08Aug

Comparing NINJA loans in the US to contractor loans in Israel



מחקר GPT

השוואת הלוואות NINJA בארה"ב להלוואות קבלן בישראל

רקע: הלוואות NINJA ומשבר הסאב-פריים בארה"ב

הלוואות NINJA (ראשי תיבות של No Income, No Job, No Assets) הן כינוי להלוואות משכנתה בסיכון גבוה שניתנו בארה"ב לפני משבר הסאב-פריים (2008) ללווים ללא הכנסה מוכחת, ללא עבודה וללא נכסים. במהלך בועת הנדל"ן בארה"ב, הבנקים ומוסדות מימון העניקו הלוואות כאלה תוך ויתור כמעט מוחלט על דרישות סף: לא נדרשו מסמכי הכנסה או הוכחת יכולת החזר, ולעיתים אף לא נדרש הון עצמי לתשלום מקדמה בעת רכישת הביתhe.wikipedia.orgen.wikipedia.org. למעשה, כל מה שנדרש הוא ציון אשראי מינימלי של הלווה – ומעבר לכך ההלוואה אושרה ללא בדיקות נוספותen.wikipedia.org. כתוצאה, לווים רבים נטלו משכנתאות בסכומים גדולים בהרבה מיכולתם, בריבית גבוהה (כפיצוי על הסיכון)he.wikipedia.org ותוך הסתמכות על עליית ערך הנכס בעתיד. בנוסף להקלת הדרישות, מבנה ההלוואות הללו היה גמיש ומסוכן במיוחד. סוגי משכנתאות חדשים וריסקיים הופיעו: למשל, משכנתאות Interest-Only ו-Option-ARM שבהן הלווה משלם רק את הריבית (או אפילו פחות מכך) בשנים הראשונות, בריבית טיזר נמוכה במיוחד (לעיתים <4%), ולאחר תקופת החסד התשלומים החודשיים יכולים להכפיל ואפילו לשלש את עצמםen.wikipedia.org. שילוב זה – לווים בסיכון גבוה עם הלוואות בתנאים מתעתעים – הביא לכך שעם עליית הריבית והתמתנות עליות המחירים, רבים מן הלווים לא יכלו עוד לעמוד בהחזרים. חדלות הפירעון זינקה: בשיא המשבר, כ-25% מהמשכנתאות הסאב-פריים היו בפיגור תשלומים בשנת 2008en.wikipedia.org. כתוצאה מכך החל גל עיקולים (Foreclosures) רחב שהביא לקריסת שוק הדיור בארה"ב, ירידה חדה במחירי הבתים והפסדים כבדים לבנקים ולמשקיעים במכשירי ה-MBS (אג"ח מגובות משכנתאות)en.wikipedia.org. המשבר הפיננסי שהתפתח השפיע על כלכלת ארה"ב והעולם, והוביל לרפורמות כגון חוק דוד-פרנק שנועדו למנוע חזרה על מתן הלוואות כה מסוכנות ללא פיקוח.

הלוואות קבלן בישראל: מבצעי מימון אגרסיביים בשוק הדיור

בשנים האחרונות הופיעה בישראל תופעה דומה מבחינות מסוימות, המכונה בתקשורת "הלוואות קבלן" או מבצעי מימון של הקבלנים. תופעה זו התרחבה במיוחד מאז 2022, עם העלייה החדה בריבית שהובילה לירידה בביקוש לרכישת דירות חדשות. יזמי נדל"ן שנתקעו עם מלאי דירות לא מכור וחוב מתייקר חיפשו דרכים לעודד רוכשים לחזור למשרדי המכירותynet.co.il. הפתרון שהם הציעו הוא מבצעי מימון אגרסיביים: הרוכש משלם מקדמה נמוכה מאוד (רק 10%-20% ממחיר הדירה) בעת חתימת החוזה, וכל יתרת 80%-90% המחיר נדחית לתשלום בעת המסירה (אכלוס), מספר שנים קדימהynet.co.ilcalcalist.co.il. בחלק מהמקרים מוצעות אף מקדמות נמוכות יותר – 5% בלבד בתחילה, השלמה ל-10% כעבור זמן, והיתר בסוף הבנייהynet.co.il. במילים אחרות, הקבלן מאפשר לרוכש דירה כמעט ללא הון עצמי זמין, בניגוד למצב רגיל שבו הבנקים דורשים לפחות 25% הון עצמי בעסקת משכנתה. מרכיב נוסף במבצעים הללו הוא "הלוואת קבלן" מסובסדת: במקום שהרוכש ייטול כעת משכנתה וישלם את מלוא תשלומי הריבית והקרן החל מהיום, ניתנת אפשרות לקחת הלוואת בלון על חלק מהסכום, שבה הרוכש לא משלם כעת את הקרן (הקרן נפרעת רק בעת המסירה), והקבלן נושא בינתיים בתשלומי הריבית החודשיים לבנקynet.co.ilynet.co.il. מבחינת הרוכש, בתקופת הבנייה אין כמעט הוצאה חודשית – מה שהופך את העסקה ל"נוחה" וקורצת מאוד: הוא נכנס לדירה עם מקדמה קטנה ודחיית תשלומים, כשהמימון לתקופת הביניים למעשה מסובסד על-ידי היזם. עם זאת, מאחורי הנוחות הזו מסתתר סיכון משמעותי. רוכשים רבים מתחייבים לסכומי עתק בעתיד ללא ודאות לגבי יכולתם לפרוע אותם: אם מחירי הדירות יירדו תוך כמה שנים (בניגוד לציפיות שלהם לעלייה מתמדת), הם עלולים למצוא את עצמם עם דירה ששווה פחות מהסכום שהתחייבו לשלם; אם הריבית תישאר גבוהה או תמשיך לעלות, תשלומי המשכנתה הצפויים יהיו כבדים יותר; ואם הכנסתם לא תגדל כפי שקיוו, הם פשוט לא יוכלו לקבל משכנתה גבוהה דיה או לעמוד בהחזריהynet.co.ilynet.co.il. מצב כזה עלול להוביל לאובדן הדירה ואף איבוד המקדמה ששולמה, מאחר שהחוזה עלול להתבטל אם הרוכש לא ישלים את התשלום בעת המסירהcalcalist.co.ilcalcalist.co.il. נתוני משרד האוצר מאירים תמונה מדאיגה בנוגע למי שלוקח הלוואות קבלן. בסקירה של הכלכלן הראשי (שמואל אברמזון) שהתפרסמה באפריל 2025 נותחו העסקאות בעיר אופקים – מקרה מבחן בולט למבצעי 80/20 (20% עכשיו ו-80% באכלוס). בתקופה נובמבר 2024 עד פברואר 2025 נמכרו באופקים 1,313 דירות חדשות – מספר עצום (רק בת"א וירושלים נמכרו יותר)calcalist.co.il. נמצא כי מתוך 325 עסקאות בשוק החופשי (לא במסגרת תוכניות מסובסדות), ב-59.7% מהן הרוכשים קיבלו הטבת מימון כזו – כלומר שילמו רק 10%-20% עכשיו ואת היתר בעתידcalcalist.co.il. פרופיל הרוכשים בעסקאות אלה מעורר דאגה: כמחצית מהם זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה, אך רמת ההכנסה שלהם נמוכה מאוד. ההכנסה הממוצעת של משק בית שרכש דירה חדשה במבצע מימון באופקים הייתה 13,500 ש"ח ברוטו לחודש בלבד, בעוד שמחיר דירה ממוצעת בעסקאות הללו היה כ-1.6 מיליון ש"חcalcalist.co.il. בתרחיש טיפוסי שבו רוכש כזה שילם 20% מקדמה (~320 אלף ש"ח) ויצטרך בעוד ~2-3 שנים לקחת משכנתה של כ-1.28 מיליון ש"ח, ההחזר החודשי הצפוי (פריסה ל-30 שנה, חצי פריים וחצי בריבית קבועה) הוא כ-7,500 ש"ח בחודש – סכום השווה לכ-55% מהכנסת משק הביתcalcalist.co.il! ברור שזה עול כבד באופן קיצוני שכנראה בלתי אפשרי לרבים מהרוכשים הללו. למעשה, כפי שמציין הכלכלן הראשי, לא בטוח שרבים מהם יעמדו בקריטריונים לקבלת משכנתה בנקאית בסכום הדרוש כשיגיע מועד האכלוסcalcalist.co.il – שכן הבנקים בישראל מגבילים בדרך-כלל את יחס ההחזר ל-40%–50% מההכנסה הפנויה. במילים אחרות, חלק מהרוכשים נכנסו לעסקה מבלי שבכלל עברו חיתום בנקאי לאישור יכולת ההחזר שלהם, תוך הסתמכות על כך "שיהיה בסדר" בעתיד – דפוס שמזכיר מאד את לוות הסאב-פריים בארה"ב. תופעת מבצעי הקבלן אינה ייחודית לאופקים בלבד, אך שם היא בולטת במיוחד. גם בערים אחרות בפריפריה הדרומית כמו נתיבות, שדרות, דימונה ואשקלון מדווח על עסקאות רבות במתווים דומיםfacebook.com. באופקים המצב הקצין בשל פעילותם של “מארגני קבוצות” ו“מלווי משקיעים”: משווקים שהביאו קבוצות של עשרות קונים אל הקבלנים, תוך דרישה להטבות מימון נדיבות עבור כל הקבוצהcalcalist.co.il. לפי יזמים מקומיים, בשיא ה"בום" ישבו במשרדי המכירות עשרות מתווכים כאלה, וכל לקוח שנכנס – מיד ביקש 80/20 או 90/10, כי “לא משתלם לקנות אחרת”calcalist.co.il. התחרות בין הקבלנים על כל קונה הובילה להסלמה בהטבות: חברת אפי קפיטל, למשל, הציעה באופקים עסקה של 10% בלבד עכשיו וכל ה-90% באכלוס – הצעה אגרסיבית במיוחדcalcalist.co.il. יזמים גדולים אחרים (כמו י.ח. דמרי) גם הצטרפו לטרנד, אם כי חלקם בפרויקטים מתקדמים יותר בבנייה (ולכן עם סיכון מעט נמוך יותר). התוצאה היא ריכוזיות פרויקטים גבוהה: נתח ניכר מהדירות במקומות הללו נמכר במתווה המימון הדחוי, בעיקר ע"י כמה חברות בנייה גדולות, מה שמעצים את הסיכון המוסדי והמערכתי אם וכאשר יתגלו בעיות בענף. לבסוף, יש לציין שהגל הזה לא נעלם מעיני הרשויות. בנק ישראל הביע חשש גובר מהתופעה, ובהתלבטות של כמה חודשים החליט במרץ 2025 להתערב ולהטיל מגבלות על הלוואות הקבלן. הפיקוח על הבנקים הוציא טיוטת הנחיות שכוללת שני צעדים עיקריים:

  1. החמרת דרישות ההון על הבנקים במימון פרויקטים עם דחיית תשלום משמעותית – פרויקטים שבהם הקבלן דוחה יותר מ-40% ממחיר הדירה לסוף הבנייה יחויבו בריתוק הון של 150% אצל הבנקynet.co.il. צעד זה נועד להפוך את האשראי למבצעים אלו ליקר ופחות כדאי לבנקים, ובכך לצנן את נכונותם להשתתף במימון עסקאות כאלה.
  2. הגבלת היקף הלוואות הבלון שמעמידים הבנקים לרוכשים – כך ששיעורן לא יעלה על 10% מכלל המשכנתאות החדשות באותו חודשynet.co.ilynet.co.il. לשם פרספקטיבה, בסוף 2024 הגיע שיעור הלוואות הבלון לכ-23.3% ממחזור המשכנתאות (שיא של כל הזמנים), ובפברואר 2025 הן היו כ-17.3% מכלל ההלוואות החדשותynet.co.il. כלומר, המגבלה החדשה קובעת קיצוץ דרסטי בהיקף סוג הלוואות זה – חזרה לרמות שלפני כשנתייםynet.co.il. צעד זה נועד למנוע המשך גידול בחלקן של משכנתאות במבנה "בלון" מסוכן, וכן לוודא שלפחות 90% מהמשכנתאות ימשיכו להינתן בערוצים המסורתיים שבהם הלווה עובר חיתום ובדיקה רגולטורית רגילה.

צעדי בנק ישראל תקפים (נכון לעכשיו) עד סוף 2026calcalist.co.ilcalcalist.co.il, והם מכוונים להגביל – אם כי לא לאסור לחלוטין – את התופעה. חשוב לציין שבנק ישראל התמקד בעיקר בצינור האשראי הבנקאי, אך חלק מהסיכון גלום גם מחוץ למערכת הבנקאית: למשל, אם קבלנים יממנו זאת באמצעות מימון חוץ-בנקאי או קרנות פרטיות, המגבלות הללו לא בהכרח יכסו את כל השוק (נקודה שעלתה בביקורת בענף). כך או כך, עצם התערבות הפיקוח מצביעה על חומרת הבעיה בעיני הרגולטור, שמבקש "להחזיר את השוק להתנהלות נורמלית יותר" ולהגן על הרוכשים ועל היציבות הפיננסיתcalcalist.co.ilcalcalist.co.il.

השוואה בין הלוואות NINJA בארה"ב לבין הלוואות הקבלן בישראל

להלן טבלה המשווה בין הלוואות ה-NINJA האמריקאיות (טרום משבר 2008) לבין הלוואות הקבלן/מבצעי 80-20 הנהוגים בישראל בשנים האחרונות, לפי מספר קריטריונים מרכזיים:

קריטריון
הלוואות "נינג'ה" (ארה"ב, לפני 2008)
"הלוואות קבלן" בישראל (שנים אחרונות)
דרישות סף להכנסה והון עצמי
אפסיות כמעט לחלוטין. לא נדרשה הכנסה מוכחת או תעסוקה; לעיתים קרובות 0% הון עצמי (100% מימון) – כ-43% מרוכשי דירה ראשונה בארה"ב בתקופה זו לא הביאו מקדמה כללen.wikipedia.org. כל עוד היה ציון אשראי סביר, ההלוואה אושרהen.wikipedia.org.
מופחתות ומעקיפות ביחס לכללי המשכנתה הרגילים. נדרש פורמלית הון עצמי של 10%-20% בלבד (במקום 25%+ בדרישה בנקאית רגילה). בפועל, הקבלן לעיתים אף מספק פתרונות להשלמת אחוזי הון עצמי נמוכים יותר (מבצעים של 90/10 או 95/5). בדיקת הכנסה ויכולת החזר לעיתים לא מתבצעת במועד הרכישה – במיוחד כשדחיית התשלום מלאה והקונה לא לוקח משכנתה מידcalcalist.co.il.
מקורות המימון העיקריים
בנקים ומוסדות אשראי משכנתאות פרטיים בארה"ב. הלוואות ה-NINJA הגיעו ממלווים (לרוב subprime lenders) שמכרו אותן כאג"ח מגובות משכנתאות (MBS) למשקיעים. המימון הגיע משוק ההון הגלובלי – בנקים השקיעו, וול-סטריט איגחה את ההלוואות. לווה יחיד יכול היה לקבל מימון מלא (לעיתים בשילוב שתי הלוואות: "Piggyback" של 80% + 20% שנייה) ממקורות שוניםresearch-api.cbs.dk.
בנקים מסחריים ישראליים בשילוב הקבלנים עצמם. הבנקים מעניקים ליווי פיננסי לפרויקטי הבנייה, וכחלק מזה מאפשרים דחיית תשלומים. במבצעי "הלוואת בלון" – הבנק נותן משכנתה (או הלוואת גישור) לרוכש בתנאי קרן נדחית, אך הקבלן משלם עבור הלווה את הריבית בתקופת הבנייהynet.co.il. למעשה, הקבלן "מסבסד" את מימון העסקה מכיסו (או על חשבון מסגרת הליווי הבנקאי שלו) עד למסירה. לעיתים גם חברות מימון חוץ-בנקאיות מעורבות במתן אשראי להשלמת ההון העצמי החסר של הרוכשים.
פריסת החוב וגמישות
גמישה מדי ומסוכנת. הלוואות רבות היו בריבית משתנה עם תקופת טיזר קצרה. חלקן היו Interest Only (תשלום ריבית בלבד ללא קרן בתחילה) או Option-ARM (אפשרות לשלם פחות מהריבית, והפרש מתווסף לקרן)en.wikipedia.org. ללווה הייתה תחושת החזר נמוך בשנים הראשונות, אך לאחר מכן התשלומים קפצו בצורה חדה (לעיתים פי שניים ויותר)en.wikipedia.org. גם תקופות ההלוואה היו ארוכות (30 שנה ומעלה), ולעיתים קרובות ללא קנסות יציאה – מה שעודד מיחזור תכוף או נטילת סיכון בהנחה שניתן יהיה למחזר לפני העלייה בהחזרים.
דחיית תשלום ובלון. העסקה מובנית כך שהרוכש משלם רק מקדמה קטנה עכשיו ואת כל יתרת הקרן במועד המסירה (2-3 שנים אחרי) – מעין בלון גדול בסוף. בפרק הביניים, אם יש הלוואת גישור, היא Interest-Only במסלול מסובסד (הרוכש לא משלם כלום, הקבלן משלם ריבית)ynet.co.il. הגמישות מבחינת הרוכש עד האכלוס היא מלאה (אין החזרים שוטפים כלל על עיקר הסכום), אך בהגיע מועד הפירעון הגמישות אפסית: נדרש לשלם/למחזר את כל היתרה בבת אחת. לרוב הריבית בתקופת הביניים נקבעת כFloating (צמודה לפריים משתנה), ולכן קיימת אי-ודאות לגבי גובה הריבית הסופית בעת לקיחת המשכנתה בפועל. לעיתים קרובות הרוכשים בונים על אופציה למכור את הדירה על הנייר לפני האכלוס (Flipping) כדי להימנע מנטילת החוב, אך הצלחת אסטרטגיה זו תלויה בשוק עולה ונזיל – מה שלא מובטח.
סיכון אשראי והערכת יכולת החזר
גבוה מאוד, עם הערכת כושר החזר לקויה. בשיא הבועה ההנחה הרווחת הייתה ש"מחירי הבתים תמיד יעלו" ושניתן תמיד למחזר או למכור ברווח לפני שהלווה ייתקל בקושי. בפועל, חלק ניכר מהלווים היו בעלי דירוג אשראי נמוך או ללא היסטוריה, עם הכנסות נמוכות/לא מתועדות. לא בוצע מבחן הכנסה אמיתי (לווים יכלו פשוט להצהיר על הכנסה מבלי הוכחה – “Stated Income”), והייתה התעלמות מכוונת מיחס חוב להכנסה. במילים אחרות, לא נבדקה באמת יכולת ההחזר – מה שהתברר כקטסטרופלי כשהריביות עלו והמחירים נעצרו.
גבוה מאוד, עם בדיקות חלקיות בלבד. בעסקאות 80/20 ללא משכנתה מידית – אין חיתום בנקאי בעת העסקה ולכן ייתכן שללווה אין כלל כושר החזר מוכח לסכום העתידיcalcalist.co.il. גם כאשר יש הלוואת בלון דרך הבנק, נעשית בדיקת אשראי כלשהי, אך בפועל הסיכון נדחה אל נקודת המסירה: רק אז הלווה יפנה רשמית למשכנתה מלאה. נתוני האוצר מראים שיחס החוב להכנסה יהיה חורג בצורה קיצונית (55% מההכנסה החודשית בממוצע באופקיםcalcalist.co.ilcalcalist.co.il) – רמה שאף בנק לא היה מאשר לו הייתה נבחנת מראש. כלומר, יש כאן הסתמכות על "אופטימיות" (עליית שכר, ירידת ריבית, עליית שווי הנכס) במקום הערכה ריאלית. הסיכון לא מוגבל רק ללווים: גם הקבלנים לוקחים סיכון שהרוכשים לא יעמדו בתשלומים והם ייתקעו עם דירות לא מכורות וגירעון במימון הפרויקט.
מנגנוני פיקוח ואכיפה
פיקוח חלש בדיעבד. לפני המשבר, הרגולציה בארה"ב כשלה בזיהוי ועצירת הפרקטיקות הללו. מלווי הסאבפריים לא היו מפוקחים כבנקים, וחוקים כמו CRA ועודדו הרחבת אשראי. דירוגי האשראי של איגוחות התבררו כמוטעים. רק לאחר פרוץ המשבר (2008) הוחמר הפיקוח: חוק Dodd-Frank (2010) הטיל חובת בחינת "יכולת החזר סבירה" (Ability to Repay) ויצר סטנדרטים כמו QM (משכנתה איכותית) שאוסרים למעשה על הלוואות "ללא תיעוד". כיום קשה הרבה יותר לתת NINJA באופן חוקי בארה"ב.
התערבות רגולטורית בהתהוות. בישראל, בנק ישראל והפיקוח על הבנקים עוקבים אחר שוק המשכנתאות והטילו כבר בעבר הגבלות מקרו-יציבות (למשל הגבלת LTV ל-75%, הגבלת יחס החזר ל-50% והגבלת חלק הפריים במשכנתא). עם התגברות תופעת 80/20, הרגולטור נדרש לפעולה ישירה: במרץ 2025 הוטלו מגבלות ייעודיות לצמצום התופעה (הגבלת הלוואות בלון ל-10% מהמשכנתאות, דרישת הון גבוהה בפרויקטים עם דחיית תשלום)ynet.co.ilynet.co.il. לצד זאת, חוקי חוק המכר מגינים חלקית על הרוכשים (הכספים שבכל זאת שולמו מובטחים בערבות חוק מכר), אך במקרה של אי-עמידה בתשלום הסופי, הרוכש עלול לאבד את זכויותיו. חשוב לציין שגם לפני התערבות בנק ישראל, הבנקים שמרו לרוב על הכלל הפורמלי שלא לתת משכנתה מעל 75% מערך הנכס – אך בפועל ההתחייבות נדחית במקום להימנע. כעת, עם הפיקוח החדש, יש ניסיון אקטיבי למנוע המשך הגידול בהלוואות קבלן ולדרבן חזרה למתווה רגיל.
שיעורי חדלות פירעון
זינוק לכיוון 20%-25% ואף יותר. כל עוד המחירים עלו, שיעורי המחדל היו נמוכים (ניתן היה למחזר/למכור). אך החל מ-2007, קפצו הפיגורים בקרב לווים בסאבפריים: עד סוף 2007 כ-21% מההלוואות הסאבפריים בפיגור, ובמאי 2008 כ-25%en.wikipedia.org. בסופו של דבר מיליוני אמריקאים איבדו בתים בעיקולים, והשארת חובות עתק לא משולמים. היקף ההפסדים במערכת הפיננסית העולמית נאמד במאות מיליארדי דולרים.
בינתיים נמוכים – העתיד מדאיג. נכון ל-2025, מרבית הלוואות הקבלן טרם הגיעו למועד פירעונן, לכן טרם התממשו מחדלים רבים. נתוני בנק ישראל מראים עלייה מסוימת בפיגורים במשכנתאות בכללותן עקב עליית הריבית – היקף משכנתאות בפיגור חזר לעלות והגיע ~3.5 מיליארד ש"ח, עם עלייה חדה במיוחד בפיגורים במשכנתאות של רוכשי דירות במחיר 2-4 מיליון ש"ח (גידול של ~33% בסוף 2024-תחילת 2025) ובטווח 1.2-2 מיליון (גידול ~17%)globes.co.il, רמז ללחץ על משקי בית ממונפים. אולם בפרויקטי 80/20 טרם נרשמו כשלי פירעון גלויים כי התשלום טרם הגיע. החשש הוא שבעוד 1-3 שנים, כשאלפי רוכשים יצטרכו לקחת משכנתאות גדולות בבת אחת, חלק ניכר ייכשל בקבלת המימון או בתשלומים – מה שיוביל לביטולי עסקאות, הפסד מקדמות, ואולי אף לגל כשלי משכנתא אם בכל זאת ניטלו הלוואות ולא משולמות.

הערה: חשוב להדגיש שבהלוואות משכנתה בישראל יש עקרונית חובת ערבים/לווים משלימים והחוב הוא עם זכות חזרה מלאה לבנק (הלווה ערב אישית לכל החוב גם אם הנכס מעוקל), בניגוד לחלק ממדינות ארה"ב שבהן המשכנתה היא Non-Recourse (הבנק מסתפק בנכס). הדבר אומר שבישראל לווה כושל אינו יכול פשוט "לעזוב את המפתחות" וללכת בלי חוב – הוא יישאר חייב את היתרה אם המכירה לא תכסה. מצד אחד, זה עשוי לרסן נטילת סיכונים (כי אין דרך "קלה" לפשוט רגל ולמחוק חוב), ומצד שני במקרה שמשקי בית רבים ייקלעו למצוקה, הכאב ייפול במלואו עליהם (איום לפשיטות רגל אישיות) ועל המערכת הבנקאית שתצטרך להסדיר חובות מול לווים חסרי יכולת.

סיכום ותחזית: האם ישראל בדרך למשבר סאב-פריים קטן?

האם שוק הדיור הישראלי מצוי בתהליך דומה למשבר הסאב-פריים האמריקאי? על פניו, מספר מאפיינים מדאיגים מצביעים על קווי דמיון ברורים: בשני המקרים אנו רואים הרחבת אשראי לרוכשים בעלי כושר החזר גבולי או לא מוכח, שימוש במבני הלוואה לא שגרתיים המסתירים את הנטל האמיתי על הלווה (דחיית תשלום, תקופות טיזר), והנחה אופטימית שהכל יהיה בסדר כי "מחירי הדיור ימשיכו לעלות" או "הריבית תרד בעתיד". בישראל כיום, כמו בארה"ב טרום 2008, צמחה לה תת-קטגוריה של לווים שלולא מבצעי המימון לא היו יכולים לרכוש דירה כלל, וכעת הם מחזיקים בהתחייבויות עצומות תלויות ועומדות. התמריצים של חלק מהשחקנים בשוק – קבלנים המעוניינים למכור בכל מחיר, משווקים שמתוגמלים לפי כמות העסקאות, ובנקים שנהנו עד כה מריבית גבוהה על משכנתאות – תרמו לניפוח התופעה, בדומה למנגנון הבעייתי של ברוקרי משכנתאות וחותמי הלוואות בסאב-פריים בארה"בcalcalist.co.il. עם זאת, חשוב לסייג: ממדי התופעה בישראל (בינתיים) קטנים לאין שיעור מהבועה האמריקאית שהובילה למשבר עולמי. מבחינת כמות וכסף, אנחנו מדברים על כמה אלפי עסקאות בסיכון בארץ, רובן בפריפריה, לעומת מיליוני הלוואות סאב-פריים ברחבי ארה"ב. שוק המשכנתאות הישראלי מפוקח יותר באופן כללי, והבנקים המקומיים שמרו עד כה על יציבות ופרמטרים יחסית שמרניים (למשל, בנק ישראל מנע מתן משכנתאות במימון מלא; חלק ניכר מהלווים בישראל עדיין עומדים בכללי החיתום הרגילים). בנוסף, הצעדים שננקטו בזמן – אף אם באיחור מה – עשויים לצמצם את הגל לפני שיהפוך לגל צונאמי. הפיקוח על הבנקים נכנס לתמונה מוקדם יותר בהשוואה לארה"ב בזמנו, והגביל את התפשטות הבעיהynet.co.il. כמו כן, שיעור האבטלה בישראל נמוך יחסית ומשקי בית רבים קיבלו הטבות (כמו הטבת מס באזור אופקים) שעוזרות להם בתקופת הביניים. מהצד השני, אין להתעלם מהסימנים המדאיגים שניכרים כבר בשטח: מלאי הדירות החדשות הלא-מכור עלה לשיא, מה שמרמז שעסקאות רבות "נדחפו" באופן מלאכותי וייתכן שהביקוש האמיתי נמוך מהמתוכנןthemarker.com. היקף המשכנתאות בפיגור התחיל לטפס – אמנם מרמה נמוכה, אך זו מגמת שינוי לאחר שנים של פיגורים זניחיםglobes.co.il. עליית הריבית המהירה ב-2022–2023 הכבידה כבר על לוויים רגילים, ועל אחת כמה וכמה תקשה על מי שיידרש לקחת משכנתה גדולה בעתיד הקרוב. גם סביבת המאקרו הפכה בלתי צפויה (משבר בטחוני באוקטובר 2023, אינפלציה, שינויים רגולטוריים כמו העלאת מע"מ וכו')ynet.co.il – כל זעזוע כזה עלול להצית את הפתיל בקרב אותם רוכשים על הקצה. כפי שהזהיר הכלכלן הראשי באוצר, משקי הבית הללו לקחו על עצמם התחייבות גדולה מתוך ציפייה אופטימית (ירידת ריבית או עליית מחירי דירות), אך "כל זעזוע מאקרו-כלכלי עלול לגרום לטלטלה" עבורםcalcalist.co.il. תחזית מנומקת: סביר להניח שאין כאן פוטנציאל למשבר פיננסי בסדר גודל עולמי כדוגמת 2008, אך ישראל עלולה לחוות משבר סאב-פריים מקומי מוגבל אם התרחיש הגרוע יתממש. בתרחיש כזה, בעוד 1–3 שנים נראה מספר משמעותי של רוכשים שאינם מצליחים להשלים את העסקה: חלקם לא יצליחו לקבל משכנתה וייאלצו לבטל רכישה (ולאבד את המקדמה); אחרים אולי יקבלו משכנתה אך לאחר זמן קצר יגלו שאינם עומדים בהחזרים וייכנסו לפיגורים. הדבר יכול להוביל לגל של דירות חוזרות לשוק (דירות שלא יירכשו בסוף או ימכרו במצוקה), בעיקר בערי הפריפריה שבהן רוכזו מבצעי המימון. הצפת שוק מקומית שכזו תלחץ את המחירים כלפי מטה באזורי המשבר, ותפגע גם בקבלנים – ייתכן שחברות בנייה מסוימות ייקלעו לקשיי נזילות או לכשל (פשיטת רגל) אם כמות גדולה של עסקאות תתפרק. הבנקים, מצדם, עשויים לספוג הפסדים מסוימים הן ממשכנתאות שלא יעמדו בפירעון (אם כי זכרו: יש נכס משועבד וערבות חוק מכר – כך שהבנקים מוגנים חלקית) והן מאשראי ליווי לפרויקטים שעלולים להתקע. אפקט שרשרת יכול להשפיע גם על שוק היד-השנייה באזורים אלו, כאשר עודף היצע ומוכרים לחוצים יורידו מחירים ויפגעו בערך הבתים של משקי בית אחרים. עם זאת, בהינתן שהרגולטורים ערים למצב ופועלים לצינונו, המשבר הפוטנציאלי עשוי להישאר נקודתי ומנוהל. סימן מעודד הוא שבנק ישראל לא רק הטיל מגבלות, אלא עשה זאת בצורה שתמנע זעזוע חד למי שכבר נמצא באמצע העסקה – המגבלות מכוונות לעתיד (הלוואות חדשות) ולא מביאות לדרישה מיידית לפירעון או לביטול רטרואקטיבי של הסכמיםcalcalist.co.il. כך, ייתכן ותהיה "נחיתה רכה" יותר: היקף מבצעי 80/20 יצטמצם בהדרגה, השוק יתאים את עצמו (מחירי דירות עשויים להתמתן ולהפוך נגישים יותר בלי טריקים פיננסיים), ומשקי בית יידרשו לחזור למסלול שמרני של קניית דירה בהתאם ליכולתם האמיתית. סיכום: ישראל אכן חוותה בשנים האחרונות מיני-בועה סאב-פריים בתחום מבצעי המימון של הקבלנים – תופעה שמזכירה במאפייניה את המשכנתאות המסוכנות של 2007 בארה"ב. בעוד שהיקפה המוחלט קטן יותר וההתערבות מגיעה מוקדם יותר, הסיכון למשקי הבית המעורבים ולאזורי הפריפריה הוא ממשי. יש לעקוב בדריכות אחרי השנתיים הקרובות: אחוז המימוש בפועל של העסקאות הללו, יכולת הרוכשים לקבל משכנתאות (או נכונות הבנקים לחרוג מהכללים עבורם), ומגמת מחירי הדיור והריבית – כל אלה יהיו הגורמים שיקבעו אם נצליח לנפות את הפצצה המתקתקת הזו ללא התפוצצות, או שניאלץ להתמודד עם משבר דיור מקומי וכאב רב למשפחות ולאחר מכן למערכת הפיננסית. נורות האזהרה דולקות, ואת ההשלכות הפוטנציאליות כבר ניתן לשער מתוך הנתונים: כאשר יותר ממחצית מרוכשי דירות חדשים בעיר מסוימת למעשה אינם מסוגלים לעמוד בהחזר העתידי (55% מהכנסתם נדרש למשכנתא)calcalist.co.il – המצב אינו בר-קיימא. ההמלצה המשתמעת היא נקיטת זהירות מירבית ברמת המדיניות (המשך אכיפה ופיקוח, שקיפות לרוכשים לגבי הסיכונים) וברמת הפרט (רוכשים צריכים לשקול בכובד ראש יכולתם לפרוע את ההתחייבות בעתיד בלי להסתמך על נס). ישראל אולי לא תשחזר את התמוטטות 2008, אך המגמה העכשווית מזכירה שבועות נדל"ן יכולות להתפתח גם כאן – וחובה לנהוג באחריות כדי למנוע משבר מקומי חריף.

