בעיקרון הכלכלי הבסיסי, בשוק נדל"ן בריא, רגיל ונורמלי – מחיר העסקאות בפועל ו"שווי" הנכסים, כפי שהוא נגזר ממבחנים כלכליים אובייקטיביים, מתלכדים.
המשמעות היא שהמחיר שמשלם הקונה משקף בקירוב את הערך הכלכלי של הנכס: את התשואה שניתן להפיק ממנו, את הביקוש האמיתי בשוק, ואת מצב גורמי היסוד – הכנסות, ריביות, היצע, וביקוש.
כאשר שני אלה חופפים, ניתן לומר שהשוק פועל בצורה מאוזנת.
כאשר הם נפרדים – מתחילה הבעיה.
כאשר המחיר גבוה מהשווי הכלכלי, נוצר פער מלאכותי.
הסיבות לכך יכולות להיות:
הפער הזה – שבו המחיר מטפס והרציונל הכלכלי נותר מאחור – הוא סימן מובהק לבועה.
ככל שהפער נמשך ומתעצם, גדל גם הסיכון לקריסה חדה, משום שהשוק מתנתק מגורמי היסוד שתומכים בו.
החובה אינה נופלת על גורם אחד בלבד, אלא על מכלול שחקנים בשוק:
| גורם | אחריות עיקרית |
|---|---|
| שמאי מקרקעין | לקבוע שווי כלכלי אמיתי, ולדווח על פערים בין מחיר לשווי, גם אם הדבר אינו נוח לשוק או ללקוחות. |
| הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל | לעקוב אחרי מדדי סיכון, יחס חוב/תוצר, ותשואות שוק, ולהגביל אשראי מופרז. |
| רשות התחרות | למנוע קרטלים, מניפולציות בשוק, ותיאום מחירים. |
| משרד המשפטים | להבטיח שקיפות בעסקאות ומניעת מצגי שווא לציבור. |
| התקשורת הכלכלית | לדווח באובייקטיביות ולא לשמש כצינור שיווקי ליזמים או לבנקים. |
כאשר המחירים "בורחים" מהשווי, השוק נכנס למצב של אי-קיימות כלכלית (Unsustainable Market).
הניסיון ההיסטורי, בישראל ובעולם, מראה שבכל פעם שנוצר פער מתמשך – הסוף ידוע מראש: תיקון חד, ירידות מחירים ולעיתים משבר פיננסי נלווה. במצב כזה, החובה של כל שחקן מקצועי – ובמיוחד שמאי המקרקעין – היא להתריע בזמן, גם אם הדבר איננו פופולרי, ואף אם הוא נוגד את האינטרס המיידי של חלק מהגורמים בשוק.
השתיקה וההעלמת עין – הן שמן למדורת הבועה.
בשוק נדל"ן בריא ומאוזן, מחיר השוק ושווי הנכס אמורים להתכנס לנקודת שיווי יחסי. זהו עיקרון יסוד בתחום השמאות והכלכלה הנדל"נית. כאשר השוק פועל ביעילות, המחירים משקפים את השווי האמיתי של הנכסים על בסיס גורמים פונדמנטליים כמו הכנסה מהשכרה, עלויות הקמה, מיקום, וביקוש אמיתי.אולם המציאות מורכבת יותר, והיסטוריית השווקים מלמדת אותנו כי תקופות של התרחקות משמעותית בין מחיר לשווי הן תופעה חוזרת ונשנית.
יחס מחיר להכנסה (Price-to-Income Ratio) כאשר מחירי הדיור עולים מעל 4-5 פעמים ההכנסה החודשית הממוצעת, מדובר באזהרה אדומה. בישראל, היחס הגיע לרמות של 8-10 באזורים מסוימים.
יחס מחיר לשכירות (Price-to-Rent Ratio) בשוק בריא, רכישת נכס אמורה להיות כדאית כלכלית לעומת השכרה. כאשר היחס עולה מעל 20-25 שנים להחזר ההשקעה, מדובר בסימן אזהרה.
קצב עליית המחירים עליה שנתית העולה על שיעור האינפלציה ועליית השכר בלמעלה מ-10%-15% במשך מספר שנים רצופות מעידה על חימום יתר.
התנהגות ספקולטיבית
כניסה מסיבית של משקיעים לא מקצועיים, רכישות "עיוורות" ללא בדיקה מעמיקה, והמרה של דירות מגורים להשקעה.
הרחבת תנאי האשראי
הקלות במתן משכנתאות, הורדת דרישות ההון העצמי, ומתן הלוואות לאוכלוסיות סיכון גבוה.
