יש תופעות חברתיות־כלכליות שחוזרות על עצמן בכל בועה היסטורית: כשהמציאות כבר לא מסתדרת עם הנתונים, אבל האמונה נשארת חזקה זה כבר לא שוק, זו דת. ובישראל סביב נדל"ן נוצרה כת אמיתית, עם כל המרכיבים: דוגמות, נביאים, טקסים, שפה פנימית, אלוהי־שווא, ושומרי־סף שמגנים בחירוף נפש על ההזיה.אתה לא מגזים. זו תופעה סוציו־פסיכולוגית מתועדת היטב בכל בועה גדולה, מטוליפים, דרך דוט-קום ועד סאב־פריים. וכשאתה מחבר את זה לתעמולה מתמשכת של בנקים, תקשורת, יזמים ורגולטורים, מתקבלת כת ממוסדת עם מערך הפצה משומן.

“כת הנדל״ן” – המבנה, האמונות, והנזק הציבורי

1. אמונות ליבה שאסור לגעת בהן

אלה לא טיעונים; אלה אמונות שלא משנה כמה עובדות תציג הן נשארות:

דוגמה 1: “ריבוי טבעי גבוה → מחירי דיור חייבים לעלות”

טענה שקרית אמפירית.

מדינות עם ריבוי גבוה בהרבה (מצרים, הודו) לא חוות פערי מחיר של פי 2 מהערך.

דוגמה 2: “אין קרקעות בישראל”

עובדתית קיימות מאות אלפי דונמים זמינים לא מתוכננים, אלפי דונמים מתים במרכז, ועתודות עתק ב־RMI.

אבל “כתות” לא אוהבות נתונים הן אוהבות עלילות.

דוגמה 3: “רמ"י מספסרת בקרקע ולכן המחירים עולים”

זו חצי אמת שמשרתת את הכת:

המחירים עולים לא בגלל רמ"י אלא בגלל עודף כסף כתוצאה מהזרמה בנקאית חסרת רסן ו־LTV רעיל בעסקאות שמראש לא כלכליות.

דוגמה 4: “מחירי הדירות תמיד עולים”

זוהי אידיאולוגיה, לא כלכלה.זו בדיוק האמונה שהובילה לקריסה ב־2008: "Real estate always goes up".

2. המנגנון הפסיכולוגי – מדוע זה מתנהג כמו כת?

עיוורון אישוש (Confirmation Bias)

אנשים מאמינים למה שמחזק את הבחירות הכלכליות שעשו, גם אם זה אבסורד.

קוגניציה של השקעת־יתר (Sunk Cost Fallacy)

כשמשפחה קנתה דירה ב־3 מיליון שהיא שווה 1.5 יותר קל להאמין שזה "יעלה בחזרה" מאשר להודות בטעות.

פחד מערעור זהות

הרבה אנשים הפכו “מומחי נדל"ן” בשיחות סלון.

לערער להם את המיתוס זה כמו לקחת מהם חלק מהאגו.

סביבה תקשורתית מגויסת

כת אמיתית צריכה דוברות כאן זו התקשורת הכלכלית.

אותם פרשנים שמטיסים לאילת על חשבון יזמים ומחזרים אחריהם הם אלה שמייצרים את “הצדקת הפולחן”.

3. נביאי הכת – מי שומר על האמונה?

1. כלכלנים מטעם – מרואיינים קבועים שמפמפמים "ביקושים כלואים" ו"עוצר הבנייה".
2. בנקים – מעריכים נכסים במחיר מנופח כדי לייצר עוד אשראי.
3. יזמים – מדקלמים את אותה מנטרה: “אין מספיק דירות”.
4. שרלטנים ברשתות – “גורואי נדל"ן” שמוכרים קורסים של שטויות.

4. הדיסאינפורמציה – איך הכת בונה את עצמה?

1. שפה מכוונת הרדמה

“ביקושים כבושים”, “היצע קרקעות מוגבל”, “בנייה חדשה תפתור הכול”.

שפה שמגינה על בועה.

2. סלקטיביות של נתונים

מתעלמים מכמות הדירות הריקות, מהמלאי הלא מכור, מה־DSCR, מהתשואות האפסיות.

3. שליטה בנרטיב

רוב הציבור לא פתוח לדוחי־נתונים.

הוא פתוח למניפולציה דרך כותרות.

5. האמת המטרידה – כת נדל"ן לא מתפרקת בהדרגה

כתות מתפרקות רק כשנוצר משבר אמיתי:

קריסה, חקירות, ירידות חדות, או אירוע קיצוני ואז כולם “מגלים את האמת”.אתה טוען בצדק כבר 12 שנים שהשוק מנופח פי 2 — עכשיו כשנתוני הלמ"ס, הכסף הנזיל, והמלאים של 84,000 דירות מצטברים, זה כבר לא ניתוח — זה תיעוד של קריסה מתקרבת.

6. האמירה שלי?

בוא נהיה מדויקים: לא מדובר בקבוצה של אנשים טועים — מדובר בקולקטיב שיצר לעצמו דת כדי להצדיק הונאה מערכתית שנמשכת עשור. הם לא כת במובן הסוציולוגי בלבד הם כת הרת אסון כלכלי, כי האמונה העיוורת שלהם תעלה למשקי בית הון עתק ותדרדר את המערכת הבנקאית בדיוק כפי שקרה בוויסות מניות הבנקים.

לפעמים נדמה לי שישראל לא סובלת מבועת נדל"ן אלא מכת נדל"ן.

כת אמיתית, עם מנהיגים, עם דוגמות קדושות, עם שפה פנימית, עם נביאי שקר, ועם ציבור עיוור שמאמין לכל שטות שנזרקת לו לראש. כי איך תסבירו את זה שכל פעם שמציגים לאנשים עובדות — מספרים, נתונים, מלאי דירות, תשואות אפסיות, עסקאות לא כלכליות, 84 אלף דירות חדשות שלא נמכרות הם עונים ב:

“ריבוי טבעי”, “אין קרקעות”, “רמ״י מספסרת”, “ביקושים כבושים”, “מחירי דירות לא יורדים אף פעם”. זו לא כלכלה. זו דת.

וכמו כל דת קיצונית — היא מתבססת על פחד, בורות, ושיווק אגרסיבי של אינטרסנטים. בכת הזו יש "נביאים":

כלכלנים מטעם, פרשנים שהוטסו לאילת, מנטורים שמוכרים קורסים, יזמים שמדקלמים את אותה מנטרה, ובנקאים שמחלקים אשראי כאילו אין מחר .יש גם "ספר תורה":

המיתוס על "ביקושים" שאף אחד לא בדק, הסיפור על "ריבוי טבעי" שמכשיר כל טירוף, והאגדה ש"אין קרקע" במדינה שבה יש מאות אלפי דירות ריקות, משולשות, לא מכורות ובנייה בהיקף שאף מדינה מתוקנת לא הייתה מעזה לייצר בלי ביקוש אמיתי.וזה הדבר שכולם מפחדים להגיד:

גם כתות מתפוצצות בסוף. תמיד. בלי יוצא מן הכלל. ביום שהבועה הזו תתפוצץ — וזה כבר לא “אם” אלא “מתי” — אותם מאמינים אדוקים יבינו שהאמונה העיוורת שלהם לא הייתה השקעה, לא הייתה חכמה, ולא הייתה "הימור מוצלח".

זו הייתה כת.

כת שמונעת מאינטרסים, משיווק אגרסיבי ומכשל רגולטורי עמוק שכולנו נשלם עליו. כל עוד אנשים ממשיכים להאמין בנרטיב במקום במספרים —

כל עוד ממשיכים לשנן את השקרים במקום להביט על התשואות, על ה־DSCR, על היכולת הכלכלית של משקי הבית כל עוד מציירים מיתולוגיה במקום ריאליטיהכת תמשיך להתקיים.

עד שיום אחד המציאות תעשה את מה שהגיון כבר עשה לפני שנים: לפרק אותה.

פוסט סטירי: כת הנדל״ן – ברוכים הבאים לבית המקדש של ההזיה

ברוכים הבאים לכת הנדל״ן של ישראל, הזרם הדתי־כלכלי הצומח ביותר במזרח התיכון.

כת שהתחילה כתחביב של כמה יזמים ובנקאים והפכה לדת מדינה עם נביאים, טקסים, תפילות, ומקהלת מאמינים שמוכנה להקריב כל דבר על מזבח "הדירה הראשונה".כמו כל כת רצינית, גם לכת הנדל"ן יש אמונות על־טבעיות:

• ריבוי טבעי הוא אל כל־יכול: הוא מסביר הכול. רעידות אדמה, ירידת תשואות, מלאי דירות שלא נמכרות, אפילו את יובש הכינרת.
• קרקע אין! למרות שכשנוסעים בכביש 6 יש יותר קרקע חשופה מאנשים במדינה.
• מחירים לא יורדים לעולם גם לא כש 84 אלף דירות עומדות כמו תלמידים בעונש, ממתינות שמישהו יתעורר ויגיד “היי, זה יקר מדי”.

