Gpt 📍 בשוק נדל"ן בריא – מחיר ושווי מתלכדים. ומה קורה כשהם נפרדים?

בעיקרון הכלכלי הבסיסי, בשוק נדל"ן בריא, רגיל ונורמלי – מחיר העסקאות בפועל ו"שווי" הנכסים, כפי שהוא נגזר ממבחנים כלכליים אובייקטיביים, מתלכדים.

המשמעות היא שהמחיר שמשלם הקונה משקף בקירוב את הערך הכלכלי של הנכס: את התשואה שניתן להפיק ממנו, את הביקוש האמיתי בשוק, ואת מצב גורמי היסוד – הכנסות, ריביות, היצע, וביקוש.

🔍 מהו "שווי" ומהו "מחיר"?

• שווי (Value) – הערכה כלכלית של הנכס, הנשענת על ניתוח גורמי היסוד, פוטנציאל ההכנסה ממנו, שיעורי היוון סבירים, ומדדים השוואתיים ברי קיימא.
• מחיר (Price) – הסכום שנקבע בפועל בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון בזמן נתון, ללא כפייה.

כאשר שני אלה חופפים, ניתן לומר שהשוק פועל בצורה מאוזנת.

כאשר הם נפרדים – מתחילה הבעיה.

📈 כשהמחירים "בורחים" מהשווי – מנגנון ההתרחקות

כאשר המחיר גבוה מהשווי הכלכלי, נוצר פער מלאכותי.

הסיבות לכך יכולות להיות:

1. הזרמת אשראי מופרזת – בנקים מעניקים משכנתאות ו/או אשראי במחירים שאינם תואמים את התשואה הכלכלית.
2. ספקולציה וציפיות שווא – קונים נכסים מתוך אמונה ש"מחיר תמיד יעלה" מבלי לבדוק את התשואה או את מצב השוק האמיתי.
3. הטיית השוואות (Comparables Trap) – שימוש עיוור במחירי עסקאות קודמות ללא בחינת ההיגיון הכלכלי שמאחוריהן.
4. תעמולה תקשורתית ושיווק אגרסיבי – המייצרת תחושת "מחסור" גם כשקיימת מלאי עודף.

הפער הזה – שבו המחיר מטפס והרציונל הכלכלי נותר מאחור – הוא סימן מובהק לבועה.

ככל שהפער נמשך ומתעצם, גדל גם הסיכון לקריסה חדה, משום שהשוק מתנתק מגורמי היסוד שתומכים בו.

🛑 איך מזהים שהמחירים התרחקו מהשווי?

1. תשואה נמוכה מהותית מהריבית – כאשר התשואה מהשכרה (ברוטו) נמוכה משמעותית מהריבית על המימון, מדובר בנתק כלכלי.
2. יחס מחיר/שכר חריג – נדרשות עשרות שנות הכנסה ממוצעת לרכישת דירה.
3. היסטוריית עליות מנותקת – עליות מחירים מהירות וחדות לאורך זמן, ללא שינוי משמעותי בגורמי היסוד.
4. פער בין עלות בנייה למחיר מכירה – כשהפער גדל לממדים שאינם מוסברים בעלויות קרקע והון ריאלי.
5. התרחבות האשראי הצרכני והמשכנתאות – גידול חריג בחוב הפרטי לנכסים.

🚨 מי אחראי לזהות ולהתריע?

החובה אינה נופלת על גורם אחד בלבד, אלא על מכלול שחקנים בשוק:

📌 מסקנה – "המתריע בשער" אינו בחירה, אלא חובה מקצועית

כאשר המחירים "בורחים" מהשווי, השוק נכנס למצב של אי-קיימות כלכלית (Unsustainable Market).

הניסיון ההיסטורי, בישראל ובעולם, מראה שבכל פעם שנוצר פער מתמשך – הסוף ידוע מראש: תיקון חד, ירידות מחירים ולעיתים משבר פיננסי נלווה. במצב כזה, החובה של כל שחקן מקצועי – ובמיוחד שמאי המקרקעין – היא להתריע בזמן, גם אם הדבר איננו פופולרי, ואף אם הוא נוגד את האינטרס המיידי של חלק מהגורמים בשוק.

השתיקה וההעלמת עין – הן שמן למדורת הבועה.

