כשההמון קובע את המחיר: על גישת השכפול והעתקת המחירים בהשקעות

מהשוואה לעיוות: כך גישת המחיר מעוותת את השוק ומנציחה את הבועה

בפוסט זה נבקר את השתרשותה של גישת ההשוואה כהערכה בלעדית בשוק ההון והנדל"ן – גישה שבעידן של עיוותים שיטתיים במחירים, אינה רק שגויה, אלא מסוכנת

המושג "שכפול והעתקה" איננו ווריאציה של גישת ההשוואה, אך בפועל מדובר בעיוות שלה – בגישה שמבלבלת בין "השוואת שווי" ל"העתקת מחיר".

כאשר משווים מחירים מבלי לתקן לגורמי יסוד – מיקום, מצב, תשואה, תכנון – אין זו 'גישת השוואה', אלא גישת המחיר. זו איננה שמאות אלא שיווק.

הדרך היחידה להעריך שווי אמיתי היא באמצעות גישת ההכנסות – היוון זרם ההכנסות הצפוי לפי תשואה ריאלית. רק כך ניתן לדעת אם המחיר מוצדק – או מנותק מהמציאות הכלכלית.

בעולם ההשקעות, קיימות שתי גישות עיקריות להערכת נכסים: הראשונה מתבססת על ניתוח יסודי המבחן את הערך הפונדמנטלי של החברה, והשנייה - גישת השכפול והעתקת המחירים - המסתמכת על השוואה יחסית לנכסים דומים בשוק. בפוסט זה נבחן את גישת השכפול, יתרונותיה וחסרונותיה.

מהי גישת השכפול והעתקת המחירים?

גישה זו מתבססת על העיקרון הפשוט: "אם נכס דומה נסחר במחיר מסוים, אז גם הנכס שלנו צריך להיסחר במחיר דומה". במקום לחפור עמוק לתוך הנתונים הפיננסיים ולנתח את הפוטנציאל העתידי של החברה, המשקיע פשוט בוחן במה נסחרות חברות דומות ומעתיק את התמחור.

דוגמאות נפוצות לגישת השכפול:

במקרקעין: השוואת מחירי דירות דומות באותו שכונה, באותו גודל ובאותה תקופה. "הדירה בקומה השלישית נמכרה ב-2 מיליון שקל, אז גם שלי שווה בערך כך".במניות: השוואת יחסי P/E (מחיר למכירות) של חברות באותו תחום. "חברות הטכנולוגיה נסחרות ב-P/E של 25, אז גם המניה שלי צריכה להיסחר ברמה דומה".

בעסקאות מיזוגים ורכישות: "חברה דומה נרכשה ב-10 מיליארד דולר, אז גם אנחנו שווים בערך כך".

היתרונות של הגישה

פשטות ומהירות

אין צורך בניתוח מורכב של דוחות כספיים, תחזיות עתידיות או מודלים מתמטיים מסובכים. ההשוואה יכולה להתבצע תוך דקות ספורות.

הגיון שוקי

השוק אינו תמיד רציונלי, אבל הוא משקף את דעת הקהל. אם המון אנשים מעריכים נכס מסוים במחיר מסוים, יש בכך משקל מסוים.

קלות יישום

המשקיע הרגיל יכול ליישם גישה זו ללא ידע מקצועי מעמיק בניתוח פיננסי.

החסרונות והסכנות

עיוורון לערך האמיתי

הגישה מתעלמת לחלוטין מהמצב הפיננסי האמיתי של החברה. חברה עם חובות עצומים עלולה להיראות זולה בהשוואה, למרות שהיא על סף פשיטת רגל.

הנחות מוטעות

ההנחה שנכסים "דומים" באמת דומים היא לעיתים שגויה. חברות בתחום זהה עלולות להיות שונות בתכלית מבחינת איכות הניהול, יתרון תחרותי או פוטנציאל צמיחה.

יצירת בועות

כאשר כולם מעתיקים זה מזה, נוצרות עיוותי מחיר קיצוניים. כך נוצרה בועת הדוט-קום בשנות ה-90 ובועת הנדל"ן ב-2008.

חוסר עצמאיות

המשקיע מוותר על יכולת השיפוט העצמאית שלו ומסתמך על "חוכמת ההמון" שלא תמיד חכמה.

מתי הגישה מתאימה?

בשווקים יעילים

כאשר השוק בוגר ויעיל, ההשוואות הן בדרך כלל מדויקות יותר ומשקפות מידע רלוונטי.

למשקיעים פסיביים

עבור מי שאין לו זמן או ידע לנתח לעומק, הגישה יכולה להיות פתרון סביר.

בתנאי שוק יציבים

כאשר השוק אינו עובר תנודות קיצוניות, ההשוואות מייצגות טוב יותר את המציאות.

המסקנה

גישת השכפול והעתקת המחירים היא כלי שימושי, אך לא מושלם. היא מתאימה כנקודת התחלה או כבדיקת סבירות, אבל לא צריכה להיות הגישה היחידה. המשקיע החכם ישלב אותה עם ניתוח יסודי וישתמש בה כחלק ממערך כלי ההערכה שלו, לא כתחליף מלא לחשיבה עצמאית.

זכרו: בעולם ההשקעות, "כולם עושים את זה" אינה הצדקה מספקת. לפעמים כדאי לשחות נגד הזרם.

כשההשוואה הופכת להעתקה: המלכודות הנסתרות בהערכת מקרקעין

בעולם הנדל"ן, גישת ההשוואה היא אחת השיטות הנפוצות והמקובלות להערכת נכסים. אך מה קורה כאשר השיטה הזו מתדרדרת מהשוואה מקצועית ומדויקת לשכפול עיוור של מחירים? בפוסט זה נבחן כיצד גישת ההשוואה הלגיטימית יכולה להפוך למנגנון מסוכן של העתקת מחירים.

מגישת השוואה מקצועית לשכפול עיוור

ההשוואה הנכונה - כך זה אמור לעבוד

בגישת השוואה מקצועית, השמאי או המשקיע בוחן נכסים דומים ("נכסי השוואה") תוך התחשבות בגורמים מרובים:

מיקום מדויק: לא רק אותה עיר, אלא אותו רחוב, קרבה לתחבורה ציבורית, חנויות ושירותים.

מאפיינים פיזיים: גודל מדויק, מספר חדרים, מצב הנכס, גיל הבניין, כיוון הדירה.

תנאי השוק: מתי בוצעה העסקה, באיזה מצב היה השוק, האם היו נסיבות מיוחדות.

ניתוח פונדמנטלי: בדיקת פוטנציאל השבחה, תוכניות פיתוח באזור, מגמות דמוגרפיות.

כשההשוואה הופכת לשכפול

הבעיה מתחילה כאשר "המקצוענים" מתחילים לקחת קיצורי דרך:"דירה בבניין הסמוך נמכרה ב-X, אז גם שלך שווה X" - ללא בדיקת ההבדלים הקטנים שיכולים לעשות הבדל עצום במחיר."הממוצע ברחוב הזה הוא Y, אז זה המחיר" - ללא התחשבות ביחידות הייחודיות של הנכס הספציפי."כל הדירות באזור עלו ב-10%, אז גם שלך" - ללא בחינה האם יש הצדקה פונדמנטלית לעלייה זו.

גורמי היסוד שמתעלמים מהם

המיקום המיקרוסקופי

הקומה והכיוון: דירה בקומה רביעית מול דירה בקומה ראשונה, דירה הפונה דרום מול צפון - הבדלים שיכולים להשפיע על המחיר ב-10-20%.

הרעש והפרטיות: קרבה לכביש ראשי, בית ספר או מגרש משחקים יכולה לשנות את הערך באופן דרמטי.

הנגישות: האם יש מעלית, חניה, מחסן - פרטים שמשנים את איכות החיים ובכך את הערך.

מצב הנכס והפוטנציאל

השקעה נדרשת: דירה שצריכה שיפוץ מקיף לעומת דירה מושקעת - ההבדל יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

פוטנציאל שיפור: האם אפשר להוסיף חדר, לסגור מרפסת, לשדרג את הפיתוח - גורמים שמשפיעים על הערך העתידי.

איכות הבנייה: בניין עם בעיות מבניות לעומת בניין איכותי - השפעה משמעותית על הערך ועל עלויות האחזקה.

הקונטקסט הכלכלי והחברתי

מגמות באזור: האם השכונה במגמת התחדשות או דעיכה, האם יש תוכניות פיתוח עתידיות.

הדמוגרפיה המקומית: האם האוכלוסייה המקומית באופן כללי עשירה או עניה, צעירה או מבוגרת - גורמים המשפיעים על הביקוש.

התשתיות: תוכניות לפיתוח תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך, מרכזי קניות.

דוגמאות לכשלים בשטח

המקרה הקלאסי: "כולם קונים פה במחיר הזה"

בשכונה מסוימת בפתח תקווה, דירות 4 חדרים נמכרו ב-2.5 מיליון שקל. משקיע ראה את המחיר ו"העתיק" אותו לדירה דומה לכאורה באותה שכונה. מה שהוא לא בדק:

• הדירות שנמכרו היו עם חניה ומחסן, שלו לא
• הדירות שנמכרו היו אחרי שיפוץ מקיף, שלו זקוקה לחידוש
• הדירות שנמכרו היו בחלק השקט של הרחוב, שלו מול צומת רעשנית

התוצאה: הוא שילם יותר מדי ב-300,000 שקל.

המקרה המתקדם: העתקת מגמות

"כל הדירות בתל אביב עלו ב-15% השנה, אז גם בפרוורים זה צריך לעלות". מה שלא נבדק:

• העלייה בתל אביב נבעה מגורמים ספציפיים (הייטק, קורונה)
• בפרוורים הדמוגרפיה שונה לחלוטין
• התשתיות והנגישות שונות
• הפוטנציאל הכלכלי שונה

הסכנות הנסתרות

יצירת בועות מקומיות

כאשר כולם מעתיקים זה מזה, נוצר מנגנון של עלייה מלאכותית במחירים. מוכר אחד מבקש מחיר גבוה, קונה מסכים "כי זה המחיר בשוק", ובכך נוצר תקדים חדש שמעתיקים אחרים.

פגיעה ברוכשי דירה ראשונה

צעירים המנסים לקנות דירה ראשונה סומכים על "מחירי השוק" ונקלעים למלכודת של תשלום יתר על נכסים שאינם מוצדקים מבחינה פונדמנטלית.

עיוות תמונת השוק

כאשר "מקצוענים" (מתווכים, שמאים) מסתמכים על השכפול במקום על ניתוח מעמיק, הם יוצרים תמונה מעוותה של שווי נכסים באזור.

איך לעשות את זה נכון?

בדיקת כל הפרמטרים

לפני השוואה, חשוב לבדוק שהנכסים באמת דומים בכל המאפיינים הרלוונטיים: מיקום מדויק, גודל, מצב, תנאי מכירה.

התאמות מחיר

אם יש הבדלים, יש לבצע התאמות במחיר. דירה ללא חניה צריכה להיות זולה יותר בעלות חניה באזור, דירה הזקוקה לשיפוץ צריכה להיות זולה יותר בעלות השיפוץ.

בדיקת הקונטקסט

חשוב להבין לא רק את המחיר אלא גם את הסיבות לו. מדוע נכס נמכר במחיר מסוים? האם היו נסיבות מיוחדות?

ניתוח פונדמנטלי

בסוף, המחיר צריך להיות מוצדק מבחינה כלכלית: תשואת השכירות, פוטנציאל ההשבחה, עלויות האחזקה.

המסקנה

גישת ההשוואה בהערכת מקרקעין היא כלי חשוב ושימושי, אך רק כאשר היא מבוצעת נכון. כאשר היא מתדרדרת לשכפול עיוור של מחירים, היא הופכת למסוכנת הן למשקיעים והן לשוק כולו המפתח הוא לזכור שכל נכס הוא ייחודי, וההשוואה צריכה להיות מדויקת, מותאמת ומבוססת על ניתוח פונדמנטלי מעמיק. רק כך נוכל להבטיח שההערכה משקפת את הערך האמיתי של הנכס, ולא רק את הרעש של השוק.

כאשר השמאי מתעלם מגורמי היסוד ומסתמך רק על מחירי עבר, הוא מסתכן בהערכה מופרכת, שעלולה להיחשב כחריגה מהסטנדרט המקצועי המחייב – ולעיתים אף כעושק של קונה תמים.

מעגל השפעה שלילי (אפקט שרשרת בשוק)

הצעה: הבלטה גרפית או טקסטואלית של מעגל קסמים:

• מוכר מבקש מחיר גבוה
• שמאי מעתיק
• קונה משלם
• השוק "מיישר קו"
• מחיר גבוה חדש נרשם

כך נוצרת בועה – לא כתוצאה מכוחות שוק חופשיים, אלא ממנגנון שיכפול מחירים שמייצר ניפוח שיטתי.

הבעיה איננה רק טכנית – היא מהותית. גישת ההשוואה, כאשר היא מנותקת מהערך הכלכלי האמיתי, הופכת את השמאי למכפיל של מניפולציות ולא לשומר הסף. האחריות לחזור לערכים – תרתי משמע – היא שלנו.

גישת ההשוואה בשמאות מקרקעין בישראל: שכפול מחירים מול ערך פונדמנטלי

רקע: גישת ההשוואה ותקן 1 בשמאות מקרקעין בישראל

מהספר בועת נדל"ן - לרכישה - כאן

גישות השומה המקובלות: בשמאות מקרקעין נהוגות שלוש גישות עיקריות להערכת שווי: גישת ההשוואה (שוק), גישת ההכנסה (היוון תזרימי המזומנים) וגישת העלותhe.wikipedia.org. לפי התקן, על השמאי לבחור באיזו גישה להשתמש בהתאם לסוג הנכס, ושומות רבות נשענות בראש ובראשונה על גישת ההשוואה – הנחשבת ל”חשובה ביותר” ולבעלת תוקף גבוה במרבית המקריםhe.wikipedia.org. גישת ההשוואה מבוססת על ניתוח מחירי עסקאות שנעשו בנכסים דומים, בהתאמות נדרשות בינם לבין הנכס הנישום. למעשה, הערכת שווי נעשית על דרך של השוואה למחירי נכסים דומים בעבר, בדומה להערכת שווי חברה עסקית לפי מכפיל של חברות דומות בשוקhe.wikipedia.org. תקן 1 והפרקטיקה בישראל: תקן מס’ 1 של הוועדה לתקינה שמאית (תקן 1.0) מגדיר את המסגרת להכנת שומה ומפרט מינימום של תכנים נדרשים. בין היתר, נדרש פירוט עסקאות השוואה רלוונטיות בכל שומה כנימוק לשווי הנקבע. בפועל, שילוב הדרישה לתיעוד עסקאות השוואה יחד עם התפיסה שגישת ההשוואה עדיפה בכל נכס שבו ניתן ליישמהhe.wikipedia.org, הביאו לכך שרוב השומות בישראל מסתמכות כמעט אך ורק על גישת השוואת המחירים. במילים אחרות, שווי הנכס נקבע ברוב המקרים על בסיס המחיר שבו נמכרו נכסים דומים לאחרונה, ללא בחינה מעמיקה של גורמי היסוד הכלכליים של הנכס או העסקה. גישה זו, כפי שיוסבר להלן, מקלה מאוד על השמאי בקביעת שווי אך עלולה להפוך לתהליך של שכפול והעתקת מחירים – במיוחד בתקופות של שוק גואה ומחירי בועה. הבעיה המרכזית: כאשר השוק נמצא במגמת עלייה חדה (”שוק בועתי”), הסתמכות אוטומטית על “כמה נמכרה הדירה ליד” יוצרת מעגל שמזין את עצמו. עסקה אחת במחיר גבוה משמשת עוגן למחיר הבא, וכך הלאה, ללא בחינה האם המחיר מוצדק כלכלית. כפי שמתואר על ידי שמאים בכירים, בשוק בועתי דוהר זו מתודיקה שמזינה את עצמה – המחירים העולים בעבר משמשים בסיס להערכת השווי בהווה, מה שמנציח ומעצים את עליית המחיריםetkin.co.il. גישת ההשוואה, שהינה לגיטימית בשוק יציב, עלולה ”לנפח ולקבע את הבועה” כשמיישמים אותה באופן בלעדי בשוק לא יציבetkin.co.il. תקן 1 הנוכחי, במתכונתו, אינו דורש מהשמאי לבחון דבר מעבר להצגת עסקאות ההשוואה ולעדכנן – ולכן מסגרת התקן בפועל מעודדת שומה כמותית של מחירי עבר יותר מאשר הערכה כלכלית עצמאית. זוהי נקודת המוצא לביקורת: תקן 1 והפרקטיקה סביבו התגבשו לכלי שמרבה לשכפל מחירים היסטוריים מבלי לוודא שהמחיר משקף ערך ריאלי.

הפער בין מחיר לשווי: חשיבות הערך הפונדמנטלי

אחת ההבחנות הקריטיות בשמאות היא ההבדל בין מחיר לבין שווי. מחיר הוא נתון היסטורי או עכשווי – הסכום שבו נכס נמכר בעסקה ספציפית; ואילו שווי הוא מסקנה כלכלית לגבי המחיר הראוי לנכס, בהתאם לנתוניו ולתנאי שוק נורמלייםetkin.co.iletkin.co.il. בתקן הבינלאומי (IVS) ובתקינה בישראל מוגדר “שווי שוק” כשווי העסקה בין מוכר מרצון וקונה מרצון בתנאי שוק רגילים, אך עצם המונח “שווי” מלמד שמדובר בהערכה נורמטיבית ולא בהכרח במחיר העסקה האחרוןetkin.co.il. במציאות של שוק רותח, הפער בין המחיר בפועל לבין השווי הפונדמנטלי (הערך הכלכלי האמיתי) עשוי להיות גדול מאוד. דוגמה מספרית: במחקר עדכני על שוק הדיור בישראל 2025 הוצגו מספר מדדים הממחישים את הניתוק בין המחירים בפועל לבין גורמי היסוד הכלכליים. הטבלה הבאה מסכמת כמה מהפערים הבולטים:

ניתן לראות כי מחיר הדירות בפועל גבוה בערך פי שניים מהמחיר המצדיק כלכלית לפי מדדים היסטוריים ועולמיים. מכפיל השכירות (יחס מחיר הנכס לשכר הדירה השנתי) הגיע לכ-45 שנה – כפול מהנורמה. במקביל, תשואת השכירות נטו צנחה לכ-2%, נמוכה מהריבית בשוק, כך שמשקיע שקונה דירה במחיר כזה למעשה מפסיד כסף ביחס לאלטרנטיבות (תשואה נמוכה מהריבית, כלומר תשואה ריאלית שלילית)etkin.co.iletkin.co.il. נתקים אלה בין מחיר לנכס לבין התועלת הכלכלית ממנו הם סימן מובהק לבועה נדל”ניתetkin.co.iletkin.co.il. במצב תקין, השקעה בנדל”ן מניב אמורה להניב תשואה גבוהה מריבית ההלוואה במשק, ואילו בישראל 2025 המצב הפוך – רבים רוכשים דירה בתשואה שוטפת של ~2% תוך תשלום ריבית משכנתא של 5%–6%. תרשים 1: חריגת שוק הדיור בישראל ממדדי יסוד מקובלים בעולם (2025). התשואה הנמוכה (הפוכה) מעידה שהמחירים גבוהים משמעותית מערכם הכלכלי. גם יחס מחיר/שכ”ד, שנות הכנסה לרכישה ומלאי הדירות הלא-מכורות – כולם ברמות כפולות מהנורמה, מה שמצביע על ניתוק מערכי יסוד. המקור: חישובי OECD, בנק עולמי, UBS, אקונומיסטetkin.co.iletkin.co.il. מדוע זה קורה? בשוק חופשי, כמובן, המחיר הוא מה שקובע בעסקה. אך כאשר כל העסקאות מתבצעות במחירים מנופחים (בהשפעת ציפיות להמשך עליות, אשראי זול או היצע מוגבל) – עלול להיווצר פער מערכתי בין המחיר לבין השווי ה”אמיתי”. השמאי, כמי שאמור להעריך שווי, ניצב בפני דילמה: האם לדבוק במחירי השוק כפי שהם (ולהגדיר אותם כשווי), או לבחון האם אותם מחירים מייצגים שווי ריאלי. בתקופה האחרונה נראה כי הדגש הושם על הנתון הכמותי של המחיר – ולעיתים התעלמו מהשאלה האם העסקה כלכלית ומוצדקת. למשל, שמאי מקרקעין חיים אטקין תיאר מקרה היפותטי: אם שווי קרקע חקלאית על בסיס ההכנסות והתועלת הוא כ-2 מיליון ₪ לדונם, אבל מישהו “להוט” שילם 10 מיליון ₪ לדונם במכרז – האם זה הופך אוטומטית את השווי ל-10 מיליון? התשובה המקצועית היא שלא בהכרח; ייתכן שזהו מחיר חריג שאינו משקף ערך כלכליetkin.co.iletkin.co.il. במילים אחרות, לא כל מה שמישהו היה מוכן לשלם מיד הופך ל"שווי הוגן". סימני אזהרה פיננסיים: אחד הכלים לזהות פער בין מחיר לשווי הוא לבחון את התשואה הגלומה במחיר. כאשר מחיר הנכס גבוה עד כדי שהתשואה מהנכס (שכר דירה נטו) נמוכה משמעותית מעלות המימון (הריבית במשק) – זהו אינדיקטור ברור שהמחיר חורג מהשווי הפונדמנטליetkin.co.il. לדוגמה, אם דירה מניבה 2% תשואה נטו בשנה והריבית על משכנתאות היא 5%, ניתן לומר שהקונה משלם “יותר מדי” ביחס לערך הכלכלי אלא אם הוא מניח עליות ערך מהירות מאוד בעתידetkin.co.il. מצב בו משקיעים רוכשים נכסים בתשואה שוטפת הנמוכה מהריבית חסרת הסיכון ללא הצדקה חזקה לעליית ערך עתידית הוא מאפיין מובהק של שוק בועתי ולא רציונליetkin.co.il. כך היה, למשל, בארה"ב ובמדינות נוספות טרם משבר הסאב-פריים ב-2008 – מחירי בתים המריאו הרבה מעבר לשכר הדירה שניתן היה לקבל מהם, עד שהתיקון הגיע. בישראל, נכון ל-2025, התמונה דומה באופן מדאיג: מחירי הדירות מנותקים מהפרמטרים הבסיסיים (שכר דירה, הכנסה, עלות בנייה), ואכן גופים שונים מזהירים מפני הסיכון שזה יוצר לכלכלהetkin.co.iletkin.co.il.

תפקיד השמאי כשומר סף והיחלשותו

השמאי כגורם מעריך עצמאי: בתיאוריה, שמאי מקרקעין אמור להיות יותר מ”מחשב מחירים” – הוא אמור לתפקד כגורם מקצועי אובייקטיבי המעריך שווי כלכלי, ובמידת הצורך מזהה ומתריע על חוסר הלימה בין עסקאות השוק לבין הערכים הפונדמנטליים. תפקידו של השמאי הוא לא רק לקבוע שווי לנכס בודד, אלא גם לשמש "שומר סף" הנושא אחריות ציבורית רחבהetkin.co.il. שמאי הבוחן את השוק צריך לשאול: האם העסקאות האחרונות משקפות באמת עסקאות בין “מוכר מרצון וקונה מרצון” בתנאים נורמליים, או שמא יש גורמים המעוותים את המחיר (כמו אשראי זול מאוד, הנחות מסיביות, התנהגות עדרית וכו’). ואולם, בפועל בישראל של השנים האחרונות, תפקיד זה נחלש. כאשר תקן 1 ופרקטיקת השומה דוחפים את השמאי להיצמד לעסקאות השוואה קודמות כמעט ללא מרחב ניתוח נוסף, השמאי למעשה ממלא תפקיד פסיבי של מדווח מחירים היסטוריים, במקום תפקיד אקטיבי של מבקר הערכות השווי. התבססות בלעדית על מחירי עבר עלולה “לעוור” את השמאי מלראות את הפער המערכתי. כפי שנאמר בהקשר זה: “לדעת בכמה נמכרה דירה ליד – כל אחד יכול; להגיד שמי שקנה אותה טעה – לכך נדרש מומחה”etkin.co.il. כלומר, ערך מוסף של שמאי מקצועי הוא היכולת לבחון באופן ביקורתי את העסקאות ולשאול האם הן משקפות שווי הגיוני. אם השמאי מוותר על הביקורת הזו, הוא חדל לשמש שומר סף ומאמץ תפקיד של “משכפל שווי” ותו לא. סיכון למערכת הפיננסית: תפקיד השמאי כשומר סף חשוב במיוחד עבור המערכת הבנקאית. הבנקים מסתמכים על שומות כדי להעריך את שווי הבטוחה (הנכס) למתן משכנתאות ואשראי. כאשר השומות אינן מבחינות בין מחיר מנופח לבין שווי ריאלי, עלול להיווצר מצב שהבנקים מממנים עסקאות במחירים שאין להן כיסוי בערך הבסיסי של הנכס. מצב כזה תואר כ”הלוואות הניתנות על בסיס מחיר ולא על בסיס ערך” – מערכת שמממנת “בועה על גבי בועה”etkin.co.il. לכאורה יחס הלוואה-לשווי (LTV) של 60% נראה בטוח, אך אם השווי האמיתי נמוך בהרבה מהמחיר ששולם, היחס בפועל גבוה הרבה יותר וסיכון הבנק גדולetkin.co.il. בפועל, בשוק בועתי, מדדי ה-LTV עלולים להטעות את המלווים כל עוד “שווי הנכסים מנופח – המדידה מטעה ומונעת זיהוי סיכונים מוקדם”etkin.co.il. למעשה, אחת הביקורות היא שעל השמאים לזהות פערים מערכתיים כאלה ולהתריע עליהם, ובכך לתרום ליציבות הפיננסית. שמאי המזהה התפתחות בועה ומתריע עליה ממלא תפקיד חיוני בהגנה על יציבות שוק הנדל”ן והמערכת הפיננסיתetkin.co.il. אלא שבמצב הנוכחי, מעטים המקרים ששמאי במסגרת שומת משכנתא, למשל, יכתוב כי “למרות מחירי העסקאות, הנכס מוערך כנמוך יותר עקב תשואה נמוכה או כדאיות כלכלית שלילית”. השומות כמעט תמיד “מצדיקות” את המחיר ששולם בטענה שזהו “ערך השוק”, אף אם ברור שהתשואה אינה מכסה את עלות המימון. בכך, השמאי לא ממלא את תפקידו כגורם מסנן ומבקר – מה שתואר כהחלשות תפקיד השמאי כשומר סף. יש לציין שגם בנק ישראל וגופים מוסדיים אחרים התייחסו בעקיפין לבעיה זו. בדוח בנק ישראל לשנת 2024 צוין הפרופיל המסוכן של משכנתאות עם יחס הכנסה/החזר גבוה ועם LTV גבוה, על רקע ירידת התשואות משכירותetkin.co.iletkin.co.il. בין השורות, המשמעות היא שהבנקים חשופים כי הבטוחות שוות פחות ממה שנדמה – מה שהיה יכול להתמתן לו השומות היו שמרניות ומבוססות ערך כלכלי. היעדר האיתות מהשמאים משאיר את האחריות לזיהוי בועה בידי גופים אחרים (כמו בנק ישראל), במקום שהשמאי בשטח ישמיע קול.

ניתוח ביקורתי של תקן 1 ודחיית התיקון המוצע

תכולת תקן 1: תקן 1 (“פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין”) נולד בשנת 2007 עם הקמת הוועדה לתקינה שמאית, ומטרתו להגביר את השקיפות, המקצועיות והבהירות בשומותhe.wikipedia.orghe.wikipedia.org. התקן מגדיר כיצד יש להציג ולפרט את מרכיבי השומה – מפרטי הנכס, דרך מצב תכנוני ומשפטי ועד שיטת החישוב. אולם, מהתקן כשלעצמו נעדרת דרישה מפורשת להתייחס לערך פונדמנטלי או לכדאיות העסקה. התקן מדגיש את הצורך להציג את נתוני השוק ההשוואתיים, אך לא מחייב ניתוח של תזרים הכנסות, שיעורי תשואה, עלויות בנייה או מבחני כדאיות במסגרת דו”ח השומה. למעשה, התקן אימץ במודע את גישת “שווי שוק” כבסיס – שמשמעותה המעשית היא לרוב “המחיר שבו הנכס יימכר בשוק נתון”, מבלי לקבוע קריטריונים לבחינת הגיון המחיר. הצעה לתיקון התקן: בשנים האחרונות, לנוכח התנפחות מחירי הנדל”ן, עלו קולות (מצד שמאים ואף מצד גורמים בבנק ישראל ובמגזר הפיננסי) לשנות את תקן 1 כך שיחייב התייחסות גם לערך הכלכלי ולכדאיות העסקה. הרעיון היה להוסיף לתקן דרישה ששומה תכלול פרק של ניתוח פונדמנטלי – למשל, חישוב תשואת הנכס, השוואתה לריבית, חישוב עלות החלפה וכו’, והסקת מסקנות לגבי סבירות המחיר שנקבע בעסקאות ההשוואה. בנוסף הוצע לחייב התייחסות לשאלה האם במחיר הנקוב העסקה “מתקבלת על הדעת” מבחינה כלכלית (למשל, עבור משקיע טיפוסי או משפר דיור סביר). דחיית ההצעה: למרות ההיגיון שבשילוב ניתוח כזה, ההצעה לתיקון התקן נדחתה במועד דיוניה. הוועדה לתקינה שמאית, שחידשה פעילותה ב-2024 לעדכון התקנים המיושניםhe.wikipedia.orghe.wikipedia.org, שקלה ככל הידוע הצעות שונות – אך התוספת של “ערך יסודי” לשומה לא התקבלה. ייתכן שהטעמים היו חשש מהכנסת מרכיב ערכי-סובייקטיבי לסטנדרט אחיד, או הסתייגות שהדבר ירחיב את האחריות של השמאי מעבר ל”דיווח מצב השוק” גרידא. ישנה גם גישה מקצועית הגורסת שתפקיד השמאי הוא לשקף את השוק ולא לנסות לחזות לאן הוא ילך – ומכאן התנגדות לחובת בחינת כדאיות שעשויה להתפרש כחיזוי שוק או כמתן “המלצה” אם לקנות/לא לקנות. אך מנגד, תומכי התיקון טענו שאין מדובר בתחזית אלא בבדיקת מציאות: בדיוק כפי שמעריך מניות יכול לציין שמניה נסחרת במכפיל רווח חריג – כך שמאי יכול להעיר שנכס נמכר בתשואה אפסית, עובדה המצביעה על סיכון. דחיית תיקון התקן הותירה את המצב על כנו: השומות אינן חייבות לכלול ניתוח ערך כלכלי, והערכת השווי יכולה להישען בלעדית על “מה שהיה מוכן השוק לשלם” בעבר, גם אם ברור שהיה מוכן לשלם הרבה מעבר למה שנכס שווה בהיגיון כלכלי. השלכות התקן במתכונתו הנוכחית: בתקופה של בועה, היעדר הדרישה לניתוח פונדמנטלי בשומה הוא החמצה רגולטורית משמעותית. התקן במסגרתו הנוכחית למעשה מסתפק בפירוט העסקאות וברציונל כללי לשווי (למשל: “נמצא שווי מ”ר ממוצע בעסקאות הדומות X ₪, ולפיכך שווי הנכס Y ₪ בהתאמות קלות”). אין הכרח לשאול “האם Y ₪ משקף את הערך הכלכלי?”. כך, התקן מכשיר שומות שמשקפות את תנאי השוק כמו שהם – גם אם השוק משובש ומנופח. השמאי המציית לתקן ולכללי השוק עלול לא לתפקד כמבקר עצמאי אלא כמכפיל פאסיבי של מגמת השוק. בכך נחלש תפקידו כמגן על האינטרס הציבורי – הן של הלווה (שלא נכנס לעסקה הפסדית) והן של המלווה (שהבטוחה שלו מספיקה). ראוי להזכיר כי תקן 1 לא פועל בוואקום: קיימים תקנים נוספים (כמו תקן 2.0 ו-3.0) המספקים הנחיות ליישום גישות השומה בנכסים שוניםhe.wikipedia.org. אולם גם בהם, לפי הנוסח הקיים, גישת ההשוואה נותרה המלכה הבלתי מעורערת במקרים בהם יש נתוני שוק, והתקנים לא כופים שילוב גישות אלא משאירים זאת לשיקול דעת השמאי. אם השמאי עצמו או הגורם המזמין (לרוב הבנק) אינם דורשים מעבר, התוצאה היא שומה “סטנדרטית” שמתמקדת בהצדקת המחיר לפי עבר – ולא מעבר לכך. לאור זאת, רבים סבורים כי נדרש עדכון עומק לתקן 1 שיחזיר לשומה את הממד הביקורתי-הערכתי.

התעלמות מגישות שומה נוספות ופגיעתה באיכות השומה

גישת ההכנסה (“הכלכלית”): גישת היוון ההכנסות מעריכה נכס לפי ההכנסה השוטפת העתידית (שכר דירה) והיוון שלה לשווי נוכחי. זוהי הגישה שמשקיעים משתמשים בה בפועל – כמה הנכס “שווה להם” מבחינת תשואה. בשומות בישראל גישה זו מיושמת בעיקר בנכסים מניבים “טהורים” (משרדים, מרכזים מסחריים וכדומה), אך כמעט לא בדירות למגורים – שם פשוט נוקטים בגישת ההשוואה. התוצאה: במצב של בועה, כאשר מחירי הדירות מנתקים קשר משכר הדירה, גישת ההשוואה תנפיק שווי גבוה ואילו גישת ההכנסה הייתה מניבה שווי נמוך בהרבה. התעלמות המערכת מגישת ההכנסה פירושה שהתמונה החסרה – שהנכס מניב תשואה עלובה ביחס למחירו – אינה נחשפת במסגרת השומה. כפי שהודגם, בשוק “מנותק” גישת ההשוואה לבדה מנפחת ומעצימה את הבועה, ולכן נדרש לצרף לה לפחות את גישת ההכנסה כדי לבטא את הערך הכלכלי האמיתי במצב כזהetkin.co.il. במילים אחרות, ברגע שמזוהה פער קיצוני בין מחיר הנכס להכנסות ממנו, על השמאי לסייג את שומת השוק ולציין ששוויו הפונדמנטלי נמוך יותר. כיום, ללא חובת שילוב גישת הכנסה, מסויגת או נזכרת הערה כזו רק אם השמאי יוזם זאת על דעת עצמו – דבר נדיר תחת לחץ השוק ליישר קו עם המחירים. גישת העלות: גישה זו קובעת את שווי הנכס לפי עלות הקרקע בתוספת עלות הקמת המבנה מחדש (בניכוי פחת) ובתוספת רווח יזמי סבירhe.wikipedia.org. בעיתות שוק משוגע, גם גישת העלות יכולה להוות מצפן חשוב: אם מחיר השוק של דירה ישנה הגיע לרמה כפולה מעלות בניית דירה חדשה דומה, הדבר מעיד שהשוק משלם “פרמיית בועה” גדולה מאוד מעבר לערך הפיזי. התעלמות מגישת העלות פירושה שהשמאי לא בוחן האם המחיר חורג מעלות ההחלפה ההגיונית. במצבים נורמליים, כמובן, אין לצפות ששווי שוק יתכנס בדיוק לעלות – יכולות להיות סטיות. אבל כאשר הפערים עצומים (נניח, מגרש ריק נמכר פי שלושה משוויו לאחר פיתוח, או דירה משנת 1970 נמכרת במחיר גבוה ממחיר דירה חדשה כפול מגודל במיקום דומה), השמטת בדיקת העלות גורמת לכך שהשומה לא תעלה דגל אדום היכן שצריך. זו בדיוק הסיטואציה בבועות נדל”ן: ערכי הקרקע האמירו לרמות שאינן מתכנסות לעלות הפיתוח הריאלית. שילוב גישת העלות בשומה יכול היה להתריע: “עלות הקרקע והר البناء יחד נמוכים משמעותית ממחיר העסקאות – מה שמחשיד בקיום מרכיב ספקולטיבי גבוה במחיר”. אך בהיעדר דרישה כזו, שומות רבות מסתפקות בהעתקת המחיר וטענה שזה “שווי השוק”, בלי הסבר על פער העלות. מצבי שוק משובש: ישנם גם מצבים שבהם שוק הנדל”ן אינו משוכלל – מעט עסקאות, מידע חסר, או שחקנים לא רציונליים. במצבים כאלה, ההסתמכות על גישת ההשוואה באופן בלעדי בעייתית במיוחד. תקן 2.0 מכיר בכך שבקרקעות למשל ייתכן שלא יהיו די עסקאות להשוואהs3.il-central-1.amazonaws.com, ואז יש להשתמש בשיטות חלופיות (למשל שיטת שארית הקרקע, היוון עלויות ופדיון עתידי וכו’). אבל בשטח, גם כשהשוק התערער (למשל בתקופת סגרי הקורונה או בימי מלחמה שבהם מחזור העסקאות צונח), שמאים המשיכו לעיתים לדבוק במחירי עבר כעוגן לשומה, במקום לעדכן שוויים לפי מציאות משתנה. התוצאה הייתה שומות שהציגו “שווי שוק” גבוה למרות שהשוק בפועל קפא (כי כמעט לא היו עסקאות חדשות – אך השמאי המשיך להסתמך על ישנות). אי-הפעלת שיקול דעת לשילוב גישות נוספות פוגעת באיכות השומה: שומה טובה צריכה לשקלל את כל המידע – השוואתי, כלכלי, ועלות – ולהגיע למסקנה מבוססת ורב-צידית. סיכום ביניים: התעלמות מגישת ההכנסה ומגישת העלות מקבילה לרופא שמתעלם משני מדדים חיוניים בבואו לאבחן מצב חולה, ומסתמך רק על מדד אחד. השומה אולי “קלה” ומהירה יותר – אך עלולה להחטיא את האמת. במיוחד בבועה נדל"נית, גישת ההשוואה לבדה מספקת תמונה חלקית ומטעה, בעוד שילוב הגישות הנוספות היה מספק תמונת מראה מאוזנת יותר לשווי האמיתי.