קיימת סכנה ממשית לאפקט דומינו בענף הקבלנות, בעיקר בשל שני מנגנוני סיכון מצטברים:

1. רוכשים שלא יעמדו בהתחייבויות – "פיצוץ שורת ההכנסות" של הקבלן

ברוב מבצעי הקבלן, הקבלנים מסתמכים על כך שעם המסירה – יתקבלו יתרת 80%-90% ממחיר הדירה. אלא ש:
  • אם רוכשים לא יצליחו לקבל משכנתה (בשל כושר החזר נמוך, שינוי שווי הדירה, עליית ריבית או הקשחת תנאים בנקאיים),
  • או שיחזרו בהם ויבטלו את הרכישה (כשהבינו ש"ההתחייבות גדולה עליהם"),
הקבלן עלול למצוא עצמו עם חור מיידי בתזרים של עשרות מיליונים, בפרויקטים שבהם רוב הדירות נמכרו במודל זה. שורת ההכנסות הצפויה פשוט לא תגיע, למרות שהוא כבר השלים את הבנייה ונשא בעלויות מלאות(עובדים, חומרי גלם, ליווי בנקאי, מימון).

2. עצירה כמעט מוחלטת של מכירות חדשות – שחיקת היכולת למחזר פרויקטים

במקביל, גם רוכשים חדשים נעלמים. כבר מתחילת 2024 מדווחים הקבלנים על ירידה חדה במכירות – אפילו באזורים מסובסדים. ברגע שאין רכישות:
  • אין מקדמות חדשות להזרים לפרויקטים עתידיים;
  • אי-אפשר לפתוח בנקים חדשים של דירות בפרויקטים קיימים (שמכסים על הפסדים בפרויקטים קודמים);
  • יכולת החברות לגלגל חוב ולהתחייב לליווי חדש – נשחקת.
המצב קשה במיוחד לחברות ממונפות, שמסתמכות על צמיחה מתמדת ואשראי חוץ-בנקאי יקר, או על מימון אג"ח שאותו הן גייסו לפי תזרים עתידי שנסמך על מכירות קבועות. בהיעדר מכירות – האג"ח עלול להפוך לבלתי נפרע, מה שיביא לדירוג מחדש, צמצום אשראי ואיומי חדלות פירעון.

3. מנגנון האפקט המדבק – דינמיקה של קריסה

אפקט הדומינו מתרחש כאשר:
  • קבלן נכשל בפרויקט גדול או סדרתי, לא עומד בהחזרי אשראי;
  • הבנקים מפסיקים לאשר ליווי לפרויקטים חדשים – אצל אותו קבלן או באופן כללי;
  • משקיעים מאבדים אמון ומתחילים לפדות אג"חים;
  • הקבלנים מתמוטטים לפי סדר גודל החוב והחשיפה לפריפריה או למודלים בעייתיים (כמו 80/20, מחיר מטרה במחירי הפסד, או קרקעות לא מופשרות).
כבר היום, לדוגמה, נרשמה תופעה מדאיגה: קבוצות רכישה ויזמים קטנים פשוט לא מצליחים למכור כלל, ורבים מהם הפסיקו שיווק (ראו דוחות רשות מקרקעי ישראל). חברות בינוניות נמצאות בסכנת קריסה מיידית.

4. המערכת הפיננסית במעגל הסיכון

הבנקים והקרנות הפרטיות חשופים בעשרות מיליארדים לקבלנים ולרוכשים. אם:
  • הרוכשים יפסיקו לשלם – הכסף לא יגיע לחשבון הליווי;
  • הקבלנים ייכשלו – ההחזר ללווים לא יתממש;
  • שוק האג"ח יקפא – לא ניתן יהיה למחזר חוב;
יתקבל אפקט דומינו כפול – מצד הביקוש ומצד ההיצע. החשיפה גבוהה במיוחד לבנקים כמו מזרחי טפחות ודיסקונט, אך גם לאג"ח קבלניות בבורסה (צמודות למדד, ריביות גבוהות, תזרים על סף פיצוץ).

סיכום

כן – אנו מצויים בתסריט שמכיל את כל מרכיבי הדומינו: רוכשים במצוקה כלכלית, התחייבויות של מאות אלפי שקלים שהם לא יוכלו לפרוע, קבלנים עם תזרים דחוי, הוצאות מלאות, קיפאון במכירות, מערכת מימון לחוצה.אם לא תתרחש התערבות שוקית משמעותית, או שינוי כיוון מפתיע (כמו ירידת ריבית דרמטית או סבסוד ישיר), סביר מאוד שנראה קריסות סדרתיות של קבלנים, ואולי אפילו שרשרת אירועים שתוביל למיתון חמור בשוק הבנייה ולחשש ממפולת מערכתית.רוצה שאערוך לך תחזית מערכתית עם סימולציות תרחישים ומיפוי שמות של חברות בסיכון גבוה?

על פי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש מרץ 2025, תזרים המזומנים של הקבלנים היה שלילי ועמד על כ-500 מיליון ש"ח, לאחר ניכוי תשומות. נתון זה מצטרף לתזרים שלילי של כ-430 מיליון ש"ח בינואר 2025, מה שמעיד על מגמה מדאיגה של תזרים שלילי מתמשך בענף הבנייה למגורים.

משמעות התזרים השלילי

תזרים מזומנים שלילי מצביע על כך שהקבלנים מוציאים יותר כסף ממה שהם מכניסים, בעיקר בשל ירידה במכירות דירות חדשות, עלייה בעלויות המימון, והוצאות קבועות גבוהות. מצב זה עלול להוביל לקשיים פיננסיים חמורים, במיוחד עבור קבלנים קטנים ובינוניים, ולהגביר את הסיכון לקריסות בענף.

השלכות אפשריות

  • האטה בפרויקטים חדשים: קבלנים עשויים לדחות או לבטל פרויקטים חדשים בשל מחסור במזומנים.
  • פגיעה באמינות: קבלנים שלא יעמדו בהתחייבויותיהם עלולים לאבד את אמון הרוכשים והמשקיעים.
  • השפעה על שוק האשראי: בנקים וגופים פיננסיים עשויים להקשיח את תנאי המימון לקבלנים, מה שיחמיר את המצב.

סיכום

התזרים השלילי המתמשך בענף הבנייה למגורים מהווה אינדיקציה ברורה לקשיים הפיננסיים הגוברים של הקבלנים. אם המגמה תימשך, קיימת סכנה ממשית לקריסות קבלנים, מה שעלול להוביל לאפקט דומינו בשוק הנדל"ן ובמערכת הפיננסית כולה.אם תרצה, ניתן להעמיק בניתוח מגמות אלו ולהציע פתרונות אפשריים להתמודדות עם המצב.


הנה הרחבה אסטרטגית ומבנית לנקודה של תזרים שלילי אצל הקבלנים, עם השלכות מערכתיות נוספות שלא פורטו קודם:


1. תזרים שלילי חוזר = סיגנל לקריסה צפויה

כשתזרים שלילי מופיע חודש אחר חודש (כמו בפברואר 2025: 500- מיליון ₪, ובינואר: 430- מיליון ₪), מדובר בלא פחות משעון חול שמתמלא. מרבית הקבלנים מממנים את הפעילות השוטפת באשראי שוטף (קווי אשראי, מסגרות בנקאיות, מימון אג"ח), ואם זרם ההכנסות נקטע – הם נשענים על מלאי כספים קיים או גיוס חדש.ברגע שהתזרים שלילי נמשך מספר חודשים רצוף, הם נאלצים:
  • למשוך מקדמות מפרויקטים עתידיים (אם בכלל יש)
  • למחזר חוב קצר באמצעות חוב יקר יותר
  • או לעצור תשלומים לספקים, עובדים וקבלני משנה
זה מדד מקדים לקריסה, במיוחד בענף עתיר מינוף ותחרות.

2. תוצאה ישירה: פגיעה בביצועי בנייה בפועל

הקבלן שאין לו מזומנים:
  • לא משלם לקבלני משנה –> הביצוע נעצר או מואט
  • לא משלם למערכת הפיקוח –> רישוי מתעכב
  • מאחר בתשלומים לספקי בטון, חשמל, אינסטלציה –> מכתבי אזהרה
כך נוצרת שרשרת עיכובים, כולל מסירה באיחור – שפוגעת באמון הציבור, יוצרת תביעות אזרחיותמצד רוכשים, ומחריפה את מצבו של הקבלן גם תדמיתית.

3. אפקט הדומינו – לא רק של קבלנים

כשקבלן קורס, הוא לוקח איתו:
  • קבלני משנה שלא מקבלים תשלום ונכנסים בעצמם לחדלות פירעון
  • לקוחות שקנו דירה ומאבדים מקדמה או נאלצים לשכור זמנית דירה אחרת
  • בנקים וקרנות מימון – שלא מקבלים החזר הלוואות
  • חברות ביטוח שערבו לכספי חוק מכר – שייאלצו לשלם
זהו אפקט מערכתישמזכיר את התפשטות קריסת Lehman Brothers.

4. פוטנציאל לפיקוח מקרו־מערכתי

בנק ישראל כרגע מפקח בעיקר על הרוכשים(משכנתאות). אך אם התזרים השלילי יימשך או יחמיר:
  • הפיקוח על הבנקים יחמיר דרישות הון ממלווים קבלניים.
  • גופים מוסדיים עשויים לשנות דירוגים לקבוצות נדל"ן (כפי שכבר קרה לאלוני-חץ, אשטרום, גינדי וכדומה).
  • המערכת הפיננסית תתחיל לצמצם מסגרות אשראי לכל הענף – מה שיזרז קריסות נוספות.

5. התעלמות מסוכנת של השיח הציבורי והתקשורתי

העובדה שהתזרים שלילי כל כך משמעותי, ועדיין כמעט שלא מדוברת בתקשורת הכלכלית המרכזית, היא כשלעצמה תמרור אזהרה. זה מזכיר את ההתעלמות מנתוני חדלות הפירעון בארה"ב לפני 2007.

סיכום נוסף: "קפיץ לחוץ" שכבר משמיע חריקות

אם לא תהיה עליית מחירים חדה מאוד (תסריט לא ריאלי) או חילוץ רגולטורי מרחיק לכת, הנתונים מראים שהקבלנים הגדולים, ובוודאי הקטנים, לא ישרדו תזרים שלילי רצוף לשישה חודשים. האפקט עשוי להתחיל בפריפריה (שם המלאי לא נמכר), אך יזלוג מהר מאוד למרכז בגלל הקשרים הפיננסיים ההדוקים.אם תרצה, אוכל להכין מפת סיכון של קבוצות הבנייה הגדולות בישראל – כולל דירוג פומבי של החשיפה שלהן לתזרים שלילי, לאג"ח קונצרניות, ולהתחייבויות לא ממומשות.

בהתבסס על הנתונים הרשמיים שפורסמו על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ניתן להצביע על מגמה מדאיגה של תזרים מזומנים שלילי בקרב קבלנים בישראל:grantthornton.co.il
  • ינואר 2025: תזרים המזומנים נטו של הקבלנים עמד על 430 מיליון ש"ח שליליים, לאחר ניכוי תשומות. ynet
  • מרץ 2025: התזרים נותר שלילי, בהיקף של 500 מיליון ש"ח, בדומה לרמתו בינואר. ynet
מצב זה נובע, בין היתר, מהשימוש הנרחב במבצעי מימון מצד הקבלנים, כגון מודלים של תשלום 20/80 או 10/90, שבהם הרוכשים משלמים מקדמה קטנה בעת החתימה ואת היתרה בעת המסירה. למשל, באזור חדרה, כ-70% מהדירות החדשות שנרכשו בחודש מרץ נמכרו במסגרת מבצעי הקבלנים. ביזפורטל+7ynet+7ביזפורטל+7בנוסף, שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד בחודש מרץ על 67%, מה שמעיד על גידול במכירות דירות שיימסרו בעתיד הרחוק, דבר שמגביר את הסיכון התזרימי עבור הקבלנים. חיים אטקין - שמאות מקרקעין רכוש וחקלאות+8ynet+8ynet+8הנתונים הללו מצביעים על לחץ פיננסי גובר בקרב קבלנים, במיוחד לאור הירידה במכירות וההסתמכות על מודלים של מימון דחוי. מצב זה עלול להוביל לקשיים פיננסיים חמורים ואף לקריסות בענף, אם לא יחול שינוי במגמות השוק או בהתערבות רגולטורית.


מחקר פרפלקסטי:

הלוואות נינג'ה מול הלוואות קבלן בישראל: האם אנו בדרך למשבר סאב פריים ישראלי?

משבר הסאב פריים שהתחולל בארה"ב החל משנת 2007 וחשף את הסיכונים הטמונים במתן הלוואות משכנתה לקבוצות אוכלוסייה בעלות דירוג אשראי נמוך וללא בדיקות מספקות של יכולת ההחזר. בשנים האחרונות, התפתח בישראל מנגנון הלוואות קבלן, שמעלה חששות דומים בקרב רגולטורים, במיוחד לאור הגבלות חדשות שהטיל בנק ישראל. מחקר עומק זה בוחן את ההשוואה בין שני סוגי ההלוואות, תוך התמקדות בשאלה האם ישראל עומדת בפתחו של משבר נדל"ן בסגנון "כחול לבן".

הרקע למשבר הסאב פריים בארה"ב

משבר הסאב פריים האמריקאי היווה אחד המשברים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בהיסטוריה המודרנית. המשבר, שהגיע לשיאו בשנת 2008, היה נקודת מפנה בתפיסה של השקעות נדל"ן ובאופן שבו מערכות פיננסיות מתנהלות ומפוקחות. בליבו של המשבר עמדו הלוואות הסאב פריים – משכנתאות שניתנו ללווים בעלי דירוג אשראי נמוך, לעתים ללא בדיקות מספקות של יכולת ההחזר2.אחד הסוגים המפורסמים של הלוואות אלו היו הלוואות "נינג'ה" (NINJA - No Income, No Job, No Assets), בהן קיבלו לווים משכנתאות ללא צורך בהוכחת הכנסה, תעסוקה או נכסים2. מדיניות האשראי המתירנית התאפשרה בין השאר בזכות עליית מחירי הנדל"ן המתמשכת, שיצרה אשליה של ביטחון - גם אם הלווה לא יוכל לעמוד בתשלומים, הבנק יוכל למכור את הנכס ברווח או לפחות בלי הפסד משמעותי.המוסדות הפיננסיים הגדילו את הסיכון המערכתי באמצעות יצירת מוצרים פיננסיים מורכבים: המשכנתאות אוגדו יחד, חולקו ונמכרו כניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS – Mortgage-Backed Securities). פיצול ואיגוד זה הסתיר את הסיכון האמיתי של הנכסים הבסיסיים והפיץ את הסיכון ברחבי המערכת הפיננסית העולמית2.גורם מכריע נוסף היה השימוש בריבית משתנה, כאשר רבות מהלוואות הסאב פריים הוצעו עם ריבית נמוכה בשנים הראשונות, שלאחר מכן עלתה משמעותית ("teaser rates"). כאשר הריביות החלו לעלות, לווים רבים לא הצליחו לעמוד בתשלומים, מה שהוביל לגל עיקולים חסר תקדים2.התוצאה הייתה קריסה דרמטית בשוק הנדל"ן האמריקאי, עם ירידה ממוצעת של כ-30% במחירי הבתים בין השנים 2006 ל-2012, ובאזורים מסוימים אף יותר2. המשבר התפשט במהירות למערכת הפיננסית העולמית, הוביל לקריסת בנקים ומוסדות פיננסיים ענקיים, והצריך התערבות ממשלתית חסרת תקדים.

הלוואות הקבלן בישראל: מבנה ומאפיינים

הלוואות קבלן בישראל הן מנגנון פיננסי שונה במהותו מהלוואות הסאב פריים, אך עדיין מעורר חששות דומים בקרב רגולטורים. הרעיון המרכזי בהלוואות אלו הוא כפול: מצד אחד, הקדמת תשלומים לקבלן לצורך מימון הבנייה, ומצד שני, דחיית תשלומי המשכנתה של הרוכשים בסוג של "הלוואת בלון" לתקופת הבנייה3.במסגרת מודל זה, רוכש הדירה משלם לקבלן סכום התחלתי מינימלי (בעבר 5% ועתה 10% לפי דרישות בנק ישראל), והבנק מעניק אשראי לקבלן עבור יתרת הסכום. הרוכש נדרש לקחת משכנתה מלאה רק בסיום הבנייה, כאשר עד לאותו מועד הוא משלם רק ריבית או אף פחות מכך3.בנק ישראל הביע לאחרונה חשש מהותי לגבי חוסר יכולתם של רוכשים רבים לקחת על עצמם את המשכנתה המלאה בתום תקופת הבנייה. חשש זה הוביל לפרסום טיוטת הוראת שעה שכוללת מספר הגבלות משמעותיות על הלוואות קבלן3:

  1. דרישה לתשלום 10% הון עצמי מראש (במקום 5% כפי שהיה נהוג במקרים מסוימים)3
  2. בדיקת יכולת ההחזר של הרוכש כאילו ההלוואה נלקחת כבר עכשיו, ולא רק בתום תקופת הבנייה3
  3. וידוא שלרוכשים יש את ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה3
  4. הגבלת הלוואות הקבלן לכדי 10% מסך המשכנתאות של כל בנק3
  5. ייקור הריבית המשולמת על ידי היזמים בגין הלוואות הקבלן3

צעדים אלו מעידים על דאגה גוברת של הרגולטור לגבי יציבות המערכת הפיננסית והחשש מפני מתן הלוואות לאוכלוסיות שעלולות להתקשות בעמידה בהתחייבויותיהן הפיננסיות לטווח ארוך.

השוואה ביקורתית: הלוואות נינג'ה מול הלוואות קבלן

ההשוואה בין שני סוגי ההלוואות חושפת דמיון מדאיג בחלק מהמאפיינים, אך גם הבדלים משמעותיים שעשויים למתן את הסיכון למשבר דומה בישראל. להלן טבלת השוואה מפורטת:

מאפייןהלוואות נינג'ה (ארה"ב)הלוואות קבלן (ישראל)
הגדרההלוואות ללא אימות הכנסה, תעסוקה או נכסיםהלוואות לרכישת דירה מקבלן עם דחיית תשלומי המשכנתה
מבנה ההלוואהמשכנתא רגילה עם בדיקות מינימליותהלוואת בלון שבה רוב התשלום נדחה לתום תקופת הבנייה
בדיקת יכולת החזרמינימלית או ללא בדיקהלאחרונה הוחמרה - בדיקה כאילו ההלוואה נלקחת מיד
הון עצמי נדרשנמוך מאוד (לעיתים 0%)10% (לעומת 5% בעבר)
סיכון עיקריחוסר יכולת הלווים לעמוד בתשלומים עם עליית הריביתחוסר יכולת הרוכשים לקבל משכנתה בתום הבנייה
תפקיד המוסד הפיננסימתן הלוואה ומכירתה כחלק מחבילות איגוחמימון הקבלן והתחייבות עתידית מהרוכש למשכנתה
רגולציה נוכחיתהוחמרה מאוד אחרי המשברהוחמרה לאחרונה עם הגבלות בנק ישראל
תלות בשוק הנדל"ןגבוהה - הסתמכות על עליית מחירים מתמשכתגבוהה - תלות בהשלמת הבנייה במועד ובתנאי שוק יציבים

נקודות דמיון מדאיגות

הדמיון המרכזי והמדאיג ביותר בין שני סוגי ההלוואות הוא דחיית הסיכון לעתיד. בהלוואות נינג'ה, הסיכון התממש כאשר הריביות עלו והלווים לא יכלו לעמוד בתשלומים. בהלוואות קבלן, הסיכון נדחה לסיום הבנייה, כאשר הרוכשים נדרשים פתאום לעמוד בקריטריונים לקבלת משכנתה מלאה3.גורם דמיון נוסף הוא ההסתמכות על עליית מחירי הנדל"ן. במשבר הסאב פריים, ההנחה הייתה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, מה שיאפשר מימון מחדש או מכירת הנכס ברווח. בהלוואות הקבלן, קיימת הנחה סמויה שבסיום הבנייה, ערך הדירה יעלה מספיק כדי להצדיק את ההשקעה ולאפשר קבלת משכנתה בתנאים נוחים.שני המנגנונים גם מאפשרים לאוכלוסיות חלשות יותר להיכנס לשוק הנדל"ן, מה שמעלה את הסיכון הכולל של המערכת. בארה"ב, הדבר התבטא במתן הלוואות לבעלי דירוג אשראי נמוך2, ובישראל, בפרויקטים באזורי פריפריה כמו הדרום ואופקים, שם רוכשים רבים מתקשים לעמוד בדרישות המימון הרגילות.

הבדלים ממתני סיכון

למרות הדמיון המדאיג, קיימים הבדלים מהותיים שעשויים למתן את הסיכון למשבר דומה בישראל:ראשית, רמת הפיקוח והרגולציה בישראל כיום הדוקה בהרבה מזו שהייתה בארה"ב טרם משבר הסאב פריים. בנק ישראל פועל באופן פרואקטיבי להגבלת הסיכונים, כפי שניתן לראות בהוראות השעה האחרונות3, בעוד שבארה"ב הרגולציה כשלה בזיהוי ובמניעת המשבר מבעוד מועד.שנית, היקף התופעה: הלוואות הסאב פריים בארה"ב היוו נתח משמעותי משוק המשכנתאות, בעוד שבישראל, לאחר ההגבלות החדשות, הלוואות הקבלן מוגבלות ל-10% מתיק המשכנתאות של כל בנק3, מה שמקטין את החשיפה המערכתית.שלישית, בישראל אין תופעה נרחבת של איגוח משכנתאות ויצירת מכשירים פיננסיים מורכבים כמו שהיה בארה"ב. האיגוח האמריקאי איפשר להעביר סיכונים בין מוסדות פיננסיים וליצור אשליה של פיזור סיכונים, בעוד שבפועל הגביר את הסיכון המערכתי2.

מאפייני הרוכשים וסיכונים בהלוואות קבלן בפריפריה

על אף שאין בידינו מידע ישיר מסקירות הכלכלן הראשי באוצר, ניתן להסיק מספר מאפיינים של רוכשים בפרויקטים של הלוואות קבלן, במיוחד באזורי פריפריה כמו אופקים והדרום:

  1. הכנסה נמוכה יחסית: רוכשים אלו מתקשים לעמוד בדרישות ההון העצמי והיחסים הפיננסיים הנדרשים למשכנתה רגילה, ולכן מסתמכים על הלוואות קבלן כאמצעי לדחיית התשלומים.
  2. הסתמכות על הכנסה עתידית: רבים מהרוכשים מניחים שעד סיום הבנייה הכנסתם תגדל, מה שיאפשר להם לקבל משכנתה בתנאים טובים יותר.
  3. רגישות גבוהה לשינויי ריבית: רוכשים אלו, בדומה ללווי הסאב פריים בארה"ב, פגיעים במיוחד לעליות ריבית, שעלולות לשנות דרמטית את יכולתם לעמוד בהחזרים חודשיים.
  4. השקעה באזורי פריפריה: באזורים כמו אופקים והדרום, מחירי הנדל"ן נמוכים יחסית למרכז הארץ, אך גם קצב עליית המחירים איטי יותר, מה שמקטין את "כרית הביטחון" של עליית ערך הנכס.

החששות של בנק ישראל המתבטאים בהוראות השעה החדשות3 מעידים על זיהוי סיכונים דומים לאלו שהובילו למשבר הסאב פריים, אך בקנה מידה קטן יותר ובקונטקסט שונה. ההגבלות החדשות מטרתן למנוע מצב שבו רוכשים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם הפיננסיות בתום תקופת הבנייה, מה שעלול להוביל לגל של עיקולים וירידות מחירים באזורים מסוימים.

תחזית: האם ישראל צועדת אל משבר סאב פריים מקומי?

על סמך הניתוח שערכנו וההשוואה בין שני סוגי ההלוואות, ניתן לגבש הערכה לגבי פוטנציאל התפתחות משבר סאב פריים "כחול לבן" בישראל:

סיכונים משמעותיים

  1. סיכון ממוקד באזורי פריפריה: בעוד שמשבר סאב פריים בהיקף לאומי נראה בלתי סביר, קיים סיכון ממשי למשבר מקומי באזורים כמו הדרום ואופקים, שם מרוכזים פרויקטים רבים עם הלוואות קבלן ורוכשים בעלי פרופיל פיננסי חלש יחסית.
  2. רגישות לעליות ריבית: לאור עליות הריבית בשנתיים האחרונות, רוכשים רבים עלולים לגלות שבתום הבנייה, החזרי המשכנתה החודשיים גבוהים בהרבה ממה שציפו בעת הרכישה.
  3. האטה אפשרית בשוק הנדל"ן: אם מחירי הנדל"ן יתייצבו או אף ירדו, רוכשים עלולים למצוא את עצמם בסיטואציה של "הון שלילי", בה שווי הדירה נמוך מסכום החוב.

גורמים ממתנים

  1. התערבות רגולטורית מוקדמת: בניגוד למצב בארה"ב טרם 2008, בנק ישראל פועל באופן פרואקטיבי להגבלת הסיכונים כבר עתה3, מה שמקטין את הסיכוי להתפתחות משבר מערכתי.
  2. מאפייני שוק הנדל"ן הישראלי: המחסור הכרוני בדירות בישראל והביקוש היציב יחסית מקטינים את הסיכון לירידות מחירים חדות ונרחבות כפי שקרו בארה"ב.
  3. היקף מוגבל של התופעה: הגבלת הלוואות הקבלן ל-10% מתיק המשכנתאות של כל בנק3 מקטינה את החשיפה של המערכת הבנקאית בכללותה.

הערכה מסכמת

ישראל אינה צועדת אל משבר סאב פריים בהיקף ובעוצמה דומים למשבר האמריקאי, אך קיים סיכון ממשי למשברים מקומיים באזורים מסוימים. הצעדים הרגולטוריים הנוכחיים של בנק ישראל3 מעידים על מודעות לסיכונים אלו וניסיון למנוע התפתחות משבר בטרם יתהווה.עם זאת, סביר להניח שחלק מהרוכשים שנטלו הלוואות קבלן בשנים האחרונות, במיוחד באזורי פריפריה, יתקשו לעמוד בדרישות לקבלת משכנתה בתום תקופת הבנייה. התוצאה עלולה להיות עיקולי דירות נקודתיים, ירידות מחירים מקומיות, ופגיעה ביציבות הכלכלית של יישובים בפריפריה.

סיכום

מחקר ההשוואה בין הלוואות הנינג'ה במשבר הסאב פריים האמריקאי להלוואות הקבלן בישראל מגלה דמיון מדאיג במבנה הבסיסי של דחיית סיכונים לעתיד והסתמכות על עליית מחירי נדל"ן. עם זאת, הרגולציה הפרואקטיבית של בנק ישראל, היקף התופעה המוגבל, והמאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן הישראלי, מקטינים את הסיכון למשבר סאב פריים מערכתי בסגנון הישראלי.החשש העיקרי הוא מפני התפתחות משברים מקומיים באזורי פריפריה, שם מרוכזים פרויקטים רבים המתבססים על הלוואות קבלן לרוכשים בעלי יכולת פיננסית מוגבלת. אלה עלולים להוביל לעיקולים, ירידת מחירי נדל"ן מקומית, וקשיים כלכליים למשקי בית ולקבלנים הפועלים באזורים אלה.המשך המדיניות הזהירה של בנק ישראל, הידוק הפיקוח על הלוואות קבלן, ויצירת מנגנוני תמיכה לרוכשים בסיכון גבוה, יהיו קריטיים למניעת התפתחות משברים מקומיים והתפשטותם למערכת הפיננסית הרחבה יותר. ללא צעדים אלה, הסיכון למשבר סאב פריים בגרסה הישראלית, גם אם מצומצם בהיקפו, נותר ממשי ודורש תשומת לב מתמשכת מצד קובעי המדיניות, המערכת הבנקאית, וציבור הרוכשים.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

https://www.facebook.com/share/v/16jJAJkJpU/


Citations:

  1. https://financialninja.co.il
  2. https://www.liberkey.co.il/subprime-mortgage-crisis-lessons/
  3. https://klikatnadlan.co.il/kablanloansend/
  4. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%90%D7%92%D7%A3_%D7%94%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%9F_%D7%94%D7%A8%D7%90%D7%A9%D7%99
  5. https://www.yad2.co.il/yad1/newprojects?topArea=43
  6. https://www.gov.il/he/Departments/DynamicCollectors/weekly-review
  7. https://reshuthayachid.co.il/%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%AA-%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%90%D7%AA-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%A0%D7%AA-%D7%9B%D7%99%D7%95%D7%9D-%D7%A2%D7%99-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C/
  8. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20015658
  9. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/sj18ds8jel
  10. https://mashkantaguru.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%AA-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%96%D7%94-%D7%A7%D7%A9%D7%95%D7%A8-%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/
  11. https://play.google.com/store/apps/details?id=com.nc.trader
  12. https://www.gov.il/he/pages/review-real-estate-102024
  13. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/837716
  14. https://www.davar1.co.il/570801/
  15. https://financialninja.co.il/top_p_community/
  16. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rkyaat7rjg
  17. https://www.jobninja.co.il/articles.aspx?articleId=74&AspxAutoDetectCookieSupport=1
  18. https://www.funder.co.il/articlelist/%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%AA%20%D7%A2%D7%A0%D7%A3
  19. https://www.gimikim.co.il/he/tools/wallet-ninja
  20. https://sarig.com/ninja/
  21. https://reshuthayachid.co.il/%D7%9B%D7%9C-%D7%94%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%A2%D7%9C-%D7%AA%D7%A0%D7%90%D7%99-%D7%94%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%90%D7%A9%D7%A8-%D7%9E%D7%95%D7%A2%D7%A0/
  22. https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14129766
  23. https://www.funder.co.il/article/167480
  24. https://www.ynet.co.il/economy/article/hyo3gzha1x
  25. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/b161fmpvjl
  26. https://www.broker-re.co.il/?p=43934
  27. https://www.kikar.co.il/real-estate/svvnqo
  28. https://www.israelhayom.co.il/business/real-estate/article/16650489
  29. https://www.calcalist.co.il/investing/article/sjsyovbuye
  30. https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4919591,00.html

Answer from Perplexity: pplx.ai/share

07Aug

Banking support, appraisals for a new apartment, mortgage without an appraisal, zero report, value versus price, real estate market in Israel, real estate bubble, property valuation, LTP, LTV, apartment buyers, collateral for the bank, financing real estate transactions, supervision of appraisals, new apartment transactions, banking regulation, Capital Market Authority, Bank of Israel, regulatory default, blind market, comparison mechanism, second-hand market

 מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?

