Des écarts de plusieurs dizaines de pour cent entre les approches d'évaluation – comparative, basée sur les revenus et basée sur les coûts – peuvent constituer un signe avant-coureur d'une bulle immobilière. Dans ce billet, nous examinerons si une surévaluation selon l'approche comparative indique une inflation des prix et les enseignements que l'on peut tirer des données en Israël et dans le monde depuis 2010.
Ce blog a été compilé sur la base de recherches que nous avons menées lors de la rédaction du livre Real Estate Bubble.
Que se passe-t-il lorsque trois grains de beauté ne sont pas d’accord ?
Lorsqu'un évaluateur immobilier est amené à déterminer la valeur d'une propriété, il peut utiliser trois approches principales :
- L’approche comparative – est basée sur les prix de transactions similaires.
- Approche par les revenus (actualisation) – la valeur est basée sur les flux locatifs futurs.
- Approche par les coûts – évaluation basée sur le coût de reconstruction + la valeur du terrain.
En apparence, les trois méthodes sont censées converger vers une valeur similaire. Mais lorsque l'écart entre elles est anormal – par exemple, lorsque l'approche par comparaison produit une valeur 30 % supérieure à celle de l'approche par les revenus – il y a lieu de soupçonner une inflation du marché, voire une véritable bulle spéculative.
Les écarts entre les approches sont-ils un indicateur de bulle ?
La réponse : Absolument oui, surtout lorsque les écarts de valorisation se creusent sans justification fondamentale. En situation de bulle immobilière, la comparaison repose sur des transactions de marché qui se gonflent elles-mêmes. À l’inverse :
- L’approche par les revenus reste fidèle aux faits : les loyers n’augmentent pas en fonction des prix.
- L’approche par les coûts révèle l’écart entre le prix du marché et le coût réel de la construction.
Lorsque les différences entre les approches sont de l'ordre de 20 à 40 %, voire plus, c'est un signal d'alarme. La valeur « marchande » perd de vue la valeur économique réelle.
