ימי שיווק (DOM) – מדד הלב של שוק הנדל"ן
מבוא
בין כל מדדי הנדל"ן – מחירים, תשואות, מלאי לא־מכורות – יש מדד אחד שמספק אינדיקציה חדה בזמן אמת על מצב השוק: ימי שיווק (DOM – Days on Market).
מדובר במספר הימים הממוצע שנכס שוהה בשוק מרגע הפרסום ועד לחתימת הסכם מכר (או שכירות, בשוק השכירות). שינויים ב-DOM יכולים לאותת לנו מוקדם יותר ממדדי המחיר על שינויים בביקוש ובהיצע.
1. מה מודד DOM?
DOM הוא משך הזמן הממוצע שנדרש למכור נכס או להשכירו, והוא מושפע ישירות:
- מביקוש – כמה קונים או שוכרים פועלים בשוק.
- מהיצע – כמות הנכסים הזמינים.
- מתמחור – עד כמה המחיר המבוקש תואם את ערך השוק.
- מתנאים כלכליים כלליים – ריבית, אשראי, מצב תעסוקה, ביטחון.
2. למה DOM חשוב יותר ממה שחושבים
- איתות מוקדם למגמות: עלייה חדה ב-DOM יכולה להתרחש חודשים לפני שמחירי העסקאות מתחילים לרדת.
- בקרת אסטרטגיית תמחור: לוחות זמנים קצרים מלמדים שהמחיר תואם ביקוש; לוחות ארוכים מאותתים על הצורך בהפחתה או שינוי בשיווק.
- אבחון מצב שוק מקומי: DOM יכול להשתנות מאוד בין אזורים שונים באותה עיר.
- כלי במשא ומתן: קונה שמזהה נכס עם DOM גבוה יכול לנצל זאת להנחות.
3. רמות DOM ואינטרפרטציה כללית
| DOM ממוצע | פרשנות שוק מגורים |
|---|
| 0–30 יום | שוק חם – ביקוש גבוה, תמחור נכון. |
| 31–60 יום | שוק יציב – איזון יחסי בין היצע לביקוש. |
| 61–90 יום | שוק מתקרר – קונים זהירים, עודף קל בהיצע. |
| 90+ יום | שוק קר – היצע עודף, מחירים מעל ערך השוק, ביקוש חלש. |
הערה: בשוק הנדל"ן המסחרי, הטווחים ארוכים בהרבה ולעיתים נמדדים בחודשים או שנים.
4. דוגמאות מהשוק הישראלי
- 2021–תחילת 2022: DOM במרכז הארץ לדירות 3–4 חדרים עמד לעיתים על פחות מ-20 יום – מכירות כמעט מיידיות עקב ריבית אפסית וביקוש עודף.
- 2024–2025: לפי נתוני לוחות ומתווכים, במרכז הארץ DOM חצה ברוב האזורים את ה־60–90 יום, ובפרויקטים יזמיים חדשים לעיתים אף 120+ יום. נתון זה תואם את העלייה במלאי הדירות הלא־מכורות ואת הירידה בהיקפי העסקאות.
5. שימושים מקצועיים
לשמאים:
- חיבור נתוני DOM לאזורים שונים מאפשר לבחון עד כמה המחיר בשומות הוא פונדמנטלי או משקף אופוריה/פסימיות רגעית.
ליזמים וקבלנים:
- DOM גבוה עלול לשבש תזרים צפוי. התאמת קצב הבנייה והפריסות בהתאם היא קריטית למניעת הצטברות מלאי.
לבנקים ומלווים:
- DOM משמש כאינדיקטור סיכון במימון פרויקטים. עלייה מתמשכת ב-DOM באזורי יעד מחייבת זהירות בהעמדת אשראי.
למשקיעים פרטיים:
- מעקב אחרי DOM יכול לסמן את הזמן הנכון לכניסה לשוק או ליציאה ממנו.
6. DOM כחלק ממחזוריות השוק
בשלב צמיחה, DOM נוטה לרדת בהתמדה.
בשלב שיא, DOM מתייצב ולעיתים מתחיל לעלות קלות – סימן להתקררות.
בשלב התכווצות, DOM מזנק בחדות, ולרוב עובר את סף ה־90 יום בשוק המגורים.
בשלב שפל, DOM מתחיל לרדת שוב, לעיתים לפני שמדד המחירים מתהפך.
7. מגבלות DOM
- אינו לוקח בחשבון עסקאות Off-Market (ללא פרסום פומבי).
- יכול להיות מושפע ממחיקת מודעות והעלאתן מחדש (Reset).
- דורש נתוני עומק אמינים – בלוחות ציבוריים ובמאגרי עסקאות.
מסקנה
DOM הוא אחד המדדים הפשוטים אך האפקטיביים ביותר להבנת מצב השוק בזמן אמת. כשהוא נבדק יחד עם מלאי, היקפי עסקאות, ורמות אשראי, הוא מספק מצפן מדויק למיקום בשוק ולניהול אסטרטגיית מכירה, קנייה או השקעה.