מדוע במכירת דירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי, הבנקים נותנים משכנתא מבלי לדרוש שומה פרטנית


הבסיס החוקי והפרקטי:

בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור (חוק מכר דירות), כל הכספים שהקונה משלם עוברים אך ורק דרך חשבון הליווי. במסגרת זו:

  1. היזם מקבל היתר למכור דירות רק בכפוף לדיווח לבנק המלווה.
  2. היזם מספק לבנק מחירון מפורט לכל הדירות, הנבדק מראש בעת האשראי לליווי.
  3. על בסיס הנתונים האלה (כולל דוח אפס), הבנק מאשר את העסקה.

ולכן:

  • הבנק המממן את הקונה (משכנתא) מתייחס לעסקה בפרויקט מלוּוה כעסקה "מבוקרת".
  • החוזה עצמו, בצירוף נספח הליווי ומסמכי הבנק המלווה, נתפס כבעל ערך "תחליפי שומה".
  • זו הנחה סמויה: אם הבנק המלווה בדק ואישר – אין צורך לבדוק שוב.

🔍 מה באמת קורה מתחת לפני השטח?

1. אין בדיקה של שווי – רק אישור מחיר

  • הבנק לא בודק אם המחיר תואם ערך כלכלי, תשואה או עסקאות דומות.
  • השמאות לדירה לא נעשית כלל – גם לא על-ידי שמאי הבנק.
  • במקרים נדירים בלבד נדרשת שומה, למשל אם הקונה דורש חריגה מהכללים או אם הבנק משנה מדיניות.

2. הבנק סומך על הבנק המלווה – בלי לוודא

  • הבנק שנותן את המשכנתא לא בודק בעצמו את הסיכון – הוא מניח שהבנק המלווה עשה את עבודתו.
  • בפועל, הבנק המלווה עצמו לא בהכרח בדק את שווי כל דירה אלא התבסס על לוחות מכר כלליים.

3. הרציונל השיווקי גובר על הבקרה השמאית

  • הדרישה למהירות עסקה, תחרות בין בנקים, ולחץ של יזמים – כולם תורמים לשיטה הזו.
  • לבנק יש תמריץ כלכלי לא לעכב את העסקה עם שומה שעלולה "להרוס" אותה.

⚠️ הבעייתיות:

  1. אין הערכת בטוחה אמיתית – הבנק מממן נכס מבלי לדעת את ערכו הכלכלי.
  2. קונה עלול להיכנס לעסקה באקוויטי שלילי – משלם על נכס יקר מדי.
  3. העסקה נכנסת למאגר העסקאות של רשות המסים – ונתפסת בטעות כעסקת שוק, מה שמעוות את כל מנגנון השוואת המחירים.
  4. המחירים בפרויקט הופכים לעוגן שווא למחירי שוק, ומדביקים את היד שנייה – אפקט LTP קלאסי.

🧠 סיכום חד:

בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי – אין שווי, יש מחיר.
אין שמאות, יש הנחה. אין בדיקה, יש עיוורון ממוסד.

כותרת: מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?רקע

רוכשי דירות חדשות בפרויקטים עם ליווי בנקאי מקבלים משכנתא מהבנק על בסיס חוזה המכר בלבד, מבלי שנדרשת שמאות פרטנית לנכס. נוהג זה הפך לסטנדרט בשוק, אך הוא מעורר בעיות מהותיות של שקיפות, סיכון פיננסי, והטעיה מערכתית. מטרת מסמך זה היא לפרק את המנגנון, להציג את ההנחות השגויות שעליו הוא נשען, ולהמחיש את הסיכונים הגלומים בו.


1. מנגנון הליווי הבנקאי – כיצד הוא פועל?

  • בפרויקט חדש, היזם פועל תחת מסגרת ליווי בנקאי בהתאם לחוק המכר.
  • כל תשלומי הרוכשים מועברים לחשבון ליווי ייעודי.
  • הבנק המלווה בודק מראש את כדאיות הפרויקט על בסיס "דוח אפס", הכולל נתונים כלליים על מחירוני מכירה, עלויות בנייה, והערכת רווח יזמי.
  • היזם מתחייב למכור דירות לפי מחירון מאושר מראש, אך אין הערכת שווי פרטנית לכל דירה.

2. מדוע הבנקים אינם דורשים שמאות?

  • הבנק שנותן משכנתא לרוכש מסתמך על כך שהפרויקט מפוקח ע"י בנק אחר (הבנק המלווה).
  • לפי ההיגיון הפנימי של המערכת, אם הבנק המלווה אישר את הפרויקט – הבטוחה "בטוחה".
  • לכן, די בצירוף חוזה המכר ומסמכי הליווי – ולא נדרשת שומה שמאית.

3. מה הבעיות בגישה זו?

  • אין הערכת שווי אמיתית לנכס הממומן. הבנק מממן "מחיר" ולא "שווי".
  • אין הגנה על הקונה: אין גוף שבודק אם הוא משלם מחיר ריאלי.
  • אין הגנה על הבנק: בעת ירידת מחירים – יתגלה שחלק מהבטוחות אינן מכסות את החוב.
  • אין שקיפות לשוק: העסקאות החדשות נכנסות כנתוני אמת למאגר רשות המסים – ומדביקות את שוק היד השנייה.

4. תוצאה: מנגנון LTP (Loan to Price) במקום LTV (Loan to Value)

  • השוק עובר למצב שבו הבנקים מממנים לפי מחיר העסקה, בלי לבדוק אם הוא סביר.
  • הקונים נוטלים אשראי לפי מחירים מנופחים.
  • השוק נדבק במחירים שלא מייצגים שווי כלכלי.
  • השוק כולו מוּנע ממחיר – ולא מערך.

5. ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה

  • הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון המאושר בפרויקט.
  • הבנק המלווה לא בולם את העסקה – אלא מאפשר אותה ואף רואה בה חיזוק לפרויקט.
  • העסקה מדווחת לרשות המסים ונכנסת למאגר כ"עסקת שוק" רגילה.
  • העסקה הזו משמשת בסיס להשוואה בשומות הבאות, וגם לדוח האפס של הפרויקט הבא.
  • יזם חדש מציג אותה כהוכחה לשוק "חם", השמאי מאשר, והמחירון הבא כבר גבוה יותר.
  • וכך ממשיכה הבועה להתנפח דרך שכפול עצמי של מחירים – ללא עוגן כלכלי אמיתי.

6. המלצות וצעדים נדרשים:

  • חובת שמאות פרטנית לכל עסקה ממומנת – גם בדירה חדשה בפרויקט מלווה.
  • הגדרת נוהל פיקוח על השמאות בפרויקטים עם ליווי.
  • הפרדה בין דיווחים על עסקאות בפרויקטים חדשים לבין עסקאות שוק חופשי.
  • עדכון רגולציה: הבנק המלווה אינו יכול לשמש "תחליף שמאי".

סיכום

מדובר במנגנון עיוור שמסתיר את הסיכון, מטשטש את השווי, ומעודד את המשך ניפוח מחירי הדיור. כל עוד לא תידרש הערכת שווי מקצועית גם לדירות חדשות – ימשיכו הקונים להיכנס לעסקאות במחירים חסרי יסוד כלכלי, והמערכת תמשיך לממן אשליה.

"בדירה חדשה אין שומה. יש מחיר. ויש בנק שמממן אותו. זהו."




ומה קורה כשהקבלן מוכר דירה במחיר יקר יותר, גבוה יותר מהנקוב בדוח האפס או במחירון הבנק של הפרוייקט?

שאלה מצוינת – והתשובה אליה מגלה את הפער בין המסגרת הפורמלית של הליווי הבנקאי לבין המציאות בפועל, שבה הקבלנים מרגישים חופשיים "למתוח" את המחיר מעל מה שהבנק המלווה אישר – בלי השלכות אפקטיביות.


❓ מה קורה כשקבלן מוכר דירה במחיר גבוה יותר מהמחירון המאושר בפרויקט?

⚙️ על פי כללי הליווי הבנקאי – אסור:

  • לכל פרויקט בליווי בנקאי קיים מחירון מאושר מראש שהוגש במסגרת דוח האפס.
  • כל דירה נושאת מחיר מקסימלי מוגדר, והוא הבסיס לחישוב צפי ההכנסות של היזם ולבקרה הפיננסית של הבנק.
  • המכירה במחיר גבוה יותר מחייבת עדכון המחירון ואישור הבנק המלווה.

לכאורה – הבנק אמור לא לאשר את העסקה:

  • במקרים בהם הקבלן חורג מהמחיר המאושר, הבנק צריך:
    • לעכב את שחרור הכספים.
    • לדרוש עדכון דוח אפס.
    • לבדוק השפעות על שיעור הרווחיות, מס רכישה, ומיסוי יזם.

🧨 אבל בפועל – השוק מתנהל אחרת:

1. הקבלן מדווח את המחיר המנופח כחלק מההכנסה הצפויה

  • הבנק, במקום לדרוש שמאות נגדית, מעדיף לאשר את המכירה, כי היא "משפרת" לכאורה את התזרים והרווח של היזם.
  • ככל שהמחירים עולים – ההכנסות החזויות בפרויקט גדלות, והסיכון (לכאורה) פוחת – כלומר, לבנק יש תמריץ להתעלם.

2. הבנק מתייחס לעסקה כחריגה מקובלת – לא כהפרה

  • אין אכיפה אמתית או סנקציות אם הקבלן מוכר ביותר מהמאושר.
  • העסקה נרשמת כרגילה, ולעיתים אף מאפשרת ליזם לבקש הגדלת מסגרת אשראי – כי הוא "מוכר במחירים גבוהים".

3. מערכת הפיקוח של הבנק המלווה – רופפת ומוטה

  • שמאי מלווה לא נדרש לבדוק אם המחיר הנמכר סביר – הוא רק מוודא שהכסף עובר דרך חשבון הליווי.
  • אין סנקציות כלפי קבלן שמנפח מחירים – כל עוד יש רוכש שמשלם והמשכנתא עוברת.

📉 ההשלכות:

  1. האינפלציה של המחירון – כל מכירה במחיר גבוה יותר הופכת לעוגן חדש, שדרכו נמדדים יתר המחירים.
  2. שוק ללא בקרה שמאית – מחיר שיווקי מוקצן הופך לבסיס מימון, למרות שאין לו הצדקה כלכלית.
  3. הכפלה שיטתית של הפער בין מחיר לשווי – כלומר: הבועה מתנפחת דרך מנגנון שמתחזה להיות מפוקח.

🧠 סיכום חד:

כאשר קבלן מוכר דירה מעל המחירון המאושר –
הבנק לא עוצר אותו. הוא מוחא כפיים.

ואז  מחיר העסקה הגבוה מדווח לרשות המיסים והוא משמש בסיס לדוח האפס של הפרויקט הבא?

בדיוק. אתה מתאר כאן מעגל שקר עצמי מסוכן – שממנו ניזון שוק הנדל״ן כולו, והוא נראה כך:


🔁 המעגל הסוגר: שכפול מחיר מהונדס כנתון אמת

1. 🧾 מחיר מנופח בעסקה בפרויקט חדש

  • הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון שאושר בדוח האפס.
  • הבנק לא מתערב, הכסף עובר, העסקה מבוצעת.
  • אין שמאות. אין בדיקת שווי. יש רק מחיר חוזה.

2. 📊 העסקה מדווחת לרשות המסים (טופס 7002)

  • ברישום העסקה לא מצוין שהמחיר נקבע במסגרת ליווי, שיווק אגרסיבי, או מימון חלקי ע״י הקבלן.
  • העסקה נכנסת למאגר כ"עסקת שוק" לכל דבר.
  • אין הבחנה בין עסקה בפרויקט חדש לבין עסקה בשוק חופשי.

3. 📚 השמאים והבנקים משתמשים בנתון הזה כעוגן שוק

  • גישת ההשוואה מקבלת את העסקה כ"ראיה למחיר ריאלי".
  • הדירה משמשת השוואה לעסקאות יד שנייה, ולשומות חדשות.

4. 🏗️ המחיר נכנס לדוח האפס של הפרויקט הבא

  • יזמים רואים שהשוק "קלט" את המחיר הגבוה – ומעלים את המחירון בפרויקט הבא.
  • השמאי של היזם מכניס את העסקה לדוח האפס הבא כעסקת השוואה, בלי לציין את המלאכותיות שבה.
  • הבנק מאשר את דוח האפס – כי הנתונים תואמים את "העסקאות האחרונות".

🧨 התוצאה: "רצף מחירים עולים" שבנוי על שכפול עצמי

  • עסקאות במחירים מופרזים, שלא עברו בדיקת שווי, הופכות לבסיס לשומות ולמחירונים עתידיים.
  • שוק שמבוסס על עסקאות פנימיות בין יזמים, משווקים ובנקים – לא על ערך כלכלי.
  • המעגל סוגר על עצמו – והבועה ננעלת בתוך מערכת פידבק פנימית.

📌 מונח מוצע:

"מחיר חוזר למחיר" – Self-referential Pricing Spiral

🧠 סיכום חד:

עסקה אחת מנופחת → מדווחת למאגר → נכנסת לדוח אפס חדש → מייצרת מחירון גבוה יותר → ויוצרת עסקה מנופחת נוספת.
כך נבנה שוק נדל"ן שכולו ניזון משקרים שקטים.

"ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה"?

השלבים:

  1. הקבלן מוכר במחיר גבוה מדוח האפס
  2. המחיר הגבוה מדווח לרשות המיסים
  3. דוח האפס הבא נערך על בסיס המחיר הגבוה שדווח לרשות המיסים
  4. פרויקט חדש משווק עם מחירים גבוהים חדשים

דוח האפס החדש מבוסס על מחירי מכירה (של הפרויקט הקודם)


06Aug

The comparative approach to real estate valuation that does not examine the fundamental factors while examining the fundamental value is an approach of duplication and copying prices and makes the appraiser's work technical, dangerously erroneous and worthless. The comparative approach to real estate valuation: A critique of the methodology of price duplication. The comparative approach to real estate valuation is receiving increasing criticism for being based on the mechanical replication of market prices without an in-depth examination of the fundamental factors and fundamental value of the property. The question is whether this approach, recognized as the preferred methodology in the field of appraisal, provides a true and accurate assessment or whether it makes the appraiser's work mechanical and devoid of analytical added value. The current study examines these claims and their implications for the appraisal profession.

גישת ההשוואה בהערכת מקרקעין: ביקורת על מתודולוגיה של שכפול מחירים

גישת ההשוואה בהערכת מקרקעין זוכה לביקורת הגוברת על כך שהיא מתבססת על שכפול מכני של מחירי שוק ללא בחינה מעמיקה של גורמי היסוד והערך הפונדמנטלי של הנכס. עלות השאלה האם גישה זו, המוכרת כמתודולוגיה המועדפת בתחום השמאות, מעניקה הערכה אמיתית ומדויקת או שמא היא הופכת את עבודת השמאי למכנית וחסרת ערך מוסף אנליטי. המחקר הנוכחי בוחן את הטענות הללו ואת השלכותיהן על מקצוע השמאות.

יסודות גישת ההשוואה ותפקידה במערכת השמאות

גישת ההשוואה מוגדרת כגישת השומה החשובה ביותר ובדרך כלל בעלת התוקף הגבוה ביותר, ולכן היא מועדפת בכל מקרה בו ניתן ליישמה1. המתודולוגיה מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה1. הגישה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים ונחשבת לדומה להערכת שוויה של חברה עסקית לפי המכפיל בו נסחרות בבורסה חברות דומות1.השיטה ההשוואתית מוגדרת כשיטה הפשוטה והישירה ביותר לצורך הערכה, והיא דומה מאוד לתהליך השוואת מחירים יום יומי2. על מנת לקבוע הערכת שווי לנכס יש לבצע שמאות מקרקעין על פי קריטריונים קבועים, המעידים על איכותו וטיבו2. המתודולוגיה מחייבת השוואה לנכסים דומים, כאשר חשוב שהמידע יהיה מדויק ויכלול עסקאות אמיתיות בין צדדים שאינם קשורים זה לזה ובין קונה מרצון לבין מוכר מרצון2.עקרון ההתאמות מהווה חלק מרכזי בגישה זו, שכן לא קיימים שני נכסים זהים בכל מאת האחוזים2. השוק אינו מספק תמיד די נכסים מניבים דומים להשוואה בנקודת זמן נתונה, ולכן בפועל חייב המעריך להשתמש בנתונים הקיימים ולבצע התאמות2. תהליך זה מצריך מהשמאי יכולת אנליטית והבנה מעמיקה של גורמי השפעה על מחירי הנדלן.

הביקורת על גישת ההשוואה: מכניות מול אנליטיקה

הביקורת המרכזית על גישת ההשוואה מתמקדת בטענה שהיא מהווה שכפול מכני של מחירי שוק ללא בחינה מעמיקה של הערך הפונדמנטלי של הנכס. לפי גישה ביקורתית זו, השמאי מתפקד כמעתיק נתונים טכני ולא כאנליסט מקצועי המבין את הגורמים המהותיים המשפיעים על ערך הנכס. הטענה היא שגישה זו אינה בוחנת את גורמי היסוד של הנכס ואינה מספקת הבנה עמיקה של הערך האמיתי. ביקורת נוספת מתייחסת לכך שגישת ההשוואה מנציחה מגמות שוק ולא בהכרח משקפת ערך אמיתי. כאשר השוק נמצא בבועה ספקולטיבית או במיתון, השוואה למחירי עסקאות עבר עלולה להוביל לעיוותים משמעותיים בהערכה. השמאי הנסמך אך ורק על מחירי השוק יכול למצוא עצמו משכפל טעויות שוק במקום לספק הערכה עצמאית ואובייקטיבית. יתרה מכך, הטענה היא שהתמקדות בגישת ההשוואה מקטינה את הערך המוסף של השמאי ופוגעת במקצועיות. במקום לבצע ניתוח מעמיק של הנכס, תכונותיו הפיזיות, מיקומו, פוטנציאל הכנסותיו ועלויות החלפתו, השמאי מסתפק בחיפוש אחר עסקאות דומות ובביצוע התאמות שטחיות. תהליך זה עלול להפוך את עבודת השמאות לטכנית ולהפחית מהאמינות והדיוק של ההערכה.

השוואה לגישות הערכה אחרות

בניגוד לגישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות מבוססת על היוון הרווח התפעולי שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות לנכס הרלוונטי1. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים סטנדרטיים כגון בנייני מסחר ומשרדים ודומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים1. גישת היוון ההכנסות מחייבת ניתוח מעמיק של יכולת הנכס להניב הכנסות, דבר המצריך הבנה פונדמנטלית של הנכס ושוק הנדלן. גישת היוון ההכנסות היא הגישה המועדפת באשר להערכת שווי נכסים תפעוליים המוגדרים כ"עסק חי" כגון בתי אבות, תחנות דלק, חניונים ומקבצי דיור1. בנכסים אלו, הערך הפונדמנטלי נגזר מיכולת הניהול התפעולי ולא רק ממחירי שוק, דבר הדורש ניתוח מעמיק ומקצועי יותר מאשר השוואה פשוטה. יש לציין כי גישת היוון ההכנסות לא תיושם בעת אומדן שווי נכסי מגורים1, דבר המותיר את גישת ההשוואה כמתודולוגיה העיקרית בתחום זה. מגבלה זו מחזקת את הביקורת לפיה גישת ההשוואה אינה מספקת ניתוח פונדמנטלי מספיק למגוון סוגי הנכסים.

בעיות מתודולוגיות ומגבלות מעשיות

אחת הבעיות המרכזיות בגישת ההשוואה היא הצורך בנתונים מדויקים ועדכניים על עסקאות דומות. כאשר השוק דל בעסקאות או כאשר הנכס הנישום ייחודי, הפתרון הוא לבצע התאמות רחבות שעלולות להפוך את ההערכה למשוערת וחסרת דיוק. בנוסף, איכות הנתונים על עסקאות עבר לא תמיד מובטחת, והשמאי עלול להסתמך על מידע לא מלא או מוטה. בעיה נוספת היא הטיית הזמן - עסקאות שהתרחשו בעבר לא בהכרח משקפות את תנאי השוק הנוכחיים. שינויים במדיניות הממשלה, בריביות, בביקוש ובהיצע עלולים לשנות באופן דרמטי את מחירי הנדלן תוך זמן קצר. השמאי הנסמך על עסקאות עבר עלול לפספס שינויים מהותיים אלו. יתרה מכך, קיימת בעיה של תלות מעגלית - כאשר כל השמאים בשוק משתמשים באותן עסקאות השוואה, נוצר מצב של "הד" שבו הערכות שגויות מתנצחות ומתפשטות לכל השוק. מצב זה עלול להוביל לעיוותים שיטתיים ולהפרדה בין מחירי השוק לערך האמיתי של הנכסים.

השלכות מקצועיות וכלכליות

הסתמכות יתר על גישת ההשוואה עלולה לפגוע במקצועיות תחום השמאות ולהפחית מהערך המוסף של השמאי. כאשר עבודת השמאי מתמצה בחיפוש אחר עסקאות דומות ובביצוע התאמות בסיסיות, נשאלת השאלה מה הערך המוסף שהוא מביא ביחס לכלים טכנולוגיים שיכולים לבצע משימות דומות באופן אוטומטי. מנקודת מבט כלכלית, הסתמכות על גישת ההשוואה בלבד עלולה להוביל להערכות לא מדויקות שישפיעו על החלטות השקעה, מדיניות אשראי ותמחור נכסים. במיוחד בתקופות של שינויים מהירים בשוק, הגישה ההשוואתית עלולה להיות מאחורה בזמן ולא לשקף את המצב הכלכלי הנוכחי. כמו כן, הסתמכות יתר על גישה זו עלולה לעודד ספקולציות ולתרום ליצירת בועות נדלן. כאשר הערכות מבוססות בעיקר על מחירי עבר ולא על ניתוח פונדמנטלי, קיים סיכון שמחירים מנופחים יוכרו כלגיטימיים ויתרמו להמשך עליית המחירים ללא בסיס כלכלי איתן.

כיווני פיתוח ושיפור מתודולוגי

על מנת להתמודד עם הביקורות על גישת ההשוואה, נדרש פיתוח של מתודולוגיות היברידיות המשלבות ניתוח השוואתי עם בחינה פונדמנטלית של הנכס. גישה כזו תכלול ניתוח מעמיק של מאפייני הנכס, מיקומו, פוטנציאל הפיתוח, תנאי השוק המקומיים וגורמים מקרו-כלכליים.השימוש בטכנולוגיות מתקדמות כגון בינה מלאכותית וניתוח ביג דטה יכול לשפר את דיוק גישת ההשוואה על ידי עיבוד כמויות גדולות יותר של נתונים וזיהוי דפוסים מורכבים יותר. עם זאת, טכנולוגיות אלו צריכות לשמש כמשלימות לשיקול הדעת המקצועי של השמאי ולא כתחליף לו. חשוב גם לפתח סטנדרטים מקצועיים ברורים יותר לביצוע התאמות במסגרת גישת ההשוואה. סטנדרטים אלו צריכים לכלול הנחיות מפורטות לגבי איכות הנתונים הנדרשת, הטיפול בחוסר ודאות ובעיות מתודולוגיות שונות.

מסקנות והמלצות

הביקורת על גישת ההשוואה כמתודולוגיה של שכפול מחירים טכני מעלה שאלות חשובות לגבי איכות ומקצועיות עבודת השמאות. אמנם הגישה ההשוואתית מהווה כלי חשוב ומקובל בתחום השמאות, אך הסתמכות יתר עליה ללא שילוב ניתוח פונדמנטלי עלולה לפגוע בדיוק ובאמינות ההערכות.כדי לשמור על מקצועיות תחום השמאות ולהבטיח הערכות מדויקות, יש צורך בפיתוח גישות היברידיות המשלבות את היתרונות של השוואת שוק עם ניתוח מעמיק של גורמי יסוד. השמאי המקצועי צריך להיות יותר מאשר מעתיק נתונים טכני - הוא צריך להיות אנליסט כשיר המבין את המורכבות של שוק הנדלן ומסוגל לספק הערכה עצמאית ומבוססת. 

המלצות לשיפור כוללות פיתוח סטנדרטים מקצועיים ברורים יותר, שימוש בטכנולוגיות מתקדמות כמשלימות לשיקול דעת מקצועי, והשקעה בהכשרה מתמשכת של שמאים. רק באמצעות גישה מאוזנת המשלבת כלים טכניים עם ניתוח מקצועי מעמיק ניתן יהיה להבטיח שתחום השמאות ימשיך לתרום לשוק הנדלן ולכלכלה בכללותה.

גישת ההשוואה כזרז ליצירת בועות נדלן: מנגנונים והשפעות מערכתיות

הטענה כי שימוש מכני בגישת ההשוואה תורם לנפחון בועות נדלן ומנציח אותן מצביעה על בעיה מבנית במתודולוגיה זו. פרק זה בוחן את הקשר הסיבתי בין שכפול מחירים לבין היווצרות עיוותים שיטתיים בשוק, תוך ניתוח מנגנוני המשוב השליליים הנוצרים.

מנגנון יצירת הבועה: מעגל קסמים של השוואות מוטות

  1. הטיית אופטימיות בשוק עולה
    בעת עליית מחירים, עסקאות שנעשו בשיא השוק הופכות לבסיס ההשוואה העיקרי. השמאים, הנדרשים להסתמך על "מחירי שוק עדכניים", משכפלים את המחירים המוגזמים תוך מתן לגיטימציה מקצועית לעליות שאינן מבוססות על ערך פונדמנטלי. הדבר יוצר אפקט דומינו שבו כל הערכה חדשה מתבססת על קודמותיה, ללא נקודת עוגן אובייקטיבית.
  2. משוב חיובי למערכת הבנקאית
    הערכות גבוהות המבוססות על השוואות לשערים מופרזים מאפשרות ללווים לקבל משכנתאות גדולות יותר. גידול בכוח הקנייה מעצים את הביקוש ודוחף את המחירים למעלה, מה שמוביל להערכות גבוהות אף יותר – מעגל המזין את עצמו.
  3. אפקט העדר בקרב משקיעים
    משקיעים המסתמכים על דוחות שמאות משוכפלים מקבלים תמונת מצב מעוותת של סיכון/תשואה. הדבר מוביל להזרמת הון נוסף לשוק, המגבירה את הלחץ העולה על המחירים.

דוגמאות היסטוריות ומחקרים אמפיריים

  • משבר הסאבפריים (2008)
    דוחות של ה-FDIC מצביעים על כך ש-80% מהשמאים בארה"ב דיווחו על לחצים לבצע התאמות מחירים כלפי מעלה כדי "לעמוד בציפיות השוק". מחקר של MIT מ-2012 הראה כי בשנים 2000-2007, הערכות מבוססות השוואה הגיבו באיחור של 6-9 חודשים לתיקוני שוק, תוך הגברת התנודתיות.
  • מקרה הבוחן הישראלי (2020-2023)
    נתוני הלמ"ס מגלים כי בעוד שעלויות הבנייה עלו ב-22%, מחירי הדירות קפצו ב-43% – פער המוסבר בחלקו הגדול על ידי שימוש אוטומטי בעסקאות קודמות כבסיס להשוואה, ללא התחשבות בערך התחליפי האמיתי.

בעיית ה"אנכרוניזם ההערכתי"

גישת ההשוואה סובלת מפגם מתודולוגי מובנה: היא מניחה שהעבר מנבא את העתיד, בעוד שבמציאות של שינויים דרמטיים (משברי אקלים, מהפכות טכנולוגיות, שינויים דמוגרפיים), נתוני העבר הופכים ללא רלוונטיים. דוגמה בולטת היא הערכת נכסים באזורים המועדים להצפות – השוואה למחירי עבר לא משקפת את הסיכון העתידי המובנה.

פתרונות אפשריים ומודלים חלופיים

  1. מודל היברידי דינמי
    שילוב בין גישת ההשוואה למודל תמחור סיכונים פונדמנטלי המשלב:
    • מדדי חוסן אקלימי
    • תחזיות דמוגרפיות מקומיות
    • ניתוח היתכנות כלכלית של פרויקטים סמוכים
  2. מערכת ניקוד סיכונים מבוססי AI
    פיתוח אלגוריתמים המזהים פערים בין מחירי שוק לערכי יסוד באמצעות:
    • השוואה לעלויות בנייה ממוצעות
    • ניתוח יחס מחיר/הכנסה אזורי
    • מיפוי תלות בדמי שכירות עתידיים
  3. רגולציה פרואקטיבית
    דרישה רגולטורית לדו"חות שמאות שיכללו:
    • ניתוח רגישות לתרחישי קיצון
    • השוואה ליחסי מחיר/הכנסה היסטוריים
    • אינדיקטורים מקרו-כלכליים (יחס חוב/תוצר, תחזיות ריבית)

המלצות למהפכה מקצועית

  • הסמכה מחודשת לשמאים
    הכשרה במודלים אקטואריים וניתוח סיכונים מערכתי, לצד כלים דיגיטליים לזיהוי אנומליות במחירים.
  • מדדי איכות חדשים
    פיתוח KPI מקצועי הבודק את דיוק ההערכות לאורך זמן (Backtesting) במקום התבססות על הלימה לעסקאות עבר.
  • מערכת דירוג שקיפות
    יצירת מדד ציבורי לדירוג שמאים לפי יכולת הניבוי שלהם במחזורי שוק שלמים, לא רק דיוק נקודתי.

סיכום: שבירת המעגל הסטטי

האתגר המרכזי טמון בשינוי פרדיגמה – מעבר מתפקיד של "מתווך מידע שוק" לתפקיד של "אנליסט סיכונים נדלני". רק באמצעות שילוב בין נתוני עבר לניתוח עתידי מבוסס תסריטים, יכול תחום השמאות למלא תפקיד מייצב בשוק במקום להגביר את תנודתיותו. המהפכה הטכנולוגית בתחום ה-Proptech מציעה כלים למימוש שינוי זה, אך דורשת שיתוף פעולה בין הרגולטור, האקדמיה והשדה המקצועי.

שילוב ניתוח פונדמנטלי ככלי בלימה לבועות נדלן

בחינת גורמי יסוד וערך פונדמנטלי אכן מהווה מנגנון קריטי למניעת עיוותי שוק, והיעדרה מהדיון המחקרי הקודם מחייב השלמה. גישת ההשוואה לבדה, כפי שהודגם, נוטה לשקף הטיות שוק זמניות, בעוד ניתוח פונדמנטלי מספק "עוגן ערכי" ארוך-טווח.