המאמינים של הכת הם אנשים טובים.

פשוט יש להם עיוורון מובנה כזה שגורם להם לראות הפחתת ריבית של רבע אחוז ולהשתכנע שזה "ייזניק את הביקושים", למרות שלמשק בית אין כסף אפילו לייזום טיול לשופרסל.

מי הם זקני הכת?

• הבנקאים – כהני הדת. הם מחלקים משכנתאות כמו ממתקים, ואז מסבירים לציבור למה השוק “יציב”.
• היזמים – האוואנגליסטים. מטיפים מהבמה על "הלם הביקושים" בזמן שהם מעניקים הנחות של חצי מיליון שקלים בשירותים.
• התקשורת – מחלקת השיווק של הכת.
  שולחים כתבים לשבת על סושי באילת ולחזור עם מאמרים כמו “הזדמנות שלא תחזור: קנו עכשיו לפני שיהיה מאוחר”.

הפולחן המקודש: “ספרו לי בכמה נמכרה הדירה ליד”

זה פחות או יותר טקס החניכה הרשמי.

עזבו תשואה, ריבית, יכולת החזר, DSCR שטויות של אנשים חושבים.

העיקר שהשכן שילם 3.2 מיליון, אז גם אתה תשלם.

זה כת. אין צורך בשכל. רק אמונה.

וכמובן יש גם ניסים

נס מספר 1: איך דירה ששווה 1.5 מיליון נמכרת ב־3 מיליון “כי השוק החליט”.

נס מספר 2: איך אנשים מצליחים להאמין לזה.

נס מספר 3: איך הרגולטורים עומדים מהצד ומוחאים כפיים למופע.

מה יקרה ביום שהנס ייגמר?

הכת תתחיל להתפרק כמו כל כת היסטורית:

ברגע שהמציאות הכלכלית תרים את המסך ותראו שזה לא מקדש אלא אוהל קרוע שמוחזק בסיכות ביטחון ומימון אפור. ואז יבוא גל של "איך לא ראינו?", "איך האמנו?", "זה היה ברור!",

ויאמרו אותם אנשים שעד אתמול קראו לך היסטרי, פסימי וקונספירטור. ככה זה כשדת מבוססת על משכנתא במקום על היגיון.

תינוקות שנישבו – דור שנולד הישר אל תוך הכת

ויש גם תינוקות שנישבו.

לא מהסוג התלמודי מהסוג הכלכלי. צעירים בני 28–30, שהיו בני 12–13 בבר/בת המצווה שלהם, ובמשך 15 השנים האחרונות חונכו על מנטרה אחת, בלעדית, מוחלטת, קדושה:“מחירי הדירות תמיד עולים.”זו הבר מצווה הכלכלית שלהם.

זה הסיפור שסיפרו להם בבית, בבית הספר, בחדשות, בפייסבוק, בטיקטוק, ובקורסי “השקעות נדל״ן” שהבטיחו להפוך כל ילד למיליונר פסיבי בזמן שהוא ישן. 

הם גדלו בעולם שבו:

• דירות מתייקרות יותר מהר ממשכורות.
• יזמים מוכרים אשליות עם קריינות דרמטית.
• הבנקים עושים כל מה שאפשר כולל מה שאסור כדי להגדיל אשראי.
• התקשורת דקלמה כמו תוכי את מסרי היזמים: “מחירים רק יעלו”.
• המשקיעים צחקו כל הדרך אל הבועה.
• אף אחד לא הראה להם נתונים.

הם לא אשמים הם פשוט נולדו בתוך כת. זו לא אמונה שהם בחרו.

זו מציאות שהם ספגו מאז גיל שבו החזיקו תפילין בפעם הראשונה ועד היום שהם סוגרים מנגל ביום העצמאות עם חברים ואומרים “אין ברירה, חייבים לקנות”.הם לא ראו ירידות מחירים.

הם לא חוו שוק הגיוני.

הם לא מכירים תשואה חיובית.

הם לא ראו בנק נזהר.

הם לא חוו אחריות רגולטורית.

הם נולדו אל תוך אשליה — ולכן הם גם האחרונים שיזנחו אותה. וכשאתה מנסה להסביר להם על ערך, על תשואה, על DSCR, על סיכוני אשראי, על עודף היצע — זה נשמע להם כמו כפירה. הם לא יודעים שהם בני ערובה של נרטיב. תינוקות שנישבו לתוך עיוורון, חוסר נתונים, תעמולה תקשורתית, הצפות אשראי ושיווק אגרסיבי. אבל ביום שהבועה תתפוצץ' ביום שהמסך יקרע אותם צעירים יסתכלו אחורה ויגלו אמת אחת: לא הייתה להם אפילו הזדמנות להבין.

הם נולדו לתוך הכת ורק כעת הם יוצאים ממנה.

📦 English Summary Box

Real Estate Cult — A Satirical BreakdownThis post delivers a sharp, satirical look at Israel’s real estate “cult” and the young generation that grew up inside it — the “captured children” who never experienced a normal, rational housing market. It highlights the myths, psychological biases, media manipulation, and financial interests that shaped a decade-long bubble. The piece exposes how an entire society internalized false beliefs about housing, and why the eventual collapse will be both inevitable and eye-opening.

מחיר מול שווי: שני עולמות שונים

שווי הוא גודל כלכלי-פונדמנטלי.

הוא נגזר מנתונים אמיתיים: הכנסות, תשואה, עלויות, ריבית, סיכון ויכולת החזר.

הוא בר-קיימא, יציב יחסית, כמעט שאינו "מתפרץ" ואינו קורס בבת אחת.

שווי משתנה רק כאשר משתנים היסודות הכלכליים.

שווי = מראה של המציאות הכלכלית. לא של מצב הרוח.

לעומת זאת: מחיר הוא נגזרת של התנהגות פסיכולוגית, תקשורתית, זמנית.

מחיר יכול להיות מוצלח, אבל הוא עדיין הימור.

הוא אינו מבוסס על יסודות כלכליים–אמיתיים אלא על מוכנות לשלם, על ציפיות, על הייפ, על גישה לאשראי, ועל מניפולציות.

מחיר = מראה של רגשות ופחדים. לא של ערך.

למה המחיר לא מחזיק לאורך זמן?

כי מחיר שמנותק משווי הוא תופעה לא יציבה:

• הוא מושפע מבהלה, FOMO, לובי תקשורתי, "תפסו מהר".
• הוא עולה מהר מדי ויורד מהר עוד יותר.
• הוא מתרסק ברגע שהכלכלה האמיתית מתערבת: ריבית, תזרים, החזר חוב, רמת סיכון.

לכן מחיר יכול לטפס לגבהים דמיוניים, אבל גם לקרוס ב-30%–50% ברגע אחד כשהמנגנון התומך בו מתפרק.

שווי אינו מתנהג כך, כי הוא מבוסס על יכולת אמיתית של נכס לייצר תזרים.

תנודתיות: המחיר רוקד; השווי עומד.

• מחיר יכול לקפוץ 20% בשנה או ליפול 15% בחצי שנה.
• שווי כמעט לא זז בתנודות חדות. הוא עולה או יורד בהדרגה בהתאם לריבית, תשואה, ועלויות מימון.

מבחינה מקצועית, פער גדול בין מחיר לשווי הוא סימן להימור שאינו יכול להחזיק לאורך זמן.

אם תרצה, אוכל להפוך זאת לפסקת פתיחה לבלוג, לאינפוגרפיקה או לטבלה ברורה שמציגה:

• מחיר = תנודתי, הימורי, פסיכולוגי
• שווי = כלכלי, יציב, פונדמנטלי

טבלה: מחיר מול שווי – שתי מציאויות שונות

Summary Box (English)

Price vs. Value – Two Different Realities

• Value reflects economic fundamentals: cash flow, yield, risk, and interest rates. It is stable, sustainable, and grounded in reality.
• Price reflects sentiment, psychology, incentives, and temporary market behavior. It is volatile, speculative, and unsustainable when credit conditions tighten.
• When the gap between price and value widens, the market becomes fragile and collapses the moment real economics intervene.

Bottom line:

Value endures. Price breaks.

אחריות וכישלון בגופי־העל של ישראל

בין המל"ל למועצה הלאומית לכלכלה ומה הקשר לבועת הנדל"ן

בישראל קיימים שני גופים אסטרטגיים שתפקידם להתריע, להכווין ולהכין את המדינה למשברים:

המל"ל (המטה לביטחון לאומי)

והמועצה הלאומית לכלכלה

שניהם יושבים בלשכת ראש הממשלה.

שניהם אמורים לספק הערכת מצב אסטרטגית.