הצעות לתיקונים ולחיזוק עצמאות השמאי

לאור הניתוח לעיל, עולות שורה של המלצות לשיפור התקן והפרקטיקה, כדי להשיב לשמאי את מעמדו כגורם מעריך עצמאי וכבקר של שוק הנדל”ן – ולא כמי שרק מעתיק את מגמותיו. להלן מספר תיקונים ושינויים מוצעים:

• הוספת פרק “ניתוח כלכלי” בכל שומה (תיקון תקן 1): יש לתקן את תקן 1 כך שכל דו”ח שומה יכלול פרק המעריך את הנכס גם בהיבט פונדמנטלי. בפרק זה השמאי יציג, למשל, את תשואת הנכס (דמי שכירות שנתיים חלקי מחיר השומה), וישווה אותה לריבית המשכנתאות או לתשואות אלטרנטיביות במשק. במקרה שהתשואה נמוכה באופן קיצוני מהריביות (או שהנכס אינו מניב כלל), השמאי יידרש להתייחס לכך במפורש – לציין שהמחיר המבוקש גבוה ביחס לערכו הכלכלי. כך השומה תבחין בין מחיר שוק עדכני לבין הערכת שווי כלכלית, ותספק לקורא (הבנק, הלקוח, או בית המשפט) מידע מלא יותר על רמת הסיכון הגלומה במחירetkin.co.il. דרישה כזו תחייב את השמאים לבצע את הבדיקות שהם אולי עושים “בלב” גם באופן פורמלי, ובכך תגביר את אחריותם לבחון כדאיות ולא רק לבצע חישוב טכני.
• חיוב שילוב גישת היוון ההכנסות בנכסים מניבים חלקית: גם בשומות למגורים, שלכאורה נועדו למשתמש-עצמי, יש ערך לגישת ההכנסה. הצעה קונקרטית היא שבכל שומת דירה ובית תהיה התייחסות (ולו קצרה) לערך הנגזר מדמי השכירות של הנכס. למשל: “שווי הנכס לפי היוון דמי שכירות של X ₪ בחודש בריבית Y% הינו Z ₪”. אם הערך לפי גישה זו נמוך בהרבה ממחיר העסקאות (מה שקורה בבועה), הדבר יובהר לקורא השומה. כך השומה לא תשאיר מקום לספק האם השמאי שם לב לפער. במילים אחרות, לא לאפשר עוד מצב שבו ”גישת ההשוואה בלבד” היא התוצאה הסופית – אלא לדרוש לפחות Gגישה שנייה תומכת או משווהetkin.co.il.
• התייחסות לגישת העלות במקרים רלוונטיים: יש לעדכן את התקינה כך שבנכסים חדשים, או כאלה שנמכרו במצב מיוחד, תוצג גם השוואה לעלות החלפה. למשל, בקרקע לפיתוח – יצוין שווי הקרקע לפי היוון עלויות הפיתוח והרווח הצפוי. בדירה – יצוין כמה הייתה עולה בניית דירה דומה חדשה. אם קיים פער עצום בין העלות למחיר, זה יזעק מתוך השומה. דבר זה חשוב במיוחד בקרקעות ובפרויקטי התחדשות עירונית, שם כבר כיום חלק מהתקנים (כמו תקן 21 לפינוי-בינוי) מחייבים בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט. הרחבת הדרישה הזו גם לשומת שוק רגילה תתרום לבהירות: הקורא יראה האם מחיר השוק מגובה בעלויות ריאליות או משקף מרכיב ספקולטיבי גבוה.
• אימוץ גישת “ערך למשכנתא” כמו בגרמניה: במדינות כמו גרמניה קיים מושג של ערך משכנתאי (Mortgage Lending Value) – הערכה שמרנית של הנכס לצורכי הלוואה, המבוססת על מאפייניו ארוכי הטווח והסרת מרכיבי בועה וספקולציהpfandbrief.de. ערך זה לרוב נמוך מהמחיר העכשווי בשוק לוהט, והוא נועד להגן על הבנקים מפני נפילת ערך פתאומית. שיטה זו הוכחה כמועילה ביציבות: גרמניה לא חוותה זעזועים חזקים בשוק הדיור, בין היתר בזכות מערכת מימון ששמה דגש על ערך בר-קיימא ולא ממונפת מחירי שיאpfandbrief.de. ניתן לשקול התאמה של עקרונות אלה לישראל – למשל, שהבנקים ידרשו בשומה להציג גם “שווי בר-קיימא” המנופה ממרכיבים ספקולטיביים, ויעניקו משכנתא לפי הנמוך מבין שווי השוק וערך זה. מהלך כזה ייצור תמריץ למשמעת מחירים, ויחזיר את השמאי לתפקידו כשומר סף עבור הבנק: הוא יקבע לא רק כמה הנכס יכול להימכר היום, אלא גם כמה בטוח לתת כנגדו אשראי.
• הנחיות מקצועיות והכשרות: יש לחזק במסגרת לשכת שמאי המקרקעין או מועצת השמאים את ההנחיות המקצועיות בדבר שימוש מושכל בגישות השומה. למשל, לפרסם חוזר מקצועי המבהיר שבמצבי שוק חריגים (בועה, משבר, קיפאון) יש לצרף ניתוח רגישות או לפחות גילוי נרחב אודות מצב השוק. כמו כן, לעודד הכשרות לשמאים בנושאי כלכלת נדל”ן, ניתוח פיננסי וסיכונים, כדי להגביר את המודעות לנושא. שמאי שמבין לעומק את הקשר בין נכסים לשוק ההון, לריבית, למאקרו-כלכלה – יהיה נכונים יותר להעיר הערות ביקורתיות בשומה כאשר המספרים לא מסתדרים.
• תיאום ציפיות עם הבנקים והרוכשים: לבסוף, יש לפעול גם בקרב משתמשי השומות – הבנקים, החברות המשכנות, וגם הציבור – לחינוך פיננסי שמבהיר ש”שווי שוק” אינו קדוש אם השוק אינו הגיוני. הבנקים יכולים, למשל, לדרוש ששמאי יציין במפורש האם העסקה נעשתה בתנאי שוק רגילים או שמא במחיר חריג. גם בתי המשפט, כאשר הם ממנים שמאי מכריע, יכולים לכלול במנדט הוראה לבדוק את הנכס בכל גישה רלוונטית ולא רק בהשוואה. צעדים כאלו יתמרצו את השמאים לא לשמש כחותמת גומי למחיר אלא כגורם מעריך ובודק.

השוואה בינלאומית ופסיקה רלוונטית

בהשוואה בינלאומית, מתחדד הצורך ברב-גוניות השמאית: בארה”ב, למשל, לאחר משבר 2008 הושם דגש רב יותר על עצמאות שיקול הדעת של השמאי ועל בדיקת סבירות העסקה (Regulatory Compliance כמו HVCC ותקנות Dodd-Frank למניעת לחצים על שמאים). באנגליה, ה-“Red Book” של RICS מדגיש את אחריות השמאי להעיר על הנחות מיוחדות או תנאי שוק חריגים במסגרת השומה. במדינות אירופה כאמור, ערך המשכנתא משמש כערך שמרני. גם פסיקות בתי משפט בעולם הכירו בכך ששומה הנסמכת על עסקאות בועה עלולה שלא לייצג “שווי הוגן”. בישראל עצמה, בתי המשפט באופן מסורתי הסתמכו על חוות דעת שמאים כראיה אובייקטיבית. עם זאת, בפסיקות עדכניות בתיקים כלכליים עלתה הציפייה ששמאים יתייחסו למגמות שוק רחבות ולא רק לנכס הספציפי. למשל, בהקשר היטל השבחה ושווי קרקע, נקבע שיש מקום להתחשב גם בצפי תכנוני ובשיקולי כדאיות הפרויקט – ולא רק במחיר ששולם בעסקה דומה (ראו למשל הערות שופטים בתיקי פינוי-בינוי לגבי “שווי כלכלי אמיתי” של זכויות). דוגמא נוספת היא עמדת בנק ישראל כמפקח: הבנק הביע רצון להגברת התחרות בשמאות (פתיחת רשימות השמאים) כדי לשפר את איכות השומהcalcalist.co.il, אך גם רמז בדיווחיו שעל השמאות לשקף נאמנה סיכונים ולא לאשר אוטומטית כל מחיר.

סיכום

גישת ההשוואה היא כלי מרכזי והכרחי בשומת מקרקעין, אולם יישומה הבלעדי בישראל הפך בשנים האחרונות לבעייתי על רקע בועת הנדל”ן. העדר התייחסות לערך הפונדמנטלי של הנכסים יצר מצב שבו השמאי לעיתים קרובות “רץ אחרי השוק” במקום להוביל ולבקר אותו. הפער בין המחירים לבין הערכים הכלכליים הבסיסיים הגיע לרמה קיצונית – והדבר ערער את אמון הציבור ביכולת השומה הרשמית לשקף שווי הוגן. תקן 1 במתכונתו הנוכחית, יחד עם התפיסה שיש לדבוק בעסקאות עבר בכל מחיר, החליש את תפקיד השמאי כבלם וכמסנן בפני לקיחת סיכונים עודפים במערכת הפיננסית. ניתוחנו העלה כי בהסתמך על מחירי עבר בלבד, השומה עלולה לקדש ואף להחריף עיוותי שוק. יש צורך דחוף ברפורמה מקצועית: על התקינה השמאית להרחיב אופקים ולשלב כלים של גישת הכנסה ועלות בשומות, לחייב גילוי בדבר תשואות וכדאיות, ולעודד את השמאים להביע שיקול דעת עצמאי וביקורתי. בעולם כבר מופעלות שיטות להגבלת השפעות בועה (כמו ערך משכנתאי שמרני בגרמניה)pfandbrief.depfandbrief.de, ומהן ניתן ללמוד. השמאי הישראלי צריך לחזור למעמדו המסורתי כמומחה בלתי תלוי – כזה ש”רואה את מה שכולם רואים, אבל חושב את מה שאיש לא חשב” (כדברי חזון המובאים באתר לשכת השמאים). שילוב גישות השומה ומתן תמונה מלאה של מחיר לעומת ערך יהפכו את השומה לכלי אמין יותר. בכך יתרום השמאי לריסון התלהטות היתר בשוק הנדל”ן, יגביר את יציבות המערכת הפיננסית וימלא נאמנה את תפקידו כשומר סף מקצועי למען הכללetkin.co.il.

"כששמאות הופכת לשכפול מחירים – הבועה רק מתנפחת עוד".

"הפרקטיקה של גישת ההשוואה, כפי שנוהגת כיום, הפכה לכלי המרכזי בהאצת הבועה – לא בבלימתה".

"גישת ההשוואה", שבפועל הפכה לגישת שכפול והעתקת מחירים, לא רק שקיבעה והנציחה את בועת הנדל"ן בישראל – אלא אף העצימה וניפחה אותה באופן שיטתי. זאת, בשל התעלמות עקבית מגורמי היסוד הכלכליים, מהערך הפונדמנטלי של הנכס, ומחובת הבחינה הכלכלית של העסקה, כפי שמתחייב בגישת היוון ההכנסות (גישת היוון תזרים)."

הפיכת גישת ההשוואה בשמאות מקרקעין מכלי אנליטי לשכפול מחירים: השלכות על יציבות המערכת הפיננסית

מהספר בועת נדל"ן - לרכישה - כאן

גישת ההשוואה, המוגדרת כשיטה המועדפת בשמאות מקרקעין בישראל, עברה במהלך השנים שינוי מהותי באופן יישומה. מחקר זה מצביע על תופעה מדאיגה בה גישה זו, שנועדה לשקף את ערכי השוק האמיתיים דרך התאמות וניתוח השוואתי מעמיק, הפכה בפועל למנגנון שכפול מחירים אוטומטי. ניתוח המקורות מראה כי בעוד שהגישה הכלכלית וגישת העלות דורשות בחינה מעמיקה של הערך הפונדמנטלי של נכס, גישת ההשוואה מיושמת לעיתים קרובות באופן טכני בלבד, ללא בחינה מספקת של ערכים בסיסיים וכדאיות כלכלית. התופעה מעלה שאלות משמעותיות לגבי תפקידם של שמאי המקרקעין כשומרי סף במערכת הפיננסית, והאם הם מילאו את ייעודם בהגנה על יציבות השוק או שמא הפכו למאשררים של מגמות מחירים בעייתיות.

שלוש גישות השומה המקובלות בישראל

השיטה האמריקאית לשמאות מקרקעין, המיושמת גם בישראל, מגדירה שלוש גישות שומה עיקריות שבאמצעותן מעריכים שמאים את שווי הנכסים. כל אחת מהגישות מתבססת על פרספקטיבה שונה לקביעת ערך הנכס, והבחירה בגישה המתאימה תלויה במאפייני הנכס ובנתונים הזמינים לשמאי בעת ביצוע הערכת השווי. גישת ההשוואה נחשבת לגישה החשובה והמועדפת ביותר, והיא מיושמת בכל מקרה שבו ניתן להפעילה. גישה זו מתבססת על ניתוח עסקאות של נכסים דומים באזור הסמוך לנכס המוערך וביצוע התאמות להבדלים בין נכס ההשוואה לנכס המוערך. שיטה זו נפוצה במיוחד בשמאות של נכסי מגורים, וניתן להקבילה להערכת שווי חברה עסקית לפי מכפילי שוק של חברות דומות הנסחרות בבורסה1.גישת היוון ההכנסות, המכונה גם הגישה הכלכלית, מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמניב הנכס מדמי שכירות, לפי שיעורי תשואה המקובלים בשוק עבור נכסים דומים. גישה זו משמשת בעיקר להערכת נכסים מניבים כגון בנייני משרדים ומרכזים מסחריים. בדומה לשיטת DCF בהערכת חברות, גישה זו מעריכה את השווי הנוכחי של זרמי המזומנים העתידיים1.גישת העלות מסתמכת על סכימת מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע בתוספת העלות המופחתת של המבנה. בהערכת הפחת, השמאי מתחשב לא רק בפחת הפיזי, אלא גם בפחת כלכלי ופונקציונלי הנובע מאי-התאמת המבנה לסביבתו או לסטנדרטים עכשוויים בענף הבנייה. גישה זו מקבילה להערכת חברה לפי שווי הונה העצמי, ומיושמת בעיקר לנכסים שאין לגביהם עסקאות השוואה או תזרים הכנסות1.

העדפת גישת ההשוואה בשוק הנדל"ן בישראל

על פי המקורות, גישת ההשוואה היא הגישה המועדפת והחשובה ביותר בשמאות מקרקעין בישראל. היא מיושמת בכל מקרה שבו ניתן להשתמש בה, בעיקר בשוק המגורים, שם קיימות עסקאות רבות המאפשרות השוואה. השמאים מעדיפים שיטה זו משום שהיא נחשבת למשקפת בצורה הטובה ביותר את ערכי השוק בזמן אמת1.העדפה זו נובעת מההנחה כי שוק חופשי ותחרותי יוצר את האיזון הנכון בין היצע לביקוש, ולכן מחירי עסקאות בפועל משקפים את הערך האמיתי של נכסים. בנוסף, גישת ההשוואה נחשבת לאובייקטיבית יותר, שכן היא מבוססת על עסקאות שבוצעו בפועל ולא על הנחות והערכות עתידיות כמו בגישה הכלכלית.

המעבר מניתוח השוואתי מעמיק לשכפול מחירים

למרות היתרונות הברורים של גישת ההשוואה, חל שינוי באופן שבו היא מיושמת בפועל בשוק הישראלי. במקום לבצע ניתוח מעמיק של עסקאות השוואה, התאמתן לנכס המוערך ובחינת היבטים כלכליים מהותיים, רבים מהשמאים מסתפקים בשכפול מחירים של עסקאות דומות באזור, ללא ניתוח ביקורתי של נתוני היסוד. תהליך זה מתרחש בכמה שלבים. ראשית, השמאי מאתר עסקאות לנכסים דומים באזור הסמוך. לאחר מכן, במקום לנתח לעומק את המאפיינים הייחודיים של כל עסקה ולבצע התאמות מדויקות, מתבצעות התאמות שטחיות בלבד. לבסוף, מחיר המכירה הממוצע למ"ר משמש להערכת הנכס המוערך, ללא בחינה מספקת של הכדאיות הכלכלית וההיגיון הפונדמנטלי מאחורי המחיר.

הסיבות למעבר לשכפול מחירים

מספר גורמים תרמו למעבר זה מניתוח אנליטי לשכפול מחירים:

1. לחצי זמן וכוח אדם: ביצוע ניתוח מעמיק דורש זמן ומשאבים שלעיתים אינם עומדים לרשות משרדי שמאות, במיוחד כאשר נדרשות שומות רבות בזמן קצר עבור הבנקים.
2. דרישות הלקוחות: בנקים וגופים פיננסיים מעוניינים בשומות שתומכות בעסקאות ומאפשרות מתן אשראי, ועלולים להפעיל לחץ, ישיר או עקיף, לקבלת הערכות שווי התואמות את מחירי השוק.
3. קושי באיסוף נתונים: לא תמיד קיים מידע מלא ומדויק על עסקאות השוואה, מה שמקשה על ביצוע ניתוח מעמיק.
4. נטייה לאישור מגמות שוק: פסיכולוגית העדר גורמת לשמאים להימנע מהערכות שחורגות משמעותית ממגמת השוק, מחשש להיתפס כלא מקצועיים.

השלכות השימוש בשיטת השכפול על שוק הנדל"ן

השימוש הנרחב בשיטת השכפול יוצר מעגל קסמים בעייתי בשוק הנדל"ן: מחירי עסקאות משמשים כבסיס לשומות, שומות אלה משמשות לאישור הלוואות משכנתא, ההלוואות מאפשרות עסקאות במחירים גבוהים עוד יותר, וחוזר חלילה. מעגל זה עלול להוביל לניפוח בועת נדל"ן, כאשר המחירים מתנתקים מהערך הכלכלי האמיתי של הנכסים.בנוסף, כאשר שמאים מסתמכים באופן בלעדי על גישת ההשוואה ללא בחינה של הגישה הכלכלית, הם עלולים לפספס סימנים לחוסר כדאיות כלכלית של עסקאות. למשל, נכס שנמכר במחיר גבוה לא יוכל להניב תשואה סבירה מדמי שכירות, מה שעלול להצביע על תמחור-יתר.

תפקיד השמאי כשומר סף במערכת הפיננסית

שמאי מקרקעין אמורים לשמש כשומרי סף במערכת הפיננסית, שכן הערכות השווי שלהם משפיעות על החלטות מימון והלוואות בהיקפים עצומים. כאשר השמאי מבצע הערכת שווי מדויקת ואחראית, הוא מסייע לבנקים ולגופים פיננסיים אחרים לקבל החלטות מושכלות לגבי מתן אשראי, ובכך תורם ליציבות המערכת הפיננסית כולה.

כיצד הפכו השמאים ל"חלק מהבעיה"

המעבר לשכפול מחירים פוגע משמעותית ביכולתם של שמאים למלא את תפקידם כשומרי סף. כאשר שמאי מסתמך באופן בלעדי על מחירי עסקאות קודמות, ללא בחינה ביקורתית של הכדאיות הכלכלית, הוא למעשה מאשרר את מחירי השוק הקיימים, גם אם אלה מנופחים או לא מבוססים כלכלית. תופעה זו מחריפה כאשר קיימים יחסי תלות בין השמאים לבין הגופים שמזמינים את חוות הדעת. למשל, שמאי שעובד באופן קבוע עם בנק למשכנתאות עלול לחוש לחץ עקיף לספק הערכות שווי שיאפשרו אישור הלוואות. כך, במקום לשמש כבלם מפני עליית מחירים לא מבוססת, השמאים עלולים להפוך למאיצים של התהליך.

שילוב הגישות: חזרה לעקרונות יסוד בשמאות

על מנת להחזיר את השמאים לתפקידם כשומרי סף אפקטיביים, יש לחזור לעקרונות היסוד של שמאות מקרקעין ולשלב בין שלוש גישות השומה:

אינטגרציה של גישת ההשוואה עם הגישה הכלכלית

שילוב נכון של גישות השומה יכול לספק תמונה מאוזנת יותר של שווי הנכס. בעוד שגישת ההשוואה מספקת את "מחיר השוק" הנוכחי, הגישה הכלכלית בוחנת את הכדאיות הכלכלית לטווח ארוך יותר. פער משמעותי בין התוצאות של שתי הגישות עשוי להיות סימן אזהרה לתמחור-יתר או תמחור-חסר בשוק.למשל, אם בדירת מגורים מסוימת מחיר השוק לפי גישת ההשוואה הוא 2 מיליון ש"ח, אך תשואת השכירות השנתית היא רק 1.5% (לעומת ממוצע שוק של 3-4%), הדבר עשוי להצביע על תמחור-יתר. שמאי אחראי צריך לציין זאת בחוות דעתו ולא להסתפק בשכפול המחיר הגבוה.

בחינה ביקורתית של עסקאות ההשוואה

במקום להסתמך על מספר מצומצם של עסקאות השוואה, על השמאי לאסוף מדגם רחב יותר ולבצע ניתוח סטטיסטי מעמיק יותר. בנוסף, יש לבחון את הנסיבות המיוחדות של כל עסקה, כמו קשרים בין המוכר לקונה, צורך דחוף במכירה, או מאפיינים ייחודיים של הנכס שאינם באים לידי ביטוי במחיר למ"ר.

הרגולציה וחיזוק עצמאות השמאים

תיקון המצב דורש שינויים ברמה הרגולטורית וברמת התנהלות השמאים עצמם:

שיפור הרגולציה והפיקוח

רגולטורים כמו הממונה על שוק ההון והפיקוח על הבנקים צריכים לחזק את ההנחיות לשמאים ולבנקים בנוגע לאופן ביצוע הערכות שווי. למשל, ניתן לדרוש שבכל שומה לצורכי משכנתא תיכלל גם בחינה לפי הגישה הכלכלית, וכי פערים משמעותיים בין הגישות יידרשו הסבר מפורט.

הגברת עצמאות השמאים

יש לפעול להפחתת התלות בין שמאים לבין הגופים שמזמינים את חוות הדעת, למשל באמצעות מאגר שמאים מוסכם שממנו יוקצה שמאי באופן אקראי לכל עסקה. בנוסף, יש לחזק את הקוד האתי של השמאים ולהגביר את הסנקציות על שמאים שמפרים את חובתם המקצועית.

שיפור מאגרי המידע והנגישות לנתונים

שיפור הנגישות למידע מדויק על עסקאות נדל"ן יכול לסייע לשמאים לבצע הערכות מבוססות יותר. מאגר עסקאות ארצי מקיף, שיכלול מידע מפורט על מאפייני כל עסקה, יאפשר ניתוח סטטיסטי מעמיק יותר וזיהוי מגמות חריגות.

סיכום: השבת השמאים לתפקידם כשומרי סף

גישת ההשוואה היא כלי חיוני בארגז הכלים של שמאי המקרקעין, אך השימוש בה כשיטה בלעדית ובאופן שטחי של שכפול מחירים מסכן את יציבות המערכת הפיננסית. חזרה לעקרונות היסוד של שמאות מקרקעין, המשלבים ניתוח השוואתי מעמיק יחד עם בחינה כלכלית פונדמנטלית, היא הכרחית כדי להשיב את השמאים לתפקידם החיוני כשומרי סף. השמאים צריכים להיות מודעים לאחריותם הציבורית ולהבין כי תפקידם אינו רק לשקף את מחירי השוק אלא גם לבחון את סבירותם ואת הבסיס הכלכלי שלהם. רק כך יוכל ענף השמאות לתרום ליציבות המערכת הפיננסית ולמנוע התפתחות של בועות נדל"ן הרסניות. בסופו של דבר, שמאות מקרקעין היא מקצוע שדורש איזון בין אמנות למדע, בין הסתמכות על נתוני שוק לבין ניתוח ביקורתי. רק שילוב נכון של כל הגישות והפעלת שיקול דעת מקצועי ועצמאי יבטיחו כי השמאים ימלאו את תפקידם כראוי, לטובת היציבות הפיננסית והכלכלית של המשק בישראל.

מסקנה נוקבת:
גישת ההשוואה, שלכשלעצמה יכולה להיות כלי אפקטיבי בתנאי שוק יציבים, הפכה בפרקטיקה לגישה של שכפול והעתקת מחירים – תוך התעלמות מהשאלה האם המחיר הנקוב משקף ערך ריאלי. במקום לשקף את שווי השוק, היא קיבעה והנציחה את מחירי הבועה, ואף העצימה וניפחה אותה באופן שיטתי. בכך, היא לא רק חדלה מלמלא את ייעודה ככלי מקצועי עצמאי להערכת שווי, אלא שירתה – בעל כורחה או בשתיקה – את הדינמיקה של הסיכון הפיננסי, והפכה את השמאי לחלק מהמנגנון שמזין את הבועה במקום לבלום אותה.

Citations:

1. https://www.w-b.co.il/html5/arclookup.taf?_id=29471&did=10322&title=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+-+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD
2. https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A9%D7%95%D7%9E%D7%AA_%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94
3. https://www.prisha.co.il/Article/%D7%A9%D7%95%D7%9E%D7%94
4. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/guideline18new/he/kavim18new.pdf
5. https://trade2.co.il/2024/11/27/%D7%9E%D7%94%D7%95-%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99/
6. https://www.gov.il/BlobFolder/guide/policy_assessing_content/he/Guidanceforassessment.pdf
7. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F
8. https://www.matan-il.co.il/%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94/
9. https://www.cryptoknight.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9E%D7%A9%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%95-%D7%9C/
10. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/3_1_2025/he/t_3_1.pdf
11. https://s3.il-central-1.amazonaws.com/irgu/landvalue/loadedFiles/__heb__txq-19.pdf
12. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/47941/he/047941318691.pdf
13. https://www.barnir.net/--------
14. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/2_0_renew/he/2_1.pdf
15. https://trway.co.il/%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9C%D7%94%D7%95%D7%A6%D7%90%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%9E%D7%AA-%D7%9E%D7%A1/
16. http://www.shafat.co.il/ArticalsProduct.aspx?ProdID=39
17. https://www.appela.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%93%D7%9E%D7%99-%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9/
18. https://www.shuma-atzmit.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%A1-%D7%A9%D7%91%D7%97/
19. https://e-hameiri.co.il/financial-mines/
20. http://www.ralc.co.il/%D7%94%D7%93%D7%A4%D7%A1%D7%AA-%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-1352-%D7%A2%D7%9E%D7%94-1181-02-%D7%91%D7%92%D7%99%D7%9D-%D7%90%D7%9C%D7%99%D7%94%D7%95-%D7%A0.aspx
21. https://www.w-b.co.il/html5/arclookup.taf?_id=29471&did=10322&g=11017&title=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+-+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD
22. https://makovern.com/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99/
23. https://www.m-math.co.il/algebra/equation-with-two-variables/

Answer from Perplexity: pplx.ai/share

מחקר GPT

השוואת הלוואות NINJA בארה"ב להלוואות קבלן בישראל

רקע: הלוואות NINJA ומשבר הסאב-פריים בארה"ב

הלוואות NINJA (ראשי תיבות של No Income, No Job, No Assets) הן כינוי להלוואות משכנתה בסיכון גבוה שניתנו בארה"ב לפני משבר הסאב-פריים (2008) ללווים ללא הכנסה מוכחת, ללא עבודה וללא נכסים. במהלך בועת הנדל"ן בארה"ב, הבנקים ומוסדות מימון העניקו הלוואות כאלה תוך ויתור כמעט מוחלט על דרישות סף: לא נדרשו מסמכי הכנסה או הוכחת יכולת החזר, ולעיתים אף לא נדרש הון עצמי לתשלום מקדמה בעת רכישת הביתhe.wikipedia.orgen.wikipedia.org. למעשה, כל מה שנדרש הוא ציון אשראי מינימלי של הלווה – ומעבר לכך ההלוואה אושרה ללא בדיקות נוספותen.wikipedia.org. כתוצאה, לווים רבים נטלו משכנתאות בסכומים גדולים בהרבה מיכולתם, בריבית גבוהה (כפיצוי על הסיכון)he.wikipedia.org ותוך הסתמכות על עליית ערך הנכס בעתיד. בנוסף להקלת הדרישות, מבנה ההלוואות הללו היה גמיש ומסוכן במיוחד. סוגי משכנתאות חדשים וריסקיים הופיעו: למשל, משכנתאות Interest-Only ו-Option-ARM שבהן הלווה משלם רק את הריבית (או אפילו פחות מכך) בשנים הראשונות, בריבית טיזר נמוכה במיוחד (לעיתים <4%), ולאחר תקופת החסד התשלומים החודשיים יכולים להכפיל ואפילו לשלש את עצמםen.wikipedia.org. שילוב זה – לווים בסיכון גבוה עם הלוואות בתנאים מתעתעים – הביא לכך שעם עליית הריבית והתמתנות עליות המחירים, רבים מן הלווים לא יכלו עוד לעמוד בהחזרים. חדלות הפירעון זינקה: בשיא המשבר, כ-25% מהמשכנתאות הסאב-פריים היו בפיגור תשלומים בשנת 2008en.wikipedia.org. כתוצאה מכך החל גל עיקולים (Foreclosures) רחב שהביא לקריסת שוק הדיור בארה"ב, ירידה חדה במחירי הבתים והפסדים כבדים לבנקים ולמשקיעים במכשירי ה-MBS (אג"ח מגובות משכנתאות)en.wikipedia.org. המשבר הפיננסי שהתפתח השפיע על כלכלת ארה"ב והעולם, והוביל לרפורמות כגון חוק דוד-פרנק שנועדו למנוע חזרה על מתן הלוואות כה מסוכנות ללא פיקוח.

הלוואות קבלן בישראל: מבצעי מימון אגרסיביים בשוק הדיור

בשנים האחרונות הופיעה בישראל תופעה דומה מבחינות מסוימות, המכונה בתקשורת "הלוואות קבלן" או מבצעי מימון של הקבלנים. תופעה זו התרחבה במיוחד מאז 2022, עם העלייה החדה בריבית שהובילה לירידה בביקוש לרכישת דירות חדשות. יזמי נדל"ן שנתקעו עם מלאי דירות לא מכור וחוב מתייקר חיפשו דרכים לעודד רוכשים לחזור למשרדי המכירותynet.co.il. הפתרון שהם הציעו הוא מבצעי מימון אגרסיביים: הרוכש משלם מקדמה נמוכה מאוד (רק 10%-20% ממחיר הדירה) בעת חתימת החוזה, וכל יתרת 80%-90% המחיר נדחית לתשלום בעת המסירה (אכלוס), מספר שנים קדימהynet.co.ilcalcalist.co.il. בחלק מהמקרים מוצעות אף מקדמות נמוכות יותר – 5% בלבד בתחילה, השלמה ל-10% כעבור זמן, והיתר בסוף הבנייהynet.co.il. במילים אחרות, הקבלן מאפשר לרוכש דירה כמעט ללא הון עצמי זמין, בניגוד למצב רגיל שבו הבנקים דורשים לפחות 25% הון עצמי בעסקת משכנתה. מרכיב נוסף במבצעים הללו הוא "הלוואת קבלן" מסובסדת: במקום שהרוכש ייטול כעת משכנתה וישלם את מלוא תשלומי הריבית והקרן החל מהיום, ניתנת אפשרות לקחת הלוואת בלון על חלק מהסכום, שבה הרוכש לא משלם כעת את הקרן (הקרן נפרעת רק בעת המסירה), והקבלן נושא בינתיים בתשלומי הריבית החודשיים לבנקynet.co.ilynet.co.il. מבחינת הרוכש, בתקופת הבנייה אין כמעט הוצאה חודשית – מה שהופך את העסקה ל"נוחה" וקורצת מאוד: הוא נכנס לדירה עם מקדמה קטנה ודחיית תשלומים, כשהמימון לתקופת הביניים למעשה מסובסד על-ידי היזם. עם זאת, מאחורי הנוחות הזו מסתתר סיכון משמעותי. רוכשים רבים מתחייבים לסכומי עתק בעתיד ללא ודאות לגבי יכולתם לפרוע אותם: אם מחירי הדירות יירדו תוך כמה שנים (בניגוד לציפיות שלהם לעלייה מתמדת), הם עלולים למצוא את עצמם עם דירה ששווה פחות מהסכום שהתחייבו לשלם; אם הריבית תישאר גבוהה או תמשיך לעלות, תשלומי המשכנתה הצפויים יהיו כבדים יותר; ואם הכנסתם לא תגדל כפי שקיוו, הם פשוט לא יוכלו לקבל משכנתה גבוהה דיה או לעמוד בהחזריהynet.co.ilynet.co.il. מצב כזה עלול להוביל לאובדן הדירה ואף איבוד המקדמה ששולמה, מאחר שהחוזה עלול להתבטל אם הרוכש לא ישלים את התשלום בעת המסירהcalcalist.co.ilcalcalist.co.il. נתוני משרד האוצר מאירים תמונה מדאיגה בנוגע למי שלוקח הלוואות קבלן. בסקירה של הכלכלן הראשי (שמואל אברמזון) שהתפרסמה באפריל 2025 נותחו העסקאות בעיר אופקים – מקרה מבחן בולט למבצעי 80/20 (20% עכשיו ו-80% באכלוס). בתקופה נובמבר 2024 עד פברואר 2025 נמכרו באופקים 1,313 דירות חדשות – מספר עצום (רק בת"א וירושלים נמכרו יותר)calcalist.co.il. נמצא כי מתוך 325 עסקאות בשוק החופשי (לא במסגרת תוכניות מסובסדות), ב-59.7% מהן הרוכשים קיבלו הטבת מימון כזו – כלומר שילמו רק 10%-20% עכשיו ואת היתר בעתידcalcalist.co.il. פרופיל הרוכשים בעסקאות אלה מעורר דאגה: כמחצית מהם זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה, אך רמת ההכנסה שלהם נמוכה מאוד. ההכנסה הממוצעת של משק בית שרכש דירה חדשה במבצע מימון באופקים הייתה 13,500 ש"ח ברוטו לחודש בלבד, בעוד שמחיר דירה ממוצעת בעסקאות הללו היה כ-1.6 מיליון ש"חcalcalist.co.il. בתרחיש טיפוסי שבו רוכש כזה שילם 20% מקדמה (~320 אלף ש"ח) ויצטרך בעוד ~2-3 שנים לקחת משכנתה של כ-1.28 מיליון ש"ח, ההחזר החודשי הצפוי (פריסה ל-30 שנה, חצי פריים וחצי בריבית קבועה) הוא כ-7,500 ש"ח בחודש – סכום השווה לכ-55% מהכנסת משק הביתcalcalist.co.il! ברור שזה עול כבד באופן קיצוני שכנראה בלתי אפשרי לרבים מהרוכשים הללו. למעשה, כפי שמציין הכלכלן הראשי, לא בטוח שרבים מהם יעמדו בקריטריונים לקבלת משכנתה בנקאית בסכום הדרוש כשיגיע מועד האכלוסcalcalist.co.il – שכן הבנקים בישראל מגבילים בדרך-כלל את יחס ההחזר ל-40%–50% מההכנסה הפנויה. במילים אחרות, חלק מהרוכשים נכנסו לעסקה מבלי שבכלל עברו חיתום בנקאי לאישור יכולת ההחזר שלהם, תוך הסתמכות על כך "שיהיה בסדר" בעתיד – דפוס שמזכיר מאד את לוות הסאב-פריים בארה"ב. תופעת מבצעי הקבלן אינה ייחודית לאופקים בלבד, אך שם היא בולטת במיוחד. גם בערים אחרות בפריפריה הדרומית כמו נתיבות, שדרות, דימונה ואשקלון מדווח על עסקאות רבות במתווים דומיםfacebook.com. באופקים המצב הקצין בשל פעילותם של “מארגני קבוצות” ו“מלווי משקיעים”: משווקים שהביאו קבוצות של עשרות קונים אל הקבלנים, תוך דרישה להטבות מימון נדיבות עבור כל הקבוצהcalcalist.co.il. לפי יזמים מקומיים, בשיא ה"בום" ישבו במשרדי המכירות עשרות מתווכים כאלה, וכל לקוח שנכנס – מיד ביקש 80/20 או 90/10, כי “לא משתלם לקנות אחרת”calcalist.co.il. התחרות בין הקבלנים על כל קונה הובילה להסלמה בהטבות: חברת אפי קפיטל, למשל, הציעה באופקים עסקה של 10% בלבד עכשיו וכל ה-90% באכלוס – הצעה אגרסיבית במיוחדcalcalist.co.il. יזמים גדולים אחרים (כמו י.ח. דמרי) גם הצטרפו לטרנד, אם כי חלקם בפרויקטים מתקדמים יותר בבנייה (ולכן עם סיכון מעט נמוך יותר). התוצאה היא ריכוזיות פרויקטים גבוהה: נתח ניכר מהדירות במקומות הללו נמכר במתווה המימון הדחוי, בעיקר ע"י כמה חברות בנייה גדולות, מה שמעצים את הסיכון המוסדי והמערכתי אם וכאשר יתגלו בעיות בענף. לבסוף, יש לציין שהגל הזה לא נעלם מעיני הרשויות. בנק ישראל הביע חשש גובר מהתופעה, ובהתלבטות של כמה חודשים החליט במרץ 2025 להתערב ולהטיל מגבלות על הלוואות הקבלן. הפיקוח על הבנקים הוציא טיוטת הנחיות שכוללת שני צעדים עיקריים:

1. החמרת דרישות ההון על הבנקים במימון פרויקטים עם דחיית תשלום משמעותית – פרויקטים שבהם הקבלן דוחה יותר מ-40% ממחיר הדירה לסוף הבנייה יחויבו בריתוק הון של 150% אצל הבנקynet.co.il. צעד זה נועד להפוך את האשראי למבצעים אלו ליקר ופחות כדאי לבנקים, ובכך לצנן את נכונותם להשתתף במימון עסקאות כאלה.
2. הגבלת היקף הלוואות הבלון שמעמידים הבנקים לרוכשים – כך ששיעורן לא יעלה על 10% מכלל המשכנתאות החדשות באותו חודשynet.co.ilynet.co.il. לשם פרספקטיבה, בסוף 2024 הגיע שיעור הלוואות הבלון לכ-23.3% ממחזור המשכנתאות (שיא של כל הזמנים), ובפברואר 2025 הן היו כ-17.3% מכלל ההלוואות החדשותynet.co.il. כלומר, המגבלה החדשה קובעת קיצוץ דרסטי בהיקף סוג הלוואות זה – חזרה לרמות שלפני כשנתייםynet.co.il. צעד זה נועד למנוע המשך גידול בחלקן של משכנתאות במבנה "בלון" מסוכן, וכן לוודא שלפחות 90% מהמשכנתאות ימשיכו להינתן בערוצים המסורתיים שבהם הלווה עובר חיתום ובדיקה רגולטורית רגילה.

צעדי בנק ישראל תקפים (נכון לעכשיו) עד סוף 2026calcalist.co.ilcalcalist.co.il, והם מכוונים להגביל – אם כי לא לאסור לחלוטין – את התופעה. חשוב לציין שבנק ישראל התמקד בעיקר בצינור האשראי הבנקאי, אך חלק מהסיכון גלום גם מחוץ למערכת הבנקאית: למשל, אם קבלנים יממנו זאת באמצעות מימון חוץ-בנקאי או קרנות פרטיות, המגבלות הללו לא בהכרח יכסו את כל השוק (נקודה שעלתה בביקורת בענף). כך או כך, עצם התערבות הפיקוח מצביעה על חומרת הבעיה בעיני הרגולטור, שמבקש "להחזיר את השוק להתנהלות נורמלית יותר" ולהגן על הרוכשים ועל היציבות הפיננסיתcalcalist.co.ilcalcalist.co.il.

השוואה בין הלוואות NINJA בארה"ב לבין הלוואות הקבלן בישראל

להלן טבלה המשווה בין הלוואות ה-NINJA האמריקאיות (טרום משבר 2008) לבין הלוואות הקבלן/מבצעי 80-20 הנהוגים בישראל בשנים האחרונות, לפי מספר קריטריונים מרכזיים:

הערה: חשוב להדגיש שבהלוואות משכנתה בישראל יש עקרונית חובת ערבים/לווים משלימים והחוב הוא עם זכות חזרה מלאה לבנק (הלווה ערב אישית לכל החוב גם אם הנכס מעוקל), בניגוד לחלק ממדינות ארה"ב שבהן המשכנתה היא Non-Recourse (הבנק מסתפק בנכס). הדבר אומר שבישראל לווה כושל אינו יכול פשוט "לעזוב את המפתחות" וללכת בלי חוב – הוא יישאר חייב את היתרה אם המכירה לא תכסה. מצד אחד, זה עשוי לרסן נטילת סיכונים (כי אין דרך "קלה" לפשוט רגל ולמחוק חוב), ומצד שני במקרה שמשקי בית רבים ייקלעו למצוקה, הכאב ייפול במלואו עליהם (איום לפשיטות רגל אישיות) ועל המערכת הבנקאית שתצטרך להסדיר חובות מול לווים חסרי יכולת.

סיכום ותחזית: האם ישראל בדרך למשבר סאב-פריים קטן?

