2 דוחות התפרסמו אתמול ( 15.6.2025 ) ואם לא יומצאו תרגילים חדשים הכיוון הוא דרומה - ירידות.
בספר בועת נדל"ן בכרך השלישי "המלחמה הגדולה וקריסתה של המערכת הפיננסית" אני מתאר את אובדן השליטה של הבנקים והקבלנים בשוק ואת קריסת הקבלנים וחדלות הפירעון של משקי הבית אשר ימוטטו את המערכת הפיננסית.
הנה ניתוח מעמיק לדו"ח הלמ"ס שפורסם ב-15 ביוני 2025 בנושא עסקאות נדל"ן למגורים בפברואר–אפריל 2025:
קריסה שקטה ומתמשכת בשוק הדירות – בכל סוגי העסקאות, בכל המחוזות, ובפרט בדירות חדשות.
הכותרת האמיתית לדו"ח צריכה להיות:
❝הקונים נעלמים, הסחורה נערמת❞
| מחוז | שינוי בדירות חדשות | שינוי בדירות יד שנייה |
|---|---|---|
| ירושלים | -32.0% | -10.2% |
| צפון | -33.3% | -16.0% |
| חיפה | -39.2% | -7.3% |
| מרכז | -24.2% | -7.4% |
| תל אביב | -36.7% | -7.9% |
| דרום | -37.2% | -11.3% |
| יו"ש | -50.7% | -2.7% |
📌 בולט במיוחד: התמוטטות המחירים במחוזות המרכזיים – תל אביב, חיפה, ירושלים.
| יישוב | שינוי דירות חדשות | שינוי דירות יד שנייה |
|---|---|---|
| תל אביב-יפו | -43.9% | -5.6% |
| ירושלים | -35.9% | -10.9% |
| אופקים | -36.5% | לא מופיע |
| לוד | -46.5% | +3.5% |
| נתיבות | -26.9% | +14.1% |
| בת ים | -59.3% | -3.5% |
| פתח תקווה | -36.1% | +4.3% |
| הרצליה | +100% | -1.2% |
הציבור מאותת באותיות קידוש לבנה: לא קונים במחיר הזה – במיוחד בדירות חדשות, שמהוות את שיא ההונאה הפיננסית (LTP במקום LTV).
מלאי מתפוצץ של עשרות אלפי דירות חדשות מעיד על סירוב קולקטיבי של הציבור לממן את שווי הנכסים המנופח.
לאורך חודשים נצפתה הקפאה – כעת אנחנו רואים שבירה בפועל בכמות העסקאות. השוק מתפרק, וההדף יכה בקרוב גם במחירים המדווחים.
שיעור המימושים בירידה חדה, חודשי היצע מטפסים, ומרבית העסקאות הן יד שנייה (61.7%) – שוק ראשוני קורס ראשון.
דוח מסכם על שינוי מחירי הדירות אפריל 2025
מבוסס על פרסום למ"ס 183b/10 של הלמ"ס
משקפת שחל ירידה בשוק שנפסק עלייות.
על פניו, העלייה צנועה ולא מובהקת.
| מחוז | שינוי חודשי | מגמה |
|---|---|---|
| ירושלים | ⬆️ +1.2% | עלייה חדה |
| מרכז | ⬆️ +0.3% | עלייה קלה |
| חיפה | ⬆️ 0.0% | קפאון |
| דרום | ⬇️ -0.2% | ירידה מתונה |
| תל אביב | ⬇️ -0.6% | ירידה מהותית |
| צפון | ⬇️ -1.3% | ירידה חדה |
⬇️ ירידה חודשית משערכת של כ-0.3% במחירים השניים ( השערה באחוז )
שוק היד שנייה הולך ומתרוקן, והסימנים מצביעים על שחיקה אמיתית.
הדוח האחרון של הלמ"ס (מס' 183b/10) לא היה צריך להפתיע אף אחד – אך הוא בכל זאת מרעיש:
מחירי הדירות בישראל יורדים, גם בדירות חדשות וגם ביד שנייה, גם בפריפריה וגם במרכז, גם אצל זוגות צעירים וגם אצל משקיעים.
במילים פשוטות: הבועה סוף-סוף מתחילה להסדק, והפעם זו כבר לא רק תחושת בטן – אלא עובדות יבשות, חתומות וסטטיסטיות.
המספרים לא משאירים מקום לספק: לא מדובר בירידה עונתית, לא ברעש סטטיסטי ולא בפייק ניוז של מתנגדי נדל"ן. מדובר במפולת שמתחילה, איטית אמנם, אך שיטתית.
אם יש דבר מטריד יותר מהירידות עצמן – זו השתיקה של המדינה.
איפה שר האוצר? איפה המפקח על הבנקים? איפה שמאי ממשלתי שיסביר לעם מה קורה?מאות אלפי משפחות שילמו מחירים כפולים על דירות, על בסיס תחושת החמצה, שיווק אגרסיבי, אשראי זול – והשתקה אחת גדולה של הנתונים האמיתיים.גם כעת, כשמתפרסמים נתוני אמת על ירידת מחירים – הכותרות בעיתונים מתמקדות ב"מבצעים של הקבלנים", ב"משכנתא מותאמת" ובפינות שוליים.
מישהו מנסה למנוע מאיתנו להבין את מה שכבר קורה: ערך הדירות נשחק. הבטוחות נשחקות. האקוויטי של הבנקים מדמם.
לא הקפאה יזומה של אשראי מסוכן.
לא רפורמה בתקן 1 השמאותי שמשכפל מחירים.
לא שקיפות אמיתית לציבור.
השתיקה – היא המנגנון המרכזי של שימור הבועה.
זה לא הזמן להמשיך לפמפם נרטיבים של "אין היצע", "הביקוש קשיח", או "זה זמני".
זה הזמן לומר לציבור את האמת:
הבועה מתרוקנת. השוק משתחרר. המחיר מתקרב לערך – והפוליטיקה שותקת.ומי שישלם על זה את המחיר – זה לא בעלי הקרקע ולא הבנקים, אלא דווקא מי שקנה בשיא.
🧠 הסבר מקצועי – מדוע עליית 0.7% אינה מעידה על התחזקות שוק הדירות החדשות:
| מדד | שינוי חודשי | שינוי שנתי | פרשנות |
|---|---|---|---|
| דירות חדשות | +0.7% | -2.1% | חודש חריג, אך המגמה יורדת |
| כלל הדירות (כולל יד 2) | -0.6% | -2.3% | תואם את הקיפאון ההולך ומעמיק |
הנתון של 0.7% עלייה הוא לא איתות להתאוששות – אלא הסוואה זמנית של מגמה שלילית ברורה.
המדינה – או מי שמבקש להוריד את גובה הלהבות – עלול להתלות דווקא בנתון החודשי הזה כדי לטעון שה"שוק מתייצב", בזמן שהיסודות כבר רועדים.
