מהספר בועת נדל"ן, לרכישה בחנות שלנו כאן, הספר המלא או המקוצר

משחק מסוכן בשוק הנדל"ן

בשנים האחרונות, אנו עדים למחזה מרתק ומטריד כאחד בשוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, מחירי הדירות מרקיעים שחקים, ומצד שני, קבלנים וחברות בנייה מוצאים את עצמם לכודים במלכודת פיננסית שנטמנה להם. במרכז התמונה עומדים הבנקים, שמנהלים את המשחק בשני כובעים: כמממנים של הקבלנים וכמנפיקי משכנתאות לרוכשים.

"זה נהנה וזה לא חסר" - המודל שקרס

בתחילת הדרך, נראה היה שנוצר מודל מנצח: הבנקים העניקו לקבלנים הלוואות נדיבות לרכישת קרקעות במחירים גבוהים, ובמקביל הבטיחו להם שיעניקו משכנתאות לרוכשי הדירות "בכל מחיר". לכאורה, כולם מרוויחים - הבנקים גובים ריבית משני הצדדים, הקבלנים מוכרים בתמחור גבוה, והרוכשים מקבלים מימון לדירות שחלמו עליהן. אך מה שנראה כפתרון קסם התברר כמלכודת מתוחכמת.

הנתונים מדברים: מימון של 100% לקרקעות

במרץ 2022, ד"ר יוסי סעדון מבנק ישראל הציג נתונים מדהימים בוועידת הנדל"ן של גלובס. בשקף שזכה לתשומת לב מועטה מדי, נחשפה האמת המטרידה: הבנקים העניקו לחברות הנדל"ן הציבוריות מימון של כמעט 100% לרכישת קרקעות - 99% באזור דן ו-101% בפריפריה. משמעות הדבר? הקבלנים רכשו קרקעות יקרות מבלי להשקיע כמעט הון עצמי, בעידוד הבנקים, ובכך הפכו לתלויים לחלוטין במערכת הבנקאית ובהצלחת הפרויקטים העתידיים.

מקרה המבחן: חנן מור ושדה חוב

אחת הדוגמאות הבולטות לתופעה זו ניתן לראות במקרה של חברת "חנן מור". החברה רכשה קרקעות במחירים גבוהים, בהסתמך על מימון בנקאי נדיב. אך כאשר התנאים השתנו - שיעורי הריבית עלו והביקוש לדירות התמתן - מצאה עצמה החברה בקשיים. הקרקעות היקרות הפכו ל"שדה חוב", והחברה נאלצה להתמודד עם אתגרים פיננסיים משמעותיים.

מבצעי המימון - המלכודת האחרונה

כעת, כשהקבלנים כבר שקועים עמוק בחובות, מציעים להם הבנקים "פתרון קסם" נוסף: מבצעי מימון והלוואות בלון. הלוואות אלה מאפשרות לקבלנים לדחות את החזר הקרן לתקופה ארוכה, ולשלם בינתיים רק ריבית. לכאורה, זהו חבל הצלה. בפועל - זוהי חרב פיפיות:

1. הקבלנים צוברים חובות נוספים
2. הריבית ממשיכה להצטבר
3. הבעיה האמיתית - רכישת קרקעות במחירים מנופחים - נותרת ללא פתרון

לא רק הרוכשים הם הקורבנות

השיח הציבורי מתמקד לרוב בקושי של רוכשי הדירות ושוכריהן, אך חשוב להבין: גם הקבלנים הם קורבנות של המערכת. רבים מהם נכנסו למשחק בכוונות טובות ונלכדו במערכת שהובילה אותם למלכודת פיננסית. הם מצאו את עצמם בין הפטיש לסדן:

• מצד אחד, לחץ למכור דירות במחירים גבוהים כדי להחזיר את החובות לבנקים
• מצד שני, ירידה בביקושים וקושי של רוכשים פוטנציאליים לקבל משכנתאות בהיקפים הנדרשים

הקבלנים כפרוקסי של הבנקים - איבוד העצמאות

הנתון המדהים של מימון בשיעור של כמעט 100% (ואף יותר) לרכישת קרקעות מעלה שאלה מטרידה: האם הקבלנים הם באמת עסקים עצמאיים, או שהפכו למעשה לזרוע ביצועית של הבנקים? כאשר גוף עסקי מקבל מימון כה גבוה, הוא למעשה מאבד את עצמאותו האסטרטגית והכלכלית:

1. איבוד כוח המיקוח - הקבלנים שקיבלו מימון של 100% אינם יכולים באמת לנהל משא ומתן עם הבנקים, שכן כל פעילותם תלויה בהמשך אישור האשראי.
2. כבילה לאסטרטגיית הבנקים - קבלנים נאלצים לפעול לפי האסטרטגיה שמכתיבים הבנקים: לבנות במחירים גבוהים ולשווק בתנאים שמייצרים רווחיות מקסימלית למערכת הבנקאית.
3. העברת הסיכון - הבנקים העבירו את הסיכון לקבלנים, אך שמרו לעצמם את השליטה. הקבלנים הם אלה שיכולים לפשוט רגל אם הפרויקט נכשל, בעוד הבנקים נהנים מביטחונות.
4. זהות אינטרסים מדומה - נוצרה מראית עין של זהות אינטרסים בין הבנקים לקבלנים, כאשר בפועל הבנקים יכולים להיפרע גם אם הקבלן כושל, באמצעות הקרקע או הנכסים.

במילים פשוטות, הקבלנים הפכו למעין "קבלני ביצוע" או שלוחים (פרוקסי) של מדיניות הבנקים בשוק הנדל"ן, עם תחושת עצמאות מדומה. המימון המלא אפשר לבנקים לשלוט בשוק הנדל"ן מבלי לקחת את הסיכונים הכרוכים בכך.

מה צופן העתיד?

השאלה המעניינת היא מה יקרה ביום שבו הקבלנים יפתחו את הפה ויספרו את הסיפור המלא על מה שהתרחש מאחורי הקלעים. האם נראה עימות בין הקבלנים לבנקים? האם הרגולטורים יתערבו? האם תהיה רפורמה אמיתית בשוק הנדל"ן? כרגע, רבים מהקבלנים שותקים - חלקם מתוך תקווה שהשוק יתאושש, חלקם מחשש לאבד את קו האשראי המצומצם שעוד נותר להם. אך ככל שהמשבר יעמיק, סביר להניח שיותר ויותר קולות יישמעו.

סיכום: משבר או הזדמנות?

המציאות הנוכחית בשוק הנדל"ן היא תוצאה של שנים של מדיניות בעייתית, שבה הבנקים, הקבלנים, הרוכשים, והרגולטורים כולם לקחו חלק. הדרך החוצה מהמשבר תדרוש שינוי מהותי בתפיסה - מעבר ממודל שמעודד הגדלת חובות והאמרת מחירים למודל המעודד בנייה בת-השגה ומימון אחראי. אולי דווקא המשבר הנוכחי הוא הזדמנות לבחון מחדש את יסודות שוק הנדל"ן בישראל ולבנות מודל בריא יותר, שישרת את כל המעורבים - כולל הקבלנים, שכיום מוצגים לעתים קרובות כ"נבלים" בסיפור, בעוד שרבים מהם הם למעשה קורבנות של מערכת גדולה מהם.

הבלוג מבוסס על ניתוח נתונים פומביים, לרבות מצגת של ד"ר יוסי סעדון מבנק ישראל שהוצגה בוועידת הנדל"ן של גלובס ב-27.3.2022.

השקף הזה שהציג בנק ישראל מדבר בעדו.   מצורפת מצגתו של ד"ר יוסי סעדון מבנק ישראל בוועידת הנדל"ן של גלובס מיום 27.3.2022 לשימת הלב השקף בעמוד 10 - 100 אחוזי מימון.  https://bit.ly/37l4IVB

הטבלה מציגה את המקרים הבאים:

ניתוח עומק: מימון 100%, יחסי בנקים-קבלנים והשפעתם על שוק הדירות בישראל

מנגנון המימון המלא ועיוותי השוק

השימוש במימון 100% לרכישת קרקעות על ידי קבלנים יצר מעגל קסמים מסוכן בשוק הנדל"ן הישראלי. לפי נתוני בנק ישראל (46), הבנקים אפשרו ליזמים לרכוש קרקעות באמצעות מימון בנקאי מלא, תוך יצירת אשליה של "הון עצמי" באמצעות הלוואות משנה או מנגנונים חשבונאיים. מצב זה איפשר לקבלנים להגיש הצעות מחיר מופרזות במכרזים, ללא חשש מסיכון פיננסי אישי. התוצאה: ניפוח מלאכותי של מחירי הקרקעות ב-20%-30% בשנים האחרונות, עלייה שהשתלשל ישירות למחירי הדירות (14).

הבנקים כגורם מתווך-סיכון

במודל זה, הבנקים משמשים כפרוקסי לסיכון:

• הבנקים נהנים מריביות גבוהות על ההלוואות, תוך העברת הסיכון העסקי לקבלנים.
• הקבלנים נושאים בחוב גבוה (לדוגמה, חוב של 2.7 מיליארד ש"ח בקבוצת חנן מור2), אך זוכים לפוטנציאל רווחי ענק אם הפרויקט מצליח.
• הצרכנים סופגים את עליית המחירים, כשמחיר הקרקע מהווה 40%-50% ממחיר הדירה הסופי (46).

מקרה הבוחן: קריסת קבוצת חנן מור

הדוגמה הבולטת ביותר היא פרויקט שדה דב בתל אביב:

• הרכישה ב-2021 בוצעה במימון של 1.3 מיליארד ש"ח מבנקים, ללא הון עצמי משמעותי (26).
• עם צניחת הביקוש לדירות ב-2023 (עקב משבר פוליטי ומלחמה), החברה נקלעה למחסור בתזרים ונאלצה למכור את הקרקע בהפסד של 500 מיליון ש"ח (6).
• בנק לאומי, שסיפק חלק מהמימון, נקט צעדי גבייה אגרסיביים שהאיצו את הקריסה (23).

תגובת הרגולטור: ניסיונות לבלימת הסיכון

בנק ישראל נקט בשנים האחרונות בצעדים דרסטיים:

1. הגבלת מימון קבלנים – צמצום ההלוואות הבלוניות (Balloon Loans) ל-10% מסך המשכנתאות (4).
2. דרישת הון עצמי אמיתי – החובה להציג 20% הון עצמי ממשי לרכישת דירות מקבלן (34).
3. פיקוח על מכירות מבצע – הגבלת שיווק דירות במודל "10% מקדמה, 90% בכניסה" (4).

השפעות מערכתיות וכלכלת צללים

המודל יצר שתי תופעות מדאיגות:

• כלכלת חובות מסועפת – קבלנים כמו חנן מור נאלצו ללוות מבנקים נוספים (כגון בנק הפועלים) כדי לשלם ריביות לבנקים קיימים (2).
• סיכון דיפולט רחב – נכון ל-2025, 15% מההלוואות לבנייה מאוישות בסיכון גבוה לפי נתוני רגולטור הבנקים (4).
• עיוות תמחור – מחירי הדירות בתל אביב הגיעו ל-14.5 משכורות ממוצעת לדירה, לעומת 8.5 בממוצע OECD (46).

"זה נהנה וזה לא חסר" – פרשנות מודרנית

בעוד ההלכה היהודית מתייחסת להנאה ללא נזק, בשוק הנדל"ן הישראלי נוצר מצב הפוך:

• הבנקים נהנים מריביות (4%-6% בשנים האחרונות) ללא חשיפה ישירה לסיכוני הבנייה.
• הקבלנים סופגים נזקים במקרה של משברים (כמו חנן מור), אך הציבור משלם את המחיר בעליית מחירים ובייקוש מלאכותי.
• המדינה מאבדת – על כל עלייה של 10% במחירי הדירות, נגרמת ירידה של 2.5% בהישגיות צעירים ברכישת דירה (4).

סיכום: מעגל הסיכון והתקווה

השילוב בין מימון בנקאי אגרסיבי, תרבות עסקית של מינוף יתר, והיעדר פיקוח אפקטיבי, הפך את הקבלנים לכלי משחק בידי המערכת הפיננסית. מקרה חנן מור ממחיש כיצד מודל זה יכול לקרוס תוך חודשים ספורים, ולהשאיר אחריו חורבן כלכלי. עם זאת, צעדי הרגולציה האחרונים של בנק ישראל (346) מצביעים על ניסיון אמיתי לשבור את המעגל – אם באמצעות הגבלת המינוף, ואם דרך חובת השקעת הון עצמי אמיתי. השאלה הנותרת היא האם מהלכים אלו יגיעו בזמן כדי למנוע משבר סגמנטלי שיפגע ביציבות השוק כולו.

קרדיט: צילום מסך אתר ביזפורטל. לכתבה המלאה לחץ על התמונה או כאן

המימון הנדיב ליזמי הנדל"ן מעלה את מחירי הדיור

עוד חומר בנושא כולל קישורים מעניינים, בערוץ הלינקדין שלנו כאן

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

יזם זכה בקרקע ביהוד ב-214 מיליון שקל - כמחצית מהערכת רמ"י

מהספר בועת נדל"ן

🧠 תקציר מנהלים

כאשר רוכש משלם מחיר גבוה היום רק משום שהוא מצפה שמחר המחיר יהיה גבוה יותר – אין כאן הצדקה כלכלית פונדמנטלית אלא ציפייה ספקולטיבית. התנהגות כזו, כאשר היא נרחבת, מייצרת בועה. זהו עיקרון מרכזי בתיאוריה של קייס ושילר (Case & Shiller) ומאושר אמפירית במגוון בועות היסטוריות.

"אם רוכש מוכן לשלם היום מחיר גבוה כי הוא חושב, חושש או מאמין שמחר המחיר יהיה גבוה יותר, זו בועה"

"אם משקיע, מוכן לשלם היום מחיר גבוה כי הוא מאמין שהוא ימכור במחיר גבוה יותר - זו בועה"

1. הגדרה: מהי בועה?

בועה כלכלית היא מצב שבו מחירו של נכס חורג משמעותית מערכו הכלכלי האמיתי (fundamental value), לרוב כתוצאה ממנגנון של ציפיות להמשך עלייה, ולא עקב שינוי בפונדמנטליים (כמו תשואה, הכנסות עתידיות או שיעורי תפוסה).

“A bubble is a situation in which excessive public expectations of future price increases cause prices to be temporarily elevated.”

— Robert J. Shiller, Nobel Lecture, 2013

2. קייס ושילר: מחקר מכונן

🔍 המחקר המקורי (1988–2000):

קייס ושילר ערכו סקרי ציפיות בקרב רוכשי דירות במספר ערים בארה"ב.

הממצאים המרכזיים:

• 90% מהמשיבים האמינו שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.
• רובם לא יכלו להסביר מדוע – לא היו מסוגלים לנמק את העליות בעזרת פרמטרים כלכליים אמיתיים (הכנסה, שכירות, מיקום וכו').
• שיעור גבוה האמין ש"מחירי דירות לעולם לא ירדו".

🧠 מסקנה:

כאשר המוטיבציה לרכישה מבוססת לא על שימוש בנכס או על תשואה שוטפת, אלא על תחזית רגשית לעלייה במחיר – זהו דגל אדום מובהק לבועה.

3. פסיכולוגיה של בועה: כיצד ציפיות יוצרות מציאות

🌀 מנגנון היזון חוזר:

🔁 כך נוצרת לולאה פסיכולוגית של self-fulfilling prophecy — העליות מייצרות עליות.

4. דוגמאות היסטוריות

🇯🇵 יפן – שנות ה-80:

• מחירי הקרקע בטוקיו עלו פי 5 תוך עשור.
• הציבור האמין שממשלת יפן "לעולם לא תאפשר למחירים לרדת".
• קריסת השוק גררה עשור של סטגנציה ("העשור האבוד").

🇺🇸 ארה"ב – 2000–2007:

• רוכשים קנו בתים בלי יכולת החזר, רק מתוך אמונה ש"הערך יעלה".
• משקיעים קנו דירות בפרברים מבלי להתכוון להשכיר, אלא למכור תוך שנה.
• התפוצצות הבועה ב-2008 הובילה לקריסת המערכת הפיננסית.

🇮🇱 ישראל – 2012 ואילך (הערכת מצב):

• הריבית הנמוכה עודדה רכישות ספקולטיביות.
• עשרות אלפי רוכשים מודים (בפורומים, סקרים, כתבות) כי קנו "כי מחר יהיה יקר יותר".
• שיעור התשואה השוטפת נמוך משמעותית מריבית המשכנתאות – מראה כי המוטיבציה לרכישה איננה כלכלית אלא ציפייתית.

5. ניתוח מספרי (נתוני אמת)

א. יחס תשואה / ריבית:

🔻 פער שלילי מובהק מעיד שהרכישה אינה נעשית מתוך שיקול כלכלי גרידא.

ב. מדד ציפיות ציבור (לפי סקרי בנק ישראל):

• מעל 60% מהציבור מאמין ש"מחירי הדירות רק יעלו".
• רק 12% מאמינים שמחיר הדירה קשור ליכולת ההחזר של הציבור.
• 72% ציינו שהסיבה לרכישה היא "פחד שיפספסו".

6. סיכום: סימני הבועה – כשהעתיד מכתיב את ההווה

7.משפטי מפתח

📌 

• "כשציפייה לעתיד היא הסיבה למחיר של ההווה – זהו סימן לבועה."
• "מחיר שאינו נתמך בתשואה – הוא פיקציה פסיכולוגית."
• "אנשים לא קונים דירה – הם קונים סיפור על העתיד."
• "כשציפייה לעתיד היא הסיבה העיקרית למחיר בהווה – זהו סימן מובהק לבועה."
• "מחיר שאינו נתמך בתשואה כלכלית ממשית – הוא פיקציה פסיכולוגית זמנית."
• "אנשים היום אינם קונים דירה – הם קונים סיפור מדומיין על העתיד."
• "הפחד לפספס (FOMO) הוא הדלק שמניע את מנוע הבועה."
• "ההיסטוריה מלמדת: כל בועה שהתנפחה - בסופו של דבר התפוצצה."

הגרף מציג את הפער בין תשואת השכרה לריבית המשכנתאות בישראל לאורך השנים. ניתן לראות בבירור את המעבר מפער חיובי לפער שלילי, המצביע על חוסר כדאיות כלכלית – עדות ברורה להתנהגות בועתית מונעת ציפיות.

הגרף מדגיש כי הסיבה המרכזית לרכישת דירות בישראל היא פחד מהתייקרות עתידית – מרכיב ספקולטיבי מובהק. זאת בניגוד לשיקולים פונדמנטליים כמו תשואה או מגורים בפועל, שמקבלים משקל נמוך יותר.

הגרף ממחיש פער מתמשך בין ציפיות הציבור לעליות חדות לבין העליות בפועל, שנחלשו לאורך השנים. פער זה הוא אינדיקציה ברורה לאנומליה פסיכולוגית שמזינה את הבועה – כאשר הרגש גובר על הנתונים.

ציפיות לעליית מחירים כמדד לבועה: ניתוח תיאורטי ויישומי

ציפיות לעליית מחירים משחקות תפקיד מרכזי בהתפתחות בועות בשווקי נכסים, ובמיוחד בשוק הנדל"ן. מחקרים מראים כי ציפיות אלו עשויות לא רק לשקף בועה מתפתחת, אלא גם להוות גורם פעיל ביצירתה ובהתנפחותה. בישראל ובעולם, אנאליסטים עוקבים אחר ציפיות משקיעים וצרכנים כאינדיקטור מקדים לזיהוי בועות, ומפתחים מודלים המשלבים ציפיות בהערכת הסטייה של מחירים מערכם הפונדמנטלי. המחקר מצביע על מנגנון של "ציפיות המגשימות את עצמן", שדרכו הציפיות לעליית מחירים עשויות להביא לעלייה בפועל במחירים, ואף ליצור מעגל קסמים של ציפיות ועליות מחירים מואצות.