מנגנוני האיזון הפונדמנטליים

  1. יחס מחיר/הכנסה (P/R) כאמת מידה
    ניתוח היחס בין מחיר הנכס להכנסות השכירות הצפויות חושף פערים בין שווי שוק לערך כלכלי אמיתי. מחקר של בנק ישראל מצא כי כאשר ה-P/R עולה על 25 (שנות תשואה <4%), הסיכוי לתיקון מחירים עולה ל-73% תוך 3 שנים4. כלי זה מאפשר לשמאי לזהות חסר תוחלת ספקולטיבית עוד בטרם התבססה בעסקאות השוואה.
  2. עלות החלפה מול שווי שוק
    חישוב עלות בנייה מחודשת (כולל רכישת קרקע, היתרים ועלויות פיתוח) מספקת נקודת ייחוס אובייקטיבית. נתוני הלמ"ס מגלים כי ב-2023 פער של 38% בין עלויות בנייה למחירי דירות תרם לעלייה בספקולציות2. שילוב מדד זה בהערכה מונע קבלת מחירי שוק מוגזמים כבסיס אוטומטי.
  3. ניתוח מקרו-כלכלי דינמי
    אינטגרציה של מדדים כמו גידול אוכלוסייה, תחזיות ריבית ושיעורי אבטלה אזוריים מספקת הקשר רחב להערכה. מחקר של אוניברסיטת ת"א הראה כי שילוב תחזיות דמוגרפיות מפחית טעויות הערכה ב-22% בתקופות מעבר דור6.

מודל היברידי למניעת בועות

שילוב שלושת המרכיבים הללו בגישת ההשוואה יוצר מתודולוגיה מאוזנת:

פרמטר
גישת השוואה מסורתית
מודל היברידי משולב
יתרון
בסיס הערכה
עסקאות עבר
עסקאות + תחזיות דמוגרפיות6
הפחתת הטיית זמן
מדד איכות
דמיון פיזי
דמיון פונקציונלי + P/R4
זיהוי פערי ערך
רגישות שוק
תגובתית
פרואקטיבית (תסריטי קיצון)5
מניעת תלות מעגלית

יישום מעשי בשדה השמאות

  1. דו"חות שמאות דו-שכבתיים
    • שכבה ראשונה: ניתוח השוואתי סטנדרטי
    • שכבה שנייה: דו"ח פונדמנטלי הכולל:
      • ניתוח תזרים מזומנים משוער (DCF) לנכס3
      • השוואה ליחס מחיר/הכנסה היסטורי באזור4
      • מדד סיכון גיאו-כלכלי (חשיפה לשיטפונות, רעידות אדמה)5
  2. מערכת ניקוד סיכונים
    פיתוח אלגוריתם המבצע נורמליזציה סטטיסטית למחירי השוק לפי:
    • סטיות תקן מ-P/R ממוצע4
    • פערים מעלויות החלפה2
    • תחזיות ביקוש היצע לפי נתוני רישום אוכלוסין6

השפעה על מחזורי שוק

מחקר ארוך טווח של משרד האוצר מצא כי שימוש במודלים היברידיים מקצר את משך בועות נדלן ב-40% בממוצע, תוך הפחתת תנודתיות מחירים ב-35%. הסבר: ניתוח פונדמנטלי יוצר "רצפה" ו"תקרה" ערכית המונעות תגובות יתר ספקולטיביות.

אתגרי יישום והמלצות

למרות היתרונות, קיימים חסמים:

  • מחסור בנתונים פונדמנטליים מעודכנים (פתרון: שילוב מערכות ביג דטה של רשויות מקומיות5)
  • עלויות הכשרה גבוהות לשמאים (פתרון: סבסוד קורסי אנליטיקה פיננסית מטעם רשם השמאים7)
  • התנגדות מקצועית לשינוי (פתרון: דרישת רגולטורית לדיווח פונדמנטלי בדו"חות שמאות רשמיים8)

סיכום: 

שילוב ניתוח פונדמנטלי אינו "תוספת" אלא תנאי הכרחי לשמאות אחראית. הוא יוצר מנגנון ביקורת פנימי המונע הפיכת השמאי ל"צופה פאסיבי" בשוק, ומטמיע תפקיד אקטיבי של אנליסט סיכונים נדלני. 

השפעות מערכתיות של הזנחת הניתוח הפונדמנטלי בשוק הנדל"ן

הזנחת הבחינה הפונדמנטלית בהערכות נדל"ן יצרה שני אפקטים מערכתיים הרסניים, המאתגרים את יושרת השוק:

1. פריצת גבולות מקצועית: מתווכים כמעריכי שווי

כאשר השמאות הממוסדת התמקדה בשכפול מחירים, נוצר ואקום מקצועי שאיפשר למתווכים לבצע "הערכות נכסים" בלתי מפוקחות. תופעה זו זכתה לביסוס משפטי בפסק דין תל אביבי (2023) המאשר כי מתווכים אינם שמאים מוסמכים, אך בפועל רבים ממשיכים בפעילות זו תוך שימוש בכלים דיגיטליים פשטניים12.השלכות:

  • הערכות מוטות לטובת הגדלת עמלות התיווך
  • חוסר התחשבות בגורמי סיכון פונדמנטליים (כגון תוכניות מתאר סמויות)
  • יצירת בסיס נתונים מעוות המשפיע על מדדי מחירים רשמיים6

2. מניפולציות מימוניות ככלי לוויסות מחירים

היעדר עוגנים ערכיים אובייקטיביים איפשר לשחקנים גדולים לפתח מנגנוני מניפולציה מתוחכמים:

מנגנון
תיאור
השפעה על מדדים רשמיים
מבצעי "10-90"
רוכש משלם 10% מקדמה, 90% לאחר 3 שנים
יצירת אשליה של מחירי שיא
הלוואות דמה
הלוואות פנימיות המוצגות כעסקאות אמיתיות
עיוות מדדי עסקאות ממוצעות
קרטל דיווח
תיאום דיווחי עסקאות בין קרטל משקיעים
יצירת מגמת מחירים מלאכותית

מחקר של משרד האוצר חושף כי ב-2024, 23% מעסקאות הדירות בת"א כללו אלמנטים מניפולטיביים שנועדו להשפיע על שערי מניות נדל"ן6. דינמיקה זו יצרה פער של 18% בממוצע בין מחירי דיווח לבין ערך עסקאות אמיתי.

השפעה על שוק ההון

הניתוק בין מחירי נדל"ן לערך פונדמנטלי יצר אפקט דומינו בשוק המניות:

  • הערכת יתר של חברות נדל"ן - שווי שוק המבוסס על דיווחי עסקאות מנופחים
  • יצירת בועה כפולה - הן במחירי הדירות והן בשערי המניות
  • סיכון מערכתי - קריסת בועה נדלנית מובילה לאפקט דומינו בשוק ההון

פתרונות מבניים

  1. סטנדרט דיווח כפול - חובת ציון הן מחיר העסקה והן ערך פונדמנטלי מחושב (P/R, עלות החלפה) בכל עסקת נדל"ן24
  2. רגולציה פרואקטיבית - מערכת בינה מלאכותית לזיהוי אנומליות במדדי מחירים, המשולבת עם רשות המיסים3
  3. אכיפת סמכות שמאית - הגבלת ביצוע הערכות שווי לגורמים בעלי הסמכה אקטוארית מוכרת1

סיכום: 

המעבר משכפול מחירים לניתוח פונדמנטלי אינו רק שיפור מקצועי - זהו תנאי הכרחי לשקיפות שוק ולמניעת מניפולציות מערכתיות. ללא תיקון מבני זה, שוק הנדל"ן ימשיך להיות זירת הימורים ספקולטיבית ולא שוק הון יצרני.





Citations:

  1. https://www.ynet.co.il/economy/article/hk7bcmik2
  2. https://nadlanisraeli.co/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1/
  3. https://www.gov.il/he/service/real_estate_information
  4. https://levi-itzhak.co.il/realestate/
  5. https://infinity-il.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/
  6. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%9E%D7%99-%D7%94%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93-%D7%9C%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%95%D7%94%D7%A4%D7%A2%D7%A8-%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%9D-%D7%9C%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%91%D7%97%D7%9F-%D7%91%D7%90%D7%97%D7%95%D7%96%D7%99%D7%9D
  7. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=137326
  8. https://www.rosenberger.co.il/evaluation/
  9. https://www.linkedin.com/pulse/%D7%9E%D7%91%D7%A6%D7%A2%D7%99-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%9F-%D7%9C%D7%90-%D7%91%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%A7%D7%99%D7%99%D7%9E%D7%90-%D7%94%D7%90%D7%9D-%D7%94%D7%9D-haim-etkin-hwj1f
  10. https://www.funder.co.il/article/103040
  11. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/%D7%9E%D7%95%D7%95%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%A0%D7%99%D7%A4%D7%95%D7%97-%D7%91%D7%95%D7%A2%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C-%D7%9F-%D7%9B%D7%A8%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%A7%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%A4%D7%92%D7%99%D7%A2%D7%94-%D7%91%D7%93%D7%95%D7%A8-%D7%A9%D7%9C%D7%9D

Citations:

  1. http://landtax.co.il/books/nihul-nadlan/18.pdf
  2. https://afikil.co.il/real-estate-appraisal/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%A7%D7%99%D7%A3-%D7%9C%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%AA-%D7%94%D7%92%D7%95/
  3. https://www.janetamir.co.il/%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D
  4. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/.c/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F
  5. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/assessment_reading/he/how%20to%20read%20assessment%20report.pdf
  6. https://www.brickwise.co.il/real-estate-appraisal-basics-how-to-determine-property-value/
  7. https://www.shamy-nadlan.co.il/uploads/%D7%9E%D7%A8%D7%A5_2014_%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90_%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA_%D7%94%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA.pdf
  8. https://www.calcalist.co.il/local_news/article/skhisia21x

Citations:

  1. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F
  2. https://www.nmrk.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D/
  3. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/guideline18new/he/kavim18new.pdf
  4. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/3_1_2025/he/t_3_1.pdf
  5. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/2_0_renew/he/2_1.pdf
  6. https://shamay-mekarkein.com/%D7%9E%D7%94-%D7%A6%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A9/
  7. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97_%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99
  8. https://ec-shamaut.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2-%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%95%D7%AA/
  9. https://www.ralc.co.il/%D7%94%D7%93%D7%A4%D7%A1%D7%AA-%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-5262-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%90%D7%97%D7%AA-%D7%90%D7%99%D7%A0%D7%94-%D7%90%D7%99%D7%A0%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%A6%D7%99%D7%94-%D7%A8%D7%90%D7%95%D7%99%D7%94-%D7%9C%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%A7.aspx
  10. https://psagot.org/%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%99%D7%90%D7%95%D7%A8-%D7%91%D7%A8%D7%A7/
  11. https://moshka.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1/
  12. https://www.matan-il.co.il/%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94/
  13. https://yali-tikshoret.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D/
  14. https://www.actuaries.org.il/wp-content/uploads/2018/10/%D7%9E%D7%A6%D7%92%D7%AA-%D7%96%D7%95%D7%94%D7%A8-%D7%90%D7%91%D7%A8%D7%94%D7%9D-%D7%9E%D7%95%D7%9E%D7%A8-%D7%92%D7%99%D7%A8%D7%A1%D7%90-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9E%D7%AA.pdf
  15. https://taxcollege.co.il/%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
  16. https://www.w-b.co.il/html5/arclookup.taf?_id=29471&did=10322&title=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+-+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD
  17. https://ronkram.co.il/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8%D7%99%D7%9D/%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D-%D7%97%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9/
  18. https://www.banai.co.il/valuation-of-an-asset-based-on-a-comparison-of-similar-transactions-made/
  19. https://shamay-mekarkein.com/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%A4%D7%93%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%99/
  20. https://www.shamy-nadlan.co.il/uploads/%D7%9E%D7%A8%D7%A5_2014_%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90_%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA_%D7%94%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA.pdf
  21. https://makovern.com/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99/
  22. https://s3.il-central-1.amazonaws.com/irgu/landvalue/loadedFiles/__heb__txq-02.pdf
  23. https://afikim38.com/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
  24. https://www.appela.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%93%D7%9E%D7%99-%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9/
  25. https://www.xn--5dbfeoa0hef.org.il/index.php/2016-05-01-17-11-45/2016-05-04-15-36-91/item/35253-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2-%D7%97%D7%A7%D7%9C%D7%90%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%9C-%D7%A4%D7%99-%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%90%D7%95-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%91%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9-%D7%90%D7%99%D7%AA%D7%9F-%D7%9E%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%99,-%D7%A2%D7%95%D7%B4%D7%93
  26. https://saarpeled.co.il/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
  27. https://www.matan-il.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%AA%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%93%D7%95-%D7%A9%D7%9C-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
  28. https://aaronvolk.com/real-estate/%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%9C%D7%95%D7%AA/
  29. https://www.din.co.il/articles/9289/B-21767/
  30. https://www.federman-nadlan.co.il/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%A9%D7%90-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/
  31. https://www.cryptoknight.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9E%D7%A9%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%95-%D7%9C/
  32. https://limudey-hutz.co.il/wp-content/uploads/2019/08/%D7%9E%D7%A6%D7%92%D7%AA-%D7%94%D7%AA%D7%90%D7%92%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%97%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%A2%D7%A8%D7%9A-%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%94.pdf


05Aug

איך איבדו השמאים את הבידול מהמתווכים – ולמה זה מסוכן לכולנו?

במשך שנים הייתה הבחנה ברורה: המתווך אחראי לעסקה ולמחיר, השמאי אחראי לשווי הכלכלי של הנכס. המתווך שיווק דירות וסיפק "הערכת מחיר משוערת" לצרכי מכירה. השמאי ביצע ניתוח כלכלי מדויק, בלתי תלוי, עבור בנקים, רשויות ובתי משפט. אלא שבשנים האחרונות הגבולות היטשטשו – והנזק כבר כאן.

כשהשמאים התחילו להעתיק, המתווכים נכנסו לוואקום

יותר מדי שמאים התרגלו ל"שיטת ההעתקה": לספר בכמה נמכרה הדירה הסמוכה. במקום לבחון גורמי יסוד ובראשם תשואה חיובית, הם פשוט השוו מחירים – טכניקה של שכפול והעתקה של מחירים. הם לא בדקו מגמות תשואה, לא שאלו אם התשואה הגיונית, ולא ניתחו את הסיכונים הכלכליים. הציבור הרגיש בכך היטב. ואולי לא רק הציבור: גם הקבלנים זיהו את הפער, והבינו שהשוק פועל על בסיס שכפול מחירים ולא על ניתוח כלכלי אמיתי. הם החלו לנצל זאת לטובתם – וכך נולדו "מבצעי קבלנים" ו"מבצעי מימון" – מניפולציות שנועדו להשפיע על נתוני העסקאות המדווחים ללמ"ס ולהציג מחירים מלאכותיים גבוהים, גם כשבפועל הקונה שילם הרבה פחות. כל עוד השוק מתנהל כמו מקלדת שמעתיקה שורות קוד, גם מי שלא כותב את התוכנה – לומד לנצל את הבאגים. המתווכים זיהו את החולשה, עטו על ההזדמנות, והחלו להציע ללקוחות "הערכת שווי חינם". הם התמקצעו, השתמשו בכלים דיגיטליים, הציגו דוחות מרשימים – וכבשו את השוק. בפועל, הם נכנסו לנישה שהשמאים נטשו.

מתווך עוסק במחיר. שמאי – בשווי. זו לא רק סמנטיקה

הציבור לעיתים אינו מבין את ההבדל: "שווי" נשמע כמו "מחיר". אך ההבדל עמוק ומהותי. מחיר הוא תוצאה של עסקה – לעיתים אקראית או רגשית. שווי, לעומת זאת, הוא תוצאה של ניתוח כלכלי שיטתי. רק שמאי מוסמך, לפי החוק, רשאי לקבוע שווי. מתווך רשאי להעריך מחיר שוק משוער – לא יותר.פסק דין תקדימי משנת 2023 הבהיר זאת באופן חד-משמעי: מתווך אינו רשאי לקבוע שווי נכס. מי שעושה זאת – עובר על החוק. ובכל זאת, זה קורה כל הזמן. מאות מתווכים מפרסמים "שומות", "הערכת שווי", ואף מספקים דוחות המדמים שמאות מקצועית.

מה הבעיה בזה? נזק עצום – ללקוחות, לשוק, ולמקצוע

  1. טעויות בהערכת שווי: מתווך, גם המנוסה ביותר, אינו מומחה למיסוי, להיטל השבחה או לזכויות בנייה. הוא לא בודק תב"ע, לא עושה היוון תזרימים, ולא מנתח כדאיות כלכלית. לקוחות שמסתמכים עליו עלולים לקבל החלטות שגויות.
  2. ערעור אמון הציבור: כשכל אחד "מעריך שווי" – אף אחד לא באמת יודע מה נכון. קונה מקבל שלוש גרסאות לשווי – אחת מהמתווך, אחת מהשמאי ואחת מאתר אינטרנט – ומפסיק להאמין לכולן. התוצאה: שוק מבלבל, רווי ברעש.
  3. פגיעה במעמד השמאי: שמאים נתפסים כיקרים, איטיים ו"עושים את אותו דבר כמו המתווך". זה כמובן שגוי – אבל כששמאי מסתפק בהעתקת מחירים, הוא מטשטש את הערך המוסף המקצועי שלו.
  4. עיוותים בשוק הנדל"ן: כשמתווכים נוקבים במחירים מנופחים רק כדי לסגור עסקה, נוצר ניפוח מלאכותי. עסקאות נופלות מול הבנק כשהשמאות האובייקטיבית נמוכה, האמון נשחק, והמשקיעים נבהלים.

אז מה עושים?

  • לאכוף את החוק: כל מתווך שמתחזה לשמאי צריך לעמוד לדין. רשם המתווכים חייב להבהיר את ההוראות. הציבור חייב לדעת: רק שמאי מוסמך רשאי לקבוע שווי.
  • לחנך את השוק: יש להוביל קמפיין ציבורי שמסביר את ההבדל המהותי בין שמאי למתווך. מי שמסתפק בהערכת מתווך – משחק ברולטה עם ההשקעה שלו.
  • לחזק את מקצוע השמאות: שמאים חייבים לשוב ליסודות: להעמיק, לנתח, להסביר. להציג גרפים, טבלאות, ולהשתמש בכלי עבודה מודרניים. השמאי הוא המגן האחרון של ההיגיון הכלכלי בשוק.
  • לאמץ טכנולוגיה – מבלי לאבד את הדיוק: שמאות יכולה להיות מהירה, דיגיטלית ונגישה – אך אסור שתהפוך לעתקה חסרת אחריות. איכות ודיוק הם לב המקצוע.

סיכום: להחזיר את הגבול. להחזיר את הערך.

הגיע הזמן לשרטט מחדש את הקו: שמאי עוסק בשווי. מתווך – במחיר. שמאי ששוכח זאת – מפנה את מקומו למתווך. הציבור, הבנקים והמדינה חייבים להבין: בלי שמאות מקצועית – אין שוק אמין.מתווך יכול למכור לכם דירה. אבל רק שמאי יכול לקבוע את השווי האמיתי. יש הבדל בין "מחיר" – נתון שוק שכבר התרחש, לבין "שווי" – מסקנה כלכלית על מה שצריך להתקבל.

אל תתבלבלו. זה לא אותו מקצוע – וזו לא אותה אחריות.

שמאות מקרקעין זה לא "לספר בכמה נמכרה דירה ליד" זה בראש ובראשונה לבחון את הסבירות הכלכלית של כל עסקה, לנתח אותה, לבחון את העסקאות בבחינה ובדיקה כלכלית אל מול גורמי היסוד.

פעם היו מבקשים את דעתו של שמאי מקרקעין בכל הקשור עם שווי נכסי מקרקעין, מאז המתווכים בכלל והשוק בפרט גילו שכל "תורת השמאות" מתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" וב- "בגישת לספר בכמה נמכרו דירות ליד" המתווכים הפכו לכוכבי השוק והשוק גם גילה את הדרך להפעיל מניפולציות ושיטות שונות כמו ויסות, תיאום ושלל תכסיסים ותרגילים כדי להשפיע על המחירים ואף אחד כבר לא מדבר על שווי ואיש איננו בוחן או בודק אותו. ואגב, אם כבר מדברים על "גישת בכמה נמכרו דירות ליד", מבלי לבחון או לבדוק את השווי, המתווכים הרבה יותר מעודכנים ממני כי אני מתעדכן מרשות המיסים והמידע שם, במקרה הטוב, הוא חודשיים אחורה המתווכים, במיוחד כאלה שעובדים במשרדים גדולים, הרבה יותר מעודכנים ממני כי הם מעודכנים על כל העסקאות שבוצעו היום ואתמול.

מתווכים רבים החלו להפיק דוחות הכוללים את כל האלמנטים שיש בדוחות שמאות תוך התייחסות ל"שווי" כפי שהם תופסים ומבינים אותו,  בגישת "מספרים בכמה נמכרו דירות ליד" או  "בגישת שיכפול והעתקת מחירים".

הרשת מלאה מודעות ופרסומים של משווקים מתווכים ומלווי משקיעים שמספקים "שומות מקרקעין" בחינם.


03Aug

השפעת תופעת הפרוטקשן על שיעור ההיוון

למרות שהמידע הקיים אינו מתייחס ישירות להשפעת הפרוטקשן על דמי השכירות לעסקים, ניתן להסיק כי קיים קשר הגיוני בין התופעה לבין השפעתה על שוק הנדל"ן המסחרי. תופעת דמי החסות מהווה מכת מדינה שמשפיעה על ענפי משק שונים, והנתונים מצביעים על כך שהשלכותיה עלולות להתרחב מעבר לענף הבנייה גם לשוק העסקי הרחב יותר.

היקף תופעת הפרוטקשן בישראל

תופעת דמי החסות (פרוטקשן) הפכה בשנים האחרונות למכת מדינה המשפיעה על מגזרים רבים במשק הישראלי. סקר שערך ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל-אביב והמרכז בקרב כ-450 קבלנים ויזמים חושף ממצאים מדאיגים: כ-87% מהקבלנים והיזמים בארץ התבקשו לשלם פרוטקשן באתרי הבנייה1. התופעה אינה מתמקדת באזור מסוים אלא פרוסה ברחבי הארץ - 32% מהקבלנים דיווחו על דרישות לתשלום דמי חסות באזור המרכז, 21% באזור הדרום, 19% באזור הצפון ו-17% באזור תל אביב1.הפרוטקשן אינו מוגבל לענף הבנייה בלבד. כפי שצוין, התופעה פוגעת בעסקים רבים ברחבי הארץ, החל ממסעדות גדולות וכלה בדוכני פלאפל קטנים2. משפחות פשע וגורמים עבריינים דורשים תשלום תמורת "שמירה" על העסק, החנות, המטע החקלאי או אתר הבנייה מפני פגיעה שהם עצמם מאיימים לבצע1.

שיטות הפעולה של גובי דמי החסות

שיטת הפעולה של גורמים עבריינים בתחום הפרוטקשן מתוארת כמערכת מאורגנת היטב. הארץ מחולקת לאזורי שליטה עליהם אחראים "ראיסים" (שולטי שטח) שתפקידם לגבות דמי חסות מקבלנים באתרי בנייה ותשתית, בתמורה להימנעות מגרימת נזקים2. קבלן המסרב להתקשר עם חברת השמירה המוצעת על ידי ה"ראיסים" או מבקש להתקשר עם חברה לגיטימית אחרת, עלול לסבול מנזקים כמו שיבוש כלי צמ"ה, הרס חומרי בנייה והכשלת גישה לאתר2.במקרים רבים, הבקשות לתשלום דמי חסות מגיעות מחברות המציגות את עצמן כחברות שמירה "לגיטימיות" עם קבלות, כך שהסכום מגולם לעלות הקמת הפרויקט1. זו אחת הסיבות שהתופעה מצליחה להתקיים לאורך זמן ובהיקפים משמעותיים.

ההשפעה הכלכלית של הפרוטקשן

השפעה ישירה על עלויות הבנייה

ההשפעה הכלכלית של תשלומי פרוטקשן היא משמעותית. 50% מהקבלנים ציינו שדמי החסות מייקרים את הפרויקט בסכום ממוצע של בין רבע מיליון לחצי מיליון שקל, 32% השיבו כי העלות הממוצעת מתייקרת בסכום של עד 250 אלף שקל, וכ-18% ציינו כי העלות מגיעה לסכומים שבין 500 אלף למיליון שקל1. מדובר בעלויות משמעותיות המתגלגלות בסופו של דבר לצרכן הסופי.

השפעה על השתתפות במכרזים והתחרותיות

נתון מדאיג במיוחד הוא שכמחצית מהקבלנים והיזמים (כ-47%) ציינו כי הם נמנעים מלגשת למכרזי בנייה ותשתיות, בשל ידיעה שאחד המתמודדים הוא גורם עברייני1. זהו נתון המעיד על פגיעה משמעותית בתחרותיות בענף הבנייה ועלול להשפיע בעקיפין גם על שוק הנדל"ן המסחרי.

ההשלכות האפשריות על שוק השכירות המסחרית

למרות שאין בידינו נתונים ישירים על הקשר בין פרוטקשן לדמי שכירות לעסקים, ניתן להעריך את ההשפעה האפשרית בהתבסס על הנתונים הקיימים:

הימנעות מפתיחת עסקים באזורים מסוימים

כשם שקבלנים נמנעים מלגשת למכרזים בגלל מעורבות של גורמים עבריינים, סביר להניח שבעלי עסקים פוטנציאליים עלולים להימנע מפתיחת עסקים באזורים הידועים כמוקדי פעילות של גובי פרוטקשן. הדבר עלול להפחית את הביקוש לנכסים מסחריים באזורים מסוימים, מה שעשוי להשפיע על דמי השכירות.

סגירת עסקים קיימים

העלויות הנוספות שנכפות על עסקים בגין תשלומי פרוטקשן עלולות לפגוע ברווחיות העסק ואף להוביל לסגירתו. גם האלימות והאיומים הכרוכים בתופעה יכולים לגרום לבעלי עסקים לסגור את פעילותם. סגירת עסקים מובילה להגדלת ההיצע של נכסים מסחריים להשכרה, מה שעלול להוביל לירידה בדמי השכירות באזורים מסוימים.

ייקור עלויות הקמת מבנים מסחריים

כפי שצוין, עלויות הפרוטקשן מגולמות בעלות הקמת הפרויקטים. כאשר מדובר בפרויקטים מסחריים, עלויות אלה יתגלגלו ככל הנראה לדמי השכירות שישלמו העסקים, כדי לשמר את הרווחיות של היזמים.

המאבק בתופעת הפרוטקשן

רשויות האכיפה מנסות להתמודד עם התופעה. אחת הדרכים היא פעולה נגד חברות שמירה המשתפות פעולה עם פעילות הפרוטקשן. לדוגמה, הוועדה לרישוי חוקרים פרטיים ושירותי שמירה במשרד המשפטים החליטה שלא לחדש את רישיונה של חברת השמירה 'ספיישל סקיוריטי בע"מ' והעומד בראשה, לאחר שנמצאו ראיות למעורבותה בפעילות עבריינית שעיקרה גביית דמי חסות באתרי בנייה2.כ-60% מהקבלנים והיזמים סבורים כי המשטרה היא האחראית הבלעדית לטיפול בתופעת דמי החסות, בעוד כ-23% סוברים כי הממשלה צריכה לטפל בנושא1.

מסקנות

למרות המגבלות במידע הקיים, ניתן להסיק כי תופעת הפרוטקשן עלולה להשפיע על שוק השכירות המסחרית בדרכים הבאות:

  1. הפחתת הכדאיות לפתוח עסקים באזורים מסוימים, מה שעלול להוביל לירידה בביקוש לנכסים מסחריים
  2. גרימת סגירת עסקים קיימים עקב העלויות הנוספות והאיומים
  3. ייקור עלויות הקמת מבנים מסחריים, שעלול להתגלגל לעליה בדמי השכירות

למרות שהנתונים הישירים בנושא מוגבלים, קיים קשר הגיוני בין התופעה לבין תחום השכירות המסחרית, במיוחד לאור היקפה הנרחב של התופעה והשפעתה המוכחת על ענף הבנייה. נדרש מחקר נוסף כדי לכמת את ההשפעה המדויקת של הפרוטקשן על שוק השכירות המסחרית ולבחון את טענת הסיבתיות בין התופעה לבין סגירת עסקים והימנעות מפתיחת חנויות חדשות.


במקומות שבהם עסקים סובלים מתופעת הפרוטקשן (גביית דמי חסות על ידי גורמים עברייניים), יש להוסיף מרכיב סיכון נוסף לשיעור ההיוון, שמייצג את הסיכון העסקי והפיננסי המוגבר.

לפי הערכות מקצועיות וניתוח שוק הנדל"ן המניב בישראל, שיעורי ההיוון הנוכחיים גבוהים יחסית, בין היתר בשל מרווחי סיכון גדולים יותר הנובעים ממצבים כמו הפרוטקשן6. למרות שאין נתון מדויק מפורש לשיעור היוון ספציפי שיש להוסיף לנכסי תעסוקה במקומות עם פרוטקשן, ניתן להניח כי יש להוסיף פרמיית סיכון משמעותית, שיכולה להיות בטווח של אחוזים בודדים מעל שיעור ההיוון הסטנדרטי.

הסיבה לכך היא שהפרוטקשן מייקר את עלויות התפעול של העסק, מעלה את הסיכון לסגירת עסקים או פגיעה בפעילותם, וכפועל יוצא מוריד את הערך הכלכלי של הנכס. בנוסף, העלויות הנוספות והאיומים גורמים לירידה בביקושים או לנטישה של עסקים, מה שמעלה את שיעור ההיוון הדרוש על ידי המשקיעים כדי לפצות על הסיכון.


  • במקומות עם תופעת פרוטקשן, יש להוסיף פרמיית סיכון לשיעור ההיוון, ככל הנראה בטווח של 1%-3% לפחות, בהתאם לחומרת התופעה והשפעתה על הפעילות העסקית.
  • הוספת פרמיית סיכון זו משקפת את הסיכון המוגבר והעלויות הנוספות שנכפים על בעלי הנכסים והעסקים באזור.

הערה: בשל היעדר נתונים כמותיים מדויקים בנוגע להיוון ספציפי לנכסים במקומות עם פרוטקשן, ההערכה מבוססת על ניתוח מקצועי של מצב השוק ופרמיות סיכון מקובלות בנדל"ן מניב במצבי סיכון גבוהים.


תופעת הפרוטקשן גורמת לעלייה בסיכון התפעולי והפיננסי של עסקים הפועלים באזורים מושפעים, מה שמוביל לעלייה בשיעור ההיוון (תשואת ההון) שנדרש על ידי משקיעים בנכסי תעסוקה באותם אזורים. העלאת שיעור ההיוון נובעת מהסיכון הגבוה יותר לאי-תשלום, לאיומים ולפגיעה בפעילות העסקית, וכן מהירידה בדמי השכירות שניתן לגבות בשל הימנעות או סגירת עסקים. כתוצאה מהעלאת שיעור ההיוון וירידת דמי השכירות, שווי הנכסים נפגע משמעותית, שכן שווי הנכס מחושב כהיוון תזרימי השכירות העתידיים. עלייה בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס, והירידה בדמי השכירות מחמירה את הפגיעה בשווי. לסיכום, הפרוטקשן מוביל לירידה בשווי נכסי התעסוקה באמצעות שילוב של עליית סיכון (שיעור היוון גבוה יותר) וירידה בתזרימי השכירות, מה שמקשה על המשקיעים ומפחית את ערך הנכסים באזורי פעילות התופעה.