Clau כשמחיר ושווי מתרחקים: זיהוי בועות נדל"ן והאחריות המקצועית

מהו "שוק בריא" בנדל"ן?

בשוק נדל"ן בריא ומאוזן, מחיר השוק ושווי הנכס אמורים להתכנס לנקודת שיווי יחסי. זהו עיקרון יסוד בתחום השמאות והכלכלה הנדל"נית. כאשר השוק פועל ביעילות, המחירים משקפים את השווי האמיתי של הנכסים על בסיס גורמים פונדמנטליים כמו הכנסה מהשכרה, עלויות הקמה, מיקום, וביקוש אמיתי.אולם המציאות מורכבת יותר, והיסטוריית השווקים מלמדת אותנו כי תקופות של התרחקות משמעותית בין מחיר לשווי הן תופעה חוזרת ונשנית.

סימני התרעה: כיצד זיהוי פער בין מחיר לשווי?

מדדים כמותיים עיקריים:

יחס מחיר להכנסה (Price-to-Income Ratio) כאשר מחירי הדיור עולים מעל 4-5 פעמים ההכנסה החודשית הממוצעת, מדובר באזהרה אדומה. בישראל, היחס הגיע לרמות של 8-10 באזורים מסוימים.

יחס מחיר לשכירות (Price-to-Rent Ratio) בשוק בריא, רכישת נכס אמורה להיות כדאית כלכלית לעומת השכרה. כאשר היחס עולה מעל 20-25 שנים להחזר ההשקעה, מדובר בסימן אזהרה.

קצב עליית המחירים עליה שנתית העולה על שיעור האינפלציה ועליית השכר בלמעלה מ-10%-15% במשך מספר שנים רצופות מעידה על חימום יתר.

מדדים איכותיים:

התנהגות ספקולטיבית

כניסה מסיבית של משקיעים לא מקצועיים, רכישות "עיוורות" ללא בדיקה מעמיקה, והמרה של דירות מגורים להשקעה.

הרחבת תנאי האשראי

הקלות במתן משכנתאות, הורדת דרישות ההון העצמי, ומתן הלוואות לאוכלוסיות סיכון גבוה.

פסיכולוגיית השוק

תחושת FOMO (Fear of Missing Out), אמירות כמו "המחירים רק יעלו" ו"נדל"ן הוא תמיד השקעה טובה".

מי אחראי לזהות ולהתריע?

הרגולטורים והמדינה

בנק ישראל נושא באחריות המרכזית לניטור יציבות מערכת הפיננסים. הבנק אמור לפעול באמצעות כלי מדיניות מוניטרית ומאקרו-פרודנציאלית:

• קביעת ריבית המדיניות
• הטלת מגבלות על יחס המשכנתא להכנסה
• דרישות הון עצמי מהבנקים

משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון אחראים למדיניות הדיור הלאומית, הגדלת ההיצע וויסות הביקוש באמצעות מיסוי ותמריצים.

רשות שוק ההון מפקחת על פעילות חברות הנדל"ן הציבוריות ופיתוח מכשירים פיננסיים נדל"ניים.

המקצוע השמאי

שמאי המקרקעין נושאים באחריות מקצועית וציבורית משמעותית:

• ביצוע הערכות שווי אובייקטיביות ובלתי תלויות
• סירוב להערכות "מוזמנות" המותאמות לצרכי הלקוח
• פרסום דוחות שוק והתרעה על מגמות בעייתיות

לשכת שמאי המקרקעין אמורה לקבוע סטנדרטים מקצועיים נוקשים ולפקח על יישומם.

מוסדות הפיננסים

הבנקים אחראים לבחינה קפדנית של יכולת ההחזר של הלקוחות ולהערכת הסיכונים בתיק האשראי.

חברות הביטוח וקרנות הפנסיה שמשקיעות בנדל"ן נושאות באחריות כלפי המבוטחים והחוסכים.

התקשורת והאקדמיה

כלכלני נדל"ן וחוקרים אמורים לנתח מגמות שוק ולפרסם ממצאים באופן עצמאי ובלתי תלוי.

התקשורת הכלכלית נושאת באחריות לדווח על מגמות בעייתיות ולא להיסחף אחר אופוריית השוק.