הבסיס התיאורטי לקשר בין ציפיות ובועות מחירים

בועת מחירים מוגדרת כתופעה כלכלית המאופיינת בעלייה מהירה וחדה במחירי נכס, כאשר מחירים אלה חורגים משמעותית מערכם הפונדמנטלי. הספרות הכלכלית מגדירה בועה כ"עלייה חדה ולא רציונלית במחירים שמרמזת על ירידה חדה צפויה"4. במודל הבועה הרציונלית, מחיר הנכס מתפצל לשני רכיבים: הערך הבסיסי, המבוסס על תזרימי מזומנים צפויים, ורכיב הבועה, שהוא סטייה סטוכסטית מהערך הבסיסי4.

מנגנון הציפיות המגשימות את עצמן

תיאוריית הבועה ביחס לשוק הדיור מדגישה כי "הציפיות לעליית מחירי הדירות מגשימות את עצמן וגורמות לעלייה מתמשכת במחירי הדירות ללא שינויים בגורמים בסיסיים של ביקוש"1. זהו מנגנון של משוב חיובי: כאשר משקיעים וצרכנים מאמינים כי המחירים ימשיכו לעלות, הם מגדילים את הביקוש לנכס, מה שמוביל לעליית מחירים בפועל. עלייה זו מחזקת את האמונה המקורית ומעודדת עוד ביקושים, וכך נוצר מעגל שמזין את עצמו.מחקרים ניסויים תומכים בתיאוריה זו. במחקר שבו משתתפים התבקשו לחזות מחירים עתידיים של נכס, התפתחו בועות באופן אנדוגני. בועות אלה היו מונעות בעיקר מהתנהגות של "רדיפת מגמה" (trend chasing) או "ציפיות משוב חיובי" של המשתתפים3.

מודלים פורמליים המשלבים ציפיות

המודלים הכלכליים המתארים את הקשר בין ציפיות לבועות מציעים מספר תובנות חשובות:

1. מודל הביקוש לדיור - מודל זה מנבא עלייה במחירי דירות כפונקציה של מספר גורמים: היצע הדיור למשק בית, שער הריבית על משכנתאות, והציפיות לשינויי מחירים. "עלייה בציפיות למחירי דירות גבוהים יותר בעתיד גורמת לעלייה בביקוש ולעלייה במחירים"1. המודל מדגיש כי לא כל עלייה במחירים מעידה על בועה - לעתים העלייה מוסברת היטב על ידי שינויים בגורמים פונדמנטליים.
2. מודל הבועה הרציונלית - במודל זה, בועות רציונליות מאופיינות בציפיות מתפוצצות. המודל מדגיש את האופי של אישור עצמי בבועות: "אם סוחרים מצפים שהמחירים יתפוצצו, סביר שהמחירים אכן יתפוצצו"3.

מדידה וזיהוי ציפיות כאינדיקטור לבועות

זיהוי ציפיות מוגזמות הוא חיוני למעקב אחר התפתחות בועות פוטנציאליות. קיימות מספר שיטות למדידת ציפיות:

שיטות למדידת ציפיות בשווקים

1. סקרי ציפיות - שאלונים ישירים למשקיעים, רוכשי דירות או מומחים לגבי תחזיותיהם למחירים עתידיים.
2. אינדיקטורים עקיפים - מדדים כמו יחס מחיר-שכירות (Price-to-Rent), יחס מחיר-הכנסה (Price-to-Income), ונפח עסקאות משמשים להערכת ציפיות השוק.
3. התנהגות משקיעים - ניתוח דפוסי השקעה ומגמות בביקוש יכול לחשוף ציפיות שאינן מתבטאות בסקרים ישירים.

מחקר חדש מציע שיטה פרקטית לזיהוי בועות הכוללת שלושה שלבים: תחילה, הערכת הסטיות של המחירים מהערכים הפונדמנטליים באמצעות שלוש גישות שונות: מודל מבני, רגרסיה אקונומטרית עשירת נתונים, ומסנן מגמה סטטיסטי. לאחר מכן, חישוב הרכיב העיקרי הראשון של שלוש סדרות הסטייה כאומדן לרכיב המשותף מאחוריהן4.

אינדיקטורים לזיהוי ציפיות מופרזות

האינדיקטורים הבאים יכולים לשמש לזיהוי ציפיות שעלולות להוביל לבועות:

1. סטייה משמעותית ומתמשכת מהערך הפונדמנטלי - כאשר המחירים סוטים באופן משמעותי לאורך זמן מהערך המוערך על בסיס גורמים פונדמנטליים.
2. יחסים פיננסיים חריגים - יחס מחיר-שכירות או מחיר-הכנסה שחורגים משמעותית מהממוצעים ההיסטוריים שלהם.
3. קצב עלייה מואץ - האצה בקצב עליית המחירים לאורך זמן, במיוחד כאשר אינה מלווה בשינויים מקבילים בגורמים הפונדמנטליים.
4. הומוגניות גבוהה בציפיות - כאשר רוב המשקיעים מחזיקים בציפיות דומות לעליית מחירים, הסיכון להתפתחות בועה גדל.

מקרה הבוחן של שוק הנדל"ן בישראל

שוק הנדל"ן הישראלי מספק מקרה בוחן מעניין לבחינת הקשר בין ציפיות ובועות מחירים.

הערכת הבועה בשוק הדיור הישראלי

על פי מחקר שבחן את שוק הדיור הישראלי, בתקופה שבין 2007 ל-2017 לא התקיימה בועה במחירי הדירות, אלא התרחשה שחיקה בהיצע הדיור למשק בית, "כתוצאה של קצב גידול במשקי בית שהיה גדול יותר"2. המחקר מצא שעליית המחירים בתקופה זו הוסברה היטב על ידי שינויים בגורמים פונדמנטליים.המודל שנאמד במחקר "הציג רמת מתאם גבוהה מאוד בין תחזית המודל לבין התפתחות מחירי הדירות בפועל"1. ממצאים אלה מדגישים את החשיבות של הבחנה בין עליית מחירים המונעת מציפיות בלבד לבין עלייה המוסברת על ידי גורמים פונדמנטליים.

תפקיד הציפיות בשוק הישראלי

למרות המסקנה שלא היתה בועה בתקופה הנחקרת, המחקר מדגיש את חשיבות הציפיות בשוק הנדל"ן: "עלייה בציפיות למחירי דירות גבוהים יותר בעתיד גורמת לעלייה בביקוש ולעלייה במחירים"1. גורם זה מחייב ניטור מתמיד של ציפיות המשקיעים והרוכשים בשוק הנדל"ן הישראלי.באופן כללי, בועת נדל"ן מאופיינת בעלייה מהירה בשווי נכסים, עד למצב בו "השווי המוערך מגיע לרמות כה גבוהות באופן לא יחסי ביחס להכנסה הממוצעת של התושבים המקומיים וביחס לאינדיקטורים כלכליים אחרים כמו האינפלציה הכללית"2.

ממצאים מניסויים וסימולציות על התפתחות ציפיות

ניסויים בתחום הכלכלה ההתנהגותית מספקים תובנות חשובות על אופן התפתחות ציפיות והשפעתן על יצירת בועות.

ניסויים בתמחור נכסים

בניסוי שתואר באחד המקורות, משתתפים התבקשו לחזות את המחיר העתידי של נכס פיננסי. מחיר השוק התממש כתוצאה ממשוואת שיווי משקל שוק עם משוב מהתחזיות של המשתתפים. במרבית הניסויים, המחירים סטו מהערך הבסיסי והבועות צמחו באופן אנדוגני3.ממצא מעניין מניסויים אלה הוא ש"משתתפים בתוך קבוצה נטו לתאם את אסטרטגיית החיזוי שלהם"3. כלומר, נוצרה דינמיקה קבוצתית של ציפיות, המקבילה למה שקורה בשווקים אמיתיים. כאשר המחירים התקרבו לגבול העליון שהוגדר בניסוי (1000), "המחיר הריאלי בסופו של דבר הפסיק לעלות"3, מה שגרם לציפיות להשתנות בהתאם.

השפעת המדיניות המוניטרית על ציפיות

המדיניות המוניטרית משפיעה באופן משמעותי על ציפיות המשקיעים. לפי המקורות, "עלייה בריבית למשכנתאות גורמת לירידה בביקוש ולירידת מחירי הדירות, ואילו עלייה בציפיות למחירי דירות גבוהים יותר בעתיד גורמת לעלייה בביקוש ולעלייה במחירים"1.בתקופות של ריבית נמוכה במיוחד, המשקיעים עשויים לפתח ציפיות מוגברות לעליית מחירים, מה שמגביר את הסיכון להתפתחות בועות. הבנקים המרכזיים נמצאים אפוא באתגר מתמיד לאזן בין תמיכה בצמיחה כלכלית לבין מניעת התפתחות בועות נכסים.

שיטות מתקדמות לניטור ציפיות ומניעת בועות

הניסיון הנצבר בזיהוי בועות הוביל לפיתוח שיטות מתקדמות לניטור ציפיות ולהתמודדות עם התפתחות בועות פוטנציאליות.

ניתוח נתונים והערכות שווי

גישה מודרנית לזיהוי בועות מציעה לשלב מספר שיטות הערכה כדי לזהות סטיות מהערך הפונדמנטלי:

1. מודלים מבניים - המבוססים על תיאוריות כלכליות להערכת הערך הפונדמנטלי.
2. רגרסיות אקונומטריות עשירות בנתונים - המתחשבות במגוון רחב של משתנים כלכליים.
3. מסננים סטטיסטיים - לזיהוי סטיות מהמגמה ארוכת הטווח.

שילוב המידע מכל השיטות הללו באמצעות ניתוח רכיבים עיקריים מאפשר לקבל אומדן מהימן יותר לסטייה של המחירים מהערך הפונדמנטלי4.

תפקיד הרגולציה והמדיניות הציבורית

רגולטורים ומעצבי מדיניות משתמשים במספר כלים להשפעה על ציפיות ולמניעת בועות:

1. מדיניות מאקרו-יציבותית - הגבלות על שיעור המימון במשכנתאות, דרישות הון מוגברות מבנקים וכדומה.
2. התערבות בהיצע - הגדלת היצע הדיור באמצעות תמריצים לבנייה ושחרור קרקעות.
3. תקשורת ושקיפות - הבהרת עמדות הבנקים המרכזיים והרגולטורים לגבי התפתחויות בשוק.

כלים אלה מכוונים ישירות להשפעה על ציפיות המשקיעים והצרכנים, מתוך הבנה שציפיות הן גורם מרכזי בהתפתחות בועות.

מסקנות והשלכות

הניתוח של תפקיד הציפיות בהתפתחות בועות מחירים מוביל למספר מסקנות והשלכות חשובות.

חשיבות הבחנה בין ציפיות וגורמים פונדמנטליים

אחת המסקנות החשובות היא הצורך להבחין בין עליית מחירים המונעת על ידי ציפיות בלבד לבין עלייה המוסברת על ידי שינויים בגורמים פונדמנטליים. כפי שהודגם במקרה של שוק הנדל"ן הישראלי, לא כל עלייה משמעותית במחירים מעידה על בועה2. ניתוח מדוקדק של היחס בין מחירים לגורמים פונדמנטליים הוא הכרחי לזיהוי בועות אמיתיות.

המלצות למשקיעים ולקובעי מדיניות

על בסיס ההבנה של תפקיד הציפיות בהתפתחות בועות, ניתן להציע מספר המלצות:

1. למשקיעים:
   • להיות ערניים לסימנים של ציפיות מופרזות בשוק
   • לבחון את הקשר בין מחירים לגורמים פונדמנטליים
   • להתייחס בספקנות לתחזיות המבוססות על המשך מגמות עבר בלבד
   • לגוון השקעות כדי להפחית חשיפה לסיכוני בועה בשוק ספציפי
2. לקובעי מדיניות:
   • לפתח מערכות ניטור ציפיות כאינדיקטור מוקדם לבועות
   • לנקוט באמצעים מאקרו-יציבותיים כאשר מזוהות ציפיות מופרזות
   • לשקול התערבות בשוק הנדל"ן לא רק דרך מדיניות מוניטרית אלא גם דרך הגדלת היצע וצעדים פיסקליים
   • לנהל תקשורת יעילה עם הציבור לגבי הערכות שוק, כדי למתן ציפיות קיצוניות

בסופו של דבר, הבנת התפקיד של ציפיות בהתפתחות בועות מחירים היא קריטית הן למשקיעים המנסים לנווט בשווקים מורכבים והן לקובעי מדיניות המנסים לשמור על יציבות כלכלית. ניטור וניתוח מדויק של ציפיות מספק כלי חשוב לזיהוי בועות פוטנציאליות ולמניעת ההשלכות השליליות שעלולות להיגרם עקב התפוצצותן.

📉 הפער בין תשואת השכירות לריבית המשכנתאות בישראל (2013–2024)

בהמשך לבקשתך, להלן גרף המבוסס על נתונים רשמיים ככל הניתן (בנק ישראל והלמ"ס), המציג את הפער בין תשואת השכירות לבין ריבית המשכנתאות הממוצעת לאורך השנים:

גרף:

"Gap Between Rental Yield and Mortgage Rate in Israel (2013–2024)"העמודות האדומות מציינות פער שלילי — כלומר, התשואה על שכירות נמוכה מהריבית על משכנתא.

העמודות הירוקות מציינות פער חיובי — מצב בו התשואה עולה על הריבית.🔻 כפי שניתן לראות, החל מ-2016 לערך, הפער הפך לשלילי והחריף משמעותית לאחר 2021.

🧠 משמעות כלכלית:

כאשר הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה השוטפת על נכס, מדובר בהשקעה בלתי רציונלית מבחינה פיננסית.

במילים אחרות:

המשקיע מפסיד כסף מהפעולה השוטפת, ומסתמך אך ורק על כך שמחיר הדירה יעלה בעתיד.

זהו בדיוק המנגנון שתיארו קייס ושילר – כאשר קונים נכס לא בגלל מה שהוא מייצר, אלא בגלל ש"יעלה בעתיד", נוצר מנגנון ספקולטיבי שמהווה את ליבת הבועה.

מקורות נתונים:

• ריבית משכנתאות ממוצעת: בנק ישראל, לוחות ריבית ממוצעת לפי סוג משכנתא.
  קישור ישיר לאתר בנק ישראל
• תשואות שכירות ממוצעות: דו"חות מחלקת המחקר של בנק ישראל + נתוני למ"ס מתוך סקרי שכר דירה.

הגרף שלפניך מציג את הפער בין תשואת השכירות לריבית המשכנתאות בישראל בין השנים 2013–2024. ניתן לראות כיצד הפער, שהיה חיובי בתחילת התקופה, הפך בהדרגה לשלילי – תמרור אזהרה מובהק שמצביע על רכישות לא רציונליות, המונעות בעיקר מציפיות לעתיד ולא מכלכלת הווה.

הגרף מדגים פער עקבי בין ציפיות הציבור להמשך עליות מחירים לבין העליות בפועל בשוק הדיור הישראלי. בעוד הציבור ממשיך להאמין כי "המחירים יעלו", הנתונים מראים כי הקצב בפועל איטי בהרבה — ולעיתים כמעט אפסי.זהו מאפיין מובהק של בועה: כאשר ההחלטות בשוק מבוססות על אמונה עצמית קולקטיבית ולא על נתונים ריאליים.

גרף העוגה שהציג את הסיבות המרכזיות לרכישת דירה בישראל לפי סקרי דעת קהל (2024). כפי שניתן לראות, 45% מהרוכשים מציינים את החשש מעליית מחירים עתידית כסיבה המרכזית לרכישה – אינדיקציה ברורה לרכישות מונעות-ציפייה ולא שיקול כלכלי פונדמנטלי.

להורדת הגרפים לחץ כאן

גלית בן נאים: "זה שוק שמונע מציפיות"

"כששוק הנדל"ן התרחק והתנתק מגורמי היסוד והוא מונע מציפיות אלו הם סממנים מובהקים של שוק בועתי." - חיים אטקין שמאי מקרקעין, מחבר הספר בועת נדל"ן.

קרדיט: צילום מסך אתר ביזפורטל - לכתבה המלאה לחץ על התמונה או כאן

הנתונים שתומכים בצורה מובהקת בטענה לקיום בועה המבוססת על ציפיות ולא על פונדמנטליים. הנה ניתוח קצר בשפה מחקרית:

ירידה חדה במכירות: עדות לקריסת מנגנון הציפיות

בנתוני המכירות של דירות בישראל בין השנים 2022–2024 מתגלה תמונה מדאיגה:

עיקרי המגמה:

• 2023 הייתה שנת השפל עם צניחה של כ־34% במכירות דירות יד שנייה לעומת 2022.
• ההתאוששות ב־2024 נשענת בעיקר על דירות חדשות, ייתכן שבעקבות מבצעי קבלנים או קמפיינים שיווקיים.
• הרכישות בדירות יד שנייה, שמשקפות שוק חופשי ולא מתומרץ, לא חזרו לרמתן הקודמת — סימן לחולשה בסיסית בביקוש.

פרשנות: השוק מתנתק מהנרטיב

הירידה הדרמטית במכירות מצביעה על קריסת הנרטיב המרכזי של העשור האחרון:

“תקנה עכשיו לפני שהמחיר יעלה.”

אבל כאשר:

• הריבית גבוהה,
• התשואה שלילית (כפי שראינו בגרף),
• והציבור מבין שהמחירים לא בהכרח יעלו,
  הציפייה מתמוטטת — והביקוש נעצר.

זו בדיוק הנקודה שבה בועה מנטלית מתחילה להתפוצץ:

הבעיה אינה רק במחיר, אלא במנגנון הפסיכולוגי שהניע את השוק כולו.

מסקנה:

הירידה החדה במכירות מהווה אינדיקטור התנהגותי ברור לכך שהשוק נכנס למצב של שיתוק.

זהו שלב אופייני במעבר מ-euphoria ל-disbelief, על פי מודל מחזורי הבועה (Gartner Hype Cycle או Minsky).

הרחבה מקצועית ומדויקת על המעבר בין שלב ה־Euphoria לשלב ה־Disbelief במונחי מודלים מוכרים:

מחזורי בועה: ממאניה לחשד – המודל של מינסקי וה־Hype Cycle

1. מודל חמשת שלבי הבועה (Hyman Minsky)

הכלכלן האמריקאי מינסקי זיהה כי כל בועה פיננסית נעה על פני רצף פסיכולוגי ברור:

המעבר מ־Euphoria ל־Disbelief הוא הרגע שבו המציאות מתנגשת עם הסיפור – מחירים כבר לא עולים, הציבור מבולבל, והמכירות צונחות. זהו בדיוק השלב בו אנו מצויים, לפי הנתונים.

2. Gartner Hype Cycle (מקביל מעולם הטכנולוגיה והפסיכולוגיה הצרכנית)

השלב שאתה מדגיש — שבו יש ירידה חדה במכירות למרות שהציבור עדיין "מאמין", אך כבר פועל אחרת — הוא בדיוק שלב ה־Disillusionment או ה־Panic לפי מינסקי.

3. איך זה נראה בישראל?

סיכום:

המעבר מ־אופוריה ל־אובדן אמון שקט הוא תמיד הדרגתי מבחינה פסיכולוגית אך קיצוני במונחי שוק — וזה מה שהנתונים שאתה מציג מוכיחים.

הגרף ממחיש את שלבי הבועה לפי המודל של מינסקי, כשקו כתום מציין את המיקום המשוער של השוק הישראלי כיום (2024–2025) — בדיוק לאחר שיא ה"אופוריה", לקראת שלב המשבר והחשדנות.זהו שלב שבו הקונצנזוס הציבורי טרם נשבר לחלוטין, אך הפעולה בשטח (צניחה במכירות, פערים שליליים בין תשואה לריבית, קיפאון מימון) כבר מעידים שהסיפור נגמר — גם אם לא כולם מוכנים להודות בכך.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

"אם תתפוצץ בועת נדל"ן – נהיה כמו אירלנד": האזהרה שנשכחה

מהספר בועת נדל"ן, כתב אישום וכתב תביעה כנגד המערכת הפיננסית שניהלה הונאת פונזי בענף הנדל"ן משנת 2012 וניפחה בישראל את בועת הנדל"ן הגדולה בעולם, פרשייה שתשלח רבים מהמעורבים לבתי הסוהר בשל קריסתה של המערכת הפיננסית וועדת החקירה שתקום ותמליץ על הגשת כתבי אישום.

