"ן ברחבי הלוח, ומשחקות תפקיד מרכזי לא רק בעסקאות בודדות אלא גם בשמירה על יציבות השוק הרחב".resimpli+2
מכאן עולה החשיבות המכרעת של מקצוע שמאות המקרקעין. שמאים מקצועיים מבצעים ניתוח מעמיק ואובייקטיביקטיבי של שווי הנכס, ללא תלות בתנודות השוק הרגעיות. הם משמשים כמעין "יוצב" המבטיח שהערכות הנכסים יתבססו על נתונים אמינים ועל ניתוח כלכלי מקצועי.freddiemac+1בישראל, מקצוע השמאות מוסדר בחוק שמאי מקרקעין התשס"א-2001, הקובע כי רק שמאי מוסמך רשאי לבצע הערכות נכסים. חוק זה מבטיח שהערכות הנכסים ייעשו ברמה מקצועית גבוהה ובהתאם לסטנדרטים בינלאומיים.levi-ingber
המשקיעים החכמים מבינים שהמחיר איננו בהכרח משקף את השווי האמיתי. בנג'מין גרהם, אבי השקעות הערך, הדגיש את חשיבות ההבחנה בין שני המושגים. לדבריו, "השווי הפנימי הוא הערך האמיתי של נכס המבוסס על גורמים יסודיים, בניגוד למחיר שמצורף על ידי השוק".investopedia+2גרהם פיתח את עקרון "מרווח הביטחון" - קניית נכסים במחיר הנמוך משמעותית משוויים הפנימי. גישה זו מאפשרת להשיג תשואות גבוהות ולמזער סיכונים, מכיוון שהיא מבוססת על הערכה אמינה של השווי האמיתי ולא על תנודות השוק.investopedia
בשוק הנדל"ן הישראלי, ההבחנה בין מחיר לשווי רלוונטית במיוחד. מחירי הדירות עלו בעשורים האחרונים באופן דרמטי, ולעיתים ההעלאה לא תמיד שיקפה שינויים יסודיים בשווי הנכסים.ys-law+1שמאי מקרקעין בישראל נדרשים להתמודד עם אתגרים ייחודיים, כולל רגולציה מורכבת, שינויי תכנון ובנייה כמו תמ"א 38, ומגמות שוק המושפעות מגורמים גיאופוליטיים. בתנאים אלה, ההסתמכות על הערכות שווי מקצועיות חיונית עוד יותר.gm-app+1
התעלמות מההבדל בין מחיר לשווי יכולה להוביל לבעיות חמורות במערכת הפיננסית. כפי שמדגיש מחקר של BIS: "יציבות המערכת הפיננסית האירופית קשורה באופן הדוק לשווקי הנדל"ן, כשהלוואות מופרזות והערכת יתר מהווים סיכונים לבנקים".europarl.europa+1משברים פיננסיים רבים, כולל המשבר הפיננסי הגדול של 2008, נבעו בין היתר מהערכת יתר של נכסי נדל"ן ומהסתמכות על מחירי שוק תזזיתיים במקום על הערכות שווי מקצועיות.elibrary.imf+1
ההבחנה בין מחיר לשווי היא יסוד המפתח בכל החלטה פיננסית נבונה. מחיר הוא נתון רגעי ותזזיתי, המשקף את מצב הרוח בשוק ברגע נתון. שווי, לעומת זאת, הוא הערכה כלכלית מעמיקה ויציבה של הערך האמיתי של נכס.מקצוע שמאות המקרקעין ממלא תפקיד מכריע במערכת הפיננסית, בכך שהוא מבטיח שהערכת הנכסים תתבסס על ניתוח מקצועי ואמין ולא על תנודות שוק זמניות. הבנת ההבדל הזה והסתמכות על הערכות שווי מקצועיות הם מפתח ליציבות פיננסית אישית ומערכתית.
Gpt לא תמיד יש פער בין מחיר לשווי – אבל כמעט תמיד קיים פוטנציאל לפער.
הנה תרשים שממחיש את היחסים בין מחיר לשווי בתרחישים שונים:
כך ניתן לראות באופן ויזואלי שהשווי יציב ומתון יחסית, בעוד שהמחירים תנודתיים מאוד.רוצה שאבנה גם טבלה מסכמת עם דוגמאות ליחסי מחיר–שווי בכל אחד מהתרחישים?
Clau לא, לא תמיד יש הבדל בין מחיר לשווי. יש מספר מצבים שבהם הם יכולים להיות זהים או קרובים מאוד:
1. שווקים יעילים ורציונלייםכאשר השוק פועל ביעילות מלאה - יש מידע שקוף, רבים מקנים ומוכרים מושכלים, ואין לחצי זמן או גורמים רגשיים - המחיר נוטה להשקיף את השווי האמיתי.2. תקופות יציבות כלכליתבתקופות ללא זעזועים כלכליים מיוחדים, כאשר השוק נמצא באיזון יחסי, המחירים נוטים להיות קרובים לשווי האמיתי.3. נכסים סטנדרטיים בשווקים נזיליםדירות טיפוסיות באזורים מבוקשים עם מכירות תכופות - כאן השוק "לומד" את השווי הנכון ומחירי השוק מתכנסים אליו.
ההבדל בין מחיר לשווי הוא כמו הפרש בין צילום רגעי (מחיר) לבין דיוקן מדוקדק (שווי). לפעמים הם דומים, אבל הרוב המכריע של הזמן יש פער - קטן או גדול. התפקיד של המשקיע החכם ושל השמאי המקצועי הוא לזהות את הפערים האלה ולהבין מתי הם משמעותיים.
Per האם תמיד יש הבדל והפרש בין מחיר לשווי? התשובה הקצרה היא לא - לא תמיד קיים הפרש בין מחיר לשווי, אך זה יכול לקרות רק בתנאים מיוחדים מאוד של שוק יעיל לחלוטין.