שניהם נושאים באחריות מערכתית. ושניהם – כל אחד בתחומו – כשלו. הכישלון של המל"ל באירועי 7.10 הוכח, הוסבר וידוע לכולם.

אך יש כישלון נוסף, ארוך־שנים, שקט, מתמשך – וזהו הכישלון של המועצה הלאומית לכלכלה מול בועת הנדל"ן. וזהו נושא שכמעט איש לא מעז לנתח לעומק.

1. מה היה המנדט – ומה לא נעשה

המועצה הלאומית לכלכלה אינה גוף ייעוץ כללי.

זהו גוף־על שתפקידו:

• לזהות סיכונים מערכתיים
• להתריע על מגמות עם פוטנציאל לפגיעה ביציבות המדינה
• לבנות מדיניות ארוכת טווח
• לנתח תופעות על בסיס גורמי יסוד
• ולהציג לראש הממשלה תמונת מצב אסטרטגית אמיתית

בועת נדל"ן שבה

שווי ≠ מחיר,

תשואה חיובית נעלמת,

DSCR יורד מ־1,

ושיעור המינוף של משקי הבית מגיע לשיאים –

אינה אירוע “שוק”.

זהו סיכון מקרו־פיננסי מהותי למדינה.ועם זאת – במשך שנים:

• לא פורסמה אזהרה מערכתית
• לא בוצע ניתוח פיסקלי־אשראי מסודר
• לא נבנתה מדיניות בלימה
• לא הותוו כלים למניעת ניפוח השוק
• לא הוצג מסמך אסטרטגי על השלכות בועה
• ולא נעשה שימוש בנתונים הבסיסיים ביותר: תשואה, DSCR, price-to-income, credit-to-GDP

המערכת האסטרטגית הכלכלית פשוט לא עשתה את תפקידה.

2. ומה כן נעשה?

רק כאשר הסימנים לקריסה כבר הופיעו,

רק כאשר המערכת הציבורית החלה לדרוש תשובות,

רק כאשר הבנקים החלו לרעוד –פתאום הופיעו שני מהלכים:

א. מסמך שבו שמחון הטיל אחריות על הבנקים

מהלך שמקבע נרטיב:

“הבנקים אשמים, לא אני”.אך המסמך לא זיהה בועה, לא זיהה פער ערך–מחיר, ולא ניתח סיכוני אשראי מערכתיים.

הוא עסק בסימפטומים – לא במחלה.

ב. הצעה לסבסוד ריבית משכנתאות מרווחי הבנקים

וזה החלק החשוב:הצעד מיועד אך ורק לרוכשי עבר.

הוא אינו מגדיל ביקושים.

הוא אינו מנפח את השוק.

הוא אינו יוצר גל רכישות חדש.זהו צעד “בדיעבד”, אילתור שמיועד לרכך מחנק תזרימי למשקי בית שכבר שקועים במשכנתא יקרה.אבל יש בעיה:

כאשר הצעד הראשון שמוצע אחרי שמונה שנים בתפקיד הוא “פלסטר מאוחר” – זו אינדיקציה ברורה שחסרה כאן מדיניות אסטרטגית, לא פתרון כלכלי.

3. אחריות מערכתית: כמו המל"ל – רק בכלכלה

כשל ביטחוני וכשל כלכלי אינם זהים,

אבל מבנה האחריות – כמעט זהה.המל"ל לא זיהה הערכת מצב אסטרטגית לפני 7.10.

המועצה הלאומית לכלכלה לא זיהתה הערכת מצב אסטרטגית בשוק הנדל"ן לאורך עשור.הכשל הביטחוני עלה בחיי אדם.

הכשל הכלכלי יעלה בקריסה פיננסית, משברי משכנתאות, אובדן הון, ירידות שווי, פגיעה בבנקים, וחוסר אמון מתמשך במערכת.ובשני המקרים –

הגוף שאמור היה להתריע – שתק.

4. אחריות אישית: שמחון

אבי שמחון מכהן בתפקידו מאז 2016.

זו תקופה שבה:

• מחיר הנדל"ן הוכפל ביחס לערך הכלכלי
• בניינים ריקים נערמו
• משקי בית נפלו למינוף בלתי־סביר
• לווים לקחו משכנתאות שאינן עומדות בשום מבחן הגיוני
• וכל מנגנוני הבלימה כשלו

שמחון היה האדם הקרוב ביותר לעמדת קבלת ההחלטות הכלכלית של ראש הממשלה.

לא היה אדם שהיה ממוקם טוב ממנו להתריע.

לא היה גוף שהיה מוסמך יותר ממנו להוביל שינוי.והוא לא עשה זאת.זהו כשל מנהיגותי, כשל מקצועי וכשל אסטרטגי – לא שוק “משתולל”.

5. ומה עכשיו?

כאשר מערכת שלמה נכשלה –

היסטורית בישראל מוקמות ועדות חקירה.ועדה לבדיקת אסון ביטחוני? קמה.

ועדה לבדיקת אסון כלכלי? תקום.בועת נדל"ן בהיקף כזה אינה מסתיימת ב“שינוי כיוון”.

היא מסתיימת בחקירה ממלכתית.והחומרים – כבר נכתבים היום.

סיכום

המל"ל והמועצה הלאומית לכלכלה הם שני גופים אסטרטגיים,

שני מצפנים של מדינת ישראל,

ושני גופים שנכשלו באזורים שונים אך במבנה אחריות כמעט זהה.כשל המל"ל היה ברור וחד.

כשל המועצה הלאומית לכלכלה – שקט, עמוק, מתמשך ומסוכן לא פחות.הצעת סבסוד הריבית אינה “הגדלת ביקוש”,

אלא ניסיון מאוחר לרכך פגיעה ברוכשי עבר – עדות לבעיה עמוקה בהרבה:

לא הייתה אסטרטגיה.

לא הייתה הערכת מצב.

ולא הייתה הובלה.בועת הנדל"ן לא נוצרה מעצמה –

היא צמחה מתחת לאף של מי שהיו אמורים לעצור אותה.

English Summary Box

Strategic Failure in Israel’s Highest Policy Bodies

This article analyzes the systemic failure of the National Economic Council in handling Israel’s housing bubble, comparing its responsibility to the NSC’s security failure. It clarifies that Avi Simhon’s proposal to subsidize mortgage interest applies only to past buyers and does not increase market demand. The bubble’s growth over the last decade reflects a structural failure of economic governance rather than a market accident.

✔︎ המועצה הלאומית לכלכלה כשלה באופן מהותי בטיפול בבועת הנדל״ן

כשלה בתפקידה המקצועי, בתפקידה המוסדי, ובמנדט האסטרטגי שלה.

למה זו מסקנה עובדתית ולא דעה?

1. בועת נדל״ן בהיקף לאומי היא סיכון אסטרטגי

בועה שמכפילה מחירי נכסים פי שניים מעל ערכם האמיתי, יוצרת מינוף מסוכן של משקי בית, חושפת את הבנקים לסיכון מערכתית, וגוררת השלכות חברתיות עמוקות —

זו איננה תופעה “שוקית”.

זו תופעה מדינתית.אירוע כזה מחייב:

• איתור מוקדם
• דוחות אזהרה
• בניית תסריטי סיכון
• מנגנוני בלימה
• מדיניות תיקון

שום דבר מזה לא בוצע.

2. המועצה הלאומית לכלכלה הוקמה בדיוק למטרה הזו

זהו גוף מטה אסטרטגי של ראש הממשלה.

תפקידו לנתח מגמות ארוכות טווח — לא לכבות שריפות רגעיות.כלומר:

בועת נדל״ן בהיקף כזה היא המבחן מספר 1 של המועצה.והמבחן נכשל.

3. 8 שנות כהונה בתקופת ההתרחבות החדה של הבועה

מאז 2016 ועד היום:

• מחירי הדירות ניתקו מהתשואה
• התרחשה קפיצה של עשרות אחוזים במינוף
• שוק המשכנתאות איבד היגיון כלכלי
• הריבית הריאלית השלילית דחפה לשוק השקעות סיכוניות
• הנתונים הוצגו לציבור כמגמת “ביקוש טבעי”
• הנחות קבלנים הוסתרו מן המדדים
• עסקאות חצו רמות ערך בלתי־סבירות (DSCR<1)

בכל התקופה הזו —

לא הוכן נייר עמדה אסטרטגי אחד שמתריע מפני בועה.לא מסמך, לא יוזמה מערכתית, לא חקיקה, לא רגולציה.שתיקה.

4. הפעולה הראשונה: רק כאשר מתחילה הכנה לוועדת חקירה

כאשר התברר שהבועה עלולה להתפוצץ:

• פורסם מסמך שמאשים את הבנקים
• הועלתה הצעה לסבסוד ריבית לרוכשי עבר

שני המהלכים הם ניהול אחריות, לא ניהול מדיניות.

פעולות שנעשות בשלב מאוחר — בעיקר כדי לכסות, לא כדי לתקן.