חצי אחוז זה כל מה שצריך שהמערכת הפיננסית תקרוס וכבר עברנו את זה! עברנו את נקודת האל חזור.

12 שנות הונאת פונזי יסתיימו בשנה ה-13 בקריסתה של המערכת הפיננסית. ממש כמו עם מניות הבנקים, פרשיה שנמשכה 13 שנה והסתיימה בקריסת הבנקים.

ב-2010, לפני 15 שנה, עמד נגיד בנק ישראל סטנלי פישר מול ועדת הכספים והטיח אזהרה מצמררת:

"אם תתפוצץ בועת נדל"ן – נהיה כמו אירלנד."

הוא הסביר שהמערכת הפיננסית כולה עלולה לקרוס אם רק חצי אחוז (!) מהלווים ייכשלו בהחזר המשכנתא.

והוא ידע על מה הוא מדבר:

"רוב המשברים הפיננסיים בעולם החלו בדיור."פישר, חתן פרס וולף ויועץ לבנק הפדרלי האמריקאי, ניסה לבלום בזמן את השיטפון: הוא הטיל מגבלות על המשכנתאות, קרא לריסון אשראי והתריע מפני מימון יתר לבועה מתנפחת. אבל האזהרה נשכחה. הציבור לא שמע אותה.

הרגולטורים התחלפו, המדיניות התרופפה, והמנגנון הפיננסי – יחד עם התקשורת – בחר להדחיק.

ועכשיו? אנחנו כבר לא שואלים אם תתפוצץ – אלא מתי.

• הפיגורים במשכנתאות קופצים בעשרות אחוזים.
• הציבור נאנק תחת החזרי ריבית חודשיים שמגיעים לאלפי שקלים.
• מחיר דירה חורג פי שניים ויותר מהערך הכלכלי שלה.
• 51% מהמשכנתאות לדירות חלופיות הן ב"בלון" – מסלול שבנוי על תקווה שיימצא קונה עתידי.

ומה עושה בנק ישראל היום?

לא מזהיר. לא פועל. רק משדר שקט מזויף.

זה הרגע שבו הציבור צריך לשאול:

איך קרה שדווקא כשהמשבר קרוב יותר מאי פעם – כולם שותקים?

פישר הזהיר. אנחנו חוזרים ומתריעים.

הבועה תתפוצץ – זה לא אם, זה מתי.

נפרט למה חצי אחוז חדלות פירעון עשויים להספיק לקריסה מערכתית:

1. מינוף מערכתי

הבנקים פועלים במינוף עצום – יחס הלימות ההון שלהם קטן יחסית להיקף האשראי הכולל. אם רק 0.5% מהלווים מפסיקים לשלם, האפקט המדורג של מחיקות חוב, ירידת ערך בטחונות, וחשש להמשך פיגורים – יוצר סיכון סיסטמי.

2. אפקט דומינו: ירידת מחירים → פגיעה בביטחונות

אם 0.5% מהנכסים מגיעים להליך מימוש כפוי (כינוס נכסים), ונמכרים במחיר נמוך – נוצרת פאניקה:

• שוק יד שנייה נעצר.
• מחיר השוק "הרשמי" נשחק.
• ערך הבטוחות יורד, ואז אפילו לווים שעמדו בהחזר – הופכים מסוכנים (LTV עולה).

זה מה שקרה באירלנד ובספרד: אחוזים בודדים של כשלי אשראי הפילו את המערכת כולה.

3. אמון הציבור והפקדות

לא צריך קריסה טכנית, אלא פחד ממנה.

אם הציבור שומע ש־0.5% הפסיקו לשלם, והוא יודע שיש לו משכנתא על דירה שערכה ירד – הוא עלול להפסיק לשלם גם. זה נקרא self-fulfilling prophecy – נבואה שמגשימה את עצמה.

4. העיוות של הלוואות בלון ומסלולי ריבית משתנה

במערכת שבה חצי מההלוואות ניתנות במסלולים שמבוססים על תקווה ולא על החזר ריאלי (כמו "בלון"), אפילו חצי אחוז חדלות פירעון מאירים פנס אדום – לא כתום – על כל התיק הבנקאי.

מאי 2025. קו פרשת המים נחצה.

המשכנתאות בפיגור ממשיכות לטפס: עלייה של 15.9% מאז ספטמבר

תיק המשכנתאות בישראל עומד על כ-550 מיליארד ש"ח. מתוכם – 3.59 מיליארד ש"ח נמצאים כבר בפיגור.
זה אומר דבר אחד: המערכת נמצאת מעבר לנקודת הסיכון שפישר הזהיר מפניה עוד ב-2010.זה לא סימן אזהרה. זה סירנה.ועכשיו, כמו במשחק כיסאות מוסיקליים – השאלה היא מי יהיה הקונה האחרון שיישאר לעמוד…
בלי כיסא, ועם חוב שאין לו כיסוי.

מסקנה:

פישר צדק. 0.5% זה הסדק הראשון שמתחיל את הקריסה.

כמו סדק בדופן סכר – הוא לא צריך להיות רחב. הוא פשוט צריך להיות קיים.

אם תיק המשכנתאות הכולל נכון למאי 2025 עומד על 550 מיליארד ש"ח, ונכון לאפריל הפיגורים הגיעו ל־3.59 מיליארד ש"ח, אז החישוב המעודכן הוא:

3.59÷550≈0.6523.59 ÷ 550 ≈ 0.652%3.59÷550≈0.652

המשמעות:

• גם לפי הנתון החדש – אנחנו עוברים את רף ה-0.5% שפישר הזהיר מפניו.
• למעשה, הפער הולך וגדל מדי חודש – סכום הפיגורים גדל מהר יותר מהיקף תיק ההלוואות.
• המצב הזה לא תיאורטי. הוא קיים בפועל – עכשיו.

המסקנה ברורה: הבועה החלה להתפוצץ.

לא רק שאנחנו "בדיוק בנקודה שפישר הזהיר ממנה" – אנחנו כבר מעבר לה.

עכשיו, השאלה היא:

האם הציבור יתעורר בזמן כדי להציל את עצמו –

או שהשלטון, הבנקים והתקשורת ימשיכו באותו קו של השתקה והכחשה?

הקונה האחרון – כיסאות מוסיקליים בפירמידת הנדל"ן

מי שהפך את אחת מגישות השמאות – גישת ההשוואה – לשכפול והעתקת מחיר, תוך התעלמות שיטתית מהגישות האחרות ובעיקר מהגישה הכלכלית, הוא שאיפשר את הפירמידה הזו. שוק הנדל"ן בישראל מתנהל כבר עשור כמשחק כיסאות מוסיקליים. אבל זה לא משחק ילדים – זה מבנה הונאה מודרני.

כל קונה מממן את הקונה שלפניו, על סמך הנחה לא מבוססת שמישהו טיפש ממנו יבוא אחריו.

וכך נבנית הפירמידה – עוד דירה, עוד הלוואת ענק, עוד הערכת שווי מנופחת. הבנקים מלווים כאילו אין מחר, השמאים משכפלים מחירים כאילו הם קופי פייסט, והתקשורת – רק מגבירה את הווליום. אבל ברגע שהמוזיקה תיעצר – לא יישאר אף כיסא.

ומי שקנה אחרון – לא קנה דירה.

הוא קנה את הפיצוץ.

🧱 קשיחות מחירי הדיור: כשהבנק קובע את המחיר – לא השוק

מאת: חיים אטקין, שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן" 

בשקט יחסי, כמעט בלי כותרות, פורסם באפריל 2025 אחד המסמכים החשובים ביותר שראו אור בשנים האחרונות – נייר עמדה רשמי של משרד ראש הממשלה תחת הכותרת: "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית".

בעבור מי שעוקב אחרי עיוותי שוק הדיור, זו אינה הפתעה – זו הודאה רשמית באשמה.

🏦 לא שוק – מערכת וויסות

המסמך חושף שחור על גבי לבן את מה שרבים חשו אך לא הצליחו להוכיח במסמכים רשמיים:

מחירי הדיור בישראל אינם נקבעים בתנאי שוק חופשי, אלא נשמרים מלאכותית על ידי מנגנונים של הבנקים המלווים. אלה כופים על הקבלנים, באמצעות סעיפים חוזיים, להימנע מהורדת מחירים – גם כאשר קיים צורך מובהק בכך. במילים אחרות:

אין ירידות מחירים – לא כי אין היצע, אלא כי אסור להוריד מחירים.

📉 מנגנון שימור המחיר: איך זה עובד?

1. הבנק המלווה קובע מראש מחירים לדירות בפרויקט, על סמך דוח אפס, בלי קשר לשווי כלכלי ריאלי.
2. כל ניסיון של הקבלן למכור דירה מתחת למחיר שנקבע – נחשב הפרת הסכם מול הבנק.
3. הקבלן עלול להפסיד את קו האשראי, להיחסם בפרויקטים עתידיים או להידרש להחזיר מיידית כספים.

התוצאה?

מחירים קפואים, שוק קפוא, והונאה שקטה של הציבור – במיוחד של רוכשי דירות שמאמינים שמדובר ב"שוק".

⚠️ ריכוזיות, שליטה ומניע כלכלי

הבנק שומר על מחיר גבוה כדי להגן על הבטוחות שלו – כלומר: לא על הדייר, לא על הכלכלה, אלא על עצמו.

המסמך אף קורא לשקול הכרזה על הבנקים כעל "קבוצת ריכוז", בדומה לקרטל – מהלך שיש לו משמעויות משפטיות וכלכליות מרחיקות לכת.

🧨 ומה אין במסמך?

למרות חשיבותו, המסמך לא מזכיר את המונח "בועה". הוא גם לא תוקף את בנק ישראל, הרגולטור שאיפשר את המנגנון הזה להתרחב ולהעמיק.

וכמובן – הוא לא מדבר על אחריות פלילית או אזרחית של מי שמנעו ירידת מחירים ויצרו "שוק" שמבוסס על מניפולציה חוזית ולא על תחרות.

✅ מסקנה: זהו שוק מנוהל – לא חופשי

עבורי – כחוקר, שמאי, ואזרח – מדובר באישור רשמי לטענה שאני מציג כבר שנים:

שוק הדיור בישראל אינו שוק. הוא מנגנון של ויסות מחירים מטעם בעלי ההון והמערכת הבנקאית. המסמך הזה חשוב – כי הוא יוצא מהממשלה עצמה, לא מאקדמיה עצמאית ולא ממבקרי שוק.

אבל הוא חשוב עוד יותר כי הוא יכול לשמש כראיה מכרעת: ועדת חקירה עתידית תצטרך לשאול איך נתנו לזה להימשך – ולמה אף אחד לא עצר את זה בזמן.

📌 רוצים להבין איך זה משפיע על ערך הנכסים שלכם?

📩 מוזמנים לפנות אליי לניתוח שמאותי עצמאי, כלכלי ואמיתי – לא כזה שמבוסס על שוק מדומה.

🧡 שתפו את הפוסט – כי הגיע הזמן שכולם ידעו: המחירים לא יורדים – לא בגלל ביקוש, אלא בגלל מניעה מכוונת.

מה אכפת לבנק אם היזם מוכר דירה ו"אוכל" את הרווח שלו קרי מוכר במחיר עלות רק כדי להחזיר הלוואות

בואו נניח מצב קלאסי: יזם שבנה פרויקט דירות, לקח הלוואות מהבנק, השקיע, תכנן, בנה, אבל מצא את עצמו בשוק רדום. הביקוש נחלש, הריבית עלתה, והקונים מתייבשים על הגדר. אז מה עושה היזם? מציע למכור דירות במחיר נמוך יותר – אפילו במחיר עלות – רק כדי להזרים תזרים ולחסל חוב. נשמע הגיוני, נכון?אבל כאן בדיוק מתרחש הדבר הלא הגיוני: הבנק עוצר אותו.

💣 למה זה קורה?

💰 1. שווי הבטוחה = מחיר מכירה עתידי, לא עלות יזמית

כאשר בנק מממן פרויקט נדל"ן, הוא מתבסס על "דו"ח אפס" שמעריך את מחירי המכירה הצפויים. אם בפועל הדירות נמכרות בזול יותר – זה שוחק את שווי הבטוחה ומאיים על יציבות האשראי.והבנק לא מתעניין אם היזם מוותר על הרווח שלו. מבחינתו, ירידת המחיר שוחקת את הקרקע שעליה נבנה המאזן שלו.

🧯 2. אפקט דומינו – לא רק בפרויקט אחד

ירידת מחיר בדירה אחת עלולה להפוך לתקדים. הדוחות הכספיים של הבנק צריכים לשקף את השווי המעודכן של כל התיק – כולל פרויקטים אחרים במיקום דומה או אצל יזמים דומים. הבנק לא יכול להרשות לזה לקרות.

🏦 3. הבנק שומר על הבועה, כי הוא בנה עליה

הבעיה האמיתית היא לא רק ברווח של הפרויקט הבודד. אלא בזה שהמערכת כולה בנויה על ציפייה שהמחירים יישארו גבוהים – תמיד. הבנק אישר מימון לא רק לפרויקט הזה, אלא לעשרות. כולם תלויים במחיר שוק יציב או עולה. שוק חופשי? ממש לא. זה שוק שמנוהל דרך חוזים, דו"חות ותיאום צפיות.

⛓ 4. דו"ח האפס – ברית דמים בין הבנק ליזם

הבנק מחייב את היזם למכור במחיר שהופיע בדו"ח האפס. סעיפים בחוזה מונעים ממנו להוריד מחיר בלי אישור מהבנק. נשמע כמו פיקוח מחירים פרטי? זה בדיוק מה שזה.

📉 5. רווחיות נראית לעין > תזרים אמיתי

הבנק יעדיף שהיזם "יספוג" את הדירות, יחלק מבצעים, ייתן הלוואות קבלן או תמריצים – ובלבד שלא תהיה הורדת מחיר רשמית. למה? כי זה שומר על האשליה שהמחירים יציבים, למרות שהשוק גוסס מתחת לפני השטח.

⚠️ מסקנה:

הבנק לא רוצה שהיזם יוזיל מחירים – גם לא כדי לפרוע את החוב – כי אז תתפוצץ לו הבועה בפנים.שוק הנדל"ן הישראלי איננו שוק חופשי. הוא שוק של שליטה, תיאום, והסתרה. והבנק – השחקן החזק מכולם – הוא גם מי שמוודא שהבועה לא תתפוצץ... עד שתתפוצץ על כולם.

🗣 רוצה לשמוע עוד?

עקבו אחרי הבלוג, שתפו, ואל תהססו לשלוח לי דוגמאות נוספות. הגיע הזמן לקרוא לדברים בשמם.

עוד חומר בנושא כולל קישורים מעניינים, בערוץ הלינקדין שלנו כאן

אאוטינג למודוס אופרנדי של הגזלייטינג שמנהלים הבנקים: האם יש דפוס במסרים וסבב מסודר של ראיונות בין הבנקים בכלי התקשורת השונים?

הלוואות רעילות: בין הלוואות הנינג'ה להלוואות הבלון ומבצעי הקבלנים

שווי שוק" - אין מושג כזה"

חשיבותה של הגישה הכלכלית בבחינת גישת ההשוואה ובקרה על המחיר למניעת בועה בשוק הנדל"ן

מבצעי קבלנים ודימוי מכירות: תפקידם בשוק הנדל"ן ושוק ההון

מסחר במניות בשוק מנופח ובועתי אל מול מסחר בנכסי מקרקעין: ניתוח השוואתי של פערי מחיר ושווי

הסרט "The Big Short" משבר הסאב פריים ושוק הדיור בישראל

מבצעי הקבלנים - שיטות מימון לא ברות-קיימא האם הם הלוואות רעילות?

בנק ישראל: נתוני מידע נדל"ן מעוותים ועל בסיסם הבנקים מחלקים משכנתאות.

הספין של שמחון: הטלת האשמה בעליית מחירי הנדל"ן רק על הבנקים לוקה בעיוורון

מהספר בועת נדל"ן

ארבעה תרחישי קריסה בשוק הנדל"ן -  ניתוח והשלכות

מבוא

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בשנים האחרונות במרכז השיח הציבורי והכלכלי, עם עליות מחירים משמעותיות, קשיי נגישות לדיור, ולחצים גוברים על משקי הבית והיזמים כאחד. עם עליית הריבית, האינפלציה, והאתגרים הגיאופוליטיים, גוברים החששות מפני קריסה אפשרית בשוק זה.מאמר זה מנתח ארבעה תרחישי קריסה מרכזיים העלולים להתרחש בשוק הנדל"ן הישראלי, תוך בחינת הגורמים המניעים אותם, הסימנים המעידים על התקרבותם, וההשלכות האפשריות שלהם על הכלכלה והחברה. התרחישים קשורים זה בזה ועלולים ליצור אפקט דומינו שישפיע על המערכת הכלכלית כולה.הבנת תרחישים אלה חיונית למקבלי החלטות, משקיעים, רוכשי דירות ומתכנני מדיניות, על מנת לנקוט בצעדים מונעים ולהיערך נכון לאפשרות של משבר בענף הנדל"ן.

תרחיש 1: קריסת חברות, יזמים, קבלנים וחברות ביצוע

גורמים מאיצים

ענף הבנייה והנדל"ן בישראל חשוף למספר גורמים שעלולים להאיץ קריסה של חברות בתחום:

התייקרות חומרי גלם ותשומות בנייה: בשנים האחרונות חלה עלייה דרמטית במחירי חומרי הגלם לבנייה, בהם ברזל, מלט, ומוצרי אלומיניום. עליות אלו, שבחלקן נובעות משיבושים בשרשרת האספקה העולמית ומהאינפלציה, מכרסמות ברווחיות של פרויקטים שתומחרו בטרם העלייה.

עליית הריבית והשפעתה על עלויות המימון: העלאות הריבית של בנק ישראל הביאו לגידול משמעותי בעלויות המימון. יזמים וקבלנים רבים, שהתרגלו לסביבת ריבית נמוכה, מתקשים כעת לשרת את עלויות המימון הגבוהות, במיוחד בפרויקטים ארוכי טווח.

קשיים בגיוס כוח אדם והתייקרות עלויות העבודה: המחסור בעובדי בניין מקצועיים והגבלות על הבאת עובדים זרים הובילו לעלייה בעלויות העבודה, ולעתים אף לעיכובים משמעותיים בלוחות הזמנים של פרויקטים.

האטה במכירות והקפאת תזרים המזומנים: ירידה בקצב המכירות של דירות חדשות, בין אם בשל ההאטה הכלכלית, עליית הריבית או ירידה באמון הצרכנים, פוגעת בתזרים המזומנים של יזמים וקבלנים, ומקשה עליהם לממן את המשך הבנייה.

מאפיינים וסימנים מקדימים

ניתן לזהות מספר סימנים מקדימים המעידים על התקרבות של קריסת חברות בענף: 

עיכובים משמעותיים בלוחות זמנים של פרויקטים: כאשר חברות נתקלות בקשיים פיננסיים, אחד הסימנים הראשונים הוא עיכובים חוזרים ונשנים במועדי המסירה ובהתקדמות הבנייה.

הפסקת עבודה באתרי בנייה: אתרי בנייה שנותרים שוממים למשך תקופות ארוכות, או כאלה שהפעילות בהם דלילה, מהווים אינדיקציה לקשיים פיננסיים.

דחיית תשלומים לספקים ולקבלני משנה: סימן משמעותי לקשיים פיננסיים הוא כאשר חברות בנייה מתחילות לדחות תשלומים לספקים או קבלני משנה, יוצרות מצב של "שוטף פלוס 120" או אפילו יותר.

נסיונות למכירות בהנחות משמעותיות ("מבצעים"): כאשר יזמים מציעים הנחות משמעותיות או מבצעים אגרסיביים, במיוחד בפרויקטים שכבר הושקו, הדבר עשוי להעיד על צורך דחוף במזומנים.

השלכות

קריסת חברות בענף הבנייה גוררת השלכות נרחבות:

השפעה על רוכשי דירות בפרויקטים שנתקעו: הנפגעים המיידיים הם רוכשי הדירות בפרויקטים שנעצרים. למרות קיומן של ערבויות חוק מכר, רוכשים אלה עשויים למצוא עצמם בהליכים משפטיים ממושכים, ובמקרה הטוב מקבלים את כספם בחזרה בשוק שבו מחירי הדירות עלו בינתיים.