לפי תיאוריית השוק היעיל (Efficient Market Hypothesis), בשוק יעיל לחלוטין מחירי הנכסים משקפים במדויק את כל המידע הזמין ואת השווי האמיתי. כאשר שוק מתפקד ביעילות מושלמת, המחיר אמור להיות זהה לשווי הפנימי.investopedia+3התיאוריה קובעת שבשוק יעיל לחלוטין:investopedia
בפועל, השוק לעולם אינו יעיל לחלוטין. ישנם מספר גורמים המונעים התכנסות מושלמת בין מחיר לשווי:saylordotorg.github+1
המחקר מראה שגם כאשר יש הזדמנויות ארביטראז' (ניצול פערי מחירים), הן בדרך כלל קצרות מועד ונעלמות במהירות כאשר סוחרים מזהים אותן ופועלים בהתאם.kwiq+1
בשוק הנדל"ן הישראלי, הפערים בין מחיר לשווי נפוצים במיוחד בשל:sandsofwealth+2
בתל אביב, למשל, קיים כרגע פער משמעותי בין ציפיות המוכרים לבין נכונות הקונים לשלם. מחירי דירות יד שנייה בשכונות מבוקשות ירדו ב-15-20% מהשיא, מה שמעיד על תיקון של פערים קודמים בין מחיר לשווי.ynetnews
למרות האי-יעילויות, קיימים מנגנונים שדוחפים לקירוב בין מחיר לשווי:market.subwiki
כאשר נוצר פער בין מחיר לשווי, סוחרים זוהים את ההזדמנות:
בשווקים תחרותיים, המחירים נדחפים לכיוון השווי הפנימי:kellogg.northwestern+1
ברוב המקרים קיים הפרש בין מחיר לשווי, אך הפרש זה יכול להשתנות בגודלו ובכיוונו. רק בתנאים תיאורטיים של שוק יעיל לחלוטין - שלא קיימים בפועל - המחיר יהיה זהה לשווי.הבנת הפערים הללו ומעקב אחר הכוחות שגורמים להתכנסות או להתרחקות בין מחיר לשווי היא המפתח להשקעה נבונה ולקבלת החלטות פיננסיות מושכלות. זה מה שהופך את מקצוע שמאות המקרקעין למכריע - הם מספקים הערכת שווי עצמאית ומקצועית שיכולה לחשף פערים אלה.
"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל." שמאות מקרקעין מקצועית איננה שכפול מחירים, אלא ניתוח גורמי יסוד כלכליים לבדיקת סבירות העסקה ולחשיפת עיוותי שוק ובועות נדל״ן.
שמאי מקרקעין איננו "מספר בכמה נמכרה הדירה ליד" ואיננו שעתוק של מחירי עסקאות קודמות.
עבודת השמאות המקצועית מבוססת על בדיקות חיוניות (בד"ח) – ניתוח עומק של גורמי היסוד הכלכליים כדי לבחון את סבירות העסקה, את התכנותה הכלכלית ואת השאלה המרכזית:
האם המחיר ששולם משקף ערך או שמא מדובר במחיר בועתי?דבריה של גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר – "זה לא בר קיימא" – ממחישים היטב את העיוות. כאשר מחירי הדירות מתנתקים מהיסודות הכלכליים, נוצרת חוסר הלימה המעידה על שוק חולה – בועה.
זהו אולי הקטע הכי חשוב של דבריה של גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר ועורכת סקירת הנדל"ן. "זה לא בר קיימא" קרי מחירי הדירות אינם עולים בקנה אחד עם גורמי היסוד. יש חוסר הלימה - חוסר התאמה, עדות למשהו מעוות - חולה - בועה. ומה הם גורמי היסוד שהופכים שוק לבר קיימא או לכזה שאיננו בר קיימא - כמו שוק הנדל"ן הבועתי בישראל.
🧱 רשימת בד"ח של שמאות מקרקעין:
בניתוח עסקאות נדל"ן, השמאי נדרש לבצע את אותן בדיקות חיוניות ולא להסתפק בהשוואת מחירים יבשה.
השוואה ללא בדיקת גורמי היסוד מייצרת שכפול מחירים מנופחים ומקבעת את הבועה.
לעומת זאת, שמאות המבוססת על בד"ח חושפת אם מחיר העסקה משקף את הערך הכלכלי האמיתי – או שמדובר במחיר חסר היגיון כלכלי שמגלם עיוות שוק.
הקריאה של בן נאים – "זה לא בר קיימא" – איננה רק הערה אקדמית. היא אזהרת אמת: כאשר מחירי הנדל"ן אינם תואמים את גורמי היסוד, לא מדובר בשוק בריא אלא בשוק בועתי.
החובה המקצועית של השמאי היא לא להיות "מכפיל קופי" למחירים, אלא רופא המאבחן את מצבו של השוק באמצעות בדיקות חיוניות.
"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל"
המשפט הזה הוא בעצם ההבחנה המדויקת שאני טוען לה לא מעט זמן – ההפרדה בין מחיר לבין שווי:
השימוש הנרחב במונח "שווי שוק" כדי לתאר מחיר שהתקבל בפועל, כפי שעושים רבים במקצוע ובתקינה השמאית, מבלבל בין השניים ומוחק את האפשרות לביקורת. אם "שווי" מוגדר מראש כ"מחיר", לא ניתן עוד להבחין בין עסקה שמגלמת ערך כלכלי לבין עסקה בועתית – וכך למעשה שמאות מקרקעין הופכת להעתקה ושכפול מחירים. במובן הזה, המשפט שלך יכול לשמש משפט מפתח לכל בלוג או מאמר על הנושא:
"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל."
על בד"ח – בדיקות חיוניות והקשר שלהן לגורמים הפונדמנטליים:
שמאי מקרקעין איננו טכנאי שמזין מחירים לטבלה, אלא כלכלן של שוק הנדל"ן.
המשמעות היא שבכל בדיקה, מעבר לנתוני העסקאות, עליו לבצע סדרת בדיקות חיוניות – בד"ח – שמטרתן לזהות אם המחיר הנצפה משקף את השווי הכלכלי, או שמדובר באנומליה.בדיקות אלו אינן רשות, אלא חובה מקצועית:
גורמי היסוד (ה"פונדמנטליים") הם בעצם ה־DNA של השוק. דרכם אפשר לבדוק האם מחיר משקף את הערך הכלכלי או לא.
🔹 שכר ריאלי ומספר המשכורות לרכישת דירה – זהו קנה מידה ישיר לכושר הקנייה של הציבור. אם דרושות 150 משכורות לרכישת דירה (כפי שקורה בישראל כיום) – זה איתות אדום לבועה.
🔹 תשואות שכירות לעומת ריבית משכנתא – זהו לב ליבו של ניתוח התכנות כלכלית. אם התשואה משכירות היא 2.5% והריבית על משכנתא 6% – העסקה שלילית מהיסוד. כל שמאי מקצועי חייב לציין זאת.
🔹 ריבית חסרת סיכון והיוון – כל נכס מניב נבחן מול האלטרנטיבה הבטוחה – אג"ח ממשלתי. כאשר תשואת השכירות נמוכה מהריבית חסרת הסיכון – ברור שמדובר במחיר לא רציונלי.