האם שוק הדיור הישראלי מצוי בתהליך דומה למשבר הסאב-פריים האמריקאי? על פניו, מספר מאפיינים מדאיגים מצביעים על קווי דמיון ברורים: בשני המקרים אנו רואים הרחבת אשראי לרוכשים בעלי כושר החזר גבולי או לא מוכח, שימוש במבני הלוואה לא שגרתיים המסתירים את הנטל האמיתי על הלווה (דחיית תשלום, תקופות טיזר), והנחה אופטימית שהכל יהיה בסדר כי "מחירי הדיור ימשיכו לעלות" או "הריבית תרד בעתיד". בישראל כיום, כמו בארה"ב טרום 2008, צמחה לה תת-קטגוריה של לווים שלולא מבצעי המימון לא היו יכולים לרכוש דירה כלל, וכעת הם מחזיקים בהתחייבויות עצומות תלויות ועומדות. התמריצים של חלק מהשחקנים בשוק – קבלנים המעוניינים למכור בכל מחיר, משווקים שמתוגמלים לפי כמות העסקאות, ובנקים שנהנו עד כה מריבית גבוהה על משכנתאות – תרמו לניפוח התופעה, בדומה למנגנון הבעייתי של ברוקרי משכנתאות וחותמי הלוואות בסאב-פריים בארה"בcalcalist.co.il. עם זאת, חשוב לסייג: ממדי התופעה בישראל (בינתיים) קטנים לאין שיעור מהבועה האמריקאית שהובילה למשבר עולמי. מבחינת כמות וכסף, אנחנו מדברים על כמה אלפי עסקאות בסיכון בארץ, רובן בפריפריה, לעומת מיליוני הלוואות סאב-פריים ברחבי ארה"ב. שוק המשכנתאות הישראלי מפוקח יותר באופן כללי, והבנקים המקומיים שמרו עד כה על יציבות ופרמטרים יחסית שמרניים (למשל, בנק ישראל מנע מתן משכנתאות במימון מלא; חלק ניכר מהלווים בישראל עדיין עומדים בכללי החיתום הרגילים). בנוסף, הצעדים שננקטו בזמן – אף אם באיחור מה – עשויים לצמצם את הגל לפני שיהפוך לגל צונאמי. הפיקוח על הבנקים נכנס לתמונה מוקדם יותר בהשוואה לארה"ב בזמנו, והגביל את התפשטות הבעיהynet.co.il. כמו כן, שיעור האבטלה בישראל נמוך יחסית ומשקי בית רבים קיבלו הטבות (כמו הטבת מס באזור אופקים) שעוזרות להם בתקופת הביניים. מהצד השני, אין להתעלם מהסימנים המדאיגים שניכרים כבר בשטח: מלאי הדירות החדשות הלא-מכור עלה לשיא, מה שמרמז שעסקאות רבות "נדחפו" באופן מלאכותי וייתכן שהביקוש האמיתי נמוך מהמתוכנןthemarker.com. היקף המשכנתאות בפיגור התחיל לטפס – אמנם מרמה נמוכה, אך זו מגמת שינוי לאחר שנים של פיגורים זניחיםglobes.co.il. עליית הריבית המהירה ב-2022–2023 הכבידה כבר על לוויים רגילים, ועל אחת כמה וכמה תקשה על מי שיידרש לקחת משכנתה גדולה בעתיד הקרוב. גם סביבת המאקרו הפכה בלתי צפויה (משבר בטחוני באוקטובר 2023, אינפלציה, שינויים רגולטוריים כמו העלאת מע"מ וכו')ynet.co.il – כל זעזוע כזה עלול להצית את הפתיל בקרב אותם רוכשים על הקצה. כפי שהזהיר הכלכלן הראשי באוצר, משקי הבית הללו לקחו על עצמם התחייבות גדולה מתוך ציפייה אופטימית (ירידת ריבית או עליית מחירי דירות), אך "כל זעזוע מאקרו-כלכלי עלול לגרום לטלטלה" עבורםcalcalist.co.il. תחזית מנומקת: סביר להניח שאין כאן פוטנציאל למשבר פיננסי בסדר גודל עולמי כדוגמת 2008, אך ישראל עלולה לחוות משבר סאב-פריים מקומי מוגבל אם התרחיש הגרוע יתממש. בתרחיש כזה, בעוד 1–3 שנים נראה מספר משמעותי של רוכשים שאינם מצליחים להשלים את העסקה: חלקם לא יצליחו לקבל משכנתה וייאלצו לבטל רכישה (ולאבד את המקדמה); אחרים אולי יקבלו משכנתה אך לאחר זמן קצר יגלו שאינם עומדים בהחזרים וייכנסו לפיגורים. הדבר יכול להוביל לגל של דירות חוזרות לשוק (דירות שלא יירכשו בסוף או ימכרו במצוקה), בעיקר בערי הפריפריה שבהן רוכזו מבצעי המימון. הצפת שוק מקומית שכזו תלחץ את המחירים כלפי מטה באזורי המשבר, ותפגע גם בקבלנים – ייתכן שחברות בנייה מסוימות ייקלעו לקשיי נזילות או לכשל (פשיטת רגל) אם כמות גדולה של עסקאות תתפרק. הבנקים, מצדם, עשויים לספוג הפסדים מסוימים הן ממשכנתאות שלא יעמדו בפירעון (אם כי זכרו: יש נכס משועבד וערבות חוק מכר – כך שהבנקים מוגנים חלקית) והן מאשראי ליווי לפרויקטים שעלולים להתקע. אפקט שרשרת יכול להשפיע גם על שוק היד-השנייה באזורים אלו, כאשר עודף היצע ומוכרים לחוצים יורידו מחירים ויפגעו בערך הבתים של משקי בית אחרים. עם זאת, בהינתן שהרגולטורים ערים למצב ופועלים לצינונו, המשבר הפוטנציאלי עשוי להישאר נקודתי ומנוהל. סימן מעודד הוא שבנק ישראל לא רק הטיל מגבלות, אלא עשה זאת בצורה שתמנע זעזוע חד למי שכבר נמצא באמצע העסקה – המגבלות מכוונות לעתיד (הלוואות חדשות) ולא מביאות לדרישה מיידית לפירעון או לביטול רטרואקטיבי של הסכמיםcalcalist.co.il. כך, ייתכן ותהיה "נחיתה רכה" יותר: היקף מבצעי 80/20 יצטמצם בהדרגה, השוק יתאים את עצמו (מחירי דירות עשויים להתמתן ולהפוך נגישים יותר בלי טריקים פיננסיים), ומשקי בית יידרשו לחזור למסלול שמרני של קניית דירה בהתאם ליכולתם האמיתית. סיכום: ישראל אכן חוותה בשנים האחרונות מיני-בועה סאב-פריים בתחום מבצעי המימון של הקבלנים – תופעה שמזכירה במאפייניה את המשכנתאות המסוכנות של 2007 בארה"ב. בעוד שהיקפה המוחלט קטן יותר וההתערבות מגיעה מוקדם יותר, הסיכון למשקי הבית המעורבים ולאזורי הפריפריה הוא ממשי. יש לעקוב בדריכות אחרי השנתיים הקרובות: אחוז המימוש בפועל של העסקאות הללו, יכולת הרוכשים לקבל משכנתאות (או נכונות הבנקים לחרוג מהכללים עבורם), ומגמת מחירי הדיור והריבית – כל אלה יהיו הגורמים שיקבעו אם נצליח לנפות את הפצצה המתקתקת הזו ללא התפוצצות, או שניאלץ להתמודד עם משבר דיור מקומי וכאב רב למשפחות ולאחר מכן למערכת הפיננסית. נורות האזהרה דולקות, ואת ההשלכות הפוטנציאליות כבר ניתן לשער מתוך הנתונים: כאשר יותר ממחצית מרוכשי דירות חדשים בעיר מסוימת למעשה אינם מסוגלים לעמוד בהחזר העתידי (55% מהכנסתם נדרש למשכנתא)calcalist.co.il – המצב אינו בר-קיימא. ההמלצה המשתמעת היא נקיטת זהירות מירבית ברמת המדיניות (המשך אכיפה ופיקוח, שקיפות לרוכשים לגבי הסיכונים) וברמת הפרט (רוכשים צריכים לשקול בכובד ראש יכולתם לפרוע את ההתחייבות בעתיד בלי להסתמך על נס). ישראל אולי לא תשחזר את התמוטטות 2008, אך המגמה העכשווית מזכירה שבועות נדל"ן יכולות להתפתח גם כאן – וחובה לנהוג באחריות כדי למנוע משבר מקומי חריף.

קיימת סכנה ממשית לאפקט דומינו בענף הקבלנות, בעיקר בשל שני מנגנוני סיכון מצטברים:

מחקר פרפלקסטי:

הלוואות נינג'ה מול הלוואות קבלן בישראל: האם אנו בדרך למשבר סאב פריים ישראלי?

משבר הסאב פריים שהתחולל בארה"ב החל משנת 2007 וחשף את הסיכונים הטמונים במתן הלוואות משכנתה לקבוצות אוכלוסייה בעלות דירוג אשראי נמוך וללא בדיקות מספקות של יכולת ההחזר. בשנים האחרונות, התפתח בישראל מנגנון הלוואות קבלן, שמעלה חששות דומים בקרב רגולטורים, במיוחד לאור הגבלות חדשות שהטיל בנק ישראל. מחקר עומק זה בוחן את ההשוואה בין שני סוגי ההלוואות, תוך התמקדות בשאלה האם ישראל עומדת בפתחו של משבר נדל"ן בסגנון "כחול לבן".

הרקע למשבר הסאב פריים בארה"ב

משבר הסאב פריים האמריקאי היווה אחד המשברים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בהיסטוריה המודרנית. המשבר, שהגיע לשיאו בשנת 2008, היה נקודת מפנה בתפיסה של השקעות נדל"ן ובאופן שבו מערכות פיננסיות מתנהלות ומפוקחות. בליבו של המשבר עמדו הלוואות הסאב פריים – משכנתאות שניתנו ללווים בעלי דירוג אשראי נמוך, לעתים ללא בדיקות מספקות של יכולת ההחזר2.אחד הסוגים המפורסמים של הלוואות אלו היו הלוואות "נינג'ה" (NINJA - No Income, No Job, No Assets), בהן קיבלו לווים משכנתאות ללא צורך בהוכחת הכנסה, תעסוקה או נכסים2. מדיניות האשראי המתירנית התאפשרה בין השאר בזכות עליית מחירי הנדל"ן המתמשכת, שיצרה אשליה של ביטחון - גם אם הלווה לא יוכל לעמוד בתשלומים, הבנק יוכל למכור את הנכס ברווח או לפחות בלי הפסד משמעותי.המוסדות הפיננסיים הגדילו את הסיכון המערכתי באמצעות יצירת מוצרים פיננסיים מורכבים: המשכנתאות אוגדו יחד, חולקו ונמכרו כניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS – Mortgage-Backed Securities). פיצול ואיגוד זה הסתיר את הסיכון האמיתי של הנכסים הבסיסיים והפיץ את הסיכון ברחבי המערכת הפיננסית העולמית2.גורם מכריע נוסף היה השימוש בריבית משתנה, כאשר רבות מהלוואות הסאב פריים הוצעו עם ריבית נמוכה בשנים הראשונות, שלאחר מכן עלתה משמעותית ("teaser rates"). כאשר הריביות החלו לעלות, לווים רבים לא הצליחו לעמוד בתשלומים, מה שהוביל לגל עיקולים חסר תקדים2.התוצאה הייתה קריסה דרמטית בשוק הנדל"ן האמריקאי, עם ירידה ממוצעת של כ-30% במחירי הבתים בין השנים 2006 ל-2012, ובאזורים מסוימים אף יותר2. המשבר התפשט במהירות למערכת הפיננסית העולמית, הוביל לקריסת בנקים ומוסדות פיננסיים ענקיים, והצריך התערבות ממשלתית חסרת תקדים.

הלוואות הקבלן בישראל: מבנה ומאפיינים

הלוואות קבלן בישראל הן מנגנון פיננסי שונה במהותו מהלוואות הסאב פריים, אך עדיין מעורר חששות דומים בקרב רגולטורים. הרעיון המרכזי בהלוואות אלו הוא כפול: מצד אחד, הקדמת תשלומים לקבלן לצורך מימון הבנייה, ומצד שני, דחיית תשלומי המשכנתה של הרוכשים בסוג של "הלוואת בלון" לתקופת הבנייה3.במסגרת מודל זה, רוכש הדירה משלם לקבלן סכום התחלתי מינימלי (בעבר 5% ועתה 10% לפי דרישות בנק ישראל), והבנק מעניק אשראי לקבלן עבור יתרת הסכום. הרוכש נדרש לקחת משכנתה מלאה רק בסיום הבנייה, כאשר עד לאותו מועד הוא משלם רק ריבית או אף פחות מכך3.בנק ישראל הביע לאחרונה חשש מהותי לגבי חוסר יכולתם של רוכשים רבים לקחת על עצמם את המשכנתה המלאה בתום תקופת הבנייה. חשש זה הוביל לפרסום טיוטת הוראת שעה שכוללת מספר הגבלות משמעותיות על הלוואות קבלן3:

1. דרישה לתשלום 10% הון עצמי מראש (במקום 5% כפי שהיה נהוג במקרים מסוימים)3
2. בדיקת יכולת ההחזר של הרוכש כאילו ההלוואה נלקחת כבר עכשיו, ולא רק בתום תקופת הבנייה3
3. וידוא שלרוכשים יש את ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה3
4. הגבלת הלוואות הקבלן לכדי 10% מסך המשכנתאות של כל בנק3
5. ייקור הריבית המשולמת על ידי היזמים בגין הלוואות הקבלן3

צעדים אלו מעידים על דאגה גוברת של הרגולטור לגבי יציבות המערכת הפיננסית והחשש מפני מתן הלוואות לאוכלוסיות שעלולות להתקשות בעמידה בהתחייבויותיהן הפיננסיות לטווח ארוך.

השוואה ביקורתית: הלוואות נינג'ה מול הלוואות קבלן

ההשוואה בין שני סוגי ההלוואות חושפת דמיון מדאיג בחלק מהמאפיינים, אך גם הבדלים משמעותיים שעשויים למתן את הסיכון למשבר דומה בישראל. להלן טבלת השוואה מפורטת:

נקודות דמיון מדאיגות

הדמיון המרכזי והמדאיג ביותר בין שני סוגי ההלוואות הוא דחיית הסיכון לעתיד. בהלוואות נינג'ה, הסיכון התממש כאשר הריביות עלו והלווים לא יכלו לעמוד בתשלומים. בהלוואות קבלן, הסיכון נדחה לסיום הבנייה, כאשר הרוכשים נדרשים פתאום לעמוד בקריטריונים לקבלת משכנתה מלאה3.גורם דמיון נוסף הוא ההסתמכות על עליית מחירי הנדל"ן. במשבר הסאב פריים, ההנחה הייתה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, מה שיאפשר מימון מחדש או מכירת הנכס ברווח. בהלוואות הקבלן, קיימת הנחה סמויה שבסיום הבנייה, ערך הדירה יעלה מספיק כדי להצדיק את ההשקעה ולאפשר קבלת משכנתה בתנאים נוחים.שני המנגנונים גם מאפשרים לאוכלוסיות חלשות יותר להיכנס לשוק הנדל"ן, מה שמעלה את הסיכון הכולל של המערכת. בארה"ב, הדבר התבטא במתן הלוואות לבעלי דירוג אשראי נמוך2, ובישראל, בפרויקטים באזורי פריפריה כמו הדרום ואופקים, שם רוכשים רבים מתקשים לעמוד בדרישות המימון הרגילות.

הבדלים ממתני סיכון

למרות הדמיון המדאיג, קיימים הבדלים מהותיים שעשויים למתן את הסיכון למשבר דומה בישראל:ראשית, רמת הפיקוח והרגולציה בישראל כיום הדוקה בהרבה מזו שהייתה בארה"ב טרם משבר הסאב פריים. בנק ישראל פועל באופן פרואקטיבי להגבלת הסיכונים, כפי שניתן לראות בהוראות השעה האחרונות3, בעוד שבארה"ב הרגולציה כשלה בזיהוי ובמניעת המשבר מבעוד מועד.שנית, היקף התופעה: הלוואות הסאב פריים בארה"ב היוו נתח משמעותי משוק המשכנתאות, בעוד שבישראל, לאחר ההגבלות החדשות, הלוואות הקבלן מוגבלות ל-10% מתיק המשכנתאות של כל בנק3, מה שמקטין את החשיפה המערכתית.שלישית, בישראל אין תופעה נרחבת של איגוח משכנתאות ויצירת מכשירים פיננסיים מורכבים כמו שהיה בארה"ב. האיגוח האמריקאי איפשר להעביר סיכונים בין מוסדות פיננסיים וליצור אשליה של פיזור סיכונים, בעוד שבפועל הגביר את הסיכון המערכתי2.

מאפייני הרוכשים וסיכונים בהלוואות קבלן בפריפריה

על אף שאין בידינו מידע ישיר מסקירות הכלכלן הראשי באוצר, ניתן להסיק מספר מאפיינים של רוכשים בפרויקטים של הלוואות קבלן, במיוחד באזורי פריפריה כמו אופקים והדרום:

1. הכנסה נמוכה יחסית: רוכשים אלו מתקשים לעמוד בדרישות ההון העצמי והיחסים הפיננסיים הנדרשים למשכנתה רגילה, ולכן מסתמכים על הלוואות קבלן כאמצעי לדחיית התשלומים.
2. הסתמכות על הכנסה עתידית: רבים מהרוכשים מניחים שעד סיום הבנייה הכנסתם תגדל, מה שיאפשר להם לקבל משכנתה בתנאים טובים יותר.
3. רגישות גבוהה לשינויי ריבית: רוכשים אלו, בדומה ללווי הסאב פריים בארה"ב, פגיעים במיוחד לעליות ריבית, שעלולות לשנות דרמטית את יכולתם לעמוד בהחזרים חודשיים.
4. השקעה באזורי פריפריה: באזורים כמו אופקים והדרום, מחירי הנדל"ן נמוכים יחסית למרכז הארץ, אך גם קצב עליית המחירים איטי יותר, מה שמקטין את "כרית הביטחון" של עליית ערך הנכס.

החששות של בנק ישראל המתבטאים בהוראות השעה החדשות3 מעידים על זיהוי סיכונים דומים לאלו שהובילו למשבר הסאב פריים, אך בקנה מידה קטן יותר ובקונטקסט שונה. ההגבלות החדשות מטרתן למנוע מצב שבו רוכשים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם הפיננסיות בתום תקופת הבנייה, מה שעלול להוביל לגל של עיקולים וירידות מחירים באזורים מסוימים.

תחזית: האם ישראל צועדת אל משבר סאב פריים מקומי?

על סמך הניתוח שערכנו וההשוואה בין שני סוגי ההלוואות, ניתן לגבש הערכה לגבי פוטנציאל התפתחות משבר סאב פריים "כחול לבן" בישראל:

סיכונים משמעותיים

1. סיכון ממוקד באזורי פריפריה: בעוד שמשבר סאב פריים בהיקף לאומי נראה בלתי סביר, קיים סיכון ממשי למשבר מקומי באזורים כמו הדרום ואופקים, שם מרוכזים פרויקטים רבים עם הלוואות קבלן ורוכשים בעלי פרופיל פיננסי חלש יחסית.
2. רגישות לעליות ריבית: לאור עליות הריבית בשנתיים האחרונות, רוכשים רבים עלולים לגלות שבתום הבנייה, החזרי המשכנתה החודשיים גבוהים בהרבה ממה שציפו בעת הרכישה.
3. האטה אפשרית בשוק הנדל"ן: אם מחירי הנדל"ן יתייצבו או אף ירדו, רוכשים עלולים למצוא את עצמם בסיטואציה של "הון שלילי", בה שווי הדירה נמוך מסכום החוב.

גורמים ממתנים

1. התערבות רגולטורית מוקדמת: בניגוד למצב בארה"ב טרם 2008, בנק ישראל פועל באופן פרואקטיבי להגבלת הסיכונים כבר עתה3, מה שמקטין את הסיכוי להתפתחות משבר מערכתי.
2. מאפייני שוק הנדל"ן הישראלי: המחסור הכרוני בדירות בישראל והביקוש היציב יחסית מקטינים את הסיכון לירידות מחירים חדות ונרחבות כפי שקרו בארה"ב.
3. היקף מוגבל של התופעה: הגבלת הלוואות הקבלן ל-10% מתיק המשכנתאות של כל בנק3 מקטינה את החשיפה של המערכת הבנקאית בכללותה.

הערכה מסכמת

ישראל אינה צועדת אל משבר סאב פריים בהיקף ובעוצמה דומים למשבר האמריקאי, אך קיים סיכון ממשי למשברים מקומיים באזורים מסוימים. הצעדים הרגולטוריים הנוכחיים של בנק ישראל3 מעידים על מודעות לסיכונים אלו וניסיון למנוע התפתחות משבר בטרם יתהווה.עם זאת, סביר להניח שחלק מהרוכשים שנטלו הלוואות קבלן בשנים האחרונות, במיוחד באזורי פריפריה, יתקשו לעמוד בדרישות לקבלת משכנתה בתום תקופת הבנייה. התוצאה עלולה להיות עיקולי דירות נקודתיים, ירידות מחירים מקומיות, ופגיעה ביציבות הכלכלית של יישובים בפריפריה.

סיכום

מחקר ההשוואה בין הלוואות הנינג'ה במשבר הסאב פריים האמריקאי להלוואות הקבלן בישראל מגלה דמיון מדאיג במבנה הבסיסי של דחיית סיכונים לעתיד והסתמכות על עליית מחירי נדל"ן. עם זאת, הרגולציה הפרואקטיבית של בנק ישראל, היקף התופעה המוגבל, והמאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן הישראלי, מקטינים את הסיכון למשבר סאב פריים מערכתי בסגנון הישראלי.החשש העיקרי הוא מפני התפתחות משברים מקומיים באזורי פריפריה, שם מרוכזים פרויקטים רבים המתבססים על הלוואות קבלן לרוכשים בעלי יכולת פיננסית מוגבלת. אלה עלולים להוביל לעיקולים, ירידת מחירי נדל"ן מקומית, וקשיים כלכליים למשקי בית ולקבלנים הפועלים באזורים אלה.המשך המדיניות הזהירה של בנק ישראל, הידוק הפיקוח על הלוואות קבלן, ויצירת מנגנוני תמיכה לרוכשים בסיכון גבוה, יהיו קריטיים למניעת התפתחות משברים מקומיים והתפשטותם למערכת הפיננסית הרחבה יותר. ללא צעדים אלה, הסיכון למשבר סאב פריים בגרסה הישראלית, גם אם מצומצם בהיקפו, נותר ממשי ודורש תשומת לב מתמשכת מצד קובעי המדיניות, המערכת הבנקאית, וציבור הרוכשים.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

https://www.facebook.com/share/v/16jJAJkJpU/

Citations:

1. https://financialninja.co.il
2. https://www.liberkey.co.il/subprime-mortgage-crisis-lessons/
3. https://klikatnadlan.co.il/kablanloansend/
4. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%90%D7%92%D7%A3_%D7%94%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%9F_%D7%94%D7%A8%D7%90%D7%A9%D7%99
5. https://www.yad2.co.il/yad1/newprojects?topArea=43
6. https://www.gov.il/he/Departments/DynamicCollectors/weekly-review
7. https://reshuthayachid.co.il/%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%AA-%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%90%D7%AA-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%A0%D7%AA-%D7%9B%D7%99%D7%95%D7%9D-%D7%A2%D7%99-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C/
8. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20015658
9. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/sj18ds8jel
10. https://mashkantaguru.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%AA-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%96%D7%94-%D7%A7%D7%A9%D7%95%D7%A8-%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/
11. https://play.google.com/store/apps/details?id=com.nc.trader
12. https://www.gov.il/he/pages/review-real-estate-102024
13. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/837716
14. https://www.davar1.co.il/570801/
15. https://financialninja.co.il/top_p_community/
16. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rkyaat7rjg
17. https://www.jobninja.co.il/articles.aspx?articleId=74&AspxAutoDetectCookieSupport=1
18. https://www.funder.co.il/articlelist/%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%AA%20%D7%A2%D7%A0%D7%A3
19. https://www.gimikim.co.il/he/tools/wallet-ninja
20. https://sarig.com/ninja/
21. https://reshuthayachid.co.il/%D7%9B%D7%9C-%D7%94%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%A2%D7%9C-%D7%AA%D7%A0%D7%90%D7%99-%D7%94%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%90%D7%A9%D7%A8-%D7%9E%D7%95%D7%A2%D7%A0/
22. https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14129766
23. https://www.funder.co.il/article/167480
24. https://www.ynet.co.il/economy/article/hyo3gzha1x
25. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/b161fmpvjl
26. https://www.broker-re.co.il/?p=43934
27. https://www.kikar.co.il/real-estate/svvnqo
28. https://www.israelhayom.co.il/business/real-estate/article/16650489
29. https://www.calcalist.co.il/investing/article/sjsyovbuye
30. https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4919591,00.html

Answer from Perplexity: pplx.ai/share

בין פוטנציאל טכנולוגי למציאות מערכתית

בעידן של תנודתיות קיצונית בשוק הנדל"ן, המערכת הפיננסית ניצבת בפני אתגר מתמשך: כיצד ניתן להעריך נכסים בצורה ריאלית, למנוע מימון עסקאות במחירים מנופחים, ולזהות סימנים מוקדמים של בועה – בזמן אמת?בינה מלאכותית מציעה הזדמנות טכנולוגית אמיתית – אך הפתרון איננו טכנולוגי בלבד. הוא תלוי ברצון המערכת לזהות את האמת ולפעול בהתאם.

כשל שיטתי בהערכות שווי:

לא בעיה של מידע – אלא של אינטרס

שיטות הערכת הנכסים הקיימות – המבוססות על השוואה לעסקאות עבר – יוצרות מנגנון שכפול מחירים אוטומטי. שמאים, גם כשהם מקצועיים, נאלצים להיצמד לעסקאות שבוצעו בפועל – גם אם הן חסרות היגיון כלכלי. הבנקים מצידם, מממנים עסקאות על סמך הערכות אלו, למרות שפער התשואה השלילית מול ריבית המשכנתאות מעיד על פער מערכתי.

הכשל:

• התעלמות שיטתית מגורמי יסוד כלכליים
• הטיות מערכתיות ואינטרסים סמויים
• היעדר בקרה רציפה בזמן אמת
• היעדר רגולציה המחייבת ניתוח כלכלי מהותי

מה יכולה בינה מלאכותית לתרום – אם תיושם נכון?

עיבוד כמויות עצומות של נתונים:

AI מסוגלת לנתח לא רק עסקאות נדל"ן, אלא גם:

• מגמות שכר, דמוגרפיה, תחבורה וחינוך
• פערים בין מחירי נכס לשכר דירה
• השוואה בין מגמות מקומיות לבינלאומיות

זיהוי "מחיר מנופח" – בתנאי שהמודל נקי:

מערכת מבוססת AI יכולה לסמן מקרים בהם מחיר נכס מתנתק מגורמים כלכליים, ולזהות חריגות, אך רק אם מוזנת בנתונים נקיים ואובייקטיביים – לא בעסקאות מנופחות.

התרעות סיכון – תיאורטית:

במקום להמתין לדו"ח שמאי או עדכון מדדי שוק רבעוני, המערכת תוכל:

• להתריע בזמן אמת על עסקאות חריגות
• להעניק דירוג סיכון לעסקאות
• לחלץ תחזיות לטווח קצר וארוך על בסיס תרחישים כלכליים

אבל – וזה ה"אבל" הקריטי:

בינה מלאכותית לא תמנע בועה אם לא היה רצון למנוע אותה

מערכת הבנויה על נתונים מנופחים תניב תחזיות שגויות. מערכת שבה כללי המשחק מתגמלים אישור אשראי – לא תבלום עסקאות, גם אם המערכת טכנולוגית.בלי שינוי עומק בתמריצים – AI תהפוך לכלי אוטומטי לשכפול הסיכון, ולא לניהולו.

המלצה לרגולציה:

על מנת לממש את הפוטנציאל האמיתי של AI ככלי למניעת בועות, יש לקבוע כללים רגולטוריים מחייבים:

1. איסור מימון נכס שמחירו חורג מערך פונדמנטלי – לפי מערכת AI עצמאית
2. חובת שקיפות – כל לקוח יקבל מידע על "שווי יסוד" + תחזית סיכון
3. שילוב AI חיצונית – המערכת תפותח ותופעל על ידי גורם בלתי תלוי (למשל הרשות ליציבות פיננסית)
4. עדכון שוטף – מבוסס על נתוני עסקאות, אבל גם נתוני שכר, תעסוקה, תשתיות, היצע ועוד

סיכום:

בינה מלאכותית אינה קסם – אלא כלי. היא יכולה לחשוף את הפער בין מחיר לשווי – אבל לא לכפות תיקון.אם המערכת הפיננסית והרגולטורית תבחר להשתמש בכלי הזה כדי לסנן סיכונים ולא לאשר אותם, ניתן יהיה למנוע את המשבר הפיננסי הבא. אם לא – הבועה תמשיך להתנפח, פשוט מהר יותר.המהפכה היא אפשרית – אך היא מחייבת החלטה מוסרית לפני שהיא טכנולוגית.

מנסיכויות נפט לממלכות AI: התוכנית של סעודיה והאמירויות לשלוט בעתיד

https://g.co/gemini/share/73eecb878299 

https://g.co/gemini/share/d1e04f8aa0af

שיתוף פעולה אסטרטגי בבינה מלאכותית: ביקור טראמפ בערב הסעודית ושאיפותיה של הממלכה להפוך למעצמת AI

1. תקציר מנהלים

דו"ח זה בוחן את השאלה האם ביקורו של דונלד טראמפ בערב הסעודית מהווה חלק ממטרה משותפת של שתי המדינות להפוך למעצמות בינה מלאכותית (AI). הניתוח מצביע על כך שהבינה המלאכותית הפכה למנוע אסטרטגי מרכזי בעידן הנוכחי, בעלת השפעה עמוקה על ביטחון לאומי, כלכלה וחברה. ערב הסעודית, במסגרת "חזון 2030" שלה, מציבה את ה-AI בליבת אסטרטגיית הטרנספורמציה הכלכלית שלה, עם השקעות עתק ויוזמות לאומיות שמטרתן למקם אותה בין המובילות בעולם בתחום זה. עם זאת, התלות הגלובלית בייצור שבבים מתקדמים, המרוכז במידה רבה במזרח אסיה, מציבה אתגר משמעותי בפני שאיפות אלו. ביקורו של טראמפ, ובפרט ההסכמים הטכנולוגיים שנחתמו במהלכו, מסמלים שינוי מהותי במדיניות החוץ האמריקאית כלפי המזרח התיכון, תוך התמקדות ב"כוח דביק" – מינוף כלכלי וטכנולוגי לחיזוק ההשפעה האמריקאית וליצירת תלות הדדית. שיתופי פעולה אלו, הכוללים העברת שבבי AI מתקדמים והשקעות הדדיות בתשתיות AI, משרתים את שאיפות ה-AI של סעודיה ומחזקים את מעמדה האסטרטגי של ארה"ב באזור. הדו"ח מגיע למסקנה כי בעוד שסעודיה שואפת להוביל בתחום הבינה המלאכותית, היא תישאר תלויה ביצרניות שבבים חיצוניות. ארה"ב, מצידה, מנהלת סיכון מחושב של הפצת טכנולוגיה כדי להשיג יעדים גיאופוליטיים רחבים יותר.

2. מבוא: המירוץ הגיאופוליטי לדומיננטיות בבינה מלאכותית

היקף הדו"ח וחזרה על שאלת המשתמש

דו"ח זה יתייחס לשאלת המשתמש המפורשת האם ביקורו האחרון של דונלד טראמפ בערב הסעודית מתיישב עם יעד משותף של שתי המדינות להגיע למעמד של מעצמת בינה מלאכותית. הניתוח יעמיק במניעים האסטרטגיים, בתלות הטכנולוגית ובהשלכות הגיאופוליטיות של שאיפה כזו, ויספק הבנה מקיפה של צומת דרכים קריטי זה בין טכנולוגיה ליחסים בינלאומיים.

הצורך האסטרטגי בבינה מלאכותית במאה ה-21

הבינה המלאכותית (AI) התגלתה כמניע יסודי של כוח עולמי, המשפיע עמוקות על התחרותיות הכלכלית, הביטחון הלאומי והפיתוח החברתי. הפוטנציאל הטרנספורמטיבי שלה מושווה לעיתים קרובות לפריצות דרך היסטוריות כמו גילוי האש, החשמל או הנשק הגרעיני.   AI חיונית למחשוב מודרני, למערכות צבאיות מתקדמות ולתשתיות ביטחון לאומי. מדינות מעורבות ב"מירוץ חימוש AI", שבו הגישה לשבבים מתקדמים קובעת ישירות את היכולת לאמן מודלים גדולים יותר, לעבד מערכי נתונים עצומים ולפרוס אלגוריתמי AI מתוחכמים. שבבים מתקדמים הם ה"מנוע הבלתי נראה" המניע מערכות מחשוב בעלות ביצועים גבוהים (HPC) החיוניות לביטחון לאומי, כולל מודלים של הרתעה גרעינית וניתוח מודיעין מהיר.   מעבר לביטחון, AI מחוללת מהפכה במגזרים מגוונים. בעסקים, היא מעצימה ניתוח חזוי לשיווק, התנהגות צרכנים, לוגיסטיקה ובקרת איכות. בתחום הבריאות, AI משנה את הטיפול בחולים באמצעות זיהוי מוקדם של מחלות, טלרפואה, רפואה מותאמת אישית והאצת גילוי תרופות. בפיננסים, AI מאפשרת מסחר אלגוריתמי, זיהוי הונאות משופר ושירותי בנקאות מותאמים אישית. התפשטות חיישנים ומצלמות, בשילוב עם AI ורובוטיקה, מבשרת על עידן תעשייתי חדש עם השלכות חברתיות מרחיקות לכת על עבודה וניהול.   ההתפתחות הזו מדגישה כי יכולות AI, הנתמכות באופן מהותי על ידי מוליכים למחצה מתקדמים, הופכות לקובעות העיקריות של עוצמה והשפעה לאומית במאה ה-21. התחרות הגלובלית עוברת ממירוץ על שטח פיזי או חומרי גלם למירוץ על עליונות חישובית ואלגוריתמית. זהו שינוי עמוק שבו AI משמשת בפועל כמטבע הגיאופוליטי החדש.יתר על כן, העובדה כי "אף מדינה אינה מספקת לעצמה בתחום זה" של ייצור מוליכים למחצה , אשר מהווה את הבסיס הבלתי נפרד ל-AI, מדגישה נקודה קריטית. מוליכים למחצה מתוארים כ"לב הפועם של הכלכלה הגלובלית" וכ"נכס אסטרטגי". במקביל, יכולות מבוססות AI, למרות יתרונותיהן המשמעותיים, מציגות גם "פגיעויות חדשות, שיקולים אתיים ואי-ודאויות אסטרטגיות". מכאן נובעת כפילות מהותית: בעוד AI מציעה עוצמה עצומה ופוטנציאל טרנספורמטיבי, תלותה העמוקה בשרשרת אספקה מורכבת וגלובלית באופן יוצא דופן עבור חומרת הבסיס שלה (שבבים) יוצרת פגיעויות עמוקות. מדינות השואפות למנהיגות ב-AI חייבות אפוא להתמודד בו-זמנית עם הצורך בהתקדמות טכנולוגית ועם הצורך הקריטי לא פחות בחוסן שרשרת האספקה ובמסגרות ממשל אתיות חזקות לניהול הסיכונים הטמונים בה. השגת מעמד של מעצמת AI אינה נוגעת רק להתקדמות טכנולוגית, אלא קשורה באופן אינהרנטי לאבטחת וגיוון שרשראות האספקה הבסיסיות וליצירת מסגרות ממשל חזקות לניהול הסיכונים וההשלכות הבלתי מכוונות של הפצת AI.   

3. חזון ה-AI השאפתני של ערב הסעודית: מנפט לסיליקון

חזון 2030 והאסטרטגיה הלאומית לנתונים ובינה מלאכותית (NSDAI)

חזון 2030 של ערב הסעודית מייצג אסטרטגיה מקיפה לגיוון כלכלי, שמטרתה המפורשת היא הפחתת התלות ההיסטורית של הממלכה בנפט וטיפוח עתיד המונע על ידי תעשיות היי-טק, כאשר AI וחדשנות מבוססת נתונים נמצאות בליבתה. האסטרטגיה הלאומית לנתונים ובינה מלאכותית (NSDAI), שהושקה על ידי רשות הנתונים והבינה המלאכותית הסעודית (SDAIA) בשנת 2019, משמשת כמפת הדרכים הלאומית ארוכת הטווח להשגת יעדים שאפתניים אלו. קו הדיווח הישיר של ה-SDAIA לראש הממשלה מדגיש את רמת התמיכה הפוליטית הגבוהה ביותר ואת החשיבות האסטרטגית המוענקת ליוזמה זו.   ה-NSDAI בנויה סביב שישה מרכיבי ליבה שנועדו ליצור מערכת אקולוגית חזקה של AI: מיקום הממלכה כמרכז עולמי לטכנולוגיות נתונים ו-AI מובילות, פיתוח והעצמת כוח עבודה מקומי, יצירת מסגרת חקיקתית מקבלת פנים לחברות ואנשי מקצוע בתחום, משיכת השקעות בעלות פוטנציאל גבוה, חיזוק מוסדות מחקר והאצת אימוץ AI באמצעות תשתית דיגיטלית מתקדמת.   

השקעות ויוזמות מרכזיות

ממשלת סעודיה הוכיחה את מחויבותה באמצעות השקעות פיננסיות משמעותיות בטכנולוגיות מידע ותקשורת (ICT), כולל AI, כאשר ההוצאות חוו צמיחה שנתית מורכבת של 27% בין 2019 ל-2023. בשנת 2024 לבדה, הוקצו 10 מיליארד דולר במיוחד לתשתיות ICT לתמיכה נוספת בפיתוח AI. השקעות פרטיות בחברות הקשורות ל-AI גם כן זינקו, ומשכו למעלה מ-1.7 מיליארד דולר במימון בשנת 2023, המשקף אמון חזק של המשקיעים בפוטנציאל המגזר.   

פרויקט טרנסנדנס (Project Transcendence): זוהי יוזמה פורצת דרך בהיקף של 100 מיליארד דולר, שמטרתה המפורשת היא האצת אימוץ AI וטכנולוגיות מתקדמות ברחבי הממלכה. היא כוללת מימון ייעודי ותמיכה בתשתיות עבור חברות AI בשלבים מוקדמים, מה שמסמן גישה פרואקטיבית לטיפוח חדשנות.   NEOM: 

עיר העתיד המגלומנית הזו מתוכננת עם שילוב AI ברמת היסוד שלה, המשפיעה על כל היבט החל מתחבורה וניהול אנרגיה ועד תכנון עירוני. NEOM נועדה לשמש כמעבדה חיה וכפלטפורמת ניסויים ליישומי AI מתקדמים ומודלים של פיתוח עירוני בר קיימא. מרכיב מרכזי הוא השותפות עם DataVolt לפיתוח פרויקט AI נטול פליטות בהספק של 1.5 גיגה-וואט בתוך אזור התעשייה Oxagon של NEOM, עם השקעה ראשונית של 5 מיליארד דולר.   

HUMAIN: סטארט-אפ AI סעודי חדש, HUMAIN, נתפס במפורש כתגובה המקומית של הממלכה לענקיות AI גלובליות כמו OpenAI ו-Anthropic. מנדט החברה כולל יצירת כלי AI גנרטיביים חזקים, מודלי שפה גדולים (LLMs) ומערכות למידת מכונה, עם התמקדות מיוחדת בשפה הערבית, בתרבות האסלאמית ובערכים אזוריים. HUMAIN ממוקמת אסטרטגית כדי לחולל מהפכה במגזרים כמו חינוך, בריאות, ביטחון ופיתוח עירוני בערב הסעודית.   

יוזמות מפתח נוספות: אלו כוללות את הבנק הלאומי לנתונים (מאגר מרכזי לגישה וניתוח נתונים), GAIA (תוכנית מאיץ סטארט-אפים ל-AI גנרטיבי), ו-Waed Ventures (זרוע ההון סיכון של סעודי ארמקו), שהקצתה 100 מיליון דולר להשקעה בסטארט-אפים בתחום ה-AI. פיתוח METABRAIN של ארמקו, מודל שפה גדול עם 250 מיליארד פרמטרים, מדגים עוד יותר את שאיפתה של ערב הסעודית להוביל בחדשנות AI.   

יעדים: הפיכה למרכז AI עולמי ויצואנית פתרונות AI

עד שנת 2030, ערב הסעודית שואפת להשיג דירוגים גלובליים משמעותיים: בין 10 המדינות המובילות במדד הנתונים הפתוחים, 15 המובילות ב-AI, ו-20 המובילות בפרסומים הקשורים לנתונים ו-AI. חזון ארוך הטווח משתרע מעבר לשנת 2030, עם מטרה מפורשת של ערב הסעודית להפוך לאחת הכלכלות המובילות בניצול וייצוא פתרונות נתונים ו-AI. יעד שאפתני זה נתמך על ידי תוכניות מקיפות לפיתוח הון אנושי, כולל הכשרת 40% מכוח העבודה במיומנויות AI בסיסיות ופיתוח מאגר של 20,000 מומחי AI ונתונים. קרן ההשקעות הציבורית (PIF), קרן העושר הריבונית של ערב הסעודית, ממלאת תפקיד מרכזי כמזרזת של חזון 2030, ומשלבת מערכות מבוססות AI ברחבי חברות הפורטפוליו המגוונות שלה כדי לשפר את התחרותיות ולהפחית עלויות תפעוליות.   היקף ההשקעות העצום והקמת גופים ייעודיים ברמה גבוהה כמו SDAIA וחברות בגיבוי המדינה כמו HUMAIN, יחד עם יעדים אגרסיביים (מקום 15 ב-AI עד 2030, יצואנית פתרונות AI), מצביעים על כך ש-AI אינה רק מגזר חדש אחד מני רבים. במקום זאת, היא ממוקמת כמנוע היסודי לטרנספורמציה הכלכלית כולה , והיא מכונה במפורש "נפט דיגיטלי". זה מצביע על כוונה אסטרטגית עמוקה לשנות באופן מהותי את כלכלת סעודיה סביב יכולות AI, מעבר לגיוון הדרגתי, לשינוי פרדיגמטי מוחלט בבסיסה הכלכלי ובמיצובה הגלובלי.   הקמת HUMAIN, המתוארת כ"תגובה המקומית של הממלכה לענקיות בינה מלאכותית רב-לאומיות כמו OpenAI ו-Anthropic", עם התמקדות ברורה בפיתוח מודלי שפה ערביים ובינה מלאכותית מותאמת תרבותית , מצביעה על צורך אסטרטגי בריבונות טכנולוגית. שאיפה זו חורגת מעבר לתחרותיות מסחרית; היא מכירה במרומז בכך שתלות עמוקה במודלי ובפלטפורמות AI זרות עלולה להוות סיכונים משמעותיים לביטחון הלאומי, במיוחד בנוגע לפרטיות נתונים, בקרת מידע, והפוטנציאל להטיות או פגיעויות מוטמעות ביישומים קריטיים. התיאום הריכוזי והמלמעלה-למטה של אסטרטגיית ה-AI על ידי SDAIA, המדווחת ישירות לראש הממשלה , תומך עוד יותר בגישה אסטרטגית זו המונעת על ידי המדינה, ומסמן כי AI נחשבת לעניין של ביטחון לאומי ואוטונומיה אסטרטגית.   NEOM מתוארת באופן עקבי כ"עיר מגה-עתידנית שתוכננה כולה סביב AI" וכ"חלק מרכזי באסטרטגיית חזון 2030 של הממלכה". חשוב לציין, היא מוזכרת במפורש כ"מגרש ניסויים ל-AI" עבור יישומים מתקדמים כמו מכוניות ללא נהג, מודלים חזויים לבריאות וממשל מבוסס AI, עם מטרה מפורשת של יצירת "מודלים הניתנים לייצוא למדינות מתפתחות אחרות". זה מצביע על גישה אסטרטגית מתוחכמת: ערב הסעודית ממנפת את פרויקטי הפיתוח הלאומיים השאפתניים והרחבי היקף שלה כמעבדות חיות לחדשנות AI. זה מאפשר איטרציה מהירה, הדגמה בעולם האמיתי של יכולות, ופיתוח פתרונות ניתנים להרחבה שניתן לאחר מכן למסחר ולייצא, ובכך לבסס את תפקידה של ערב הסעודית לא רק כצרכנית AI, אלא כספקית פתרונות AI משמעותית בזירה הגלובלית.   