השפעת הפרוטקשן על שיעור ההיוון בנכסי תעסוקה

עלייה בשיעור ההיוון (תשואת ההון) בנכסי תעסוקה באזורים מושפעי פרוטקשן נובעת מסיכון תפעולי מוגבר וירידה בביקוש לנכסים, המשפיעים על תזרימי השכירות העתידיים.

גורמים לעלייה בשיעור ההיוון:

  1. סיכון מוגבר לתזרים השכירות – עסקים החשופים לפרוטקשן עלולים לסגור או להפחית פעילות, מה שפוגע ביציבות דמי השכירות37.
  2. עלויות תפעול גבוהות – תשלומי דמי חסות מגולמים בעלויות העסק, מקטינים את רווחיותו ומעלים את הסבירות לאי-תשלום שכירות67.
  3. ירידת ערך הנכס – משקיעים דורשים תשואה גבוהה יותר לפיצוי על הסיכון, מה שמגדיל את שיעור ההיוון. לדוגמה, אם שיעור ההיוון הסטנדרטי לנכסי תעשייה הוא 6.9%, באזורים עם פרוטקשן הוא עשוי לטפס ל-8%-9% ויותר35.

השלכה על שווי הנכס:

  • עלייה של 1% בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס בכ-10%-15%, בהנחה שדמי השכירות קבועים4.
  • בשילוב עם ירידה בדמי השכירות (עקב סגירת עסקים או מיקוח על מחירים), הפגיעה בשווי מחמירה משמעותית.

נתונים מעשיים:

  • בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, שיעור ההיוון הממוצע בישראל עמד על 6.9% ב-20193, אך באזורים עם פרוטקשן הוא עשוי להגיע ל-9%+ בשל פרמיות סיכון5.
  • עסקאות עדכניות (כגון רכישת נכסים לוגיסטיים) בוצעו בתשואות של 5%-5.9%, אך אלו משקפות נכסים "איכותיים" עם סיכון נמוך5.

מסקנה: הפרוטקשן יוצר "סחרור שלילי" – עלייה בשיעור ההיוון וירידה בשכירות הדירה מובילים לצניחה חדה בשווי הנכס, בעיקר באזורים עם פעילות עבריינית משמעותית.רוצים להבין איך מחשבים את שיעור ההיוון הספציפי לנכס מסוים?

איך מחשבים שיעור היוון (תשואת ההון) לנכס מניב?

1. מהו שיעור היוון?

שיעור ההיוון הוא התשואה שהמשקיע מצפה לקבל על ההשקעה בנכס, והוא מייצג את היחס בין תזרימי המזומנים השוטפים (כגון דמי שכירות נטו) לבין שווי הנכס.הנוסחה הבסיסית היא:שיעור היוון=תזרים מזומנים נקי שנתישווי הנכס\text{שיעור היוון} = \frac{\text{תזרים מזומנים נקי שנתי}}{\text{שווי הנכס}}שיעור היוון=שווי הנכסתזרים מזומנים נקי שנתיאו לחילופין:שווי הנכס=תזרים מזומנים נקי שנתישיעור היוון\text{שווי הנכס} = \frac{\text{תזרים מזומנים נקי שנתי}}{\text{שיעור היוון}}שווי הנכס=שיעור היווןתזרים מזומנים נקי שנתי

2. שלבים לחישוב שיעור ההיוון

א. קביעת תזרים המזומנים הנקי השנתי (NOI - Net Operating Income)

  • סכום דמי השכירות השנתיים שהנכס מניב, לאחר הפחתת הוצאות שוטפות (תחזוקה, ביטוח, מיסים וכו').
  • חשוב להעריך תזרימי שכירות נטו ריאליים, כולל השפעות של סיכונים כמו פרוטקשן.

ב. הערכת סיכונים ופרמיית סיכון

  • סיכונים עסקיים (כגון פרוטקשן) מייקרים את הסיכון שהמשקיע לוקח.
  • יש להוסיף פרמיית סיכון לשיעור ההיוון הבסיסי, בהתאם לחומרת הסיכון.
  • לדוגמה, אם שיעור ההיוון הבסיסי הוא 6.9%, ופרמיית הסיכון עבור פרוטקשן היא 2%, שיעור ההיוון הכולל יהיה 8.9%.

ג. קביעת שיעור ההיוון הכולל

שיעור היוון כולל=שיעור היוון בסיסי+פרמיית סיכון\text{שיעור היוון כולל} = \text{שיעור היוון בסיסי} + \text{פרמיית סיכון}שיעור היוון כולל=שיעור היוון בסיסי+פרמיית סיכון

3. דוגמה מעשית

נניח:

  • תזרים מזומנים נקי שנתי מנכס תעסוקה: 1,000,000 ₪
  • שיעור היוון בסיסי באזור רגיל: 6.9%
  • פרמיית סיכון עקב פרוטקשן: 2%

חישוב שווי הנכס:שווי הנכס=1,000,0006.9%+2%=1,000,0008.9%≈11,235,955₪\text{שווי הנכס} = \frac{1,000,000}{6.9\% + 2\%} = \frac{1,000,000}{8.9\%} \approx 11,235,955 ₪שווי הנכס=6.9%+2%1,000,000=8.9%1,000,000≈11,235,955₪ללא פרמיית סיכון:1,000,0006.9%≈14,492,753₪\frac{1,000,000}{6.9\%} \approx 14,492,753 ₪6.9%1,000,000≈14,492,753₪הפרש בשווי הנכס: כ-3.25 מיליון ₪ (כ-22% ירידה בשווי) כתוצאה מהוספת פרמיית הסיכון.

4. סיכום

  • שיעור ההיוון משקף את התשואה שהמשקיע דורש, והוא מושפע מתזרימי השכירות ומהסיכונים.
  • פרוטקשן מעלה את הסיכון ולכן מייקר את שיעור ההיוון.
  • עלייה בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס משמעותית.
  • חשוב לבצע הערכה מדויקת של תזרימי המזומנים והסיכונים בעת חישוב שווי נכסים.

אם תרצה, אוכל לסייע גם בניתוח ספציפי של נכס מסוים או בהערכת פרמיית הסיכון בהתאם לנתונים רלוונטיים.




Citations:

  1. https://www.valuation.co.il/%D7%94%D7%A1%D7%A4%D7%A8/%D7%A4%D7%A8%D7%A7-6-%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-%D7%94%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F-wacc/
  2. https://www.iasb.org.il/uploads/n/1708851869.4402.pdf
  3. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/2_2019/he/11.08.20%20%20%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%AA%20%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%99%20%D7%AA%D7%A9%D7%95%D7%90%D7%94%20%D7%91%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D%20%D7%9E%D7%A0%D7%99%D7%91%D7%99%D7%9D%20%20%20%20-%20%D7%9E%D7%97%D7%A6%D7%99%D7%AA%20%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94%20%D7%A9%D7%9C%20%D7%A9%D7%A0%D7%AA%202019%20%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%92%D7%A9.pdf
  4. https://www.ifrsconsulting.co.il/%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-%D7%94%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F/
  5. https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3777243,00.html
  6. https://kohelet.org.il/wp-content/uploads/2023/05/KPF0140_Protection-w_o-security_89_F.pdf
  7. https://www.ynet.co.il/economy/article/byz3udga1l
  8. https://www.linkedin.com/pulse/%D7%A2%D7%93%D7%9B%D7%95%D7%9F-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F-%D7%91%D7%A2%D7%99%D7%93%D7%9F-%D7%94%D7%A7%D7%93%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%98%D7%9B%D7%A0%D7%95%D7%9C%D7%95%D7%92%D7%99%D7%AA-%D7%97%D7%A9%D7%99%D7%91%D7%94-%D7%A2%D7%9C-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-haim-etkin-psikf
  9. https://meyda.education.gov.il/files/Mazkirut_Pedagogit/AgafPituachPedagogi/yechudiot_krimo_pardes_hana.pdf
  10. https://meyda.education.gov.il/files/Mazkirut_Pedagogit/AgafPituachPedagogi/krimohaklaipardeshana.pdf



גניבות, הצתות ופרוטקשן: "לעבריינים פה אין אלוהים, לנו אין לילות"


משבר קיומי בצפון: גניבות, הצתות ומעשי ונדליזם - ״ישראל קורסת מבפנים״

03Aug

Unique and exclusive content articles and the most important information we have collected for you from the main media outlets that we thought would interest you. Everything we have collected for you from across the web and from the leading content and news sites.

כל מה שאספנו עבורך מרחבי הרשת ומאתרי התוכן והחדשות המובילים

פתגם השבוע:

"תרדמת התבונה מולידה מפלצות" -  פרנסיסקו גויה


סקירות קודמות - מאי 2025    יוני 2025


שמאי מקרקעין ועורכי דין ניסו להתחמק ממס שבח - השיטה ומה קבעה השופטת?


נצרת: מעיר תיירותית משגשגת לעיר פחד ואלימות



"על כל דירה לפי שעה הם הרוויחו 50 אלף שקל בשבוע"


הקבלן עודד שריקי נאשם בהברחת מרצדס באמצעות עולה חדש


קבוצת עזריאלי בע"מ התקשרה בעסקת מיזוג משולש הופכי לרכישת צ.מ.ח המרמן בע"מ 


קונה רכש 16,000 מ"ר משרדים + 120 חניות בפרויקט קוסמופוליטן בתל אביב, שותפות מוגבלת של קבוצת אקרו בע"מ תמורת 521 מיליון ₪ 

פגיע ישירה - סקירת נזקי הטילים מאיראן


השכירות במרכז תתייקר: אין מספיק דירות למפונים שירצו לחזור לאזור מגוריהם


הסעודים ישלמו דמי שימוש לצינור הנפט מסעודיה לאירופה תור הזהב של מדינת ישראל


הפנטהאוז בבניין של פיבקו על פארק הירקון מוצע למכירה תמורת 29 מיליון שקל


חקלאי בן 71 סירב לשלם שני מיליון שקל פרוטקשן: "חבל על הזמן שלהם"


ב־16 מיליון שקל הבית הטמפלרי המיוחד בן 119 השנים יכול להיות שלכם

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 


כלי AI לשמאי - הצטרף לבית שמאי 


נדל"ן על הבר - קבוצה עם זימון לאירועים מקוונים -  לייב

להצטרפות - כאן

https://chat.whatsapp.com/KdLvHxJsFJWAflSz7vSk3L


חברת החשמל התעכבה בחיבור פרויקט תמ"א - ותשלם ליזם פיצוי של 3 מיליון שקל


הקטסטרופות של תמ"א 38 באשדוד: קריסה, נזילות, הצפות, קבלנים שבורחים וסיוט לדיירים


השגרירים התפנו מהמגדלים יחד עם דמי השכירות


תוכנית המיליארדים שנקברה תחת מזבלה פיראטית בירושלים


הארכה זמנית של משך הזמן לדיווח למאגר נתוני אשראי על פיגורים בתשלומי הלוואות של לקוחות

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 


הצטרף לקבוצת כלי AI לשמאי ולבעלי מקצועות חופשיים בקישור זה כאן

או כאן > https://chat.whatsapp.com/Cn75usIi8t0LSME2QuT0mn  

תתעדכן בכלים שיעשו לך את היום ויהרסו לך את הלילה ...

ה - AI לא יחליף אותך, אבל מי שישתמש בו כן


המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 


חקירת רשות ני"ע: בעלי קב' וולת'סטון וסוכנות הביטוח נטו רימו אלפי משקיעים


מחקר של רשות ני"ע מגלה מי הקפיץ את בורסת ת"א בזמן המלחמה מול איראן


סוסים משוחררים דהרו, נהגת נהרגה - אבל המדינה העניקה לחקלאי 3,000 דונם


פי 100 מהשגרה: ערכי בנזן גבוהים בסביבת בזן עקב עבודות להשבת בית הזיקוק לעבודה


פרסום ראשון | הנתונים המלאים על הריסת מבנים ביהודה ושומרון


מדיניות הפיקוח על הבנקים לבחינת בקשות לסגירת סניפים קבועים


אבנר נתניהו רכש דירה באנגליה תחת שם אחר ב־502 אלף פאונד במזומן


מענה המדינה לתושבים שמקום מגוריהם נפגע במסגרת מבצע "עם כלביא"

פעם היו מבקשים את דעתו של שמאי מקרקעין בכל הקשור עם שווי נכסי מקרקעין, מאז המתווכים בכלל והשוק בפרט גילו שכל "תורת השמאות" מתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" וב- "בגישת לספר בכמה נמכרו דירות ליד" המתווכים הפכו לכוכבי השוק והשוק גם גילה את הדרך להפעיל מניפולציות ושיטות שונות כמו ויסות, תיאום ושלל תכסיסים ותרגילים כדי להשפיע על המחירים ואף אחד כבר לא מדבר על שווי ואיש איננו בוחן או בודק אותו.


פס"ד תקדימי צפוי להפחית משמעותית את היטלי ההשבחה במתחמי פינוי-בינוי


חדר אורחים, מטבח מאובזר - וחמאם בתכנון: בית על עץ כזה עוד לא ראיתם


טיל איראני אחד פגע במבנה בבני ברק - מדוע אלפי תושבי פונו למלונות?



הצטרפו אלינו לקבוצת התוכן של בית שמאי - ארגון השמאים והמומחים בישראל - כאן

או בקישור זה: https://chat.whatsapp.com/Fdywzbu9B5h6iM9q452fyo 

כל מה שמעניין בנושאי שמאות רכוש וחקלאות  - קהילת שמאי הרכוש הגדולה בישראל

לא חבר בבית שמאי? הצטרף כאן




המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 


חברת בת של מגה אור החזקות בע"מ התקשרות בהסכם למתן שירותי Data Center בהיקף 8 MW לתקופה של 5 שנים עם חברה בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות הבינה המלאכותית בתמורה ל 35 מיליון ש"ח


קונה רכש 16,000 מ"ר משרדים + 120 חניות בפרויקט קוסמופוליטן בתל אביב, שותפות מוגבלת של קבוצת אקרו בע"מ תמורת 521 מיליון ש"ח


סקירת נזקי הטילים


ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה


"הם הפכו את הרחוב למסלול מרוצים, ממררים לנו את החיים"


זו הייתה "הריביירה של הצפון" – והיום היא טובעת בזבל


המלכוד בקומה ה-21 ברמת גן: אין לנו פתרון, וגם פיצוי לא מקבלים 


צרות של עשירים: האם שוכרי מגדל היוקרה בתל אביב בדרך לרחוב?


“היום רוב העררים מגיעים מתושבים שמתנגדים לעיבוי בנייה, לא מצד יזמים"


מרכז הכרמל בחיפה מתפורר: פריצות, הזנחה ותחושת חוסר ביטחון


התחדשות עירונית: רשות ני"ע קובעת כללים אחידים לדיווח



עמדת סגל חשבונאית מספר 11-6: הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית


בעלת מניות בבזן טוענת: הקיצוץ בביטוח לפני פגיעת הטיל האיראני יסב לחברה הפסדים כבדים


להרוס או לשקם מבנים שנפגעו מהטילים האיראניים? קונפליקט בין מס הרכוש לרשויות


"כל אחד יכול לקרוא לעצמו יועץ משכנתאות - והציבור נופל בפח"


"שוטטו בין הגופות": הפרקליטות דורשת עונשי מאסר לגונבי הרכוש מהנובה


השירות המטאורולוגי מתריע: ישראל עומדת בפני אסון אקלים חמור


למה חג'ג', דוניץ ואקרו לא משתתפות בחגיגה של חברות הנדל"ן בבורסה?


שר הבינוי והשיכון חיים כץ מקדם החלטת ממשלה להסדרת שוק השכירות בישראל

הקלות מס וחובת דיווח על הכנסות: התוכנית של משרד השיכון לשוק השכירות


נתבעו כי כינו את היזם נוכל וגנב - ביהמ"ש קבע שהם צודקים


💣💥 סקירת ענף הנדל"ן למגורים – מאי 2025 💣💥


"תוך חצי שעה נשרף הכול. מפעל חיים של שבע שנים הלך"


זה קורס: מאות משפחות בדרך לאבד את הבית


רשות המסים: דמי שכירות חלופיים בהתחדשות עירונית פטורים ממס


Deutsche Bank: Tel Aviv 8th most expensive city for housing


Sharp fall in new home sales after restrictions imposed


כתב אישום נגד כנופיה בדואית - שדרשה פרוטקשן בעוטף


רוכשי "מחיר למשתכן" בנס ציונה תובעים 20 מיליון שקל מאפריקה ישראל בשל עיכוב במסירה


שליחי וולט הותקפו בראשון לציון: "הם תקפו אותם באלות ואבנים"


"ברחנו בפיג'מה, הכול נשאר שם": נהרס הבניין בבת ים שהפך לסמל המלחמה


נגיד בנק ישראל אמיר ירון: "לקצץ תקציבים לחרדים או שנצטרך להעלות מיסים"


שמחון נחוש: ימליץ על חקיקה שתאסור על הבנקים למנוע הוזלת דירות


בגלל רטיבות: מוכר דירה יפצה ב-235 אלף שקל


מה הם המקצועות הראשונים בתור להיעלם בשנים הקרובות?


אלפי שקלים על כל בניין, וסכנת חיים: תג המחיר של הריסת רצועת עזה


מחירי הדירות בתל אביב מתרסקים: וזה רק קצה הקרחון לפני הצונאמי


ירון זליכה: כדי לעצור את מחירי הדיור צריך לחזור לצמיחה מהירה | 103fm


הבריח שעון רולקס מטורקיה - ושילם ביוקר


מס רכוש משלם 65 אלף שקל בחודש שכר דירה למשפחה


הבניין ברמת גן: למדינה אין מענה והאזרחים נותרו ללא רכושם



פעם התיירים מחו"ל היו מגיעים לחמי עין גדי בהמוניהם - היום הוא עומד נטוש והרוס לגמרי


לידיעת לוחמי החי"ר: השירות הצבאי יוארך בשנה





חיפה נאבקת על המרחב הציבורי: תופעת דרי הרחוב יוצאת משליטה


ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪


קבוצת אקרו בע"מ מכרה את חלקה במלון The George Tel Aviv לאלקו אלפא בע"מ תמורת 167 מיליון ש"ח


חברת בת של מגה אור החזקות בע"מ התקשרות בהסכם למתן שירותי Data Center בהיקף 8 MW לתקופה של 5 שנים עם חברה בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות הבינה המלאכותית בתמורה ל 35 מיליון ש"ח


הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא יחס מינוף - הארכת הקלה.



אימפריית הנדל"ן של ראש המועצה - והתחקיר שהסתיים באלימות




הנתונים שמגלים: בכמה מקרים בנקים מנעו מיזמים הוזלת דירות?


התהום שמאחורי הנס


💣💥   דירות בעסקאות נדל"ן - מרץ-מאי 2025 💣💥 


💣💥 שינוי במחירי שוק הדירות - יוני-2025 💣💥 



הפער מתרחב: שוק המשכנתאות שוקק אך שוק הדירות מתכווץ


"מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין בו כדאיות כלכלית"


השפעת האיום החותי: נמל אילת ייסגר — לאחר שצבר חובות של מיליונים


אחרי 5 שנים, 3 קבלנים ו-2 שריפות — העבודות בפרויקט המקולל מתחדשות


צניחה חדה בתושבים החוזרים לישראל: הסיבות לתופעה - והנתונים המדאיגים



ניתוח חדש: הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות ובשכר הדירה


הנזק ממתקפת הטילים האיראנית על מפעלי בזן: בין 150 ל-200 מיליון דולר


הבניין קרס, רוכשת הדירה תבעה, והשופט קבע: "אבסורד"


העיר הגדולה בצפון הפכה למקלט של הומלסים: "ישנים עם פטיש על הדלת"


ה"סלאמס" של תל אביב במצב מחפיר - בהארלם יותר בטוח


"עברו שבועיים ללא תגובה": השמאים הפרטיים ששכרה המדינה לא עומדים בעומס


"כתבנו פתק לשוטרים שהיו מגיעים לבדוק שלא מתעללים בילדה"


הכי זול לבנות בצפון – הכי יקר בת"א, ומה עם השרון, ירושלים ואילת? לשכת שמאי המקרקעין בתמחור חדש


12  אלף שקל למ"ר במגדל בת"א, 5,200 בב"ש: המסמך החדש שיעשה סדר בעלויות הבניה


הקניון היחיד בעיר הצפונית ייסגר: "הלב הפועם יימחק"


ארסוף לעניים: התשתיות מקרטעות, אבל בית על הים במחיר מציאה


אומדן עלויות בניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן


27 בניינים ייהרסו, 2,000 תושבים יישארו ללא בית - מטיל אחד: "אנשים איבדו את כל החיים"


חברת בת של וויי - בוקס נדל"ן בע"מ התקשרה בהסכם למכירת כ- 1,900 מ"ר בפרויקט גת רימון המיועדים למשרדים, בתמורה ל 52 מיליון ₪


ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪


קבוצת אקרו בע"מ מכרה את חלקה במלון The George Tel Aviv לאלקו אלפא בע"מ תמורת 167 מיליון ש"ח



בירת נקמות הדם של ישראל: "לא מצליחים להגיע לסולחה"




ניצחון לסרבני תמ"א 38 בבת ים: "ליזם אין ניסיון"



גארי ברנט במו"מ עם תושבי י-ם: הארכת חוזי החכירה ל-99 שנה תמורת 5.5% ממחיר הקרקע 


בירת נקמות הדם של ישראל: "לא מצליחים להגיע לסולחה" 


דוח מבקר המדינה חושף: חצי מדינה תקרוס במקרה של רעידת אדמה


כשחוקי המושב גוברים על הצוואה: איך להגן על הנחלה?


אחת הערים החשובות בצפון נועלת את שעריה: זה מצב חירום הכל ריק


השפעת שאיבות להשפלת מי תהום על יציבות הקרקע והיווצרות בולענים


הצעת חוק: יזמי נדל"ן יהיו מחויבים להצללת מחצית מהמרחב הציבורי


הדיירים ימשיכו לחכות: נגנז המתווה לשיקום שכונות שנפגעו מטילים


רוכשי הדירות מתקשים לעמוד בהחזרים – ומיחזורי המשכנתאות הגיעו לשיא


תושבים הונחו להסתגר בבתים: חומר מסוכן דלף בתחנת הכוח שבאשלים


העבודות הרסו את הרחוב - והטיל האיראני גמר אותו: "זה אזור מוכה" 


מחשבות מסלול מחדש: המהלך של חברות הנדל"ן שמשאיר את הבנקים מאחור


"תשימו ניילונים ותחזרו הביתה": התושבים שבתיהם נהרסו מותשים מהבירוקרטיה


העיר שהפכה לרולטה הרוסית של ישראל: "כל יום יכולים לזרוק לך רימון הביתה, מערב פרוע"


ההתחדשות העירונית נכנסת לבורסה באקרובטיקה חשבונאית - ומסכנת משקיעים


החניות נמוכות מדי: יזמת תמ"א 38 תפצה רוכשי דירות בכחצי מיליון שקל


משקי בית שבבעלותם קרקעות פנויות למגורים – שווי הקרקעות ומאפיינים סוציו-דמוגרפים


השפעת שאיבות להשפלת מי תהום על יציבות הקרקע והיווצרות בולענים.


בני ברק הקטנה כבר כאן: "עיר התורה של הצפון"


מקורות חברת מים בע"מ חתמה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין בקריית אונו, שישמש את מטה החברה, בשטח כולל של כ- 19,400 מ"ר תמורת כ- 231 מיליון ₪


חברת בת של וויי - בוקס נדל"ן בע"מ התקשרה בהסכם למכירת כ- 1,900 מ"ר בפרויקט גת רימון המיועדים למשרדים, בתמורה ל 52 מיליון ₪


ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪


הצוות בראשות אבי שמחון הכריע: הבנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות


הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי


ההפקרות הפיננסית ברשת נגמרת: תם עידן ה"התעשרות המהירה"


הקרקע נשמטת מתחתיהם: השמאים כבר לא יכולים לברוח מאימת ה-AI


"תחנות סמים, בתי זונות ואלימות - 7 דקות הליכה מרוטשילד"


עקב חשש מחקיקה אגרסיבית: בנק ישראל ישנה את הסעיף שמונע את הוזלת הדיור


העירייה חוגגת, הדיירים זועמים: "טקס על החורבות שלנו"



דרמה בשוק הנדל"ן: הצעד הבא של רשות המסים


"אנחנו בבצורת שלא נראתה 100 שנים. הכינרת לא עלתה בכלל, הבניאס כמעט יבש"


הבינה המלאכותית, הרובוטיקה והבנייה המודולרית כבר זמינות ונעשה בהן שימוש נרחב בעולם - אך בישראל אתרי הבנייה ממשיכים להתנהל כאילו הזמן עצר מלכת. מה משאיר את ענף הנדל"ן הרחק מאחור?


ההחמצה של פרופ' אבי שמחון: בדק רק גורם אחד לעליית מחירי הדירות


לאחר עיכוב של חודשיים: סמוטריץ' חתם על צו הבצורת - הטבע ישלם את המחיר


טענות בחיפה על לכלוך ברחבי העיר: "זו קסטרופה"


הבנקים לא יתערבו במחירי הדירות, אבל אל תצפו שהמהלך הזה יוריד אותם


מגי טביבי והשמפניות שברו את התושבים: חולון יצאה משליטה


היועץ הכלכלי של נתניהו: "נראה בקרוב ירידה של כ-10% במחירי הדירות"


הג'קוזי והפרגולה יוסרו: סוף לזולה בגג בניין משותף


מהומות ב"טקס" הריסת הבניינים בחולון, בנוכחות כ"ץ: "ביזיון, כמו save the date"


האוצר מעלה הילוך: כך יאתרו את בעלי הדירות שמעלימים מס


חגיגה שכזאת: ברקע מחאות התושבים - שר הביטחון חנך את הריסת הבתים שנפגעו מטיל בחולון


ברוכים הבאים למערב הפרוע: בישראל תשלמו 42 שנות שכירות על דירה אחת


בוטלה דרישת עיריית הרצליה להיטל השבחה של 3.5 מיליון שקל מנתיבי איילון: "לא ניתן לראות בה שוכרת"


תתחילו למכור דירות: הרפורמה של שוק השכירויות בישראל מטלטלת את ענף הנדל"ן


כמעט חמישה מיליון: הדירה בחולון שנמכרה במחיר גבוה במיוחד


עתירת הקבלנים לבג"ץ נדחתה: המלחמה לא תהווה סיבה מוצדקת לאיחור במסירת דירות


רעידת האדמה בנדל"ן הישראלי: המשכירים לקראת בריחה מהשוק?


הג'וב הבא: נתניהו שוקל למנות את יוסי שלי למנהל רמ"י


בוטלה דרישת עיריית הרצליה להיטל השבחה של 3.5 מיליון שקל מנתיבי איילון: "לא ניתן לראות בה שוכרת"


תתחילו למכור דירות: הרפורמה של שוק השכירויות בישראל מטלטלת את ענף הנדל"ן


כמעט חמישה מיליון: הדירה בחולון שנמכרה במחיר גבוה במיוחד


עתירת הקבלנים לבג"ץ נדחתה: המלחמה לא תהווה סיבה מוצדקת לאיחור במסירת דירות


רעידת האדמה בנדל"ן הישראלי: המשכירים לקראת בריחה מהשוק?


הג'וב הבא: נתניהו שוקל למנות את יוסי שלי למנהל רמ"י

 

הצעת החוק להגדלת שטח הממ"ד מ-9 מ"ר ל-15 מ"ר אושרה


"ה-V הכחול" בווטסאפ שעלול לסבך את דמרי באישום של תיאום מחירי דירות


בנק הפועלים נגד קריית גת: התחריט שנעלם ועשוי להעלים זכויות בנייה לאלפי מ"ר של תעסוקה


המדינה רוצה לסגור את חברת טיהור קרקעות תעש אחרי עשור של כישלונות


שריפת המכוניות החשמליות בקניון רננים - הצתה בידי ילדים


ציידי האינסטגרם: כך עוקבים עבריינים אחרי סלבס ואנשי עסקים ברשתות החברתיות


השאלה אינה מה גרם לשריפה ברעננה, אלא למה מאות רכבים חשמליים אוחסנו בתוך הקניון




בית המשפט: רוכשי דירות בתמ"א 38 תקוע בתל אביב יוכלו לקבל את כספם חזרה


מ. יוחננוף ובניו (1988) בע"מ התקשרה עם מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ בהסכם למכירת קרקע שבבעלותה באופקים, בתמורה ל 26 מיליון ₪. בנוסף התקשרו הצדדים בהסכם שכירות, לפיו תשכור החברה מהרוכשת, מבנה ברמת מעטפת, באזור מרכזי יותר בעיר אופקים, להפעלת חנות חדשה בשטח ברוטו של כ 4,300 מ"ר לתקופה של עד 20 שנים


מקורות חברת מים בע"מ חתמה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין בקריית אונו, שישמש את מטה החברה, בשטח כולל של כ- 19,400 מ"ר תמורת כ- 231 מיליון ₪


האיש שנלחם לבד בפרוטקשיין בצפון טוען: "פחדנים שמנסים לנרמל, אנחנו במצב חירום" 


החיים בשכונה האלימה ביותר בחיפה: "אישה לא יכולה ללכת לבד בהדר בלילה"


פעם היא היתה טרנד: נצרת הפכה לעיר שהתיירים לא רוצים להגיע אליה


למה המומחית היחידה ללא אינטרסים אומרת: תחשבו פעמיים לפני שאתם קונים דירה


01Aug

Why don't banks in Israel use fundamental models to value real estate? An in-depth analysis of the inherent failures, conflicts of interest, and systemic dangers that are hidden from the public.

31Jul

New research reveals the direct link between household leverage, consumer credit, and inflation. Are banks and credit inflating the real estate market?


היצע הכסף – מחולל אינפלציה ומאיץ מחירי דירות

בישראל, השיח הציבורי על יוקר המחיה, על האינפלציה ועל עליית מחירי הדירות מתמקד לרוב בהיצע – כמה בנו, כמה לא בנו, ומה הממשלה עשתה או לא עשתה. אבל מאחורי הקלעים פועל גורם מרכזי שזוכה לפחות תשומת לב: היצע הכסף. למעשה, כמו במדינות רבות בעולם, גם אצלנו הכסף הזול והזמין הוא זה שהצית את הבעירה.


משקי הבית בישראל – מכורים לאשראי

נכון לסוף 2023, מעל 2.5 מיליון ישראלים, שהם כמעט 40% מהאוכלוסייה הבוגרת, חיים באופן קבוע באוברדרפט. מדובר על מינוס כרוני, לא תקלה חד-פעמית. יתרת המינוס הכוללת חצתה את רף ה-10 מיליארד ש"ח – רובו בריבית שנתית ממוצעת של כ־11.6% (ריבית עונשית בתחפושת).מי שמממן את זה – הם הבנקים מצד אחד, וחברות כרטיסי האשראי מצד שני. והם מרוויחים היטב.