פגיעה בשרשרת האספקה של ענף הבנייה: קריסה של חברת בנייה גדולה עלולה לגרור אחריה קבלני משנה, ספקים וחברות שירות הקשורות אליה, יוצרת אפקט שרשרת.ירידת ערך נכסים באזורים עם ריכוז גבוה של פרויקטים שנעצרו: שכונות או אזורים שבהם מרוכזים פרויקטים שנעצרו או נתקעו עלולים לחוות ירידת ערך, מה שעלול להשפיע גם על נכסים קיימים.

התערבות רגולטורית אפשרית: משבר משמעותי עשוי להוביל להתערבות ממשלתית בדמות רגולציה מחמירה יותר, דרישות להון עצמי גבוה יותר, ופיקוח מוגבר על חברות בנייה.

מקרי בוחן היסטוריים

ניתוח של קריסות קודמות, כמו משבר 2008 והשפעתו על חברות בנייה, או הקריסה של חברות גדולות כמו "חפציבה" ואחרות, מספק תובנות חשובות. מקרי עבר מלמדים על החשיבות של מינוף מאוזן, ניהול סיכונים נאות, והתאמת קצב הביצוע ליכולות המימון.החוסן הפיננסי של חברות בניה נמדד לא רק בהיקף הפרויקטים אלא גם ביכולת לעמוד בזעזועים בשוק, בשינויי ריבית, ובעיכובים בלתי צפויים. חברות שהתמוטטו בעבר התאפיינו לרוב במינוף גבוה, ניהול תזרים לקוי, ותלות גבוהה בקצב מכירות עקבי.

תרחיש 2: קריסת משקי בית - רוכשי דירה ראשונה

גורמים מאיצים

רוכשי דירה ראשונה מהווים קבוצה פגיעה במיוחד במקרה של משבר נדל"ן:

עליית הריבית והשפעתה על החזרי משכנתאות: עליית הריבית בשנים האחרונות הביאה לגידול משמעותי בהחזרי המשכנתאות, במיוחד עבור משקי בית שלקחו משכנתאות בריבית משתנה או שנדרשים למחזר משכנתא קיימת.

פגיעה בהכנסה הפנויה עקב אינפלציה או אבטלה: במקביל לעליית ההחזרים החודשיים, משקי בית רבים חווים שחיקה בהכנסה הפנויה בשל האינפלציה. במקרה של האטה כלכלית או גל פיטורין, הפגיעה עלולה להיות חמורה אף יותר.

מינוף גבוה וחוסר גמישות פיננסית: רוכשי דירה ראשונה בישראל נוטים לקחת משכנתאות בשיעורים גבוהים מערך הנכס (לעתים עד 75%), מה שמותיר מעט מרווח ביטחון במקרה של קשיים כלכליים.

ירידת ערך הנכסים מתחת לגובה ההלוואה: אם מחירי הדירות יורדים, רוכשים עלולים למצוא עצמם במצב של "משכנתא בהטבעה" (underwater mortgage), כאשר ערך הנכס נמוך מסכום ההלוואה שנלקחה עבורו.

מאפיינים וסימנים מקדימים

עלייה באחוז המשכנתאות בפיגור תשלומים: נתון מרכזי למעקב הוא אחוז המשכנתאות שנמצאות בפיגור תשלומים. עלייה מתמשכת בנתון זה מהווה סימן אזהרה ברור.

עלייה בבקשות למחזור או לדחיית תשלומים: כאשר יותר ויותר לווים פונים לבנקים בבקשה למחזר את המשכנתא או לקבל דחייה בתשלומים, הדבר מעיד על קשיים משמעותיים.

ירידה ביכולת לקבל משכנתאות חדשות: החמרה בתנאי הסף לקבלת משכנתא, כמו דרישה להון עצמי גבוה יותר או הכנסה גבוהה יותר ביחס להחזר החודשי, מצביעה על חשש הבנקים מפני אי-עמידה בתשלומים.

עלייה בהיצע דירות יד שנייה למכירה: ריבוי של דירות יד שנייה המוצעות למכירה, במיוחד כאלה שנרכשו בשנים האחרונות, עלול להעיד על קושי של בעלים לעמוד בהחזרים.

השלכות

פגיעה במוביליות החברתית ובאפשרות למעבר דירה: משקי בית שנקלעים לקשיים בתשלומי המשכנתא מוצאים עצמם "כבולים" לנכס, ללא יכולת למכור אותו או לשדרג לדירה גדולה יותר, גם כאשר צרכי המשפחה משתנים.

עלייה בתופעת עיקולים ומימושי נכסים על ידי בנקים: במקרים קיצוניים, עלולה להתפתח תופעה נרחבת של עיקולים ומימוש נכסים על ידי הבנקים, מה שיגדיל את ההיצע בשוק ויוביל לירידת מחירים נוספת.

לחץ פוליטי וציבורי לפתרונות מצד הממשלה: קשיים נרחבים של רוכשי דירות עלולים ליצור לחץ ציבורי ופוליטי משמעותי על הממשלה להתערב, אם בדרך של הקלות מס, סיוע ישיר, או הטלת מגבלות על הבנקים בתהליכי העיקול.

שפעה על המערכת הבנקאית ועל מדיניות האשראי: גידול באחוז המשכנתאות הבעייתיות ישפיע על איתנות המערכת הבנקאית, ועלול להוביל להקשחת מדיניות האשראי גם בתחומים אחרים.

קבוצות סיכון

זוגות צעירים שרכשו בשיא המחירים: במיוחד אלה שרכשו דירות בשנים 2021-2022, תקופה של שיא במחירי הנדל"ן, וכעת מתמודדים עם עליית ריבית ואפשרות לירידת ערך.משקי בית עם הכנסה בינונית-נמוכה: משפחות שהכנסתן קרובה לממוצע או מתחתיו, ושהקדישו אחוז גבוה מההכנסה הפנויה להחזרי משכנתא, נמצאות בסיכון גבוה.

עצמאים וקבוצות עם הכנסה לא יציבה: עצמאים, פרילנסרים, ובעלי עסקים קטנים, שהכנסתם נוטה להיות תנודתית, פגיעים במיוחד בתקופות של האטה כלכלית.התמודדות עם קריסה אפשרית של משקי בית שרכשו דירה ראשונה מחייבת מדיניות מאוזנת, שתסייע למשקי בית במצוקה אמיתית מבלי ליצור תמריצים שליליים או "סיכון מוסרי" בשוק.

תרחיש 3: קריסת "משקיעי צעצוע" בגלל מצוקת שוכרים

גורמים מאיצים

"משקיעי צעצוע" - אלה שרכשו דירה אחת או שתיים להשקעה, לרוב באמצעות מינוף גבוה - חשופים לסיכונים ייחודיים:

ירידה ביכולת הכלכלית של שוכרים לעמוד בדמי שכירות גבוהים: בתקופות של האטה כלכלית, אינפלציה או עלייה באבטלה, יכולתם של שוכרים לשלם דמי שכירות גבוהים נפגעת, מה שעלול להוביל לירידה בביקוש או לאי-תשלום.

עלייה בשיעור האבטלה או ירידה בהכנסה הפנויה של שוכרים: גורמים אלה משפיעים ישירות על יכולתם של שוכרים לעמוד בהתחייבויותיהם, ובמקרים רבים יובילו לעזיבת דירות שכורות או לדרישה להפחתת שכר הדירה.

שינויים בדפוסי מגורים: בתקופות של מצוקה כלכלית, רבים עשויים לחזור לבית ההורים, לחלוק דירות עם שותפים נוספים, או לעבור לאזורים זולים יותר, מה שמקטין את הביקוש לדירות להשכרה.

עודף היצע של דירות להשכרה באזורים מסוימים: בערים או שכונות עם ריכוז גבוה של דירות להשקעה, עלול להיווצר עודף היצע, במיוחד אם חל שינוי בביקוש (למשל, בשל מעבר לעבודה מהבית או שינויים דמוגרפיים).

מאפיינים וסימנים מקדימים

עלייה בשיעור אי-תשלום שכר דירה: נתון מרכזי שמעיד על התקרבות משבר הוא עלייה במספר המקרים של שוכרים שאינם משלמים את דמי השכירות במלואם או בזמן.

ירידה בדמי השכירות הממוצעים: כאשר בעלי דירות נאלצים להוריד את דמי השכירות כדי למשוך שוכרים או לשמר קיימים, הדבר עלול להעיד על היחלשות הביקוש.

עלייה במספר הדירות הפנויות להשכרה: הגדלת משך הזמן הממוצע להשכרת דירה פנויה או עלייה במספר המודעות להשכרה מהוות סימן לבעיה.

תביעות פינוי והוצאה לפועל נגד שוכרים: עלייה במספר הליכי הפינוי וההוצאה לפועל נגד שוכרים מעידה על קשיים כלכליים משמעותיים.

השלכות

קושי של "משקיעי צעצוע" לעמוד בהחזרי המשכנתא: כאשר דמי השכירות אינם מכסים את החזר המשכנתא (כפי שקורה במקרים רבים כיום), משקיעים רבים נאלצים "להשלים מהבית". אם המצב נמשך לאורך זמן, או אם הדירה נותרת ריקה לתקופות ארוכות, הדבר עלול להוביל לאי עמידה בהחזרים.

מכירות מאולצות של דירות להשקעה ויצירת היצף בשוק: משקיעים שנקלעים לקשיים עלולים להיאלץ למכור את דירותיהם, לעתים בהפסד. אם תופעה זו נעשית נרחבת, היא עלולה ליצור היצף בשוק ולהוביל לירידת מחירים.

ירידת מחירים באזורים עם ריכוז גבוה של דירות להשקעה: אזורים שבהם יש ריכוז גבוה של דירות להשקעה, כמו שכונות פריפריאליות מסוימות או ערים שבהן התרכזו משקיעים, עלולים לחוות ירידת מחירים משמעותית יותר.

השפעה על מדיניות המיסוי והרגולציה בתחום הנדל"ן להשקעה: משבר בשוק הדירות להשקעה עשוי להוביל לשינויי מדיניות, אם בכיוון של הקלה במיסוי כדי לעודד את השוק, או, להיפך, הגברת הרגולציה כדי להגן על שוכרים.

הגדרת "משקיע צעצוע"

המונח "משקיע צעצוע" מתייחס לסוג מסוים של משקיעי נדל"ן:

משקיעים בעלי דירה אחת או שתיים להשקעה: בניגוד למשקיעים מקצועיים המחזיקים בתיק נכסים מגוון, "משקיעי צעצוע" לרוב מחזיקים בדירה אחת או שתיים בלבד.

חוסר בהון עצמי משמעותי ותלות בהכנסה שוטפת משכ"ד: משקיעים אלה לרוב סומכים על דמי השכירות לכיסוי רוב או כל החזרי המשכנתא, ואין להם די הון עצמי לספוג הפסדים לאורך זמן.

מינוף גבוה וחשיפה גבוהה לשינויים בשוק: רבים מ"משקיעי הצעצוע" רכשו דירות באמצעות משכנתאות גדולות יחסית, מה שחושף אותם לסיכונים של עליית ריבית או ירידת ערך הנכס.משבר בסקטור זה עלול להיות בעל השפעה נרחבת, מכיוון שלפי הערכות שונות, אחוז משמעותי מעסקאות הנדל"ן בשנים האחרונות בוצעו על ידי משקיעים מסוג זה.

תרחיש 4: ביטול עסקאות 10-90 ועסקאות 20-80

גורמים מאיצים

עסקאות במתווה של תשלום מדורג, כמו 10-90 (10% בחתימה ו-90% במסירה) או 20-80, חשופות במיוחד לסיכונים בתקופות של אי-ודאות:

קושי בהשגת מימון להשלמת העסקה: עליית הריבית והחמרה בתנאי המשכנתאות עלולים להקשות על רוכשים להשיג את המימון הנדרש להשלמת העסקה במועד המסירה

ירידת ערך הנכס מתחת למחיר הרכישה המקורי: אם בתקופה שבין החתימה למסירה חלה ירידה במחירי הדירות, רוכשים עלולים למצוא עצמם משלמים מחיר גבוה משמעותית מערך השוק הנוכחי.

אי-עמידה של קבלנים בלוחות זמנים או בתנאי חוזה: עיכובים משמעותיים במסירה, שינויים במפרט, או בעיות איכות בבנייה עלולים לגרום לרוכשים לחפש דרכים לביטול העסקה.

שינויים במצב הכלכלי של הרוכשים: אובדן מקום עבודה, ירידה בהכנסות, או שינויים אחרים במצב הכלכלי עלולים לגרום לרוכשים להתקשות בהשלמת העסקה.

מאפיינים וסימנים מקדימים

עלייה בבקשות לדחיית מועדי תשלום: כאשר יותר ויותר רוכשים מבקשים להאריך את התקופה עד לתשלום הסופי, הדבר מעיד על קשיים פוטנציאליים.

עלייה בפניות לעורכי דין בנושא ביטול חוזים: התייעצויות מוגברות עם עורכי דין בנושאי ביטול חוזים, בירור תנאי הביטול, ובחינת האפשרויות המשפטיות מעידות על מגמה מדאיגה.

קושי של בנקים לאשר הלוואות לשלב הסופי של העסקה: סירוב של בנקים לאשר משכנתאות לרוכשים בשלב השלמת העסקה, או התניית האישור בתנאים מחמירים, עלול להעיד על חשש מירידת ערך הנכסים.

ירידה בהתחלות בנייה ובמכירות של דירות חדשות: כאשר יזמים וקבלנים חווים ביטולי עסקאות, הם נוטים להאט או להקפיא את קצב הבנייה של פרויקטים חדשים.

השלכות

פגיעה בתזרים המזומנים של יזמים וקבלנים: ביטול עסקאות בשלב מתקדם של הפרויקט פוגע בתכנון התזרימי של היזמים, ועלול להוביל לקשיים במימון השלמת הבנייה.

סכסוכים משפטיים ועלויות נלוות: ביטולי עסקאות לרוב מובילים לסכסוכים משפטיים סביב הפיצוי המוסכם, תנאי הביטול, והחזר כספים ששולמו. סכסוכים אלה גוררים עלויות משפטיות משמעותיות לשני הצדדים.

הקפאת פרויקטים בשלבים שונים של הבנייה: יזמים שחווים ביטולי עסקאות רבים עלולים להחליט להקפיא את המשך הבנייה עד להתבהרות המצב, מה שעלול להוביל לאתרי בנייה נטושים למחצה.

השפעה על מחירי הדירות בפרויקטים דומים: ביטולי עסקאות נרחבים עלולים להוביל ליזמים להוריד מחירים כדי למשוך רוכשים חדשים, מה שעלול להשפיע על מחירי דירות בפרויקטים דומים באזור.

היבטים משפטיים

תנאי הביטול בחוזים והשלכותיהם: חוזי רכישה מקבלן כוללים לרוב סעיפי ביטול וקנסות. בתקופות של משבר, עולה חשיבותם של סעיפים אלה והפרשנות המשפטית שלהם.

הגנות חוקיות לצדדים השונים: חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מספקים מספר הגנות לרוכשים, כגון ערבויות בנקאיות. חשוב להבין את היקף ההגנות הללו ואת מגבלותיהן במקרה של ביטול עסקה.

תפקיד הערבויות הבנקאיות והביטוחים: הערבויות הבנקאיות שניתנות לרוכשים אמורות להבטיח את כספם במקרה של קריסת היזם או אי-השלמת הפרויקט, אך הפעלתן כרוכה לעתים בהליכים מורכבים.

ניתוח קשרי הגומלין בין התרחישים

ארבעת התרחישים שתוארו אינם מנותקים זה מזה, אלא מזינים ומחזקים זה את זה במעגל שעלול להוביל למשבר נרחב:

שרשרת האירועים האפשרית מתרחיש לתרחיש: קריסת קבלנים ויזמים (תרחיש 1) עלולה להוביל לביטול עסקאות (תרחיש 4), שבתורן יכולות להחמיר את מצב הקבלנים. במקביל, קשיים של משקי בית ברכישה ראשונה (תרחיש 2) עלולים להפחית את הביקוש לדירות חדשות, ולהחמיר את מצב הקבלנים והיזמים.

נקודות התערבות אפשריות למניעת אפקט דומינו: הבנת הקשרים בין התרחישים מאפשרת לזהות נקודות התערבות אסטרטגיות. למשל, סיוע ממוקד לקבלנים במצוקה עשוי למנוע ביטולי עסקאות, שבתורם ימנעו ירידת מחירים חדה שתשפיע על "משקיעי צעצוע".

גורמים מאיצים ובולמים בתהליך הקריסה: גורמים מאקרו-כלכליים כמו ריבית, אינפלציה, צמיחה ואבטלה משפיעים על כל התרחישים. מדיניות מוניטרית מרחיבה (הורדת ריבית) יכולה להאט את התהליך, בעוד שהחמרה במדיניות האשראי עלולה להאיץ אותו.

השלכות מאקרו-כלכליות

משבר בשוק הנדל"ן עלול להשפיע על הכלכלה הישראלית בכללותה:השפעה על צמיחה כלכלית ותעסוקה: ענף הבנייה והנדל"ן מהווה נתח משמעותי מהתוצר והתעסוקה בישראל. משבר בענף עלול להוביל לעלייה באבטלה ולהאטה בצמיחה.השלכות על מערכת הבנקאות והאשראי: אשראי לדיור מהווה חלק משמעותי מסך האשראי במשק. גידול באשראי הבעייתי עלול להשפיע על יציבות המערכת הבנקאית ועל נכונותה להעניק אשראי בתחומים אחרים.השפעה על תקציב המדינה ומדיניות פיסקלית: ירידה בהכנסות ממסים הקשורים לנדל"ן (מס שבח, מס רכישה, מע"מ על עסקאות חדשות) עלולה לפגוע בתקציב המדינה. במקביל, לחץ לסייע לסקטורים שנפגעו עלול להגדיל את ההוצאה הציבורית.

מדיניות והתערבות ממשלתית

בהתמודדות עם משבר נדל"ן אפשרי, חשוב לשקול מגוון אפשרויות מדיניות:

צעדי מדיניות אפשריים למניעת משבר או להקלה: אלה יכולים לכלול הפחתת המיסוי על עסקאות נדל"ן, סיוע לקבלנים באמצעות ערבויות מדינה, הקלות רגולטוריות, וסבסוד ריבית למשקי בית במצוקה.

מנגנוני התערבות מהירים במקרה של התדרדרות: חשוב להכין מראש מנגנונים שניתן להפעיל במהירות במקרה של התדרדרות חדה, כמו קרנות סיוע ייעודיות או מנגנוני גישור בסכסוכים.

למידה ממשברי נדל"ן קודמים בישראל ובעולם: ניתוח של התמודדות מוצלחת עם משברי נדל"ן במדינות אחרות, כמו ארה"ב אחרי 2008 או אירלנד, יכול לספק תובנות חשובות.

סיכום והמלצות

סימנים מעידים למעקב: מומלץ לעקוב אחר אינדיקטורים כמו שיעור המשכנתאות בפיגור, קצב מכירת דירות חדשות, מספר הליכי פשיטת רגל של חברות בנייה, ושיעור הדירות הריקות.

המלצות למשקיעים, רוכשים ובעלי דירות:

• למשקיעים: שקילת הפחתת המינוף והגדלת כריות הביטחון.
• לרוכשים פוטנציאליים: בחינה מדוקדקת של איתנות היזם/קבלן, והימנעות ממינוף גבוה מדי.
• לבעלי דירות: בחינת אפשרויות מחזור משכנתא לתנאים יציבים יותר.

תחזית לטווח הקצר והבינוני: בהיעדר התערבות משמעותית, קיים סיכון להתפתחות משבר נקודתי בחלקים מסוימים של שוק הנדל"ן. האתגר העיקרי הוא למנוע הידרדרות של בעיות נקודתיות למשבר מערכתי.משבר נדל"ן אינו גזירה משמים, וניהול נכון של הסיכונים ברמת המשק, החברות והפרטים עשוי למנוע אותו או לפחות למתן את השפעותיו. המפתח הוא בזיהוי מוקדם של הסימנים המעידים על התגברות הסיכון, והפעלה מושכלת של כלי מדיניות לייצוב השוק.