טבלה 1: יוזמות והשקעות AI מרכזיות של סעודיה (2019-2030)

4. עמוד השדרה של ה-AI: צוואר בקבוק גלובלי של מוליכים למחצה

הבנת שבבי AI מתקדמים ודרישות החישוב שלהם

שבבי AI מתייחסים לחומרת מחשוב מיוחדת החיונית לחלוטין לפיתוח ופריסה של מערכות בינה מלאכותית מתוחכמות. שבבים אלו קריטיים למענה לדרישה הגוברת לכוח עיבוד, מהירות ויעילות גבוהים יותר, ככל שטכנולוגיית ה-AI הופכת מורכבת ונפוצה יותר. קטגוריה רחבה זו של "שבבי AI" כוללת סוגים שונים, ביניהם יחידות עיבוד גרפיות (GPUs), מערכים ניתנים לתכנות בשטח (FPGAs) ומעגלים משולבים ספציפיים ליישומים (ASICs). כל אחד מהם תוכנן במיוחד כדי להתמודד עם דרישות החישוב המורכבות והאינטנסיביות הייחודיות של אלגוריתמי AI במהירות וביעילות. צורות מתקדמות יותר, כמו שבבים עצביים (הידועים גם כמעבדים נוירומורפיים או מאיצי AI), מתוכננים לחקות את מבנה המוח האנושי, ובכך לייעל חישובי רשתות עצביות ולהצטיין בעיבוד מקבילי.   בניגוד ליחידות עיבוד מרכזיות (CPUs) למטרות כלליות, שבבי AI מתמקדים בעיקר בצד הלוגי של המחשוב, ומטפלים ביעילות בדרישות עיבוד הנתונים האינטנסיביות של עומסי עבודה של AI החורגים בהרבה מיכולתם של מעבדים מסורתיים. תכנונם משלב מספר רב של טרנזיסטורים מהירים, קטנים ויעילים יותר, מה שמאפשר להם לבצע יותר חישובים ליחידת אנרגיה, וכתוצאה מכך ביצועים מעולים וצריכת חשמל נמוכה יותר. מאפיין מובהק של שבבי AI הוא יכולתם לעיבוד מקבילי. זה מאפשר להם לבצע חישובים מרובים בו-זמנית, תכונה חיונית המאפשרת טיפול מהיר ויעיל יותר בחישובים המורכבים הנדרשים לאימון מודלי AI בקנה מידה גדול ולהסקת מסקנות בזמן אמת. ארכיטקטורה מקבילית זו חיונית לאימון מודלי למידה עמוקה המעבדים מערכי נתונים עצומים וליישומים בזמן אמת כגון נהיגה אוטונומית, זיהוי דיבור ותרגום שפות.   

המורכבות והעלות העצומה של ייצור מוליכים למחצה מתקדמים

ייצור מוליכים למחצה נחשב ל"ייצור ההמוני הקשה ביותר על פני כדור הארץ", הדורש סביבות מדויקות ורגישות במיוחד. תהליך הייצור הוא מסע מורכב ורב-שלבי: הוא מתחיל בחימום חול לייצור סיליקון בטוהר גבוה, אשר לאחר מכן מתמצק למטילים גליליים. מטילים אלו נפרסים בקפידה לפרוסות דקות במיוחד, אשר עוברות ליטוש מדויק להשגת משטח ללא רבב, דמוי מראה. לאחר מכן, הפרוסות עוברות מחזורים חוזרים ונשנים של חמצון, פוטוליתוגרפיה (באמצעות ליתוגרפיה מתקדמת באולטרה סגול קיצוני (EUV) עבור התכונות הקטנות ביותר), צריבה, שיקוע, השתלת יונים וחיווט מתכתי לבניית המעגלים המורכבים של השבב שכבה אחר שכבה. מחזור שלם זה יכול לחזור על עצמו בין 40 ל-100 פעמים כדי ליצור שבב בודד.   הגעה ושמירה על עמדת מנהיגות בקצה המוביל של ייצור שבבים (לדוגמה, תהליכי 3 ננומטר (נ"מ), 2 נ"מ) דורשת השקעת הון עצומה. מפעל ייצור יחיד של 3-4 נ"מ (פאב) יכול לעלות כ-20 מיליארד דולר, וחברות מובילות כמו TSMC משקיעות כ-5.5 מיליארד דולר במחקר ופיתוח (מו"פ) מדי שנה. כל דור עוקב או "צומת" הופך קשה ויקר יותר באופן אקספוננציאלי לתכנון וייצור, מה שמגדיל את הסבירות לעיכובים או תקלות. חשוב לציין כי ייעוד ה"ננומטר" (לדוגמה, "3 נ"מ", "2 נ"מ") הוא בעיקר מונח שיווקי מסחרי. הוא מסמל דור חדש ומשופר של שבבים המאופיין בצפיפות טרנזיסטורים מוגברת (דרגה גבוהה יותר של מזעור), מהירות משופרת וצריכת חשמל מופחתת, במקום לייצג ממד פיזי ממשי של הטרנזיסטורים. תהליכי ננומטר קטנים יותר מאפשרים לדחוס יותר טרנזיסטורים לאותו שטח, מה שמוביל לביצועים גבוהים יותר, צריכת חשמל נמוכה יותר ותכנוני התקנים קומפקטיים יותר. אתגרים משמעותיים נמשכים בקנה מידה זעיר זה, כולל ניהול חום יעיל והפחתת השפעות קוונטיות (כגון מנהור אלקטרונים), אשר עלולות להפריע לביצועי השבב ולאמינותו ככל שמתקרבים לגבולות הפיזיים.   

המשמעות הגיאופוליטית של שרשרת האספקה הגלובלית של מוליכים למחצה ("הנפט החדש")

מוליכים למחצה זכו לכינוי "הנפט החדש" בשל חשיבותם האסטרטגית העליונה כמשאב גלובלי חיוני וההפצה הגלובלית הבלתי אחידה ביותר של יכולות התכנון והייצור שלהם. הם רכיבים הכרחיים כמעט בכל מכשיר אלקטרוני מודרני, החל מסמארטפונים וכלי רכב חשמליים ועד רובוטיקה מתוחכמת, מערכות תעשייתיות מתקדמות ויישומים צבאיים קריטיים. שוק המוליכים למחצה העולמי הוא תעשייה ענקית וצומחת במהירות, עם מכירות שהגיעו ל-574.1 מיליארד דולר בשנת 2022 וצפויות לגדול ל-716.7 מיליארד דולר בשנת 2025.   ייצור מוליכים למחצה מורכב באופן יוצא דופן ותלוי באופן מהותי בשרשרת אספקה גלובלית שבה "אף מדינה אינה מספקת לעצמה". מורכבות זו והתלות ההדדית הגלובלית הופכות את שרשרת האספקה לפגיעה ביותר לשיבושים, כפי שהודגם באופן מובהק במהלך מגפת הקורונה, שגרמה לסגירות מפעלים נרחבות ולאתגרים לוגיסטיים. עבור מדינות הנמצאות בחזית תכנון וייצור מוליכים למחצה, שבבים אינם רק חיוניים כלכלית, אלא עלו למעמד של סוגיה פוליטית גלובלית קריטית. השליטה בייצור מוליכים למחצה הפכה למרכיב מרכזי בהרתעת סייבר ובאסטרטגיות ביטחון לאומי עבור מעצמות גדולות.   בעוד שמוליכים למחצה מכונים בצדק "הנפט החדש" בשל חשיבותם האסטרטגית, דימוי זה עשוי למעשה להמעיט מהשבריריות הייחודית של שרשרת האספקה. הפקת נפט מרוכזת גיאוגרפית, אך זיקוקו והפצתו הגלובלית מגוונים יחסית. לעומת זאת, ייצור מוליכים למחצה מתקדמים, במיוחד עבור צמתים חדישים, מרוכז במספר מצומצם ביותר של מיקומים מיוחדים ביותר (טייוואן, דרום קוריאה) ותלוי באופן קריטי בספק יחיד ובלתי נפרד של ציוד (ASML). זה יוצר נקודת כשל יחידה ועמוקה (לדוגמה, מתחים גיאופוליטיים סביב טייוואן ) שהיא ללא ספק חריפה ומשפיעה באופן מיידי יותר מתלות אנרגטית מסורתית. המונח "נפט חדש" מרמז על סחורה מתחלפת; שבבים מתקדמים, במיוחד הדורות האחרונים, הם מיוחדים מאוד, בלתי ניתנים להחלפה בקלות, ולא ניתן לשכפל או להחליף אותם בקלות בטווח הקצר עד הבינוני. זה הופך אותם לנקודת חנק גיאופוליטית חזקה יותר.   

שחקני מפתח וריכוז גיאוגרפי

השחקנים המובילים בייצור שבבים מתקדמים (לדוגמה, תהליכי 3 נ"מ, 2 נ"מ) הם בעיקר TSMC (חברת ייצור מוליכים למחצה של טייוואן) בטייוואן, Samsung Foundry בקוריאה הדרומית ואינטל בארצות הברית. TSMC היא יצרנית המוליכים למחצה הגדולה בעולם, עם נתח שוק מרשים של 59% ואחראית על נתח מדהים של 92% מהמוליכים למחצה המתקדמים ביותר בעולם. הצלחתה חסרת התקדים מיוחסת במידה רבה להשקעות עצומות במחקר ופיתוח, הקמת מתקני ייצור גדולים ויעילים, ניהול אסטרטגי נבון של שרשרת האספקה ושיתוף פעולה עמוק עם לקוחותיה המרכזיים.   שלושה רבעים מיכולת ייצור השבבים העולמית מרוכזים במידה רבה במזרח אסיה, כאשר TSMC של טייוואן וסמסונג של דרום קוריאה הן השחקניות הדומיננטיות המתמחות בשבבים המתקדמים ביותר. עליונותה של טייוואן בתחום זה היא תוצאה של עשרות שנים של מדיניות תעשייתית אסטרטגית, תמיכה ממשלתית חזקה, השקעות זרות משמעותיות, דגש חזק על חינוך STEM, מערכת אקולוגית יזמית תוססת ופיתוח מכוון של אשכול תעשיית מוליכים למחצה מקיף, כגון פארק המדע של שינצ'ו. אשכול זה משלב באופן סימביוטי תכנון שבבים, הרכבה, בדיקה ויכולות ייצור מתקדמות.   ASML, חברה הולנדית, מחזיקה בעמדה קריטית, כמעט מונופוליסטית, כספקית היחידה של הציוד החשוב ביותר לייצור צמתים מתקדמים אלו: מערכות ליתוגרפיה באולטרה סגול קיצוני (EUV). ללא טכנולוגיית ASML, לא ניתן לייצר שבבים מתקדמים מהדור הנוכחי באופן כלכלי. ארצות הברית, למרות שליטתה בתעשיית תכנון השבבים, מהווה רק 12% מייצור המוליכים למחצה העולמי. מתוך הכרה בפגיעות אסטרטגית זו, ארה"ב נקטה בצעדים יזומים, כולל חקיקה כמו חוק CHIPS והמדע משנת 2022, המספק מיליארדי דולרים בסובסידיות לחיזוק ייצור שבבים מקומי והפחתת התלות בייצור מעבר לים.   העלות האסורה, המורכבות הקיצונית ודרישות ההון האנושי העמוקות של ייצור מוליכים למחצה מתקדמים יוצרים חסם כניסה כמעט בלתי עביר עבור שחקנים חדשים. המשמעות היא שמעצמות AI שואפות כמו ערב הסעודית יישארו ככל הנראה תלויות בענקיות ייצור שבבים קיימות בעתיד הנראה לעין, גם עם השקעות עצומות. זהו אתגר מהותי עבור כל מדינה המבקשת להגיע לריבונות מלאה ב-AI.ארה"ב ניצבת בפני דילמה אסטרטגית יסודית במרדפה אחר חוסן שרשרת אספקת המוליכים למחצה: תלותה בייצור במזרח אסיה עבור שבבים מתקדמים, החיוניים הן לכלכלתה והן לצבאה, יוצרת תלות הדדית המסבכת את תמרוניה הגיאופוליטיים ואת יעדי הביטחון הלאומי שלה. זה מחייב איזון עדין בין תחרות לשיתוף פעולה.

טבלה 2: נוף ייצור מוליכים למחצה מתקדמים גלובלי

5. המהפך האסטרטגי של דונלד טראמפ: יצירת שותפויות AI במפרץ

הקשר ומטרת ביקוריו של טראמפ בערב הסעודית

דונלד טראמפ ערך מספר ביקורים בערב הסעודית במהלך נשיאותו, ובמיוחד את ביקורו הממלכתי הרשמי הראשון ב-20-21 במאי 2017, שם התקבל רשמית על ידי יורש העצר מוחמד בן סלמאן. ביקור נוסף ומתוקשר מאוד התרחש ב-13-16 במאי 2025, וכלל גם עצירות בקטאר ובאיחוד האמירויות הערביות (UAE).   מטרתם העיקרית של ביקורים אלו, ובפרט הביקור בשנת 2025, סימנה שינוי משמעותי ומכוון ביחסים בין ארה"ב לסעודיה. היחסים, שהתמקדו היסטורית בנפט ובהגנה, עברו שינוי חד לעבר טכנולוגיה וקשרים כלכליים רחבים יותר. טראמפ שאף להגדיר מחדש את תפקידה של ארה"ב במזרח התיכון ממבטיחת ביטחון מסורתית ומתערבת חמושה לשותפה כלכלית וטכנולוגית, תוך הדגשה מפורשת של מדיניות חוץ המבוססת על "מסחר, לא כאוס". יעד מרכזי היה הבטחת עסקאות השקעה ומכירות נשק עצומות. ערב הסעודית, למשל, התחייבה להשקעה חסרת תקדים של 600 מיליארד דולר בארה"ב במהלך ארבע שנים. גישה אסטרטגית זו, המכונה "כוח דביק", שואפת לבסס השפעה אמריקאית באזור לא רק באמצעות נוכחות צבאית, אלא באמצעות מינוף כלכלי עמוק ושיתוף פעולה טכנולוגי, יצירת תלות הדדית ארוכת טווח.   

ניתוח הסכמים טכנולוגיים וקשורים ל-AI שהוכרזו

הביקור במאי 2025 התאפיין ב"מפולת של הכרזות טכנולוגיות ענקיות". עסקאות אלו הוגדרו במפורש כשותפות כלכלית משותפת שנועדה לתמוך בפיתוח תשתיות AI ומחשוב בארצות הברית ובערב הסעודית כאחד.   

התחייבויות השקעה כוללות: ערב הסעודית התחייבה להשקיע סך של 600 מיליארד דולר בכלכלה האמריקאית. חלק ניכר מכך כולל התחייבות של 20 מיליארד דולר מחברת DataVolt הסעודית לבניית מרכזי נתונים של AI ותשתיות אנרגיה נלוות בארצות הברית.   

התחייבויות חברות טכנולוגיה אמריקאיות: חברות טכנולוגיה אמריקאיות מובילות, כולל גוגל, אורקל, סיילספורס, AMD ואובר, התחייבו יחד ל-80 מיליארד דולר עבור "טכנולוגיות טרנספורמטיביות פורצות דרך בשתי המדינות". ראוי לציין כי התחייבותה של אורקל לבדה מסתכמת ב-14 מיליארד דולר על פני תקופה של עשר שנים.   

שותפויות ספציפיות מרכזיות בתחום ה-AI:

• NVIDIA ו-HUMAIN: HUMAIN, חברת חדשנות ה-AI הסעודית שהוקמה לאחרונה, יצרה שותפות עם ענקית ייצור השבבים NVIDIA לבניית מפעלי AI בערב הסעודית. מפעלים אלו צפויים להיות "מונעים על ידי מאות אלפי יחידות GPU המתקדמות ביותר של NVIDIA במהלך חמש השנים הבאות". ההזמנה הראשונית כוללת במיוחד 18,000 שבבי על של NVIDIA מסוג BG300 Grace Blackwell AI, יחד עם רשת InfiniBand, המיועדים לשמש כתשתית יסוד לאימון ופריסה של מודלי AI מתקדמים. מנכ"ל NVIDIA, ג'נסן הואנג, הדגיש את החשיבות האסטרטגית, וקבע כי "AI, כמו חשמל ואינטרנט, היא תשתית חיונית לכל אומה".   
• AMD ו-HUMAIN: HUMAIN גם הודיעה על שיתוף פעולה משמעותי בהיקף של 10 מיליארד דולר עם AMD, עם תוכניות לפרוס עד 500 מגה-וואט של מערכות מבוססות AMD (המוערכות בכ-10 מיליארד דולר).   
• גוגל ו-PIF/HUMAIN: גוגל משקיעה במשותף בין 5 ל-10 מיליארד דולר בפרויקטים ממוקדי AI עם קרן ההשקעות הציבורית (PIF) של ערב הסעודית, כולל הקמת מרכז AI בדמאם. מרכז זה נועד לתמוך בחברות סעודיות, אמריקאיות ואזוריות בפעילותן העסקית באמצעות כוח חישוב מתקדם. היבט קריטי בשיתוף פעולה זה הוא פיתוח מודלי AI בשפה הערבית, המטפל בפער לשוני משמעותי ביכולות AI גלובליות.   
• אמזון ו-HUMAIN: אמזון משתפת פעולה עם HUMAIN כדי להשקיע יחד למעלה מ-5 מיליארד דולר בהקמת "אזור AI" פורץ דרך בערב הסעודית. יוזמה זו תביא יכולות AI חדשניות מרובות של AWS לממלכה, לצד תוכניות הכשרה מקיפות ל-100,000 אזרחים סעודים.   
• קוואלקום וארמקו: קוואלקום נכנסה לשותפות עם חברת הטכנולוגיה הבת של ארמקו, תוך התמקדות ביוזמות טרנספורמציה דיגיטלית.   
• הסכמים בולטים נוספים: Scale AI הודיעה על תוכניות לפתיחת משרד חדש בערב הסעודית, ויצרנית השבבים Groq מקליפורניה תבצע עבודות הסקה עבור Humain.   
• שינוי מדיניות: היבט מרכזי באסטרטגיית ממשל טראמפ היה ההחלטה לבטל מסגרת מהעידן של ביידן לייצוא שבבי AI. מסגרת קודמת זו הטילה דרישות והגבלות חדשות על מדינות המפרץ לייבוא כמויות גדולות של שבבים מתקדמים. הביטול סימן גישה גמישה יותר מצד ארה"ב , ואפשר למעשה זרימה של מאות אלפי שבבי AI לאזור.   

המעבר ל"כוח דביק" ומינוף כלכלי במדיניות החוץ האמריקאית

גישת מדיניות החוץ של ממשל טראמפ במזרח התיכון, ובמיוחד עם ערב הסעודית, משקפת שינוי אסטרטגי מכוון מתלות צבאית והתערבות מסורתית ("כוח חד") להתמקדות במינוף כלכלי ושיתוף פעולה טכנולוגי ("כוח דביק"). המטרה המרכזית של שינוי זה היא לבסס השפעה אמריקאית עמוקה על ידי הטמעת טכנולוגיה ותשתית כלכלית אמריקאית באזור.   אסטרטגיית "הכוח הדביק" משרתת מטרה כפולה: היא שואפת להעמיק את התלות הכלכלית ההדדית עם מדינות מפתח במפרץ, ובמקביל לחזק את מעמדה האסטרטגי הגלובלי של אמריקה בעידן של תחרות מתעצמת, תוך ניסיון מפורש "לדחוק את ההשפעה הסינית" באזור. הבית הלבן ניסח במפורש את הכוונה לחפש שיתוף פעולה המבוסס על "מסחר, לא כאוס", מה שמסמן סטייה בולטת מהתניית יחסים ברפורמות פוליטיות פנימיות או ברקורד זכויות אדם. גישה עסקית זו מעדיפה התאמה אסטרטגית באמצעות תמריצים כלכליים.   ממשל ארה"ב מנצל את מנהיגותה הטכנולוגית בתחום ה-AI ככלי מדיניות חוץ, תוך שימוש בגישה לשבבים מתקדמים ותשתיות AI כסוג של "כוח דביק" כדי להעמיק בריתות, להתמודד עם השפעות יריבות ולהבטיח מינוף גיאופוליטי ארוך טווח באזורים קריטיים כמו המזרח התיכון.ההחלטה של ממשל טראמפ לבטל את כלל הפצת ה-AI מתקופת ביידן ולאפשר ייצוא של "מאות אלפי שבבי AI" למפרץ מייצגת היפוך מדיניות משמעותי ומכוון. בעוד ש- מציין כי ההעברה הראשונית של 18,000 שבבים ל-HUMAIN "אינה מספיקה כדי לאיים על ההובלה האמריקאית ב-AI חזיתי", הוא גם מכיר בכך ש"יותר מכ-400,000 שבבים שווי ערך ל-H100 במהלך השנתיים הבאות יציבו חברות אלו על המסלול לבניית מרכזי נתונים בקנה מידה חזיתי". זה מצביע על סיכון מחושב: ארה"ב מאזנת את הרווחים הגיאופוליטיים המיידיים של "כוח דביק" (העמקת בריתות, התמודדות עם סין) מול הפוטנציאל של הפצת טכנולוגיה לבעלות ברית שעלולות, בעתיד הרחוק, להפוך למתחרות טכנולוגיות או, באופן מיידי יותר, להסיט טכנולוגיה רגישה ליריבים. האזכור המפורש של "נראות מוגבלת לגבי אופן השימוש של לקוחותיהם בשבבים שלהם" והצורך ב"הגנות חזקות" מדגיש מתח אינהרנטי זה ואת האתגר המתמשך של ניהול טכנולוגיות בעלות שימוש כפול. ארה"ב נוקטת בהימור אסטרטגי על ידי ליברליזציה של ייצוא שבבי AI למפרץ, תוך העדפת התאמה גיאופוליטית מיידית ומינוף כלכלי על פני בלימת טכנולוגיה קפדנית, ומקבלת רמה מבוקרת של הפצת טכנולוגיה כאמצעי להשגת יעדים אסטרטגיים רחבים יותר.   רשת ההסכמים רחבה מעבר לעסקאות דו-צדדיות פשוטות, וכוללת השקעות ישירות של ענקיות טכנולוגיה אמריקאיות רבות (גוגל, אורקל, NVIDIA, AMD, אמזון, קוואלקום, סיילספורס, אובר) בתשתיות ה-AI של ערב הסעודית. המטרה המפורשת היא ליצור "מרכז AI" שיסייע לא רק לחברות סעודיות ואמריקאיות, אלא גם ל"חברות אזוריות". קנה מידה ורוחב שותפויות אלו מצביעים על מאמץ מתואם לבנות מערכת אקולוגית אזורית של AI המיושרת עם ארה"ב. מערכת אקולוגית כזו יכולה להוביל ליכולת פעולה הדדית רבה יותר של מערכות, לסטנדרטים טכנולוגיים משותפים, ולאינטגרציה עמוקה ומתמשכת יותר של כלכלות המפרץ לתחום הטכנולוגי האמריקאי הרחב יותר. זה מחזק את גישת "הכוח הדביק" על ידי יצירת רשת של תלות הדדית ושיתוף פעולה טכנולוגי החורגת מעבר להסכמים בין מדינות בודדות, ומטפחת גוש אזורי חזק יותר, ממוקד ארה"ב, בנוף ה-AI הגלובלי.   

טבלה 3: הסכמי טכנולוגיה ו-AI מרכזיים בין ארה"ב לסעודיה (ממשל טראמפ)

6. מסקנות

ביקורו של דונלד טראמפ בערב הסעודית, במיוחד הביקור האחרון במאי 2025, אכן מסמן התאמה אסטרטגית משמעותית בין שתי המדינות במרדף אחר מנהיגות בבינה מלאכותית. עם זאת, התאמה זו מורכבת ומונעת על ידי מניעים שונים ופוטנציאלים לתוצאות ארוכות טווח.ערב הסעודית, באמצעות "חזון 2030" והאסטרטגיה הלאומית לנתונים ובינה מלאכותית (NSDAI), מציבה את ה-AI בליבת הטרנספורמציה הכלכלית שלה. הממלכה מפנה השקעות עתק, משיקה יוזמות בקנה מידה גדול כמו "פרויקט טרנסנדנס" ו"ניאום", ומקימה גופים ייעודיים כמו HUMAIN במטרה מפורשת להפוך למרכז AI עולמי ויצואנית פתרונות AI. פעולות אלו משקפות הבנה עמוקה כי AI היא לא רק כלי לגיוון כלכלי, אלא המנוע המרכזי שיתדלק את כלכלתה העתידית ויבסס את מעמדה הגיאופוליטי. השאיפה הסעודית לפתח יכולות AI ריבוניות, במיוחד במודלי שפה ערביים, מצביעה על הכרה בחשיבות הביטחון הלאומי והאוטונומיה הטכנולוגית. ניאום, כעיר חכמה המונעת על ידי AI, משמשת כמעבדת ניסויים לאומית ומוקד להדגמת פתרונות AI ניתנים לייצוא, ובכך מחזקת את מעמדה של סעודיה כספקית פתרונות AI.מנגד, שאיפה זו נתקלת במציאות של שרשרת אספקת שבבים גלובלית מורכבת ומרוכזת ביותר. ייצור שבבי AI מתקדמים הוא תהליך יקר להחריד, מורכב טכנולוגית ותלוי במספר מצומצם של שחקנים דומיננטיים כמו TSMC, סמסונג ואינטל, ובספקית ציוד יחידה וקריטית כמו ASML. חסמי הכניסה לתחום זה כמעט בלתי עבירים עבור שחקנים חדשים, מה שמרמז כי גם עם השקעות עתק, ערב הסעודית תישאר תלויה ביצרניות שבבים חיצוניות עבור חומרת ה-AI החיונית לה.מדיניות החוץ של ממשל טראמפ, כפי שהתבטאה בביקוריו במפרץ, משקפת שינוי אסטרטגי לעבר "כוח דביק" – מינוף כלכלי וטכנולוגי לחיזוק ההשפעה האמריקאית. ההסכמים הטכנולוגיים שנחתמו, הכוללים השקעות הדדיות בהיקף של מאות מיליארדי דולרים והעברת עשרות אלפי שבבי AI מתקדמים על ידי NVIDIA, AMD, גוגל, אמזון ועוד, נועדו לחבר את ערב הסעודית עמוק יותר למערכת האקולוגית הטכנולוגית האמריקאית. גישה זו משרתת את מטרת ארה"ב לדחוק את ההשפעה הסינית באזור ולבסס גוש אזורי המיושר טכנולוגית עם ארה"ב.ההחלטה לבטל את הגבלות הייצוא על שבבי AI למפרץ היא סיכון מחושב מצד ארה"ב. היא מאזנת בין הרווחים הגיאופוליטיים המיידיים של העמקת בריתות והתמודדות עם סין, לבין הפוטנציאל של הפצת טכנולוגיה רגישה. בעוד שהעברת שבבים בהיקף הנוכחי אינה מאיימת על ההובלה האמריקאית ב-AI חזיתי, היא מעלה שאלות לגבי ניהול סיכוני הפצה ארוכי טווח והצורך בהגנות חזקות על קניין רוחני ושימוש בטכנולוגיה.לסיכום, ביקורו של טראמפ בערב הסעודית אכן היה חלק ממטרה משותפת להאיץ את מעמדן בתחום ה-AI, אך מנקודות מבט שונות. ערב הסעודית שואפת להפוך למעצמת AI באמצעות השקעות ענק ופיתוח פתרונות AI מקומיים, אך תישאר תלויה בטכנולוגיית שבבים חיצונית. ארה"ב, מצידה, מנצלת את מנהיגותה הטכנולוגית ב-AI ככלי אסטרטגי לחיזוק השפעתה הגיאופוליטית ולניהול התחרות הגלובלית, תוך קבלת סיכונים מחושבים בהפצת טכנולוגיה. מערכת יחסים זו, המונעת על ידי תלות הדדית כלכלית וטכנולוגית עמוקה, מעצבת מחדש את דינמיקת הכוח באזור ובעולם בתחום הבינה המלאכותית.

שבבים מוליכים למחצה: עמוד השדרה של עידן הדיגיטל המודרני

שבבים מוליכים למחצה מהווים את הבסיס הטכנולוגי של כמעט כל מכשיר אלקטרוני בעולם המודרני, החל מטלפונים חכמים ומחשבים ועד כלי רכב ומערכות נשק מתקדמות. תעשייה זו, שמרכזה הגלובלי נמצא בטאיוון, הפכה לקריטית עד כדי כך שהיא מכונה "הנפט החדש" של המאה ה-21. הביקוש הגובר למעבדים מתקדמים, במיוחד לצורכי בינה מלאכותית ומחשוב אקספוננציאלי, הפך את השליטה בשרשרת האספקה של שבבים לנושא של ביטחון לאומי ויתרון גיאו-פוליטי. הטכנולוגיה המתקדמת הדרושה לייצור שבבים מתוחכמים, התלות הגלובלית בכמה חברות מובילות, והעלויות הגבוהות של פיתוח ויצור יוצרים מציאות שבה מעט מדינות בעולם מסוגלות לייצר את השבבים הכי מתקדמים, מה שהופך אותן לכוח עולמי בעל השפעה אדירה על הכלכלה והטכנולוגיה הגלובלית.

הבנת הבסיס: מה הם שבבים מוליכים למחצה

מוליך למחצה הוא חומר שיכול לתפקד כמוליך או כמבודד בהתאם לגורמים חיצוניים, מה שמאפשר לו לשמש כבסיס למחשבים ומכשירים אלקטרוניים אחרים1. המונח "מוליך למחצה" קשור היום ברובו למעגלים משולבים, שהם למעשה הבסיס הטכנולוגי של המהפכה הדיגיטלית1. חומר שיכול להוליך חשמל נקרא מוליך, וחומר שאינו יכול להוליך חשמל ידוע כמבודד - מוליכים למחצה הם חומרים שתכונותיהם נמצאות בין המוליך למבודד1. דיודה, מעגל משולב וטרנזיסטור עשויים כולם ממוליכים למחצה, והם מהווים את אבני הבניין של כל הטכנולוגיה המודרני1.ההולכה של מוליך למחצה יכולה להשתנות בהתאם לזרם או מתח המופעלים על אלקטרודת שליטה או בהתאם לעוצמת הקרינה של קרינת אינפרא-אדום, אור נראה, אולטרה-סגול או קרני רנטגן1. התכונות הספציפיות של מוליך למחצה תלויות בזיהומים - המכונים דופנטים - המתווספים אליו1. זה הופך אותו לאמצעי אידיאלי לשליטה בזרם חשמלי ובמכשירי חשמל יומיומיים1. במונחים פשוטים, מוליך למחצה הוא מתג חשמלי שניתן להפעיל ולכבות באמצעות חשמל1. רוב הטכנולוגיה המודרנית עשויה ממיליוני מתגים זעירים וקשורים זה לזה1.מעגל משולב הוא קבוצה של מעגלים אלקטרוניים הכוללים רכיבים אלקטרוניים שונים כגון טרנזיסטורים, נגדים וקבלים והחיבורים ביניהם2. רכיבים אלה חרוטים על חתיכה קטנה ושטוחה של חומר מוליך למחצה, בדרך כלל סיליקון2. מעגלים משולבים משמשים במגוון רחב של מכשירים אלקטרוניים, כולל מחשבים, טלפונים חכמים וטלוויזיות, כדי לבצע פונקציות שונות כגון עיבוד ואחסון מידע2. הם השפיעו רבות על תחום האלקטרוניקה על ידי מתן אפשרות למיניאטוריזציה של מכשירים ופונקציונליות משופרת2.

הטכנולוגיה מאחורי השבבים

תהליך הייצור של מעגלים משולבים מתרחש על פני שטח של רקיק סיליקון גבישי, שבו נוצרים מעגלים אלקטרוניים עם רכיבים כגון טרנזיסטורים3. המכשיר האלקטרוני הכולל רכיבים רבים אלה נקרא "מעגל משולב"3. הפריסה של הרכיבים מודפסת על מסכת צילום בעזרת מחשב ומוקרנת על רקיק המוליך למחצה בתהליכי הייצור3. תהליך ייצור הרקיק כולל שלבים מורכבים: תחילה מופקדת שכבה דקה שתיצור את החיווט, הטרנזיסטורים ורכיבים אחרים על הרקיק3. השכבה הדקה מצופה בפוטו-רזיסט, ואז התבנית של מסכת הצילום מוקרנת על הפוטו-רזיסט באמצעות טכנולוגיית פוטוליתוגרפיה3.הפוטו-רזיסט המפותח משמש כמסכה לחריטה כדי לעבד את השכבה הדקה לצורה של חיווט ורכיבים אחרים3. כך נוצרת שכבה אחת של המעגל, כאשר הטרנזיסטורים נוצרים בשכבה התחתונה3. תהליך דומה חוזר על עצמו, ושכבות רבות של מעגלים נוצרות זו על גבי זו3. בתהליך יצירת המעגל המשולב, יש שלבי בדיקה ומדידה כדי לבדוק אם התבניות מיוצרות כמתוכנן3. אם נמצאים פגמים, הייצור יופסק כדי להסיר את הפגמים מהתהליך ולבצע שינויים קטנים בתנאי הייצור למטרות תיקון3. יותר ממאה קוביות מוליכי למחצה מיוצרות על רקיק בודד, וכיום הרקיק הסיליקון הגדול ביותר הוא בקוטר 300 מ"מ3.

מימדי השבבים: מהננומטר לרקיק

הבנת יחידות המדידה בננומטר

ננומטר הוא ראשי תיבות של ננומטר, והוא משמש למדידת אורך במערכת המטרית כמו סנטימטרים, מטרים וכו'4. ננומטר משמש גם לחשיפת מימדים בסקלה האטומית, והוא מכונה לעתים קרובות צומת טכנולוגי או צומת תהליך בטכנולוגיה4. ננומטר אחד שווה למיליארדית של מטר, כך שלא ניתן להשתמש בננומטרים למדידת מרחקים מורחבים4. במקום זאת, הם משמשים למדידת עצמים או מכשירים מיקרוסקופיים כמו טרנזיסטורים הנמצאים ב-CPU או מבנים אטומיים4.חברות משתמשות בטכנולוגיית ננומטר כדי למדוד את המרחק בין טרנזיסטורים סמוכים במעבדים או גדלים של טרנזיסטורים המשמשים בטאבלטים, מחשבים ניידים, טלפונים וכו'4. ננומטרים מצוינים גם למדידת מימדים של מעגלים משולבים כמו מעבדי מחשב מכיוון שהם מורכבים מרכיבים זעירים4. סוגים שונים של מעבדים נמדדים באמצעות ננומטרים, וכאשר יצרנים משתמשים במספרים שונים לציון המרחק בין הטרנזיסטורים וחלקים אחרים ב-CPU4. אם המספר קטן כמו 4nm, 5nm, 7nm, 10nm וכו', זה אומר שיותר טרנזיסטורים ממוקמים באותם אזורים, מה שמאפשר מעבדים יעילים ומהירים יותר4.

מידות רקיקי הסיליקון

הקוטר של רקיקים הנמצאים כעת בשוק הם בעיקר 150 מ"מ, 200 מ"מ ו-300 מ"מ, המתאימים לרקיקי 6 אינץ', 8 אינץ' ו-12 אינץ' בהתאמה5. הזרם המרכזי הם 200 מ"מ ו-300 מ"מ, שהם רקיקי 8 אינץ' ו-12 אינץ', המהווים כ-80% משוק הרקיקים5. רקיק הוא למעשה פרוסת סיליקון או מצע, שהוא חומר הגלם הקריטי ביותר בייצור מעגלים משולבים של מוליכי למחצה5. תפקידו החשוב ביותר ברכיבים הוא לייצר ולעבד מבני רכיבי מעגל שונים על רקיקי סיליקון, ולאחר מכן להפוך אותם למוצרי IC עם פונקציות חשמליות ספציפיות5.ככל שהגודל או הקוטר גדולים יותר, כך הרקיק גדול יותר ומספר השבבים המיוצרים גדול יותר5. המטרה של הגדלת קוטר הרקיק היא להגדיל את שיעור הניצול של סיליקון חד-גבישי ולהפחית את העלות5. כאשר העלות המופחתת לא יכולה לפצות על העלות המוגברת בייצור רקיקים בקוטר גדול, אין צורך לבחור ברקיקים בגודל גדול יותר לייצור5. בנוסף, הציוד לייצור רקיקים יקר, והעלות של שדרוג כל קו הייצור גבוהה מאוד5. המסקנה היא שהתועלת המוגברת לא יכולה לקזז את עליית העלות הנגרמת מגורמים שונים, ולכן רקיק גדול יותר לא תמיד טוב יותר5.

הדומיננטיות של טאיוון ומבנה השוק הגלובלי

המנהיגות של TSMC

ברבעון השלישי של 2024, חברת טאיוון למייצור מוליכי למחצה (TSMC) רשמה נתח שוק של 64.9 אחוזים בשוק הייצור הגלובלי של מוליכי למחצה, בעוד סמסונג החזיקה ב-9.3 אחוזים מהשוק6. מבחינת הכנסות, עשרת בתי היציקה המובילים למוליכי למחצה ברחבי העולם הניבו 34.9 מיליארד דולר ברבעון השלישי של 20246. שרשרת האספקה של מוליכי למחצה יכולה להיות מחולקת לשלושה שלבים נפרדים בערך: עיצוב, ייצור והרכבה6. חברות שמבצעות את כל שלושת השלבים הללו מכונות יצרני מכשירים משולבים, כאשר דוגמאות כוללות את אינטל וסמסונג6.חברות שמעצבות רק שבבים, המכונות חברות IC ללא מפעלים, מסתמכות על יצרני שבבים, או בתי יציקה, לייצור6. TSMC, שהוקמה בשנת 1987, החליטה לא לייצר מוצרים כלשהם תחת שמה כך שהחברה לעולם לא מתחרה ישירות עם לקוחותיה6. תחת האסטרטגיה הזו, TSMC הפכה לבית היציקה הגדול ביותר למוליכי למחצה בעולם וספק מפתח לחברות טכנולוגיה גדולות6. המודל העסקי הייחודי הזה, שבו TSMC אינה מתחרה עם לקוחותיה אלא מתמחה אך ורק בייצור, איפשר לה לבנות יחסי אמון חזקים עם חברות הטכנולוגיה המובילות בעולם ולהפוך למרכז הייצור הגלובלי.

התפלגות השוק הגלובלי

על פי נתוני 2024, השוק הגלובלי של בתי יציקה למוליכי למחצה הגיע לסך כולל של 131.7 מיליארד דולר7. הנתח הגדול ביותר שייך ל-TSMC מטאיוון עם 62% מסך ההכנסות7. סמסונג מדרום קוריאה מחזיקה במקום השני עם 10% מהשוק7. תאגיד המיקרואלקטרוניקה המאוחד (UMC) מטאיוון ו-GlobalFoundries מארצות הברית מחזיקים כל אחד ב-6% מהשוק7. תאגיד הייצור הבינלאומי למוליכי למחצה (SMIC) מסין מחזיק ב-5%, בעוד שבאי הונג למוליכי למחצה מסין מחזיק ב-2%7.השורה התחתונה מראה שטאיוון דומיננטית בתחום, עם שלוש חברות טאיוואניות (TSMC, UMC, ו-VIS ו-PSMC) המהוות יחד כ-70% מהשוק הגלובלי7. הדומיננטיות הזו לא מקרית אלא תוצאה של עשרות שנות השקעה בטכנולוגיה, פיתוח מומחיות ייחודית, ויצירת אקוסיסטם שלם של ספקים וחברות תומכות. המיקום הגיאוגרפי של טאיוון, הקרוב לשווקי האסיה הגדולים, יחד עם מדיניות ממשלתית תומכת והשקעות עצומות במחקר ופיתוח, הפכו אותה למרכז הייצור הגלובלי למוליכי למחצה מתקדמים.

החשיבות הקריטית לביטחון לאומי ותעשייה

השפעת מחסור בשבבים על התעשייה

מוליכי למחצה מהווים את הבסיס של כמעט כל הטכנולוגיה המודרנית - משעונים פשוטים ועד מטוסים על-קוליים מתקדמים, כולם מסתמכים על מוליכי למחצה כדי לתפקד1. עם זאת, ייצור מוליכי למחצה אינו פשוט, והוא דורש מפעלים מיוחדים, הנקראים בתי מפעלים למוליכי למחצה, שעולים מיליוני דולרים ולוקח שנים לבנות אותם1. רקיקי המוליכי למחצה המתקדמים ביותר, שהם קטנים ומהירים יותר, יכולים להיות מיוצרים רק בשלושה עד חמישה מפעלים ברחבי העולם1. מאמצי המחקר והפיתוח המודרניים מסתמכים על גישה למחשוב בעוצמה גבוהה המופעל על ידי השבבים המתקדמים האלה1.המגפה הגלובלית הדגישה כיצד הפרעה לשרשרת האספקה של אפילו מוליכי למחצה פשוטים יכולה לגרום להשפעות אדירות1. מחסור במעגלים משולבים בסיסיים לבקרת הספק יכול להשפיע על ייצור של דברים כמו רכבים, מכונות חקלאיות או ציוד רפואי1. המעבר לאנרגיה נקייה תלוי גם מאוד במוליכי למחצה - פאנלים סולאריים הם בעצם מוליכי למחצה גדולים1. יוזמות אנרגיה ירוקה אחרות, כמו אנרגיית רוח ומכוניות חשמליות, מסתמכות גם על מוליכי למחצה כדי לשלוט בהן1. הדבר הופך את מוליכי למחצה לא רק לטכנולוגיה חשובה אלא למרכיב קריטי בכלכלה המודרנית ובמעבר לעתיד בר-קיימא.