🔹 פערי מחיר בין חדש לישן – כאשר השוק בריא, קיימת פרמיה של 15–20% לטובת דירה חדשה. אם הפער נעלם, סימן שהמחירים אינם נובעים מתועלות ריאליות אלא ממניפולציה.
🔹 יחס חוב פרטי לתוצר – זהו מדד מקרו־מערכתי ליציבות. בישראל יחס החוב גדל באופן מתמשך, והמשמעות היא פגיעות מערכתית: ככל שהחוב גדול ביחס לתוצר, כך גם זעזוע קטן עלול להצית קריסה.
🔹 היצע דירות אמיתי – כאן מתבטלת טענת ה"מחסור". ברגע שמסתכלים על הנתונים – מלאי קבלנים, דירות בבנייה פעילה, דירות רפאים – מגלים שההיצע גדול מהביקוש, בניגוד לנרטיב המקובל.
הבד"ח אינם "רשימת מכולת" טכנית – הם מהות השמאות.
בדיוק כפי שרופא לא מאבחן על סמך מראה בלבד אלא מבצע בדיקות חיוניות (לחץ דם, דופק, בדיקות דם), כך שמאי מקרקעין מחויב לבדוק את גורמי היסוד.מחיר הוא נתון.
שווי הוא מסקנה כלכלית.
והבד"ח הם הדרך היחידה לגשר בין השניים.
טבלה מסכמת שמציגה כל גורם יסוד, הערך הנורמטיבי ("שוק בריא") מול הערך בפועל בישראל כיום ("שוק בועתי").
| גורם יסוד | ערך נורמטיבי (שוק בר קיימא) | הערך בפועל בישראל כיום | מה המשמעות |
|---|---|---|---|
| שכר ריאלי ממוצע | מחירי דירות מתכנסים ליכולת קנייה של כ־80–100 משכורות | כ־150–170 משכורות לדירה ממוצעת | רמות מחירים בלתי נגישות לרוב הציבור |
| Price-to-Income (מס’ משכורות לדירה) | 5–7 שנות הכנסה ממוצעת | 12–14 שנות הכנסה | עומס מימוני חריג |
| אינפלציה מצטברת מול מחירי דירות | מחירי דירות עולים קרוב לקצב האינפלציה | מחירי דירות עלו פי כמה מהאינפלציה | ניתוק מוחלט מהמשק |
| תשואת שכירות ריאלית | 4%–6% | 2%–2.5% | תשואה נמוכה משמעותית מהריבית – השקעה שלילית |
| מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent) | 15–20 שנות שכירות | 30–35 שנות שכירות | החזר השקעה כפול מהנורמה |
| ריבית חסרת סיכון (אג"ח 10 שנים) | תשואת נדל"ן גבוהה יותר מריבית חסרת סיכון | אג"ח 10 שנים סביב 3%–4%, תשואת שכירות נמוכה יותר | הנדל"ן פחות כדאי מהאלטרנטיבה הבטוחה |
| ריבית משכנתא ממוצעת | קרובה לתשואת השכירות (כדאיות כלכלית) | ריבית כ־5.5%–6% מול תשואה כ־2.5% | פער שלילי שמונע כדאיות |
| הריבית הריאלית נטו | חיובית ומתונה | ריבית גבוהה + אינפלציה מתמתנת = ריבית ריאלית חיובית גבוהה | מכביד על לווי משכנתאות |
| פער תשואת שכירות–ריבית משכנתא | תשואת שכירות גבוהה יותר מהריבית | תשואה 2.5% מול ריבית 6%– פער שלילי > 3% | עסקה מפסידה |
| היצע דירות בפועל | מותאם לביקוש | מלאי עצום: 82,000 דירות לא מכורות + 200,000 בבנייה פעילה + 200,000 דירות רפאים | עודף היצע חריף |
| יחס חוב פרטי / תוצר | 40%–60% | מעל 100% (כולל משכנתאות וצרכני) | סיכון מערכתי לבנקים ולציבור |
| פער חדש–יד שנייה | חדש יקר ב־15%–20% | לעיתים הפער נעלם או מתהפך | איתות לעיוות מחירים |
הטבלה ממחישה שהפער בין הנורמטיבי למציאות בישראל עצום. כמעט בכל אינדיקטור, השוק המקומי מציג סטייה חריפה מהתנהגות "בריאה".
זה מה שגלית בן נאים הגדירה במילים פשוטות: "זה לא בר קיימא" – והנתונים מראים מדוע.
בלוג נוקב על אשליית "מגע הזהב" של משקיעי הנדל"ן בעשור האחרון. דור שלם של "ילדי הבועה" האמין שהוא גילה את השיטה, אך בפועל הפך למוצר שאחז את הקרקס הבועתי בחיים.
במשך עשור ויותר, כל מי שנכנס לשוק הנדל"ן יצא בתחושה שיש לו "מגע זהב". כל רכישה הניבה רווח, כל עסקה נראתה כהצלחה אישית מזהירה. המשקיעים הצעירים והמלווים שלהם השתכנעו שהם גילו נוסחה סודית – שיטה שמביסה את הכלכלה.אבל האמת פשוטה בהרבה: בשוק עולה, בועתי, מווסת ומנוהל באמצעות מניפולציות – לא צריך להיות גאון כדי להרוויח. צריך רק להיות בפנים בזמן שהקרקס עובד.
דור שלם של "ילדי הבועה" גדל בשנים בהן נדל"ן רק עולה. הם מעולם לא נתקלו בשוק יורד ולכן לא פיתחו חוסן או זהירות. הם התחילו להאמין לנרטיבים שנטחנו שוב ושוב:
נרטיבים אלו שימשו כתחמושת שיווקית לבנקים, לקבלנים ולמתווכים – והפכו למעין "אמת מקובלת" בציבור.
מה שהם לא הבינו – זה לא הנדל"ן שהיה המוצר. הם עצמם היו המוצר.
כל משקיע שנכנס לשוק סיפק חמצן נוסף לבועה. הכסף שלהם, ההלוואות שלהם והאמון שלהם במערכת – הם אלו שאפשרו להמשיך את הפונזי.
כמו בכל בועה, ברגע שהקרקס ייעצר והמוזיקה תיפסק, יוותרו רבים עם אשליה מנופצת, דירות יקרות מדי ותשואות שליליות. האמונה במגע זהב תהפוך לזיכרון כואב – והדור הזה יבין שהוא לא היה המשקיע החכם, אלא הלקוח השבוי.