הכסף שמנפח את המחירים

מאיפה נולדו מחירי הדירות הגבוהים? לא מחוסר דירות – לפי נתוני הלמ"ס יש דווקא עודף בדירות בבנייה פעילה ובמלאי קיים. מה שגרם למחירים לזנק הם עשרות מיליארדי שקלים של אשראי זמין:

  • משכנתאות שניתנו בלי בחינה כלכלית אמיתית של ערך הנכס
  • מינוסים שאפשרו למשקי הבית להעמיד הון עצמי מדומה
  • הלוואות צרכניות לרכישת רכב, ריהוט, חופשות ודירות – כן, גם דירות

זהו כסף שאינו מגובה ביצירה אמיתית של ערך כלכלי, אלא פשוט עודף נזילות שדוחף ביקושים מבלי שיש לכך הצדקה ריאלית.


הכסף לא מנותב לייצור – אלא לדיור וצריכה מיידית

מה שקורה בפועל הוא שהיצע הכסף לא מושקע בתשתיות, ייצור או חדשנות – אלא נשרף בשוק הנדל"ן ובקניונים. זו אינה צמיחה – זו אשליה כלכלית שנשענת על ריבית נמוכה ויכולת החזר מדומה. כך לדוגמה:

  • חברות כרטיסי האשראי מגדילות את נתח השוק שלהן בשוק האשראי הצרכני
  • הבנקים מעודדים צריכה באשראי גם כאשר אין כיסוי לכך
  • והציבור? הציבור נכנס עמוק יותר לבוץ – בעיניים פקוחות

ומכאן – אל האינפלציה

כשיש עודף כסף בשוק – מתרחש תהליך קלאסי של אינפלציית ביקוש:

  • מחירי הדירות עולים
  • מחירי המוצרים והשירותים עולים
  • יוקר המחיה מזנק
    וזה לא "קורה מעצמו" – זה תוצר ישיר של מנגנון שהמערכת הבנקאית והרגולטורית אפשרו ואף טיפחו.

סיכום – אינפלציה? זו לא גזירת שמיים

הציבור הישראלי לא בזבזן במיוחד, גם לא טיפש. אך כשמנגישים לו אשראי בכל אפיק אפשרי, בריבית משתנה ועם מינוף מתמשך – התוצאה היא אינפלציה, בועת נדל"ן, ומחנק כלכלי ארוך טווח. הפתרון לא נמצא רק בהגדלת היצע הדירות – אלא בצמצום דרסטי של היצע הכסף המנופח.

וכשזה לא נעשה? מחירי הדירות – כמו האינפלציה – ממשיכים לטפס למעלה.


מחקר על שיעור משקי הבית בישראל המצויים באוברדרפט

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על תופעה נרחבת של שימוש באוברדרפט (משיכת יתר) בקרב משקי בית בישראל. הסקר האחרון מגלה כי 42% ממשקי הבית בישראל היו במינוס לפחות חודש אחד במהלך השנה, המייצגים כ-1.1 מיליון משקי בית ובהם כ-4 מיליון תושבים. בהשוואה לשנים קודמות ניכרת ירידה מסוימת בשיעור זה, שכן בשנת 2013 עמד המספר על 54%. עם זאת, הנתונים מצביעים על כך שהתלות במסגרת האשראי ממשיכה להיות גורם משמעותי בהתנהלות הכלכלית של משקים רבים, במיוחד אלו עם ילדים, שם מגיע השיעור לכ-52%.

היקף תופעת האוברדרפט בישראל

נתונים כלליים על שיעור משקי הבית במינוס

הסקר שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מספק תמונה מקיפה על מצב האוברדרפט בישראל. לפי הנתונים, 42% ממשקי הבית בישראל שבבעלותם חשבון בנק היו במצב של משיכת יתר לפחות חודש אחד במהלך השנה. מדובר בכ-1.1 מיליון משקי בית המאכלסים כ-4 מיליון אנשים1. נתון זה מצביע על כך שלמעלה משליש מאוכלוסיית ישראל מושפעת במישרין או בעקיפין ממצב של אוברדרפט.הסקר מתבסס על מדגם קבוע של כ-4,000 משקי בית עם כ-12,000 נפשות, ונערך זו השנה השישית ברציפות. מדובר במדגם מייצג המאפשר מעקב אחר מגמות לאורך זמן בהתנהלות הפיננסית של משקי הבית בישראל1.

השוואה בין קבוצות אוכלוסייה

קיימים הבדלים משמעותיים בשיעור האוברדרפט בין קבוצות אוכלוסייה שונות. אחד ההבדלים הבולטים הוא בין משקי בית עם ילדים לבין אלו ללא ילדים. כמחצית (52%) ממשקי הבית שבהם ילדים היו במשיכת יתר בשנה האחרונה לפחות חודש אחד, לעומת רק 30% ממשקי הבית ללא ילדים1. נתון זה מצביע על הלחץ הכלכלי הנוסף שחווים משפחות עם ילדים, אשר מוביל לשימוש תכוף יותר במסגרת האשראי.בנוסף, הסקר מצביע על פערים בין האוכלוסייה היהודית לערבית בהקשר של פתרונות פיננסיים אחרים. למשל, שיעור משקי הבית היהודיים עם משכנתא (31%) גבוה משמעותית מזה של משקי הבית הערביים (4%)1.

דפוסי שימוש באוברדרפט

משך זמן ותדירות המינוס

מעבר לשיעור הכללי של משקי הבית במינוס, חשוב להבין את דפוסי השימוש באוברדרפט. לפי הנתונים, 22% ממשקי הבית דיווחו שהם נמצאים במשיכת יתר באופן קבוע, כלומר במשך 10 חודשים או יותר בשנה האחרונה. זהו שיפור מסוים בהשוואה לנתון משנת 2013, אז עמד המספר על 34%1.בנוסף, 10% ממשקי הבית היו במצב של משיכת יתר לתקופה של עד 3 חודשים, ו-10% נוספים בין 4 ל-9 חודשים1. נתונים אלו מצביעים על כך שבעוד שיש משקי בית המשתמשים באוברדרפט כפתרון זמני לקשיי תזרים, יש רבים אחרים שעבורם האוברדרפט הפך למצב כרוני ולמעשה לחלק בלתי נפרד מהתנהלותם הפיננסית השוטפת.

השלכות האוברדרפט על משקי הבית

להימצאות באוברדרפט יש השלכות משמעותיות על משקי הבית. מבין אלו שהיו במשיכת יתר, 26% (כ-295 אלף משקי בית עם 1.1 מיליון נפשות) דיווחו כי קיבלו לפחות פנייה אחת מהבנק בשל חריגות ממסגרת האשראי בשנה האחרונה, כאשר 7% קיבלו 6 פניות ומעלה1.החמרה נוספת מתרחשת כאשר הבנק נוקט בצעדים מחמירים יותר. ל-5% ממשקי הבית שנמצאו באוברדרפט (כ-60 אלף משקי בית עם 243.5 אלף נפשות) נחסם החשבון לפחות פעם אחת במהלך השנה האחרונה. יתרה מכך, ל-3% מהם החשבון נחסם ליותר מחודש אחד1. חסימת חשבון בנק יכולה להוביל לקשיים משמעותיים בניהול ההתנהלות הפיננסית היומיומית, ולעתים אף להחמיר את המצב הכלכלי של משק הבית.

הבנת מסגרות האשראי והשפעתן

ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי

להבנת תופעת האוברדרפט חשוב להכיר את ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי השונות העומדות לרשות הצרכנים. ישנם שלושה סוגים עיקריים:

  1. מסגרת האשראי של חשבון העו"ש - זוהי המסגרת שהבנק מעניק ומסמנת את גובה ה"מינוס" המרבי המותר בחשבון. לרוב, גובה מסגרת האשראי יהיה כפולה מההכנסה החודשית הממוצעת של בעל החשבון2.
  2. מסגרת אשראי בכרטיס הבנקאי - מסגרת זו קשורה לכרטיס האשראי שמנפיק הבנק בו מתנהל החשבון, והיא תלויה במסגרת האשראי הכללית של חשבון העו"ש2.
  3. מסגרת אשראי בכרטיס חוץ בנקאי - מסגרת זו ניתנת על ידי חברות כרטיסי האשראי שאינן בבעלות הבנקים, בעקבות הרפורמה שהפרידה בין חברות האשראי לבנקים2.

השפעות רפורמת שטרום על מסגרות האשראי

רפורמת שטרום, שיושמה בשנים האחרונות, השפיעה משמעותית על מסגרות האשראי בבנקים. על פי רפורמה זו, הבנקים הגדולים נדרשים לצמצם באופן הדרגתי את מסגרות האשראי של לקוחותיהם. עד שנת 2024, מסגרות האשראי בבנקים אלו אמורות להגיע ל-51% לכל היותר, בהשוואה להיקפן ב-20152.עם זאת, הרפורמה קבעה כי המסגרות לא יצומצמו לפחות מ-8,500 שקל לחודש, ואינה חלה על מסגרות אשראי הנמוכות מסכום זה2. שינויים אלו עשויים להשפיע על יכולתם של משקי בית להישען על מסגרות אשראי גבוהות, ועשויים להוביל לשינוי בדפוסי השימוש באוברדרפט בשנים הבאות.

מגמות בחוב משקי הבית

התפתחות החוב לאורך זמן

ניתן לזהות מספר מגמות מעניינות בהתפתחות החוב של משקי הבית בישראל לאורך זמן. ראשית, שיעור משקי הבית הנמצאים באוברדרפט הצטמצם מ-54% בשנת 2013 ל-42% בשנת 20191. זוהי ירידה של 12 נקודות אחוז, המצביעה על שיפור מסוים בהתנהלות הפיננסית של משקי הבית או על שינוי במדיניות האשראי של הבנקים.במקביל, גם שיעור משקי הבית הנמצאים באוברדרפט באופן קבוע (10+ חודשים בשנה) ירד מ-34% ל-22% באותה תקופה1. גם זה מצביע על מגמה חיובית של צמצום התלות במשיכת יתר כאמצעי מימון קבוע.עם זאת, נתונים אחרים מראים כי החוב הממוצע של משקי הבית עמד על 247 אלף שקל בשנת 20203. נתון זה מרמז על כך שבעוד שתדירות השימוש באוברדרפט אולי פוחתת, הכמות הכוללת של החוב עדיין משמעותית.

גורמים המשפיעים על שימוש באוברדרפט

מספר גורמים משפיעים על הנטייה של משקי בית להשתמש באוברדרפט:

  1. הימצאות ילדים במשק הבית - כפי שהוזכר, ישנו פער משמעותי בין משקי בית עם ילדים (52% באוברדרפט) לבין אלו ללא ילדים (30%)1.
  2. רמת הכנסה - למרות שהמקורות שסופקו אינם מספקים נתונים ישירים על הקשר בין רמת הכנסה לשימוש באוברדרפט, סביר להניח שישנו קשר בין השניים.
  3. משכנתאות והלוואות אחרות - 27% ממשקי הבית בישראל יש משכנתא (כ-740 אלף משקי בית)1, כאשר גובה אומדן ההלוואה הממוצעת שנותרה לפירעון עומד על כחצי מיליון שקל. משקי בית עם משכנתא עשויים להיות חשופים יותר לצורך בשימוש באוברדרפט בשל העומס הפיננסי הנוסף.

המשמעויות הכלכליות והחברתיות

השלכות מאקרו-כלכליות של התופעה

האוברדרפט הנרחב במשקי בית בישראל מעלה שאלות לגבי היציבות הפיננסית הכוללת של המשק. כאשר 42% ממשקי הבית נמצאים במינוס לפחות חלק מהזמן, ו-22% נמצאים במינוס באופן קבוע1, הדבר עשוי להצביע על חוסר איזון בין הכנסות להוצאות ברמה הלאומית.במקביל, העובדה שהחוב הממוצע של משקי הבית עמד על 247 אלף שקל בשנת 20203 מדגישה את רמת המינוף הגבוהה יחסית במשק הישראלי. חובות גבוהים של משקי בית עלולים להגביל את יכולתם להגיב לזעזועים כלכליים ולהגביר את הפגיעות של המשק כולו למשברים.

פתרונות אפשריים לצמצום התופעה

לאור הנתונים שהוצגו, ניתן להציע מספר כיווני פעולה לצמצום היקף השימוש באוברדרפט:

  1. חינוך פיננסי - הגברת המודעות והידע של הציבור בנושאי התנהלות פיננסית נבונה.
  2. פיתוח כלי חיסכון והשקעה נגישים - הנגשת אפיקי חיסכון והשקעה לציבור הרחב, במטרה לעודד בניית כריות פיננסיות.
  3. התאמת מסגרות האשראי לצרכים ויכולות - המשך הרפורמות במערכת הבנקאית, תוך שמירה על איזון בין נגישות לאשראי לבין מניעת חובות יתר.
  4. תמיכה ממוקדת במשקי בית עם ילדים - לאור הנתון שמשקי בית עם ילדים נוטים יותר להשתמש באוברדרפט, יש לשקול תוכניות סיוע ייעודיות לקבוצה זו.

סיכום ביניים וכיווני מחקר עתידיים

תופעת האוברדרפט בישראל היא נרחבת, עם 42% ממשקי הבית הנמצאים במינוס לפחות חודש בשנה1. בהשוואה לנתוני העבר, ניכרת מגמה של ירידה בשיעורי האוברדרפט, אך עדיין מדובר בתופעה משמעותית המשפיעה על מיליוני ישראלים. משקי בית עם ילדים מושפעים במיוחד, עם שיעור גבוה יותר של שימוש במשיכת יתר.הבנת ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי, והיכרות עם הרפורמות בתחום, חשובות להתמודדות עם האתגרים הפיננסיים העומדים בפני משקי הבית. במקביל, הנתון על החוב הממוצע של משקי הבית מדגיש את הצורך בגישה מערכתית לטיפול בסוגיה.מחקרים עתידיים יוכלו להתמקד ביעילות של תוכניות לחינוך פיננסי, בהשפעה של רפורמות נוספות בשוק האשראי, ובקשר שבין רמות הכנסה שונות לשימוש באוברדרפט. בנוסף, יש מקום לבחון את השימוש באוברדרפט בקרב קבוצות אוכלוסייה שונות, מעבר להבחנה בין משקי בית עם וללא ילדים.


מחקר על משקי הבית באוברדרפט בישראל

נתונים עדכניים לאפריל 2024 מראים כי 39% מהאוכלוסייה בישראל (2.49 מיליון לקוחות) נמצאים במינוס בחשבון הבנק שלהם, כאשר היקף האשראי של משקי הבית עומד על 230 מיליארד שקל לאחר עלייה של כ-8% מתחילת השנה. הריבית הממוצעת על האוברדרפט עומדת על 11.64% בשנה, בעוד שהריבית על פיקדונות שקליים עומדת על כ-3% בלבד. הסטטיסטיקה מראה פגיעה משמעותית במשקי בית עם ילדים, שמהם כמחצית חווים משיכת יתר, לעומת 30% ממשקי בית ללא ילדים. למרות שחלה ירידה מסוימת בשיעורי האוברדרפט בהשוואה ל-2013, המצב עדיין מדאיג ומצריך התערבות מערכתית.

מגמות בשיעורי האוברדרפט לאורך השנים

התפתחות שיעורי האוברדרפט בעשור האחרון

נתוני השנים האחרונות מציירים תמונה מורכבת של מצב האוברדרפט בישראל. בשנת 2013, שיעור משקי הבית שהיו במצב של משיכת יתר עמד על 54%, ומאז ניכרת מגמת ירידה מסוימת4. נכון לשנת 2019, שיעור משקי הבית שהיו במשיכת יתר לפחות חודש אחד במהלך השנה ירד ל-42%, שהם כ-1.1 מיליון משקי בית המונים כ-4 מיליון נפשות4.הנתונים העדכניים ביותר, מאפריל 2024, מצביעים על 39% מכלל האוכלוסייה (כ-2.49 מיליון לקוחות) הנמצאים במצב של מינוס בחשבונם35. יש לציין שלמרות שחלה ירידה באחוזים לאורך השנים, המספר המוחלט של אנשים במינוס גדל, בעיקר בשל גידול האוכלוסייה.

משיכת יתר כרונית

נתון מדאיג במיוחד הוא שיעור משקי הבית הנמצאים במצב של "אוברדרפט כרוני". נכון לדצמבר 2023, כ-26.3% מהאוכלוסייה היו במשיכת יתר כרונית, ירידה קלה מ-26.9% בסוף שנת 20221. מחקר משנת 2019 הראה כי 22% ממשקי הבית דיווחו שהם נמצאים באוברדרפט "בדרך כלל", כלומר 10 חודשים או יותר בשנה האחרונה4. זוהי ירידה משמעותית בהשוואה לנתוני 2013, אז עמד השיעור על 34%4.מבחינת משך הזמן שמשקי בית מבלים במינוס, הנתונים מ-2019 מראים כי:

  • 10% ממשקי הבית היו במצב של משיכת יתר לתקופה של עד 3 חודשים בשנה
  • 10% נוספים היו במינוס בין 4 ל-9 חודשים בשנה
  • 22% היו במינוס לתקופה ארוכה של 10 חודשים או יותר4

הבדלים דמוגרפיים במשיכות היתר

השפעת הרכב משק הבית

קיימים פערים משמעותיים בשיעורי האוברדרפט בהתאם למאפייני משק הבית. אחד ההבדלים הבולטים הוא בין משקי בית עם ילדים לאלו ללא ילדים. נתוני הלמ"ס מראים כי כ-52% ממשקי הבית שיש בהם ילדים היו במשיכת יתר בשנה האחרונה לפחות חודש אחד, לעומת 30% בלבד ממשקי הבית שאין בהם ילדים4. הנתונים מדגישים את הקשיים הכלכליים הנוספים שעומדים בפני משפחות עם ילדים, שמתמודדות עם הוצאות גבוהות יותר.

הבדלים בין מגזרים

נמצאו הבדלים משמעותיים גם בין מגזרים שונים באוכלוסייה. על פי נתוני הלמ"ס, משקי בית יהודיים נמצאים במשיכת יתר לפרקי זמן קצרים יותר מאשר משקי בית ערביים2. מחקר נוסף מצא כי בעוד ש-31% ממשקי הבית היהודיים נוטלים משכנתא, רק 4% ממשקי הבית הערביים עושים זאת4. פער זה עשוי להשפיע על דפוסי האוברדרפט ועל היכולת להתמודד עם הוצאות שוטפות.

היקף החוב והשלכות כלכליות

היקף האשראי והריבית

היקף האשראי של משקי הבית בישראל עומד על כ-230 מיליארד שקל, לאחר שזינק בכ-8% מתחילת השנה 202435. נתון זה משקף את ההסתמכות הגוברת על אשראי לצורך מימון הוצאות שוטפות. הריבית על המינוס עומדת כיום על 11.64% לשנה, שהיא גבוהה משמעותית מהריבית המשולמת על יתרות זכות בפיקדון שקלי, העומדת על כ-3% בשנה בלבד3. פער ריביות זה יוצר "מלכודת חוב" המקשה על צרכנים לצאת ממצב של משיכת יתר לאחר שנכנסו אליו.נתון מעניין נוסף הוא שהאשראי הצרכני זינק ב-15 השנים האחרונות פי ארבעה, מה שמצביע על מגמה ארוכת טווח של הגדלת החובות3.

השלכות של חיים באוברדרפט

חיים במצב של משיכת יתר מתמשכת מובילים להשלכות כלכליות ופיננסיות משמעותיות:מבין משקי הבית שהיו במשיכת יתר, 26% (כ-295 אלף משקי בית עם 1.1 מיליון נפשות) דיווחו שקיבלו לפחות פנייה אחת מהבנק בשל חריגות ממסגרת האשראי בשנה האחרונה4. כ-7% קיבלו שש פניות או יותר, המעידות על מצב כרוני של קשיים פיננסיים.חמור מכך, ל-5% ממשקי הבית (כ-60 אלף משקי בית שבהם כ-243.5 אלף נפשות) נחסם החשבון לפחות פעם אחת במהלך השנה האחרונה, כאשר ל-3% מהם החשבון נחסם ליותר מחודש אחד4.נתון מדאיג נוסף הוא שלכל מבוגר עשירי בישראל יש תיק הוצאה לפועל3, מה שמעיד על כך שקשיים פיננסיים רבים מגיעים בסופו של דבר להליכים משפטיים.

הגורמים למצב ומדיניות מומלצת

גורמים למצב האוברדרפט הגבוה

מספר גורמים תורמים למצב האוברדרפט הגבוה בישראל:

  1. יוקר המחיה הגבוה ביחס להכנסה הממוצעת
  2. ריכוזיות גבוהה בשוק האשראי למשקי בית, כאשר מרבית האשראי ניתן על ידי בנק הפועלים ובנק לאומי3
  3. הריבית הגבוהה על משיכות יתר (11.64%) מקשה על צמצום החוב
  4. הקלות היחסית בקבלת מסגרות אשראי גבוהות

המלצות מדיניות

בכנס שנערך בשיתוף אוניברסיטת רייכמן, הועלו מספר המלצות מדיניות לצמצום תופעת האוברדרפט:

  1. על בנק ישראל לחייב את הבנקים לצמצם את האפשרות שמשקי הבית ייכנסו ליתרת חובה ולוודא שמי שמקבל הלוואה יכול גם לפרוע אותה3.
  2. יש לבחון מחדש את התנהלות רשות האכיפה והגבייה כדי להימנע מדחיקת לקוחות להליכי חדלות פירעון3.
  3. יש לחזק את הפן השיקומי בהליכי חדלות פירעון ולוודא ששיעור הפירעון מהחייב לא יעבור את רף היכולת האובייקטיבית שלו לתשלום, וזאת במסגרת לוח זמנים מקסימלי של 36 חודשים, כקבוע בחוק3.
  4. נדרשת חשיבה מחודשת על המטרה השיקומית של הליכי חדלות פירעון כדי לסייע למשקי בית לתכנן בצורה נכונה את התנהלותם הפיננסית3.

סיכום ומבט לעתיד

על אף מגמת הירידה המסוימת בשיעורי האוברדרפט בשנים האחרונות, עדיין מדובר בתופעה רחבת היקף המשפיעה על למעלה משליש מהאוכלוסייה בישראל. שיעור משקי הבית הנמצאים במצב של משיכת יתר כרונית מדגיש את הצורך בפתרונות מערכתיים.הפערים המשמעותיים בשיעורי האוברדרפט בין קבוצות שונות באוכלוסייה - בין משפחות עם ילדים ובלי ילדים ובין המגזרים השונים - מצביעים על הצורך בהתאמת פתרונות לקבוצות אוכלוסייה שונות.הריבית הגבוהה על משיכות יתר והאשראי הצרכני המתרחב מהווים אתגר משמעותי למשקי בית רבים ודורשים התערבות רגולטורית. יישום המלצות המדיניות שהוזכרו עשוי לסייע בצמצום התופעה ובמניעת השלכותיה השליליות על משקי הבית ועל המשק בכללותו.נדרש מאמץ משולב של רגולטורים, מערכת הבנקאות וגופי חינוך פיננסי כדי להביא לשיפור המצב ולסייע למשקי בית רבים יותר להתנהל בצורה פיננסית מאוזנת יותר.


איך אנחנו ביחס לעולם בכל מה שקשור לאשראי צרכני ואוברדרפט וצריכה בכרטיסי אשראי?

בישראל, השימוש באוברדרפט ובאשראי צרכני גבוה משמעותית לעומת רוב מדינות ה-OECD. לפי מומחים, ישראל היא כמעט המדינה היחידה ב-OECD שמאפשרת כניסה לאוברדרפט בהיקפים כאלה - במדינות מפותחות רבות, האפשרות להיכנס ליתרת חובה מצומצמת מאוד או כמעט לא קיימת, והמערכת הבנקאית שם פועלת כך שהלקוח משתמש רק בכסף שיש לו47.בישראל, כ-30%–50% מהציבור נמצא במינוס כרוני, לעומת שיעורים נמוכים בהרבה באירופה ובארה"ב, שם נהוג יותר לקחת הלוואות מסודרות או להשתמש בכרטיסי אשראי עם החזר חודשי ולא להסתמך על אוברדרפט45. בנוסף, הריבית על האוברדרפט בישראל גבוהה במיוחד (כ-11.6%), מה שמייקר את השימוש בו עוד יותר5.בצריכת אשראי בכרטיסי אשראי, ישראל דומה למדינות מפותחות אחרות, אך הנטייה להסתמך על מסגרת עו"ש (אוברדרפט) במקום על הלוואות מסודרות היא ייחודית ומודגשת מאוד ביחס לעולם45. במדינות רבות, מסגרת האשראי לא ניתנת אוטומטית, ואילו בישראל הבנקים דוחפים את הלקוחות לנצל אותה, לעיתים ללא הסבר מספק על העלויות והסיכונים5.לסיכום, ישראל חריגה בשיעור הגבוה של שימוש באוברדרפט ובמדיניות האשראי הגמישה והיקרה, בעוד שבעולם המפותח יש נטייה ברורה להימנע ממינוס כרוני ולעודד התנהלות פיננסית זהירה יותר457.

להלן טבלה המשווה את שיעור האוכלוסייה שנמצאת באוברדרפט בישראל לעומת מדינות נבחרות באירופה:

מדינהשיעור האוכלוסייה באוברדרפט*
ישראל39%–40%
גרמניה8%–10%
צרפת3%–5%
בריטניה7%–9%
הולנד5%–6%
איטליה3%–4%

*נתוני ישראל: נכון ל-2024, כ-39% מהאוכלוסייה נמצאים במינוס בחשבון הבנק, שהם כ-2.5 מיליון איש1247.

*נתוני אירופה: מבוססים על סקרים ונתוני בנקים מרכזיים; במדינות רבות קיימות מגבלות רגולטוריות על אוברדרפט, ולכן השיעור נמוך משמעותית.

סיכום: שיעור הישראלים באוברדרפט גבוה פי כמה מהמקובל במדינות המפותחות, שם המינוס נדיר או מוגבל מאוד.


האם ההתנהלות וההתנהגות הזאת של הגורמים הפיננסים נכנסים לגדר מדיניות מוניטרית מרחיבה?

התנהלות הגורמים הפיננסיים בישראל, ובפרט מתן אשראי באמצעות אוברדרפט, אינה נחשבת למדיניות מוניטרית מרחיבה. מדיניות מוניטרית מרחיבה היא פעולה יזומה של הבנק המרכזי (בנק ישראל) להגדיל את כמות הכסף במשק, למשל על ידי הורדת ריבית או רכישת אג"ח, במטרה לעודד צריכה והשקעות.האשראי הניתן על ידי הבנקים (כמו אוברדרפט) הוא כלי פיננסי מסחרי, שמטרתו לאפשר ללקוחות להתמודד עם פערי תזרים, והוא ניתן בריבית גבוהה יחסית123. הריבית על האוברדרפט בישראל אף עלתה בשנים האחרונות, בהתאם לעליית הריבית במשק, מה שמייקר את האשראי ומקטין את הנטייה להרחבת הצריכה23. כלומר, בפועל, התנהלות זו אינה תורמת להרחבת הפעילות הכלכלית כמו מדיניות מוניטרית מרחיבה, אלא להפך – היא עשויה אף לצמצם אותה.יוצא דופן הוא מצב חירום, כמו במלחמת חרבות ברזל, שבו בנק ישראל התערב ואיפשר הקלות זמניות (למשל, אוברדרפט ללא ריבית לתקופה מוגבלת), וזה כן מהווה צעד מוניטרי מרחיב נקודתי4. אך בשגרה, התנהלות הבנקים סביב אוברדרפט היא מסחרית ולא מדיניות מוניטרית מרחיבה.


קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה


חוסן או בועת אשראי?


31Jul

When a Kadisha company warns against hanging a sign but fears a hack, it’s clear that something deep has gone wrong. The blog examines the phenomenon of “feed hacks” – crimes that are planned based on information posted on social media, including the Eran Zehavi affair in Mykonos – and suggests rules of caution that must become standard.

31Jul

Fundamental value is a basic, basic value and is the first thing that is examined in the value of real estate. Fundamental analysis is one of the most central and important tools in the modern world of investment, and it serves as the basis for assessing the true value of various financial assets. While the concept of "fundamental value" or "fundamental value" does indeed refer to the intrinsic and fundamental value of an asset, it should be understood that its application and use vary depending on the type of asset being examined. The present study will examine the principles of fundamental analysis, its application in various investment fields, and its relationship to real estate valuation.

ניתוח פונדמנטלי בהשקעות: הבנת הערך הבסיסי ויישומו בתחומים שונים

הניתוח הפונדמנטלי מהווה אחד הכלים המרכזיים והחשובים ביותר בעולם ההשקעות המודרני, והוא משמש כבסיס להערכת הערך האמיתי של נכסים פיננסיים שונים. בעוד שהמושג "ערך פונדמנטלי" או "ערך בסיסי" מתייחס אכן לערכו המהותי והיסודי של נכס, יש להבין כי יישומו והשימוש בו משתנים בהתאם לסוג הנכס הנבחן. המחקר הנוכחי יבחן את עקרונות הניתוח הפונדמנטלי, את יישומו בתחומי ההשקעה השונים, ואת הקשר בינו לבין הערכת שווי נדלן.

המחקר של בנק ישראל מסביר כי גורמי היסוד הם המרכיבים הכמותיים והאיכותיים שמרכיבים את הערך הפונדמנטלי של נכס, הכוללים את היכולת לייצר הכנסה, שיעורי תשואה, מכפילי שכירות, מיקום, מצב הנכס, ביקוש והיצע בשוק, סיכונים, פוטנציאל השבחה, והקשר לרמת ההכנסה של משקי הבית באזור, והם משמשים בסיס להערכת שווי אמיתי ומעמיקה של נכס נדל"ן.

לפי מסמך זה, "ערך פונדמנטלי" מתייחס לרמה ארוכת הטווח של מחירי הדירות (ושכר הדירה) כפי שהיא נקבעת על ידי גורמים כלכליים בסיסיים.

המסמך מציב מסגרת כלכלית של תמחור נכסים, שבה מחיר הדירה משקף את זרם התקבולים העתידי ממנה, הכולל את ערך שירותי הדיור (שכר הדירה) ואת מחיר הדירה שיתקבל בעתיד לכשתמכר.

במצב של שיווי משקל יציב (steady state) ובתנאים "נורמליים", מחיר הדירה שווה ליחס שבין שכר הדירה לריבית (p = rent/r). תובנה זו משקפת את הרעיון ששני המחירים (מחירי הדירות ושכר הדירה) קשורים זה בזה לאורך זמן ואינם יכולים להתבדר באופן משמעותי, שכן הם מהווים תחליפיים במתן שירותי דיור, וכל אחד מהם צריך להתאים את עצמו כך שהתשואה על השקעה בדירה תהיה תואמת את הריבית האלטרנטיבית.המודל האקונומטרי שנאמד במאמר, ובפרט משוואת הטווח הארוך (co-integration), בא לבחון אמפירית את ההשערה בדבר מגמה משותפת בין המשתנים הללו לאורך זמן. משוואת הטווח הארוך שנאמדה במאמר (משוואה 4) מקשרת בין מחירי הדירות, שכר הדירה, הריבית הריאלית לטווח ארוך, ויעד האינפלציה.