מוליכי למחצה כ"נפט החדש"

יש השוואה מתמדת בין מוליכי למחצה לנפט כמשאב אסטרטגי, והיא מוצדקת מכמה סיבות מרכזיות. ראשית, כמו נפט במאה ה-20, מוליכי למחצה הפכו לחיוניים לכל תחום כמעט בחיים המודרניים - מתחבורה ותקשורת ועד רפואה וביטחון1. שנית, הייצור של שבבים מתקדמים מרוכז בידי מעט חברות ומדינות, בדומה לייצור נפט שמרוכז באזורים גיאוגרפיים מסוימים. שלישית, השליטה בטכנולוגיה ובייצור של מוליכי למחצה מתקדמים מעניקה יתרון גיאו-פוליטי עצום, בדומה לשליטה במאגרי נפט. מדינות ועסקים שלא יכולים לגשת לשבבים מתקדמים נשארים מאחור בתחרות הטכנולוגית והכלכלית.ההשוואה מעמיקה עוד יותר כאשר בוחנים את ההשפעות הכלכליות והפוליטיות. כמו שמחירי נפט יכולים להשפיע על כלכלות שלמות, כך גם זמינות ומחירי שבבים יכולים לקבוע את התחרותיות של תעשיות שלמות. המלחמות הסחר בין ארצות הברית לסין, למשל, מתמקדות במידה רבה בשליטה בטכנולוגיות מוליכי למחצה מתקדמות. בנוסף, הצורך הגובר בעוצמת מחשוב למטרות בינה מלאכותית, קריפטוגרפיה, וסימולציות מדעיות הופך שבבים מתקדמים לא רק לנחוץ אלא לאסטרטגי. החובה להישאר עדכני בטכנולוגיה יוצרת תלות מתמשכת, בדומה לצורך המתמיד בנפט לאנרגיה.

השפעה על תעשיית הבינה המלאכותית

הצורך בכוח מחשוב אקספוננציאלי

בינה מלאכותית מייצגת מהפכה במחשוב שדורשת עוצמת עיבוד חסרת תקדים. מודלי שפה גדולים כמו GPT וכלי בינה מלאכותית מתקדמים דורשים כוח מחשוב שגדל בקצב אקספוננציאלי. כאשר מדברים על אימון מודל בינה מלאכותית מתקדם, המשך דורש אלפי או עשרות אלפי שבבי GPU מתקדמים שעובדים במקביל במשך חודשים. השבבים הללו חייבים להיות מהמתקדמים ביותר שיש - בעלי צפיפות טרנזיסטורים גבוהה מאוד, מהירות עיבוד יוצאת דופן, ויכולת לטפל בכמויות עצומות של נתונים12.החשיבות של שבבים מתקדמים לבינה מלאכותית מתבטאת בכמה מימדים קריטיים. ראשית, מהירות האימון - מודלי בינה מלאכותית מורכבים דורשים חישובים מתמטיים מורכבים במיליארדי פעמים, וכל שיפור במהירות השבב יכול לקצר את זמן האימון מחודשים לשבועות4. שנית, יעילות אנרגטית - מרכזי נתונים המריצים מודלי בינה מלאכותית צורכים כמויות עצומות של אנרגיה, ושבבים יעילים יותר פירושם עלויות נמוכות יותר ופחות זיהום4. שלישית, קנה המידה - ככל שהמודלים הופכים מורכבים יותר, הצורך בשבבים רבים יותר הולך וגדל, מה שמדגיש את החשיבות של יצור בקנה מידה גדול ואמין1.

תלות אסטרטגית והשלכות גיאו-פוליטיות

הצורך במוליכי למחצה מתקדמים לבינה מלאכותית יוצר תלות אסטרטגית משמעותית בין מדינות וחברות טכנולוגיה. חברות כמו NVIDIA, שמייצרת שבבי GPU מובילים לבינה מלאכותית, מסתמכות כמעט לחלוטין על TSMC בטאיוון לייצור השבבים הללו67. המצב הזה יוצר נקודת חולשה אסטרטגית - אם משהו יקרה לטאיוון או ל-TSMC, כל תעשיית הבינה המלאכותית הגלובלית עלולה להיפגע קשות. זו אחת הסיבות שממשלות רבות בעולם משקיעות מיליארדי דולרים בבניית יכולות ייצור מקומיות למוליכי למחצה.המירוץ הגלובלי לעליונות בבינה מלאכותית הופך למירוץ לשליטה בשרשרת האספקה של מוליכי למחצה מתקדמים. מדינות מבינות שמי ששולט בטכנולוגיה הזו ישלט במידה רבה בעתיד הכלכלי והצבאי. ארצות הברית, למשל, מנסה להגביל את הגישה של סין לשבבים מתקדמים דרך סנקציות ובקרות יצוא, כדי לעכב את התקדמותה בתחום הבינה המלאכותית6. מצד שני, סין משקיעה עשרות מיליארדי דולרים בפיתוח יכולות ייצור עצמאיות, כדי להפחית את התלות שלה בטכנולוגיה זרה. המירוץ הזה מעצב מחדש את היחסים הבינלאומיים ויוצר גושים טכנולוגיים שונים עם יכולות שונות.

התפתחות היסטורית ומסקנות לעתיד

המהפכה הטכנולוגיה מהשנים ה-60

מעגלים משולבים החלו להיות מעשיים בזכות התקדמויות טכנולוגיות בייצור מכשירי מוליכי למחצה2. מאז המקורות שלהם בשנות ה-60, הגודל, המהירות והקיבולת של השבבים התקדמו באופן עצום, מונעים על ידי התקדמויות טכניות שמתאימות יותר ויותר טרנזיסטורים על שבבים באותו גודל2. שבב מודרני עשוי לכלול מיליארדי טרנזיסטורים בשטח בגודל של ציפורן אנושית2. התקדמויות אלה, העוקבות בערך אחרי חוק מור, הופכות את שבבי המחשב של היום לבעלי יכולת גדולה פי מיליוני פעמים ומהירות גדולה פי אלפי פעמים משבבי המחשב של תחילת שנות ה-702.למעגלים משולבים יש שלושה יתרונות עיקריים על פני מעגלים הבנויים מרכיבים נפרדים: גודל, עלות וביצועים2. הגודל והעלות נמוכים מכיוון שהשבבים, עם כל הרכיבים שלהם, מודפסים כיחידה על ידי פוטוליתוגרפיה במקום להיבנות טרנזיסטור אחד בכל פעם2. יתר על כן, מעגלים משולבים ארוזים משתמשים בחומר הרבה פחות מאשר מעגלים נפרדים2. הביצועים גבוהים מכיוון שרכיבי המעגל המשולב מחליפים במהירות וצורכים מעט כוח יחסית בגלל גודלם הקטן והקרבה שלהם2. החסרון העיקרי של מעגלים משולבים הוא העלות הראשונית הגבוהה של עיצובם והעלות הקפיטלית העצומה של בניית מפעל2.

הדרך קדימה: אתגרים ואפשרויות

העתיד של תעשיית מוליכי למחצה עומד בפני אתגרים משמעותיים וגם הזדמנויות חסרות תקדים. מבחינה טכנולוגית, ההתקרבות לגבולות הפיזיקליים של כמה שקטן ניתן לעשות טרנזיסטור מעלה שאלות על המשך תקפותו של חוק מור24. יצרנים כבר עובדים בצמתי 3 ננומטר ומתכננים להגיע ל-2 ננומטר ואפילו פחות, אך בגדלים כאלה מתחילות להופיע תופעות קוונטיות שמקשות על פעולת הטרנזיסטורים4. זה מוביל לחיפוש אחר טכנולוגיות חלופיות כמו מחשוב קוונטי, מעבדים נוירומורפיים, ואדריכלויות חישוב חדשניות שמנסות לעקוף את המגבלות הפיזיקליות2.מבחינה גיאו-פוליטית, הריכוז הקיים של הייצור בטאיוון יוצר סיכון אסטרטגי שממשלות בעולם מנסות להפחית. יוזמות כמו חוק השבבים האמריקני (CHIPS Act) שמשקיע עשרות מיליארדי דולרים בבניית יכולות ייצור מקומיות, והשקעות דומות באירופה, יפן ודרום קוריאה, מצביעים על מגמה של "רה-שורינג" של ייצור מוליכי למחצה67. עם זאת, התמחות הטכנולוגית הגבוהה והעלויות העצומות של בניית מפעלי ייצור חדישים פירושם שהתהליך הזה יארך שנים רבות ויישאר יקר מאוד12. לכן, הצפי הוא שטאיוון תמשיך להיות דומיננטית בטווח הקרוב והבינוני, אך עם תחרות גוברת מצדדים אחרים.

מסקנה

שבבים מוליכים למחצה הפכו לעמוד השדרה של הציביליזציה המודרנית, ומעמדם כ"נפט החדש" משקף את החשיבות הקריטית שלהם לכלכלה, לביטחון ולחדשנות טכנולוגית. הדומיננטיות של טאיוון בתחום, בראשות TSMC, יוצרת מצב שבו מדינה קטנה אחת שולטת בטכנולוגיה שחיונית לכל העולם המפותח. הדבר יוצר גם הזדמנויות עצומות וגם סיכונים משמעותיים, במיוחד לאור המתחים הגיאו-פוליטיים הגוברים באזור.החשיבות של מוליכי למחצה רק תגדל בעתיד, במיוחד עם התפתחות תעשיית הבינה המלאכותית שדורשת כוח מחשוב חסר תקדים. המירוץ הגלובלי לפיתוח יכולות ייצור עצמאיות, יחד עם האתגרים הטכנולוגיים של המשך הקטנת הטרנזיסטורים, יעצב את הנוף הטכנולוגי והגיאו-פוליטי לעשורים הבאים. מדינות וחברות שיצליחו לשלוט בטכנולוגיות המתקדמות ביותר יהנו מיתרון אסטרטגי משמעותי, בעוד אלה שיישארו מאחור עלולים למצוא עצמם בחסרון תחרותי קיצוני. לכן, השקעה במחקר, פיתוח ויכולות ייצור בתחום מוליכי למחצה הפכה לא רק לעניין עסקי אלא לעניין של ביטחון לאומי עבור מדינות רבות בעולם.

ביקור טראמפ בסעודיה קשור ישירות למאבק הגלובלי על שליטה בטכנולוגיית השבבים, בינה מלאכותית והגמוניה טכנולוגית. במהלך הביקור, נחתמו עסקאות ענק בין סעודיה לחברות אמריקאיות מובילות בתחום השבבים (כמו NVIDIA ו-AMD), במסגרתם סעודיה תרכוש את השבבים המתקדמים ביותר ותקים חוות שרתים ומרכזי נתונים ייעודיים לבינה מלאכותית12356.הביקור מסמן מעבר ממערכת יחסים שהתבססה בעבר על נפט ונשק, לשותפות טכנולוגית המתמקדת ב-AI ובתשתיות מחשוב מתקדמות. טראמפ הגיע עם משלחת של עשרות מנכ"לים מענקיות הטכנולוגיה האמריקאיות (כולל NVIDIA, OpenAI, IBM, אמזון, גוגל ואחרים), והציג את טכנולוגיית השבבים האמריקאית כ"נפט החדש" של המזרח התיכון36.המהלך הזה נועד לחזק את הברית האסטרטגית בין ארה"ב לסעודיה, להבטיח שהמפרץ יישען על טכנולוגיה אמריקאית (ולא סינית), ולאפשר לארה"ב שליטה והשפעה על עתיד הבינה המלאכותית באזור. סעודיה מצידה רואה בכך מנוף לגיוון הכלכלה מעבר לנפט ולביסוס מעמדה כמעצמת AI אזורית1356.בנוסף, טראמפ הודיע על כוונה לבטל מגבלות ייצוא שהוטלו בתקופת ביידן על מכירת שבבים מתקדמים למדינות זרות, מהלך שנועד להקל על עסקאות כאלה ולחזק את התעשייה האמריקאית מול התחרות הסינית34.לסיכום: ביקור טראמפ בסעודיה הוא חלק מהמאבק המעצמתי על שליטה בטכנולוגיות שבבים ובינה מלאכותית, והוא מחזק את הברית הכלכלית-טכנולוגית בין ארה"ב למדינות המפרץ, תוך ניסיון להבטיח את ההובלה האמריקאית בעידן ה"נפט החדש"123456.

מוליכים למחצה: המנוע הנסתר של כוח וקידמה גלובליים

I. מבוא: יסודות העידן הדיגיטלי

מהם שבבי מוליכים למחצה?

שבבי מוליכים למחצה הם חומרים בעלי תכונות חשמליות ייחודיות, הממוקמים בין מוליכים מצוינים (כמו נחושת או אלומיניום) לבין מבודדים (כמו גומי או זכוכית). תכונה זו מאפשרת להם לשלוט בזרימת החשמל בדיוק רב. לרוב, הם מיוצרים מסיליקון, גרמניום וגליום ארסניד, כאשר סיליקון הוא החומר הנפוץ ביותר בשל שפעו ותכונותיו האידיאליות לתהליכי CMOS מודרניים. תפקידם הבסיסי הוא לפעול כמתגים אלקטרוניים, המאפשרים או חוסמים זרם חשמלי, ובכך מהווים את עמוד השדרה של כל המכשירים האלקטרוניים המודרניים.   היכולת של מוליכים למחצה להוליך חשמל תלויה בתנועה ובאינטראקציה בין שני נושאי זרם: אלקטרונים חופשיים ו"חורים" (היעדר אלקטרון). כאשר מופעלת אנרגיה תרמית על חומר מוליך למחצה, אלקטרוני ערכיות קופצים מפס הערכיות לפס ההולכה, הופכים לאלקטרונים חופשיים ומשאירים אחריהם מקומות ריקים בפס הערכיות, היוצרים חורים. תהליך זה מאפשר את זרימת הזרם החשמלי. במצבי אי-שיווי משקל, גורמים חיצוניים כמו שדות חשמליים או אור יכולים לשנות את מוליכותם, עקרון המהווה את הבסיס לפעולתם של התקנים כמו דיודות וטרנזיסטורים.   קיימים שני סוגים עיקריים של מוליכים למחצה:

• מוליכים למחצה אינטרינזיים (טהורים): אלו הם חומרים טהורים, בעיקר סיליקון וגרמניום, בעלי יכולת טבעית, אך מוגבלת, להוליך חשמל כאשר הם באים במגע עם מקור חום. בטמפרטורת החדר, מוליכותם נמוכה בשל ריכוז נמוך של נושאי זרם (אלקטרונים חופשיים וחורים).   
• מוליכים למחצה אקסטרינזיים (מסוממים): כדי לשפר את המוליכות, מוליכים למחצה טהורים "מסוממים" (doped) עם אטומי אי-טוהר. סימום עם אטומים פנטה-וולנטיים (בעלי חמישה אלקטרוני ערכיות) מוסיף אלקטרונים חופשיים, ויוצר מוליכי N-type (בעלי רוב של אלקטרונים). סימום עם אטומים טרי-וולנטיים (בעלי שלושה אלקטרוני ערכיות) מגדיל את מספר החורים, ויוצר מוליכי P-type (בעלי רוב של חורים). שינוי מדויק זה של התכונות החשמליות הוא קריטי ליצירת רכיבים אלקטרוניים פונקציונליים.   

שבב מוליך למחצה בודד יכול להכיל מיליוני, ואף מיליארדי, טרנזיסטורים – המתגים הזעירים שהם אבני הבניין הבסיסיות של המעגל האלקטרוני. מעבר לטרנזיסטורים, שבבים משמשים במגוון רחב של יישומים ורכיבים:   

• דיודות: התקני מוליכים למחצה דו-קצוותיים המאפשרים זרימת זרם חשמלי בכיוון אחד בלבד; משמשים במתגים חשמליים, לייזרים וחיישנים, בין היתר.   
• טרנזיסטורים: מוליכים למחצה שיכולים להגביר או להחליף אותות חשמליים כדי לווסת זרמים חשמליים; נפוצים במתגי תאורה, מכשירי שמיעה, מיקרופונים ומצלמות.   
• מיקרו-מעבדים: שבב קטן או יחידת עיבוד בתוך יחידת עיבוד מרכזית (CPU) המבצעת פונקציות אריתמטיות ולוגיות; נחשבים ל"מוח" של מחשבים, מכשירי חשמל ביתיים, סמארטפונים והתקנים מורכבים אחרים.   
• דיודות פולטות אור (LEDs): מוליכים למחצה הפולטים אור כאשר זרם חשמלי עובר דרכם; משמשים בתאורת LED למנורות, שעונים דיגיטליים, רמזורים והתקנים יומיומיים אחרים.   

איך נראה שבב מוליך למחצה?

התהליך מתחיל בחומר גלם נפוץ: חול עשיר בסיליקון. חול זה מחומם עד שהוא נמס לנוזל טהור במיוחד, ואז מקורר בהדרגה בתהליך התגבשות ליצירת "מטיל" גלילי של סיליקון טהור במיוחד. מטילים אלו נחתכים לפרוסות דקות במיוחד, הנקראות "פרוסות סיליקון" (wafers), שקוטרן יכול לנוע בין 25.4 מ"מ ל-450 מ"מ, ועוביין כ-0.5-0.9 מ"מ. פרוסות אלו עוברות ליטוש מדויק כדי להשיג משטח חלק ואחיד, דמוי מראה, החיוני לתהליכי המיקרו-ייצור הבאים. לעיתים, לפרוסות קטנות מ-200 מ"מ קיימות "שטוחות" (flats) או "חריצים" (notches) המסייעים לציון כיוון הגביש וסוג הסימום.   על גבי פרוסות הסיליקון הללו נבנים המעגלים האלקטרוניים המורכבים באמצעות תהליך רב-שלבי. זה כולל ציפוי בשכבת בידוד, יישום שכבת חומר רגיש לאור (פוטו-רזיסט), חשיפה לאור UV דרך מסכה (פוטוליתוגרפיה) כדי להדפיס את דפוס המעגל, ואז איכול (etching) להסרת חומר לא רצוי. תהליכים אלו, יחד עם סימום (החדרת אטומי אי-טוהר) וריבוד מתכות (ליצירת חיבורים חשמליים), חוזרים על עצמם עשרות ואף מאות פעמים, שכבה אחר שכבה, עד ליצירת השבב המלא.   לאחר השלמת תהליכי הייצור על הפרוסה, היא עוברת בדיקות קפדניות לזיהוי שבבים פגומים. השבבים התקינים נחתכים מהפרוסה הבודדת בתהליך הנקרא "חיתוך" (dicing). השבבים הבודדים הללו, הנקראים "dies", מוכנסים לאחר מכן לאריזה מגינה. אריזה זו מגנה על השבב מפני גורמים סביבתיים, מסייעת בפיזור חום יעיל, וכוללת פינים או מוליכים חשמליים המאפשרים חיבור ללוחות מעגלים חיצוניים. המראה הסופי של שבב ארוז הוא לרוב קופסה מלבנית או מרובעת קטנה, שחורה בדרך כלל, עם פינים מתכתיים בולטים מצידיה או מתחתיה, המוכרת לכל מי שראה רכיב אלקטרוני מודרני.   

II. מזעור וחוק מור: מנוע הקידמה

מושג טכנולוגיית תהליך ננומטרית

המונח "ננומטר" (nm) הוא יחידת מידה השווה למיליארדית המטר, ובהקשר של ייצור מוליכים למחצה, הוא מתייחס לגודל הטרנזיסטורים ורכיבים אחרים על השבב. מדידות ננומטריות קטנות יותר מצביעות על עיצובי טרנזיסטורים קומפקטיים יותר, המאפשרים ליצרנים לדחוס יותר טרנזיסטורים על שבב יחיד. לדוגמה, שבב בטכנולוגיית 7 ננומטר מכיל טרנזיסטורים קטנים וצפופים יותר משבב בטכנולוגיית 14 ננומטר.   חשוב להבין כי המונח "ננומטר" המשמש את יצרני השבבים (כמו "5nm" או "3nm") הוא בעיקר מונח שיווקי ואינו מצביע ישירות על מאפיין פיזי ספציפי של הטרנזיסטורים, כגון אורך שער או מרווח מתכתי, בגודל זה. במקום זאת, הוא משמש להתייחסות לדור חדש ומשופר של שבבי מוליכים למחצה מסיליקון, המציע צפיפות טרנזיסטורים מוגברת (רמת מזעור גבוהה יותר), מהירות מוגברת וצריכת חשמל מופחתת בהשוואה לדור הקודם. לדוגמה, צומת 5 ננומטר צפויה להיות בעלת אורך שער של 18 ננומטר ומרווח מתכתי צפוף ביותר של 30 ננומטר.   ההתקדמות בטכנולוגיית הננומטר מביאה יתרונות משמעותיים:

• ביצועים מוגברים: טרנזיסטורים קטנים יותר מתחלפים מהר יותר, מה שמשפר את מהירות העיבוד הכוללת של השבב. שיפור ביצועים זה קריטי ליישומים כמו בינה מלאכותית (AI), מחשוב עתיר ביצועים (HPC) וגיימינג.   
• צריכת חשמל נמוכה יותר: שבבים עם טרנזיסטורים קטנים יותר דורשים פחות חשמל לפעולה. יעילות זו חיונית למכשירים ניידים, שבהם חיי הסוללה הם דאגה עיקרית.   
• עיצוב קומפקטי: הקטנת גודל הטרנזיסטורים מאפשרת לדחוס יותר רכיבים על שבב יחיד, מה שמוביל למכשירים קטנים יותר עם פונקציונליות משופרת.   
• יעילות עלות: למרות שעלויות הפיתוח הראשוניות גבוהות, שבבים קטנים יותר מפחיתים את השימוש בחומרים ואת הוצאות הייצור לטווח ארוך.   

עם זאת, מזעור גודל הטרנזיסטורים מציב גם אתגרים משמעותיים:

• מורכבות מוגברת: תכנון וייצור שבבים בקנה מידה ננומטרי דורשים טכניקות וכלים מתקדמים, מה שמעלה את העלויות הראשוניות.   
• ניהול חום: טרנזיסטורים קטנים יותר מייצרים יותר חום באזור קומפקטי, מה שמחייב פתרונות קירור חדשניים.   
• אפקטים קוונטיים: בקנה מידה קטן במיוחד, אפקטים מכניים קוונטיים, כמו מנהור (tunneling), יכולים להפריע לביצועי השבב ולאמינותו.   

חוק מור

חוק מור הוא תצפית שקבע גורדון מור, ממייסדי פיירצ'יילד סמיקונדקטור ואינטל, בשנת 1965. הוא ציין שמספר הטרנזיסטורים במעגל משולב (IC) הכפיל את עצמו בערך כל שנה, ובהמשך תיקן את התחזית להכפלה כל שנתיים. חוק מור אינו חוק פיזיקלי, אלא תצפית אמפירית והשלכה של מגמה היסטורית. למרות שמור עצמו לא כינה את תצפיתו "חוק מור", היא הפכה לעיקרון מנחה בתעשיית המוליכים למחצה במשך כמעט 60 שנה, ושימשה לקביעת יעדי מחקר ופיתוח (מו"פ).   ההשפעה של חוק מור על תעשיית המוליכים למחצה הייתה עצומה. הוא הניע חדשנות מתמדת במזעור שבבים ובדחיסת יותר ויותר טרנזיסטורים לשבבים קטנים יותר. התקדמות באלקטרוניקה דיגיטלית, כמו ירידה במחירים מותאמי איכות של מיקרו-מעבדים, עלייה בקיבולת הזיכרון (RAM ו-Flash), ושיפור בחיישנים, קשורות קשר הדוק לחוק מור. גורמים מאפשרים מרכזיים שאפשרו את המשך חוק מור כוללים:   

• מעגלים משולבים (IC): המצאת שבב ה-IC המונו-ליתי מסיליקון על ידי רוברט נויס ב-1959.   
• CMOS (Complementary Metal-Oxide-Semiconductor): תהליך ה-CMOS שהומצא ב-1963.   
• DRAM (Dynamic Random-Access Memory): זיכרון ה-DRAM שפותח ב-1967.   
• פוטו-רזיסטים מוגברים כימית וליטוגרפיה בלייזר אקסימר Deep UV: המצאות משנות ה-80 שאפשרו דיוק ורגישות גבוהים יותר בתהליך ההדפסה.   
• חידושי חיבורים: חידושים כמו ליטוש כימי-מכני (CMP) וחיבורי נחושת בסוף שנות ה-90, שאפשרו שיפור בתפוקת הפרוסות ושכבות נוספות.   

למרות תחזיות רבות על "מותו של חוק מור" בשל מגבלות פיזיות (כמו קושי בקירור רכיבים צפופים ואפקטים קוונטיים), התעשייה ממשיכה לחדש. כיום, מימוש חוק מור נראה שונה מבעבר, וכולל טכנולוגיות אריזה מתקדמות, חומרים חדשים וחקירת מושגים חדשים בפיזיקה. אינטל, לדוגמה, הציבה יעד להגיע לטריליון טרנזיסטורים בחבילה אחת.   

טכנולוגיות תהליך מובילות ושחקני מפתח

התהליכים הננומטריים המובילים כיום בייצור שבבים נעים סביב 3 ננומטר (nm). השחקנים המרכזיים בתחום ייצור השבבים המתקדם ביותר הם:   

• TSMC (Taiwan Semiconductor Manufacturing Company Limited): חברה טייוואנית המובילה כיום עם תהליך ה-N3 שלה, המשמש לייצור שבבי ה-iPhone Pro החדשים וסדרת Apple M3, וצפוי להתרחב למוצרים נוספים של AMD ו-Nvidia בהמשך השנה. TSMC היא יצרנית השבבים הגדולה ביותר עם נתח שוק של 59%, והיא פועלת במודל "פאונדרי" (foundry) בלבד, כלומר היא מייצרת שבבים עבור חברות אחרות ואינה מתחרה בהן בתכנון שבבים משלה. האריזה המתקדמת של TSMC נחשבת גם היא לפני אינטל.   
• Samsung Foundry (קוריאה): טכנולוגיית הייצור של סמסונג קרובה מאוד לזו של TSMC. לפי הערכות, טכנולוגיית ה-4 ננומטר של סמסונג נמצאת שנתיים מאחורי TSMC, וה-3 ננומטר שלה נמצאת כשנה מאחור, אך הם מצפים שהפער יצטמצם כש-TSMC תיכנס לתהליך ה-2 ננומטר.   
• Intel (ארה"ב): תהליך ה-Intel 4 של אינטל, פחות בשל, מציג צפיפות טרנזיסטורים ומאפייני ביצועים דומים מאוד לתהליך ה-N3 של TSMC. אינטל משקיעה רבות במו"פ כדי לסגור את הפער וטוענת שהיא תיטול את ההובלה מ-TSMC בתוך כ-18 חודשים. אינטל היא יצרנית התקנים משולבת (IDM), כלומר היא מתכננת ומייצרת שבבים בעיקר עבור עצמה, ורק לאחרונה החלה לנסות להפוך ליצרנית שבבים עבור לקוחות חיצוניים. אינטל גם קיבלה לאחרונה את מכונת הליטוגרפיה הראשונה מסוג High NA EUV מ-ASML, כחלק מאסטרטגיה לזנק קדימה עם מכונות EUV חדשות יותר.   

נקודה קריטית נוספת היא חברת ASML ההולנדית, שהיא הספקית הבלעדית של הציוד החשוב ביותר לייצור צומתי הייצור המתקדמים הללו בצורה כלכלית, ובמיוחד מערכות ליטוגרפיה EUV. ללא ASML, לא ניתן לייצר שבבים מתקדמים מהדור הנוכחי.   ההגעה והשמירה על חוד החנית בייצור שבבים דורשים השקעה עצומה ומספר רב של אנשים מנוסים ביותר. מפעל ייצור שבבים בטכנולוגיית 3-4 ננומטר יכול לעלות כ-20 מיליארד דולר, ו-TSMC מוציאה כ-5.5 מיליארד דולר על מו"פ בשנה. ייצור מוליכים למחצה נחשב לתהליך הייצור ההמוני הקשה ביותר על פני כדור הארץ, הדורש סביבות מדויקות ורגישות במיוחד. כל דור (צומת) עוקב הופך לקשה ויקר יותר לתכנון וייצור, עם אפשרויות מוגברות לעיכובים או תקלות.   

III. הדומיננטיות של טאיוואן והמשמעות הגיאופוליטית: "הנפט החדש"

מדוע טאיוואן שולטת בייצור מוליכים למחצה מתקדמים?

טאיוואן הפכה למעצמת ייצור מוליכים למחצה בשל שילוב של גורמים אסטרטגיים ויתרונות תחרותיים, כאשר חברת TSMC (Taiwan Semiconductor Manufacturing Company Limited) עומדת בראש. TSMC, שהוקמה בשנת 1987, התפרסמה בזכות חלוציותה בטכנולוגיות תהליך חדשניות, כגון 0.25 מיקרון, 0.18 מיקרון, ובסופו של דבר 7 ננומטר, וכיום מובילה עם תהליך ה-N3 שלה.   הגורמים המרכזיים לדומיננטיות של טאיוואן ו-TSMC כוללים:

• השקעות אסטרטגיות ומו"פ: TSMC מקדישה השקעות מהותיות למחקר ופיתוח. לדוגמה, בשנת 2017, היא הקדישה למעלה מ-18% מהכנסותיה למו"פ בלבד. בנוסף, היא מבצעת השקעות רחבות היקף במתקני ייצור מתקדמים, כמו מתקן ייצור פרוסות 300 מ"מ בטאינאן ומתקן 12 אינץ' בשינצ'ו, מה שמגדיל את הקיבולת ומנצל יתרונות לגודל להשגת מחירים תחרותיים.   
• ניהול שרשרת אספקה ואינטגרציה ורטיקלית: TSMC שמה דגש רב על אינטגרציה ורטיקלית באמצעות מתקני הייצור ושרשרת האספקה שלה. זה מאפשר לה להפחית את התלות בספקים חיצוניים ולהגביר את השליטה על העלויות והאיכות.   
• שיתוף פעולה הדוק עם לקוחות: החברה יצרה קשרים חזקים עם לקוחות מרכזיים כמו אפל וקוואלקום, מה שמאפשר לה להבין טוב יותר את צרכיהם ולהתאים במהירות טכנולוגיות תהליך לתנאי השוק המשתנים או להתאים מוצרים ספציפית ללקוחות בודדים.   
• תמיכה ממשלתית ומדיניות תעשייתית: ממשלת טאיוואן הפכה את ייצור המוליכים למחצה לתעשייה העיקרית של המדינה. החל מסוף שנות ה-70, פארק המדע בשינצ'ו משך אליו אקוסיסטם הולך וגדל של חברות מוליכים למחצה ומומחיות, בסיוע תמריצים ממשלתיים ויתרונות סימביוטיים של מיקום משותף של יצרני שבבים לצד חברות המציעות תשומות, כלים ושירותים. מודל אשכול תעשייתי זה מפחית את זמן ההשבתה של המפעלים, עלויות הובלה ועבודה, ומספק מאגר מרוכז של כישרונות בתעשיית המוליכים למחצה.   
• אקוסיסטם מקיף: בנוסף לייצור (fab), טאיוואן היא מובילה עולמית באריזה ובבדיקת מוליכים למחצה, וכן שחקן חשוב בתחומים כמו ייצור מצעי פרוסות (חומרי הבסיס לשבבים). אקוסיסטם זה תמך בחברות אמריקאיות רבות לאורך שרשרת האספקה של המוליכים למחצה.   

אנלוגיית "הנפט/זהב החדש"

תעשיית המוליכים למחצה זכתה לכינוי "הנפט החדש" או "הזהב החדש", המשקף את חשיבותה הגלובלית העצומה ואת מעמדה ככלי פוליטי. שבבים הם ה"מוח" של כל דבר, החל מסמארטפונים וכלי רכב חשמליים ועד לוויינים ומערכות הגנה מפני טילים. הם הרכיב החיוני כמעט לכל מכשיר ושירות מודרני, והם "הלב הפועם של הכלכלה הגלובלית".   החשיבות האסטרטגית של שבבים נובעת מאופיים הכפול: הם קריטיים הן לתעשיות הצרכניות והן לתעשיות הביטחוניות. אופי זה העלה אותם מנכס מסחרי לנכס אסטרטגי. שוק המוליכים למחצה העולמי הגיע למכירות של כ-574 מיליארד דולר בשנת 2022, וצפוי להגיע לטריליון דולר עד סוף העשור, מה שמדגיש את תפקידם המרכזי.   האנלוגיה ל"נפט" מתחזקת בשל ריכוז הייצור והתלות הגלובלית:

• פגיעות שרשרת האספקה: שלושה רבעים מקיבולת ייצור השבבים העולמית מרוכזת במזרח אסיה, כאשר TSMC בטאיוואן וסמסונג בדרום קוריאה הן השחקניות הגדולות ביותר, המתמחות בשבבים המתקדמים ביותר. TSMC לבדה אחראית ל-92% מהשבבים המתקדמים בעולם. ריכוז זה הופך את שרשרת האספקה לפגיעה במיוחד, כפי שהודגם במחסור בשבבים במהלך מגפת הקורונה, שגרם להפסדי הכנסות של למעלה מ-500 מיליארד דולר ברחבי העולם.   
• מתח גיאופוליטי: המתחים הגיאופוליטיים, במיוחד סביב טאיוואן וסין, מדגישים את הסיכון לאספקת השבבים העולמית. קיים חשש שעימות צבאי עם סין על טאיוואן עלול לנתק חלק ניכר מאספקת השבבים העולמית.   
• עדיפות לאומית: מדינות מתחילות להתייחס לשבבים לא רק כסחורות, אלא כעדיפויות לאומיות. ארה"ב, למרות שהיא שולטת בתעשיית תכנון השבבים, מהווה רק 12% מייצור המוליכים למחצה העולמי. לכן, היא נוקטת בצעדים אקטיביים, כמו חוק ה-CHIPS והמדע משנת 2022, המספק מיליארדי דולרים בסובסידיות לחיזוק ייצור השבבים המקומי ולגיוון שרשרת האספקה. גם האיחוד האירופי חתם על הצהרה משותפת לפיתוח תעשיית המוליכים למחצה כולה, כולל פיתוח צומתי תהליך קטנים כמו 2 ננומטר.   
• תלות ארה"ב בטאיוואן: האקוסיסטם הטאיוואני של המוליכים למחצה תמך בחברות אמריקאיות רבות לאורך שרשרת האספקה, כולל יצרני שבבים כמו מיקרון ומתקני אריזה.   
• סיכונים גאו-אסטרטגיים לטאיוואן: טאיוואן עצמה עומדת בפני סיכונים גאו-אסטרטגיים לוחצים מצד סין ואסונות טבע. חלק ניכר מתעשיית המוליכים למחצה המתקדמת של טאיוואן מרוכז גיאוגרפית בשינצ'ו, הנמצאת על קו שבר סייסמי. גודלה הקטן של טאיוואן גם הופך את תעשיית המוליכים למחצה שלה לתלויה באופן מהותי בממשלות ולקוחות זרים, מה שעלול לאפשר להם להטיל דרישות על חברות טאיוואניות כמו TSMC. תלות זו יוצרת פרדוקס עבור מתכנני ההגנה של ארה"ב: יש צורך להגן על טאיוואן כדי לשמור על כלכלת ארה"ב וביטחונה הלאומי, אך הדרך היחידה להגן על טאיוואן היא על ידי שמירה על מערכות נשק התלויות באספקת מוליכים למחצה מתקדמים מהאי.   

IV. כוח המיחשוב כמשנה משחק: מעבר לשדה הקרב

תפקיד כוח המיחשוב בכלי נשק מודרניים וביטחון לאומי

מוליכים למחצה הם עמוד השדרה של הכוח הקיברנטי, חיוניים למחשוב, בינה מלאכותית (AI) ומערכות צבאיות מתקדמות. הם מאפשרים את כוח המחשוב המניע כל דבר, החל מיישומים מסחריים ועד לפעולות צבאיות. שבבים מתקדמים קריטיים לבינה מלאכותית, מערכות אוטונומיות ותשתיות ביטחון לאומי.   מערכות מחשוב עתירות ביצועים (HPC) – מחשבי-על המצוידים בשבבים מתקדמים כמו שבבי AI חדישים, מעבדים ו-FPGAs – מאפשרות מגוון רחב של יכולות קריטיות:

• מודלים של הרתעה גרעינית: היכולת לדמות תרחישים גרעיניים ולנתח אותם.   
• ניתוח מודיעין מהיר: עיבוד כמויות עצומות של נתונים מודיעיניים בזמן אמת.   
• סימולציות מטוסי קרב מהדור הבא: יצירת סביבות וירטואליות מורכבות לאימון ופיתוח.   
• ניתוח נתוני מודיעין אותות: פיענוח תקשורת מוצפנת ומיון כמויות אדירות של נתונים.   
• מודלים של נשק גרעיני: מחקר ופיתוח של יכולות גרעיניות.   

דוגמאות ספציפיות ליישומים צבאיים של AI וכוח מחשוב:

• זיהוי ונטרול איומים: מערכות AI מסייעות באיתור וזיהוי אותות רדיו או מכ"ם ייחודיים, ובהפעלת טכנולוגיות שיבוש או יירוט. AI חיזוי יכולה לזהות חתימה אלקטרומגנטית של טיל בליסטי וליירט אותו.   
• הכוונה של כלי טיס וכלי רכב מאוישים ובלתי מאוישים: כלי רכב בלתי מאוישים (מל"טים, רחפנים) דורשים יכולות AI כדי להימנע מאסונות. דורות עתידיים של מטוסי קרב וצוללות צפויים לפעול עם נחילים של כלי רכב בלתי מאוישים, הנשלטים על ידי AI.   
• איסוף מודיעין: תוכנות תמלול ותרגום מבוססות AI משפרות באופן דרמטי את היכולת לנתח תקשורת בזמן אמת.   
• הכנה לקרב: סימולטורים ותוכניות אימון המשתמשים ב-AI מחליפים ספרי לימוד, ומאפשרים עדכונים מיידיים ודימוי מציאותי יותר של מצבי קרב.   
• מערכת הגנה משולבת: משרד ההגנה האמריקאי (DOD) מפתח מערכת מרכזית בשם Joint All-Domain Command and Control (JADC2) המשתמשת ב-AI לקישור חיישנים מכל זרועות הכוחות המזוינים לרשת מאוחדת, במטרה לשפר את הגישה לנתונים אסטרטגיים וטקטיים.   

ההשקעה הגוברת ב-AI למטרות ביטחון לאומי על ידי מדינות כמו ארה"ב, רוסיה וסין, מעידה על מירוץ חימוש בתחום ה-AI. מדינות עם גישה לשבבים מתקדמים יכולות לאמן מודלים גדולים יותר, לעבד יותר נתונים ולפרוס אלגוריתמים מתוחכמים יותר, מה שמעניק להן יתרון משמעותי. ארה"ב, לדוגמה, נוקטת בצעדים יזומים לחיזוק הדומיננטיות שלה בטכנולוגיית השבבים, כולל חוק ה-CHIPS והמדע.   עם זאת, התפשטות כלי נשק אוטונומיים מונעי AI מעלה חששות אתיים ואסטרטגיים, כולל שחיקת השליטה האנושית, שימוש אתי בכוח קטלני, והפוטנציאל להסלמה בלתי מכוונת בסכסוכים. התלות הגוברת באלגוריתמי קבלת החלטות מונעי AI עלולה להחמיר הטיות, להגביר שגיאות מערכתיות ולגרום לסכסוכים בלתי צפויים. חוסר במסגרות רגולטוריות ואתיות סטנדרטיות עבור לוחמת AI מחמיר את האתגרים הללו, ומחייב גישה מקיפה ושיתופית להפחתת סיכונים ושמירה על האינטרסים הביטחוניים הגלובליים.   

השפעה מהפכנית על תעשיות וחיי היומיום

כוח המחשוב, המונע על ידי שבבים, חולל מהפכה בכל היבטי החברה המודרנית, והשפעתו עמוקה ורחבה.   