בפונזי, אין יצירת ערך אמיתית. "הרווחים" של המשקיעים הוותיקים ממומנים ישירות מכספם של המשקיעים החדשים. כדי שהמערכת תמשיך לעבוד, צריך כל הזמן להזרים דם חדש – משקיעים חדשים שמאמינים בסיפור.
בין אם זה פונזי קלאסי ובין אם זה שוק נדל"ן מנופח – אנחנו לא רוכשים ערך, אנחנו הערך.
מה שמוזרק זה לא מוצר או שירות אמיתי, אלא הכסף והאמון של הציבור.
שיעורי ההיוון בישראל זינקו, אך דוחות חברות הנדל"ן ממשיכים להציג שווי מנופח. רשות ניירות הערך ורואי החשבון חייבים להתעורר – אחרת צפוי תרחיש אנרון מקומי.
שוק ההון הישראלי שוב מוכיח עד כמה הוא שבוי באשליות ובמצגי שווא. בעוד שיעורי ההיוון מזנקים לשמים – בהתאם לעלייה בריבית, סיכוני שוק, אי־ודאות גיאופוליטית וקריסת תשואות הנדל"ן – הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן ממשיכים להציג "שוויי נכסים" מנופחים. הפער בין הערכות השווי לדיווחים הכספיים לבין המציאות הכלכלית מתרחב מיום ליום.
גישת השוק (Market Approach) אמורה לשקף את הערך הכלכלי של נכסים על בסיס עסקאות דומות. בפועל, בשוק רווי ויסות, מניפולציות, עסקאות מכוונות ומצגי שווא – היא הפכה לכלי להנצחת בועה. כאשר העסקאות עצמן מנותקות מהשווי הפונדמנטלי, שימוש בגישה זו הוא לא פחות ממתן לגיטימציה להטעיית ציבור המשקיעים.במילים אחרות – גישת השוק כיום היא "אאוט". היא אינה כלי הערכה אלא כלי קוסמטי.
לעומת זאת, גישת הבילד-אפ (Build-Up Approach) מבוססת על שיעורי היוון שמקורם בשוקי ההון: ריבית חסרת סיכון, פרמיות סיכון סקטוריאליות, סיכוני נזילות, פרמיית מדינה ופרמיית חברה.כאשר לוקחים את שיעורי ההיוון הנכונים – לא אלו של שווייץ השקטה והיציבה, אלא של "ספרטא" – ישראל במצב מלחמתי, עם חוסר יציבות פוליטית וכלכלית – מתקבלת תמונה אחרת לגמרי: שווי נכסים נמוך משמעותית מהדיווחים השוטפים.
כאן נכנסת רשות ניירות הערך: האם היא רשאית להמשיך לאפשר לחברות להציג מאזנים מנופחים, המבוססים על שיעורי היוון פיקטיביים ובלתי רלוונטיים? האם היא יכולה להתעלם מהפערים בין מציאות ההכנסות וההשכרות לבין הערכות השווי?כל עיכוב בפעולה שלה משדר לשוק ש"הכול בסדר" – עד לרגע הקריסה.
לא פחות חמורה היא אחריות רואי החשבון החתומים על הדוחות. חתימה על דוחות המבוססים על שיעורי היוון של "שוויץ" ולא של "ספרטא" היא לא רק רשלנות – היא עלולה להתברר כהטעיה לציבור המשקיעים.האנלוגיה לאנרון ברורה: שם, רואי החשבון של Arthur Andersen העניקו חותמת כשרות לדוחות מבושלים, תוך עצימת עיניים לסיכונים. גם כאן, רואי החשבון הופכים ל"שומרי סף" שנרדמו בשמירה – או גרוע מכך, העלימו עין.
הסרט התיעודי על אנרון מראה היטב כיצד חברה יכולה להיבנות על מניפולציות חשבונאיות, בסיוע רואי חשבון רגולטורים ישנוניים – עד לרגע בו המגדל קורס. בישראל, כל הסימנים מופיעים:
זהו רגע מבחן: האם רשות ניירות הערך ורואי החשבון יתעוררו ויחזירו את גישת הבילד-אפ למרכז הבמה, או שיבחרו להמשיך לשמש עלה תאנה לבועה – עד שזו תתפוצץ.
מדוח הרשות המדבר בעדו שפורסם היום בשים לב להערה בדבר שיעורי היוון לא ראליים, עמוד 2 בקובץ המצורף.
בנק ישראל כבר בשנת 2022 (לפני המלחמה והורדת הדירוג) ששיעור ההיוון הראוי והנכון למשרדים הוא 7.6% ( קישור - פרסום בנק ישראל, דוח היציבות מחיצית שניה 2022 עמוד 24 סעיף 5 ) עם הסבר וניתוח מצאים. כשהשוק חולה או כשמופעלים עליו מניפולציות הוא מספק נתונים, מדדים, ערכים ומידע המעידים על כך ועל חומרת המחלה. מי שמתעלם מהם דומה לרופא שמתעלם מערכים מדדים ונתונים המעידים על מצבו של חולה. תפקידנו וחובתנו לגלות זאת, להבין לראות ולהתריע על כך.
אם כך מהם שיעורי היוון הראויים היום? ספטמבר 2025? לא פחות מ- 9% - 8.5%
סקירת שיעורי ההיוון שפרסם השמאי הממשלתי שגוייה לחלוטין והיא כולה נבנתה על גישת השוק. יזמתי אליו פנייה מתאימה תוך הפניית שימת ליבו לממצאי בנק ישראל וביקשתי להסיר את הפרסום שיש בו משום מצג שווא והטעיה של המשקיעים וניפוח שווי חברות נדל"ן מניב.
תיעור לפנייה יוצג בוועדת החקירה לקריסתה של המערכת הפיננסית.
סקירת שיעורי התשואה בנדל"ן העיסקי - מחצית שנייה לשנת 2022 עד מחצית ראשונה לשנת 2024
זה המקום לומר שבהערכות שווי שאני מבצע אני משתמש בשיעורי היוון גבוהים וריאליים שהם נכונים ולא בנתוני השמאי הממשלתי.
רבות עוד ייכתב על עניין זה.