פסיכולוגיית השוק
תחושת FOMO (Fear of Missing Out), אמירות כמו "המחירים רק יעלו" ו"נדל"ן הוא תמיד השקעה טובה".
בנק ישראל נושא באחריות המרכזית לניטור יציבות מערכת הפיננסים. הבנק אמור לפעול באמצעות כלי מדיניות מוניטרית ומאקרו-פרודנציאלית:
משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון אחראים למדיניות הדיור הלאומית, הגדלת ההיצע וויסות הביקוש באמצעות מיסוי ותמריצים.
רשות שוק ההון מפקחת על פעילות חברות הנדל"ן הציבוריות ופיתוח מכשירים פיננסיים נדל"ניים.
שמאי המקרקעין נושאים באחריות מקצועית וציבורית משמעותית:
לשכת שמאי המקרקעין אמורה לקבוע סטנדרטים מקצועיים נוקשים ולפקח על יישומם.
הבנקים אחראים לבחינה קפדנית של יכולת ההחזר של הלקוחות ולהערכת הסיכונים בתיק האשראי.
חברות הביטוח וקרנות הפנסיה שמשקיעות בנדל"ן נושאות באחריות כלפי המבוטחים והחוסכים.
כלכלני נדל"ן וחוקרים אמורים לנתח מגמות שוק ולפרסם ממצאים באופן עצמאי ובלתי תלוי.
התקשורת הכלכלית נושאת באחריות לדווח על מגמות בעייתיות ולא להיסחף אחר אופוריית השוק.
רבים מהגורמים שאמורים להתריע על פערים בין מחיר לשווי נמצאים בקונפליקט אינטרסים:
התרחקות מחיר משווי היא תהליך הדרגתי, וקשה להבחין בנקודת המפנה בזמן אמת. בדיעבד, כמובן, הכל ברור יותר.
התרעה על "בועה" או "התחממות יתר" יכולה להיתפס כניסיון לפגוע ברווחתם של אזרחים רבים שרכשו נכסים.
בישראל חווינו כמה תקופות של התרחקות מחיר משווי:
בכל תקופה, היו גורמים שהתריעו, אך לא תמיד הרגולטורים והציבור הקשיבו בזמן.
יצירת מערכת התרעה יעילה דורשת:
השורה התחתונה היא שבשוק נדל"ן בריא, מחיר ושווי אכן מתלכדים, אך כאשר הם מתרחקים - וזה בהכרח יקרה מפעם לפעם - האחריות לזיהוי ולהתרעה מוטלת על כתפי רבים: רגולטורים, מקצוענים, אקדמאים ותקשורת. ההיסטוריה מלמדת שהצלחה בזיהוי מוקדם דורשת שילוב של מומחיות מקצועית, עצמאות ואומץ להטות אוזן להתרעות – גם כאשר הן לא פופולריות.
Per בשוק נדל"ן תקין ובריא, המחיר שבו הנכסים נמכרים (המחיר בפועל) מתקרב או מתלכד עם שווי השוק האמיתי שלהם, שהוא הערך הכלכלי או הנכס האובייקטיבי של הנכס. שווי זה מבוסס על שיטות הערכה מקצועיות, הכוללות השוואה לנכסים דומים, הון הכנסה מהנכס, עלויות בנייה וגורמים אחרים הרלוונטיים לשווי השוק. כאשר מחיר הנכס קרוב לשווי השוק, השוק נחשב לאיזון הוגן ושקוף, ושני המדדים מתאימים זה לזה.engelvoelkers+1כאשר המחירים "בורחים" או טפסים מהר מאד ומתרחקים מהשווי הכלכלי – למשל בשל ביקושים ספקולטיביים, היצע מוגבל או גירוי אשראי מופרז – נוצרת תפיסה של "בועת נדל"ן". במצב כזה המחירים גבוהים ללא יחוס אמיתי לערך, והפער בין מחיר הנכס לשוויו האמיתי יכול להגיע לרמות הגבוהות ממדד ההגון של השוק. זיהוי מצב זה נעשה באמצעות מספר אינדיקטורים, כגון:
מי שחובתו לזהות את הפערים הללו ולהתריע עליהם הן מספר גורמים מרכזיים:
לכן, בשוק תקין שווי נמדד בעזרת כלים אובייקטיביים, והמחיר בשוק מתיישר איתו. כשהמחיר “בורח” מהשווי, זוהי נורה אדומה שיש לזהות באמצעות מדדים כספיים וכלכליים, ולנקוט פעולות מתאימות כדי למנוע פגיעה במערכת הנדל"ן והכלכלה בכלל. כך ניתן לשמור על שוק יציב, שקוף והוגן לטובת כל המשתמשים בו.imf+2