5. לכן, זהו כשל מוסדי

לא כשל של אדם אחד.

לא כשל של פקיד.

לא כשל של מומחה.זה כשל של הגוף שאמור היה להוביל הערכה אסטרטגית של הסיכון ולהתריע בזמן.בדיוק כמו שהמל״ל כשל בביטחון —

המועצה הלאומית לכלכלה כשלה בכל הקשור לניהול הסיכון הכלכלי־חברתי מספר 1 של העשור האחרון.

"כן, המועצה הלאומית לכלכלה כשלה במילוי תפקידה בכל הנוגע לבועת הנדל״ן.
בועה בהיקף מערכתי איננה תופעה שוקית, אלא כשל מדינתי הדורש אחריות ממשלתית ברורה.
המועצה לא התריעה, לא ניהלה, לא בלמה ולא יזמה מנגנוני מניעה, למרות שזו הייתה חובתה האסטרטגית המפורשת."

מניפולציה סטטיסטית בשוק הדיור: למה “לספר בכמה נמכרה הדירה ליד” איננו שמאות ואיך בוחנים שווי אמיתי

תקציר מנהלים

הנתונים הרשמיים “נראים” יציבים, אבל השוק מתוחזק במגוון טכניקות שמכסות על ירידות מחירים בפועל: הנחות מוסוות, עסקאות בין-חברתיות, פריסות תשלום חריגות, והטבות מחוץ לחוזה. כאשר המדד רואה מחיר ברוטו והציבור רואה מבצעי מימון – נוצר פער שמזין את נוון גישת ההשוואה. התרופה המקצועית: מעבר לבדיקת שווי פונדמנטלי עם מבחן תשואה-מול-עלות-הון ו-DSCR. תשואה שלילית (או נמוכה מהריבית האפקטיבית) היא דגל אדום – לא “עוד נתון”.

1) איך מחזיקים את המחיר “גבוה” לעיני המדדים

הטכניקות חוזרות על עצמן, גם כשמחליפים להן שמות:

• הנחות מוסוות: “שדרוג מפרט”, “בלון” תקופתי, ריהוט ומכשירים, מימון עו״ד/אגרות – הכול שווה כסף, אך אינו מקטין את “מחיר העסקה” הרשום.
• דחיות ותזמוני תשלום: פריסות חריגות/ריבית מסובסדת/גרייס – משפרות תזרים לקונה וסטטיסטית “שומרות מחיר”.
• עסקאות בין חברות קשורות: נראות כ”מחיר שוק”, בפועל – ויסות מלאי והצפת שווי.
• התחייבויות עתיד: התחייבות לשכירות/ buyback/ put אופציונלי – ערך כלכלי שאינו משוקלל במחיר המדווח.

תוצאה: מדדי עסקאות ונתוני רשויות קולטים מחיר ברוטו; ההטבה “נבלעת”. מי שמעתיק מחירים בלי כלכלה – מחזק מצג מדומה.

2) למה גישת “לספר בכמה נמכרה הדירה ליד” קרסה מקצועית

גישת ההשוואה אינה “קרבת מחיר”; היא השוואת ערכים כלכליים מתוקננים. כשהשוק מלא בהטבות ומבני מימון, השוואת מחיר גולמי לשכן היא חיקוי עיוור.

השלכות:

• פער שיטתי בין מחיר מדווח לערך כלכלי.
• מכפילי שכירות (Price-to-Rent) מתנפחים בלי הסבר בהכנסות.
• קונסיסטנטיות מדומה: שוטף סטטיסטי “נראה יציב” בעוד שהשוק בפועל מתמכר למימון לא בר קיימא.

3) בדיקת שווי פונדמנטלי: המסגרת המחייבת שמאי

הכלל הפשוט: הנכס צריך לייצר תזרים שמכסה את ההון שמממן אותו.

שלושה מבחנים משלימים:

(א) מבחן תשואה מול עלות ההון

• העריכו NOI (שכ״ד נטו לאחר ריקון, תחזוקה, ניהול, ביטוח, ארנונה לשוכר/משכיר לפי מודל).
• חשבו Cap Rate: ( \text{Cap} = \frac{\text{NOI}}{\text{Price}_{\text{effective}}} )
• השוו לריבית משכנתא אפקטיבית + פרמיית סיכון (מיקום, סוג נכס, סיכון שוכר, נזילות).
  כלל אצבע: אם Cap < Cost of Debt (אפקטיבית) → המחיר לא בר קיימא במימון סטנדרטי.

(ב) מבחן DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

( \text{DSCR} = \frac{\text{NOI}}{\text{Annual Debt Service}} )

• למגורים בהון עצמי “שפוי”, DSCR ≥ 1.2 הוא סף שמרני.
• DSCR < 1 משמע תשואה שלילית – תזרים לא מכסה חוב; כל עליית ריבית/ירידת שכר דירה → פגיעה מיידית בכושר שירות.

(ג) מחיר אפקטיבי (Net of Incentives)

• תמחור ערך כל ההטבות/הנחות/המימון המסובסד → המרה לשווי נוכחי → ניכוי מהמחיר הנקוב.
• ההערכה ההשוואתית תיעשה על Price_effective בלבד.

4) סימני אזהרה לשוק לא בר-קיימא

• תשואה נטו < ריבית אפקטיבית במשכנתאות.
• דיסוננס: מחירי קבלן גבוהים ממחירי יד-שנייה דומות לאורך זמן.
• מלאי יזמים/ימי שיווק עולים, לצד קמפיין “מבצעים” – והמחיר הרשום נותר קשיח.
• ריבוי עסקאות קשורות/חילופי קרקעות “לשמירת מחיר”.
• פערי טרנזקציה: ריבוי הטבות שלא נרשמות, תנאי מימון “מיוחדים”, החזרי שכירות מובטחים.

5) מתודולוגיה שמאית מוצעת (צ’ק-ליסט עבודה)

1. איסוף תמריצים: זיהוי והיוון הטבות → המרתן לשווי כסף וניכוי.
2. קביעת NOI ריאלי: ריקון תקין, שמאות תפעולית, השוואות שכ״ד נטו.
3. בדיקת Cap מול עלות הון: ריבית משכנתא אפקטיבית + פרמיית סיכון.
4. חישוב DSCR בתרחישי ריבית/ריקון/שכר דירה.
5. בדיקת עקביות: יד-שנייה מול קבלן; עסקאות קשורות; שונות חריגה.
6. טווח ערך פונדמנטלי: הצגת טווח ולא נקודה, עם נימוקי סיכון/אי-ודאות.
7. גילוי נאות מלא על תיקוני מחיר עקב הטבות ומימון – כחלק אינטגרלי מהשומה.

6) מדיניות נדרשת לרגולטורים ומפרסמי נתונים

• דיווח כפול לעסקאות: מחיר ברוטו ולצדו מחיר נטו-הטבות (חובה לתמחר הטבה).
• נוהל גילוי הטבות בטופס ייעודי המחויב בדיווח; קנסות על אי-דיווח.
• מדד עסקאות חלופי נטו-הטבות לשימוש מוסדי וציבורי.
• כללי מימון לפי ערך פונדמנטלי (LTV על מחיר אפקטיבי בלבד; מגבלות DSCR).
• עדכון תקינה שמאית: להגדיר במפורש שהשוואה מחייבת נטרול הטבות ועמידה במבחן תשואה-מול-עלות-הון.

7) מה עושה משק-בית/משקיע היום (פרקטיקה)

• מבקשים גילוי מלא לכל הטבה בכסף – ומנכים אותה ממחיר העסקה.
• מחשבים NOI, Cap, DSCR בתרחיש שמרני (ריבית ↑, שכ״ד ↓ 5%–10%).
• אם DSCR < 1.1 גם אחרי הנחות זהירות – זו נורה אדומה.
• משווים מחיר קבלן מול יד-שנייה שקולה – אם פרמיית “חדש” גבוהה מדי ואינה מגובה בתזרים, להתרחק.
• לא “קונים ריבית”, קונים נכס שעומד בכלכלה.

8) סיכום: להחזיר את גישת ההשוואה להיות כלכלית

בזירה שבה תמחור ברוטו מוסווה כמחיר אמיתי, חובת השמאי היא לבלום את האשליה:

• להמיר הטבות לכסף,
• לבחון תשואה מול עלות ההון,
• להציב DSCR מינימלי,
• ולהציג טווח ערך פונדמנטלי מנומק.

בלי זה, אין שמאות – יש שכפול מחירים.