רמת הטווח הארוך, הנגזרת ממשוואת הטווח הארוך שנאמדה על בסיס הגורמים הבסיסיים, היא זו המשמשת במאמר כאומדן ל"ערך הפונדמנטלי". השוואת המחירים בפועל לרמת הטווח הארוך הזו מאפשרת לבחון את השאלה האם נוצרת בועה במחירי הדירות, כאשר סטייה חיובית משמעותית מרמת הטווח הארוך נחשבת אינדיקציה לקיומה של בועה או "עליית יתר".הגורמים הבסיסיים העיקריים הנכללים במסגרת זו ומשפיעים על ערך הטווח הארוך הם:

  • שכר הדירה / ערך שירותי הדיור בבעלות.
  • הריבית הריאלית לטווח ארוך.
  • יעד האינפלציה (שכניסתו למודל קשורה גם לרמת הריבית המוניטרית).

בנוסף לגורמים אלו, המאמר מציין במבוא גורמים בסיסיים נוספים המסבירים את התפתחות המחירים, כגון היצע הדירות, גידול האוכלוסייה (המשתקפים יחד ביחס האוכלוסייה למלאי הדירות), ומחזור העסקים (המשתקף בשיעור האבטלה). גורמים אלו תורמים להסבר הדינמיקה של המחירים גם בטווח הקצר (במודל תיקון הטעות ומשוואות ההפרשים).

לפי מסמך זה, השאלה האם נוצרת בועה במחירי הדירות בישראל היא אחת ממטרות הניתוח העיקריות. המסמך מתייחס ל"בועה" כאל סטייה חיובית משמעותית של מחירי הדירות בפועל מרמתם ארוכת הטווח, הנגזרת מגורמי יסוד כלכליים (ה"ערך הפונדמנטלי"). בועות במחירי הבתים צפויות להיווצר בתנאים "שאינם נורמליים", כמו ההתפתחות בשוק הנדל"ן בארה"ב במהלך המחצית הראשונה של שנות ה-2000 על רקע התפתחות שוק האשראי לנדל"ן והרדיפה אחר תשואות.לשאלת הבועה, המחברים מציגים ממצאים המצביעים על קיומה:

  1. סטייה מרמת הטווח הארוך: לפי המודל שנאמד במאמר (משוואת הטווח הארוך, משוואה 7.1), נכון לסוף שנת 2010, רמת מחירי הדירות בפועל הייתה גבוהה מרמת הטווח הארוך שלהם בשיעור של 8%. סטייה חיובית זו נחשבת לאינדיקציה לקיומה של בועה או עליית יתר.
  2. הערכת גודל הבועה: המחברים מדגישים שהמדגם ששימש לאמידה (במיוחד התקופה הקצרה יחסית והכללת העלייה החדה במחירים בשנתיים האחרונות של המדגם) עשויה לגרום לשיעור סטייה נמוך מדי. לכן, הסטייה של 8% המתקבלת מהרצה על כל המדגם (1999-2010) מהווה רף תחתון לאומדן הבועה בסוף 2010.
  3. בדיקות רגישות (קיצור תקופת המדגם): כאשר המחברים אמדו את המודל על תקופות שהסתיימו לפני העלייה החדה (עד 2008 או 2009), והשוו את המחירים בסוף 2010 לרמת הטווח הארוך הנגזרת ממודלים אלו, הם קיבלו סטיות גבוהות יותר.
    • למשל, בהרצה עד סוף 2008, הסטייה בסוף 2010 הייתה כ-18.8%.
    • בהרצה עד סוף 2009, הסטייה בסוף 2010 הייתה כ-14.9%.
    • בהרצת נוספות על מדגם ארוך יותר (החל מ-1996), גם התקבלו סטיות גבוהות יותר.
    • המחברים מציינים שלפי מדידות נוספות, שיעור הסטייה של מחירי הדירות בפועל מרמת הטווח הארוך נע בין 8% ל-20%.
  4. שארית לא מוסברת במודל: בחינת השאריות ממשוואת ההפרשים של מחירי הדירות (איור 7.2) מציגה שארית חיובית, מובהקת וחריגה בעשור האחרון, במיוחד במחצית השנייה של 2010. משמעות הדבר היא שגורמי המשוואה אינם מצליחים להסביר את כל עליית המחירים בתקופה האחרונה. מצב זה מתיישב עם התפתחות בועתית.

לסיכום: המסמך קובע במפורש כי נכון לסוף שנת 2010, מחירי הדירות בישראל היו גבוהים מהערך הפונדמנטלי שלהם, ומסיק מכך שקיימת עליית יתר (בועה) במחירי הדירות. בעוד שהאומדן המינימלי לסטייה הוא 8%, הניתוח מצביע על כך שהסטייה בפועל עשויה להיות כפולה מכך, כלומר, בועה של לפחות 8% ואף עד 16%-20%.



עקרונות הניתוח הפונדמנטלי

הניתוח הפונדמנטלי, כפי שמוגדר בספרות הכלכלית, הוא ניתוח דוחותיו הכספיים של עסק כדי להעריך את מצב הנכסים, ההתחייבויות והרווחים של העסק, בריאותו, מתחריו והשווקים בהם הוא פועל1. גישה זו שונה מהותית מניתוח טכני, המתמקד בתנועות מחירים היסטוריות ודפוסים גרפיים. במקום זאת, הניתוח הפונדמנטלי מתמקד בבחינת הנתונים הכלכליים והפיננסיים של החברה או הנכס, במטרה להבין את הערך האמיתי של הנכס ולזהות הזדמנויות השקעה טובות3.העקרון המנחה של הניתוח הפונדמנטלי מבוסס על ההנחה שבטווח הקצר השווקים עשויים לתמחר נייר ערך באופן שגוי, אבל בטווח הארוך, השוק יתמחר את נייר הערך במחיר ה"נכון"1. על פי שיטה זו ניתן ליצור רווח על ידי רכישת נייר ערך אשר מתומחר באופן "שגוי" ולחכות שהשוק יזהה את ה"טעות" ויבצע תמחור מחודש לנייר הערך1. גישה זו מדגישה את החשיבות של הבנת הערך הפנימי האמיתי של הנכס, מעבר לתנודות השוק הזמניות.

מטרות הניתוח הפונדמנטלי

הניתוח הפונדמנטלי משרת מספר מטרות מרכזיות בתחום ההשקעות. ראשית, הוא מאפשר לבצע הערכת שווי למנייה של חברה ולחזות את תוחלת מחירי המנייה העתידיים1. שנית, הוא מסייע בביצוע הסקה לביצועי העסק ובהערכת הנהלת העסק, מה שמאפשר לקבל החלטות תוך-עסקיות או לחשב את סיכון האשראי1. בנוסף, הניתוח מתמקד בהערכת הערך הפנימי של המניה, המהווה את הבסיס לקבלת החלטות השקעה מושכלות1.

גורמים ומתודולוגיות בניתוח פונדמנטלי

גורמים מרכזיים המשפיעים על הערכת שווי

הניתוח הפונדמנטלי מביא בחשבון מגוון רחב של גורמים המשפיעים על שוויה של ישות כלכלית. מצבה הכללי של הכלכלה וגורמים מאקרו-כלכליים כגון הריביות במשק, נתוני תעסוקה, תמ"ג, דיור ונתוני ייצור מהווים חלק בלתי נפרד מהניתוח1. בנוסף, נלקח בחשבון מידע על ההנהלה, המתחרים והשווקים בהם פועל העסק1.ברמה המיקרו-כלכלית, הגורמים המרכזיים כוללים את הכנסות ורווחיות החברה - יכולתה להפיק הכנסות ולייצר רווחים לאורך זמן2. מבנה ההון, המתבטא ביחס בין ההון העצמי לחוב של החברה, מהווה גורם קריטי נוסף2. תזרים המזומנים, שמשקף את יכולתה של החברה לייצר מזומנים מפעילותה השוטפת, נחשב לאחד האינדיקטורים החשובים ביותר לבריאותה הפיננסית2. נתח השוק והמיצוב התחרותי, לצד איכות ההנהלה והסביבה הרגולטורית, משלימים את התמונה הכוללת2.

כלים ושיטות ניתוח

הניתוח הפונדמנטלי מתבסס על מגוון כלים ושיטות מתוחכמות. ניתוח דוחות כספיים מהווה את הבסיס, כולל בחינת המאזן, דוח רווח והפסד ודוח תזרים המזומנים2. ניתוח יחסים פיננסיים מאפשר חישוב והשוואה של יחסים מרכזיים כגון יחס הון חוזר, יחס כיסוי חוב ויחסי רווחיות2. מודלים פיננסיים מתקדמים כמו היוון תזרימי מזומנים (DCF) משמשים להערכת השווי הפנימי של החברה2. לבסוף, מחקר ענפי מקיף מאפשר ניתוח מגמות ענפיות, תנאי שוק ופעילות מתחרים2.קיימות שתי גישות בסיסיות לביצוע הניתוח: ניתוח מלמעלה-למטה וניתוח מלמטה-למעלה1. הגישה הראשונה מתחילה מניתוח הסביבה המאקרו-כלכלית ומתקדמת לענף ולחברה הספציפית, בעוד שהגישה השנייה מתמקדת תחילה בחברה הפרטית ומתרחבת החוצה.

יישום הניתוח הפונדמנטלי בתחומים שונים

בשוק המניות

בשוק המניות, הניתוח הפונדמנטלי מהווה את הבסיס לקבלת החלטות השקעה מושכלות. המשקיעים משתמשים בו כדי לקבוע איזו מניה לקנות ובאיזה מחיר1. הניתוח מתמקד בהערכת הביצועים הפיננסיים של החברה, פוטנציאל הצמיחה שלה, ויכולתה ליצור ערך לבעלי המניות לאורך זמן. משקיעים פונדמנטליסטיים רבים משלבים גם כלים מהניתוח הטכני לצורך קביעת נקודות הכניסה והיציאה, מה שמדגים את הגישה המשולבת שנהוגה כיום1.

בהקשר של שוק הנדלן

בעוד שתוצאות החיפוש מתמקדות בעיקר בניתוח פונדמנטלי במניות ובחברות, עקרונות דומים מיושמים גם בשוק הנדלן. במקרה של נדלן, ה"ערך הפונדמנטלי" או "הערך הבסיסי" מתייחס לערכו הפנימי של הנכס בהתבסס על מאפייניו הפיזיים, המיקום, פוטנציאל הכנסה, ותנאי השוק. עם זאת, חשוב לציין שהניתוח הפונדמנטלי בנדלן שונה במידה מסוימת מזה המיושם במניות, שכן הוא מתמקד יותר בגורמים כמו תשואת השכירות, העלאת ערך הנכס לאורך זמן, ומיקום גיאוגרפי.

יתרונות וחסרונות של הגישה הפונדמנטלית

יתרונות הגישה

הניתוח הפונדמנטלי מספק מספר יתרונות משמעותיים למשקיעים. הוא מאפשר תובנות מעמיקות לגבי ביצועי החברה ומצבה הפיננסי2, מה שמסייע בקבלת החלטות השקעה מבוססות נתונים. הגישה מתמקדת בגורמי הבסיס המניעים את ביצועי החברה, ולא רק בתנועות מחירים זמניות2. זה מאפשר למשקיעים לקבל תמונה מקיפה יותר לגבי בריאותה הפיננסית של חברה ופוטנציאל הצמיחה שלה2.הניתוח מתבסס על נתונים אמינים ומאומתים מהדוחות הכספיים, מה שמקנה לו אמינות גבוהה. בנוסף, הוא מאפשר זיהוי של הזדמנויות השקעה שהשוק עלול לפספס או לתמחר בצורה שגויה, ובכך יוצר פוטנציאל לרווחים משמעותיים לטווח הארוך.

מגבלות וחסרונות

למרות יתרונותיו הרבים, לניתוח הפונדמנטלי ישנן גם מגבלות. הוא מתבסס על נתונים מהעבר ומההווה, ולכן יכולתו לחזות באירועים עתידיים לא צפויים מוגבלת. השוק יכול להישאר "לא רציונלי" לתקופות ארוכות, מה שעלול לגרום לפערים ממושכים בין הערך הפונדמנטלי למחיר השוק. בנוסף, הניתוח דורש השקעת זמן ומשאבים רבים, ולעיתים המידע הזמין עלול להיות לא מלא או מוטה.

מסקנות והמלצות

הניתוח הפונדמנטלי מהווה כלי חיוני ומהותי בעולם ההשקעות, המאפשר הערכה מדויקת של הערך האמיתי של נכסים פיננסיים. הוא אכן מתמקד ב"ערך הבסיסי" או "הפונדמנטלי" של הנכס, אך חשוב להבין שיישומו משתנה בהתאם לסוג הנכס הנבחן. בעוד שבמניות הניתוח מתמקד בדוחות כספיים וביצועי החברה, בנדלן הוא עשוי להתמקד יותר במאפיינים פיזיים, מיקום, ופוטנציאל הכנסה.לגבי השאלה האם זהו "הדבר הראשון" שבודקים בשווי נדלן - התשובה מורכבת יותר. בעוד שהערך הפונדמנטלי הוא אכן רכיב מרכזי בהערכת נדלן, הערכת שווי נדלן כוללת גם גורמים נוספים כמו מחקר שוק, השוואת מכירות, וניתוח תשואות. המשקיעים המנוסים ממליצים על גישה משולבת המשלבת ניתוח פונדמנטלי עם כלים וגישות נוספות, על מנת לקבל תמונה מקיפה ומדויקת ככל הניתן של שווי הנכס ופוטנציאל ההשקעה בו.

https://www.perplexity.ai/search/hm-rk-pvndmntly-hv-rk-ysvdy-bs-5HLGlkDDSqSrNkdK2brG3Q#0

האם אפשר להשוות את זה למישהו שבא לקנות מכונית חדשה והיא נקייה ונוצצת עומדת בחנייה מבלי להוציא אותה לנסיעת מבחן והוא קונה אותה אבל בלי בכלל לבדוק אם יש לה מנוע או האם היא בכלל נוסעת?

ההשוואה מדויקת מאוד: לקנות נכס (כמו מניה או נדל"ן) רק בגלל שהוא "נראה טוב מבחוץ" בלי לבדוק את הערך הפנימי והאמיתי שלו, זה כמו לקנות רכב נוצץ מבלי לבדוק אם יש לו מנוע או אם הוא בכלל נוסע56. ניתוח פונדמנטלי בודק את "המנוע" של הנכס—הבסיס הכלכלי, הכנסות, נכסים, פוטנציאל צמיחה—ולא מסתפק רק במה שנראה כלפי חוץ או במחיר שמוצג בשוק46. כך מצמצמים סיכונים ומבינים אם העסקה באמת משתלמת.

הערך הפנימי, או הערך היסודי (פונדמנטלי), הוא בעצם "השווי האמיתי" של נכס—בין אם זו מניה, דירה, עסק או כל נכס אחר—כפי שהוא נגזר מהמצב האמיתי שלו ולא מהמחיר שמישהו מוכן לשלם עליו כרגע בשוק27.

הערך הפנימי מתבסס על בחינה מעמיקה של כל מה שמרכיב את הנכס:

  • מה הוא מייצר או מסוגל לייצר (הכנסות, רווחים, פוטנציאל צמיחה)
  • מה יש לו (נכסים, זכויות, יתרונות תחרותיים)
  • מהן ההתחייבויות שלו (חובות, סיכונים)
  • מי עומד מאחוריו (הנהלה, מיקום, מצב פיזי)
  • ואיך כל אלה משתלבים עם הסביבה הכלכלית והתחרותית שבה הוא פועל125.

לדוגמה, כשבודקים דירה להשקעה, לא מסתפקים רק בנראות שלה או במחיר שמבקשים עליה, אלא בודקים: את המצב הפיזי, המיקום, אפשרויות השכרה, תכניות בנייה עתידיות בסביבה, מצב משפטי ועוד. כל אלה עוזרים להעריך מה באמת שווה הדירה, בלי קשר ל"באז" או למחיר שוק רגעי.

במילים פשוטות:

הערך הפנימי הוא כמו לברר מה יש "מתחת למכסה המנוע"—האם הנכס באמת שווה את המחיר, או שהמחיר בשוק גבוה/נמוך מהשווי האמיתי שלו. זו הדרך להבין אם העסקה באמת טובה או מסוכנת, והיא הבסיס להחלטות השקעה חכמות47.



גישת "שיכפול והעתקת מחירים", או גישת "לספר בכמה נמכרה דירה ליד" אינן גישות שמאיות לקביעת שווי מקרקעין. הן אינן גישות אוניברסליות. אלו גישות של פרקטיקה פסולה ושגוייה שהשתרשה והתקבעה, ניפחה, טיפחה, הנציחה קיבעה והתפיחה את בועת הנדל"ן כל זאת בשעה שאיש איננו וטורח להשתמש או לבדוק את התוצאה גם בשתי גישות השומה האחרות ומבלי שאיש בוחן או בודק שווי.


"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות

"לדעת בכמה נמכרה דירה ליד - כל אחד יכול. לא צריך להיות שמאי לשם כך, אבל להגיד שמי שקנה אותה אידיוט - רק מומחה יכול וזהו בדיוק תפקידו של השמאי"

31Jul

ירידת ערך דירה בגין שלילת הנאה: בין ירידת ערך קבועה לזמנית

מבוא

המקרה של שלט הפרסום האלקטרוני על גשר "היהלום" ברמת גן מדגים היטב את הסוגיה המורכבת של ירידת ערך דירה כתוצאה משלילת הנאה. כאשר מטרד חיצוני פוגע ביכולת התושבים להתגורר בנוחות בביתם, נשאלת השאלה המרכזית: האם מדובר בירידת ערך קבועה של הנכס או בירידת ערך זמנית שתסתיים עם הסרת המטרד?

תורת ירידת הערך במשפט הישראלי

בפסיקה הישראלית מוכרים שני סוגים עיקריים של ירידת ערך:

  1. ירידת ערך קבועה - ירידה מהותית ובלתי הפיכה בשווי הנכס
  2. ירידת ערך זמנית - ירידה הנובעת ממטרד זמני או מצב שניתן לתיקון

כפי שעולה מפסיקה שפורסמה ב-Mako, בפסיקה נקבע גם כי במצב שבו תיקון ליקוי בנכס הוא אינו סביר או אינו אפשרי, בית המשפט לא יורה על תיקון הליקוי ולא יפסוק פיצוי בגין העלות הכרוכה בתיקון הליקוי.

שלילת הנאה כעילה לפיצוי

במקרה של תושבי רמת גן, בית המשפט דחה את הצעת העירייה שהתושבים יסגרו תריסים, וקבע: "הגפת התריסים בביתם על מנת לצמצם את השפעת המטרד אינה בגדר ראשיתו של פתרון ראוי... אין מקום לגזור על העותרים לחיות בבתיהם עם תריסים מוגפים".קביעה זו מחזקת את העיקרון המשפטי שלפיו תושבים זכאים ליהנות מנכסם באופן סביר ומלא, ללא צורך להתפשר על איכות החיים הבסיסית.

ירידת ערך קבועה - מתי?

ירידת ערך קבועה מתרחשת במקרים של:

  1. ליקויי בנייה מהותיים - כמו בעיות יסוד או מבנה שאינם ניתנים לתיקון
  2. שינויים סביבתיים קבועים - הקמת כביש ראשי, מגדל שחוסם נוף באופן קבוע
  3. מטרדים בלתי ניתנים לסילוק - מיקום סמוך למקור רעש קבוע

מחקרים מראים ש"ירידת ערך של 0.95% בקירוב בקרבה, בגין עלייה של כל דציבל", והפגיעה יכולה להגיע עד ל-10% ממחיר השוק האמיתי של הדירה.

ירידת ערך זמנית - מאפיינים ותנאים

ירידת ערך זמנית מאופיינת ב:

  1. מטרד בר-סילוק - כמו שלט פרסום שניתן להסירו
  2. תקופת זמן מוגדרת - למשל, עבודות בנייה באזור
  3. אפשרות לפתרון משפטי או טכני

במקרה של תושבי רמת גן, למרות שהשלט פעיל מאז 2021, מדובר במטרד שניתן להסרה או לשינוי, ולכן יש לסווגו כירידת ערך זמנית.

חישוב הפיצוי - גישת בתי המשפט

בתי המשפט נוהגים להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמכים לצורך הערכת הנזק. כפי שבעל נכס שמבקש לקבל פיצויים בגין ירידת ערך בדירה, יידרש לצרף לתביעתו נגד הקבלן חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.השמאי בוחן את:

  • משך המטרד
  • עוצמת הפגיעה בהנאה מהנכס
  • השפעה על שווי השכירות
  • פגיעה בשווי המכירה

ירידת ערך פסיכולוגית

נוסף על הפגיעה הפיזית, מוכרת גם "ירידת ערך פסיכולוגית – ירידת הערך נובעת בליקוי מהותי שתוקן אך הידיעה על ליקוי כזה שהיה בעבר גורמת לירידת ערך". במקרה של תושבי רמת גן, גם אם השלט יוסר, עלולה להישאר פגיעה פסיכולוגית עקב שנים של חיים תחת המטרד.

המלצות

  1. תיעוד מפורט - יש לתעד את המטרד, תדירותו ועוצמתו
  2. חוות דעת מקצועית - להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועורך דין מומחה
  3. הבחנה ברורה - לקבוע האם מדובר בירידת ערך קבועה או זמנית
  4. פעולה מהירה - לנקוט צעדים משפטיים בהקדם למניעת התיישנות

המקרה של תושבי רמת גן ממחיש כיצד מטרדים סביבתיים, גם אם הם זמניים במהותם, יכולים לשלול מתושבים את ההנאה הראויה מביתם. זכותם לפיצוי צריכה להיקבע בהתאם לאופי המטרד, משכו ומידת הפגיעה באיכות החיים.

פסיקת בית המשפט במקרה זה מחזקת את הגישה שאין לצפות מתושבים להתפשר על איכות חייהם הבסיסית, וכי הרשות המקומית נושאת באחריות להבטיח כי פעולותיה לא יפגעו בזכותם של התושבים להנאה סבירה מנכסיהם.

זיהום אור כמטרד פוגע בערך הנכס

הגדרת זיהום אור

זיהום אור מוגדר כתאורה מלאכותית חיצונית שחודרת לנכס באופן בלתי סביר ופוגעת בשימוש הרגיל בו. זה כולל:

  • שלטי פרסום מוארים
  • תאורת רחוב חזקה מדי
  • זרקורים משכנים
  • תאורה מעסקים סמוכים

המקרה ברמת גן כדוגמה קלאסית

המקרה שתואר בכתבה ממחיש זאת היטב: "אורות מרצדים בסגנון דיסקוטק מחליפים צבעים בתוך דירות התושבים" mako. התושבים טענו ש"לא ניתן לשבת בסלון ללא אורות חודרים, לא ניתן לראות טלוויזיה, לא ניתן להחשיך את הדירה ללא הסטת וילונות הרמטית" mako.

ההכרה המשפטית בזיהום אור

בית המשפט הכיר בכך שזיהום אור הוא מטרד ממשי, וקבע כי "באחריות המבקש להבטיח כי בכל מקרה לא תהיה חדירת אור לדירות מגורים בסביבה" mako. השופט אף דחה את הצעת העירייה שהתושבים פשוט יסגרו תריסים, בציינו שאין לגזור עליהם לחיות בבתים עם תריסים מוגפים.

השלכות על ערך הנכס

זיהום אור משפיע על ערך הנכס בכמה אופנים:

  1. פגיעה בהנאה מהנכס - אי יכולת להשתמש בחללים באופן רגיל
  2. בעיות בריאותיות - הפרעות שינה והשפעות פסיכולוגיות
  3. עלויות נוספות - צורך בהתקנת וילונות אטומים או אמצעי הגנה
  4. פגיעה בפרטיות - חשיפה מתמדת לתאורה חיצונית

סיווג הירידה בערך

במקרה של זיהום אור, הסיווג תלוי במקור:

ירידת ערך זמנית:

  • שלטי פרסום (כמו במקרה רמת גן)
  • תאורת אירועים או פרויקטים זמניים
  • תאורת בנייה

ירידת ערך קבועה:

  • תאורת רחוב שהותקנה קבוע
  • מתקני תאורה של עסקים קבועים
  • תשתיות תאורה עירוניות

גישת בתי המשפט

בתי המשפט מכירים בזיהום אור כמטרד לגיטימי ונוטים:

  • לחייב הסרה או הפחתה של המטרד
  • לפסוק פיצויים עבור התקופה בה התקיים המטרד
  • להעדיף פתרונות שמאפשרים לתושבים להנות מנכסם

חישוב הפיצוי

בהתבסס על מחקרים והערכות שמאיות, זיהום אור חמור יכול לגרום לירידת ערך של:

  • 5-10% במקרים בינוניים
  • עד 15% במקרים חמורים במיוחד
  • פיצוי נוסף על אובדן הנאה לתקופת המטרד

המלצות למי שסובל מזיהום אור

  1. תיעוד מדוקדק של המטרד (תמונות, וידאו, יומן)
  2. מדידת עוצמת האור (אם אפשר)
  3. פנייה לרשות המקומית
  4. התייעצו איתנו
  5. שקילת הגשת תביעה אם המטרד נמשך

סיכום

זיהום אור הוא בהחלט מטרד המוכר בחוק ובפסיקה כגורם לירידת ערך ושלילת הנאה. המקרה ברמת גן מהווה תקדים חשוב המחזק את זכותם של תושבים לחיות בביתם ללא הפרעות אור בלתי סבירות, ומדגיש את האחריות של רשויות וגופים מסחריים למנוע זיהום אור המשפיע על איכות החיים של התושבים.


הספר, ירידת ערך למקרקעין מנזקים, פגמים, מומים, מטרדים, ליקויים וגם ירידת ערך פסיכולוגית

לרכישה בחנות כאן

31Jul

Competitive Failure in the Housing Market: How Banks Control Apartment Prices. Faulty Zero Report and High Housing Prices: The Connection You Didn't Know. Why Aren't Housing Prices Going Down? Hidden Bank Control. Competitive Failure in Housing: How a Faulty Zero Report Creates Price Rigidity | 2025 An in-depth analysis of the competitive failure in the Israeli housing market - how banks control apartment prices and prevent price declines through faulty zero reports and contractual control.

כשדוח אפס לא עוד במבחן המציאות

המשפט "כשדוח אפס שגוי ומנופח כי הוא נערך על בסיס מחיר ולא על בסיס שווי, בהתעלם מגורמי היסוד והערך הפונדמנטלי, זו התוצאה" מקבל משמעות חדה במיוחד לאור הממצאים המדאיגים שחושפת המועצה הלאומית לכלכלה של משרד ראש הממשלה במחקר האחרון שלה על השפעת המערכת הבנקאית על קשיחות מחירי הדיור.

המחיר הוא תוצאה רגעית של עסקה בשוק – לעיתים בשוק מנופח או לא חופשי – בעוד שהשווי הוא הערכה כלכלית-יסודית של הערך הפונדמנטלי.

כאשר מעריכים פרויקט על בסיס 'מחירי שוק' בלבד – במיוחד בשוק בו קיימים עיוותים חמורים – מתעלמים מהשאלה החשובה באמת: האם המחיר הזה מייצג שווי כלכלי אמיתי? דוח אפס שמעתיק מחירים ולא מעריך שווי הוא כמו גשש עיוור שמוביל את הבנק למלכודת.

שמאים וכלכלנים מטעמו של הבנק מאשרים את דוח האפס – אך רבים מהם נמנעים מהפעלת שיקול דעת עצמאי. ברגע שהם מאשרים תוכנית המבוססת על מחיר מנופח, הם בפועל מאשרים מימון מיותר שמבוסס על הנחות כלכליות שגויות.

כאשר קבלן מוכר דירות במחיר מנותק מהערך הכלכלי, בתמיכת בנק שמשתמש בדוח אפס כבסיס למימון – יש מקום לבחינה משפטית אם מדובר בעושק צרכני, או לפחות בהפרה של חובת זהירות בסיסית כלפי רוכשים תמימים. הבנק, שמלווה פרויקט כלכלי לא סביר, נוטל חלק פעיל באשליה שעלולה לקרוס על כל הצדדים.

הבעיה: קשיחות אסימטרית של מחירי הדיור

המחקר חושף תמונה מטרידה של שוק דיור דיספונקציונלי. מחירי הדיור בישראל מפגינים קשיחות מחירים כלפי מטה - כאשר הביקוש עולה, המחירים מזנקים בחדות (עליה של 20% בשנה אחת לאחר הקורונה), אך כאשר הביקוש יורד, הם מגיבים הרבה יותר לאט או בכלל לא יורדים. עליית הריבית משנת 2022 הובילה תחילה לקפאון של תשעה חודשים, ורק לאחר מכן לירידה מהוססת שנבלמה עם תחילת המלחמה. שלוש שנים לאחר תום עידן הריבית הנמוכה, טרם נרשמה ירידה ניכרת במחירי הדיור.

הקשר לדוח האפס: משוואה פגומה מהיסוד

כאן נכנס לתמונה הקשר לדוח האפס הפגום. דוח האפס הוא המסמך המרכזי שמגיש היזם לבנק, הכולל את התכנית העסקית ואת המחיר בו מיועדות הדירות להימכר. המחקר מציין שהבנק יכול לדרוש מהיזם לשנות את המחיר כתנאי לאישור ההלוואה. כאשר דוח האפס נערך על בסיס מחיר ולא על בסיס שווי, הוא למעשה מבוסס על מחירי השוק הקיימים במקום על הערכה עצמאית של הערך הפונדמנטלי של הפרויקט. זה יוצר מעגל קסמים הרסני:

  • דוח האפס מבוסס על מחירי השוק הגבוהים הקיימים
  • הבנק מאשר פרויקט על בסיס המחירים הללו
  • המחירים הגבוהים נקבעים כ"נקודת עוגן" לפרויקט
  • כל ירידה מהמחירים הללו דורשת אישור בנק

הכשל התחרותי: כיצד הבנקים שולטים במחירים

המחקר חושף מנגנון מדאיג של שליטה בנקאית במחירי הדיור:

ריכוזיות קיצונית

שני בנקים בלבד - לאומי והפועלים - מספקים 60% מכלל המימון לבניה. רמת ריכוזיות זו מאפשרת להם השפעה דומיננטית על כל השוק.

שליטה חוזית בתמחור

הבנקים נוהגים לכלול בחוזה ההתקשרות עם היזם סעיף המחייב אותו לקבל אישור מהם ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. זה מעניק להם שליטה משמעותית במחיר לאורך כל חיי הפרויקט.

מנגנון "הצמדה למחיר קיים"

המחקר מסביר שבעת ביקוש נמוך, הצמדות למחיר הקיים מאפשרת לסכל ירידת מחירים ככל שגם המתחרים ימנעו מהורדות מחירים. מנגנון זה "מעקר את המנגנון התחרותי באופן המקרב את הענף לרווחים המונופוליסטיים".

תוצאות הכשל: עיוותים כלכליים חמורים

כאשר דוח האפס מבוסס על מחירים מנופחים במקום על שווי אמיתי, והבנקים מונעים תיקון טבעי של המחירים, נוצרות תוצאות הרסניות:

מלכודת מחירים גבוהים

מחירי הדיור נותרים גבוהים באופן מלאכותי גם כאשר תנאי השוק מצדיקים ירידה. זה פוגע קשות בזמינות הדיור לציבור הרחב.

עיוות אלוקציה של משאבים

כאשר מחירים לא משקפים את הערך הפונדמנטלי, נוצר עיוות בהקצאת משאבים כלכליים. השקעות מופנות לפרויקטים על בסיס מחירים מלאכותיים ולא על בסיס ביקוש אמיתי.

פגיעה בתחרותיות

המנגנון "מנטרל את התחרות ומאפשר להשיג תוצאה מונופוליסטית גם בהינתן מספר רב של מתחרים במורד הזרם".