• שירותי בריאות: טרנספורמציה דיגיטלית, המונעת על ידי טכנולוגיות לבישות, האינטרנט של הדברים (IoT) ומציאות מדומה, משנה את אספקת שירותי הבריאות ומובילה לתרבות ממוקדת מטופל. AI ומחשוב עתיר ביצועים (HPC) משפרים באופן משמעותי את דיוק האבחון, הערכות פרוגנוסטיות ותכנון טיפולי ברפואה מותאמת אישית, על ידי ניתוח מערכי נתונים ביולוגיים מורכבים. מחשוב קוונטי ו-AI מזרזים את גילוי התרופות באמצעות סימולציות מהירות, מידול מולקולרי מורכב והערכת רעילות ותכונות אחרות. בנוסף, AI משפר את ניתוח הדמיה רפואית ומאפשר ניסויים קליניים וירטואליים (in silico).   
• פיננסים: AI חולל מהפכה בעולם הפיננסים. הוא מאפשר מסחר אלגוריתמי על ידי ניתוח כמויות אדירות של נתונים פיננסיים בזמן אמת, זיהוי דפוסים וקבלת החלטות מונעות נתונים, תוך ביטול רגשות והטיות אנושיות. זיהוי הונאות משופר באופן משמעותי באמצעות מודלי למידת מכונה המנתחים דפוסי עסקאות ומזהים חריגות בזמן אמת. בנקאות מותאמת אישית מתאפשרת באמצעות אלגוריתמי AI המנתחים מידע פיננסי של לקוחות ומציעים המלצות מותאמות אישית. AI גם משפר את ניהול הסיכונים על ידי חיזוי מגמות שוק והערכת הסתברויות סיכון. בנוסף, AI ממכן משימות ידניות רבות, כמו יצירת דוחות ועיבוד נתונים.   
• מחקר מדעי: השילוב של למידת מכונה (ML) ומחשוב עתיר ביצועים (HPC) משנה באופן רדיקלי את המחקר המדעי. אלגוריתמי ML יכולים להתפרש על סימולציות בקנה מידה גדול ולחזות רבות במדעי החומרים, מידול אקלים וגילוי תרופות. HPC מאיץ עיבוד מערכי נתונים מורכבים, ומודלי ML מאפשרים אוטומציה בזיהוי דפוסים וניתוחים מתקדמים. במדעי האקלים, ML ו-HPC משפרים את היכולת למדל מערכות מורכבות, ו-ML יכול לשפר את ייצוג התהליכים בקנה מידה קטן מדי לרזולוציה במודלים. בתחום הגנומיקה, טכנולוגיות ריצוף מתקדמות וביואינפורמטיקה משולבות עם ML לניתוח נתונים ביולוגיים בקנה מידה גדול, חשיפת גנים הקשורים למחלות ופיתוח טיפולים ממוקדים.   
• ייצור ותחבורה: AI משנה את הייצור, מביא ליעילות חסרת תקדים וגישות עסקיות חדשניות. כלי רכב אוטונומיים ורובוטיקה משולבים בתעשייה ובשדה הקרב.   
• בידור וחיי היומיום: מחשבים הפכו לחלק בלתי נפרד מחיי היומיום, והם מצויים בכל מקום. הם חוללו מהפכה בתקשורת (דוא"ל, הודעות מיידיות, פלטפורמות מדיה חברתית, עבודה מרחוק), בחינוך (למידה מקוונת, כלים אינטראקטיביים) ובבידור.   

V. הקשר הקריטי לבינה מלאכותית

מדוע שבבים מתקדמים קריטיים לפיתוח ופריסת AI?

התפתחות הבינה המלאכותית (AI) מתרחשת בקצב מסחרר, ובלבה עומדת מהפכת חומרה: שבבים נוירליים ומעבדי AI ייעודיים. שבבי AI, הכוללים יחידות עיבוד גרפיות (GPUs), מערכים ניתנים לתכנות בשטח (FPGAs) ומעגלים משולבים ספציפיים ליישומים (ASICs), מתוכננים במיוחד לטפל בדרישות החישוביות המורכבות והייחודיות של אלגוריתמי AI ביעילות ובמהירות. בניגוד למעבדים מסורתיים כמו מעבדי CPU כלליים, שאינם מותאמים לצרכי מחשוב AI, שבבי AI מציעים שיפורים משמעותיים בביצועים, יעילות ועלות-תועלת.   הגורמים המרכזיים שהופכים שבבים מתקדמים לחיוניים עבור AI הם:

• עיבוד מקבילי מאסיבי: מודלי AI דורשים חישובים מקביליים עצומים. שבבי AI מצטיינים בביצוע חישובים מרובים בו-זמנית, תוך פיזור עומס העבודה על פני ליבות רבות. יכולת זו קריטית לאימון מודלי למידה עמוקה גדולים, המעבדים מערכי נתונים עצומים, ומפחיתה משמעותית את זמן האימון. היא גם חיונית להסקה בזמן אמת (real-time inference) ביישומים כמו נהיגה אוטונומית, זיהוי דיבור ותרגום שפות.   
• יעילות ומהירות: שבבי AI משתמשים בשיטות חישוב מהירות יותר מדורות קודמים. הם דורשים פחות אנרגיה, בין היתר בזכות שיפורים בטכנולוגיית השבבים המאפשרים להם להפיץ משימות ביעילות רבה יותר. תכונות כמו חשבון בדיוק נמוך מפחיתות את צריכת האנרגיה. שבבים נוירליים, המחקים את דפוסי הירי הדלילים של המוח, משתמשים בכוח רק בעת עיבוד נתונים רלוונטיים, מה שהופך את AI לקיימת בקנה מידה גדול. מהירות זו מפחיתה את זמן ההשהיה (latency) ומאפשרת תגובות מיידיות.   
• ארכיטקטורות מותאמות אישית: שבבי AI ניתנים להתאמה אישית רבה יותר וניתן לבנות אותם עבור פונקציית AI או מודל אימון ספציפי. יחידות עיבוד מיוחדות מותאמות במפורש למשימות AI כמו חישובי רשתות נוירונים, כפל מטריצות ופעולות קונבולוציה. לדוגמה, יחידת העיבוד הטנסורית (TPU) של גוגל מותאמת לפעולות טנסוריות, ומאיצה עומסי עבודה של למידה עמוקה.   
• היררכיית זיכרון: עומסי עבודה של AI דורשים גישה מהירה לכמויות גדולות של נתונים. שבבי AI משתמשים בהיררכיית זיכרון רב-שכבתית הכוללת זיכרון SRAM מהיר במיוחד על השבב, זיכרון DRAM בקיבולת גבוהה מחוץ לשבב, וזיכרון ברוחב פס גבוה (HBM) להעברת נתונים מהירה.   
• מדרגיות ויכולת הסתגלות: שבבים נוירליים משתלבים בצורה חלקה ממכשירי IoT זעירים ועד לחוות שרתים ענקיות, ותכנונים נוירומורפיים מאפשרים למידה תוך כדי תנועה, מה שמתאים לסביבות דינמיות כמו רובוטים הלומדים משימות חדשות בזמן אמת.   
• מירוץ החימוש של AI: מדינות עם גישה לשבבים מתקדמים יכולות לאמן מודלים גדולים יותר, לעבד יותר נתונים ולפרוס אלגוריתמים מתוחכמים יותר. היכולת הזו מעניקה להן יתרון משמעותי במירוץ ה-AI העולמי, ואלו שאין להן גישה נמצאות בנחיתות משמעותית.   
• עתיד ה-AI: עתיד הבינה המלאכותית תלוי במידה רבה בהמשך פיתוח שבבי AI. מגמות עתידיות כוללות מערכות היברידיות המשלבות שבבים נוירליים עם מחשוב קוונטי, וכן הטמעת AI בכל מקום (ubiquitous AI) במכשירים לבישים, בתים וערים.   

VI. מסקנות: ניווט בעתיד מונע מוליכים למחצה

השבבים, אותם רכיבים זעירים ובלתי נראים ברובם, הם אבן היסוד של העידן הדיגיטלי והמנוע הנסתר המניע את הקידמה הטכנולוגית והכלכלית העולמית. הבנת מהותם, אופן פעולתם, וממדיהם הננומטריים חושפת עולם של הנדסה מדויקת וחדשנות מתמדת.ההתקדמות הבלתי פוסקת במזעור, המכונה "חוק מור", דחפה את גבולות יכולות המחשוב, אך כעת היא מתמודדת עם אתגרים פיזיים וכלכליים הולכים וגוברים. למרות זאת, התעשייה ממשיכה לחדש באמצעות טכנולוגיות אריזה מתקדמות, חומרים חדשים וחקירת עקרונות פיזיקליים חדשים, במטרה להאריך את קצב הקידמה.הריכוז הייחודי של ייצור שבבים מתקדמים בטאיוואן, ובמיוחד בחברת TSMC, יצר תלות גלובלית משמעותית. תלות זו, בשילוב עם האופי הכפול של השבבים כנכס מסחרי ואסטרטגי, העניקה להם את הכינוי "הנפט החדש". הדבר הופך את שרשרת האספקה של המוליכים למחצה לפגיעה במיוחד, ומעלה חששות גיאופוליטיים משמעותיים, במיוחד לאור המתחים סביב טאיוואן. מדינות רבות, כולל ארה"ב והאיחוד האירופי, מכירות כעת בחשיבות האסטרטגית של השבבים ומשקיעות מיליארדים בניסיון לגוון את שרשרות האספקה ולחזק את יכולות הייצור המקומיות.כוח המחשוב, המאופשר על ידי שבבים אלו, הוא ללא ספק משנה משחק בכל תחומי החיים. הוא מחולל מהפכה ביכולות הצבאיות, מאיץ את המחקר המדעי, משנה את פני שירותי הבריאות והפיננסים, ומשפר באופן דרמטי את חיי היומיום. הקשר הסימביוטי בין שבבים מתקדמים לבינה מלאכותית הוא קריטי במיוחד: שבבי AI ייעודיים, עם יכולות העיבוד המקבילי המאסיביות והארכיטקטורות המותאמות אישית שלהם, הם המפתח לפיתוח ופריסה של מודלי AI מורכבים ומתקדמים. היתרון במירוץ החימוש של AI תלוי במידה רבה בגישה לשבבים אלו.לסיכום, יציבות כלכלית וביטחון לאומי כרוכים כיום באופן עמוק בשרשראות האספקה של המוליכים למחצה. אנלוגיית "הנפט החדש" מדגישה את התחרות האסטרטגית ואת הצורך בגיוון. המשך החדשנות בטכנולוגיית השבבים חיוני עבור AI ותחומים טרנספורמטיביים אחרים. שיתוף פעולה בינלאומי ומדיניות תומכת הם הכרחיים כדי להפחית סיכונים ולהבטיח אספקה גמישה וחסינה בעתיד המונע על ידי מוליכים למחצה.

מהספר בועת נדל"ן, לרכישה בחנות שלנו כאן, הספר המלא או המקוצר

משחק מסוכן בשוק הנדל"ן

בשנים האחרונות, אנו עדים למחזה מרתק ומטריד כאחד בשוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, מחירי הדירות מרקיעים שחקים, ומצד שני, קבלנים וחברות בנייה מוצאים את עצמם לכודים במלכודת פיננסית שנטמנה להם. במרכז התמונה עומדים הבנקים, שמנהלים את המשחק בשני כובעים: כמממנים של הקבלנים וכמנפיקי משכנתאות לרוכשים.

"זה נהנה וזה לא חסר" - המודל שקרס

בתחילת הדרך, נראה היה שנוצר מודל מנצח: הבנקים העניקו לקבלנים הלוואות נדיבות לרכישת קרקעות במחירים גבוהים, ובמקביל הבטיחו להם שיעניקו משכנתאות לרוכשי הדירות "בכל מחיר". לכאורה, כולם מרוויחים - הבנקים גובים ריבית משני הצדדים, הקבלנים מוכרים בתמחור גבוה, והרוכשים מקבלים מימון לדירות שחלמו עליהן. אך מה שנראה כפתרון קסם התברר כמלכודת מתוחכמת.

הנתונים מדברים: מימון של 100% לקרקעות

במרץ 2022, ד"ר יוסי סעדון מבנק ישראל הציג נתונים מדהימים בוועידת הנדל"ן של גלובס. בשקף שזכה לתשומת לב מועטה מדי, נחשפה האמת המטרידה: הבנקים העניקו לחברות הנדל"ן הציבוריות מימון של כמעט 100% לרכישת קרקעות - 99% באזור דן ו-101% בפריפריה. משמעות הדבר? הקבלנים רכשו קרקעות יקרות מבלי להשקיע כמעט הון עצמי, בעידוד הבנקים, ובכך הפכו לתלויים לחלוטין במערכת הבנקאית ובהצלחת הפרויקטים העתידיים.

מקרה המבחן: חנן מור ושדה חוב

אחת הדוגמאות הבולטות לתופעה זו ניתן לראות במקרה של חברת "חנן מור". החברה רכשה קרקעות במחירים גבוהים, בהסתמך על מימון בנקאי נדיב. אך כאשר התנאים השתנו - שיעורי הריבית עלו והביקוש לדירות התמתן - מצאה עצמה החברה בקשיים. הקרקעות היקרות הפכו ל"שדה חוב", והחברה נאלצה להתמודד עם אתגרים פיננסיים משמעותיים.

מבצעי המימון - המלכודת האחרונה

כעת, כשהקבלנים כבר שקועים עמוק בחובות, מציעים להם הבנקים "פתרון קסם" נוסף: מבצעי מימון והלוואות בלון. הלוואות אלה מאפשרות לקבלנים לדחות את החזר הקרן לתקופה ארוכה, ולשלם בינתיים רק ריבית. לכאורה, זהו חבל הצלה. בפועל - זוהי חרב פיפיות:

1. הקבלנים צוברים חובות נוספים
2. הריבית ממשיכה להצטבר
3. הבעיה האמיתית - רכישת קרקעות במחירים מנופחים - נותרת ללא פתרון

לא רק הרוכשים הם הקורבנות

השיח הציבורי מתמקד לרוב בקושי של רוכשי הדירות ושוכריהן, אך חשוב להבין: גם הקבלנים הם קורבנות של המערכת. רבים מהם נכנסו למשחק בכוונות טובות ונלכדו במערכת שהובילה אותם למלכודת פיננסית. הם מצאו את עצמם בין הפטיש לסדן:

• מצד אחד, לחץ למכור דירות במחירים גבוהים כדי להחזיר את החובות לבנקים
• מצד שני, ירידה בביקושים וקושי של רוכשים פוטנציאליים לקבל משכנתאות בהיקפים הנדרשים

הקבלנים כפרוקסי של הבנקים - איבוד העצמאות

הנתון המדהים של מימון בשיעור של כמעט 100% (ואף יותר) לרכישת קרקעות מעלה שאלה מטרידה: האם הקבלנים הם באמת עסקים עצמאיים, או שהפכו למעשה לזרוע ביצועית של הבנקים? כאשר גוף עסקי מקבל מימון כה גבוה, הוא למעשה מאבד את עצמאותו האסטרטגית והכלכלית:

1. איבוד כוח המיקוח - הקבלנים שקיבלו מימון של 100% אינם יכולים באמת לנהל משא ומתן עם הבנקים, שכן כל פעילותם תלויה בהמשך אישור האשראי.
2. כבילה לאסטרטגיית הבנקים - קבלנים נאלצים לפעול לפי האסטרטגיה שמכתיבים הבנקים: לבנות במחירים גבוהים ולשווק בתנאים שמייצרים רווחיות מקסימלית למערכת הבנקאית.
3. העברת הסיכון - הבנקים העבירו את הסיכון לקבלנים, אך שמרו לעצמם את השליטה. הקבלנים הם אלה שיכולים לפשוט רגל אם הפרויקט נכשל, בעוד הבנקים נהנים מביטחונות.
4. זהות אינטרסים מדומה - נוצרה מראית עין של זהות אינטרסים בין הבנקים לקבלנים, כאשר בפועל הבנקים יכולים להיפרע גם אם הקבלן כושל, באמצעות הקרקע או הנכסים.

במילים פשוטות, הקבלנים הפכו למעין "קבלני ביצוע" או שלוחים (פרוקסי) של מדיניות הבנקים בשוק הנדל"ן, עם תחושת עצמאות מדומה. המימון המלא אפשר לבנקים לשלוט בשוק הנדל"ן מבלי לקחת את הסיכונים הכרוכים בכך.

מה צופן העתיד?

השאלה המעניינת היא מה יקרה ביום שבו הקבלנים יפתחו את הפה ויספרו את הסיפור המלא על מה שהתרחש מאחורי הקלעים. האם נראה עימות בין הקבלנים לבנקים? האם הרגולטורים יתערבו? האם תהיה רפורמה אמיתית בשוק הנדל"ן? כרגע, רבים מהקבלנים שותקים - חלקם מתוך תקווה שהשוק יתאושש, חלקם מחשש לאבד את קו האשראי המצומצם שעוד נותר להם. אך ככל שהמשבר יעמיק, סביר להניח שיותר ויותר קולות יישמעו.

סיכום: משבר או הזדמנות?

המציאות הנוכחית בשוק הנדל"ן היא תוצאה של שנים של מדיניות בעייתית, שבה הבנקים, הקבלנים, הרוכשים, והרגולטורים כולם לקחו חלק. הדרך החוצה מהמשבר תדרוש שינוי מהותי בתפיסה - מעבר ממודל שמעודד הגדלת חובות והאמרת מחירים למודל המעודד בנייה בת-השגה ומימון אחראי. אולי דווקא המשבר הנוכחי הוא הזדמנות לבחון מחדש את יסודות שוק הנדל"ן בישראל ולבנות מודל בריא יותר, שישרת את כל המעורבים - כולל הקבלנים, שכיום מוצגים לעתים קרובות כ"נבלים" בסיפור, בעוד שרבים מהם הם למעשה קורבנות של מערכת גדולה מהם.

הבלוג מבוסס על ניתוח נתונים פומביים, לרבות מצגת של ד"ר יוסי סעדון מבנק ישראל שהוצגה בוועידת הנדל"ן של גלובס ב-27.3.2022.

השקף הזה שהציג בנק ישראל מדבר בעדו.   מצורפת מצגתו של ד"ר יוסי סעדון מבנק ישראל בוועידת הנדל"ן של גלובס מיום 27.3.2022 לשימת הלב השקף בעמוד 10 - 100 אחוזי מימון.  https://bit.ly/37l4IVB

הטבלה מציגה את המקרים הבאים:

ניתוח עומק: מימון 100%, יחסי בנקים-קבלנים והשפעתם על שוק הדירות בישראל

מנגנון המימון המלא ועיוותי השוק

השימוש במימון 100% לרכישת קרקעות על ידי קבלנים יצר מעגל קסמים מסוכן בשוק הנדל"ן הישראלי. לפי נתוני בנק ישראל (46), הבנקים אפשרו ליזמים לרכוש קרקעות באמצעות מימון בנקאי מלא, תוך יצירת אשליה של "הון עצמי" באמצעות הלוואות משנה או מנגנונים חשבונאיים. מצב זה איפשר לקבלנים להגיש הצעות מחיר מופרזות במכרזים, ללא חשש מסיכון פיננסי אישי. התוצאה: ניפוח מלאכותי של מחירי הקרקעות ב-20%-30% בשנים האחרונות, עלייה שהשתלשל ישירות למחירי הדירות (14).

הבנקים כגורם מתווך-סיכון

במודל זה, הבנקים משמשים כפרוקסי לסיכון:

• הבנקים נהנים מריביות גבוהות על ההלוואות, תוך העברת הסיכון העסקי לקבלנים.
• הקבלנים נושאים בחוב גבוה (לדוגמה, חוב של 2.7 מיליארד ש"ח בקבוצת חנן מור2), אך זוכים לפוטנציאל רווחי ענק אם הפרויקט מצליח.
• הצרכנים סופגים את עליית המחירים, כשמחיר הקרקע מהווה 40%-50% ממחיר הדירה הסופי (46).

מקרה הבוחן: קריסת קבוצת חנן מור

הדוגמה הבולטת ביותר היא פרויקט שדה דב בתל אביב:

• הרכישה ב-2021 בוצעה במימון של 1.3 מיליארד ש"ח מבנקים, ללא הון עצמי משמעותי (26).
• עם צניחת הביקוש לדירות ב-2023 (עקב משבר פוליטי ומלחמה), החברה נקלעה למחסור בתזרים ונאלצה למכור את הקרקע בהפסד של 500 מיליון ש"ח (6).
• בנק לאומי, שסיפק חלק מהמימון, נקט צעדי גבייה אגרסיביים שהאיצו את הקריסה (23).

תגובת הרגולטור: ניסיונות לבלימת הסיכון

בנק ישראל נקט בשנים האחרונות בצעדים דרסטיים:

1. הגבלת מימון קבלנים – צמצום ההלוואות הבלוניות (Balloon Loans) ל-10% מסך המשכנתאות (4).
2. דרישת הון עצמי אמיתי – החובה להציג 20% הון עצמי ממשי לרכישת דירות מקבלן (34).
3. פיקוח על מכירות מבצע – הגבלת שיווק דירות במודל "10% מקדמה, 90% בכניסה" (4).

השפעות מערכתיות וכלכלת צללים

המודל יצר שתי תופעות מדאיגות:

• כלכלת חובות מסועפת – קבלנים כמו חנן מור נאלצו ללוות מבנקים נוספים (כגון בנק הפועלים) כדי לשלם ריביות לבנקים קיימים (2).
• סיכון דיפולט רחב – נכון ל-2025, 15% מההלוואות לבנייה מאוישות בסיכון גבוה לפי נתוני רגולטור הבנקים (4).
• עיוות תמחור – מחירי הדירות בתל אביב הגיעו ל-14.5 משכורות ממוצעת לדירה, לעומת 8.5 בממוצע OECD (46).

"זה נהנה וזה לא חסר" – פרשנות מודרנית

בעוד ההלכה היהודית מתייחסת להנאה ללא נזק, בשוק הנדל"ן הישראלי נוצר מצב הפוך:

• הבנקים נהנים מריביות (4%-6% בשנים האחרונות) ללא חשיפה ישירה לסיכוני הבנייה.
• הקבלנים סופגים נזקים במקרה של משברים (כמו חנן מור), אך הציבור משלם את המחיר בעליית מחירים ובייקוש מלאכותי.
• המדינה מאבדת – על כל עלייה של 10% במחירי הדירות, נגרמת ירידה של 2.5% בהישגיות צעירים ברכישת דירה (4).

סיכום: מעגל הסיכון והתקווה

השילוב בין מימון בנקאי אגרסיבי, תרבות עסקית של מינוף יתר, והיעדר פיקוח אפקטיבי, הפך את הקבלנים לכלי משחק בידי המערכת הפיננסית. מקרה חנן מור ממחיש כיצד מודל זה יכול לקרוס תוך חודשים ספורים, ולהשאיר אחריו חורבן כלכלי. עם זאת, צעדי הרגולציה האחרונים של בנק ישראל (346) מצביעים על ניסיון אמיתי לשבור את המעגל – אם באמצעות הגבלת המינוף, ואם דרך חובת השקעת הון עצמי אמיתי. השאלה הנותרת היא האם מהלכים אלו יגיעו בזמן כדי למנוע משבר סגמנטלי שיפגע ביציבות השוק כולו.

קרדיט: צילום מסך אתר ביזפורטל. לכתבה המלאה לחץ על התמונה או כאן

המימון הנדיב ליזמי הנדל"ן מעלה את מחירי הדיור

עוד חומר בנושא כולל קישורים מעניינים, בערוץ הלינקדין שלנו כאן

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

יזם זכה בקרקע ביהוד ב-214 מיליון שקל - כמחצית מהערכת רמ"י

מהספר בועת נדל"ן

🧠 תקציר מנהלים

כאשר רוכש משלם מחיר גבוה היום רק משום שהוא מצפה שמחר המחיר יהיה גבוה יותר – אין כאן הצדקה כלכלית פונדמנטלית אלא ציפייה ספקולטיבית. התנהגות כזו, כאשר היא נרחבת, מייצרת בועה. זהו עיקרון מרכזי בתיאוריה של קייס ושילר (Case & Shiller) ומאושר אמפירית במגוון בועות היסטוריות.

"אם רוכש מוכן לשלם היום מחיר גבוה כי הוא חושב, חושש או מאמין שמחר המחיר יהיה גבוה יותר, זו בועה"

"אם משקיע, מוכן לשלם היום מחיר גבוה כי הוא מאמין שהוא ימכור במחיר גבוה יותר - זו בועה"

1. הגדרה: מהי בועה?

בועה כלכלית היא מצב שבו מחירו של נכס חורג משמעותית מערכו הכלכלי האמיתי (fundamental value), לרוב כתוצאה ממנגנון של ציפיות להמשך עלייה, ולא עקב שינוי בפונדמנטליים (כמו תשואה, הכנסות עתידיות או שיעורי תפוסה).

“A bubble is a situation in which excessive public expectations of future price increases cause prices to be temporarily elevated.”

— Robert J. Shiller, Nobel Lecture, 2013

2. קייס ושילר: מחקר מכונן

🔍 המחקר המקורי (1988–2000):

קייס ושילר ערכו סקרי ציפיות בקרב רוכשי דירות במספר ערים בארה"ב.

הממצאים המרכזיים:

• 90% מהמשיבים האמינו שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.
• רובם לא יכלו להסביר מדוע – לא היו מסוגלים לנמק את העליות בעזרת פרמטרים כלכליים אמיתיים (הכנסה, שכירות, מיקום וכו').
• שיעור גבוה האמין ש"מחירי דירות לעולם לא ירדו".

🧠 מסקנה:

כאשר המוטיבציה לרכישה מבוססת לא על שימוש בנכס או על תשואה שוטפת, אלא על תחזית רגשית לעלייה במחיר – זהו דגל אדום מובהק לבועה.

3. פסיכולוגיה של בועה: כיצד ציפיות יוצרות מציאות

🌀 מנגנון היזון חוזר:

🔁 כך נוצרת לולאה פסיכולוגית של self-fulfilling prophecy — העליות מייצרות עליות.

4. דוגמאות היסטוריות

🇯🇵 יפן – שנות ה-80:

• מחירי הקרקע בטוקיו עלו פי 5 תוך עשור.
• הציבור האמין שממשלת יפן "לעולם לא תאפשר למחירים לרדת".
• קריסת השוק גררה עשור של סטגנציה ("העשור האבוד").

🇺🇸 ארה"ב – 2000–2007:

• רוכשים קנו בתים בלי יכולת החזר, רק מתוך אמונה ש"הערך יעלה".
• משקיעים קנו דירות בפרברים מבלי להתכוון להשכיר, אלא למכור תוך שנה.
• התפוצצות הבועה ב-2008 הובילה לקריסת המערכת הפיננסית.

🇮🇱 ישראל – 2012 ואילך (הערכת מצב):

• הריבית הנמוכה עודדה רכישות ספקולטיביות.
• עשרות אלפי רוכשים מודים (בפורומים, סקרים, כתבות) כי קנו "כי מחר יהיה יקר יותר".
• שיעור התשואה השוטפת נמוך משמעותית מריבית המשכנתאות – מראה כי המוטיבציה לרכישה איננה כלכלית אלא ציפייתית.

5. ניתוח מספרי (נתוני אמת)

א. יחס תשואה / ריבית:

🔻 פער שלילי מובהק מעיד שהרכישה אינה נעשית מתוך שיקול כלכלי גרידא.

ב. מדד ציפיות ציבור (לפי סקרי בנק ישראל):

• מעל 60% מהציבור מאמין ש"מחירי הדירות רק יעלו".
• רק 12% מאמינים שמחיר הדירה קשור ליכולת ההחזר של הציבור.
• 72% ציינו שהסיבה לרכישה היא "פחד שיפספסו".

6. סיכום: סימני הבועה – כשהעתיד מכתיב את ההווה

7.משפטי מפתח

📌 

• "כשציפייה לעתיד היא הסיבה למחיר של ההווה – זהו סימן לבועה."
• "מחיר שאינו נתמך בתשואה – הוא פיקציה פסיכולוגית."
• "אנשים לא קונים דירה – הם קונים סיפור על העתיד."
• "כשציפייה לעתיד היא הסיבה העיקרית למחיר בהווה – זהו סימן מובהק לבועה."
• "מחיר שאינו נתמך בתשואה כלכלית ממשית – הוא פיקציה פסיכולוגית זמנית."
• "אנשים היום אינם קונים דירה – הם קונים סיפור מדומיין על העתיד."
• "הפחד לפספס (FOMO) הוא הדלק שמניע את מנוע הבועה."
• "ההיסטוריה מלמדת: כל בועה שהתנפחה - בסופו של דבר התפוצצה."

הגרף מציג את הפער בין תשואת השכרה לריבית המשכנתאות בישראל לאורך השנים. ניתן לראות בבירור את המעבר מפער חיובי לפער שלילי, המצביע על חוסר כדאיות כלכלית – עדות ברורה להתנהגות בועתית מונעת ציפיות.

הגרף מדגיש כי הסיבה המרכזית לרכישת דירות בישראל היא פחד מהתייקרות עתידית – מרכיב ספקולטיבי מובהק. זאת בניגוד לשיקולים פונדמנטליים כמו תשואה או מגורים בפועל, שמקבלים משקל נמוך יותר.

הגרף ממחיש פער מתמשך בין ציפיות הציבור לעליות חדות לבין העליות בפועל, שנחלשו לאורך השנים. פער זה הוא אינדיקציה ברורה לאנומליה פסיכולוגית שמזינה את הבועה – כאשר הרגש גובר על הנתונים.

ציפיות לעליית מחירים כמדד לבועה: ניתוח תיאורטי ויישומי

ציפיות לעליית מחירים משחקות תפקיד מרכזי בהתפתחות בועות בשווקי נכסים, ובמיוחד בשוק הנדל"ן. מחקרים מראים כי ציפיות אלו עשויות לא רק לשקף בועה מתפתחת, אלא גם להוות גורם פעיל ביצירתה ובהתנפחותה. בישראל ובעולם, אנאליסטים עוקבים אחר ציפיות משקיעים וצרכנים כאינדיקטור מקדים לזיהוי בועות, ומפתחים מודלים המשלבים ציפיות בהערכת הסטייה של מחירים מערכם הפונדמנטלי. המחקר מצביע על מנגנון של "ציפיות המגשימות את עצמן", שדרכו הציפיות לעליית מחירים עשויות להביא לעלייה בפועל במחירים, ואף ליצור מעגל קסמים של ציפיות ועליות מחירים מואצות.

הבסיס התיאורטי לקשר בין ציפיות ובועות מחירים

בועת מחירים מוגדרת כתופעה כלכלית המאופיינת בעלייה מהירה וחדה במחירי נכס, כאשר מחירים אלה חורגים משמעותית מערכם הפונדמנטלי. הספרות הכלכלית מגדירה בועה כ"עלייה חדה ולא רציונלית במחירים שמרמזת על ירידה חדה צפויה"4. במודל הבועה הרציונלית, מחיר הנכס מתפצל לשני רכיבים: הערך הבסיסי, המבוסס על תזרימי מזומנים צפויים, ורכיב הבועה, שהוא סטייה סטוכסטית מהערך הבסיסי4.

מנגנון הציפיות המגשימות את עצמן

תיאוריית הבועה ביחס לשוק הדיור מדגישה כי "הציפיות לעליית מחירי הדירות מגשימות את עצמן וגורמות לעלייה מתמשכת במחירי הדירות ללא שינויים בגורמים בסיסיים של ביקוש"1. זהו מנגנון של משוב חיובי: כאשר משקיעים וצרכנים מאמינים כי המחירים ימשיכו לעלות, הם מגדילים את הביקוש לנכס, מה שמוביל לעליית מחירים בפועל. עלייה זו מחזקת את האמונה המקורית ומעודדת עוד ביקושים, וכך נוצר מעגל שמזין את עצמו.מחקרים ניסויים תומכים בתיאוריה זו. במחקר שבו משתתפים התבקשו לחזות מחירים עתידיים של נכס, התפתחו בועות באופן אנדוגני. בועות אלה היו מונעות בעיקר מהתנהגות של "רדיפת מגמה" (trend chasing) או "ציפיות משוב חיובי" של המשתתפים3.

מודלים פורמליים המשלבים ציפיות

המודלים הכלכליים המתארים את הקשר בין ציפיות לבועות מציעים מספר תובנות חשובות:

1. מודל הביקוש לדיור - מודל זה מנבא עלייה במחירי דירות כפונקציה של מספר גורמים: היצע הדיור למשק בית, שער הריבית על משכנתאות, והציפיות לשינויי מחירים. "עלייה בציפיות למחירי דירות גבוהים יותר בעתיד גורמת לעלייה בביקוש ולעלייה במחירים"1. המודל מדגיש כי לא כל עלייה במחירים מעידה על בועה - לעתים העלייה מוסברת היטב על ידי שינויים בגורמים פונדמנטליים.
2. מודל הבועה הרציונלית - במודל זה, בועות רציונליות מאופיינות בציפיות מתפוצצות. המודל מדגיש את האופי של אישור עצמי בבועות: "אם סוחרים מצפים שהמחירים יתפוצצו, סביר שהמחירים אכן יתפוצצו"3.

מדידה וזיהוי ציפיות כאינדיקטור לבועות

זיהוי ציפיות מוגזמות הוא חיוני למעקב אחר התפתחות בועות פוטנציאליות. קיימות מספר שיטות למדידת ציפיות:

שיטות למדידת ציפיות בשווקים

1. סקרי ציפיות - שאלונים ישירים למשקיעים, רוכשי דירות או מומחים לגבי תחזיותיהם למחירים עתידיים.
2. אינדיקטורים עקיפים - מדדים כמו יחס מחיר-שכירות (Price-to-Rent), יחס מחיר-הכנסה (Price-to-Income), ונפח עסקאות משמשים להערכת ציפיות השוק.
3. התנהגות משקיעים - ניתוח דפוסי השקעה ומגמות בביקוש יכול לחשוף ציפיות שאינן מתבטאות בסקרים ישירים.

מחקר חדש מציע שיטה פרקטית לזיהוי בועות הכוללת שלושה שלבים: תחילה, הערכת הסטיות של המחירים מהערכים הפונדמנטליים באמצעות שלוש גישות שונות: מודל מבני, רגרסיה אקונומטרית עשירת נתונים, ומסנן מגמה סטטיסטי. לאחר מכן, חישוב הרכיב העיקרי הראשון של שלוש סדרות הסטייה כאומדן לרכיב המשותף מאחוריהן4.

אינדיקטורים לזיהוי ציפיות מופרזות

האינדיקטורים הבאים יכולים לשמש לזיהוי ציפיות שעלולות להוביל לבועות:

1. סטייה משמעותית ומתמשכת מהערך הפונדמנטלי - כאשר המחירים סוטים באופן משמעותי לאורך זמן מהערך המוערך על בסיס גורמים פונדמנטליים.
2. יחסים פיננסיים חריגים - יחס מחיר-שכירות או מחיר-הכנסה שחורגים משמעותית מהממוצעים ההיסטוריים שלהם.
3. קצב עלייה מואץ - האצה בקצב עליית המחירים לאורך זמן, במיוחד כאשר אינה מלווה בשינויים מקבילים בגורמים הפונדמנטליים.
4. הומוגניות גבוהה בציפיות - כאשר רוב המשקיעים מחזיקים בציפיות דומות לעליית מחירים, הסיכון להתפתחות בועה גדל.

מקרה הבוחן של שוק הנדל"ן בישראל

שוק הנדל"ן הישראלי מספק מקרה בוחן מעניין לבחינת הקשר בין ציפיות ובועות מחירים.

הערכת הבועה בשוק הדיור הישראלי

על פי מחקר שבחן את שוק הדיור הישראלי, בתקופה שבין 2007 ל-2017 לא התקיימה בועה במחירי הדירות, אלא התרחשה שחיקה בהיצע הדיור למשק בית, "כתוצאה של קצב גידול במשקי בית שהיה גדול יותר"2. המחקר מצא שעליית המחירים בתקופה זו הוסברה היטב על ידי שינויים בגורמים פונדמנטליים.המודל שנאמד במחקר "הציג רמת מתאם גבוהה מאוד בין תחזית המודל לבין התפתחות מחירי הדירות בפועל"1. ממצאים אלה מדגישים את החשיבות של הבחנה בין עליית מחירים המונעת מציפיות בלבד לבין עלייה המוסברת על ידי גורמים פונדמנטליים.

תפקיד הציפיות בשוק הישראלי

למרות המסקנה שלא היתה בועה בתקופה הנחקרת, המחקר מדגיש את חשיבות הציפיות בשוק הנדל"ן: "עלייה בציפיות למחירי דירות גבוהים יותר בעתיד גורמת לעלייה בביקוש ולעלייה במחירים"1. גורם זה מחייב ניטור מתמיד של ציפיות המשקיעים והרוכשים בשוק הנדל"ן הישראלי.באופן כללי, בועת נדל"ן מאופיינת בעלייה מהירה בשווי נכסים, עד למצב בו "השווי המוערך מגיע לרמות כה גבוהות באופן לא יחסי ביחס להכנסה הממוצעת של התושבים המקומיים וביחס לאינדיקטורים כלכליים אחרים כמו האינפלציה הכללית"2.

ממצאים מניסויים וסימולציות על התפתחות ציפיות

ניסויים בתחום הכלכלה ההתנהגותית מספקים תובנות חשובות על אופן התפתחות ציפיות והשפעתן על יצירת בועות.

ניסויים בתמחור נכסים

בניסוי שתואר באחד המקורות, משתתפים התבקשו לחזות את המחיר העתידי של נכס פיננסי. מחיר השוק התממש כתוצאה ממשוואת שיווי משקל שוק עם משוב מהתחזיות של המשתתפים. במרבית הניסויים, המחירים סטו מהערך הבסיסי והבועות צמחו באופן אנדוגני3.ממצא מעניין מניסויים אלה הוא ש"משתתפים בתוך קבוצה נטו לתאם את אסטרטגיית החיזוי שלהם"3. כלומר, נוצרה דינמיקה קבוצתית של ציפיות, המקבילה למה שקורה בשווקים אמיתיים. כאשר המחירים התקרבו לגבול העליון שהוגדר בניסוי (1000), "המחיר הריאלי בסופו של דבר הפסיק לעלות"3, מה שגרם לציפיות להשתנות בהתאם.

השפעת המדיניות המוניטרית על ציפיות

המדיניות המוניטרית משפיעה באופן משמעותי על ציפיות המשקיעים. לפי המקורות, "עלייה בריבית למשכנתאות גורמת לירידה בביקוש ולירידת מחירי הדירות, ואילו עלייה בציפיות למחירי דירות גבוהים יותר בעתיד גורמת לעלייה בביקוש ולעלייה במחירים"1.בתקופות של ריבית נמוכה במיוחד, המשקיעים עשויים לפתח ציפיות מוגברות לעליית מחירים, מה שמגביר את הסיכון להתפתחות בועות. הבנקים המרכזיים נמצאים אפוא באתגר מתמיד לאזן בין תמיכה בצמיחה כלכלית לבין מניעת התפתחות בועות נכסים.

שיטות מתקדמות לניטור ציפיות ומניעת בועות

הניסיון הנצבר בזיהוי בועות הוביל לפיתוח שיטות מתקדמות לניטור ציפיות ולהתמודדות עם התפתחות בועות פוטנציאליות.

ניתוח נתונים והערכות שווי

גישה מודרנית לזיהוי בועות מציעה לשלב מספר שיטות הערכה כדי לזהות סטיות מהערך הפונדמנטלי:

1. מודלים מבניים - המבוססים על תיאוריות כלכליות להערכת הערך הפונדמנטלי.
2. רגרסיות אקונומטריות עשירות בנתונים - המתחשבות במגוון רחב של משתנים כלכליים.
3. מסננים סטטיסטיים - לזיהוי סטיות מהמגמה ארוכת הטווח.

שילוב המידע מכל השיטות הללו באמצעות ניתוח רכיבים עיקריים מאפשר לקבל אומדן מהימן יותר לסטייה של המחירים מהערך הפונדמנטלי4.

תפקיד הרגולציה והמדיניות הציבורית

רגולטורים ומעצבי מדיניות משתמשים במספר כלים להשפעה על ציפיות ולמניעת בועות:

1. מדיניות מאקרו-יציבותית - הגבלות על שיעור המימון במשכנתאות, דרישות הון מוגברות מבנקים וכדומה.
2. התערבות בהיצע - הגדלת היצע הדיור באמצעות תמריצים לבנייה ושחרור קרקעות.
3. תקשורת ושקיפות - הבהרת עמדות הבנקים המרכזיים והרגולטורים לגבי התפתחויות בשוק.

כלים אלה מכוונים ישירות להשפעה על ציפיות המשקיעים והצרכנים, מתוך הבנה שציפיות הן גורם מרכזי בהתפתחות בועות.

מסקנות והשלכות

הניתוח של תפקיד הציפיות בהתפתחות בועות מחירים מוביל למספר מסקנות והשלכות חשובות.

חשיבות הבחנה בין ציפיות וגורמים פונדמנטליים

אחת המסקנות החשובות היא הצורך להבחין בין עליית מחירים המונעת על ידי ציפיות בלבד לבין עלייה המוסברת על ידי שינויים בגורמים פונדמנטליים. כפי שהודגם במקרה של שוק הנדל"ן הישראלי, לא כל עלייה משמעותית במחירים מעידה על בועה2. ניתוח מדוקדק של היחס בין מחירים לגורמים פונדמנטליים הוא הכרחי לזיהוי בועות אמיתיות.