נספח קצר: דוגמה מספרית (סכמטית)

• מחיר נקוב קבלן: 2,000,000 ₪
• הטבות (שדרוגים, ריהוט, עו״ד, ריבית מסובסדת מהוונת): 120,000 ₪ → מחיר אפקטיבי: 1,880,000 ₪
• שכ״ד חודשי שוק: 6,800 ₪ → ברוטו 81,600 ₪/שנה
• נטרולים (ריקון 5%, אחזקה/ניהול/ביטוח 12%): NOI ≈ 81,600×0.95×0.88 ≈ 68,270 ₪
• Cap ≈ 68,270 / 1,880,000 ≈ 3.63%
• ריבית אפקטיבית משכנתא: נניח 5.2% → Cap < Cost of Debt → לא בר-קיימא ללא הון עצמי/הנחה מהותית.
• משכנתא 70%, פירעון שנתי ≈ 90–95 אל״ש → DSCR ≈ 0.72–0.76  (דגל אדום).

קריאה לפעולה

לשמאים: לאמץ פרוטוקול בדיקות מחייב ולדווח מחיר אפקטיבי לצד טווח ערך פונדמנטלי.

לרגולטורים: לחייב גילוי, לבנות מדד נטו-הטבות, ולכוון אשראי לפי DSCR ו-LTV על מחיר אפקטיבי.

לציבור: לא לקנות “מבצע” – לקנות כלכלה שמחזיקה מים.

English Summary Box

Title: Statistical Manipulation in Housing: Why “Price Next Door” Isn’t Valuation

Key Points:

• Developers preserve list prices via hidden incentives (spec upgrades, subsidized financing, buybacks), so official stats record gross prices.
• Copy-paste comparables = methodological failure; proper valuation requires economic normalization and fundamental value testing.
• Use Net Price (net of incentives), compute NOI, Cap Rate, and DSCR; if Cap < effective mortgage rate or DSCR < 1.1 → red flag.
• Policy asks: mandatory disclosure of incentives, a net-of-incentives transaction index, and credit rules tied to fundamental value & DSCR.
• For buyers: don’t buy “low rate” marketing—buy cash flows that cover the cost of capital.

המונחים "ריקון תקין" ו־"שמאות תפעולית" שייכים לשפה המקצועית של ניתוח תשואה ותמחור פונדמנטלי, והנה פירושם המדויק:

🔹 ריקון תקין (Normal Vacancy / Stabilized Vacancy)

זהו שיעור ריקון נורמטיבי וצפוי שמתקיים גם בנכס מתפקד היטב בשוק תקין — כלומר, לא מצב חירום אלא מצב של מחזוריות טבעית.

במילים אחרות: תמיד יש תקופה שבה דירה עומדת ריקה בין שוכרים, או משרד שמוחלף.

• במגורים: ריקון תקין נע סביב 3%–5%, תלוי באזור ובתחרות.
• במשרדים או מסחר: בין 7%–12% נחשב תקין, תלוי בסוג הנכס ובמיקום.
• הרעיון: גם אם כל השוק "בתפוסה מלאה", אי אפשר להניח 100% תפוסה נצחית — ולכן מפחיתים מההכנסה הפוטנציאלית שיעור קטן שמייצג את הסיכון והריקון המחזורי.

הנתון הזה קריטי כדי לחשב NOI (Net Operating Income) אמיתי, ולא הכנסה תיאורטית.

🔹 שמאות תפעולית (Operational Valuation / Income Approach)

זהו מונח המתאר שומה המבוססת על תפקוד הנכס כתשתית מניבה, ולא רק על עסקאות השוואה.

היא בוחנת את היכולת התפעולית של הנכס לייצר תזרים, בדיוק כמו שבוחנים חברה עסקית לפי הרווח התפעולי שלה.שמאות תפעולית כוללת:

• ניתוח הכנסות נטו (שכ״ד לאחר ריקון והוצאות ניהול/תחזוקה).
• בחינת הוצאות תפעול שוטפות.
• ניתוח סיכוני ריקון, תחלופת שוכרים, ויכולת שימור תזרים.
• המרה של ה־NOI לשווי באמצעות Cap Rate (שיעור היוון פונדמנטלי).

במילים פשוטות:

במקום "כמה נמכר ליד", שואלים כמה שווה הנכס לפי מה שהוא באמת מייצר.

🔸 דוגמה חישובית קצרה:

נניח:

• שכ"ד חודשי: 8,000 ₪
• ריקון תקין: 5%
• הוצאות ניהול ותחזוקה: 10%

אז ההכנסה התפעולית נטו:

[NOI = 8,000 × 12 × (1 - 0.05 - 0.10) = 81,600 × 0.85 = 69,360 ₪]

אם שיעור ההיוון (Cap Rate) 5% ⇒

[Value = 69,360 / 0.05 = 1,387,200 ₪]

כלומר – זו השומה התפעולית, המשקפת את ערך הנכס לפי היכולת הכלכלית שלו, ולא לפי “בכמה נמכר ליד”.

מונחי יסוד: ריקון תקין ושמאות תפעולית – הסבר קצר, עם דוגמה מספרית והשלכה ישירה על תמחור פונדמנטלי.

🟦 תיבת ידע מקצועית: ריקון תקין ושמאות תפעולית

ריקון תקין (Normal Vacancy / Stabilized Vacancy)

זהו שיעור ריקון נורמטיבי וצפוי הקיים בכל נכס מניב — גם בנכס "מושלם". הוא מבטא את פרקי הזמן שבהם הנכס עומד ריק באופן טבעי בין שוכרים, או בשל תחלופה, תחזוקה, או שינויי ביקוש נקודתיים.

• במגורים: 3%–5% נחשב ריקון תקין.
• במשרדים ושטחי מסחר: 7%–12%, תלוי באזור ובאופי הנכס.

כלומר, גם בשוק "בתפוסה מלאה" לעולם לא ניתן להניח 100% תפוסה קבועה. לכן, נדרש לנכות מההכנסה הפוטנציאלית שיעור קטן של ריקון כדי לחשב תשואה ריאלית ונכונה.

שמאות תפעולית (Operational Valuation / Income Approach)

שמאות תפעולית בוחנת את הנכס כמערכת כלכלית מייצרת תזרים, ולא רק כפריט סטטיסטי להשוואת מחירים. היא נועדה לקבוע את שוויו הפונדמנטלי – כלומר, הערך שנגזר ישירות מההכנסות נטו שהנכס מסוגל להפיק לאורך זמן.מרכיביה העיקריים:

1. ניתוח הכנסות תפעוליות נטו (NOI) לאחר ניכוי ריקון, תחזוקה, ניהול וביטוחים.
2. בחינת יציבות תזרים – סיכון ריקון, משך חוזים, תחזוקת נכס ושוכר עוגן.
3. חישוב שיעור ההיוון (Cap Rate) לפי עלות ההון וסיכון הנכס.
4. הפקת השווי לפי נוסחת הערך הפונדמנטלי:
   [Value = \frac{NOI}{Cap\ Rate}]

דוגמה מספרית:

נניח כי שכר הדירה החודשי הוא 8,000 ₪.

שיעור הריקון התקין: 5%

הוצאות תחזוקה וניהול: 10%

שיעור ההיוון (Cap Rate): 5%

 NOI = 8,000 × 12 × (1 - 0.05 - 0.10) = 69,360 ₪ 

[שווי פונדמנטלי = {69,360} / {0.05} = 1,387,200 ₪ ] כלומר – השווי האמיתי של הנכס, הנגזר מתפקודו הכלכלי, נמוך בכ־30% מהמחיר הנקוב בשוק אם המחיר הנוכחי עומד על 2 מיליון ₪.

זהו בדיוק ההבדל שבין הערכת מחיר לבין הערכת שווי.

⚖️ מסקנה:
שמאי שאינו בוחן את רמת הריקון התקין ואת ההכנסה התפעולית האמיתית, אינו מבצע שמאות – הוא משכפל מחירים.
שמאות תפעולית היא הכלי היחיד שמאפשר לחשוף את השווי הכלכלי הפונדמנטלי ולזהות בועה גם כשהנתונים הסטטיסטיים "נראים יציבים".

🟧 להחזיר את גישת ההשוואה להיות כלכלית

גישת ההשוואה נולדה ככלי כלכלי – לא ככלי טכני. מטרתה המקורית הייתה להשוות ערכים פונדמנטליים בין נכסים דומים, תוך נטרול ההבדלים המבניים, הכלכליים והמימוניים.

אלא שבשנים האחרונות הפכה הגישה למעין מכונת שכפול מחירים, המעתיקה עסקאות כפי שהן, בלי לשאול אם המחיר עצמו הגיוני כלכלית.הגישה המקורית – זו שעליה הושתתה תקינה שמאית בעולם – מניחה כי:

1. מחיר השוק הוא נקודת מוצא בלבד.
2. תפקיד השמאי הוא לבחון את ההיתכנות הכלכלית של המחיר – לא לאשרר אותו.
3. כאשר המחירים חורגים מיחס תשואה/סיכון סביר, השמאי נדרש להתערב מקצועית ולבצע תיקון כלכלי.

בישראל, הגישה הוסטה לכיוון דיווחי מחירים “יבשים”:

הדגש עבר מהבנה כלכלית של עסקאות – לשאלה הבירוקרטית “בכמה נמכר ליד”.

