Critica professionale: l’aumento dei prezzi degli appartamenti secondo la CBS – un’apparenza di stabilità in un mercato centralizzato e regolamentato

Critica professionale: l'aumento dei prezzi degli appartamenti secondo la CBS – un'apparenza di stabilità in un mercato centralizzato e regolamentato

L'Ufficio Centrale di Statistica ha annunciato che i prezzi degli appartamenti sono aumentati dello 0,9% nel periodo gennaio-febbraio 2025 e del 7,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Tuttavia, un esame critico e approfondito dei dati solleva interrogativi fondamentali sulla loro rilevanza economica, sulla loro affidabilità come indicatore di un mercato libero e, soprattutto, sulla loro rilevanza per comprendere la reale situazione del mercato immobiliare.

1. Le transazioni misurate rappresentano il prezzo, non il valore

• L'indice dei prezzi delle abitazioni si basa sulle transazioni effettivamente effettuate, ma non tiene conto della fattibilità economica delle transazioni .
• In una realtà di stagnazione, con un turnover delle transazioni molto basso e un ambito limitato di un mercato attivo, qualsiasi transazione insolita, ad esempio un appartamento di lusso a Tel Aviv o un appartamento oggetto di una campagna di marketing aggressiva, distorce il quadro generale.

2. Segmentazione geografica – distorsioni significative

• I distretti con forti incrementi – Nord (1,8%) e Tel Aviv (1,5%) – sono anche aree in cui il numero di transazioni è molto basso. Ciò significa: deviazioni statistiche significative e alta sensibilità alle transazioni marginali.
• Il Distretto Centrale ha registrato in realtà un leggero calo dello 0,3%, a dimostrazione del fatto che il trend non è uniforme e non presenta un quadro stabile di "aumenti".

3. Nuovi appartamenti – non sono poi così costosi

• La CBS riporta un aumento dell'1,0% nei prezzi dei nuovi appartamenti, ma non tiene conto di benefit, sconti intelligenti, finanziamenti creativi e transazioni con gli appaltatori effettuate in modo non trasparente. Il prezzo riportato è solo ufficiale , non necessariamente quello effettivamente pagato.
• Questo mercato soffre di un pregiudizio legato al "prezzo immaginario", risultato di un marketing manipolativo che gonfia il prezzo di listino.

4. Un aumento annuo del 7,5% – contrario alla realtà economica

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