המלצות למשקיעים ולקובעי מדיניות

על בסיס ההבנה של תפקיד הציפיות בהתפתחות בועות, ניתן להציע מספר המלצות:

1. למשקיעים:
   • להיות ערניים לסימנים של ציפיות מופרזות בשוק
   • לבחון את הקשר בין מחירים לגורמים פונדמנטליים
   • להתייחס בספקנות לתחזיות המבוססות על המשך מגמות עבר בלבד
   • לגוון השקעות כדי להפחית חשיפה לסיכוני בועה בשוק ספציפי
2. לקובעי מדיניות:
   • לפתח מערכות ניטור ציפיות כאינדיקטור מוקדם לבועות
   • לנקוט באמצעים מאקרו-יציבותיים כאשר מזוהות ציפיות מופרזות
   • לשקול התערבות בשוק הנדל"ן לא רק דרך מדיניות מוניטרית אלא גם דרך הגדלת היצע וצעדים פיסקליים
   • לנהל תקשורת יעילה עם הציבור לגבי הערכות שוק, כדי למתן ציפיות קיצוניות

בסופו של דבר, הבנת התפקיד של ציפיות בהתפתחות בועות מחירים היא קריטית הן למשקיעים המנסים לנווט בשווקים מורכבים והן לקובעי מדיניות המנסים לשמור על יציבות כלכלית. ניטור וניתוח מדויק של ציפיות מספק כלי חשוב לזיהוי בועות פוטנציאליות ולמניעת ההשלכות השליליות שעלולות להיגרם עקב התפוצצותן.

📉 הפער בין תשואת השכירות לריבית המשכנתאות בישראל (2013–2024)

בהמשך לבקשתך, להלן גרף המבוסס על נתונים רשמיים ככל הניתן (בנק ישראל והלמ"ס), המציג את הפער בין תשואת השכירות לבין ריבית המשכנתאות הממוצעת לאורך השנים:

גרף:

"Gap Between Rental Yield and Mortgage Rate in Israel (2013–2024)"העמודות האדומות מציינות פער שלילי — כלומר, התשואה על שכירות נמוכה מהריבית על משכנתא.

העמודות הירוקות מציינות פער חיובי — מצב בו התשואה עולה על הריבית.🔻 כפי שניתן לראות, החל מ-2016 לערך, הפער הפך לשלילי והחריף משמעותית לאחר 2021.

🧠 משמעות כלכלית:

כאשר הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה השוטפת על נכס, מדובר בהשקעה בלתי רציונלית מבחינה פיננסית.

במילים אחרות:

המשקיע מפסיד כסף מהפעולה השוטפת, ומסתמך אך ורק על כך שמחיר הדירה יעלה בעתיד.

זהו בדיוק המנגנון שתיארו קייס ושילר – כאשר קונים נכס לא בגלל מה שהוא מייצר, אלא בגלל ש"יעלה בעתיד", נוצר מנגנון ספקולטיבי שמהווה את ליבת הבועה.

מקורות נתונים:

• ריבית משכנתאות ממוצעת: בנק ישראל, לוחות ריבית ממוצעת לפי סוג משכנתא.
  קישור ישיר לאתר בנק ישראל
• תשואות שכירות ממוצעות: דו"חות מחלקת המחקר של בנק ישראל + נתוני למ"ס מתוך סקרי שכר דירה.

הגרף שלפניך מציג את הפער בין תשואת השכירות לריבית המשכנתאות בישראל בין השנים 2013–2024. ניתן לראות כיצד הפער, שהיה חיובי בתחילת התקופה, הפך בהדרגה לשלילי – תמרור אזהרה מובהק שמצביע על רכישות לא רציונליות, המונעות בעיקר מציפיות לעתיד ולא מכלכלת הווה.

הגרף מדגים פער עקבי בין ציפיות הציבור להמשך עליות מחירים לבין העליות בפועל בשוק הדיור הישראלי. בעוד הציבור ממשיך להאמין כי "המחירים יעלו", הנתונים מראים כי הקצב בפועל איטי בהרבה — ולעיתים כמעט אפסי.זהו מאפיין מובהק של בועה: כאשר ההחלטות בשוק מבוססות על אמונה עצמית קולקטיבית ולא על נתונים ריאליים.

גרף העוגה שהציג את הסיבות המרכזיות לרכישת דירה בישראל לפי סקרי דעת קהל (2024). כפי שניתן לראות, 45% מהרוכשים מציינים את החשש מעליית מחירים עתידית כסיבה המרכזית לרכישה – אינדיקציה ברורה לרכישות מונעות-ציפייה ולא שיקול כלכלי פונדמנטלי.

להורדת הגרפים לחץ כאן

גלית בן נאים: "זה שוק שמונע מציפיות"

"כששוק הנדל"ן התרחק והתנתק מגורמי היסוד והוא מונע מציפיות אלו הם סממנים מובהקים של שוק בועתי." - חיים אטקין שמאי מקרקעין, מחבר הספר בועת נדל"ן.

קרדיט: צילום מסך אתר ביזפורטל - לכתבה המלאה לחץ על התמונה או כאן

הנתונים שתומכים בצורה מובהקת בטענה לקיום בועה המבוססת על ציפיות ולא על פונדמנטליים. הנה ניתוח קצר בשפה מחקרית:

ירידה חדה במכירות: עדות לקריסת מנגנון הציפיות

בנתוני המכירות של דירות בישראל בין השנים 2022–2024 מתגלה תמונה מדאיגה:

עיקרי המגמה:

• 2023 הייתה שנת השפל עם צניחה של כ־34% במכירות דירות יד שנייה לעומת 2022.
• ההתאוששות ב־2024 נשענת בעיקר על דירות חדשות, ייתכן שבעקבות מבצעי קבלנים או קמפיינים שיווקיים.
• הרכישות בדירות יד שנייה, שמשקפות שוק חופשי ולא מתומרץ, לא חזרו לרמתן הקודמת — סימן לחולשה בסיסית בביקוש.

פרשנות: השוק מתנתק מהנרטיב

הירידה הדרמטית במכירות מצביעה על קריסת הנרטיב המרכזי של העשור האחרון:

“תקנה עכשיו לפני שהמחיר יעלה.”

אבל כאשר:

• הריבית גבוהה,
• התשואה שלילית (כפי שראינו בגרף),
• והציבור מבין שהמחירים לא בהכרח יעלו,
  הציפייה מתמוטטת — והביקוש נעצר.

זו בדיוק הנקודה שבה בועה מנטלית מתחילה להתפוצץ:

הבעיה אינה רק במחיר, אלא במנגנון הפסיכולוגי שהניע את השוק כולו.

מסקנה:

הירידה החדה במכירות מהווה אינדיקטור התנהגותי ברור לכך שהשוק נכנס למצב של שיתוק.

זהו שלב אופייני במעבר מ-euphoria ל-disbelief, על פי מודל מחזורי הבועה (Gartner Hype Cycle או Minsky).

הרחבה מקצועית ומדויקת על המעבר בין שלב ה־Euphoria לשלב ה־Disbelief במונחי מודלים מוכרים:

מחזורי בועה: ממאניה לחשד – המודל של מינסקי וה־Hype Cycle

1. מודל חמשת שלבי הבועה (Hyman Minsky)

הכלכלן האמריקאי מינסקי זיהה כי כל בועה פיננסית נעה על פני רצף פסיכולוגי ברור:

המעבר מ־Euphoria ל־Disbelief הוא הרגע שבו המציאות מתנגשת עם הסיפור – מחירים כבר לא עולים, הציבור מבולבל, והמכירות צונחות. זהו בדיוק השלב בו אנו מצויים, לפי הנתונים.

2. Gartner Hype Cycle (מקביל מעולם הטכנולוגיה והפסיכולוגיה הצרכנית)

השלב שאתה מדגיש — שבו יש ירידה חדה במכירות למרות שהציבור עדיין "מאמין", אך כבר פועל אחרת — הוא בדיוק שלב ה־Disillusionment או ה־Panic לפי מינסקי.

3. איך זה נראה בישראל?

סיכום:

המעבר מ־אופוריה ל־אובדן אמון שקט הוא תמיד הדרגתי מבחינה פסיכולוגית אך קיצוני במונחי שוק — וזה מה שהנתונים שאתה מציג מוכיחים.

הגרף ממחיש את שלבי הבועה לפי המודל של מינסקי, כשקו כתום מציין את המיקום המשוער של השוק הישראלי כיום (2024–2025) — בדיוק לאחר שיא ה"אופוריה", לקראת שלב המשבר והחשדנות.זהו שלב שבו הקונצנזוס הציבורי טרם נשבר לחלוטין, אך הפעולה בשטח (צניחה במכירות, פערים שליליים בין תשואה לריבית, קיפאון מימון) כבר מעידים שהסיפור נגמר — גם אם לא כולם מוכנים להודות בכך.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

"אם תתפוצץ בועת נדל"ן – נהיה כמו אירלנד": האזהרה שנשכחה

מהספר בועת נדל"ן, כתב אישום וכתב תביעה כנגד המערכת הפיננסית שניהלה הונאת פונזי בענף הנדל"ן משנת 2012 וניפחה בישראל את בועת הנדל"ן הגדולה בעולם, פרשייה שתשלח רבים מהמעורבים לבתי הסוהר בשל קריסתה של המערכת הפיננסית וועדת החקירה שתקום ותמליץ על הגשת כתבי אישום.

חצי אחוז זה כל מה שצריך שהמערכת הפיננסית תקרוס וכבר עברנו את זה! עברנו את נקודת האל חזור.

12 שנות הונאת פונזי יסתיימו בשנה ה-13 בקריסתה של המערכת הפיננסית. ממש כמו עם מניות הבנקים, פרשיה שנמשכה 13 שנה והסתיימה בקריסת הבנקים.

ב-2010, לפני 15 שנה, עמד נגיד בנק ישראל סטנלי פישר מול ועדת הכספים והטיח אזהרה מצמררת:

"אם תתפוצץ בועת נדל"ן – נהיה כמו אירלנד."

הוא הסביר שהמערכת הפיננסית כולה עלולה לקרוס אם רק חצי אחוז (!) מהלווים ייכשלו בהחזר המשכנתא.

והוא ידע על מה הוא מדבר:

"רוב המשברים הפיננסיים בעולם החלו בדיור."פישר, חתן פרס וולף ויועץ לבנק הפדרלי האמריקאי, ניסה לבלום בזמן את השיטפון: הוא הטיל מגבלות על המשכנתאות, קרא לריסון אשראי והתריע מפני מימון יתר לבועה מתנפחת. אבל האזהרה נשכחה. הציבור לא שמע אותה.

הרגולטורים התחלפו, המדיניות התרופפה, והמנגנון הפיננסי – יחד עם התקשורת – בחר להדחיק.

ועכשיו? אנחנו כבר לא שואלים אם תתפוצץ – אלא מתי.

• הפיגורים במשכנתאות קופצים בעשרות אחוזים.
• הציבור נאנק תחת החזרי ריבית חודשיים שמגיעים לאלפי שקלים.
• מחיר דירה חורג פי שניים ויותר מהערך הכלכלי שלה.
• 51% מהמשכנתאות לדירות חלופיות הן ב"בלון" – מסלול שבנוי על תקווה שיימצא קונה עתידי.

ומה עושה בנק ישראל היום?

לא מזהיר. לא פועל. רק משדר שקט מזויף.

זה הרגע שבו הציבור צריך לשאול:

איך קרה שדווקא כשהמשבר קרוב יותר מאי פעם – כולם שותקים?

פישר הזהיר. אנחנו חוזרים ומתריעים.

הבועה תתפוצץ – זה לא אם, זה מתי.

נפרט למה חצי אחוז חדלות פירעון עשויים להספיק לקריסה מערכתית:

1. מינוף מערכתי

הבנקים פועלים במינוף עצום – יחס הלימות ההון שלהם קטן יחסית להיקף האשראי הכולל. אם רק 0.5% מהלווים מפסיקים לשלם, האפקט המדורג של מחיקות חוב, ירידת ערך בטחונות, וחשש להמשך פיגורים – יוצר סיכון סיסטמי.

2. אפקט דומינו: ירידת מחירים → פגיעה בביטחונות

אם 0.5% מהנכסים מגיעים להליך מימוש כפוי (כינוס נכסים), ונמכרים במחיר נמוך – נוצרת פאניקה:

• שוק יד שנייה נעצר.
• מחיר השוק "הרשמי" נשחק.
• ערך הבטוחות יורד, ואז אפילו לווים שעמדו בהחזר – הופכים מסוכנים (LTV עולה).

זה מה שקרה באירלנד ובספרד: אחוזים בודדים של כשלי אשראי הפילו את המערכת כולה.

3. אמון הציבור והפקדות

לא צריך קריסה טכנית, אלא פחד ממנה.

אם הציבור שומע ש־0.5% הפסיקו לשלם, והוא יודע שיש לו משכנתא על דירה שערכה ירד – הוא עלול להפסיק לשלם גם. זה נקרא self-fulfilling prophecy – נבואה שמגשימה את עצמה.

4. העיוות של הלוואות בלון ומסלולי ריבית משתנה

במערכת שבה חצי מההלוואות ניתנות במסלולים שמבוססים על תקווה ולא על החזר ריאלי (כמו "בלון"), אפילו חצי אחוז חדלות פירעון מאירים פנס אדום – לא כתום – על כל התיק הבנקאי.

מאי 2025. קו פרשת המים נחצה.

המשכנתאות בפיגור ממשיכות לטפס: עלייה של 15.9% מאז ספטמבר

תיק המשכנתאות בישראל עומד על כ-550 מיליארד ש"ח. מתוכם – 3.59 מיליארד ש"ח נמצאים כבר בפיגור.
זה אומר דבר אחד: המערכת נמצאת מעבר לנקודת הסיכון שפישר הזהיר מפניה עוד ב-2010.זה לא סימן אזהרה. זה סירנה.ועכשיו, כמו במשחק כיסאות מוסיקליים – השאלה היא מי יהיה הקונה האחרון שיישאר לעמוד…
בלי כיסא, ועם חוב שאין לו כיסוי.

מסקנה:

פישר צדק. 0.5% זה הסדק הראשון שמתחיל את הקריסה.

כמו סדק בדופן סכר – הוא לא צריך להיות רחב. הוא פשוט צריך להיות קיים.

אם תיק המשכנתאות הכולל נכון למאי 2025 עומד על 550 מיליארד ש"ח, ונכון לאפריל הפיגורים הגיעו ל־3.59 מיליארד ש"ח, אז החישוב המעודכן הוא:

3.59÷550≈0.6523.59 ÷ 550 ≈ 0.652%3.59÷550≈0.652

המשמעות:

• גם לפי הנתון החדש – אנחנו עוברים את רף ה-0.5% שפישר הזהיר מפניו.
• למעשה, הפער הולך וגדל מדי חודש – סכום הפיגורים גדל מהר יותר מהיקף תיק ההלוואות.
• המצב הזה לא תיאורטי. הוא קיים בפועל – עכשיו.

המסקנה ברורה: הבועה החלה להתפוצץ.

לא רק שאנחנו "בדיוק בנקודה שפישר הזהיר ממנה" – אנחנו כבר מעבר לה.

עכשיו, השאלה היא:

האם הציבור יתעורר בזמן כדי להציל את עצמו –

או שהשלטון, הבנקים והתקשורת ימשיכו באותו קו של השתקה והכחשה?

הקונה האחרון – כיסאות מוסיקליים בפירמידת הנדל"ן

מי שהפך את אחת מגישות השמאות – גישת ההשוואה – לשכפול והעתקת מחיר, תוך התעלמות שיטתית מהגישות האחרות ובעיקר מהגישה הכלכלית, הוא שאיפשר את הפירמידה הזו. שוק הנדל"ן בישראל מתנהל כבר עשור כמשחק כיסאות מוסיקליים. אבל זה לא משחק ילדים – זה מבנה הונאה מודרני.

כל קונה מממן את הקונה שלפניו, על סמך הנחה לא מבוססת שמישהו טיפש ממנו יבוא אחריו.

וכך נבנית הפירמידה – עוד דירה, עוד הלוואת ענק, עוד הערכת שווי מנופחת. הבנקים מלווים כאילו אין מחר, השמאים משכפלים מחירים כאילו הם קופי פייסט, והתקשורת – רק מגבירה את הווליום. אבל ברגע שהמוזיקה תיעצר – לא יישאר אף כיסא.

ומי שקנה אחרון – לא קנה דירה.

הוא קנה את הפיצוץ.

🧱 קשיחות מחירי הדיור: כשהבנק קובע את המחיר – לא השוק

מאת: חיים אטקין, שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן" 

בשקט יחסי, כמעט בלי כותרות, פורסם באפריל 2025 אחד המסמכים החשובים ביותר שראו אור בשנים האחרונות – נייר עמדה רשמי של משרד ראש הממשלה תחת הכותרת: "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית".

בעבור מי שעוקב אחרי עיוותי שוק הדיור, זו אינה הפתעה – זו הודאה רשמית באשמה.

🏦 לא שוק – מערכת וויסות

המסמך חושף שחור על גבי לבן את מה שרבים חשו אך לא הצליחו להוכיח במסמכים רשמיים:

מחירי הדיור בישראל אינם נקבעים בתנאי שוק חופשי, אלא נשמרים מלאכותית על ידי מנגנונים של הבנקים המלווים. אלה כופים על הקבלנים, באמצעות סעיפים חוזיים, להימנע מהורדת מחירים – גם כאשר קיים צורך מובהק בכך. במילים אחרות:

אין ירידות מחירים – לא כי אין היצע, אלא כי אסור להוריד מחירים.

📉 מנגנון שימור המחיר: איך זה עובד?

1. הבנק המלווה קובע מראש מחירים לדירות בפרויקט, על סמך דוח אפס, בלי קשר לשווי כלכלי ריאלי.
2. כל ניסיון של הקבלן למכור דירה מתחת למחיר שנקבע – נחשב הפרת הסכם מול הבנק.
3. הקבלן עלול להפסיד את קו האשראי, להיחסם בפרויקטים עתידיים או להידרש להחזיר מיידית כספים.

התוצאה?

מחירים קפואים, שוק קפוא, והונאה שקטה של הציבור – במיוחד של רוכשי דירות שמאמינים שמדובר ב"שוק".

⚠️ ריכוזיות, שליטה ומניע כלכלי

הבנק שומר על מחיר גבוה כדי להגן על הבטוחות שלו – כלומר: לא על הדייר, לא על הכלכלה, אלא על עצמו.

המסמך אף קורא לשקול הכרזה על הבנקים כעל "קבוצת ריכוז", בדומה לקרטל – מהלך שיש לו משמעויות משפטיות וכלכליות מרחיקות לכת.

🧨 ומה אין במסמך?

למרות חשיבותו, המסמך לא מזכיר את המונח "בועה". הוא גם לא תוקף את בנק ישראל, הרגולטור שאיפשר את המנגנון הזה להתרחב ולהעמיק.

וכמובן – הוא לא מדבר על אחריות פלילית או אזרחית של מי שמנעו ירידת מחירים ויצרו "שוק" שמבוסס על מניפולציה חוזית ולא על תחרות.

✅ מסקנה: זהו שוק מנוהל – לא חופשי

עבורי – כחוקר, שמאי, ואזרח – מדובר באישור רשמי לטענה שאני מציג כבר שנים:

שוק הדיור בישראל אינו שוק. הוא מנגנון של ויסות מחירים מטעם בעלי ההון והמערכת הבנקאית. המסמך הזה חשוב – כי הוא יוצא מהממשלה עצמה, לא מאקדמיה עצמאית ולא ממבקרי שוק.

אבל הוא חשוב עוד יותר כי הוא יכול לשמש כראיה מכרעת: ועדת חקירה עתידית תצטרך לשאול איך נתנו לזה להימשך – ולמה אף אחד לא עצר את זה בזמן.

📌 רוצים להבין איך זה משפיע על ערך הנכסים שלכם?

📩 מוזמנים לפנות אליי לניתוח שמאותי עצמאי, כלכלי ואמיתי – לא כזה שמבוסס על שוק מדומה.

🧡 שתפו את הפוסט – כי הגיע הזמן שכולם ידעו: המחירים לא יורדים – לא בגלל ביקוש, אלא בגלל מניעה מכוונת.

מה אכפת לבנק אם היזם מוכר דירה ו"אוכל" את הרווח שלו קרי מוכר במחיר עלות רק כדי להחזיר הלוואות

בואו נניח מצב קלאסי: יזם שבנה פרויקט דירות, לקח הלוואות מהבנק, השקיע, תכנן, בנה, אבל מצא את עצמו בשוק רדום. הביקוש נחלש, הריבית עלתה, והקונים מתייבשים על הגדר. אז מה עושה היזם? מציע למכור דירות במחיר נמוך יותר – אפילו במחיר עלות – רק כדי להזרים תזרים ולחסל חוב. נשמע הגיוני, נכון?אבל כאן בדיוק מתרחש הדבר הלא הגיוני: הבנק עוצר אותו.

💣 למה זה קורה?

💰 1. שווי הבטוחה = מחיר מכירה עתידי, לא עלות יזמית

כאשר בנק מממן פרויקט נדל"ן, הוא מתבסס על "דו"ח אפס" שמעריך את מחירי המכירה הצפויים. אם בפועל הדירות נמכרות בזול יותר – זה שוחק את שווי הבטוחה ומאיים על יציבות האשראי.והבנק לא מתעניין אם היזם מוותר על הרווח שלו. מבחינתו, ירידת המחיר שוחקת את הקרקע שעליה נבנה המאזן שלו.

🧯 2. אפקט דומינו – לא רק בפרויקט אחד

ירידת מחיר בדירה אחת עלולה להפוך לתקדים. הדוחות הכספיים של הבנק צריכים לשקף את השווי המעודכן של כל התיק – כולל פרויקטים אחרים במיקום דומה או אצל יזמים דומים. הבנק לא יכול להרשות לזה לקרות.

🏦 3. הבנק שומר על הבועה, כי הוא בנה עליה

הבעיה האמיתית היא לא רק ברווח של הפרויקט הבודד. אלא בזה שהמערכת כולה בנויה על ציפייה שהמחירים יישארו גבוהים – תמיד. הבנק אישר מימון לא רק לפרויקט הזה, אלא לעשרות. כולם תלויים במחיר שוק יציב או עולה. שוק חופשי? ממש לא. זה שוק שמנוהל דרך חוזים, דו"חות ותיאום צפיות.

⛓ 4. דו"ח האפס – ברית דמים בין הבנק ליזם

הבנק מחייב את היזם למכור במחיר שהופיע בדו"ח האפס. סעיפים בחוזה מונעים ממנו להוריד מחיר בלי אישור מהבנק. נשמע כמו פיקוח מחירים פרטי? זה בדיוק מה שזה.

📉 5. רווחיות נראית לעין > תזרים אמיתי

הבנק יעדיף שהיזם "יספוג" את הדירות, יחלק מבצעים, ייתן הלוואות קבלן או תמריצים – ובלבד שלא תהיה הורדת מחיר רשמית. למה? כי זה שומר על האשליה שהמחירים יציבים, למרות שהשוק גוסס מתחת לפני השטח.

⚠️ מסקנה:

הבנק לא רוצה שהיזם יוזיל מחירים – גם לא כדי לפרוע את החוב – כי אז תתפוצץ לו הבועה בפנים.שוק הנדל"ן הישראלי איננו שוק חופשי. הוא שוק של שליטה, תיאום, והסתרה. והבנק – השחקן החזק מכולם – הוא גם מי שמוודא שהבועה לא תתפוצץ... עד שתתפוצץ על כולם.

🗣 רוצה לשמוע עוד?

עקבו אחרי הבלוג, שתפו, ואל תהססו לשלוח לי דוגמאות נוספות. הגיע הזמן לקרוא לדברים בשמם.

החל מאמצע 2024, למרות עלייה במלאי הדירות הלא מכורות וירידה במספר העסקאות, מחירי הדיור בישראל מגלים קשיחות כלפי מטה. בעוד שבעת עלייה בביקושים המחירים מזנקים במהירות, בירידה בביקוש התגובה איטית משמעותית. ההסבר לכך נעוץ בכשל תחרותי בענף. על אף ריבוי היזמים, התחרות מוגבלת בשל תלותם במערכת הבנקאית הריכוזית, המספקת את רוב המימון לפרויקטים. שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מכלל המימון לענף הבינוי. כיום הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים. זהו הרקע שכנגדו עלינו להתבונן בעובדות הבסיסיות המאפיינות את ענף הבניה: מקטע אוליגופוליסטי המשפיע במידה משמעותית על המחיר הסופי לרוכש, לצד קשיחות מחירים כלפי מטה. טענת הבנקים להבטחת החזר ההלוואה אינה מצדיקה הסדרים אלו לאחר אישור הפרויקט, שכן ליזם יש אינטרס למקסם את מחיר המכירה. קיים חשש שהבנקים אף יפעילו לחץ למניעת הורדות מחירים משיקולים רוחביים, הנוגעים לכלל הפרויקטים הממומנים על ידם. באור זה יש לראות את הנכונות של יזמים "לבוא לקראת" רוכשים באמצעות שדרוגים והלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר הנקוב, שמחזקת את ההשערה כי גישה זו משרתת את רצון הבנקים למנוע ירידת מחירים רוחבית ולא בהכרח את רווחיות הפרויקט הבודד. שליטת הבנקים במחירי הדיור עלולה לעקר את המנגנון התחרותי ולמנוע ממחירים להיקבע באופן חופשי. סעיפים המאפשרים לבנקים למנוע או למתן ירידות מחירים עלולים לעודד יזמים לשמור על מחירים גבוהים ולא תחרותיים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. לפיכך, המסמך מציע מספר הצעות אופרטיביות להגברת התחרות בענף, ולביטול הפרקטיקה המאפשרת למערכת הבנקאית לשלוט במחירי הדירות לאחר מתן ההלוואה, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור. מצ״ב הדו״ח המלא.

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי

עוד חומר בנושא כולל קישורים מעניינים, בערוץ הלינקדין שלנו כאן

אאוטינג למודוס אופרנדי של הגזלייטינג שמנהלים הבנקים: האם יש דפוס במסרים וסבב מסודר של ראיונות בין הבנקים בכלי התקשורת השונים?

הלוואות רעילות: בין הלוואות הנינג'ה להלוואות הבלון ומבצעי הקבלנים

שווי שוק" - אין מושג כזה"

חשיבותה של הגישה הכלכלית בבחינת גישת ההשוואה ובקרה על המחיר למניעת בועה בשוק הנדל"ן

מבצעי קבלנים ודימוי מכירות: תפקידם בשוק הנדל"ן ושוק ההון

מסחר במניות בשוק מנופח ובועתי אל מול מסחר בנכסי מקרקעין: ניתוח השוואתי של פערי מחיר ושווי

הסרט "The Big Short" משבר הסאב פריים ושוק הדיור בישראל

מבצעי הקבלנים - שיטות מימון לא ברות-קיימא האם הם הלוואות רעילות?

בנק ישראל: נתוני מידע נדל"ן מעוותים ועל בסיסם הבנקים מחלקים משכנתאות.

הספין של שמחון: הטלת האשמה בעליית מחירי הנדל"ן רק על הבנקים לוקה בעיוורון

הצוות בראשות אבי שמחון הכריע: הבנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי

מהספר בועת נדל"ן

ארבעה תרחישי קריסה בשוק הנדל"ן -  ניתוח והשלכות

מבוא

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בשנים האחרונות במרכז השיח הציבורי והכלכלי, עם עליות מחירים משמעותיות, קשיי נגישות לדיור, ולחצים גוברים על משקי הבית והיזמים כאחד. עם עליית הריבית, האינפלציה, והאתגרים הגיאופוליטיים, גוברים החששות מפני קריסה אפשרית בשוק זה.מאמר זה מנתח ארבעה תרחישי קריסה מרכזיים העלולים להתרחש בשוק הנדל"ן הישראלי, תוך בחינת הגורמים המניעים אותם, הסימנים המעידים על התקרבותם, וההשלכות האפשריות שלהם על הכלכלה והחברה. התרחישים קשורים זה בזה ועלולים ליצור אפקט דומינו שישפיע על המערכת הכלכלית כולה.הבנת תרחישים אלה חיונית למקבלי החלטות, משקיעים, רוכשי דירות ומתכנני מדיניות, על מנת לנקוט בצעדים מונעים ולהיערך נכון לאפשרות של משבר בענף הנדל"ן.

תרחיש 1: קריסת חברות, יזמים, קבלנים וחברות ביצוע

גורמים מאיצים

ענף הבנייה והנדל"ן בישראל חשוף למספר גורמים שעלולים להאיץ קריסה של חברות בתחום:

התייקרות חומרי גלם ותשומות בנייה: בשנים האחרונות חלה עלייה דרמטית במחירי חומרי הגלם לבנייה, בהם ברזל, מלט, ומוצרי אלומיניום. עליות אלו, שבחלקן נובעות משיבושים בשרשרת האספקה העולמית ומהאינפלציה, מכרסמות ברווחיות של פרויקטים שתומחרו בטרם העלייה.

עליית הריבית והשפעתה על עלויות המימון: העלאות הריבית של בנק ישראל הביאו לגידול משמעותי בעלויות המימון. יזמים וקבלנים רבים, שהתרגלו לסביבת ריבית נמוכה, מתקשים כעת לשרת את עלויות המימון הגבוהות, במיוחד בפרויקטים ארוכי טווח.

קשיים בגיוס כוח אדם והתייקרות עלויות העבודה: המחסור בעובדי בניין מקצועיים והגבלות על הבאת עובדים זרים הובילו לעלייה בעלויות העבודה, ולעתים אף לעיכובים משמעותיים בלוחות הזמנים של פרויקטים.

האטה במכירות והקפאת תזרים המזומנים: ירידה בקצב המכירות של דירות חדשות, בין אם בשל ההאטה הכלכלית, עליית הריבית או ירידה באמון הצרכנים, פוגעת בתזרים המזומנים של יזמים וקבלנים, ומקשה עליהם לממן את המשך הבנייה.

מאפיינים וסימנים מקדימים

ניתן לזהות מספר סימנים מקדימים המעידים על התקרבות של קריסת חברות בענף: 

עיכובים משמעותיים בלוחות זמנים של פרויקטים: כאשר חברות נתקלות בקשיים פיננסיים, אחד הסימנים הראשונים הוא עיכובים חוזרים ונשנים במועדי המסירה ובהתקדמות הבנייה.

הפסקת עבודה באתרי בנייה: אתרי בנייה שנותרים שוממים למשך תקופות ארוכות, או כאלה שהפעילות בהם דלילה, מהווים אינדיקציה לקשיים פיננסיים.

דחיית תשלומים לספקים ולקבלני משנה: סימן משמעותי לקשיים פיננסיים הוא כאשר חברות בנייה מתחילות לדחות תשלומים לספקים או קבלני משנה, יוצרות מצב של "שוטף פלוס 120" או אפילו יותר.

נסיונות למכירות בהנחות משמעותיות ("מבצעים"): כאשר יזמים מציעים הנחות משמעותיות או מבצעים אגרסיביים, במיוחד בפרויקטים שכבר הושקו, הדבר עשוי להעיד על צורך דחוף במזומנים.

השלכות

קריסת חברות בענף הבנייה גוררת השלכות נרחבות:

השפעה על רוכשי דירות בפרויקטים שנתקעו: הנפגעים המיידיים הם רוכשי הדירות בפרויקטים שנעצרים. למרות קיומן של ערבויות חוק מכר, רוכשים אלה עשויים למצוא עצמם בהליכים משפטיים ממושכים, ובמקרה הטוב מקבלים את כספם בחזרה בשוק שבו מחירי הדירות עלו בינתיים.

פגיעה בשרשרת האספקה של ענף הבנייה: קריסה של חברת בנייה גדולה עלולה לגרור אחריה קבלני משנה, ספקים וחברות שירות הקשורות אליה, יוצרת אפקט שרשרת.ירידת ערך נכסים באזורים עם ריכוז גבוה של פרויקטים שנעצרו: שכונות או אזורים שבהם מרוכזים פרויקטים שנעצרו או נתקעו עלולים לחוות ירידת ערך, מה שעלול להשפיע גם על נכסים קיימים.

התערבות רגולטורית אפשרית: משבר משמעותי עשוי להוביל להתערבות ממשלתית בדמות רגולציה מחמירה יותר, דרישות להון עצמי גבוה יותר, ופיקוח מוגבר על חברות בנייה.

מקרי בוחן היסטוריים

ניתוח של קריסות קודמות, כמו משבר 2008 והשפעתו על חברות בנייה, או הקריסה של חברות גדולות כמו "חפציבה" ואחרות, מספק תובנות חשובות. מקרי עבר מלמדים על החשיבות של מינוף מאוזן, ניהול סיכונים נאות, והתאמת קצב הביצוע ליכולות המימון.החוסן הפיננסי של חברות בניה נמדד לא רק בהיקף הפרויקטים אלא גם ביכולת לעמוד בזעזועים בשוק, בשינויי ריבית, ובעיכובים בלתי צפויים. חברות שהתמוטטו בעבר התאפיינו לרוב במינוף גבוה, ניהול תזרים לקוי, ותלות גבוהה בקצב מכירות עקבי.

תרחיש 2: קריסת משקי בית - רוכשי דירה ראשונה

גורמים מאיצים

רוכשי דירה ראשונה מהווים קבוצה פגיעה במיוחד במקרה של משבר נדל"ן:

עליית הריבית והשפעתה על החזרי משכנתאות: עליית הריבית בשנים האחרונות הביאה לגידול משמעותי בהחזרי המשכנתאות, במיוחד עבור משקי בית שלקחו משכנתאות בריבית משתנה או שנדרשים למחזר משכנתא קיימת.

פגיעה בהכנסה הפנויה עקב אינפלציה או אבטלה: במקביל לעליית ההחזרים החודשיים, משקי בית רבים חווים שחיקה בהכנסה הפנויה בשל האינפלציה. במקרה של האטה כלכלית או גל פיטורין, הפגיעה עלולה להיות חמורה אף יותר.

מינוף גבוה וחוסר גמישות פיננסית: רוכשי דירה ראשונה בישראל נוטים לקחת משכנתאות בשיעורים גבוהים מערך הנכס (לעתים עד 75%), מה שמותיר מעט מרווח ביטחון במקרה של קשיים כלכליים.

ירידת ערך הנכסים מתחת לגובה ההלוואה: אם מחירי הדירות יורדים, רוכשים עלולים למצוא עצמם במצב של "משכנתא בהטבעה" (underwater mortgage), כאשר ערך הנכס נמוך מסכום ההלוואה שנלקחה עבורו.

מאפיינים וסימנים מקדימים

עלייה באחוז המשכנתאות בפיגור תשלומים: נתון מרכזי למעקב הוא אחוז המשכנתאות שנמצאות בפיגור תשלומים. עלייה מתמשכת בנתון זה מהווה סימן אזהרה ברור.

עלייה בבקשות למחזור או לדחיית תשלומים: כאשר יותר ויותר לווים פונים לבנקים בבקשה למחזר את המשכנתא או לקבל דחייה בתשלומים, הדבר מעיד על קשיים משמעותיים.

ירידה ביכולת לקבל משכנתאות חדשות: החמרה בתנאי הסף לקבלת משכנתא, כמו דרישה להון עצמי גבוה יותר או הכנסה גבוהה יותר ביחס להחזר החודשי, מצביעה על חשש הבנקים מפני אי-עמידה בתשלומים.

עלייה בהיצע דירות יד שנייה למכירה: ריבוי של דירות יד שנייה המוצעות למכירה, במיוחד כאלה שנרכשו בשנים האחרונות, עלול להעיד על קושי של בעלים לעמוד בהחזרים.

השלכות

פגיעה במוביליות החברתית ובאפשרות למעבר דירה: משקי בית שנקלעים לקשיים בתשלומי המשכנתא מוצאים עצמם "כבולים" לנכס, ללא יכולת למכור אותו או לשדרג לדירה גדולה יותר, גם כאשר צרכי המשפחה משתנים.

עלייה בתופעת עיקולים ומימושי נכסים על ידי בנקים: במקרים קיצוניים, עלולה להתפתח תופעה נרחבת של עיקולים ומימוש נכסים על ידי הבנקים, מה שיגדיל את ההיצע בשוק ויוביל לירידת מחירים נוספת.

לחץ פוליטי וציבורי לפתרונות מצד הממשלה: קשיים נרחבים של רוכשי דירות עלולים ליצור לחץ ציבורי ופוליטי משמעותי על הממשלה להתערב, אם בדרך של הקלות מס, סיוע ישיר, או הטלת מגבלות על הבנקים בתהליכי העיקול.

שפעה על המערכת הבנקאית ועל מדיניות האשראי: גידול באחוז המשכנתאות הבעייתיות ישפיע על איתנות המערכת הבנקאית, ועלול להוביל להקשחת מדיניות האשראי גם בתחומים אחרים.

קבוצות סיכון

זוגות צעירים שרכשו בשיא המחירים: במיוחד אלה שרכשו דירות בשנים 2021-2022, תקופה של שיא במחירי הנדל"ן, וכעת מתמודדים עם עליית ריבית ואפשרות לירידת ערך.משקי בית עם הכנסה בינונית-נמוכה: משפחות שהכנסתן קרובה לממוצע או מתחתיו, ושהקדישו אחוז גבוה מההכנסה הפנויה להחזרי משכנתא, נמצאות בסיכון גבוה.

עצמאים וקבוצות עם הכנסה לא יציבה: עצמאים, פרילנסרים, ובעלי עסקים קטנים, שהכנסתם נוטה להיות תנודתית, פגיעים במיוחד בתקופות של האטה כלכלית.התמודדות עם קריסה אפשרית של משקי בית שרכשו דירה ראשונה מחייבת מדיניות מאוזנת, שתסייע למשקי בית במצוקה אמיתית מבלי ליצור תמריצים שליליים או "סיכון מוסרי" בשוק.

תרחיש 3: קריסת "משקיעי צעצוע" בגלל מצוקת שוכרים

גורמים מאיצים

"משקיעי צעצוע" - אלה שרכשו דירה אחת או שתיים להשקעה, לרוב באמצעות מינוף גבוה - חשופים לסיכונים ייחודיים:

ירידה ביכולת הכלכלית של שוכרים לעמוד בדמי שכירות גבוהים: בתקופות של האטה כלכלית, אינפלציה או עלייה באבטלה, יכולתם של שוכרים לשלם דמי שכירות גבוהים נפגעת, מה שעלול להוביל לירידה בביקוש או לאי-תשלום.

עלייה בשיעור האבטלה או ירידה בהכנסה הפנויה של שוכרים: גורמים אלה משפיעים ישירות על יכולתם של שוכרים לעמוד בהתחייבויותיהם, ובמקרים רבים יובילו לעזיבת דירות שכורות או לדרישה להפחתת שכר הדירה.

שינויים בדפוסי מגורים: בתקופות של מצוקה כלכלית, רבים עשויים לחזור לבית ההורים, לחלוק דירות עם שותפים נוספים, או לעבור לאזורים זולים יותר, מה שמקטין את הביקוש לדירות להשכרה.

עודף היצע של דירות להשכרה באזורים מסוימים: בערים או שכונות עם ריכוז גבוה של דירות להשקעה, עלול להיווצר עודף היצע, במיוחד אם חל שינוי בביקוש (למשל, בשל מעבר לעבודה מהבית או שינויים דמוגרפיים).

מאפיינים וסימנים מקדימים

עלייה בשיעור אי-תשלום שכר דירה: נתון מרכזי שמעיד על התקרבות משבר הוא עלייה במספר המקרים של שוכרים שאינם משלמים את דמי השכירות במלואם או בזמן.

ירידה בדמי השכירות הממוצעים: כאשר בעלי דירות נאלצים להוריד את דמי השכירות כדי למשוך שוכרים או לשמר קיימים, הדבר עלול להעיד על היחלשות הביקוש.

עלייה במספר הדירות הפנויות להשכרה: הגדלת משך הזמן הממוצע להשכרת דירה פנויה או עלייה במספר המודעות להשכרה מהוות סימן לבעיה.

תביעות פינוי והוצאה לפועל נגד שוכרים: עלייה במספר הליכי הפינוי וההוצאה לפועל נגד שוכרים מעידה על קשיים כלכליים משמעותיים.

השלכות

קושי של "משקיעי צעצוע" לעמוד בהחזרי המשכנתא: כאשר דמי השכירות אינם מכסים את החזר המשכנתא (כפי שקורה במקרים רבים כיום), משקיעים רבים נאלצים "להשלים מהבית". אם המצב נמשך לאורך זמן, או אם הדירה נותרת ריקה לתקופות ארוכות, הדבר עלול להוביל לאי עמידה בהחזרים.

מכירות מאולצות של דירות להשקעה ויצירת היצף בשוק: משקיעים שנקלעים לקשיים עלולים להיאלץ למכור את דירותיהם, לעתים בהפסד. אם תופעה זו נעשית נרחבת, היא עלולה ליצור היצף בשוק ולהוביל לירידת מחירים.

ירידת מחירים באזורים עם ריכוז גבוה של דירות להשקעה: אזורים שבהם יש ריכוז גבוה של דירות להשקעה, כמו שכונות פריפריאליות מסוימות או ערים שבהן התרכזו משקיעים, עלולים לחוות ירידת מחירים משמעותית יותר.

השפעה על מדיניות המיסוי והרגולציה בתחום הנדל"ן להשקעה: משבר בשוק הדירות להשקעה עשוי להוביל לשינויי מדיניות, אם בכיוון של הקלה במיסוי כדי לעודד את השוק, או, להיפך, הגברת הרגולציה כדי להגן על שוכרים.