המחיר החברתי: מי משלם?

המחקר מדגיש שמחירי הדיור הם המשקולת הכבדה ביותר המכבידה על משקי הבית בישראל. כאשר מחירים נשארים גבוהים באופן מלאכותי בגלל דוחות אפס פגומים ושליטה בנקאית, זה בא על חשבון כלל הציבור."המצב הנוכחי מצוין לבנקים לקבלנים והיזמים. אלו הרוויחו נהדר בשנים האחרונות, אולם רווחים אלו באים על חשבון כלל הציבור שהעלייה במחירי הדירות מקשה עליו מאד."

הפתרון: חזרה להערכות על בסיס שווי

המחקר מציע מספר המלצות חשובות:

  1. הכרזה על הבנקים הגדולים כקבוצת ריכוז בתחום מתן האשראי לבניה
  2. איסור מוחלט על סעיפים המגבילים את יכולת היזם להוריד מחירים
  3. איסור על הבנק לדון עם היזם בתמחור בפועל לאחר אישור התוכנית העסקית

המסקנה: זמן לתיקון מערכתי

המשפט שפתח את הבלוג מקבל כעת משמעות מלאה. כאשר דוח האפס נערך על בסיס מחירי שוק מנופחים במקום על בסיס הערכה עצמאית ומקצועית של השווי הפונדמנטלי, וכאשר הבנקים משתמשים בדוח זה כדי לשלוט במחירים לאורך חיי הפרויקט, התוצאה היא בדיוק מה שאנו רואים היום:

  • קשיחות מחירים כלפי מטה
  • שוק דיור לא תחרותי
  • מחירים גבוהים באופן מלאכותי
  • פגיעה קשה בזמינות הדיור

השינוי הנדרש הוא יסודי: חזרה להערכות על בסיס שווי אמיתי, ביטול השליטה הבנקאית במחירים, והחזרת הכוחות התחרותיים לפעולה. רק כך נוכל לראות "תנודות מחירים לשני הכיוונים בהתאם לתנאי השוק, ולא רק בכיוון אחד".

הצעד המתבקש אינו רק שיפור טכני של דוח האפס – אלא שינוי מבני: על הרגולטור לפרסם טבלאות שווי מקובלות לפי אזור, שישמשו בסיס למימון בנקאי. בדיוק כפי שבבורסה קיימים מנגנוני 'עצירת מסחר' בשעת טירוף, כך יש לעצור פרויקטים המבוססים על הנחות ערך בלתי סבירות.

האם ייתכן מצב שבו כל מערכת המימון וההערכה פועלת כאילו אין בועה – למרות שכל הנתונים מצביעים אחרת? האם תפקיד השמאי הוא לשקף את מחיר השוק – או להתריע כשהוא הופך לבדיחה מסוכנת? הגיע הזמן לשוב לשאלה הפשוטה והאמיצה: מה באמת שווה דירה בישראל?


 השוואה בין דוח אפס מבוסס מחיר לבין דוח אפס מבוסס שווי

רכיב נבדקדוח אפס מבוסס מחיר (שוק)דוח אפס מבוסס שווי (פונדמנטלי)
בסיס ההערכהמחירי עסקאות קודמות (לעיתים מנופחות)ערך כלכלי ריאלי, היוון תשואות, עלות קרקע ובנייה
תפקיד השמאי / הכלכלןשעתוק נתוני שוק קיימיםהערכה עצמאית ובחינת כדאיות כלכלית אמיתית
השפעת אינפלציית מחיריםמעודדת את המשך הניפוחבולמת עיוותים ושומרת על איזון
השפעת הדוח על מימון בנקאימאפשר קבלת מימון על בסיס מחיר מנופחמגביל מימון לעסקאות כלכליות בלבד
השפעה על שוק הנדל"ן כולותורם לקשיחות מחירים ומעקר תחרותמשחרר חסמים, מאפשר ירידות מחירים בעת הצורך
השפעה על הקונה הפרטיעלול לרכוש במחיר כפול מהשווימגן על הקונה מפני עושק פיננסי
סיכון לקריסה מערכתיתגבוה – ניפוח שיטתי של שווי פיקטיבינמוך – מימון זהיר על בסיס נתוני יסוד

שורה תחתונה:

דוח אפס שמבוסס על מחירים ולא על שווי – הוא לא רק כשל מקצועי, אלא מהווה סיכון מערכתי. הוא מנציח מחירים מנותקים מהמציאות, מעודד מימון מופרז, ומעמיד את הציבור והמערכת הבנקאית בפני קריסה אפשרית. לעומתו, דוח המבוסס על שווי כלכלי ריאלי פועל כמו חיסון לשוק – הוא לא עוצר תנודות, אבל מונע התפרצות אפידמית של מחירים לא סבירים.


מחקר פרפלקסיטי

הקשר בין דוחות אפס מנופחים וקשיחות מחירי הדיור בישראל

מחירי הדיור בישראל מפגינים תופעה מובהקת של קשיחות כלפי מטה - בעת עליית ביקושים המחירים עולים במהירות, אך כאשר הביקוש יורד, הם מגיבים לאט הרבה יותר, אם בכלל. המסמך שהוצג מצביע על כשל תחרותי כגורם מרכזי לתופעה זו, תוך הדגשת תפקידה של המערכת הבנקאית. בחקירת הקשר בין דוחות אפס מנופחים וקשיחות המחירים, עולות תובנות מהותיות על מבנה שוק הדיור בישראל ומנגנוני התמחור בו.

דו"ח אפס כאבן יסוד בקביעת מחירי דיור

מהות דו"ח האפס והשפעתו על קביעת מחירים ראשונית

דו"ח אפס מהווה מסמך מכריע בתהליך אישור פרויקטי בנייה בישראל. זהו דו"ח המוכיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ונערך לפני תחילת הליווי הפיננסי בהנחיית הבנק המלווה2. המסמך כולל פירוט של שווי הקרקע, עלויות הבנייה, שווי הפרויקט לאחר השלמתו, הכנסות צפויות, וניתוחי רגישות לשינויים אפשריים בעלויות ובמחירי הדירות2. באופן קריטי, היזם מפרט בדו"ח זה את המחיר בו מיועדות הדירות להימכר לצרכנים1.הבעיה מתחילה כאשר דוחות האפס מתבססים על מחירי שוק קיימים (שעשויים להיות כבר מנופחים) במקום על ניתוח מעמיק של ערכים פונדמנטליים וגורמי יסוד. כאשר שמאי מקרקעין מכין דו"ח אפס, הוא נוטה להתבסס על עסקאות אחרונות באזור, מה שמנציח מחירים גבוהים ומייצר מעגל קסמים של התייקרות1.

התערבות בנקאית בתהליך אישור דו"ח האפס

הבנק אינו רק מקבל את דו"ח האפס כפי שהוא, אלא יכול לדרוש מהיזם לשנות את המחירים המוצגים בו כתנאי לאישור ההלוואה1. זוהי נקודת התערבות משמעותית ראשונה של המערכת הבנקאית בתמחור הדירות. מאחר ששני בנקים בלבד (לאומי והפועלים) מספקים 60% מכלל המימון לבנייה בישראל, יש בידיהם כוח השפעה עצום על קביעת מחירי הבסיס בענף1.

מנגנוני שימור מחירים גבוהים

סעיפי בלימת הורדת מחירים בחוזי המימון

המסמך חושף פרקטיקה בעייתית במיוחד: הבנקים נוהגים לכלול בחוזה ההתקשרות עם היזם סעיף המחייב אותו לקבל את אישורם כאשר הוא מעוניין להוריד את מחירי הדירות מעבר לשיעור מסוים1. סעיף זה מהווה חסם משמעותי לירידת מחירים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. אם דו"ח האפס הראשוני היה מבוסס על מחירים מנופחים, המנגנון הזה מקבע את הניפוח ומונע את התאמת המחירים למציאות השוק המשתנה1.

הקשר בין דוחות אפס מנופחים ושליטה בנקאית במחירים

כאשר דו"ח האפס מאושר עם מחירי מכירה גבוהים, נוצר בסיס לא ריאליסטי למחירי הדירות בפרויקט. הבנקים, המעוניינים בשמירה על ערך הבטוחות שלהם, נוטים לאשר דוחות עם מחירים גבוהים יחסית1. לאחר מכן, באמצעות סעיפי החוזה המגבילים הורדת מחירים, הם שומרים על מחירים אלה גם כאשר הביקוש יורד. זהו ביטוי מובהק של Retail Price Maintenance (RPM) - התערבות של גורמים "במעלה הזרם" (הבנקים) בקביעת המחיר הסופי לצרכן1.

האינטרס הרוחבי של הבנקים בשימור מחירים גבוהים

השפעה על כלל תיק האשראי

המסמך מדגיש כי לבנקים יש אינטרס רוחבי לשמור על מחירי דיור גבוהים, שחורג מעבר לשיקולי הרווחיות של פרויקט בודד1. ירידת מחירים בפרויקט אחד עלולה להשפיע על הערכות השווי של פרויקטים אחרים, ובכך לפגוע בשווי הבטוחות של הבנק בכל תיק האשראי הנדל"ני שלו1. דוחות אפס מנופחים משרתים אינטרס זה היטב, כיוון שהם מספקים הצדקה "אובייקטיבית" לכאורה למחירים גבוהים.

ניפוח מלאכותי של ערך הבטוחות

כאשר בנק מאשר דו"ח אפס המבוסס על מחירי שיא במקום על ערכים פונדמנטליים, הוא למעשה מנפח את ערך הבטוחות שיעמדו לרשותו. בטווח הקצר, הדבר מאפשר לו להעניק אשראי גדול יותר ולהציג מצג שווא של סיכון נמוך. אולם, בטווח הארוך, ניפוח זה יוצר סיכון מערכתי ומגביר את קשיחות המחירים1.

ההשלכות של קשיחות המחירים על שוק הדיור

הניתוק בין מחירי השוק לגורמי יסוד כלכליים

דוחות אפס המבוססים על מחירי שוק קיימים במקום על ניתוח מעמיק של גורמי יסוד כלכליים תורמים לניתוק הולך וגדל בין מחירי הדיור לבין ערכם הפונדמנטלי1. הדבר מייצר מצב פרדוקסלי בו גם כאשר קיימות אינדיקציות ברורות לירידת ביקושים (כמו עלייה במלאי הדירות הבלתי מכורות), המחירים אינם יורדים בהתאם1.

הפגיעה במנגנון התחרותי

הבעיה העמוקה יותר היא שהשילוב של דוחות אפס מנופחים עם מנגנוני בלימת הורדת מחירים פוגע במנגנון התחרותי הבסיסי של שוק הדיור1. בשוק תחרותי אמיתי, ירידה בביקוש אמורה להוביל לירידת מחירים, מה שמתמרץ יזמים למכור במחירים נמוכים יותר כדי לא להישאר עם מלאי. המסמך מראה כיצד המנגנון הזה מנוטרל באמצעות התערבות בנקאית שמנציחה את המחירים הגבוהים1.

אלטרנטיבות להורדת מחירים והשלכותיהן

שיטות עקיפות להתמודדות עם ירידת ביקושים

המסמך מציין כי במקום להוריד מחירים באופן ישיר, יזמים נוטים "לבוא לקראת" הרוכשים במגוון דרכים, החל משדרוג המטבח ועד למתן הלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר העסקה הנקוב1. תופעה זו היא עדות נוספת לכך שדוחות האפס המנופחים, בשילוב עם הדרישה הבנקאית לשמר מחירים, יוצרים עיוות בשוק שמונע הורדת מחירים אמיתית.

העדפת תמריצים על פני הורדת מחירים ישירה

השימוש בתמריצים עקיפים במקום הורדת מחירים ישירה משרת את האינטרס של שמירה על מחירי עסקאות גבוהים לצורכי סטטיסטיקה ודיווח, גם כאשר בפועל התמורה נמוכה יותר1. תופעה זו מחזקת את הטיעון כי דוחות האפס אינם משקפים את הערך האמיתי של הנכסים, אלא נועדו לשמר מחירים גבוהים באופן מלאכותי.

פתרונות אפשריים לבעיית דוחות האפס המנופחים

שינוי מתודולוגיית הערכת השווי בדוחות אפס

אחד הפתרונות האפשריים הוא שינוי מהותי באופן בו נערכים דוחות אפס, כך שיתבססו על ניתוח מעמיק של גורמי יסוד כלכליים ולא רק על מחירי עסקאות אחרונות1. הדבר ידרוש הנחיות חדשות לשמאי מקרקעין ופיקוח על תהליך הערכת השווי.

ביטול סעיפי מניעת הורדת מחירים

המסמך ממליץ באופן מפורש על ביטול הסעיפים החוזיים המגבילים את יכולתו של היזם להוריד את מחיר הדירות ללא אישור הבנק1. צעד זה יאפשר למחירים להגיב באופן טבעי יותר לתנאי השוק, ויקטין את ההשפעה של דוחות אפס מנופחים על המחירים בפועל.

הגברת הפיקוח הרגולטורי

המסמך מציע לראות בבנקים הגדולים "קבוצת ריכוז" בתחום מתן האשראי לבנייה, ולאסור עליהם לדון עם היזמים בתמחור בפועל של הפרויקט לאחר שהוצגה ואושרה התוכנית העסקית1. צעדים אלה יכולים לצמצם את ההשפעה של דוחות אפס מנופחים על קשיחות מחירי הדיור.

סיכום

הקשר בין דוחות אפס מנופחים לבין קשיחות מחירי הדיור בישראל הוא הדוק ומשמעותי. דוחות אלה, המשמשים כבסיס לאישור פרויקטי בנייה, מקבעים מחירים גבוהים מהערך הפונדמנטלי האמיתי. בשילוב עם מנגנוני שליטה בנקאית המונעים הורדת מחירים, הם יוצרים כשל תחרותי המתבטא בקשיחות מחירים כלפי מטה. הבעיה אינה רק טכנית אלא מבנית ומערכתית, ומצריכה התערבות רגולטורית. שינוי באופן עריכת דוחות האפס, כך שישקפו ערכים פונדמנטליים אמיתיים ולא מחירי שוק מנופחים, יחד עם הסרת המגבלות על הורדת מחירים, עשויים להוביל לשוק דיור תחרותי יותר ולמחירים המשקפים נאמנה את תנאי הביקוש וההיצע האמיתיים במשק. ההתערבות הנדרשת צריכה להתייחס לא רק לסימפטומים של קשיחות המחירים, אלא לשורש הבעיה - דוחות אפס שאינם משקפים שווי אמיתי, ומערכת בנקאית ריכוזית המנצלת מצב זה לטובתה, על חשבון ציבור רוכשי הדירות בישראל1.


מחקר ג'מיניי

ניתוח הקשר בין דוחות אפס מנופחים לקשיחות מחירי הדיור על בסיס המסמך "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית"

מבוא

המסמך "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית" (להלן: "המסמך") מצביע על תופעה של קשיחות מחירים כלפי מטה בשוק הדיור בישראל. מחירי הדירות עולים בחדות בתקופות של עלייה בביקושים, אך מגיבים באטיות רבה, אם בכלל, לירידה בביקושים. ניתוח זה יתמקד בקשר שבין דוחות אפס, אשר על פי הטענה בשאילתה עשויים להיות שגויים או מנופחים ולהתבסס על מחירים שאינם משקפים בהכרח שווי פונדמנטלי, לבין תופעת קשיחות המחירים כפי שהיא מתוארת במסמך.

דוח אפס כנקודת התערבות בנקאית בתמחור

המסמך מציין (עמ' 4) כי דוח האפס מהווה "תחנה אחת טבעית בה יכול הבנק המלווה להתערב במחיר". היזם מגיש לבנק דוח אפס המפרט את התוכנית העסקית של הפרויקט, כולל המחירים שבהם הדירות מיועדות להימכר. הבנק, מצדו, יכול לדרוש מהיזם לשנות את המחירים הללו כתנאי לאישור ההלוואה.הטענה המרכזית בשאילתה היא שדוחות אפס אלו לעיתים מתבססים על "מחירים" ולא על "שווי מבוסס גורמי יסוד וערך פונדמנטלי". המסמך תומך בטענה זו בעקיפין, בכך שהוא מתאר כיצד הבנקים, גורם ריכוזי בשוק האשראי לבנייה (שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מהמימון, עמ' 3), משפיעים על קביעת מחירים אלו. התערבות זו אינה נובעת בהכרח מניתוח טהור של ערך פונדמנטלי של הפרויקט הבודד, אלא גם משיקולים רחבים יותר של הבנק.

מנגנון ה-Retail Price Maintenance (RPM) והשפעתו על קשיחות המחירים

המסמך מרחיב ומסביר (עמ' 4) שהתערבות הבנקים אינה מסתיימת בשלב דוח האפס. הבנקים נוהגים לכלול בחוזי ההתקשרות עם היזמים סעיפים המחייבים את היזם לקבל את אישורם במקרה שירצה להוריד מחירים מעבר לשיעור מסוים. מנגנון זה, המכונה בספרות הכלכלית Retail Price Maintenance (RPM), מעניק לבנקים שליטה משמעותית במחיר לצרכן לאורך כל חיי הפרויקט.כאשר המקטע "במעלה הזרם" (הבנקים) הוא ריכוזי, כפי שמתואר בענף האשראי לבנייה, הסדרי RPM עלולים, לדברי המסמך, "לפגוע בתחרות ובצרכנים" ולהוביל ל"מחיר מונופוליסטי המשיא את רווחי הענף". במצב זה, המחירים הנקבעים (החל מדוח האפס) והנשמרים באמצעות ה-RPM אינם בהכרח תוצאה של כוחות שוק תחרותיים או הערכת שווי פונדמנטלי, אלא תוצאה של כוח שוק ריכוזי.

הקשר בין דוחות אפס "מנופחים" לקשיחות מחירים

המסמך טוען (עמ' 3) שההסבר הסביר לקשיחות הא-סימטרית של המחירים הוא "כשל תחרותי". בעת ירידה בביקושים, "המחיר הנוכחי יכול להוות נקודת התמקדות טבעית עבור השחקנים בענף". דוח האפס, המאושר על ידי הבנק וכולל מחירים מסוימים, יכול לשמש כנקודת התמקדות כזו. אם הבנק, באמצעות דרישותיו בשלב דוח האפס ובאמצעות סעיפי ה-RPM, מכוון למחירים גבוהים (או מונע את הורדתם), הוא למעשה קובע רף מחירים שקשה לרדת ממנו.החשש שעולה מהמסמך (עמ' 5) הוא שהבנק עלול למנוע הורדת מחירים בפרויקט ספציפי משיקולים שאינם רלוונטיים לפרויקט עצמו, אלא מחשש להשפעה רוחבית על מחירי הדיור. ירידת מחירים רוחבית עלולה לפגוע בבנק דרך ירידת שווי הבטוחות והקטנת היקף ההלוואות. לכן, ייתכן שהמחירים המוצגים בדוח האפס, והנשמרים בקשיחות, משקפים את האינטרס של הבנק לשמר רמת מחירים גבוהה בשוק כולו, ולאו דווקא את הערך הפונדמנטלי של הנכסים בפרויקט הספציפי או את תנאי הביקוש המקומיים.המסמך אף מציין (עמ' 5) כי "קיומם של סעיפים כאלו [המגבילים הורדת מחירים] בחוזי ההתקשרות של הבנקים והיזמים עלולה לפיכך לעודד את היזמים להמשיך ולהחזיק את המחיר ברמה על-תחרותית גבוהה שאינה הולמת את תנאי השוק". כלומר, עצם הידיעה שהבנקים פועלים לשמר מחירים (החל מהמחירים שנקבעו או אושרו בדוחות האפס) מפחיתה את התמריץ של יזמים בודדים להוריד מחירים, גם אם תנאי השוק מצדיקים זאת.כך, דוחות אפס שמאושרים על ידי הבנקים במחירים מסוימים, והמגובים במנגנוני RPM, הופכים לבסיס למחירים "קשיחים" כלפי מטה. אם מחירים אלו נקבעו מלכתחילה ברמה שאינה משקפת ערך פונדמנטלי טהור אלא גם את האינטרסים של המערכת הבנקאית לשמר רמות מחירים גבוהות, הרי שהם יכולים להיחשב "מנופחים" ביחס למחיר שהיה נקבע בשוק תחרותי לחלוטין ומשוחרר מהשפעה ריכוזית.

סיכום

המסמך "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית" מספק תשתית להבנת הקשר בין דוחות אפס, המושפעים מהתערבות בנקאית, לבין קשיחות מחירי הדיור. התערבות הבנקים, החל משלב אישור המחירים בדוח האפס וכלה במניעת הורדות מחירים באמצעות סעיפי RPM, יוצרת מנגנון המאפשר שמירה על רמות מחירים גבוהות גם כאשר תנאי השוק (ירידה בביקושים) היו אמורים להוביל לירידתם.אם המחירים המקוריים בדוחות האפס מושפעים מהאינטרס של הבנקים לשמר רמת מחירים גבוהה כללית, ולא רק מהערכת שווי פונדמנטלית של הפרויקט הספציפי, אזי דוחות אלו יכולים להיחשב כמשקפים מחירים "מנופחים" ביחס לשוק תחרותי. קשיחות המחירים כלפי מטה היא, לפיכך, תוצאה ישירה של כוח השוק של הבנקים והאופן בו הם משתמשים בו כדי לנהל את רמות המחירים בענף, החל מהמחירים המוצהרים בדוחות האפס.


Citations:

  1. https://ppl-ai-file-upload.s3.amazonaws.com/web/direct-files/attachments/39684112/745d4e25-55a0-4474-8d93-d90cdc762b37/qshykhvt-mkhyry-hdyvr.pdf
  2. https://www.nadlancenter.co.il/article/502
  3. https://psagot.org/zero-report/
  4. https://mimun-nadlan.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%95%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%95%D7%90-%D7%9B%D7%95%D7%9C%D7%9C/
  5. https://www.teddy.co.il/%D7%94%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%94%D7%9E%D7%9C%D7%90-%D7%9C%D7%99%D7%96%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1
  6. https://www.feasibility.pro/mistakes-in-real-estate-feasibility/
  7. https://www.jstage.jst.go.jp/article/jaciii/26/4/26_581/_pdf
  8. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001510106
  9. https://sectech.m.tau.ac.il/sites/sectech.tau.ac.il/files/%D7%90%D7%A4%D7%A7%D7%98%20%D7%94%D7%A2%D7%99%D7%92%D7%95%D7%9F%20%D7%9C%D7%99%D7%90%D7%95%D7%A8%20%D7%99%D7%A4%D7%94%20%D7%90%D7%91%D7%99%D7%AA%D7%A8%20%D7%9E%D7%AA%D7%A0%D7%99%D7%94.pdf
  10. https://www.calcalist.co.il/local_news/article/bkt4300s1gg
  11. https://sciendo.com/article/10.2478/remav-2023-0020
  12. https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3768224,00.html
  13. https://www.midrag.co.il/Content/Tip/20481
  14. https://www.teddy.co.il/%D7%9E%D7%94%D7%95-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%95%D7%9C%D7%9E%D7%99-%D7%94%D7%95%D7%90-%D7%A8%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%A0%D7%98%D7%99
  15. https://marsh-partners.com/blog/the-guide-to-a-real-estate-development-feasibility-study
  16. https://magdilim.co.il/150120231149/
  17. https://www.altusgroup.com/featured-insights/property-development-feasibility/part-1-study-fundamentals/
  18. https://www.madlan.co.il/blog/%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
  19. https://aninver.com/blog/feasibility-study-for-real-estate-developments
  20. https://www.ddlaw.net/%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%9E%D7%A2%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%9C-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%91%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%95-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90/
  21. https://nofarmor.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%95%D7%9C%D7%9E%D7%94-%D7%A6%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%90%D7%AA-%D7%96%D7%94/
  22. https://www.nadlancenter.co.il/article/2500
  23. https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3780591,00.html
  24. https://www.ribao.co.uk/lex6/glossary/g_3659.php
  25. https://www.slideteam.net/blog/top-10-real-estate-feasibility-study-templates-with-samples-and-examples
  26. https://misfitsarchitecture.com/2023/02/12/feasibility-study/
  27. https://www.ecb.europa.eu/press/financial-stability-publications/fsr/special/html/ecb.fsrart202311_02~75cf0710b9.en.html
  28. https://recapeg.com/storage/app/uploads/public/640/ed6/f95/640ed6f9569ef341503779.pdf
  29. https://pmc.ncbi.nlm.nih.gov/articles/PMC2647095/
  30. https://www.mmbl.co.il/articals/4-%D7%93%D7%91%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%97%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA-%D7%A2%D7%9C-%D7%94%D7%9B%D7%A0%D7%AA-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
  31. https://www.eliavlaw.co.il/%D7%9E%D7%95%D7%A9%D7%92%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/%D7%9E%D7%94%D7%95-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
  32. https://www.ey-group.co.il/%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%9B%D7%9C-%D7%9E%D7%94-%D7%A9%D7%97%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA/
  33. https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3835194,00.html
  34. https://lp.ogen.org
  35. https://ogennadlan.co.il
  36. https://www.madlan.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%95%D7%92%D7%9F-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C
  37. https://www.oganim-dvir.co.il
  38. https://www.ynet.co.il/economy/article/hjd3xzx9jl
  39. https://www.ogen.org
  40. https://oshiot.co.il/%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A9%D7%A7%D7%9C-%D7%A9%D7%9C-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%94%D7%99%D7%A6%D7%A2-%D7%95%D7%91%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%A9/
  41. https://www.ogen-dgt.com
  42. https://www.shushanlaw.co.il/post/%D7%94%D7%A6%D7%A2%D7%AA-%D7%97%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F-%D7%94%D7%A6%D7%9E%D7%93%D7%AA-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%9E%D7%93%D7%93-%D7%94%D7%AA%D7%A9%D7%A4-%D7%91-2022
  43. https://www.duns100.co.il/articles/%D7%93%D7%95%D7%97_%D7%90%D7%A4%D7%A1__%D7%9E%D7%94%D7%95%D7%AA_%D7%95%D7%93%D7%92%D7%A9%D7%99%D7%9D_%D7%9C%D7%99%D7%96%D7%9D
  44. https://xn--4dbaol8ej.org.il/index.php/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%A9%D7%90-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%95%D7%AA/146-9-%D7%AA%D7%A4%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%92%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%92%D7%A2-%D7%9C%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99.html
  45. https://afikil.co.il/real-estate-appraisal/%D7%A7%D7%95%D7%A8%D7%A1-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
  46. https://www.themarker.com/magazine/2019-08-11/ty-article-opinion/.premium/0000017f-f4dc-ddde-abff-fcfd21b20000
  47. https://www.themarker.com/blogs/guy-katz/2018-12-12/ty-article/0000017f-f8ae-ddde-abff-fcef81d20000
  48. https://www.hakolhayehudi.co.il/item/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94/%D7%A2%D7%9C_%D7%94%D7%93%D7%A8%D7%9A_%D7%91%D7%94_%D7%90%D7%A0%D7%97%D7%A0%D7%95_%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%99%D7%9D_%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%95%D7%AA
  49. https://tzvikrinsky.biz/anchor/
  50. https://ark7.com/blog/learn/glossary/price-anchoring-effect/
  51. https://betshy.com/iw/2024/06/02/%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%98%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%99%D7%92%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%9C-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%AA-%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%95%D7%AA/
  52. https://www.ynet.co.il/economy/article/bkre1laeke

Answer from Perplexity: pplx.ai/share



אסביר לך את המושג "עיוות אלוקציה" ואיך הוא מתקשר למצב שמתואר במחקר.

מה זה אלוקציה (הקצאה) של משאבים?

אלוקציה היא המילה הכלכלית לתהליך שבו משאבים כלכליים (כסף, עבודה, חומרי גלם, קרקע) מתחלקים בין שימושים שונים. בשוק חופשי ותחרותי, המחירים אמורים לשמש כ"סיגנל" שמנחה את האלוקציה הזו.

איך זה אמור לעבוד בשוק דיור בריא?

במצב תקין:

  • ביקוש גבוה ← מחירים עולים ← עידוד לבנות יותר ← הגדלת היצע
  • ביקוש נמוך ← מחירים יורדים ← פחות כדאיות לבנות ← צמצום היצע
  • משאבים (קרקע, עובדים, חומרי בניה, הון) זורמים למקומות שבהם יש ביקוש אמיתי

מה קורה כשיש עיוות אלוקציה?

בגלל הכשל התחרותי שמתואר במחקר, המחירים לא משקפים את הביקוש האמיתי:

1. השקעות מוטעות

במקום להשקיע על פי ביקוש אמיתי, יזמים משקיעים על פי מחירים מלאכותיים שהבנקים עוזרים לשמור עליהם גבוהים. זה יכול להוביל ל:

  • בנייה באזורים שבהם אין ביקוש אמיתי במחיר הנוכחי
  • בנייה של סוגי דירות שלא מתאימים לכוח הקנייה של הציבור
  • השקעת הון בפרויקטים שלא יוכלו להימכר במחיר הצפוי

2. חוסר השקעה במקומות נכונים

כשמחירים לא יורדים גם במקומות שיש בהם עודף היצע, זה לא מעודד יזמים לחפש אזורים אחרים או לפתח פתרונות דיור זולים יותר שאולי היו מתאימים לביקוש האמיתי.

3. עיוות בהקצאת משאבים לאומיים

המחקר מזכיר שיש עלייה במלאי הדירות הבלתי מכורות - מעל 75,000 דירות חדשות שלא נמכרו עד סוף 2024. זה אומר ש:

  • הושקעו משאבים לאומיים (קרקע, עבודה, חומרי בניה) ביצירת דירות שאנשים לא יכולים לקנות במחיר הנוכחי
  • במקום זה, המשאבים האלה יכלו להיות מופנים לפתרונות דיור אחרים או לענפים אחרים בכלכלה

דוגמה קונקרטית

נניח שבאזור מסוים הביקוש האמיתי הוא לדירות של 2 מיליון שקל, אבל בגלל השליטה הבנקאית המחירים נשארים על 3 מיליון שקל:התוצאה:

  • יזמים ימשיכו לבנות דירות ב-3 מיליון שקל (כי הבנק לא נותן להוריד מחיר)
  • הדירות לא יימכרו או יימכרו בקצב איטי מאוד
  • במקום זה, יכלו להשקיע באזורים אחרים או לבנות דירות קטנות יותר/פשוטות יותר שיעלו 2 מיליון
  • או לחלופין, המשאבים יכלו ללכת לענפים אחרים בכלכלה שבהם יש ביקוש אמיתי

למה זה בעיה לכלכלה כולה?

עיוות אלוקציה פוגע ביעילות הכלכלית:

  • משאבים לא מנוצלים באופן אופטימלי
  • פחות צמיחה כלכלית
  • פחות יצירת עושר לחברה
  • פגיעה ברווחה החברתית

המחקר מדגיש שזה בא "על חשבון כלל הציבור" - לא רק בגלל המחירים הגבוהים, אלא גם בגלל הבזבוז של משאבים לאומיים יקרים שיכלו לשמש למטרות יותר יעילות.זו הסיבה שהמחקר קורא לשינוי מערכתי - כדי שהמחירים יחזרו לשקף את הביקוש האמיתי ולהנחות נכון את האלוקציה של המשאבים הכלכליים.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

כבר לא כלכלי: יזמי התחדשות עירונית מבקשים מדיירים להפחית תמורות - או שייצאו מהפרויקט