בישראל, במקרים רבים מעריך השווי (שמאי/כלכלן) קובע את שיעורי ההיוון או מבסס אותם על "גישת השוק", בעוד רואה החשבון המבקר מסתפק בבחינת סבירות המספרים ובשאלה האם הם מתיישבים עם תקינה חשבונאית (IFRS או US GAAP). בפועל – רואה החשבון לא בונה בעצמו שיעור היוון בשיטת Build-Up, אלא בוחן אם קיימת הצדקה מקצועית לשיעור שהוצג לו.לעומת זאת, במדינות כמו ארה"ב ובריטניה, תפקיד רואה החשבון המבקר רחב יותר:
במדינות המפותחות, השיטה המקובלת להערכת שיעורי היוון היא Build-Up:
השוואה בין שיעור היוון שמפיק רואה החשבון (או מחלקת Valuation שלו) לבין זה שהציג מעריך השווי היא שלב חובה בביקורת. הפערים מתועדים, ובסופו של דבר רואה החשבון נדרש להכריע מהו שיעור ההיוון הסביר ביותר לשימוש בדוחות הכספיים.
בישראל, הבעיה היא כפולה:
במדינות מערביות, אילו רואה חשבון היה מאשר שימוש בשיעורי היוון של "שוויץ" עבור נכסים בישראל ("ספרטא"), הוא היה נחשף לא רק לביקורת ציבורית אלא גם לאחריות משפטית כבדה.
📌 בשורה התחתונה: בחו"ל רואה החשבון כן נדרש לבנות או לפחות לבקר בפועל שיעורי היוון בגישת Build-Up, ולהכריע בין שיעורי שוק לבין שיעורים פונדמנטליים. בישראל – זה כמעט לא קורה, ולכן נוצרות הערכות מנופחות שמזכירות את אנרון.
| נושא | ישראל | ארה"ב / בריטניה |
|---|---|---|
| שיטת עבודה רווחת | גישת השוק (Market Approach) – הסתמכות על עסקאות דומות, גם אם השוק מעוות. | גישת Build-Up חובה: Risk-Free + פרמיות סיכון (שוק, מדינה, גודל, חברה). |
| תפקיד רואה החשבון | בדיקת "סבירות כללית" של שיעור ההיוון שהוצג ע"י מעריך השווי. לרוב אינו מבצע Build-Up עצמאי. | ביצוע ביקורת מעמיקה, כולל השוואה ל־Build-Up עצמאי ע"י מחלקת Valuation פנימית. |
| חובת הכרעה | בפועל – מקבל את שיעור ההיוון שהציג מעריך השווי, אלא אם הוא מופרך בצורה קיצונית. | מחויב לתעד ולהכריע בין שיעורי היוון שונים. חובת שקיפות מלאה למשקיעים. |
| פרסום בביאורים | לעיתים כלל לא מוצג או מוצג במספר כולל בלבד. | חובה לפרט את רכיבי ה־Build-Up (Risk-Free, פרמיות סיכון וכו’). |
| אחריות משפטית | רשלנות נחשבת "אי־סבירות מקצועית" בלבד, לעיתים ללא השלכות אישיות. | אחריות אישית וחזיתית: תביעות ייצוגיות, חשיפה פלילית ואובדן רישיון (ע"ע Enron – Arthur Andersen). |
| מנגנוני בקרה | רגולטור חלש (רשות ני"ע) ואכיפה רופפת; שוק מתנהל במצגי שווא. | רגולטורים חזקים (SEC, FRC) + חשיפה גבוהה לתביעות משקיעים. |
בישראל, האחריות לחישוב שיעור ההיוון הוטמעה בפועל אצל מעריכי השווי והשמאים. רואי החשבון מסתפקים בתפקיד של בקרת סבירות, כלומר בודקים אם ההנחות לא נראות "חריגות מדי". הם כמעט אף פעם לא בונים מודל Build-Up עצמאי, בניגוד למקובל בארה"ב/בריטניה.הסיבה לכך:
אפשר להסתכל על זה משני צדדים:
בארה"ב ובריטניה:
בישראל נוצרה פרצה מקצועית ורגולטורית: רואי החשבון "מסתתרים" מאחורי חוות דעת שמאיות שמבוססות על שיעורי היוון נמוכים, מבלי לדרוש Build-Up אמיתי. זה מאפשר לחברות להציג מאזנים מנופחים, ולרואי החשבון להישאר מוגנים משפטית – לפחות עד שיגיע הרגע שבו הקריסה תגרור גם חקירות.
הבנקים הגדולים בישראל ממשיכים להזרים מאות מיליוני שקלים לענף הנדל"ן למגורים, למרות חשיפה עצומה וסימני האטה בשוק. ניתוח זה חושף כיצד המהלך מזכיר את דפוסי ויסות מניות הבנקים בשנות ה־80: הימור כפול על אותו סקטור, הזרמת הון לשימור אשליה ודחיית הכרה בהפסדים – מהלך שמסכן את הציבור כולו.
ב־18 בספטמבר 2025 פורסם כי בנק הפועלים ולאומי, למרות חשיפה של מאות מיליארדי שקלים לענף הנדל"ן למגורים, ממשיכים להזרים מאות מיליונים כהשקעות הון ישירות בבסר וביוסי אברהמי. לכאורה מדובר ב"מהלך אסטרטגי", בפועל – מהלך זה מזכיר באופן מצמרר את דפוסי ויסות מניות הבנקים בשנות ה־80.
המהלך של לאומי והפועלים הוא לא השקעה "חכמה בזמנים קשים", אלא חזרה מדאיגה על דפוסי ההתנהגות שהובילו לקריסת הבנקים בשנות ה־80.
במקום להכיר בהפסדים ולהקטין חשיפה, הם בוחרים להכפיל הימורים ולשמר אשליה.
השאלה האמיתית היא לא אם תתרחש קריסה – אלא מתי, וכמה יעלה לציבור הפעם חילוץ הבנקים.
מה שעושים כיום בנק הפועלים ובנק לאומי מזכיר משחק מסוכן בקזינו:
במקום לקום מהשולחן ולהכיר בהפסדים, הם שולפים עוד גיטונים מהכיס – רק שהגיטונים הם לא שלהם, אלא כספי הפיקדונות של הציבור.
במקום להקטין חשיפה, הם מעלים ומכפילים:
כאשר הבנקים מוסיפים עוד ועוד גיטונים לשולחן בועת הנדל"ן, ברור שמשהו עמוק אינו מתנהל לפי כללי האחריות.
זו אינה השקעה ארוכת טווח – זה הימור קזינו מסוכן, שהפעם כולנו שותפים בו בעל כורחנו.
כשבנק לאומי ובנק הפועלים נכנסים להשקעות ריאליות בחברות נדל"ן למגורים, זה לא רק מהלך פיננסי – זה גם מהלך תודעתי. הבנקים מאותתים למוסדיים: “אנחנו בפנים, עכשיו תורכם”. במקום לשמש גורם מצנן ואחראי, הם מושכים אחריהם את קרנות הפנסיה, חברות הביטוח וקופות הגמל לעדר – כולם ביחד קופצים על אותו שולחן רולטה. כך, ההימור הקזינואי הופך להיות הימור מערכתי, שבו כל הציבור הופך לשותף כפוי בסיכון.