האתגרים בזיהוי ובהתרעה

קונפליקט אינטרסים

רבים מהגורמים שאמורים להתריע על פערים בין מחיר לשווי נמצאים בקונפליקט אינטרסים:

• שמאים העובדים עבור יזמים או בנקים
• פוליטיקאים הנמדדים על פי עליית מחירי הנכסים
• בנקים המרוויחים מהגדלת נפח האשראי

הקושי בזיהוי בזמן אמת

התרחקות מחיר משווי היא תהליך הדרגתי, וקשה להבחין בנקודת המפנה בזמן אמת. בדיעבד, כמובן, הכל ברור יותר.

הלחץ הפוליטי והחברתי

התרעה על "בועה" או "התחממות יתר" יכולה להיתפס כניסיון לפגוע ברווחתם של אזרחים רבים שרכשו נכסים.

המקרה הישראלי: לקחים מהעבר

בישראל חווינו כמה תקופות של התרחקות מחיר משווי:

• שנות ה-90 המאוחרות
• המחצית הראשונה של שנות ה-2000
• העליה החדה בין 2008-2021

בכל תקופה, היו גורמים שהתריעו, אך לא תמיד הרגולטורים והציבור הקשיבו בזמן.

סיכום: מערכת התרעה מוקדמת

יצירת מערכת התרעה יעילה דורשת:

1. שקיפות מידע - פרסום נתוני שוק מפורטים ועדכניים
2. עצמאות מקצועית - שמירה על חוסר תלות של הגורמים המעריכים
3. חינוך פיננסי - העלאת המודעות הציבורית לסיכונים
4. כלי מדיניות גמישים - יכולת התערבות מהירה כשנדרש
5. שיתוף פעולה בין-מוסדי - תיאום בין הגורמים השונים

השורה התחתונה היא שבשוק נדל"ן בריא, מחיר ושווי אכן מתלכדים, אך כאשר הם מתרחקים - וזה בהכרח יקרה מפעם לפעם - האחריות לזיהוי ולהתרעה מוטלת על כתפי רבים: רגולטורים, מקצוענים, אקדמאים ותקשורת. ההיסטוריה מלמדת שהצלחה בזיהוי מוקדם דורשת שילוב של מומחיות מקצועית, עצמאות ואומץ להטות אוזן להתרעות – גם כאשר הן לא פופולריות.

Per בשוק נדל"ן תקין ובריא, המחיר שבו הנכסים נמכרים (המחיר בפועל) מתקרב או מתלכד עם שווי השוק האמיתי שלהם, שהוא הערך הכלכלי או הנכס האובייקטיבי של הנכס. שווי זה מבוסס על שיטות הערכה מקצועיות, הכוללות השוואה לנכסים דומים, הון הכנסה מהנכס, עלויות בנייה וגורמים אחרים הרלוונטיים לשווי השוק. כאשר מחיר הנכס קרוב לשווי השוק, השוק נחשב לאיזון הוגן ושקוף, ושני המדדים מתאימים זה לזה.engelvoelkers+1כאשר המחירים "בורחים" או טפסים מהר מאד ומתרחקים מהשווי הכלכלי – למשל בשל ביקושים ספקולטיביים, היצע מוגבל או גירוי אשראי מופרז – נוצרת תפיסה של "בועת נדל"ן". במצב כזה המחירים גבוהים ללא יחוס אמיתי לערך, והפער בין מחיר הנכס לשוויו האמיתי יכול להגיע לרמות הגבוהות ממדד ההגון של השוק. זיהוי מצב זה נעשה באמצעות מספר אינדיקטורים, כגון:

• יחס המחיר להכנסה (Price-to-Income) שעולה מעל הממוצע ההיסטורי, מה שמראה שיכולת הקנייה וההכנסות אינן תומכות במחירים הגבוהים.
• יחס המחיר לשכר דירה (Price-to-Rent) גבוה, המצביע על כך שההשקעה בנכס אינה מונחת על הכנסות שכר דירה אלא על ציפייה לעליית מחירים בלבד.
• גידול מהיר ובלתי רציונלי במחירים לעומת כוחות יסוד כלכליים כמו תעסוקה, הכנסות ואוכלוסייה.wikipedia+2

מי שחובתו לזהות את הפערים הללו ולהתריע עליהם הן מספר גורמים מרכזיים:

• שחקנים מקצועיים בענף הנדל"ן: מתווכים, שמאי מקרקעין, יועצים פיננסיים ומשקיעים מנוסים, שמעקב מדויק על המגמות בשוק הוא חלק מהפעילות שלהם.
• מוסדות פיננסיים ובנקים: כיוון שהם מעניקים מימון ומשפיעים על תנאי האשראי, עליהם להעריך את שווי הנכסים לעומת מחירים בפועל ולהזהיר כשפורצת בועה שיכולה לסכן את יציבות המערכת.
• רגולטורים וממשלות: האחראים על יציבות השוק ועל קביעת מדיניות כלכלית ופיסקלית, הם צריכים לנקוט באמצעים למניעת התפוצצות בועות שתגרום לנזקים כלכליים וחברתיים.

לכן, בשוק תקין שווי נמדד בעזרת כלים אובייקטיביים, והמחיר בשוק מתיישר איתו. כשהמחיר “בורח” מהשווי, זוהי נורה אדומה שיש לזהות באמצעות מדדים כספיים וכלכליים, ולנקוט פעולות מתאימות כדי למנוע פגיעה במערכת הנדל"ן והכלכלה בכלל. כך ניתן לשמור על שוק יציב, שקוף והוגן לטובת כל המשתמשים בו.imf+2

1. https://www.engelvoelkers.com/de/en/resources/regional/market-value-vs-sales-price
2. https://terrawest.group/blog/market-price-vs-market-value
3. https://en.wikipedia.org/wiki/Housing_bubble
4. https://www.imf.org/en/Publications/fandd/issues/2024/12/how-to-spot-housing-bubbles-enrique-martinez
5. https://paolovolani.com/housing-bubble-signs/
6. https://link.springer.com/article/10.1007/s10901-021-09903-3
7. https://www.h2eportugal.com/en/detail/marketvalue-marketprice-homebuying-homeselling-realestateadvice/58090
8. https://www.cbs.nl/en-gb/corporate/2025/21/new-calculation-method-from-cbs-helps-to-identify-real-estate-bubbles
9. https://www.scirp.org/journal/paperinformation?paperid=102534
10. https://yourhomesoldguaranteedrealty-nancykowalikgroup.com/what-is-the-difference-between-property-value-and-price/
11. https://en.wikipedia.org/wiki/Real-estate_bubble
12. https://www.linkedin.com/pulse/how-predict-real-estate-market-identify-asset-
13. https://www.seeff.com/news/market-price-vs-selling-price/
14. https://www.ubs.com/global/en/wealthmanagement/insights/2024/global-real-estate-bubble-index.html
15. https://www.investopedia.com/ask/answers/072915/how-market-value-determined-real-estate-market.asp
16. https://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:507630/FULLTEXT01.pdf
17. https://rei-ink.com/purchase-price-vs-market-value/
18. https://www.nasdaq.com/articles/5-key-signs-of-a-housing-bubble
19. https://www.rocketmortgage.com/learn/appraised-value-vs-market-value
20. https://www.atlantis-press.com/article/25084.pdf

2 דוחות התפרסמו אתמול ( 15.6.2025 ) ואם לא יומצאו תרגילים חדשים הכיוון הוא דרומה - ירידות.

בספר בועת נדל"ן בכרך השלישי "המלחמה הגדולה וקריסתה של המערכת הפיננסית" אני מתאר את אובדן השליטה של הבנקים והקבלנים בשוק ואת קריסת הקבלנים וחדלות הפירעון של משקי הבית אשר ימוטטו את המערכת הפיננסית.

• דירות בעסקאות נדל"ן - פברואר-אפריל 2025

• שינוי במחירי שוק הדירות - מאי-2025

הנה ניתוח מעמיק לדו"ח הלמ"ס שפורסם ב-15 ביוני 2025 בנושא עסקאות נדל"ן למגורים בפברואר–אפריל 2025:

⚠️ עיקרי הממצאים והמסר המרכזי:

קריסה שקטה ומתמשכת בשוק הדירות – בכל סוגי העסקאות, בכל המחוזות, ובפרט בדירות חדשות.