ההשלכה הרסנית: שוק שמאות שמתחזק את הסטטוס-קוו במקום לנתח את ערכי היסוד, ובכך מתפקד כחלק מהמנגנון שמתחזק את הבועה.

🟩 תיבת ידע: גישת ההשוואה הכלכלית – איך היא אמורה לפעול

1. מהות הגישה הכלכלית

הגישה הכלכלית להשוואה מבוססת על עקרון פשוט:

ערך הנכס נגזר מיכולת ההכנסה שלו, ולא ממחירו של השכן.

לפיכך, כל השוואה חייבת לעבור נרמול כלכלי – כלומר, הפיכת מחירי העסקאות להשוואה שוות תנאים מבחינת:

• רמות מימון והטבות (לניכוי).
• הכנסות צפויות (להשוואה).
• סיכון, מיקום, ריקון תקין ותנאי שוק.

ההליך המקצועי הוא כזה:

1. איסוף עסקאות השוואה.
2. נטרול רכיבי מימון והטבות – כדי להגיע למחיר אפקטיבי נטו.
3. חישוב תשואה (Cap) לכל עסקה – קבלת תשואת השוק הריאלית.
4. השוואת Cap בין עסקאות דומות – לא רק מחיר למ"ר.
5. קביעת טווח ערך פונדמנטלי, תוך מתן משקל לעסקאות בעלות Cap תקין בלבד.

כך הופכת “גישת ההשוואה” לגישת ההיגיון הכלכלי.

2. דוגמה להשוואה כלכלית נכונה

גישת ההשוואה הכלכלית תבחר בעסקה ב׳ או ג׳ כנקודות ייחוס, ולא בדירה א׳ היקרה יותר.

כך נקבע שווי פונדמנטלי המשקף מציאות ולא מניפולציה.

3. אחריות השמאי

על השמאי להיות “החיישן המקצועי של השוק” – לא שופר של הנתונים.

אם הוא מזהה שחלק גדול מהעסקאות מציגות תשואה נמוכה מהריבית, עליו:

• לציין זאת במפורש בשומה.
• להפחית משקל השוואתי לעסקאות כאלה.
• להפעיל שיקול דעת כלכלי עצמאי, גם אם זה חורג ממחירי השוק.

גישה זו מגנה על המקצוע, על הציבור, ועל עצם האמון בשמאות.

⚖️ סיכום – מהות גישת ההשוואה הכלכלית

הגישה הכלכלית איננה “חדשנות” אלא חזרה לשורשים:

למקום שבו שמאי אינו מצטט מחיר, אלא בוחן ערך.

היא דורשת אומץ, אחריות מקצועית, והבנה של השוק כאורגניזם כלכלי – לא כלוח מחירים.כל עוד שמאים ישוו מחירים בלי לבדוק את הכלכלה שמאחוריהם,

השמאות תהיה כלי המשמר את הבועה.

אך כאשר השוואה הופכת לניתוח פונדמנטלי –

השמאות הופכת למגדלור של אמת בתוך ים הנתונים המזויפים.

כך נשמעת הכחשה מערכתית: ניתוח לראיון של אורי יוניסי

צילום מסך אתר כלכליסט - כתובת הכתבה, כאן

ככה נראית ונשמעת הכחשה והדחקה של בעל עניין, שסיבך את המערכות הפיננסיות בהן עבד — תוך שהן אישרו, חילקו ומימנו הלוואות לרכישת נכסים במחירים הכפולים מערכם האמיתי.

היום אותן מערכות מחזיקות בטוחות שליליות - נכסים ששווים נמוך מסכום ההלוואה שניתנה תמורתם.

מעניין מה יאמרו להגנתם בוועדת החקירה שתקום בבוא היום.

הריאיון: נימה רגועה, בעיה עמוקה

בראיון פרישה ל״כלכליסט״, אורי יוניסי - לשעבר ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי - מנסה לשדר יציבות.

המסר המרכזי: “לא נראה ירידות מחירים דו־ספרתיות”, “הביקוש קיים”, “המערכת מתפקדת”.

זו רטוריקה בנקאית טיפוסית שמטרתה הרגעה - לא ניתוח כלכלי.מאחורי הטון המרגיע מסתתרת מערכת שנבנתה על אשראי זול, על הנחת יציבות נצחית, ועל הרחבת מינוף שיטתית.

היא המשיכה להעניק משכנתאות ארוכות־טווח, לעיתים מעבר ל־30 שנה, ולהצדיק הלוואות בלון ודחיית תשלומים - כביכול “לנוחות הלווה”, בפועל כדי לשמר את אשליית היכולת לשלם.

משכנתאות ארוכות ובלונים פיננסיים

כאשר הלוואה מבוססת על הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, כל דחייה בתשלום הופכת למינוף של הפסד עתידי.

המערכת הפיננסית מגלגלת קדימה סיכונים מצטברים - בדיוק כפי שעשו מנהלי הבנקים ערב פרשת ויסות המניות.הרחבת תקופות ההחזר ל־35 ואף 40 שנה איננה “פתרון” - היא דחייה של קריסה.

היא יוצרת דור חדש של לווים שבקושי שורדים את ההחזר הראשוני, ומערכת שבנויה על ציפייה אינסופית להמשך עליות מחירים.

עודף היצע במסווה של "מחסור"

בראיון נטען כי קיים "מחסור של מעל 110 אלף יחידות דיור".

אך לפי נתוני הלמ״ס ומשרד השיכון, המלאי שבידי הקבלנים עומד על עשרות אלפי דירות חדשות שלא נמכרו, לצד 200 אלף דירות ריקות ומלאי עצום של משרדים ריקים.

מדובר בעודף היצע ממונף, לא במחסור.כאשר מחירי הנכסים גבוהים פי שניים מהערך הכלכלי שלהם והתשואות נמוכות מהריבית, אין מדובר בשוק חופשי - אלא במערכת שמנוהלת כדי להסתיר הפסדים.

האחריות המוסרית והמשפטית

הבעיה איננה רק כלכלית - היא מוסרית.

מנהלים בכירים, רגולטורים ויועצי מדיניות ממשיכים לשדר שקט תעשייתי, במקום להתמודד עם השאלה הקשה:

איך ייתכן שבנקים מממנים עסקאות במחירים לא רציונליים - וממשיכים להחזיק בטוחות שמבחינה חשבונאית כבר אינן מכסות את ההלוואה?יום אחד תוקם ועדת חקירה.

ושם יצטרכו להסביר לא רק את הכשלים - אלא גם את השתיקה.

השורה התחתונה

הראיון עם יוניסי איננו סתם פרישת בכיר.

הוא עדות חיה להמשך ההכחשה של מערכת בנקאית שנלכדה בבועה.

במקום לחשוף סיכונים, היא מטייחת אותם; במקום לתקן, היא דוחה; במקום להודות, היא מחייכת.

ההיסטוריה מלמדת שהדחקה אינה אסטרטגיה - היא סימפטום לקריסה מתקרבת.

כשהבנקים הם המעסיק – הביקורת נעלמת

כסף קונה הכל, גם שתיקה מקצועית.המערכת השמאית בישראל מצויה בניגוד עניינים מובנה.

הבנקים הם המעסיק הגדול ביותר של השמאים, הם אלה שמזמינים את השומות, מאשרים את הדוחות ומשלמים את שכר הטרחה.

וכאשר אותו גורם שמממן את העבודה הוא גם זה שצריך לקבל ממנה ביקורת - אין כאן מערכת ביקורת, אלא מערכת יחסי תלות.שמאי שכותב שומה “לא נוחה” או מעריך נכס לפי ערך פונדמנטלי אמיתי - מסכן את פרנסתו.

שמאי שמתרגם “שווי שוק” ל“בכמה נמכרו דירות ליד” - מתוגמל.

כך נוצרה תעשיית שכפול מחירים, לא שוק של הערכות שווי אמיתיות.

מקצוע שמאבד את עצמאותו

במקום להיות חומת מגן מפני סיכוני אשראי, השמאי הפך לחלק ממנגנון שימור הבועה.

הוא יודע מה הבנק רוצה לשמוע - ומספק את זה.

הוא יודע מה הקבלן מצפה לראות - ומתאים את המספר.

כך הופכת השמאות מקרקעין לכלי שירות של מערכת האשראי, במקום לכלי ביקורת שלה.

השתיקה כשותפות

הבנקים יודעים זאת היטב. הם רכשו לא רק את הנכסים - אלא גם את הדומיננטיות על תהליך קביעת ערכם.

ולכן, לא נשמעת ביקורת. לא מצד איגוד השמאים, לא מצד ועדת התקינה, לא מצד הרגולטור.

כולם שותקים, מפני שכולם תלויים במערכת.אבל שתיקה כזו איננה ניטרלית. היא שותפות לפשע כלכלי.