הגדרת "משקיע צעצוע"

המונח "משקיע צעצוע" מתייחס לסוג מסוים של משקיעי נדל"ן:

משקיעים בעלי דירה אחת או שתיים להשקעה: בניגוד למשקיעים מקצועיים המחזיקים בתיק נכסים מגוון, "משקיעי צעצוע" לרוב מחזיקים בדירה אחת או שתיים בלבד.

חוסר בהון עצמי משמעותי ותלות בהכנסה שוטפת משכ"ד: משקיעים אלה לרוב סומכים על דמי השכירות לכיסוי רוב או כל החזרי המשכנתא, ואין להם די הון עצמי לספוג הפסדים לאורך זמן.

מינוף גבוה וחשיפה גבוהה לשינויים בשוק: רבים מ"משקיעי הצעצוע" רכשו דירות באמצעות משכנתאות גדולות יחסית, מה שחושף אותם לסיכונים של עליית ריבית או ירידת ערך הנכס.משבר בסקטור זה עלול להיות בעל השפעה נרחבת, מכיוון שלפי הערכות שונות, אחוז משמעותי מעסקאות הנדל"ן בשנים האחרונות בוצעו על ידי משקיעים מסוג זה.

תרחיש 4: ביטול עסקאות 10-90 ועסקאות 20-80

גורמים מאיצים

עסקאות במתווה של תשלום מדורג, כמו 10-90 (10% בחתימה ו-90% במסירה) או 20-80, חשופות במיוחד לסיכונים בתקופות של אי-ודאות:

קושי בהשגת מימון להשלמת העסקה: עליית הריבית והחמרה בתנאי המשכנתאות עלולים להקשות על רוכשים להשיג את המימון הנדרש להשלמת העסקה במועד המסירה

ירידת ערך הנכס מתחת למחיר הרכישה המקורי: אם בתקופה שבין החתימה למסירה חלה ירידה במחירי הדירות, רוכשים עלולים למצוא עצמם משלמים מחיר גבוה משמעותית מערך השוק הנוכחי.

אי-עמידה של קבלנים בלוחות זמנים או בתנאי חוזה: עיכובים משמעותיים במסירה, שינויים במפרט, או בעיות איכות בבנייה עלולים לגרום לרוכשים לחפש דרכים לביטול העסקה.

שינויים במצב הכלכלי של הרוכשים: אובדן מקום עבודה, ירידה בהכנסות, או שינויים אחרים במצב הכלכלי עלולים לגרום לרוכשים להתקשות בהשלמת העסקה.

מאפיינים וסימנים מקדימים

עלייה בבקשות לדחיית מועדי תשלום: כאשר יותר ויותר רוכשים מבקשים להאריך את התקופה עד לתשלום הסופי, הדבר מעיד על קשיים פוטנציאליים.

עלייה בפניות לעורכי דין בנושא ביטול חוזים: התייעצויות מוגברות עם עורכי דין בנושאי ביטול חוזים, בירור תנאי הביטול, ובחינת האפשרויות המשפטיות מעידות על מגמה מדאיגה.

קושי של בנקים לאשר הלוואות לשלב הסופי של העסקה: סירוב של בנקים לאשר משכנתאות לרוכשים בשלב השלמת העסקה, או התניית האישור בתנאים מחמירים, עלול להעיד על חשש מירידת ערך הנכסים.

ירידה בהתחלות בנייה ובמכירות של דירות חדשות: כאשר יזמים וקבלנים חווים ביטולי עסקאות, הם נוטים להאט או להקפיא את קצב הבנייה של פרויקטים חדשים.

השלכות

פגיעה בתזרים המזומנים של יזמים וקבלנים: ביטול עסקאות בשלב מתקדם של הפרויקט פוגע בתכנון התזרימי של היזמים, ועלול להוביל לקשיים במימון השלמת הבנייה.

סכסוכים משפטיים ועלויות נלוות: ביטולי עסקאות לרוב מובילים לסכסוכים משפטיים סביב הפיצוי המוסכם, תנאי הביטול, והחזר כספים ששולמו. סכסוכים אלה גוררים עלויות משפטיות משמעותיות לשני הצדדים.

הקפאת פרויקטים בשלבים שונים של הבנייה: יזמים שחווים ביטולי עסקאות רבים עלולים להחליט להקפיא את המשך הבנייה עד להתבהרות המצב, מה שעלול להוביל לאתרי בנייה נטושים למחצה.

השפעה על מחירי הדירות בפרויקטים דומים: ביטולי עסקאות נרחבים עלולים להוביל ליזמים להוריד מחירים כדי למשוך רוכשים חדשים, מה שעלול להשפיע על מחירי דירות בפרויקטים דומים באזור.

היבטים משפטיים

תנאי הביטול בחוזים והשלכותיהם: חוזי רכישה מקבלן כוללים לרוב סעיפי ביטול וקנסות. בתקופות של משבר, עולה חשיבותם של סעיפים אלה והפרשנות המשפטית שלהם.

הגנות חוקיות לצדדים השונים: חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מספקים מספר הגנות לרוכשים, כגון ערבויות בנקאיות. חשוב להבין את היקף ההגנות הללו ואת מגבלותיהן במקרה של ביטול עסקה.

תפקיד הערבויות הבנקאיות והביטוחים: הערבויות הבנקאיות שניתנות לרוכשים אמורות להבטיח את כספם במקרה של קריסת היזם או אי-השלמת הפרויקט, אך הפעלתן כרוכה לעתים בהליכים מורכבים.

ניתוח קשרי הגומלין בין התרחישים

ארבעת התרחישים שתוארו אינם מנותקים זה מזה, אלא מזינים ומחזקים זה את זה במעגל שעלול להוביל למשבר נרחב:

שרשרת האירועים האפשרית מתרחיש לתרחיש: קריסת קבלנים ויזמים (תרחיש 1) עלולה להוביל לביטול עסקאות (תרחיש 4), שבתורן יכולות להחמיר את מצב הקבלנים. במקביל, קשיים של משקי בית ברכישה ראשונה (תרחיש 2) עלולים להפחית את הביקוש לדירות חדשות, ולהחמיר את מצב הקבלנים והיזמים.

נקודות התערבות אפשריות למניעת אפקט דומינו: הבנת הקשרים בין התרחישים מאפשרת לזהות נקודות התערבות אסטרטגיות. למשל, סיוע ממוקד לקבלנים במצוקה עשוי למנוע ביטולי עסקאות, שבתורם ימנעו ירידת מחירים חדה שתשפיע על "משקיעי צעצוע".

גורמים מאיצים ובולמים בתהליך הקריסה: גורמים מאקרו-כלכליים כמו ריבית, אינפלציה, צמיחה ואבטלה משפיעים על כל התרחישים. מדיניות מוניטרית מרחיבה (הורדת ריבית) יכולה להאט את התהליך, בעוד שהחמרה במדיניות האשראי עלולה להאיץ אותו.

השלכות מאקרו-כלכליות

משבר בשוק הנדל"ן עלול להשפיע על הכלכלה הישראלית בכללותה:השפעה על צמיחה כלכלית ותעסוקה: ענף הבנייה והנדל"ן מהווה נתח משמעותי מהתוצר והתעסוקה בישראל. משבר בענף עלול להוביל לעלייה באבטלה ולהאטה בצמיחה.השלכות על מערכת הבנקאות והאשראי: אשראי לדיור מהווה חלק משמעותי מסך האשראי במשק. גידול באשראי הבעייתי עלול להשפיע על יציבות המערכת הבנקאית ועל נכונותה להעניק אשראי בתחומים אחרים.השפעה על תקציב המדינה ומדיניות פיסקלית: ירידה בהכנסות ממסים הקשורים לנדל"ן (מס שבח, מס רכישה, מע"מ על עסקאות חדשות) עלולה לפגוע בתקציב המדינה. במקביל, לחץ לסייע לסקטורים שנפגעו עלול להגדיל את ההוצאה הציבורית.

מדיניות והתערבות ממשלתית

בהתמודדות עם משבר נדל"ן אפשרי, חשוב לשקול מגוון אפשרויות מדיניות:

צעדי מדיניות אפשריים למניעת משבר או להקלה: אלה יכולים לכלול הפחתת המיסוי על עסקאות נדל"ן, סיוע לקבלנים באמצעות ערבויות מדינה, הקלות רגולטוריות, וסבסוד ריבית למשקי בית במצוקה.

מנגנוני התערבות מהירים במקרה של התדרדרות: חשוב להכין מראש מנגנונים שניתן להפעיל במהירות במקרה של התדרדרות חדה, כמו קרנות סיוע ייעודיות או מנגנוני גישור בסכסוכים.

למידה ממשברי נדל"ן קודמים בישראל ובעולם: ניתוח של התמודדות מוצלחת עם משברי נדל"ן במדינות אחרות, כמו ארה"ב אחרי 2008 או אירלנד, יכול לספק תובנות חשובות.

סיכום והמלצות

סימנים מעידים למעקב: מומלץ לעקוב אחר אינדיקטורים כמו שיעור המשכנתאות בפיגור, קצב מכירת דירות חדשות, מספר הליכי פשיטת רגל של חברות בנייה, ושיעור הדירות הריקות.

המלצות למשקיעים, רוכשים ובעלי דירות:

• למשקיעים: שקילת הפחתת המינוף והגדלת כריות הביטחון.
• לרוכשים פוטנציאליים: בחינה מדוקדקת של איתנות היזם/קבלן, והימנעות ממינוף גבוה מדי.
• לבעלי דירות: בחינת אפשרויות מחזור משכנתא לתנאים יציבים יותר.

תחזית לטווח הקצר והבינוני: בהיעדר התערבות משמעותית, קיים סיכון להתפתחות משבר נקודתי בחלקים מסוימים של שוק הנדל"ן. האתגר העיקרי הוא למנוע הידרדרות של בעיות נקודתיות למשבר מערכתי.משבר נדל"ן אינו גזירה משמים, וניהול נכון של הסיכונים ברמת המשק, החברות והפרטים עשוי למנוע אותו או לפחות למתן את השפעותיו. המפתח הוא בזיהוי מוקדם של הסימנים המעידים על התגברות הסיכון, והפעלה מושכלת של כלי מדיניות לייצוב השוק.

גורמי היסוד למחירי הדירות בישראל

גורמי היסוד (פונדמנטליים) שמסבירים את מחירי הדיור בישראל כוללים בעיקר את:

• היצע דירות (כמות הדירות הזמינות)
• ביקוש דירות (גידול אוכלוסייה, שינויים דמוגרפיים)
• ריבית על משכנתאות
• שכר ממוצע במשק (הכנסה ריאלית)
• שכר הדירה
• עלות קרקע, מיסוי, עלויות בנייה ותשומות
• רגולציה ממשלתית ומדיניות תכנונית
• מגמות השקעה וציפיות הציבור247

המרחק בין מחירי הדירות בפועל לגורמי היסוד מתאר באחוזים את ההפרש בין המחיר לשווי ומהווה מדד לגודל הבועה - מגה בועה שהתפתחה בישראל.

סקירה מרוכזת, עדכנית וברורה של מצב בועת הנדל"ן בישראל, כולל הסבר על גורמי היסוד, נתונים מספריים עדכניים, טבלאות השוואה, וניתוח הפערים בין מחירי הדירות בפועל לבין הערך הפונדמנטלי.

בועת הנדל"ן בישראל: גורמי יסוד, נתונים עדכניים ופערים

1. מהם גורמי היסוד (פונדמנטליים) למחירי דירות?

2. נתוני היצע הדירות בישראל (2025)

3. פערים בין מחירי הדירות בפועל לערך הפונדמנטלי

השוואה ליחסים עולמיים/היסטוריים

4. ניתוח והסבר

• היצע הדירות: למרות שיא במלאי הדירות הלא-מכורות (80,000) ודירות בבנייה פעילה (עד 200,000), קצב המכירה איטי, מה שמרמז על האטה בביקוש או על מחירים גבוהים מדי.
• פערים מהפונדמנטלי:
  • יחס מחיר דירה לשכר דירה שנתי (מכפיל שכירות) בישראל גבוה ב-60–80% מהמקובל בעולם.
  • יחס מחיר דירה לשכר ממוצע (שנות עבודה לרכישת דירה) גבוה ב-30–50% מהמקובל בעולם.
• המשמעות: מחירי הדירות התרחקו משמעותית מהגורמים הכלכליים הבסיסיים.

5.סיכום

מחירי הדירות בישראל גבוהים משמעותית מהשווי הפונדמנטלי לפי שכר הדירה והשכר הממוצע.

היצע הדירות נמצא בשיא, אך קצב המכירה איטי – מה שעלול ללחוץ את המחירים מטה בעתיד, במיוחד אם הביקוש לא יתאושש.

הפערים הללו מעידים על "בועה" – מחירים שמנותקים מהיסודות הכלכליים.

יש מקומות בארץ בהם יחס מחיר שכ"ד יכול להגיע גם לפי 2 אם נהוון שכ"ד בשיעור היוון שהוא גבוה מהריבית הממוצעת על המשכנתא ו/או מעל ריבית הפריים ו/או מעל ריבית אג"ח ישראל 10ו/או על פי הממוצע של כל האמור.

התשואה השלילית היא אחד הגורמים המרכזיים והחשובים ביותר להבנת מצב שוק הדיור כיום, והיא מהותית בניתוח הפונדמנטלי של שווי הדירות:

• מהי תשואה שלילית?
  תשואה שלילית בנדל"ן מתרחשת כאשר ההוצאות השוטפות על הנכס (משכנתא, ריבית, תחזוקה, מיסים וכו') גבוהות מההכנסה מהשכירות, כלומר המשקיע "מסבסד" את הדייר ומוציא כסף מהכיס מדי חודש128.
• משמעות כלכלית:
  כאשר התשואה מהשכרת דירה נמוכה מהריבית על המשכנתא או מתשואות חלופיות (אג"ח, קרנות ריט), מדובר לא רק בתשואה נמוכה, אלא בתשואה שלילית ריאלית – כלומר, הפסד כלכלי ביחס לאלטרנטיבות בשוק ההון238. מצב זה מגביל את הכדאיות הכלכלית של רכישת דירות להשקעה, במיוחד במינוף8.
• השלכות על גורמי היסוד:
  תשואה שלילית מצביעה על ניתוק חמור בין מחירי הדירות להכנסה מהנכס, כלומר מחירי הדירות גבוהים מדי ביחס לשכר הדירה ולעלויות המימון. זהו סימן מובהק ל"בועה" ולפיצוץ אפשרי במחירים, כי השוק מתבסס על ציפיות לעליית ערך ולא על רווחיות מהשכרה בפועל128.
• הקשר לשוק הישראלי:
  בישראל כיום, התשואה הגלויה מהשכרה נמוכה מאוד ולעיתים שלילית, במיוחד לאחר עליית הריבית והיציבות היחסית במחירי הדירות. המשמעות: שוק המשקיעים מתכווץ, חלק מהמשקיעים מוכרים נכסים, והביקוש לדירות להשקעה יורד – מה שמגביר את הלחץ לירידת מחירים128.

לסיכום:

התשואה השלילית היא אחד המדדים הפונדמנטליים החשובים ביותר, ולעיתים אף החשוב ביותר, להבנת ניתוק מחירי הדירות מהשווי הכלכלי האמיתי. כאשר התשואה שלילית, השוק נשען לא על הכנסה מהנכס אלא על תקווה לעליית ערך – מצב מסוכן המעיד על עיוות יסודי בשוק128.

🏠 בועת הנדל"ן בישראל 2025: נתונים, פערים ואזהרה

סקירה מרוכזת ועדכנית

📌 עיקרי הנתונים:

🏗️ מצב ההיצע:

• 80,000 דירות חדשות לא מכורות – שיא היסטורי.
• 182,000–200,000 דירות בבנייה פעילה.
• חודשי היצע: 21–24 חודשים – האטה חריגה בקצב המכירה.

⚠️ ניתוח מהיר:

• מחירי הדירות בישראל מנותקים לחלוטין מהערכים הפונדמנטליים: שכר הדירה, השכר הממוצע והתשואות.
• קצב המכירה האיטי בשוק החדש והעומס במלאי מאותתים על לחץ כבד מטה במחירים.
• הפערים הללו מעידים על קיומה של בועה מתקדמת – תוצאה של עשור של מינוף זול, מדיניות מוניטרית רשלנית וחוסר ויסות.

🧠 סיכום:

ישראל חווה ב-2025 את אחת מבועות הנדל"ן החריפות בעולם המערבי – הפער בין המחיר לערך הכלכלי כפול מהנורמה.
הבועה לא תוכל להחזיק לאורך זמן מול האטה, ריבית גבוהה וירידת ביקושים.

Sources: OECD Housing Reports (2019-2022), World Bank Housing Studies (2017-2020), UBS Global Real Estate Bubble Index (2023), Economist Global Housing Index (2020-2023)

Israel Real Estate 2025: How Far From Global Norms

• כל עמודה מראה בכמה ישראל חורגת מהנורמה העולמית (פי כמה).
• הקו השחור (1x) מייצג את הנורמה — ומה שמעליו מראה את רמת החריגה.

למשל:

• מחיר דירה בישראל גבוה פי ~2.0 מהממוצע העולמי.
• מכפיל שכירות (מחיר/שכר דירה) כפול מהנורמה.
• שנות עבודה לקניית דירה – 1.4–1.5 יותר מאשר בעולם.
• תשואת שכירות נטו — חצי מהנורמה (בעייתי מאוד).
• מלאי דירות לא מכורות — כפול מהנורמה.

📚 כיצד נקבע "Global Norm" בהקשר לנדל"ן?

ה-"נורמה העולמית" (Global Norms) שעל פיה אני הצגתי את החישובים מבוססת על:

1. סטנדרטים עולמיים בולטים במדדי בועת נדל"ן:
   • מחקרים של הבנק העולמי (World Bank)
   • קרן המטבע הבינלאומית (IMF)
   • OECD Housing Report
   • The Economist Global Housing Index
   • UBS Global Real Estate Bubble Index
2. יחסי מפתח היסטוריים מקובלים במדינות מפותחות לאורך עשורים:
   • מחיר דירה ממוצעת ≈ פי 3–4 מהשכר השנתי של משק בית (לא יחיד).
   • יחס מחיר דירה לשכר דירה שנתי (מכפיל שכירות) ≈ 18–22 שנים.
   • תשואת שכירות נטו סבירה ≈ 4%-6% בשנה.
   • מלאי דירות לא מכורות בריא ≈ 6–8 חודשי מכירה.
3. מדדי בסיס מאזניים במדינות כמו:
   • קנדה, גרמניה, אוסטרליה, שבדיה, צרפת, בריטניה (לפני תקופות בועה).

📈 אז בפועל, הנתונים שנבחרו ל-"נורמה" כאן הם:

🧠 האם קיימת "נורמה אחידה מוחלטת"?

🔴 לא. אין מספר אחד רשמי שכולם כפופים לו.

✅ כן. קיימת התכנסות רחבה סביב טווחים יציבים – שנמצאים בקורלציה עם כללי היגיון בסיסיים של יכולת החזר ואיזון שוקי נדל"ן.

📢 בשורה התחתונה:

ה"Global Norms" שהצגתי כאן הן:

• מבוססות על טווחים מקובלים ממקורות אמינים (IMF, OECD, UBS, Economist).
• מותאמות לסטנדרט מערבי במדינות מתקדמות (ולא שווקים מתפתחים).

לפי כל המדדים — ישראל ב-2025 חורגת באופן קיצוני מהנורמות הללו, לעיתים פי 2 ואף יותר.

📚 אימות נתוני Global Norms:

📌 מובהר:

• מדובר על מדדים תקפים לפי נתונים בין השנים 2018–2024.
• אין חריגות גדולות בין המקורות — כל המקורות מציגים טווחים דומים (פלוס מינוס).
• הנתונים הללו רלוונטיים לשווקים מפותחים (OECD + כלכלות מובילות: ארה"ב, בריטניה, קנדה, אוסטרליה, גרמניה, צרפת).

פעולת ויסות קלאסית, מניפולציה ודימוי מכירות הן שלוש אסטרטגיות שונות אך לעיתים חופפות, שנועדו להשפיע על התנהגות השוק, מחירי הדירות ותפיסת הציבור:

הגדרות והקשרים בשוק הנדל"ן

1. פעולת ויסות קלאסית

פעולה יזומה ומתואמת של שחקנים מרכזיים (לרוב גופים פיננסיים או קבלנים גדולים) שמטרתה להשפיע על מחירים או על היצע/ביקוש בשוק, לרוב כדי למנוע ירידת מחירים או להבטיח רווחיות.

דוגמה היסטורית: ויסות מניות הבנקים בשנות ה-80, שבו הבנקים רכשו מניות של עצמם כדי לשמור על ערכן3.2. מניפולציה

כל פעולה מלאכותית, גלויה או סמויה, שנועדה ליצור מצג שווא לגבי מצב השוק, המחירים או הביקוש. בשוק הנדל"ן, מניפולציות כוללות:

• מבצעי מימון דוגמת "10-90" או "15-85" שמטרתם להציג ביקוש גבוה או מחירים יציבים, בעוד בפועל הקבלנים מתקשים למכור במחירי השוק65.
• דחיית שיווק דירות או הצגת מלאי נמוך מהאמיתי כדי ליצור תחושת מחסור6.
• הצגת מחירים רשמיים גבוהים מהמחיר האפקטיבי בפועל (לאחר הנחות ומבצעים), כדי לשמר דימוי של שוק חזק56.

3. דימוי מכירות

יצירת רושם מלאכותי של ביקוש או הצלחת מכירות, לעיתים על ידי הצגת עסקאות "על הנייר", הנחות שאינן מדווחות, או מבצעי מימון שמייצרים אשליה של מכירות רבות במחירים גבוהים56. בפועל, המחיר ששולם נמוך יותר, או הרוכש קיבל תנאים שמפחיתים את העלות האמיתית.

דוגמה מהשוק הישראלי (2024–2025)

• קבלנים ובנקים מציעים מבצעי מימון נדיבים (כמו 10-90 או 15-85), שמעידים על קושי למכור דירות במחירי השוק. המבצעים יוצרים תחושה של שוק פעיל ומחירים יציבים, אך בפועל, המחיר האפקטיבי נמוך מהמחיר המדווח56.
• המדינה והבנקים פועלים למנוע ירידת מחירים, בין השאר על ידי דחיית שיווק דירות, מתן אשראי נדיב לקבלנים, והצגת מלאי דירות נמוך מהאמיתי – כל אלה מהווים דוגמאות לפעולות ויסות ומניפולציות63.
• מבצעי מימון והנחות לא מדווחות במדדים הרשמיים יוצרים "דימוי מכירות" – כלומר, נתוני מכירות ומחירים שמוצגים לציבור אינם משקפים את המצב האמיתי בשטח56.

מסקנה

במצב הנוכחי בשוק הנדל"ן בישראל, מתקיימות לעיתים שלוש התופעות במקביל:

• ויסות – ניסיון לשמר מחירים גבוהים באמצעות שליטה בהיצע ובאשראי.
• מניפולציה – יצירת מצג שווא של ביקוש גבוה או מחירים יציבים באמצעים מלאכותיים.
• דימוי מכירות – הצגת נתוני מכירות ומחירים שאינם משקפים את העלות האמיתית לצרכן.

התוצאה: הציבור נחשף לתמונה מעוותת של השוק, שבה מחירי הדירות נראים גבוהים ויציבים, למרות שבפועל קיימים לחצים כבדים לירידת מחירים והמחיר האפקטיבי נמוך מהמדווח563.

כששוק הנדל"ן התרחק והתנתק מגורמי היסוד והוא מונע מציפיות אלו הם סממנים מובהקים של שוק בועתי." - חיים אטקין שמאי מקרקעין, מחבר הספר בועת נדל"ן.

גלית בן נאים: זהו שוק שמונע מציפיות"

פרופסור מיקי מלול על מחירי הדיור בישראל. הניתוק של המחיר מהערך הכלכלי שנגזר מדמי השכירות. 

תמיד אותו סיפור - כשהבועה מתפוצצת, הזאבים כבר מזמן ברחו מהיער, והתמימים נשארים לבד מול השברים.

הזאבים מאופקים: כשמלווי משקיעים יוצרים בועה על חשבון התמימים

לפני שבועיים פרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שמואל אברמזון, נתונים מטרידים על פרופיל רוכשי הדירות במבצעי המימון באופקים. הנתונים חושפים תמונה מדאיגה שמזכירה לנו תופעות של בועות נדל"ן שהתפוצצו בעבר במקומות אחרים בעולם. אך מה שמטריד אותי במיוחד הוא התפקיד של אותם "מלווי משקיעים" ו"מארגני קבוצות" שצמחו בשוק כמו פטריות אחרי הגשם.

המספרים שמאחורי הבועה

הנה העובדות היבשות: יותר ממחצית רוכשי הדירות באופקים בחצי השנה האחרונה נהנו ממה שמכונה "הטבות מימון אגרסיביות". במילים פשוטות - הם שילמו רק 10%-20% ממחיר הדירה בעת הרכישה, וישלמו את היתרה רק בעוד שנתיים-שלוש, כשיקבלו את המפתח.השכר הממוצע של חלק מרוכשים אלה? 13.5 אלף שקל ברוטו למשק בית. מחיר הדירה הממוצע? 1.6 מיליון שקל. תעשו את החשבון: אותם משקי בית מתחייבים להחזר משכנתא של כ-7,500 שקל בחודש, שהם למעשה 55% מההכנסה שלהם. כל יועץ פיננסי אחראי יגיד לכם שהחזר משכנתא אמור להיות לכל היותר 30% מההכנסה הפנויה.

הזאבים מוול סטריט הגיעו לאופקים

מה שקורה באופקים מזכיר לי את הסרט "הזאב מוול סטריט". יש כאן קהל של אנשים תמימים יחסית, שרובם רוכשים דירה ראשונה, ומנגד קבוצה של מה שבכיר באחת מחברות הבנייה כינה "מארגני קבוצות" או "מלווי משקיעים". אלה אנשים שמגיעים עם רשימה של 20-30 קונים ומצפים להטבת מימון.אך בניגוד למתווך רגיל שפשוט מקשר בין מוכר לקונה, אותם "מלווי משקיעים" משכנעים אנשים לקחת סיכונים פיננסיים שספק אם הם מבינים אותם לעומק. הם מוכרים חלום - "תקנו היום, בעוד שנתיים המחיר יעלה, ותוכלו למכור ברווח".

הסיכון והאחריות בנזיקין

יש כאן שאלה של אחריות בנזיקין. אותם מלווי משקיעים ומארגני קבוצות מציגים עצמם כמומחים, כיועצים, אך האם הם באמת מזהירים את לקוחותיהם מפני הסיכונים? האם הם מסבירים שאם לא יוכלו לקבל משכנתא בעתיד, הם עלולים לאבד את המקדמה ששילמו?המשפט האמריקאי מכיר בחובת זהירות מוגברת של מי שמציג עצמו כבעל מומחיות כלפי לקוחותיו. האם ה"מומחים" הללו באמת מקיימים חובה זו, או שמא הם רק מתמקדים בעמלה שלהם?

פסיכולוגיית הבועה

"אם רוכש מוכן לשלם היום מחיר גבוה רק בגלל שהוא חושב שמחר המחיר יהיה גבוה יותר, זו בועה."זוהי הגדרה קלאסית של בועה פיננסית. וזה בדיוק מה שקורה כאן. אותם משקיעים לא קונים דירה כדי לגור בה. הם לא בוחנים את ערך הדירה לפי תועלת השימוש בה, אלא רק לפי היכולת למכור אותה במחיר גבוה יותר בעתיד. "פליפ" או "סיבוב" הם המונחים השגורים בפיהם.גם כאשר משקיע מוכן לשלם היום מחיר גבוה רק בגלל שהוא חושב או מאמין שהוא יוכל למכור במחיר גבוה יותר, זו הגדרה קלאסית של בועה. אין כאן שום קשר לערך האמיתי של הנכס, רק למה שאנשים אחרים יהיו מוכנים לשלם עבורו בעתיד.

מי ישלם את המחיר?

בנק ישראל כבר זיהה את הבעיה והטיל מגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים. אך הנזק כבר נעשה עבור אלפי רוכשים שעלולים למצוא את עצמם בעוד שנתיים-שלוש בלי יכולת להשלים את העסקה, בלי הדירה, ועם סיכון לאבד גם את המקדמה ששילמו.ומה יקרה אם המחירים באמת יירדו? מה יקרה אם הריבית תעלה? מה יקרה אם המשכורות לא יעלו בהתאם לציפיות? סביר להניח שאותם מלווי משקיעים כבר יהיו עם העמלות שלהם במקום אחר.

המסקנה

כחברה, עלינו לשאול את עצמנו האם ראוי להפקיר את "התמימים" הללו בידי "זאבים" שמוכרים חלום ללא כיסוי. יש צורך בפיקוח הדוק יותר על אותם "מלווי משקיעים" ו"מארגני קבוצות", ואולי אף להטיל עליהם אחריות משפטית במקרים של הטעיה או אי-גילוי סיכונים.בסופו של דבר, מערכת כלכלית בריאה מבוססת על אמון ועל שוק הוגן. כאשר יש שחקנים שמנצלים פערי ידע ומידע כדי לדחוף עסקאות שעלולות להזיק ללקוחותיהם, זה פוגע לא רק באותם לקוחות, אלא בכלכלה כולה.כי זה תמיד אותו סיפור - כשהבועה מתפוצצת, הזאבים כבר מזמן ברחו מהיער, והתמימים נשארים לבד מול השברים.

אופקים כמשל: הדירות נקנו במבצע, הרוכשים משתכרים מינימום והמשכנתא בספק

המגבלות על מבצעי הקבלנים יורדות לשטח: המימון מתייקר בכ־2%

ההפקרות הפיננסית ברשת נגמרת: תם עידן ה"התעשרות המהירה"

"ביום שהריבית תרד - מחירי הדירות יעלו"

"ואם אני יעבוד זה יקדם אותי?" ... אובדן אופק חזון ותקווה מוביל את הצעירים לחיות מהיד לפה, הם חיים את הרגע ודי בצדק יש לומר

המשמעות הכלכלית של התופעה שבה צעירים אינם משתתפים בכח העבודה ויש ביקור לעובדים ומחסור גדול מד של עובדים (כי הם לא מוכנים לעבוד בשכר המוצע להם)

 דוח האוצר מיום 21.4.2025 על הירידה בהשתתפות צעירים בשוק העבודה 

 ודוח הלמ"ס מיום 22.4.2025 על היצע וביקוש בשוק העבודה בישראל בחודשים אוקטובר-דצמבר 2024 ושנת 2024 על פי ניתוח משולב של נתוני סקר כוח אדם וסקר משרות פנויות

התופעות האלו מייצגות את הנפגעים במעגל השלישי של בועת הנדל"ן וההשלכות הכלכליות על כלל המשק - מנוע אינפלציוני

ניתן (וצריך) לראות בירידה בשיעור ההשתתפות של צעירים גם סימפטום של תופעה עמוקה יותר: אובדן תקווה, חוסר אמון בעתיד, ותחושת ניכור כלפי שוק העבודה.

ניתוח מעמיק – "שוק שאין טעם להילחם בו":

1. פער בין מאמץ לתגמול:

צעירים רואים איך הוריהם עבדו קשה – ועדיין לא מסוגלים לעזור להם לרכוש דירה. הם רואים שכר נמוך, שוק דיור חסום, יוקר מחיה מרקיע, ובמקביל – מנופאים משתכרים כפול מהם.

מסר פנימי מתעצב אצלם:“אם כל זה לא עוזר – בשביל מה לעבוד?”

2. תחושת מיאוס ממערכת כלכלית לא שוויונית:

כשצעיר רואה סביבו "קבלן פושט רגל" שמקבל אשראי במיליונים, ואילו הוא – בקושי מקבל הלוואה ללימודים – נבנית אצלו תחושת חוסר ערך של עבודה ישרה.

המסר שהמערכת משדרת הוא לא "תשקיע ותצליח", אלא "תתחכם ותהיה מקושר".

3. שוק העבודה נתפס כמרמה מתמשכת:

רבים מהמשרות הזמינות הן בשכר מינימום, בלי ביטחון תעסוקתי, ובלי אופק.

במקום מוביליות – יש דינמיקה של הישרדות. במצב כזה, חלק מהצעירים פשוט מוותרים מראש.

4. פער בין השכלה לבין שוק העבודה:

צעיר לומד תואר, יוצא לשוק ומגלה שאין ערך לידע שצבר. זהו פער מבני שמייצר תסכול – ולפעמים שבר פסיכולוגי: "עבדתי לפי החוקים – זה לא עבד"

זווית סוציולוגית: אובדן האמון כהשתמטות פסיבית

לא מדובר רק בעצלות או אפאתיה – אלא לעיתים קרובות באקט של התנגדות שקטה.

עבודה נתפסת כחלק ממשחק שלא ניתן לנצח בו. לכן, הוויתור על השתתפות הוא סוג של מחאה פסיבית.

אם המדינה תתמקד רק בהכשרות ותמריצים טכניים, היא תפספס את לב הבעיה: אין פה רק חוסר מיומנות – אלא חוסר תקווה.

וזה כבר מצריך טיפול עומק – בשיח, במדיניות, ובמסר שהחברה שולחת לדור הבא.

לא "עצלות", אלא חוסר תקווה: למה צעירים מפנים עורף לשוק העבודה?הירידה הדרמטית בשיעור ההשתתפות של צעירים בשוק העבודה בישראל – במיוחד בגילאי 18 עד 34 – אינה מוסברת רק בלימודים או בנתונים דמוגרפיים. מאחורי המספרים מסתתר תהליך עמוק יותר: אובדן האמון בעתיד הכלכלי. עבור צעירים רבים, העבודה אינה נתפסת עוד כמסלול לשיפור מצבם, אלא כמלכודת – מאמץ רב, תגמול נמוך, ושום אופק אמיתי לרכישת דירה או לחיים בכבוד. כשהתשואה על עבודה ישרה מתנדפת, וכשהפער בין עמל לתוצאה הולך ומתרחב, לא מעט צעירים בוחרים פשוט לא להשתתף. זו אינה עצלות – זו אמירה חברתית אילמת: "אם המשחק מכור – למה לשחק?"

"לא עצלנות – אלא חוסר תקווה": על הנסיגה החרישית של צעירי ישראל משוק העבודה

דו"ח שפרסם באפריל 2025 אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף מגמה מדאיגה: שיעור ההשתתפות של צעירים בשוק העבודה – במיוחד בגילאי 18 עד 34 – נמצא בירידה מתמשכת. בעוד שבקרב גילאי העבודה המרכזיים (25–64) נרשמה עלייה בשיעור ההשתתפות בעשור האחרון, דווקא הדור הצעיר בוחר לצאת מהמשחק.לכאורה, חלק מהירידה מוסבר בגידול במספר הלומדים. אך בחינה עמוקה יותר – כולל הסתכלות על "השתתפות רחבה" הכוללת גם לימודים במוסדות טכנולוגיים ואקדמיים – מצביעה על כך שגם אז נרשמת ירידה ברורה, בעיקר בקרב גברים מהמגזר הערבי והחרדי. המשמעות: מדובר בתופעה חברתית-כלכלית עמוקה, ולא רק במספרים.

כשהשוק משדר: אין טעם להתאמץ

רבים ממהרים לייחס את ההשתמטות של צעירים מהעבודה ל"אפאתיה" או "עצלות". אך זו טעות חמורה. מה שהנתונים לא אומרים – אבל המציאות כן – הוא שצעירים פשוט איבדו אמון בכך שלעבודה יש ערך אמיתי.הם רואים את שכר המינימום, את הדירות שברחו הרחק מהישג יד, את פערי ההזדמנויות, ואת ה"שיטה" שמתגמלת קשרים ולא כישורים. הם לומדים, מתאמצים – ואז מגלים ששוק העבודה לא רק שאינו מחבק אותם – אלא אף דוחה אותם לתפקידי שוליים, נטולי אופק.זו לא בחירה מתוך נוחות, אלא מתוך יאוש:

"אם זה לא משנה כמה אתאמץ – למה שאנסה בכלל?"

השלכות כבדות – בטווח הארוך

הדו"ח מזהיר מפני ההשלכות הכלכליות של המשך מגמה זו: ירידה עתידית בכוח העבודה, פגיעה בפריון ובצמיחה, ופערי שכר שיילכו ויתרחבו. אם צעירים נכנסים מאוחר לשוק – או לא נכנסים כלל – הם יאבדו שנות ותק קריטיות, ולא יצליחו להשתלב באמת.והבעיה עוד עמוקה יותר: קצב גידולן של קבוצות אוכלוסייה המאופיינות בשיעורי השתתפות נמוכים (בפרט חרדים וערבים) מהיר במיוחד בקרב הצעירים. המשמעות – שמגמות ההדרה הכלכלית לא רק משמרות את עצמן, אלא גם מחריפות.

הפתרון? לא רק כלים – אלא חזון

המדינה לא תוכל להחזיר צעירים לשוק העבודה רק דרך קורסים או תמריצים נקודתיים. אם לא ייווצר אופק של תקווה אמיתית, של אמון שהמאמץ ישתלם – שום הכשרה לא תעזור.צריך לשדר לצעירים שווה לעבוד – לא רק כי זו חובה – אלא כי זה משתלם, כי זה אפשרי, כי זו דרך לצמיחה אישית ולא רק לשרידות. בלי זה, המגמה תמשיך – גם אם תוסתר היטב מתחת לממוצעים סטטיסטיים "מעודדים".

הנתונים המוצגים בדו"ח הלמ"ס שפורסם באפריל 2025, המתארים את הירידה בשיעור ההשתתפות של צעירים בשוק העבודה, מתיישבים עם התובנות שהצגת. הדו"ח מצביע על ירידה בשיעור ההשתתפות של צעירים, במיוחד בגילאי 18–34, כאשר חלק מהירידה מוסבר בעלייה בלימודים, אך גם לאחר הרחבת ההגדרה הכוללת לימודים אקדמיים וטכנולוגיים, ניכרת ירידה בפועל. הירידה מתרחשת בעיקר בקרב גברים, במיוחד מהמגזר הערבי והחרדי, ומיוחסת גם לגידול היחסי של אוכלוסיות המאופיינות בשיעורי השתתפות נמוכים.הסבר אפשרי נוסף לירידה זו הוא תחושת חוסר תקווה ואובדן אמון בעתיד הכלכלי בקרב צעירים. רבים מהם עשויים לחוש שהמאמץ להשתלב בשוק העבודה אינו משתלם, בשל שכר נמוך, יוקר מחיה גבוה, וקושי ברכישת דירה. תחושות אלו עשויות להוביל לוויתור על השתתפות בשוק העבודה, לא מתוך עצלות, אלא מתוך תחושת ייאוש.לכן, הנתונים מהדו"ח תומכים בתובנה שהירידה בשיעור ההשתתפות של צעירים בשוק העבודה אינה נובעת רק משיקולים טכניים או דמוגרפיים, אלא גם מתחושות עמוקות של חוסר תקווה ואובדן אמון במערכת הכלכלית.

אז מה בעצם קורה עם הצעירים ועבודה בישראל?

יש שני מסמכים חשובים שאומרים דברים דומים, רק מזוויות קצת שונות.

מסמך ראשון – של משרד האוצר:

מסתכלים על השנים האחרונות ורואים משהו מוזר:

• אנשים בגילאי 25 עד 64 – עובדים יותר.
• אבל הצעירים (בני 18 עד 34) – עובדים פחות.

ואז שואלים למה?בהתחלה חשבו שזה בגלל שהם לומדים יותר. אבל גם אחרי שבודקים את זה – עדיין רואים שיש ירידה.

ובמיוחד – אצל גברים ערבים וחרדים.אז מה המסקנה?כנראה שיש הרבה צעירים שמרגישים "מה זה כבר יעזור לי לעבוד?"

• השכר נמוך.
• הדירות יקרות בטירוף.
• וגם אם תלמד ותעבוד – זה לא אומר שתצליח.
  אז הם פשוט מוותרים מראש. וזה מסוכן לכלכלה בעתיד.

מסמך שני – של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה):

הם בדקו כמה מקומות עבודה פנויים יש, וכמה אנשים מחפשים עבודה באמת.

וגם פה רואים משהו דומה:

• לא חסרים עבודות.
• אבל פחות צעירים באים לחפש עבודה.

אז גם הלמ"ס מרמזת שיש כאן בעיה:

זה לא שאין עבודה – אלא שאין חשק, ואין אמונה שזה שווה את זה.

ובקיצור:

• יש עבודות.
• יש צעירים.
• אבל הם לא נפגשים.
  למה? כי הרבה צעירים מרגישים שהמשחק "מכור" – ושאין טעם להתאמץ אם אי אפשר להתקדם באמת.

 אם יש כל כך הרבה משרות פנויות וכל כך הרבה אנשים לא עובדים אז זה אבטלה  סמויה?

הנה טבלה ברורה שמסכמת את סוגי האבטלה הרלוונטיים – כולל ההגדרה, הסימנים, ואיך הם נמדדים:

תובנה מרכזית:

הבעיה המרכזית כרגע בישראל היא שילוב של אבטלה סמויה ואבטלה מבנית בקרב צעירים.

לא שאין עבודות – אלא שהם לא רואים סיבה לנסות. והמערכת לא יודעת איך לשכנע אותם אחרת.

"מהלחץ הנפשי הגעתי למצב של תת משקל": מכת החובות של הצעירים