הכותרת האמיתית לדו"ח צריכה להיות:

❝הקונים נעלמים, הסחורה נערמת❞

📉 תמונת מצב ארצית:

סך העסקאות – ירידה חדה:

• 22,430 דירות נמכרו בסה"כ בפברואר–אפריל 2025, ירידה של:
  • 20.2% לעומת נובמבר–ינואר.
  • 13.1% במונחים מנוכי עונתיות.
  • 10.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

דירות חדשות – התרסקות דרמטית:

• 8,590 דירות חדשות בלבד, שהן רק 38.3% מסך העסקאות.
• ירידה של:
  • 27.1% לעומת נובמבר–ינואר.
  • 22.7% מנוכה עונתיות לעומת אשתקד.
  • ירידה נוספת של 24.6% באפריל בלבד (לעומת מרץ).

דירות יד שנייה – האטה כללית:

• 13,840 דירות – ירידה של 9.4% מהחודשים הקודמים.
• אך לעומת אשתקד – עלייה קלה של 0.8% בלבד.

🗺️ פילוח גאוגרפי – קריסה חוצת מחוזות:

📌 בולט במיוחד: התמוטטות המחירים במחוזות המרכזיים – תל אביב, חיפה, ירושלים.

🏙️ יישובים בולטים בירידות חריגות:

🏗️ מלאי דירות חדשות שנותרו למכירה – סיגנל למשבר עודף היצע:

• בסוף אפריל: 79,410 דירות חדשות לא נמכרו.
• עלייה של 20.5% לעומת אפריל 2024.
• מספר חודשי היצע: 27.8 חודשים – כלומר, ייקח יותר משנתיים למכור את הדירות בקצב הנוכחי.
• 50% מהמלאי מרוכז בת"א (31.5%) ובמרכז (24.3%) בלבד.

🔎 תובנות וניתוח ביקורתי:

1. הקונים מתרחקים, בעיקר מהשוק הראשוני

הציבור מאותת באותיות קידוש לבנה: לא קונים במחיר הזה – במיוחד בדירות חדשות, שמהוות את שיא ההונאה הפיננסית (LTP במקום LTV).

2. עודף ההיצע מתנפח כמו בועה אחרונה

מלאי מתפוצץ של עשרות אלפי דירות חדשות מעיד על סירוב קולקטיבי של הציבור לממן את שווי הנכסים המנופח.

3. המיתון המתגלגל – בועת שיווי המשקל נשברת

לאורך חודשים נצפתה הקפאה – כעת אנחנו רואים שבירה בפועל בכמות העסקאות. השוק מתפרק, וההדף יכה בקרוב גם במחירים המדווחים.

4. האינדיקציה למעבר לנקודת האל-חזור

שיעור המימושים בירידה חדה, חודשי היצע מטפסים, ומרבית העסקאות הן יד שנייה (61.7%) – שוק ראשוני קורס ראשון.

📌 המלצות:

1. למשקיעים: להתרחק מהשוק הראשוני – הקריסה כבר בפנים.
2. לציבור: לחכות. הכוח בידיים שלכם. לא להיכנס לעסקאות במחירים לא רציונליים.
3. לרגולטור: להכריז על משבר עודף היצע, לשקול סובסידיות מפוקחות רק לפרויקטים במחירי שוק פונדמנטליים.
4. לשמאים: להפסיק את שיטת השכפול – להעריך כל נכס לפי ערכו הפונדמנטלי בלבד, לא לפי מחירים בהיסטריה.

דוח מסכם על שינוי מחירי הדירות אפריל 2025

מבוסס על פרסום למ"ס 183b/10 של הלמ"ס

מדד ָכללי ( כלל סוגי הדירות )

• שינוי חודשי (מרץ–אפריל 2025 לעומת פברואר–מרץ): ⬇️ ירידה של 0.1%
• שינוי שנתי (לעומת שנה קודמה): ⬇️ ירידה של 2.3%

משקפת שחל ירידה בשוק שנפסק עלייות.

דירות חדשות

• שינוי חודשי: ⬆️ עלייה של 0.4%
• שינוי שוק חופשי (בלי סובסדיה): ⬆️ עלייה של 0.1%
• שנתי: ⬇️ ירידה של 2.1%

על פניו, העלייה צנועה ולא מובהקת.