השורה התחתונה

כאשר המקצוע שאמור להגן על הציבור הופך למשרתם של בעלי ההון -אין זה עוד מקצוע חופשי, אלא זרוע כלכלית של מערכת שמגנה על עצמה. והשאלה היא לא כמה זמן זה יימשך, אלא מי יעמוד שם ויאמר את האמת כשבועת ההכחשה תתפוצץ.

ועדת התקינה – מראית עין של מקצועיות, בפועל ועדת טיוח וכיסתוח

ועדת התקינה השמאית, שאמורה לשמור על עצמאות המקצוע, פועלת זה שנים כוועדת טיוח וכיסתוח.

במקום להוביל רפורמה אמיתית שתשיב את השמאות למקורותיה הכלכליים, היא הפכה לכלי שמגן על המערכת הבנקאית - לא על הציבור. מי שיושב בה הם לעיתים אותם שמאים שמרוויחים ממערכת האשראי, ולעיתים אף ממנים לעצמם את חבריהם.

הוועדה אינה קובעת תקנים כלכליים – אלא מכשירה את גישת "העתקת המחירים": שומה שמספרת “בכמה נמכרו דירות ליד”, בלי לבחון את הערך הכלכלי האמיתי, את שיעור התשואה, או את פער הסיכון.כך נולדה מציאות מקצועית שבה השומה הפכה למסמך טכני, לא למסקנה כלכלית;

והתקן – לא לכלי מדעי אלא למנגנון הגנה על האינטרסים של מי שגרמו לבועה.

השורה התחתונה

ועדת תקינה שאינה מסוגלת להבחין בין מחיר לשווי, בין שוק ריאלי לשוק ספקולטיבי, איננה שומרת סף – היא חלק ממנגנון ההסתרה.

והיא תישפט על כך, בדיוק כמו הבנקים והרגולטורים שאפשרו את המשבר להתרחש.

🟠 English Summary Bo

"Denial at Its Finest"

This interview with former Bank Leumi executive Ori Yunisi illustrates how institutional denial works.

Instead of recognizing the structural risks of over-leveraged housing markets, Israeli banks continue to extend ultra-long mortgages and balloon loans — effectively prolonging a silent real-estate bubble.

What looks like calm today is merely the stillness before the financial storm.

בלוג מקצועי מלא, מבוסס על הווידאו ודוח מבקר המדינה אוקטובר 2025, עם דגש על הקשר בין ליקויי תשתית המידע, איכות השומות, ועיוות מחירי הדיור בישראל.

הכותרת “מבקר המדינה חושף מערכת שומות פגומה ותרומה עקיפה לניפוח מחירי הדיור” מבוססת ישירות על ממצאי דוח מבקר המדינה – "מיסוי מקרקעין ותשתית המידע על נדל״ן בישראל" (אוקטובר 2025), שבו נחשפים פגמים חמורים הן באיכות השומות והן באמינות בסיס הנתונים שעליו נשען שוק הדיור.

בדוח נאמר במפורש כי:

• קובץ הכרמ״ן של רשות המסים – המאגר המרכזי לעסקאות נדל״ן – “חסר ולא מדויק, ואף לא מבוקר בידי גורם כלשהו, ואין הוא כולל נתונים מהותיים, על כן מהימנותו מוטלת בספק רב”.
• עוד נמצא כי קיימים אלפי תיקוני שומה שלא טופלו במשך שנים, ושומות רבות נקבעו “בחודש שלפני מועד ההתיישנות ואף לאחריו – בניגוד לחוק”, דבר הפוגע בזכויות הנישומים ומעוות את מערכת המיסוי.
• הדוח מדגיש כי תקלות בקובץ הכרמ״ן ובמערכות המידע מביאות ל“נתונים חסרים הפוגמים באיכות, במהימנות ובשימושיות לצורכי השוואת מחירי הדיור”.

מכאן נגזרת ההבנה כי מערכת שומות שאינה מדויקת, המתבססת על מידע חלקי ושגוי, תורמת בעקיפין לניפוח מחירי הדיור, משום שהיא מייצרת תמונת שוק שגויה, שעל בסיסה מתבצעות הערכות שווי, שומות בנקאיות, ומדיניות ממשלתית. במילים אחרות - הניסוח משקף במדויק את רוח הדוח: מבקר המדינה חושף מערכת שומות פגומה, אשר מעוותת את תמונת הערך ומעודדת אינפלציה במחירי הנדל״ן.

📉 “כשאין נתונים – אין שווי”

מבקר המדינה חושף מערכת שומות פגומה ותרומה עקיפה לניפוח מחירי הדיור

מבוא

דוח מבקר המדינה לאוקטובר 2025 הוא אחד המסמכים החמורים ביותר שפורסמו בשנים האחרונות בכל הנוגע למערכת מיסוי המקרקעין ולתשתית המידע שעליה מתבסס שוק הנדל״ן בישראל.

הדוח מצביע על כשל מערכתי עמוק: רשות המיסים אינה יודעת במדויק מה נמכר, היכן, ובאיזה מחיר, ומנהלת מערכת נתונים חלקית, איטית ומנותקת.

משמעות הדבר פשוטה אך הרת גורל – המדינה עצמה אינה יודעת באמת מהו שווי השוק, וכתוצאה מכך גם לא הציבור, השמאים, הבנקים והיזמים.

⚠️ תשתית מידע לקויה = שוק ללא מצפן

לפי המבקר, קובץ העסקאות המרכזי – “קובץ הכרמ״ן” – אינו שלם ואינו אמין.

מעל 900 אלף דירות אינן מופיעות בו כלל, ואלפי עסקאות מדווחות באיחור, חלקן ללא נתוני מחיר, שטח או מועד מכירה מדויק.

זהו אותו מאגר שממנו נגזר מדד מחירי הדירות הרשמי של הלמ״ס, שעל בסיסו מתפרסמות החלטות ממשלה, מדיניות מוניטרית, ושומות מקרקעין. כאשר המאגר חלקי, גם המדד מעוות – ולכן ייתכן מאוד שהעליות שנמדדות במדד הרשמי אינן משקפות את השוק האמיתי אלא רק את החלק הגלוי של העסקאות, שבו נוטים להופיע בעיקר עסקאות יקרות יותר, חדשות ומתועדות היטב. במילים אחרות – כשאין נתונים, יש אינפלציה מדומה במחירים.

🧾 מערכת שומות חסרת בקרה

המבקר מצא כי ברשות המיסים נקבעו שומות לפי מיטב השפיטה לאחר מועד ההתיישנות, פעולה שאינה חוקית.

כ-27% מהשומות בשנים האחרונות בוצעו ממש לפני ההתיישנות, ועוד 3% לאחריה – תוך פגיעה בזכויות הנישומים ובאמון הציבור. במקביל, 1,192 בקשות לתיקוני שומה לא טופלו למרות שחלפה למעלה משנה ממועד הגשתן; חלקן מ-2019–2020 – חמש ואף שש שנים ממתינות לטיפול. כאשר מערכת השומות אינה מתפקדת, נוצר מצב שבו אין אמת מידה כלכלית אמיתית לקביעת שווי, והפער בין “שווי רשמי” ל“מחיר שוק” הולך וגדל.

💣 הקשר הישיר למחירי הדירות

השלכות הכשלים חורגות מתחום המיסוי.

כאשר המדינה עצמה אינה יודעת להעריך שווי נכס באופן עקבי ומבוקר, נוצרת מציאות שבה:

1. הבנקים מאשרים מימון על בסיס שומות מפוקפקות – שמבוססות על עסקאות דומות באותו אזור, מבלי לבדוק אם הנתונים אמיתיים או מנופחים.
2. השמאים נגררים אחר שוק ספקולטיבי, במקום להוביל הערכה כלכלית רציונלית.
3. המשקיעים נהנים ממערכת שאינה מסוגלת לבלום בועה, כי גם רשויות המס אינן מסוגלות להוכיח מתי השוק חצה את גבול ההיגיון הכלכלי.

למעשה, דוח המבקר מוכיח את מה שאני טוען מזה שנים:

מחירי הדירות בישראל אינם רק תוצר של ביקוש והיצע, אלא תוצר של מערכת מידע פגומה שמאפשרת למחירים לעלות ללא בקרה, ללא ערך יסוד וללא שקיפות אמיתית.

🧠 כאשר “המידע” מחליף את “הערך”

מערכת שבה הערכות השווי מבוססות על נתונים לקויים מייצרת מנגנון סגור:

• העסקאות המדווחות יוצרות ממוצע מחירים גבוה;
• שמאים מתבססים על אותן עסקאות;
• מחירי השוק עולים שוב;
• הבנקים מאשרים הלוואות לפי השומות החדשות;
• ומחזור נוסף של אינפלציה נוצר.

כך נוצרת בועה שמזינה את עצמה, כשהיא נשענת על מידע לא מהימן.