גורמי היסוד למחירי הדירות בישראל

גורמי היסוד (פונדמנטליים) שמסבירים את מחירי הדיור בישראל כוללים בעיקר את:

• היצע דירות (כמות הדירות הזמינות)
• ביקוש דירות (גידול אוכלוסייה, שינויים דמוגרפיים)
• ריבית על משכנתאות
• שכר ממוצע במשק (הכנסה ריאלית)
• שכר הדירה
• עלות קרקע, מיסוי, עלויות בנייה ותשומות
• רגולציה ממשלתית ומדיניות תכנונית
• מגמות השקעה וציפיות הציבור247

המרחק בין מחירי הדירות בפועל לגורמי היסוד מתאר באחוזים את ההפרש בין המחיר לשווי ומהווה מדד לגודל הבועה - מגה בועה שהתפתחה בישראל.

סקירה מרוכזת, עדכנית וברורה של מצב בועת הנדל"ן בישראל, כולל הסבר על גורמי היסוד, נתונים מספריים עדכניים, טבלאות השוואה, וניתוח הפערים בין מחירי הדירות בפועל לבין הערך הפונדמנטלי.

בועת הנדל"ן בישראל: גורמי יסוד, נתונים עדכניים ופערים

1. מהם גורמי היסוד (פונדמנטליים) למחירי דירות?

2. נתוני היצע הדירות בישראל (2025)

3. פערים בין מחירי הדירות בפועל לערך הפונדמנטלי

השוואה ליחסים עולמיים/היסטוריים

4. ניתוח והסבר

• היצע הדירות: למרות שיא במלאי הדירות הלא-מכורות (80,000) ודירות בבנייה פעילה (עד 200,000), קצב המכירה איטי, מה שמרמז על האטה בביקוש או על מחירים גבוהים מדי.
• פערים מהפונדמנטלי:
  • יחס מחיר דירה לשכר דירה שנתי (מכפיל שכירות) בישראל גבוה ב-60–80% מהמקובל בעולם.
  • יחס מחיר דירה לשכר ממוצע (שנות עבודה לרכישת דירה) גבוה ב-30–50% מהמקובל בעולם.
• המשמעות: מחירי הדירות התרחקו משמעותית מהגורמים הכלכליים הבסיסיים.

5.סיכום

מחירי הדירות בישראל גבוהים משמעותית מהשווי הפונדמנטלי לפי שכר הדירה והשכר הממוצע.

היצע הדירות נמצא בשיא, אך קצב המכירה איטי – מה שעלול ללחוץ את המחירים מטה בעתיד, במיוחד אם הביקוש לא יתאושש.

הפערים הללו מעידים על "בועה" – מחירים שמנותקים מהיסודות הכלכליים.

יש מקומות בארץ בהם יחס מחיר שכ"ד יכול להגיע גם לפי 2 אם נהוון שכ"ד בשיעור היוון שהוא גבוה מהריבית הממוצעת על המשכנתא ו/או מעל ריבית הפריים ו/או מעל ריבית אג"ח ישראל 10ו/או על פי הממוצע של כל האמור.

התשואה השלילית היא אחד הגורמים המרכזיים והחשובים ביותר להבנת מצב שוק הדיור כיום, והיא מהותית בניתוח הפונדמנטלי של שווי הדירות:

• מהי תשואה שלילית?
  תשואה שלילית בנדל"ן מתרחשת כאשר ההוצאות השוטפות על הנכס (משכנתא, ריבית, תחזוקה, מיסים וכו') גבוהות מההכנסה מהשכירות, כלומר המשקיע "מסבסד" את הדייר ומוציא כסף מהכיס מדי חודש128.
• משמעות כלכלית:
  כאשר התשואה מהשכרת דירה נמוכה מהריבית על המשכנתא או מתשואות חלופיות (אג"ח, קרנות ריט), מדובר לא רק בתשואה נמוכה, אלא בתשואה שלילית ריאלית – כלומר, הפסד כלכלי ביחס לאלטרנטיבות בשוק ההון238. מצב זה מגביל את הכדאיות הכלכלית של רכישת דירות להשקעה, במיוחד במינוף8.
• השלכות על גורמי היסוד:
  תשואה שלילית מצביעה על ניתוק חמור בין מחירי הדירות להכנסה מהנכס, כלומר מחירי הדירות גבוהים מדי ביחס לשכר הדירה ולעלויות המימון. זהו סימן מובהק ל"בועה" ולפיצוץ אפשרי במחירים, כי השוק מתבסס על ציפיות לעליית ערך ולא על רווחיות מהשכרה בפועל128.
• הקשר לשוק הישראלי:
  בישראל כיום, התשואה הגלויה מהשכרה נמוכה מאוד ולעיתים שלילית, במיוחד לאחר עליית הריבית והיציבות היחסית במחירי הדירות. המשמעות: שוק המשקיעים מתכווץ, חלק מהמשקיעים מוכרים נכסים, והביקוש לדירות להשקעה יורד – מה שמגביר את הלחץ לירידת מחירים128.

לסיכום:

התשואה השלילית היא אחד המדדים הפונדמנטליים החשובים ביותר, ולעיתים אף החשוב ביותר, להבנת ניתוק מחירי הדירות מהשווי הכלכלי האמיתי. כאשר התשואה שלילית, השוק נשען לא על הכנסה מהנכס אלא על תקווה לעליית ערך – מצב מסוכן המעיד על עיוות יסודי בשוק128.

🏠 בועת הנדל"ן בישראל 2025: נתונים, פערים ואזהרה

סקירה מרוכזת ועדכנית

📌 עיקרי הנתונים:

🏗️ מצב ההיצע:

• 80,000 דירות חדשות לא מכורות – שיא היסטורי.
• 182,000–200,000 דירות בבנייה פעילה.
• חודשי היצע: 21–24 חודשים – האטה חריגה בקצב המכירה.

⚠️ ניתוח מהיר:

• מחירי הדירות בישראל מנותקים לחלוטין מהערכים הפונדמנטליים: שכר הדירה, השכר הממוצע והתשואות.
• קצב המכירה האיטי בשוק החדש והעומס במלאי מאותתים על לחץ כבד מטה במחירים.
• הפערים הללו מעידים על קיומה של בועה מתקדמת – תוצאה של עשור של מינוף זול, מדיניות מוניטרית רשלנית וחוסר ויסות.

🧠 סיכום:

ישראל חווה ב-2025 את אחת מבועות הנדל"ן החריפות בעולם המערבי – הפער בין המחיר לערך הכלכלי כפול מהנורמה.
הבועה לא תוכל להחזיק לאורך זמן מול האטה, ריבית גבוהה וירידת ביקושים.

Sources: OECD Housing Reports (2019-2022), World Bank Housing Studies (2017-2020), UBS Global Real Estate Bubble Index (2023), Economist Global Housing Index (2020-2023)

Israel Real Estate 2025: How Far From Global Norms

• כל עמודה מראה בכמה ישראל חורגת מהנורמה העולמית (פי כמה).
• הקו השחור (1x) מייצג את הנורמה — ומה שמעליו מראה את רמת החריגה.

למשל:

• מחיר דירה בישראל גבוה פי ~2.0 מהממוצע העולמי.
• מכפיל שכירות (מחיר/שכר דירה) כפול מהנורמה.
• שנות עבודה לקניית דירה – 1.4–1.5 יותר מאשר בעולם.
• תשואת שכירות נטו — חצי מהנורמה (בעייתי מאוד).
• מלאי דירות לא מכורות — כפול מהנורמה.

📚 כיצד נקבע "Global Norm" בהקשר לנדל"ן?

ה-"נורמה העולמית" (Global Norms) שעל פיה אני הצגתי את החישובים מבוססת על:

1. סטנדרטים עולמיים בולטים במדדי בועת נדל"ן:
   • מחקרים של הבנק העולמי (World Bank)
   • קרן המטבע הבינלאומית (IMF)
   • OECD Housing Report
   • The Economist Global Housing Index
   • UBS Global Real Estate Bubble Index
2. יחסי מפתח היסטוריים מקובלים במדינות מפותחות לאורך עשורים:
   • מחיר דירה ממוצעת ≈ פי 3–4 מהשכר השנתי של משק בית (לא יחיד).
   • יחס מחיר דירה לשכר דירה שנתי (מכפיל שכירות) ≈ 18–22 שנים.
   • תשואת שכירות נטו סבירה ≈ 4%-6% בשנה.
   • מלאי דירות לא מכורות בריא ≈ 6–8 חודשי מכירה.
3. מדדי בסיס מאזניים במדינות כמו:
   • קנדה, גרמניה, אוסטרליה, שבדיה, צרפת, בריטניה (לפני תקופות בועה).

📈 אז בפועל, הנתונים שנבחרו ל-"נורמה" כאן הם:

🧠 האם קיימת "נורמה אחידה מוחלטת"?

🔴 לא. אין מספר אחד רשמי שכולם כפופים לו.

✅ כן. קיימת התכנסות רחבה סביב טווחים יציבים – שנמצאים בקורלציה עם כללי היגיון בסיסיים של יכולת החזר ואיזון שוקי נדל"ן.

📢 בשורה התחתונה:

ה"Global Norms" שהצגתי כאן הן:

• מבוססות על טווחים מקובלים ממקורות אמינים (IMF, OECD, UBS, Economist).
• מותאמות לסטנדרט מערבי במדינות מתקדמות (ולא שווקים מתפתחים).

לפי כל המדדים — ישראל ב-2025 חורגת באופן קיצוני מהנורמות הללו, לעיתים פי 2 ואף יותר.

📚 אימות נתוני Global Norms:

📌 מובהר:

• מדובר על מדדים תקפים לפי נתונים בין השנים 2018–2024.
• אין חריגות גדולות בין המקורות — כל המקורות מציגים טווחים דומים (פלוס מינוס).
• הנתונים הללו רלוונטיים לשווקים מפותחים (OECD + כלכלות מובילות: ארה"ב, בריטניה, קנדה, אוסטרליה, גרמניה, צרפת).

פעולת ויסות קלאסית, מניפולציה ודימוי מכירות הן שלוש אסטרטגיות שונות אך לעיתים חופפות, שנועדו להשפיע על התנהגות השוק, מחירי הדירות ותפיסת הציבור:

הגדרות והקשרים בשוק הנדל"ן

1. פעולת ויסות קלאסית

פעולה יזומה ומתואמת של שחקנים מרכזיים (לרוב גופים פיננסיים או קבלנים גדולים) שמטרתה להשפיע על מחירים או על היצע/ביקוש בשוק, לרוב כדי למנוע ירידת מחירים או להבטיח רווחיות.

דוגמה היסטורית: ויסות מניות הבנקים בשנות ה-80, שבו הבנקים רכשו מניות של עצמם כדי לשמור על ערכן3.2. מניפולציה

כל פעולה מלאכותית, גלויה או סמויה, שנועדה ליצור מצג שווא לגבי מצב השוק, המחירים או הביקוש. בשוק הנדל"ן, מניפולציות כוללות:

• מבצעי מימון דוגמת "10-90" או "15-85" שמטרתם להציג ביקוש גבוה או מחירים יציבים, בעוד בפועל הקבלנים מתקשים למכור במחירי השוק65.
• דחיית שיווק דירות או הצגת מלאי נמוך מהאמיתי כדי ליצור תחושת מחסור6.
• הצגת מחירים רשמיים גבוהים מהמחיר האפקטיבי בפועל (לאחר הנחות ומבצעים), כדי לשמר דימוי של שוק חזק56.

3. דימוי מכירות

יצירת רושם מלאכותי של ביקוש או הצלחת מכירות, לעיתים על ידי הצגת עסקאות "על הנייר", הנחות שאינן מדווחות, או מבצעי מימון שמייצרים אשליה של מכירות רבות במחירים גבוהים56. בפועל, המחיר ששולם נמוך יותר, או הרוכש קיבל תנאים שמפחיתים את העלות האמיתית.

דוגמה מהשוק הישראלי (2024–2025)

• קבלנים ובנקים מציעים מבצעי מימון נדיבים (כמו 10-90 או 15-85), שמעידים על קושי למכור דירות במחירי השוק. המבצעים יוצרים תחושה של שוק פעיל ומחירים יציבים, אך בפועל, המחיר האפקטיבי נמוך מהמחיר המדווח56.
• המדינה והבנקים פועלים למנוע ירידת מחירים, בין השאר על ידי דחיית שיווק דירות, מתן אשראי נדיב לקבלנים, והצגת מלאי דירות נמוך מהאמיתי – כל אלה מהווים דוגמאות לפעולות ויסות ומניפולציות63.
• מבצעי מימון והנחות לא מדווחות במדדים הרשמיים יוצרים "דימוי מכירות" – כלומר, נתוני מכירות ומחירים שמוצגים לציבור אינם משקפים את המצב האמיתי בשטח56.

מסקנה

במצב הנוכחי בשוק הנדל"ן בישראל, מתקיימות לעיתים שלוש התופעות במקביל:

• ויסות – ניסיון לשמר מחירים גבוהים באמצעות שליטה בהיצע ובאשראי.
• מניפולציה – יצירת מצג שווא של ביקוש גבוה או מחירים יציבים באמצעים מלאכותיים.
• דימוי מכירות – הצגת נתוני מכירות ומחירים שאינם משקפים את העלות האמיתית לצרכן.

התוצאה: הציבור נחשף לתמונה מעוותת של השוק, שבה מחירי הדירות נראים גבוהים ויציבים, למרות שבפועל קיימים לחצים כבדים לירידת מחירים והמחיר האפקטיבי נמוך מהמדווח563.

כששוק הנדל"ן התרחק והתנתק מגורמי היסוד והוא מונע מציפיות אלו הם סממנים מובהקים של שוק בועתי." - חיים אטקין שמאי מקרקעין, מחבר הספר בועת נדל"ן.

גלית בן נאים: זהו שוק שמונע מציפיות"

פרופסור מיקי מלול על מחירי הדיור בישראל. הניתוק של המחיר מהערך הכלכלי שנגזר מדמי השכירות. 

תמיד אותו סיפור - כשהבועה מתפוצצת, הזאבים כבר מזמן ברחו מהיער, והתמימים נשארים לבד מול השברים.

הזאבים מאופקים: כשמלווי משקיעים יוצרים בועה על חשבון התמימים

לפני שבועיים פרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שמואל אברמזון, נתונים מטרידים על פרופיל רוכשי הדירות במבצעי המימון באופקים. הנתונים חושפים תמונה מדאיגה שמזכירה לנו תופעות של בועות נדל"ן שהתפוצצו בעבר במקומות אחרים בעולם. אך מה שמטריד אותי במיוחד הוא התפקיד של אותם "מלווי משקיעים" ו"מארגני קבוצות" שצמחו בשוק כמו פטריות אחרי הגשם.

המספרים שמאחורי הבועה

הנה העובדות היבשות: יותר ממחצית רוכשי הדירות באופקים בחצי השנה האחרונה נהנו ממה שמכונה "הטבות מימון אגרסיביות". במילים פשוטות - הם שילמו רק 10%-20% ממחיר הדירה בעת הרכישה, וישלמו את היתרה רק בעוד שנתיים-שלוש, כשיקבלו את המפתח.השכר הממוצע של חלק מרוכשים אלה? 13.5 אלף שקל ברוטו למשק בית. מחיר הדירה הממוצע? 1.6 מיליון שקל. תעשו את החשבון: אותם משקי בית מתחייבים להחזר משכנתא של כ-7,500 שקל בחודש, שהם למעשה 55% מההכנסה שלהם. כל יועץ פיננסי אחראי יגיד לכם שהחזר משכנתא אמור להיות לכל היותר 30% מההכנסה הפנויה.

הזאבים מוול סטריט הגיעו לאופקים

מה שקורה באופקים מזכיר לי את הסרט "הזאב מוול סטריט". יש כאן קהל של אנשים תמימים יחסית, שרובם רוכשים דירה ראשונה, ומנגד קבוצה של מה שבכיר באחת מחברות הבנייה כינה "מארגני קבוצות" או "מלווי משקיעים". אלה אנשים שמגיעים עם רשימה של 20-30 קונים ומצפים להטבת מימון.אך בניגוד למתווך רגיל שפשוט מקשר בין מוכר לקונה, אותם "מלווי משקיעים" משכנעים אנשים לקחת סיכונים פיננסיים שספק אם הם מבינים אותם לעומק. הם מוכרים חלום - "תקנו היום, בעוד שנתיים המחיר יעלה, ותוכלו למכור ברווח".

הסיכון והאחריות בנזיקין

יש כאן שאלה של אחריות בנזיקין. אותם מלווי משקיעים ומארגני קבוצות מציגים עצמם כמומחים, כיועצים, אך האם הם באמת מזהירים את לקוחותיהם מפני הסיכונים? האם הם מסבירים שאם לא יוכלו לקבל משכנתא בעתיד, הם עלולים לאבד את המקדמה ששילמו?המשפט האמריקאי מכיר בחובת זהירות מוגברת של מי שמציג עצמו כבעל מומחיות כלפי לקוחותיו. האם ה"מומחים" הללו באמת מקיימים חובה זו, או שמא הם רק מתמקדים בעמלה שלהם?

פסיכולוגיית הבועה

"אם רוכש מוכן לשלם היום מחיר גבוה רק בגלל שהוא חושב שמחר המחיר יהיה גבוה יותר, זו בועה."זוהי הגדרה קלאסית של בועה פיננסית. וזה בדיוק מה שקורה כאן. אותם משקיעים לא קונים דירה כדי לגור בה. הם לא בוחנים את ערך הדירה לפי תועלת השימוש בה, אלא רק לפי היכולת למכור אותה במחיר גבוה יותר בעתיד. "פליפ" או "סיבוב" הם המונחים השגורים בפיהם.גם כאשר משקיע מוכן לשלם היום מחיר גבוה רק בגלל שהוא חושב או מאמין שהוא יוכל למכור במחיר גבוה יותר, זו הגדרה קלאסית של בועה. אין כאן שום קשר לערך האמיתי של הנכס, רק למה שאנשים אחרים יהיו מוכנים לשלם עבורו בעתיד.

מי ישלם את המחיר?

בנק ישראל כבר זיהה את הבעיה והטיל מגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים. אך הנזק כבר נעשה עבור אלפי רוכשים שעלולים למצוא את עצמם בעוד שנתיים-שלוש בלי יכולת להשלים את העסקה, בלי הדירה, ועם סיכון לאבד גם את המקדמה ששילמו.ומה יקרה אם המחירים באמת יירדו? מה יקרה אם הריבית תעלה? מה יקרה אם המשכורות לא יעלו בהתאם לציפיות? סביר להניח שאותם מלווי משקיעים כבר יהיו עם העמלות שלהם במקום אחר.

המסקנה

כחברה, עלינו לשאול את עצמנו האם ראוי להפקיר את "התמימים" הללו בידי "זאבים" שמוכרים חלום ללא כיסוי. יש צורך בפיקוח הדוק יותר על אותם "מלווי משקיעים" ו"מארגני קבוצות", ואולי אף להטיל עליהם אחריות משפטית במקרים של הטעיה או אי-גילוי סיכונים.בסופו של דבר, מערכת כלכלית בריאה מבוססת על אמון ועל שוק הוגן. כאשר יש שחקנים שמנצלים פערי ידע ומידע כדי לדחוף עסקאות שעלולות להזיק ללקוחותיהם, זה פוגע לא רק באותם לקוחות, אלא בכלכלה כולה.כי זה תמיד אותו סיפור - כשהבועה מתפוצצת, הזאבים כבר מזמן ברחו מהיער, והתמימים נשארים לבד מול השברים.