שינוי מחירים לפי מחוזים

דירות יד שנייה ( חישוב )

• הלמ"ס לא פרסמה מדד נפרד לדירות יד שנייה, אבל על סמך חישוב שניתן:

⬇️ ירידה חודשית משערכת של כ-0.3% במחירים השניים ( השערה באחוז )

• הירידה השנתית המשערכת: ⬇️ כעשו 2.6%-

שוק היד שנייה הולך ומתרוקן, והסימנים מצביעים על שחיקה אמיתית.

מסקנות

• השוק נכנס לשחיקה יציבה ואטית, ללא סימני התאוששות.
• הפער בין מחיר לשווי פונדמנטלי הולך להצטמצם, ולא לעלייה.
• דירות יד שנייה משקפות לשחקני עצמי על השוק ועל ההצעה של ציפיות.

🧨 הבועה נסדקת – והמדינה שותקת

הדוח האחרון של הלמ"ס (מס' 183b/10) לא היה צריך להפתיע אף אחד – אך הוא בכל זאת מרעיש:

מחירי הדירות בישראל יורדים, גם בדירות חדשות וגם ביד שנייה, גם בפריפריה וגם במרכז, גם אצל זוגות צעירים וגם אצל משקיעים.

במילים פשוטות: הבועה סוף-סוף מתחילה להסדק, והפעם זו כבר לא רק תחושת בטן – אלא עובדות יבשות, חתומות וסטטיסטיות.

📉 הנתונים לא משקרים:

• מחירי הדירות הכלליים ירדו ב־0.6% בחודש אפריל 2025 לבדו – חודש שני ברציפות של ירידות.
• גם מחירי הדירות החדשות, שעלו לכאורה ב־0.7%, רשמו ירידה של 2.1% בקצב שנתי – כלומר: גם הקבלנים לא מצליחים לעצור את הסחף.
• מחוזות כמו ירושלים, צפון, חיפה, מרכז ודרום – כולם רשמו ירידות חודשות, ולראשונה אין "מפלט גיאוגרפי".

המספרים לא משאירים מקום לספק: לא מדובר בירידה עונתית, לא ברעש סטטיסטי ולא בפייק ניוז של מתנגדי נדל"ן. מדובר במפולת שמתחילה, איטית אמנם, אך שיטתית.

🧱 הבועה נבנתה על השתקה – וממשיכה להתקיים דרך שתיקה

אם יש דבר מטריד יותר מהירידות עצמן – זו השתיקה של המדינה.

איפה שר האוצר? איפה המפקח על הבנקים? איפה שמאי ממשלתי שיסביר לעם מה קורה?מאות אלפי משפחות שילמו מחירים כפולים על דירות, על בסיס תחושת החמצה, שיווק אגרסיבי, אשראי זול – והשתקה אחת גדולה של הנתונים האמיתיים.גם כעת, כשמתפרסמים נתוני אמת על ירידת מחירים – הכותרות בעיתונים מתמקדות ב"מבצעים של הקבלנים", ב"משכנתא מותאמת" ובפינות שוליים.

מישהו מנסה למנוע מאיתנו להבין את מה שכבר קורה: ערך הדירות נשחק. הבטוחות נשחקות. האקוויטי של הבנקים מדמם.

💣 מה הלאה? סכנה שיטתית

• המשך ירידת מחירים – בעיקר בדירות יד שנייה – יהפוך את ה־LTV ל־LTP: הבנקים מימנו עסקאות לפי מחיר, לא לפי ערך.
• הפרויקטים החדשים לא יצליחו לעמוד בדרישות ליווי – מה שיוביל לגל ביטולים, חדלות פירעון, ושרשרת דומינו של קריסות.
• המשקיעים כבר ברחו – עכשיו גם הרוכשים העצמיים מבינים שהמדרון חלקלק, ושאין להם מה למהר.

🧭 ומה עושה המדינה? כלום.

לא הקפאה יזומה של אשראי מסוכן.

לא רפורמה בתקן 1 השמאותי שמשכפל מחירים.

לא שקיפות אמיתית לציבור.

השתיקה – היא המנגנון המרכזי של שימור הבועה.

🧠 קריאה אחרונה לפני הסערה:

זה לא הזמן להמשיך לפמפם נרטיבים של "אין היצע", "הביקוש קשיח", או "זה זמני".