“הבנקים מהמרים – המוסדיים מצטרפים – והציבור משלם.”
בנק לאומי והפועלים לא רק משקיעים ישירות בחברות נדל"ן, אלא גם מאותתים למוסדיים להצטרף לעדר. התוצאה: כל כספי הציבור, בפנסיות ובקופות, נגררים להימור קזינו מסוכן על בועת הנדל"ן.
בפרק שלך "המלחמה הגדולה וקריסתה של המערכת הפיננסית" אתה מתאר את המלחמה כ"trigger" – אירוע חיצוני קיצוני שמסיים את המסיבה:
הבנקים לא העריכו נכון את המלחמה ואת השלכותיה – הם מתנהגים כאילו מדובר באפיזודה קצרה, בעוד שלמעשה זה אירוע מכונן שמגדיר עשור שלם.
במובן הזה, המלחמה היא לא רק סיכון ביטחוני – היא הטריגר הפיננסי שמסיים את עידן הבועה.
כשפרצה המלחמה, בממסד הכלכלי והפיננסי כולם העריכו שמדובר באפיזודה קצרה – שלושה חודשים, אולי חצי שנה. גם ההחלטות של הבנקים והרגולטורים נבנו על ההנחה הזו: “נחכה שהאבק ישקע והחיים יחזרו למסלולם”. אלא שהמציאות שונה בתכלית. המלחמה מתמשכת, וקרוב לוודאי שתימשך שנים ארוכות – בדיוק כפי שהערכתי כבר בתחילתה (5–10 שנים). המלחמה הזו היא האירוע החיצוני הקיצוני – אותו טריגר בלתי צפוי שהופך את הבועה ממצב של "מסיבה ממושכת" לקריסה בלתי נמנעת. היא שוברת את הנראטיב של "תיכף חוזרים לשגרה", מערערת את היכולת של יזמים לעמוד בהתחייבויות, מכבידה על משקי הבית תחת נטל המשכנתאות, וחושפת את עומק הסיכון במערכת הבנקאית. במובן הזה, המלחמה הארוכה היא לא רק משבר ביטחוני – היא הפיצוץ של הבועה הכלכלית. היא זו שסוגרת את עידן ההדחקה, חושפת את הפער בין מחיר לערך, ומסיימת את החגיגה של בועת הנדל"ן הישראלית.
זו מנטרה שחוזרת על עצמה בכל בועה פיננסית. הציבור שומע את זה מהבנקים, מהמוסדיים ומהרגולטורים – ובטוח שמדובר ברשת ביטחון אינסופית. בפועל, זה בדיוק מה שהבנקים עצמם מנסים לעשות עכשיו: להזרים עוד הון, להציג "אמון", ולשמש דוגמה אישית כדי לגרור גם את המוסדיים פנימה.
כשאתה שומע היום "הם לא יתנו להם ליפול" – זו לא הבטחה ליציבות, אלא סימן שהמערכת כבר מבינה את גודל הסיכון ומנסה להסתירו. מהלך כזה לא מונע את הקריסה – הוא רק דוחה אותה, ובינתיים מגדיל את המחיר שהציבור ישלם.
"הם לא יתנו להם ליפול – עד שהכול נופל בבת אחת"
בכל בועה פיננסית חוזרת המנטרה המוכרת: "הם לא יתנו להם ליפול". הציבור נרגע, המוסדיים זורמים, והבנקים ממשיכים להזרים הון כאילו קיימת רשת ביטחון אינסופית. בפועל, זה בדיוק מה שקורה היום: הבנקים לאומי והפועלים מנסים "להחזיק" את יזמי הנדל"ן בחיים באמצעות השקעות ישירות – לא כדי לייצר ערך אמיתי, אלא כדי לדחות את רגע ההכרה בהפסדים.אבל האשליה הזו לא יכולה להחזיק לנצח. בדיוק כפי שקרה במשבר ויסות מניות הבנקים ב־1983, גם כאן מגיע רגע שבו הכול נופל בבת אחת. ככל שדוחים את הקריסה ומזרימים עוד "גיטונים", כך גדל המחיר שהציבור ישלם ביום הדין.
מאמר מקיף הבוחן כיצד שוק הנדל"ן הישראלי קרס "בעיניים פקוחות" – על רקע המלחמה המתמשכת, עודף הדירות הלא־מכורות, והקונספציה הכלכלית שנבנתה סביב "נדל"ן שתמיד עולה". הבלוג משווה בין העיוורון הביטחוני שהוביל לשביעי באוקטובר לבין העיוורון הכלכלי שמוביל לקריסת המערכת הפיננסית, מתאר את שלושת הסימנים המובהקים לשלב הנוכחי (שינוי סנטימנט, גבול היכולת לשלם, מלאי דירות נערם), מציג את ענף המשרדים כ"פיל הלבן" של הכלכלה, ומציע לקחים ותחזיות להמשך. קריאה הכרחית לכל מי שמעוניין להבין את עומק המשבר ולזהות את הדרך קדימה.
כבר למעלה משנה שהמערכת הפיננסית והקבלנים מפעילים את כל הכלים שברשותם כדי לשמר את אשליית "שוק נדל"ן חי": הלוואות מיוחדות, מבצעי מימון, הנחות מדומות והורדות ריבית נקודתיות. למרות זאת, ברור לכולם שהשוק מת.
במקביל, במישור הביטחוני, הייתה הנחת עבודה שגויה שהמלחמה הנוכחית תהיה קצרה. ההנחות קרסו, המציאות טפחה על הפנים, והקונספציה נחשפה. בדיוק כפי שהתרחש בשוק הנדל"ן – עיוורון רצוני להכיר באמת הכלכלית.
במשך עשור נבנתה תלות מוחלטת במינוף ובאשראי. כאשר השוק החל להיחלש, הופעלו "תרגילי החייאה":
אבל כל התרגילים האלו לא נגעו בשורש הבעיה: הציבור פשוט לא יכול לשלם את המחירים המנותקים מהשווי הכלכלי.
האופוריה ש"הנדל"ן תמיד עולה" התחלפה בפחד. אנשים שומעים על ירידות מחירים, רואים מלאי תקוע ומבינים שהבועה נחשפת.
יחס שכר–מחיר הגיע לשיא היסטורי. גם עם ריביות מופחתות, משק בית ממוצע לא מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתא. הפער הכלכלי בלתי ניתן לגישור.