אופקים כמשל: הדירות נקנו במבצע, הרוכשים משתכרים מינימום והמשכנתא בספק

המגבלות על מבצעי הקבלנים יורדות לשטח: המימון מתייקר בכ־2%

"ואם אני יעבוד זה יקדם אותי?" ... אובדן אופק חזון ותקווה מוביל את הצעירים לחיות מהיד לפה, הם חיים את הרגע ודי בצדק יש לומר

המשמעות הכלכלית של התופעה שבה צעירים אינם משתתפים בכח העבודה ויש ביקור לעובדים ומחסור גדול מד של עובדים (כי הם לא מוכנים לעבוד בשכר המוצע להם)

 דוח האוצר מיום 21.4.2025 על הירידה בהשתתפות צעירים בשוק העבודה 

 ודוח הלמ"ס מיום 22.4.2025 על היצע וביקוש בשוק העבודה בישראל בחודשים אוקטובר-דצמבר 2024 ושנת 2024 על פי ניתוח משולב של נתוני סקר כוח אדם וסקר משרות פנויות

התופעות האלו מייצגות את הנפגעים במעגל השלישי של בועת הנדל"ן וההשלכות הכלכליות על כלל המשק - מנוע אינפלציוני

ניתן (וצריך) לראות בירידה בשיעור ההשתתפות של צעירים גם סימפטום של תופעה עמוקה יותר: אובדן תקווה, חוסר אמון בעתיד, ותחושת ניכור כלפי שוק העבודה.

ניתוח מעמיק – "שוק שאין טעם להילחם בו":

1. פער בין מאמץ לתגמול:

צעירים רואים איך הוריהם עבדו קשה – ועדיין לא מסוגלים לעזור להם לרכוש דירה. הם רואים שכר נמוך, שוק דיור חסום, יוקר מחיה מרקיע, ובמקביל – מנופאים משתכרים כפול מהם.

מסר פנימי מתעצב אצלם:“אם כל זה לא עוזר – בשביל מה לעבוד?”

2. תחושת מיאוס ממערכת כלכלית לא שוויונית:

כשצעיר רואה סביבו "קבלן פושט רגל" שמקבל אשראי במיליונים, ואילו הוא – בקושי מקבל הלוואה ללימודים – נבנית אצלו תחושת חוסר ערך של עבודה ישרה.

המסר שהמערכת משדרת הוא לא "תשקיע ותצליח", אלא "תתחכם ותהיה מקושר".

3. שוק העבודה נתפס כמרמה מתמשכת:

רבים מהמשרות הזמינות הן בשכר מינימום, בלי ביטחון תעסוקתי, ובלי אופק.

במקום מוביליות – יש דינמיקה של הישרדות. במצב כזה, חלק מהצעירים פשוט מוותרים מראש.

4. פער בין השכלה לבין שוק העבודה:

צעיר לומד תואר, יוצא לשוק ומגלה שאין ערך לידע שצבר. זהו פער מבני שמייצר תסכול – ולפעמים שבר פסיכולוגי: "עבדתי לפי החוקים – זה לא עבד"

זווית סוציולוגית: אובדן האמון כהשתמטות פסיבית

לא מדובר רק בעצלות או אפאתיה – אלא לעיתים קרובות באקט של התנגדות שקטה.

עבודה נתפסת כחלק ממשחק שלא ניתן לנצח בו. לכן, הוויתור על השתתפות הוא סוג של מחאה פסיבית.

אם המדינה תתמקד רק בהכשרות ותמריצים טכניים, היא תפספס את לב הבעיה: אין פה רק חוסר מיומנות – אלא חוסר תקווה.

וזה כבר מצריך טיפול עומק – בשיח, במדיניות, ובמסר שהחברה שולחת לדור הבא.

לא "עצלות", אלא חוסר תקווה: למה צעירים מפנים עורף לשוק העבודה?הירידה הדרמטית בשיעור ההשתתפות של צעירים בשוק העבודה בישראל – במיוחד בגילאי 18 עד 34 – אינה מוסברת רק בלימודים או בנתונים דמוגרפיים. מאחורי המספרים מסתתר תהליך עמוק יותר: אובדן האמון בעתיד הכלכלי. עבור צעירים רבים, העבודה אינה נתפסת עוד כמסלול לשיפור מצבם, אלא כמלכודת – מאמץ רב, תגמול נמוך, ושום אופק אמיתי לרכישת דירה או לחיים בכבוד. כשהתשואה על עבודה ישרה מתנדפת, וכשהפער בין עמל לתוצאה הולך ומתרחב, לא מעט צעירים בוחרים פשוט לא להשתתף. זו אינה עצלות – זו אמירה חברתית אילמת: "אם המשחק מכור – למה לשחק?"

"לא עצלנות – אלא חוסר תקווה": על הנסיגה החרישית של צעירי ישראל משוק העבודה

דו"ח שפרסם באפריל 2025 אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף מגמה מדאיגה: שיעור ההשתתפות של צעירים בשוק העבודה – במיוחד בגילאי 18 עד 34 – נמצא בירידה מתמשכת. בעוד שבקרב גילאי העבודה המרכזיים (25–64) נרשמה עלייה בשיעור ההשתתפות בעשור האחרון, דווקא הדור הצעיר בוחר לצאת מהמשחק.לכאורה, חלק מהירידה מוסבר בגידול במספר הלומדים. אך בחינה עמוקה יותר – כולל הסתכלות על "השתתפות רחבה" הכוללת גם לימודים במוסדות טכנולוגיים ואקדמיים – מצביעה על כך שגם אז נרשמת ירידה ברורה, בעיקר בקרב גברים מהמגזר הערבי והחרדי. המשמעות: מדובר בתופעה חברתית-כלכלית עמוקה, ולא רק במספרים.

כשהשוק משדר: אין טעם להתאמץ

רבים ממהרים לייחס את ההשתמטות של צעירים מהעבודה ל"אפאתיה" או "עצלות". אך זו טעות חמורה. מה שהנתונים לא אומרים – אבל המציאות כן – הוא שצעירים פשוט איבדו אמון בכך שלעבודה יש ערך אמיתי.הם רואים את שכר המינימום, את הדירות שברחו הרחק מהישג יד, את פערי ההזדמנויות, ואת ה"שיטה" שמתגמלת קשרים ולא כישורים. הם לומדים, מתאמצים – ואז מגלים ששוק העבודה לא רק שאינו מחבק אותם – אלא אף דוחה אותם לתפקידי שוליים, נטולי אופק.זו לא בחירה מתוך נוחות, אלא מתוך יאוש:

"אם זה לא משנה כמה אתאמץ – למה שאנסה בכלל?"

השלכות כבדות – בטווח הארוך

הדו"ח מזהיר מפני ההשלכות הכלכליות של המשך מגמה זו: ירידה עתידית בכוח העבודה, פגיעה בפריון ובצמיחה, ופערי שכר שיילכו ויתרחבו. אם צעירים נכנסים מאוחר לשוק – או לא נכנסים כלל – הם יאבדו שנות ותק קריטיות, ולא יצליחו להשתלב באמת.והבעיה עוד עמוקה יותר: קצב גידולן של קבוצות אוכלוסייה המאופיינות בשיעורי השתתפות נמוכים (בפרט חרדים וערבים) מהיר במיוחד בקרב הצעירים. המשמעות – שמגמות ההדרה הכלכלית לא רק משמרות את עצמן, אלא גם מחריפות.

הפתרון? לא רק כלים – אלא חזון

המדינה לא תוכל להחזיר צעירים לשוק העבודה רק דרך קורסים או תמריצים נקודתיים. אם לא ייווצר אופק של תקווה אמיתית, של אמון שהמאמץ ישתלם – שום הכשרה לא תעזור.צריך לשדר לצעירים שווה לעבוד – לא רק כי זו חובה – אלא כי זה משתלם, כי זה אפשרי, כי זו דרך לצמיחה אישית ולא רק לשרידות. בלי זה, המגמה תמשיך – גם אם תוסתר היטב מתחת לממוצעים סטטיסטיים "מעודדים".

הנתונים המוצגים בדו"ח הלמ"ס שפורסם באפריל 2025, המתארים את הירידה בשיעור ההשתתפות של צעירים בשוק העבודה, מתיישבים עם התובנות שהצגת. הדו"ח מצביע על ירידה בשיעור ההשתתפות של צעירים, במיוחד בגילאי 18–34, כאשר חלק מהירידה מוסבר בעלייה בלימודים, אך גם לאחר הרחבת ההגדרה הכוללת לימודים אקדמיים וטכנולוגיים, ניכרת ירידה בפועל. הירידה מתרחשת בעיקר בקרב גברים, במיוחד מהמגזר הערבי והחרדי, ומיוחסת גם לגידול היחסי של אוכלוסיות המאופיינות בשיעורי השתתפות נמוכים.הסבר אפשרי נוסף לירידה זו הוא תחושת חוסר תקווה ואובדן אמון בעתיד הכלכלי בקרב צעירים. רבים מהם עשויים לחוש שהמאמץ להשתלב בשוק העבודה אינו משתלם, בשל שכר נמוך, יוקר מחיה גבוה, וקושי ברכישת דירה. תחושות אלו עשויות להוביל לוויתור על השתתפות בשוק העבודה, לא מתוך עצלות, אלא מתוך תחושת ייאוש.לכן, הנתונים מהדו"ח תומכים בתובנה שהירידה בשיעור ההשתתפות של צעירים בשוק העבודה אינה נובעת רק משיקולים טכניים או דמוגרפיים, אלא גם מתחושות עמוקות של חוסר תקווה ואובדן אמון במערכת הכלכלית.

אז מה בעצם קורה עם הצעירים ועבודה בישראל?

יש שני מסמכים חשובים שאומרים דברים דומים, רק מזוויות קצת שונות.

מסמך ראשון – של משרד האוצר:

מסתכלים על השנים האחרונות ורואים משהו מוזר:

• אנשים בגילאי 25 עד 64 – עובדים יותר.
• אבל הצעירים (בני 18 עד 34) – עובדים פחות.

ואז שואלים למה?בהתחלה חשבו שזה בגלל שהם לומדים יותר. אבל גם אחרי שבודקים את זה – עדיין רואים שיש ירידה.

ובמיוחד – אצל גברים ערבים וחרדים.אז מה המסקנה?כנראה שיש הרבה צעירים שמרגישים "מה זה כבר יעזור לי לעבוד?"

• השכר נמוך.
• הדירות יקרות בטירוף.
• וגם אם תלמד ותעבוד – זה לא אומר שתצליח.
  אז הם פשוט מוותרים מראש. וזה מסוכן לכלכלה בעתיד.

מסמך שני – של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה):

הם בדקו כמה מקומות עבודה פנויים יש, וכמה אנשים מחפשים עבודה באמת.

וגם פה רואים משהו דומה:

• לא חסרים עבודות.
• אבל פחות צעירים באים לחפש עבודה.

אז גם הלמ"ס מרמזת שיש כאן בעיה:

זה לא שאין עבודה – אלא שאין חשק, ואין אמונה שזה שווה את זה.

ובקיצור:

• יש עבודות.
• יש צעירים.
• אבל הם לא נפגשים.
  למה? כי הרבה צעירים מרגישים שהמשחק "מכור" – ושאין טעם להתאמץ אם אי אפשר להתקדם באמת.

 אם יש כל כך הרבה משרות פנויות וכל כך הרבה אנשים לא עובדים אז זה אבטלה  סמויה?

הנה טבלה ברורה שמסכמת את סוגי האבטלה הרלוונטיים – כולל ההגדרה, הסימנים, ואיך הם נמדדים:

תובנה מרכזית:

הבעיה המרכזית כרגע בישראל היא שילוב של אבטלה סמויה ואבטלה מבנית בקרב צעירים.

לא שאין עבודות – אלא שהם לא רואים סיבה לנסות. והמערכת לא יודעת איך לשכנע אותם אחרת.

"מהלחץ הנפשי הגעתי למצב של תת משקל": מכת החובות של הצעירים

תשואה שלילית בנדל"ן: 🔻 כשהמשקיע מסבסד את הדייר

מהספר בועת נדל"ן

מהי תשואה שלילית?

תשואה שלילית מתרחשת כאשר ההוצאות השוטפות על נכס עולות על ההכנסות שהוא מייצר. במילים פשוטות, בעל הנכס מוציא יותר כסף מדי חודש (על משכנתא, מיסים, תחזוקה ועוד) מכפי שהוא מקבל משכר הדירה. במצב כזה, הדייר למעשה נהנה מסבסוד – הוא משלם פחות ממה שעולה להחזיק את הנכס.

דוגמה מספרית

נניח שבעל דירה בתל אביב משלם:

• משכנתא חודשית: 5,000 ₪
• ארנונה: 500 ₪
• ועד בית: 300 ₪
• תחזוקה ותיקונים: 200 ₪

סה"כ הוצאות חודשיות: 6,000 ₪אם שכר הדירה החודשי הוא 5,000 ₪, בעל הנכס מסבסד את הדייר ב-1,000 ₪ מדי חודש.

מדוע משקיעים מחזיקים נכסים בתשואה שלילית?

1. ציפייה להשבחת ערך: האמונה שערך הנכס יעלה בעתיד, ועליית הערך תפצה על ההפסד השוטף.
2. יתרונות מס: במדינות מסוימות, הפסדים מנדל"ן ניתנים לקיזוז כנגד הכנסות אחרות.
3. חוסר ברירה זמני: שינויים בשוק עשויים להוביל לתשואה שלילית זמנית, והמשקיע מעדיף להחזיק בנכס מאשר למכור בהפסד.
4. קניית זמן: המשקיע מוכן לספוג הפסד חודשי כדי להמתין לשיפור בתנאי השוק.

הסכנות שבתשואה שלילית

1. סימן לבועה: כאשר משקיעים רבים מוכנים לקנות נכסים בתשואה שלילית בציפייה לעליית ערך, זה עלול להצביע על בועה בשוק הנדל"ן.
2. עומס כלכלי: הסבסוד החודשי של הדייר יכול להפוך לנטל כבד על בעל הנכס.
3. תלות בעליית ערך: אם עליית הערך המצופה לא מתממשת, בעל הנכס עלול למצוא את עצמו עם נכס שמפסיד כסף ולא ניתן למכירה ברווח.
4. מלכודת פסיכולוגית: קשה פסיכולוגית למכור נכס בהפסד, מה שעלול להוביל להחלטות לא רציונליות.

האם זו תופעה חדשה?

לא. תשואה שלילית היא תופעה שחוזרת על עצמה בשווקי נדל"ן "חמים" לאורך ההיסטוריה. היא הופיעה לפני בועת הנדל"ן בארה"ב ב-2008, ונצפתה בערים יקרות כמו לונדון, ניו יורק, ונקובר וסן פרנסיסקו בעשורים האחרונים.בישראל, התופעה מתרחבת בשנים האחרונות, במיוחד באזורי ביקוש כמו תל אביב והסביבה, שם מחירי הנדל"ן עלו בקצב מהיר יותר מאשר שכר הדירה.

מה זה אומר על שוק הנדל"ן?

שוק נדל"ן בריא אמור להציע תשואה שוטפת חיובית למשקיעים. כאשר תשואה שלילית הופכת לנורמה, זה מעיד על אחת משתי אפשרויות:

• שוק ספקולטיבי: המשקיעים מתעלמים מהכלכלה הבסיסית של הנכס ומסתמכים על עליות מחירים עתידיות.
• חוסר איזון עמוק: קיים פער גדול מדי בין מה שאנשים מוכנים לשלם כדי לקנות דירה לבין מה שהם מוכנים לשלם כדי לשכור אותה.

בשני המקרים, זהו מצב לא בריא שעלול להוביל לתיקון בשוק – או דרך ירידת מחירי הנכסים, או דרך עליית שכר הדירה.

מה לעשות אם אתם בעלי נכס בתשואה שלילית?

1. בחינה מחודשת של ההנחות: האם באמת סביר שהנכס יעלה בערכו מספיק כדי לפצות על ההפסד השוטף?
2. שקילה של העלאת שכר הדירה: אם השוק מאפשר זאת, אולי כדאי לשקול העלאת שכר הדירה כדי להגיע לפחות לאיזון.
3. צמצום הוצאות: בדקו אם ניתן להוריד את העלויות השוטפות – מימון מחדש של המשכנתא, הורדת עלויות תחזוקה וכדומה.
4. שקילה של מכירה: לפעמים, הדבר הנכון ביותר הוא לצאת מההשקעה, במיוחד אם אתם לא רואים סיכוי ממשי לשיפור בטווח הקרוב.

סיכום

תשואה שלילית בנדל"ן היא מצב שבו בעל הנכס למעשה מסבסד את הדייר שלו. בעוד שלעתים זו אסטרטגיה מכוונת ומחושבת, במקרים רבים זהו סימן אזהרה – הן ברמה האישית והן ברמת השוק הכללית. הבנת התופעה והשלכותיה חיונית לכל מי שמשקיע או שוקל להשקיע בנדל"ן בתקופה זו. בסופו של יום, השקעה בנדל"ן צריכה להיות מבוססת על חישובים כלכליים איתנים, לא על תקוות ואמונות. כשבעלי נכסים רבים מדי מוכנים לסבסד את הדיירים שלהם בציפייה לעליית ערך עתידית, זהו סימן ברור שכדאי להיזהר ולבחון היטב את כדאיות ההשקעה.

הגרף שלפניך ממחיש את הפער ההולך ומתרחב בין תשואת השכירות הממוצעת לבין הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל בעשור האחרון:🔻 המגמה הברורה:

• התשואה השוטפת על נכסי נדל"ן הולכת ויורדת בהתמדה – מ־3.5% ב־2015 ל־2.4% ב־2025.
• במקביל, הריבית על משכנתאות מזנקת – מ־2.5% בשנת 2020 (שיא הקורונה) ל־5.5% בשנת 2025.

🔴 משמעות כלכלית: זהו מצב בו "העלות של הכסף" גבוהה משמעותית מהרווח התפעולי – או במילים אחרות: כל שקל שמושקע בנדל"ן שואף להפסד תזרימי, אלא אם יש עליית ערך – שהיא ספקולטיבית.

Here's the corrected chart in English, showing the growing gap between average rental yield and average mortgage interest rate in Israel from 2015 to 2025. Let me know if you'd like a table showing the year-by-year spread or a second chart with net effective yield (after mortgage interest).

 "אם רוכש מוכן לשלם היום מחיר גבוה כי הוא חושב, חושש או מאמין שמחר המחיר יהיה גבוה יותר, זו בועה."

 "אם משקיע, מוכן לשלם היום מחיר גבוה כי הוא מאמין שהוא ימכור במחיר גבוה יותר - זו בועה"

תשואה שלילית בנדל"ן היא מצב שבו בעל הנכס למעשה מסבסד את הדייר שלו. בעוד שלעתים זו אסטרטגיה מכוונת ומחושבת, במקרים רבים מדובר בתמרור אזהרה — הן עבור המשקיע הפרטי והן לגבי מצב השוק בכללותו. השקעה כלכלית צריכה להתבסס על תשואה תזרימית סבירה, ריבית מימון ברת היגיון, ושיקולים ריאליים. כאשר החישוב הכלכלי מפנה את מקומו לאמונה או לפחד — זו כבר לא השקעה, אלא ספקולציה.

כאשר רוכש מוכן לשלם היום מחיר גבוה, רק כי הוא חושב, חושש או מאמין שמחר המחיר יהיה גבוה יותר — זו בועה.

כאשר משקיע מוכן לרכוש נכס בתשואה שלילית מתוך הנחה שהוא ימכור בעתיד במחיר גבוה יותר — זו בועה בריבוע.

שוק נדל"ן בריא מציע תשואה חיובית וודאות יחסית.

שוק שבו בעלי נכסים מוכנים לסבסד את הדיירים מתוך תקווה – הוא שוק שמזמין תיקון, ולעיתים גם קריסה.

להלן תחשיב מלא של שיעור וסכומי הסבסוד בפועל לדירה שנרכשה ב־4 מיליון ש"ח, ומניבה שכר דירה של 8,000 ש"ח בחודש:

* התחשיב בטבלה איננו כוללת תיקונים, עלויות ביטוח, פינוי דייר ותקופה של החלפת דיירים והוצאות אחרות כמו מיסוי מעבר לתקרת הפטור.

.' משמעות כלכלית:
במקרה זה, בעל הדירה מסבסד את הדייר שלו בכ־2,000 ש"ח (ויותר) בכל חודש, שהם 25% מהשכירות.
זו השקעה שבה לא רק שהתשואה נמוכה משמעותית מהריבית, אלא גם שהיא מפסידה בפועל תזרימית כל חודש – אלא אם כן מתרחשת עליית ערך עתידית מהותית.