זה הזמן לומר לציבור את האמת:

הבועה מתרוקנת. השוק משתחרר. המחיר מתקרב לערך – והפוליטיקה שותקת.ומי שישלם על זה את המחיר – זה לא בעלי הקרקע ולא הבנקים, אלא דווקא מי שקנה בשיא.

🧠 הסבר מקצועי – מדוע עליית 0.7% אינה מעידה על התחזקות שוק הדירות החדשות:

1. המדד מבוסס על תמהיל עסקאות – לא בהכרח על מחירי שוק ריאליים:

• אם החודש נרשמו פחות עסקאות מוזלות (כמו מחיר מטרה) ויותר עסקאות בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב או גבעתיים – הממוצע עולה, גם אם המחירים לא עלו.
• זו עלייה סטטיסטית בלבד, לא בהכרח ריאלית.

2. הדוח עצמו מדווח על ירידה שנתית של 2.1%- בדירות חדשות:

• זה הנתון היותר מובהק, כי הוא משקף מגמה ולא תנודתיות.
• כלומר: למרות "עלייה חודשית", המחירים ירדו בפועל לאורך השנה.

3. פער חמור בין מחירים מדווחים למחירים בפועל בשטח:

• הקבלנים נוהגים לדווח לרשות המסים את המחיר ברוטו (לפני הנחות בפועל, מענקים, שדרוגים וכו') – מה שמנפח את המחיר המדווח.
• בפועל, מי שנכנס לאתרי הקבלנים רואה מבצעים עמוקים והנחות שקטות.

📊 השוואה בין שני הנתונים מהדוח:

🧨 מסקנה נחרצת:

הנתון של 0.7% עלייה הוא לא איתות להתאוששות – אלא הסוואה זמנית של מגמה שלילית ברורה.

המדינה – או מי שמבקש להוריד את גובה הלהבות – עלול להתלות דווקא בנתון החודשי הזה כדי לטעון שה"שוק מתייצב", בזמן שהיסודות כבר רועדים.

https://www.gov.il/he/pages/news-housing110525

החל מאמצע 2024, למרות עלייה במלאי הדירות הלא מכורות וירידה במספר העסקאות, מחירי הדיור בישראל מגלים קשיחות כלפי מטה. בעוד שבעת עלייה בביקושים המחירים מזנקים במהירות, בירידה בביקוש התגובה איטית משמעותית. ההסבר לכך נעוץ בכשל תחרותי בענף. על אף ריבוי היזמים, התחרות מוגבלת בשל תלותם במערכת הבנקאית הריכוזית, המספקת את רוב המימון לפרויקטים. שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מכלל המימון לענף הבינוי. כיום הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים. זהו הרקע שכנגדו עלינו להתבונן בעובדות הבסיסיות המאפיינות את ענף הבניה: מקטע אוליגופוליסטי המשפיע במידה משמעותית על המחיר הסופי לרוכש, לצד קשיחות מחירים כלפי מטה. טענת הבנקים להבטחת החזר ההלוואה אינה מצדיקה הסדרים אלו לאחר אישור הפרויקט, שכן ליזם יש אינטרס למקסם את מחיר המכירה. קיים חשש שהבנקים אף יפעילו לחץ למניעת הורדות מחירים משיקולים רוחביים, הנוגעים לכלל הפרויקטים הממומנים על ידם. באור זה יש לראות את הנכונות של יזמים "לבוא לקראת" רוכשים באמצעות שדרוגים והלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר הנקוב, שמחזקת את ההשערה כי גישה זו משרתת את רצון הבנקים למנוע ירידת מחירים רוחבית ולא בהכרח את רווחיות הפרויקט הבודד. שליטת הבנקים במחירי הדיור עלולה לעקר את המנגנון התחרותי ולמנוע ממחירים להיקבע באופן חופשי. סעיפים המאפשרים לבנקים למנוע או למתן ירידות מחירים עלולים לעודד יזמים לשמור על מחירים גבוהים ולא תחרותיים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. לפיכך, המסמך מציע מספר הצעות אופרטיביות להגברת התחרות בענף, ולביטול הפרקטיקה המאפשרת למערכת הבנקאית לשלוט במחירי הדירות לאחר מתן ההלוואה, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור.

מצ״ב הדו״ח המלא.

כשל תחרותי בתחום הדיור. קשיחות מחירי הדיור : השפעת המערכת הבנקאית