נתוני הלמ"ס מגלים עלייה חדה במלאי הדירות הלא-מכורות – עשרות אלפים ש"תקועים" אצל הקבלנים. ההנחה השגויה שהביקוש אינסופי התנגשה במציאות, ועכשיו עודף ההיצע נחשף לכולם.
כשהמלחמה פרצה הערכתי שתימשך 3–5 שנים. בתוך חודשים ספורים עדכנתי ל־5–10 שנים, כשהקליימקס עוד לפנינו. מלחמה ארוכה היא לא רק אירוע ביטחוני – היא קובעת את גורל הכלכלה. שוק הנדל"ן אינו מתקיים בוואקום; הוא מגלם חוסר יציבות, ירידה באמון הציבור והעמקה של המשבר הפיננסי.
בספרו "העיוורון" מתאר ז'וז'ה סרמאגו עיוורון קולקטיבי – אנשים רואים אך לא מבינים. זה בדיוק המקרה בישראל: הקונספציה הביטחונית והקונספציה הכלכלית הן תוצר של אותה תופעה – חוסר רצון להתמודד עם המציאות. במקום לראות את היסודות הכלכליים והביטחוניים, בחרו להיצמד לנרטיב אופטימי מזויף.
שביעי באוקטובר לא היה "אירוע פתאומי", אלא קליימקס של תהליך התעלמות ארוך שנים. זה נכון גם לביטחון וגם לנדל"ן. שנים של אזהרות התעלמו מסימנים ברורים: עודף מינוף, מחירים מנותקים, ומערכת שלמה שהעדיפה לא לדעת. השוק לא קרס ביום אחד – הוא קרס לאט, מול עינינו, בעיניים פקוחות.
בזמן שכולם דיברו על "מחסור בדירות", נבנו בישראל מיליוני מ"ר של משרדים מיותרים. היום, כשהם עומדים ריקים ונטושים, זהו הסמל המובהק ביותר לעיוורון מוסדי. לא היה בהם צורך אז, אין בהם צורך היום, ולא יהיה בהם צורך בעתיד. זהו מוקד המשבר הבא – מפולת שתסחוף את המערכת הפיננסית.
הלקח המרכזי הוא פשוט: אי אפשר לנצח את גורמי היסוד. אין מבצע מימון או הלוואה יצירתית שיכולים להחליף כלכלה אמיתית.
התחזית ברורה: שוק הנדל"ן ימשיך להתכווץ, והמערכת הפיננסית על סף קריסה – אלא אם יתרחש שינוי מהותי בדרך בה מתקבלות ההחלטות.
העיוורון הקונספטואלי, הן בביטחון והן בכלכלה, הוביל אותנו אל המשבר הנוכחי. המחיר של ההתעלמות מסימני האזהרה כבד – ציבור מיואש, בנקים חשופים, קבלנים במשבר. עכשיו הזמן לעבור מהכחשה להכרה, מהטמעת קונספציות להתמודדות עם מציאות.
האם מחירי הדירות בישראל באמת משקפים את שוויים הכלכלי? ב־13 השנים האחרונות השוק התרחק מהשווי הפונדמנטלי עד פי שניים, וכעת המחירים מתכנסים חזרה. הבלוג מסביר בצורה פשוטה וברורה את ההבדל בין מחיר לשווי, את חוק הכלים השלובים בנדל״ן, ומדוע המחירים צפויים לרדת בעשרות אחוזים עד להתאמה לתשואה הכלכלית.
נדל״ן נחשב במשך דורות להשקעה הטובה והבטוחה ביותר – נכס מוחשי, שמגן מפני אינפלציה, מייצר הכנסה משכירות, ונוטה לעלות לאורך זמן. אלא שההנחה הזו נכונה רק כאשר המחיר משקף את השווי הכלכלי האמיתי – כלומר את התשואה שהנכס יודע לייצר.מאז 2012, השוק הישראלי התנתק מהשווי הפונדמנטלי: תחילה ב־20% מעל הערך, ובהדרגה עד למצב של כפליים מהשווי האמיתי. כאשר הפער הזה מתרחב, נוצר מצב קלאסי של בועה. ובועות – תמיד מתפוצצות.
כאשר המחיר מתנתק מהשווי – כמו שקרה בעשור האחרון – נוצר מצב שבו הנכסים לא מייצרים את ההחזר הכלכלי המצדיק את מחירם.
כל עוד השוק "ישן", המחירים יכולים להמשיך לנפח את עצמם. אבל ברגע שהשוק מתעורר – עקב ריבית גבוהה, קשיי מימון או ירידה בביקושים – המחירים נאלצים להתכנס בחזרה לשווי. זה לא "אם" אלא "מתי". בדיוק כפי שחוק הכלים השלובים מיישר נוזלים לגובה אחד – כך גם מחירי נדל״ן יירדו עד שיתאימו לתשואה הכלכלית שלהם.
דירה באילת על הנייר נמכרה בעבר ב־3.4 מיליון ₪. היום, אותה דירה שווה כ־3 מיליון ₪ בלבד – ירידה של כ־12%. זהו לא מקרה בודד, אלא ביטוי למגמה רחבה:
"מי שקנה דירה בשנתיים-שלוש האחרונות הפסיד הרבה כסף"
13 שנים של ניפוח מלאכותי הסתיימו. אנחנו בעיצומה של התפוצצות בועת הנדל״ן – תהליך שיימשך עד שהמחירים ייפגשו שוב עם הערך הכלכלי.המסר ברור: נדל״ן הוא השקעה טובה רק כשהמחיר משקף את השווי. מי שנסחף אחרי חלום של "מחירים שתמיד עולים" מגלה היום את המציאות – המחיר לא יכול להתרחק מהשווי לנצח.
https://boi.org.il/media/pvdbtjra/surv85_2.pdf
בעמוד זה מתוך דוח בנק ישראל מוצגים הכלים והתיאוריה לאבחון בועת נדל"ן, תוך התמקדות במטריקה הבסיסית להגדרת "בועה", ובשיטות אמפיריות להערכה מספרית שלה.
בועה בנדל"ן מוגדרת כפער בין המחיר בפועל של דירות לבין מחיר "פונדמנטלי", שבו המחיר המהוון משקף את ערך זרם שירותי הדיור הצפויים – כלומר, היוון של שכר דירה עתידי, תוך התאמה לריבית בשוק, לגורמי ביקוש והיצע. במצב של בועה, עליית מחיר הנכסים מונעת בעיקר מציפיות שמזינות את עצמן ולא מתמיכה אמיתית בגורמי יסוד.