מקרה אמיתי: רכישת דירה 1,250,000 שכר דירה 3,500 ש"ח - דירה ברחוב קרן היסוד 70 בקרית ביאליק.

להלן תחשיב הסבסוד החודשי לדירה שנרכשה ב־1,250,000 ש"ח, מושכרת ב־3,500 ש"ח לחודש, עם מימון של 70% לתקופה של 25 שנה בריבית שנתית של 5.5%, כאשר השוכר משלם את הארנונה והוועד:

🔴 מסקנה:

במקרה זה, המשקיע מסבסד יותר ממחצית מדמי השכירות כל חודש. ההשקעה אינה מייצרת תזרים מזומנים חיובי, והתלות בעליית ערך עתידית היא מהותית.

כדי להגיע לנקודת איזון תזרימית — כלומר, לא להפסיד כסף בכל חודש — שכר הדירה הנדרש עבור הדירה שרכשת ב־1,250,000 ש"ח (עם מימון 70% בריבית 5.5% ל־25 שנה) הוא: 5,573 ₪ לחודש. כל שכר דירה שהוא נמוך מכך, משמעו שהמשקיע מסבסד את הדייר.

גם ברכישה עם הון עצמי זו עדיין תשואה שלילית

אג"ח 3.8 זה מאד נמוך

🔍 הנה החישוב הכלכלי להשקעה של 1.25 מיליון ש"ח במימון עצמי בדירה מול אלטרנטיבה של 6% תשואה ריאלית:

🧠 משמעות:

המשקיע מוותר בפועל על 33,000 ₪ בשנה — שהם כמעט 3% שלמים מההון — רק בגלל שהוא מחזיק את כספו בדירה מניבה נמוכה במקום באפיק מניב יותר.

בפריסה של 10 שנים, ההחזקת הון של 1.25 מיליון ש"ח בדירה עם תשואה של 3.36% במקום השקעה באפיק ריאלי מניב 6% גורמת ל:

❗ הפסד מצטבר של כ־372,096 ש"ח

(בהתחשב בריבית דריבית על הפער של 2.64% לשנה)📉 זוהי פגיעה ריאלית מצטברת של כמעט שליש מיליון ש"ח – רק כתוצאה מהשארת ההון במקום לא אופטימלי.

זו המשמעות של תשואה שלילית

כדי שהשקעה בדירה תהיה כדאית כלכלית באותה מידה כמו השקעה באפיק ריאלי שמניב 6% לשנה, היא צריכה להניב:

✅ תשואה ברוטו של לפחות 6% על מחיר הרכישה

וזה לפני הוצאות, מסים, תחזוקה או סיכונים ייחודיים לנדל"ן.במילים פשוטות:

דירה שנרכשה ב־1.25 מיליון ש"ח צריכה להניב 7,500 ש"ח לחודש כדי להתחרות באלטרנטיבה של 6%.

בפועל – דירות רבות מניבות פחות ממחצית מהסכום הזה קרי מחיר בועתי - גבוה מהשווי.

כדי להשיג תשואה של 6% ברוטו מדירה שמניבה 3,500 ש"ח בחודש,

המחיר המקסימלי אותו ניתן לשלם על הדירה הוא:

✅ 700,000 ש"ח

🧨 בפועל, אם הדירה נמכרת ב־1.25 מיליון ש"ח, המשקיע משלם כמעט פי שניים מהשווי הכלכלי האמיתי של הנכס לפי חישוב תשואה רציונלית.

🧨 כאשר דירה מניבה מחצית (או פחות) מהתשואה הרציונלית הדרושה — המשמעות היא שמחירה גבוה לפחות פי שניים מהשווי הכלכלי שלה. זו בועה. ואם זה רחב היקף? זו מגה בועה.

🔍 נפרק את זה טכנית:

דוגמה:

• שכר דירה: 3,500 ש"ח
• מחיר בפועל: 1,250,000 ש"ח
• תשואה ברוטו: 3.36%

מחיר רציונלי לפי תשואה של 6%:

• שווי כלכלי אמיתי: 700,000 ש"ח

כלומר: פער של 550,000 ש"ח בין המחיר לשווי
או במילים אחרות: המחיר גבוה ב־78%–80% מהשווי הכלכלי האמיתי
❗ ולפעמים גם יותר — כי לא חישבנו מסים, פחת, תיקונים, סיכון, ריבית על הון עצמי

🧠 ומהי מגה-בועה?

בועה כלכלית מתרחשת כאשר:

1. המחיר מנותק מהתשואה הכלכלית
2. המחיר נשען על ציפיות לעליית ערך ולא על רווח תפעולי
3. הציבור שותף לאשליה — לעיתים קרובות מתוך פחד להחמיץ (FOMO) או אמונה שהמחירים תמיד עולים
4. המערכת הפיננסית מממנת עסקאות במחירים מופרזים

כאשר זה קורה בהיקף רחב, במימון אגרסיבי, ובהכחשה תקשורתית —

זה כבר לא "בועה" מקומית, אלא מגה-בועה מסוכנת עם פוטנציאל לקריסה מערכתית.

• גרף עליון – מציג את השווי הכלכלי של הדירה (שמניבה 3,500 ש"ח לחודש) לפי תשואה נדרשת של 2.5% עד 6%.
  ➤ ככל שהתשואה הנדרשת עולה, השווי הכלכלי יורד.

• גרף תחתון – מציג את התשואה בפועל לפי מחיר הרכישה של הדירה.
  ➤ ככל שמשלמים יותר על הדירה, התשואה יורדת משמעותית — וממחישה עד כמה מחיר השוק מנותק מהתשואה הכלכלית.

הגרף מציג בצורה ברורה:

🔵 הכנסה חודשית נדרשת להשגת תשואה של 6% עבור כל מחיר רכישה בין 600,000 ש"ח ל־1.6 מיליון.
🔴 שכר הדירה בפועל (3,500 ש"ח) מוצג בקו אדום מקווקו — קבוע ואינו משתנה עם המחיר.ניתן לראות שבכל מחיר רכישה מעל 700,000 ש"ח, שכר הדירה בפועל נמוך מהשכרה הנדרשת להשגת תשואה ריאלית – כלומר, המחיר גבוה מהשווי.

הנה התחשיב:

🧨 מסקנה:

המשקיע שילם כמעט 80% מעל השווי הכלכלי האמיתי של הדירה — רק כדי להחזיק בנכס שמניב 3,500 ש"ח בחודש.

זו ההגדרה הקלינית של מחיר בועתי – או במקרה הזה: מגה-בועה.

קורבנות הבועה הם לא רק הרוכשים אלא גם השוכרים - מעגלי הנפגעים מבועת הנדל"ן

פרק מהספר בועת נדל"ן המשווה בין פרשת ויסות מניות הבנקים לבין המצב הנוכחי בשוק הנדל"ן:

• המניעים האמיתיים של הבנקים בשתי הפרשות: השאת רווחים והגדלת הונם.
• המניפולציה שנעשית בשוק הנדל"ן כיום בהשוואה למניפולציה שנעשתה בשוק המניות.
• העברת הנטל של ההונאה העצמית אל השוכרים.
• תפקיד הבנקים כמנוע מרכזי של התופעה כולה.
• כשל הרגולציה ותופעת "הדלתות המסתובבות".
• הפגיעה הכלכלית בדור שלם של רוכשים ושוכרים.
• הצורך בחקירה מערכתית ובאחריות מוסדית.

המאמר מצביע על הדמיון המטריד בין שתי הפרשות ומעלה שאלות לגבי האחריות של מערכת הבנקאות והרגולטורים למצב שנוצר.

שכר הדירה לא עלה בגלל "ביקוש" אלא בגלל שמחירי הרכישה עלו לממדים לא רציונליים, והמשקיעים מנסים כעת להפיל את מחיר ההונאה העצמית שלהם – על השוכרים. המשכירים - המשקיעים ובעלי הנכסים מנסים להשיג תשואות חיוביות.
הבנקים, שמימנו עסקאות מנותקות מהערך הכלכלי, הם לא רק צופים מהצד – אלא המנוע הראשי של המנגנון הזה.
ולכן, יש לבחון לא רק תביעה אלא גם חקירה מערכתית ואחריות משפטית מוסדית.

השוואה בין פרשת ויסות מניות הבנקים לפעולות הבנקים בשוק הנדל"ן

מויסות מניות הבנקים לניפוח בועת הנדל"ן: כרוניקה של פגיעה בדור שלם

פתיחה

פרשת ויסות מניות הבנקים משנות ה-80 מהווה אחד האירועים המכוננים בתולדות הכלכלה הישראלית. שנים ספורות לאחר מכן, עם הסדר המניות הבנקאיות והלקחים שהופקו ממנו, היה אפשר לצפות שמערכת פיננסית אחראית יותר תתפתח בישראל. אולם, כארבעה עשורים לאחר מכן, תבנית דומה מתרחשת בשוק הנדל"ן. המאמר הזה בוחן את קווי הדמיון המדאיגים בין שני המקרים, תוך התמקדות במניעים האמיתיים מאחורי פעולות הבנקים ובהשלכות הקשות על הציבור הישראלי.

הבסיס המשותף: מניעי הבנקים

בשתי הפרשות, המניע המרכזי היה ונשאר זהה: השאת רווחים לבנקים ולבעלי השליטה בהם. בשנות ה-80, הבנקים פעלו בצורה שיטתית להעלאת שערי מניותיהם כדי להגדיל את הונם העצמי, לאפשר גיוס הון בתנאים נוחים ולהבטיח בונוסים למנהלים הבכירים. כיום, המניע הכלכלי נותר דומה, אך הזירה השתנתה: במקום ויסות מניות, הבנקים מתמקדים במתן אשראי מורחב לשוק הנדל"ן, המייצר הכנסות ריבית משמעותיות, עמלות גבוהות ותיק אשראי מתנפח המשפר את מדדי הביצוע שלהם.

מניפולציה על שוק: אז והיום

בפרשת ויסות המניות, הבנקים ביצעו מניפולציה ישירה על מחירי מניותיהם באמצעות רכישות מתואמות ושיטתיות. היום, הבנקים מבצעים מניפולציה עקיפה אך לא פחות אפקטיבית על שוק הנדל"ן. באמצעות מתן אשראי נדיב לקבלנים (לעתים במימון של 100% לרכישת קרקעות), משכנתאות בסכומים הולכים וגדלים לרוכשי דירות, ומימון לרכישות משקיעים, הבנקים יוצרים מצב של "הזרקת כסף" מתמדת לשוק הנדל"ן, המובילה לעליית מחירים מתמשכת.

מהותה של הטענה: העברת הנטל לציבור

הטענה המרכזית שהוצגה בתחילת הדיון היא שההתייקרות בשכר הדירה איננה תוצאה של עודף ביקוש טבעי, אלא תולדה של מחירי רכישה מנופחים שבהם נדרשים לעמוד משקיעים. בדומה לפרשת ויסות המניות, בה הציבור הרחב נאלץ לשלם את מחיר הכשל באמצעות הלאמת הבנקים והסדר מניות שעלה מיליארדים לקופה הציבורית, גם במקרה הנוכחי נטל מחיר ההונאה העצמית של המשקיעים והבנקים מועבר לציבור - הפעם לשוכרי הדירות ולרוכשים הצעירים.

מערכת הבנקאות כמנוע התופעה

הבנקים אינם רק "צופים מהצד" בהתפתחויות בשוק הנדל"ן, אלא מהווים את המנוע המרכזי המזין את המערכת כולה:

1. מתן אשראי נדיב לקבלנים - מאפשר בנייה מתמשכת בסביבת מחירים עולה
2. מתן משכנתאות גדלות - מאפשר לרוכשים להתחרות על מלאי דירות מוגבל ובכך להעלות מחירים
3. מימון משקיעים - תמיכה ברכישות שמטרתן השקעה ולא מגורים, מה שמצמצם את ההיצע לרוכשי דירות ראשונות
4. ייעוץ השקעות - הכוונת לקוחות להשקעה בנדל"ן כחלופה "בטוחה" לאפיקי השקעה אחרים

הרגולציה הכושלת: תופעת "הדלתות המסתובבות"

בדומה לכשל הרגולטורי שאפשר את ויסות מניות הבנקים, גם כיום הרגולציה מתגלה כלא אפקטיבית דיה. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא תופעת "הדלתות המסתובבות" - מעבר של רגולטורים לשעבר לתפקידים בכירים במערכת הבנקאות והנדל"ן. רגולטורים היודעים שעתידם עשוי להיות בגופים עליהם הם מפקחים, נמנעים לעתים מאכיפה נוקשה, ביודעם "היכן מרוחה החמאה".

ההשלכות: פגיעה בדור שלם

המחיר החברתי-כלכלי של המצב הנוכחי הוא עצום:

על רוכשי דירות:

• נטילת משכנתאות בסכומים גבוהים שמחייבים החזרים במשך 30 שנה ומעלה
• השקעת הון עצמי גדול שנצבר לעתים בעזרת הורים, מה שמנציח פערים חברתיים
• קניית דירות במחירים מנופחים עם סיכון לירידת ערך בעתיד

על שוכרי דירות:

• תשלום שכר דירה גבוה המהווה אחוז הולך וגדל מההכנסה הפנויה
• חוסר יכולת לחסוך לדירה בשל הוצאות שכירות גבוהות
• חוסר ביטחון דיור ותלות במשכירים שמעלים מחירים באופן תדיר

על החברה בכללותה:

• פגיעה בניידות החברתית והעמקת אי-השוויון
• דחיית גיל הנישואין והולדת ילדים בשל העדר ביטחון כלכלי
• התפתחות מעמד "עניים עובדים" שעובדים במשרה מלאה אך כמחצית משכרם מופנה לדיור

חזרה לטענת המוצא

חוזרים כעת לטענת המוצא שהעלנו בתחילת הדיון: שכר הדירה לא עלה בגלל "ביקוש" אמיתי, אלא כתוצאה ממערכת מורכבת שבה משקיעים המממנים נכסים במחירים מנופחים מעבירים את הנטל לשוכרים, כשהבנקים משמשים כמנוע המרכזי של המנגנון. ניתוח ההשוואה בין פרשת ויסות מניות הבנקים לבין המצב הנוכחי בשוק הנדל"ן מחזק טענה זו ומצביע על כך שמה שעד כה נתפס כ"כוחות שוק" הוא למעשה תוצר של מערכת פיננסית המייצרת רווחים לעצמה על חשבון ציבור הרוכשים והשוכרים.

סיכום: הצורך בחקירה מערכתית ואחריות מוסדית

האם יש מקום לחקירה מערכתית ואחריות משפטית מוסדית? בהחלט כן. כפי שפרשת ויסות המניות הובילה בסופו של דבר לרפורמות במערכת הבנקאית (אם כי לא מספקות), כך גם המצב הנוכחי דורש בחינה מחודשת של:

1. מדיניות האשראי הבנקאי - הגבלת אשראי נדל"ני ספקולטיבי
2. פיקוח על משכנתאות - מניעת מצבים של לווים בסיכון גבוה
3. רגולציה על השקעות נדל"ן - מיסוי פרוגרסיבי על דירות להשקעה
4. אחריות מוסדית - בחינת תפקוד הרגולטורים והבנקים בהיווצרות בועת הנדל"ן
5. מניעת ניגודי עניינים - טיפול בתופעת "הדלתות המסתובבות"

ראוי לזכור כי בעוד שבפרשת ויסות המניות, ברגע שהתפוצצה הבועה, התערבה הממשלה והצילה את ציבור המשקיעים (אמנם על חשבון הציבור הרחב), הרי שבמקרה של בועת נדל"ן, אין ביטחון שתהיה התערבות דומה. משמעות הדבר היא שציבור רוכשי הדירות עלול למצוא את עצמו נושא לבדו בנטל ההפסדים אם וכאשר תתרחש ירידת מחירים משמעותית. בסופו של דבר, הדמיון המטריד בין שתי הפרשות מחייב דיון ציבורי נוקב ואמיץ על תפקידה של מערכת הבנקאות בחברה הישראלית, ועל האחריות המוסדית הנדרשת ממנה כדי למנוע פגיעה מתמשכת באוכלוסייה, ובמיוחד בדור הצעיר.

להורדת מחקר השוואתי - כאן או בתחתית העמוד סיכום שלו

1983 - פרשת ויסות מניות הבנקים - כשתופעה מקרו כלכלית מוצאת עצמה על ספסל הנאשמים

להורדת הקובץ כאן או לחץ על התמונה

מחקר השוואתי: ויסות מניות הבנקים בשנות ה-80 מול בועת הנדל"ן בעשור האחרון

מבוא

שוק ההון והנדל"ן בישראל חוו שני משברים מרכזיים: פרשת ויסות מניות הבנקים בשנות ה-80 והתנפחות בועת הנדל"ן בעשור האחרון. שני האירועים חושפים כשלים מבניים דומים בהתנהלות הבנקים, בהתערבות (או היעדרה) של הרגולטור, ובהתנהגות הציבור והתקשורת. למרות שמדובר בנכסים שונים – מניות מול נדל"ן – הדינמיקה של ניפוח, שתיקה, קריסה והשלכות – דומה באופן מטריד.

פרשת ויסות מניות הבנקים

בשנות ה-70 וה-80 הבנקים בישראל רכשו את מניותיהם בבורסה על מנת לשמור על מחירים יציבים או עולים. הם השתמשו בכספי ציבור דרך קופות גמל וקרנות נאמנות, העניקו הלוואות לרכישת מניותיהם, ופעלו בניגוד גמור לעקרונות של שקיפות ואחריות פיננסית. הרגולטורים – בנק ישראל, משרד האוצר ורשות ני"ע – שתקו. ביום חמישי השחור באוקטובר 1983 פרץ המשבר, הבורסה נסגרה, הציבור איבד מיליארדים, והמדינה הלאימה את הבנקים.

בועת הנדל"ן בעשור האחרון

משנת 2010 נרשמה עליית מחירי נדל"ן של עשרות אחוזים. משכנתאות חולקו בקלות, לעיתים תוך מימון של כמעט 100% באמצעות "הלוואות בלון". קבלנים זכו לליווי נדיב, והבנקים חשפו עצמם לסיכון מערכת רחב. בנק ישראל נקט צעדי רגולציה רכים, אך נמנע מהכרזת בועה ומהתערבות נחרצת. התקשורת חיזקה את נרטיב "המחסור בדירות", והציבור נהר לרכוש דירות בכל מחיר, כשהוא מונע מ-FOMO והבטחה לרווחי הון.

השוואה מבנית

לקחים עיקריים

1. השתקה מסוכנת – שתיקת רגולטורים ותקשורת יוצרת אשליית יציבות.
2. פחד מהפיצוץ – מונע פעולה נחרצת בזמן אמת.
3. אשראי כמנוע בועה – הרחבה מוניטרית ומדיניות הלוואות רופפת מנפחת שווקים.
4. רגולציה פרואקטיבית עדיפה – זיהוי מוקדם עדיף בהרבה על טיפול מאוחר.

המלצות אופרטיביות

• הקמת גוף פיקוח עצמאי על מנגנוני אשראי צרכניים ונדל"ניים.
• מדד ממשלתי רבעוני: "ערך נכסים מול הכנסה חציונית".
• שקיפות תקשורתית – חובת גילוי לכלי תקשורת על תוכן ממומן בענף הנדל"ן.
• ועדת תיאום בין בנק ישראל, רשות ני"ע ומשרד האוצר למניעת התנפחות מחירי נכסים.

סיכום

שני האירועים – ויסות המניות ובועת הנדל"ן – הם עדות למחזוריות מסוכנת: התלהבות, מניפולציה, שתיקה – ואחריה קריסה. מנגנוני הפיקוח בישראל לא הצליחו, נכון לעכשיו, לשבור את הדפוס הזה. כדי להבטיח יציבות עתידית – נדרשת רגולציה אמיצה, תקשורת ביקורתית וציבור ערני. ההיסטוריה לא צריכה לחזור על עצמה – אם רק נבחר ללמוד ממנה.