הדוח בוחן את קיומה של בועה באמצעות שלוש שיטות עיקריות:
הדוח מדגיש עקרון קריטי: לא תיתכן בועה בשכר דירה, שכן שכר הדירה מבטא תשלום עבור שירות שימוש (ולא הנאה מעליית ערך), ואין בו ציפיות "רוח הון". לכן, כל ניתוח בועה מתייחס להבדל בין ערך פונדמנטלי למחיר קניה, לא לשוק השכירויות.
המודל המוצג מתבסס על יעילות שוק, אדישות לסיכון, התעלמות מעלויות פחת ותחזוקה, ורכישה ללא מינוף. הדוח מסביר שתוצאות המדידה עלולות להיות מוטות מטה במקרה שמתעלמים ממימון משכנתאי (עלויות גבוהות יותר בפועל). באמידה האקונומטרית נכנס משתנה סיכון יחסי, בעוד שהמדידה הישירה ו-Kalman Filter מניחות אדישות לסיכון.
עמוד זה מספק את המסגרת המתודולוגית למחקר והתמקדות בכלים המעשיים המיושמים בהמשך הדוח.
ההתארכות בבנייה בישראל אינה רק תוצאה של מורכבות הנדסית או מחסור בכוח אדם. מאחורי הקלעים עומדים קשיים פיננסיים ומימוניים: יזמים דוחים מסירות, שולטים בתזרים ומשמרים מחירים, בעוד הציבור ממתין לדירות, הבנקים סופגים סיכון והשוק צובר מלאי עצום של דירות לא גמורות. ניתוח חד על הסיבה האמיתית להתארכות – לא רק פיגומים, גם פיננסים.
סקירת הכלכלן הראשי ליולי 2025 מציגה שוק נדל״ן חלש וקפוא אצל הקבלנים, עם פחות מ־2,000 דירות חדשות בשוק החופשי זה חודש רביעי ברצף. למרות עלייה טכנית מול יוני, עיקר הביקוש נשען על הטבות מימון ותזמוני תזרימי, בעוד היד שנייה מתחזקת בזכות עסקאות ירושה ודירות עם ממ״ד. המשקיעים ממשיכים לצאת מהשוק, והתזרים של הקבלנים נשען על הקדמות ותשלומים מעסקאות עבר. המסקנה: השוק מוחזק מלאכותית, והלחץ האמיתי הוא כלפי מטה.
סקירת הכלכלן הראשי ליולי 2025 מיום 14.9.2025 מציירת שוק שמחזיק את עצמו באמצעות מנגנוני אשראי, סבסוד ותזמוני תשלום—פחות באמצעות ביקוש אמיתי. העלייה מול יוני היא בעיקר תיקון משפל זמני; חתכי העומק (ממ״ד, ירושה, הטבות מימון, משקל משקיעים, ותזרים קבלנים) מגלים לחצים בסיסיים כלפי מטה.
הסקירה תומכת בטענה שה”ביקוש” המוצג במסכים הוא בעיקר פונקציה של מימון, סבסוד ותזמון—not fundamentals. כל עוד התשואות אינן מכסות את עלות ההון והסיכון, וכל עוד המכירות בפריימרי חלשות—וקטור המחיר האמיתי כלפי מטה. שימוש מתמשך בטריקים מימוניים אינו מחליף ביקוש בר-קיימא; הוא רק דוחה את רגע ההתכנסות בין מחיר לשווי.
הפוסט של גלית בן נאים על הסקירה והפרשות שלו:
📉 1,964 דירות חדשות בלבד נמכרו ביולי – ירידה של 35% לעומת יולי 2024, ורצף של ארבעה חודשים שבהם השוק החופשי לא חוצה את רף 2,000 הדירות.
🧮 המספרים מזכירים יותר ציוני מבחנים או מידות נעליים מאשר שוק של מיליוני אזרחים. הנתונים חושפים מציאות שלא ניתן עוד לייפות – הקיפאון עמוק ומתמשך.
הקבלנים מנסים לעקוף את מגבלות בנק ישראל עם מבצעים "קריאייטיביים", אבל נמנעים ממהלך אחד פשוט וברור: הורדת מחירים.
בנתניה והשרון נמכרו פחות מ־250 דירות ביולי – מציאות שמדברת בעד עצמה.
בעוד מכירות יד שנייה התייצבו, מתברר שדווקא יורשים הם אלו שמחזיקים את המספרים. ביולי נרשמה עלייה של 26% במכירות דירות ירושה, בעיקר במרכז.
כשאין צורך להחזיר משכנתא על הנכס, קל יותר להוריד מחיר – וזה עלול להכתיב את השוק כולו.
גלית בן נאים מזכירה בצדק: המלחמה שפרצה ב־2023 אינה הסיבה המרכזית. הבעיה היא עליית מחירים ריאלית של 140% מאז 2008, על רקע ריבית אפסית, שהציבה את ישראל בצמרת ה־OECD.
בעוד כתבי החצר ומומחי הנדל"ן ממשיכים לחפש "סיבות חיצוניות" ו"תקווה ליום שאחרי", המספרים ברורים:
👉 בלי הורדת מחירים, המלאי הלא־מכור יתפח, העסקאות יתכווצו עוד יותר, והבועה תמשיך להתרסק.
❗️הכלכלה לא משקרת. מי שממשיך להכחיש – פשוט דוחה את ההתמודדות עם המציאות.
ונתוני הלמ"ס שפורסמו היום 14.9.2025:
📊 היום פרסם הלמ״ס את נתוני העסקאות למאי–יולי 2025, והם תואמים לחלוטין את מה שכבר הוצג בסקירת הכלכלן הראשי: השוק בהאטה עמוקה.
בחודש יולי לבדו נמכרו 8,140 דירות – עלייה של 33.7% לעומת יוני (שבו המכירות התרסקו עקב המלחמה), אך ירידה של 21.8% מול יולי 2024.
גם כאן: המספרים מתארים תיקון זמני בלבד – לא שינוי מגמה.
הנתון המדאיג ביותר: 82,530 דירות חדשות נותרו למכירה, עלייה של 20% משנה שעברה. זה שווה ערך ל־31 חודשי היצע – שיא כל הזמנים.
בתל אביב–יפו לבדה נותרו מעל 10,000 דירות לא־מכורות, ובירושלים מעל 8,000.
סקירת האוצר והלמ״ס מספרות סיפור אחד:
וכל עוד המחירים לא יורדים – המצב רק יחמיר.