משבר מניות הבנקים ב-1983 נבע משילוב של פרקטיקות בנקאיות בלתי-בריאות ומספר טריגרים מיידיים שהובילו להתפרצותו. הגורם המרכזי היה ויסות מלאכותי של שערי המניות על ידי הבנקים הגדולים (לאומי, הפועלים ודיסקונט), שנמשך שנים וגרם לבועה ספקולטיבית. הבנקים רכשו מניות של עצמם כדי ליצור ביקוש מלאכותי, תוך הטבעת אשליה של יציבות ועלייה מתמדת – פעולה שאפשרה להם לגייס הון רב מהציבור125.

הטריגרים המיידיים לקריסה:

1. עליית ריבית חדה
   הממשלה העלתה ריבית כדי להילחם באינפלציה (שהגיעה לשיא של למעלה מ-400% בשנה). הריבית הגבוהה הפכה את הפיקדונות הבנקאיים לאטרקטיביים יותר ממניות, מה שהוביל לבריחה מהמניות לטובת מזומן67.
2. התרסקות ראשונית בינואר 1983
   בסוף ינואר 1983 חלה מפולת פתאומית במניות חופשיות בבורסה, עם ירידה של 15 מיליארד ש"ח בשווי השוק תוך יום אחד (כונה "סיבוב שחיטה"). אירוע זה ערער את אמון הציבור במערכת7.
3. התמוטטות "יום חמישי השחור" (6 באוקטובר 1983)
   גל מכירות המוניות של מניות הבנקים הגיע לשיאו, כשהציבור ניסה למשוך את כספו. הבנקים, שחשו כי אינם יכולים עוד לתמוך במחירים המלאכותיים, הפסיקו את הרכישות. הממשלה נאלצה לנעול את הבורסה למשך 18 ימים כדי למנוע קריסה מוחלטת – צעד חסר תקדים46.
4. חשיפת חוסר היציבות המערכתית
   עד אוקטובר 1983, שערי המניות של הבנקים היו גבוהים ב-300%-500% משווין הריאלי. כשהציבור הבין כי הערכים אינם משקפים ביצועים כלכליים אמיתיים, החל מעגל קסמים של פאניקה: מכירות הובילו לירידות מחירים, שהגבירו את החשש ומכירות נוספות13.

תוצאות מיידיות:

• הממשלה הלאימה את הבנקים הגדולים במסגרת "הסדר מניות הבנקים".
• המשקיעים קיבלו פיצוי חלקי באמצעות איגרות חוב צמודות דולר7.
• שווי ההשקעות של הציבור במניות הבנקים צנח בכ-70%15.

המשבר הדגים את הסכנות בניגוד עניינים מערכתי בין בנקים לבורסה, והוביל לרפורמות מרחיקות לכת ברגולציה הבנקאית וביצירת הפרדה בין פעילות בנקאית לספקולציה בשוק ההון26.

גל המכירות ההמוניות של מניות הבנקים על ידי הציבור גרם לקריסה, אבל חשוב להבין למה הציבור פתאום רצה למכור:

• הציבור הבין שמחירי מניות הבנקים גבוהים בהרבה מהשווי האמיתי שלהן, בגלל ויסות מלאכותי של הבנקים עצמם לאורך שנים.
• כשהתחיל לחץ כלכלי – בעיקר עליית ריבית חדה ואינפלציה – אנשים העדיפו להעביר כסף לאפיקים בטוחים יותר כמו פיקדונות, במקום להחזיק מניות שמחירן נראה מנופח ומסוכן.
• ירידות ראשוניות במחירי המניות יצרו "אפקט דומינו": כל ירידה גרמה לעוד אנשים להילחץ ולמכור, מה שהאיץ את הקריסה.
• הבנקים, שכבר לא יכלו להחזיק את השערים המלאכותיים, הפסיקו לקנות את המניות – ואז הציבור ראה שאין "רשת ביטחון" והפאניקה גברה36.

בקיצור, הציבור מכר כי הבין שהמחירים לא אמיתיים, פחד מהפסדים נוספים, וראה שהבנקים עצמם כבר לא מגנים על השוק.

השוכרים מנסים להשיג תשואות חיוביות. "שכר הדירה לא עלה בגלל "ביקוש" אלא בגלל שמחירי הרכישה עלו לממדים לא רציונליים, והמשקיעים מנסים כעת להפיל את מחיר ההונאה העצמית שלהם – על השוכרים.הבנקים, שמימנו עסקאות מנותקות מהערך הכלכלי, הם לא רק צופים מהצד – אלא המנוע הראשי של המנגנון הזה.ולכן, יש לבחון לא רק תביעה אלא גם חקירה מערכתית ואחריות משפטית מוסדית." - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מחבר הספר בועת נדל"ן https://bit.ly/3pfTas7
	מבצעי המימון או מבצעי הקבלנים – חרב פיפיות, המסמר האחרון: "בהתחלה הם חילקו להם הלוואות נדיבות לרכישת קרקעות במחירים דמיוניים במטרה להכפיל את מחירי הדירות (ראה חנן מור ושדה חוב) והם התחייבו בפניהם שהם יתנו משכנתאות לרוכשים שירכשו את הדירות בכל מחיר ובתנאי שהם יבואו עם חוזה לבנק, בבחינת "זה נהנה וזה לא חסר" - זה השתלם לכולם, וכעת הם משאירים אותם עם חובות עתק במסווה של עזרה בדמות הלוואות בלון במבצעי מימון כשהם קוברים אותם עמוק עמוק באדמה שהם קנו. יהיה מעניין לראות מה יקרה ביום שהקבלנים יפתחו על הבנקים ויספרו מה הם עשו להם. וכן גם הקבלנים הם קורבנות הבועה של הבנקים ולא רק הרוכשים ושוכרי הדירות"  - חיים אטקין שמאי מקרקעין מחבר הספר בועת נדלן. - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מחבר הספר בועת נדל"ן https://bit.ly/3pfTas7

מינוף הוא כלי כלכלי ופיננסי. כיצד הפך המינוף לכלי בידי עניים כתקווה לשיפור מצבם הכלכלי?

"המינוף לא הומצא על ידי העניים – הוא הושת עליהם כחלק ממנגנון שליטה פוסט-חברתי, שמאשים את העני שהוא לא 'משקיע בעצמו'".

מינוף פיננסי הוא אחד הכלים המרכזיים בעולם העסקי והפיננסי. באמצעותו, יזמים ומשקיעים מצליחים להגדיל את התשואה על ההון שלהם ולבנות עושר. אך בעשורים האחרונים התרחש תהליך מעניין ומדאיג כאחד: המינוף, שבמקורו נועד להיות כלי בידי בעלי הון וידע פיננסי, הפך לכלי הישרדות ותקווה בקרב אוכלוסיות מוחלשות. כיצד קרה המעבר הזה, ומה משמעויותיו החברתיות והכלכליות?

המינוף במהותו: כלי של חזקי השוק

מינוף (Leverage) במובנו הקלאסי הוא שימוש בהון זר (בעיקר הלוואות) על מנת להגדיל את התשואה על ההון העצמי. בעולם העסקי והנדל"ן, זהו כלי לגיטימי ויעיל, המאפשר ליזמים ולמשקיעים להרחיב את היקף פעילותם מעבר למה שהונם העצמי מאפשר.לדוגמה, יזם נדל"ן שרוכש נכס בשווי 3 מיליון ש"ח כאשר רק מיליון אחד הוא הון עצמי והשאר משכנתא, יכול ליהנות מעליית ערך על הנכס כולו, על אף שהשקיע רק שליש מערכו. אך יש לזכור: אסטרטגיה זו עובדת היטב בתנאי סביבה כלכלית יציבה ובהנחה שיש ליזם "כריות ביטחון" כלכליות במקרה של משבר.

המעבר מהמעמד הגבוה אל המעמד הנמוך

בשנות ה-80, עם עליית הקפיטליזם הפיננסי והפרטת שירותים ציבוריים רבים, החל תהליך שניתן לכנותו "דמוקרטיזציה של האשראי". תהליך זה כלל מספר מרכיבים:

• אשראי כמוצר צריכה: הלוואות וכרטיסי אשראי הפכו למוצרי צריכה נגישים לכל אזרח
• שיווק אגרסיבי: בנקים וחברות אשראי החלו לשווק הלוואות באופן אקטיבי ואגרסיבי, גם לאוכלוסיות בעלות יכולת החזר מוגבלת
• שינוי תפיסתי: החוב עבר מיתוג מחדש, מ"בעיה" ל"פתרון" – הסלוגן הלא כתוב היה "קח הלוואה, תשפר את החיים שלך"

התהליך הזה התרחש במקביל לשינויים חברתיים וכלכליים משמעותיים: עלייה ביוקר המחיה, שחיקה בשכר הריאלי של מעמד הביניים והנמוך, והקושי הגובר לרכוש דירה או להיחלץ ממעגל העוני ללא נטילת הלוואות.

העוני כקרקע פורייה למינוף שגוי

אצל אוכלוסיות מוחלשות, המינוף עבר טרנספורמציה מהותית: מכלי כלכלי-רציונלי הוא הפך לקרש הצלה פסיכולוגי. הנה כמה מאפיינים לתופעה:

• היעדר אלטרנטיבות: עבור משפחות מעוטות יכולת, הלוואה היא לעיתים האפשרות היחידה להשיג נכסים בסיסיים או להתקדם בחיים – לרכוש דירה, לפתוח עסק קטן, לממן לימודים גבוהים, ואפילו לערוך חתונה או אירוע משפחתי משמעותי
• תקווה לא מבוססת: התקווה לשיפור כלכלי מהיר מובילה ללקיחת סיכונים לא פרופורציונליים, כמו נטילת משכנתא בשיעור החזר העולה על 50% מההכנסה החודשית
• מניפולציות שיווקיות: חברות אשראי מציגות את החוב כביטוי ל"אחריות אישית", "יוזמה" או "הזדמנות", ומטשטשות את הסיכונים הכרוכים בו

שינוי בתודעה החברתית: מחוב כבושה לגאווה

אחד השינויים המשמעותיים ביותר התרחש ברמה התרבותית. בעבר, עוני לווה בערכים של צניעות וחיסכון, ונטילת הלוואות נתפסה כמוצא אחרון וכסימן לקושי כלכלי. היום המצב שונה:

• מינוף כסמל סטטוס: קניית דירה באמצעות משכנתא גבוהה, או רכישת רכב יוקרתי בהלוואה, הפכו לסמלי סטטוס חברתי
• היזם שבכל אחד: מינוף מוצג כ"מעשה יזמי" גם כשמדובר בפעולות צרכניות בסיסיות
• השתלבות בנרטיב ההצלחה: רבים במעמד הנמוך רואים במינוף דרך להשתלב ב"סיפור ההצלחה" הלאומי, גם במחיר של הסתכנות כלכלית קיצונית

התוצאה הטרגית: מלכודת עוני חדשה

במקום להיות מנוף ליציאה מעוני, מינוף שגוי הפך למלכודת עוני חדשה. התופעה מתבטאת ב:

• עלייה בפשיטות רגל: גידול משמעותי במספר משקי הבית שנקלעים לחדלות פירעון
• מעגל חובות מתרחב: נטילת הלוואות חדשות לכיסוי הלוואות ישנות
• שוק אשראי חוץ-בנקאי: פנייה גוברת לשוק האפור ול"הלוואות מהירות" בריבית גבוהה
• עיקולים והוצאה לפועל: אובדן נכסים ופגיעה בזכויות בסיסיות

התופעה הזו יצרה מצב פרדוקסלי: עוני ממונף. כלומר, מצב בו אנשים עניים נושאים בנטל חוב כבד, המקטין עוד יותר את יכולתם הכלכלית ומצמצם את סיכוייהם לשפר את מצבם בעתיד.

מנגנוני שיווק ואשליה

התופעה מתוחזקת על ידי מערכת שלמה של שיווק ויצירת אשליות:

• נרמול של חוב: פרסומות לבנקים, משכנתאות וחברות אשראי מציגות מינוף כאופציה טבעית ונורמטיבית
• הכרח קיומי: מינוף מוצג לא ככלי סיכון אלא כהכרח חברתי – "בלי זה לא תוכל להשתלב"
• מיתוסים כלכליים: התקשורת והשיח הציבורי מהדהדים מסרים כמו "מחירי הדירות תמיד עולים" או "משכנתא היא השקעה טובה בכל מקרה"

אז מה הפתרון?

המודעות לתופעה היא צעד ראשון חיוני, אך נדרשים גם פתרונות מערכתיים:

1. חינוך פיננסי: הכנסת לימודי כלכלה אישית ואוריינות פיננסית למערכת החינוך מגיל צעיר
2. רגולציה: הגבלה של פרסום ושיווק אשראי והלוואות, בדגש על אוכלוסיות מוחלשות
3. פתרונות דיור חלופיים: פיתוח מודלים של דיור בר-השגה שאינם מבוססים על מינוף קיצוני
4. מדיניות אנטי-עוני: טיפול בשורש הבעיה – העוני עצמו, באמצעות מדיניות חברתית-כלכלית מקיפה

סיכום: מינוף – כלי של עשירים, חלום של עניים

המינוף הפיננסי עבר טרנספורמציה חברתית-כלכלית דרמטית: מכלי של יזמים לבניית עושר הוא הפך לכלי של עניים לחלימה על עושר. ההבדל המהותי הוא שאצל העשירים המינוף מגובה בהון עצמי, בנכסים וביכולת ניהול סיכונים, בעוד שאצל העניים הוא מבוסס על תקווה, על חלום, ולעיתים על ייאוש.זוהי דוגמה מובהקת לשימוש בכלי פיננסי מתקדם בעולם של משקי בית פגיעים, ללא הבנה מספקת של הסיכונים – ולעיתים, תוך עידוד שיטתי מצד המערכת הפיננסית והמדינה.

האתגר שלנו כחברה הוא לפתח מודלים חדשים של צמיחה כלכלית וניעות חברתית שאינם תלויים במינוף קיצוני של אוכלוסיות מוחלשות. רק כך נוכל לשבור את מעגל "העוני הממונף" ולבנות חברה יציבה וצודקת יותר.

"אמא, איך אנחנו בונים בית של עשירים ואנחנו עניים"תמצית התנהלות הרוכשים בשוק הנדל"ן בישראל בא לידי ביטוי בדקה ה- [05:52] בכתבה זו, כשהבן שואל את אמא שלו איך הם בונים בית של עשירים כשהם עניים.מתמנפים עד הקצה ומעבר לגבול היכולת."עושר הוא מצב שבו יש לך יותר נכסים מהתחייבויות" - הסבר:אם יש לך מיליון ש"ח בבנק ואתה גר בשכירות, אתה אדם עשיר. אם לקחת את הכסף הזה + הלוואה של 2 מיליון ורכשת דירה ב-3 מיליון, אתה אדם עני.

"כשעניים לוקחים מינוף על סמך תקווה במקום תשואה – הם לא ממנפים את עתידם, אלא ממשכנים את חירותם הכלכלית לדורות. זו אינה שגיאה – זו מלכודת, וכולנו שותקים מול התהליך."

• "החדרת המינוף לתוך מעגל העוני – לא במקרה, אלא באסטרטגיה."
•  "עוני ממונף הוא גרסה מודרנית לעבדות כלכלית."
•  "עניים ממנפים 100% מהשווי, אבל נושאים 100% מהסיכון – בלי אף רשת ביטחון."

"עושר הוא מצב שבו יש לך יותר נכסים מהתחייבויות" - הסבר:

אם יש לך מיליון ש"ח בבנק ואתה גר בשכירות, אתה אדם עשיר. אם לקחת את הכסף הזה + הלוואה של 2 מיליון ורכשת דירה ב-3 מיליון, אתה אדם עני.

מיליונרים בחובות: סיפורם של נוחי דנקנר ואליעזר פישמן הם אולי הסיפורים המוכרים ביותר של מי שהמינוף היה להם לרועץ.

כשהשוק חולה – הנתונים נראים תקינים, אבל לא עומדים בשום מבחן כלכלי

שוק הנדל"ן בישראל ממשיך לספק נתונים – אך כאשר בוחנים אותם לעומק, מתברר שמדובר בנתונים חולים: כאלה שלא מתיישבים עם ההיגיון הכלכלי, ולא עומדים בשום מבחן של ערך, תשואה או סבירות.

הנה רק כמה מהסימפטומים:

1. מחירי דירות עולים – למרות עודף בהיצע וירידה בביקושים

לפי הלמ"ס, מחירי הדירות עלו ב-7.7% בשנת 2024

במחוז תל אביב העלייה הגיעה ל-10.3%

מקור: כלכליסט, אפריל 2025 במקביל:

• המלאי הלא מכור של קבלנים חצה את ה-70,000 יח"ד והוא נושק ל- 80 אלף יחידות.
• למעלה מ־200,000 יח"ד נמצאות כעת בבנייה פעילה.
• מספר העסקאות ירד לשפל של יותר מעשור.

לפי כל היגיון כלכלי – מחיר צריך לרדת. בפועל – הוא עולה.

2. תשואות על דירות מתחת לעלות המימון

• התשואה השנתית הממוצעת על דירה להשקעה עומדת כיום על כ־2.5%
• הריבית הממוצעת על משכנתא (ריבית קבועה לא צמודה, נובמבר 2024): 5.22%
  מקור: Kantahome

המשמעות: רוכש דירה ממונף סופג תשואה שלילית ריאלית

הוא משלם לבנק יותר ממה שהוא מרוויח מהנכס – וכל זאת על בסיס "הנחת יסוד" שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח.

3. שיעורי ההיוון לא מתעדכנים בהתאם לריבית

בזמן שהריבית חסרת הסיכון טיפסה אל מעל 4.5% (ריבית בנק ישראל), שיעורי ההיוון בדוחות שמאות עדיין עומדים על 3%-4%, כאילו כלום לא השתנה.

זוהי לא הערכה מקצועית – זו הכחשה.

אז תפקידו של מי להתריע כשיש פער כה עמוק בין הנתונים לבין ההיגיון?

סיכום: כשהנתונים מנותקים מהמציאות – החולה הוא השוק עצמו

כאשר המחיר מוכתב לא על ידי ערך אלא על ידי ציפייה – זו בועה.

כאשר תשואה שלילית נחשבת נורמטיבית – זו אשליה.

כאשר מוסדות מקצועיים שותקים – זו כבר לא טעות. זו שותפות בשיטה.הבועה ממשיכה להתנפח, הנתונים ממשיכים להיראות "מרשימים", אבל מה שמתחת לפני השטח – רקוב.

וכאשר זה יתפוצץ – אף אחד לא יוכל לומר "לא ידענו".

"כשהשוק חולה – הנתונים משקרים"

שוק נדל"ן חולה ממשיך להזרים נתונים – אך הם כבר אינם משקפים מציאות כלכלית בריאה.

הוא מספק גרפים, טבלאות וסטטיסטיקות – אך רבים מהם מנותקים מהמציאות, ולא עומדים בשום מבחן הגיוני או כלכלי:

• המחירים עולים, גם כשההיצע גדל והביקושים נחלשים.
• תשואות על נכסים יורדות – ועדיין העסקאות נמשכות.
• ריביות מטפסות – אבל שיעורי ההיוון בשמאויות נותרו נמוכים כאילו כלום לא קרה.
• והמשקיעים? מתנהגים כאילו הבועה היא "נורמה".

כאשר הנתונים עצמם סותרים את ההיגיון – זהו סימן ברור שהשוק מוּנָע לא על ידי כלכלה חופשית, אלא על ידי מניפולציה, ויסות, והכחשה.

ככה נראה מתנהג ומתנהל שוק חולה:

"אמא, איך אנחנו בונים בית של עשירים ואנחנו עניים"

תמצית התנהלות הרוכשים בשוק הנדל"ן בישראל בא לידי ביטוי בדקה ה- [05:52] בכתבה זו, כשהבן שואל את אמא שלו איך הם בונים בית של עשירים כשהם עניים.מתמנפים עד הקצה ומעבר לגבול היכולת."עושר הוא מצב שבו יש לך יותר נכסים מהתחייבויות" - הסבר:

אם יש לך מיליון ש"ח בבנק ואתה גר בשכירות, אתה אדם עשיר. אם לקחת את הכסף הזה + הלוואה של 2 מיליון ורכשת דירה ב-3 מיליון, אתה אדם עני.