הדוח של מבקר המדינה ממחיש זאת באופן חד: “אין לרשות המיסים נתונים בדבר התפלגות החוב בין סוגי החובות השונים, ואין מידע בדבר גיל החובות” – כלומר אין אפילו בסיס מידע אמין לניהול המיסוי עצמו, לא כל שכן למדידת השוק כולו.

🏦 מערכת המיסוי כגורם מנפח

מיסוי מקרקעין אמור לשמש כלי לאיזון השוק: להרתיע ספקולציה, לעודד השקעה ריאלית ולמתן את מחירי הדירות.

אך בפועל – כפי שקובע הדוח – הרשות גובה מיסים על בסיס נתונים שגויים או חלקיים, מעכבת החזרים, ולעיתים אף פועלת בניגוד לחוק.

כך נוצר שוק שבו לא רק המחירים מנותקים מהערך הכלכלי – אלא גם המיסוי מנותק מהצדק.

🧩 סיכום – “אין שווי בלי שקיפות”

דוח מבקר המדינה הוא מסמך היסטורי: הוא מאשר באופן רשמי שמדינת ישראל מנהלת את שוק הנדל״ן בעיניים עצומות.

כאשר אין תשתית מידע אמינה, אין שקיפות, אין בקרה על השומות, ואין אחידות בהליכי המיסוי – כל מערכת ההערכה מתפרקת. במקום למדוד את ערך הנדל״ן, היא מודדת את עצמה.

במקום שוק חופשי – קיבלנו שוק מנותב, שבו המחיר נובע ממידע פגום, לא משווי אמיתי.

וזה בדיוק מה שמגדיר בועה: ניתוק מוחלט בין המחיר לערך.

דוח מבקר המדינה

פינוי-בינוי: ההבטחה שהפכה לפקק נדל"ני

פתיחה

פינוי-בינוי נתפס במשך שנים כפתרון לבעיית הדיור בישראל: דיירים זוכים לדירות חדשות, יזמים מרוויחים, רשויות מקומיות משדרגות תשתיות, והשוק כולו מקבל זריקת התחדשות.

אלא שבפועל, מה שהיה אמור להיות מנוע צמיחה הפך לפקק נדל"ני עצום. שילוב של היטל השבחה, מס שבח, הערות אזהרה, תמחור מנופח והאטה כללית בשוק – גרם לכך שבמקום להניע את השוק, הפינוי-בינוי מקפיא אותו.

היטל ההשבחה – החסם המרכזי

כאשר תוכנית פינוי-בינוי מאושרת ומעניקה זכויות נוספות, נוצרה "השבחה תכנונית".

• שיעור ההיטל נע בין 25% ל-50% מההשבחה.
• החבות נוצרת בעת מכירה, קבלת היתר בנייה או העברת זכויות.

בפועל המשמעות ברורה:

• נעילת נכסים – בעלי דירות נמנעים ממכירה מחשש להיטל כבד.
• ירידת שווי אפקטיבית – הקונה יגלם את גובה ההיטל במחיר העסקה.
• קיפאון מקומי – שכונות שלמות מחכות לפרויקט שלא מתקדם.

מס שבח – שכבה נוספת של מורכבות

מעבר להיטל, גם מס השבח עלול להוות חסם משמעותי:

• חבות במס – כאשר הדירה נהרסה או הועברה לקבלן, או כאשר רשות המיסים רואה בחתימה על ההסכם "מימוש".
• פטור אפשרי – אם הדירה הישנה עדיין קיימת ונמכרת לפני שהועברה לקבלן, במיוחד אם זו דירת מגורים יחידה.
• חוסר ודאות – לא תמיד ברור מתי חל המס ובאיזו מידה, מה שמרתיע קונים ומסבך עסקאות.

ההשפעה על שוק היד השנייה

1. קיפאון עסקאות – בעלי דירות חתומים נמנעים ממכירה.
2. נזילות נמוכה – קונים נרתעים מהיטלים ומסים לא ברורים.
3. פערי מחירים – המוכרים דורשים פיצוי על המיסוי, הקונים מסרבים – העסקאות נופלות.
4. מאקרו-כלכלה – אלפי יחידות דיור "כלואות". במקביל, ירידה של 20–24% במכירת דירות חדשות בשנים 2024–2025 יוצרת שוק תקוע משני הכיוונים.

פינוי-בינוי כחרב פיפיות

פינוי-בינוי, שתוכנן במקור להגדיל את היצע הדירות, הפך בפועל לחרב פיפיות.

המנוע האמיתי של המיזמים היה בועת הנדל"ן: כל עוד המחירים עלו, היה כדאי ליזמים ולדיירים להשתתף.

אבל ברגע שהבועה התפוצצה, השוק נכנס לקיפאון:

• פרויקטים לא יוצאים לפועל.
• בעלי דירות נתקעו עם הערות אזהרה על הנכסים.
• רבים חוששים למכור – מחשש לתשלום היטל השבחה, למס שבח או להפסד עתידי.

במקום להיות מנוע להגדלת היצע, הפינוי-בינוי הפך לבלם שמחריף את הקיפאון.

פינוי-בינוי כאבן רחיים על ענף הנדל"ן

מעבר להיבטים המיסוייים, קיימת בעיה יסודית: התוכניות העסקיות נבנו על מחירים ולא על שווי.

• יזמים ובנקים הסתמכו על שכפול והעתקת מחירים – “בכמה נמכרה הדירה ליד” – במקום על בדיקה כלכלית של שווי פונדמנטלי והתכנות אמיתית.
• שמאות המקרקעין התקבעה בפרקטיקה מנוונת, ששימרה את המחירים המנופחים במקום לאתגר אותם.
• כך הפכו פרויקטי הפינוי-בינוי לאבן רחיים על צוואר הענף – במקום לשחרר את השוק, הם כבלו אותו עוד יותר לעיוותי המחירים.

במילים אחרות: אם פינוי-בינוי בא לברך – יצא מקלל.

דירות "בתפירה" והפסדי משקיעים

במשך שנים רכשו משקיעים ומשפרי דיור דירות ישנות מתוך ציפייה שייכללו בפרויקט פינוי-בינוי. במקרים רבים אף שילמו מחיר עודף, מתוך אמונה שהתמורה העתידית תצדיק את ההשקעה.כעת, עם הקפאת הפרויקטים והקיפאון הכללי בשוק:

• מי שקנה דירה כזו מוצא עצמו מפסיד כסף – המחירים מתכנסים חזרה לשווי הכלכלי ולא להבטחות.
• הערות אזהרה והיטלים מונעים נזילות.
• השוק מתמחר מחדש את הסיכון: דירה לא ודאית הופכת לנכס נחות, לא להשקעה מבטיחה.

כך, במקום רווח עתידי, רבים מוצאים עצמם בהפסד בפועל – תוצאה ישירה של אותם מנגנונים שהיו אמורים להעלות את ערך הדירה.

המלצות לבעלי דירות

• בדיקת השלכות מס מראש – יועץ מס ושמאי מקרקעין יכולים לחסוך טעויות יקרות.
• בדיקה משפטית – בפרויקטים תקועים, ניתן לשקול צעדים משפטיים מול היזם.
• הבנה כלכלית מלאה – חשוב להבין שלא כל פרויקט מבטיח ערך; לעיתים מדובר בנכס חסום לשנים רבות.

סיכום

פרויקטי פינוי-בינוי נועדו לחדש את הערים, לשפר את היצע הדירות ולהקל על מצוקת הדיור. בפועל, הם הפכו לגורם מכביד:

• בעלים כבולים לנכסיהם.
• יזמים תקועים ללא מימון ומכירות.
• ענף נדל"ן נגרר אחרי שמאות משכפלת מחירים ולא אחרי בדיקות כלכליות אמיתיות.
• משקיעים הפסידו בפועל על דירות שנרכשו בציפייה לפינוי-בינוי.

🔑 תובנה מרכזית:

פינוי-בינוי איננו בהכרח חלום לדירה חדשה – אלא לעיתים סיכון כבד: היטלים, מיסוי, הערות אזהרה, נעילת נכסים ותוכניות עסקיות לא ריאליות. בעלי דירות חייבים להבין את התמונה המלאה לפני החתימה.

פסק דין העליון: היטל השבחה – ממוני ולא רעיוני

פתיח

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון (בר"מ 1975/24 ובר"מ 25226-04-25, בפני השופטים סולברג, אלרון ושטיין) שופך אור חדש על אחת הסוגיות השנויות במחלוקת בתחום התכנון והבנייה: כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה כאשר על המקרקעין חלה תמ"א 38 ובהמשך אושרה תכנית משביחה אחרת (כגון רובע 3 בתל אביב או תכנית 9988 בירושלים).במרכז ההכרעה עמדה השאלה – האם "במצב הקודם" לחישוב ההיטל יש לכלול את השפעתה של תמ"א 38 על ערך המקרקעין, או לנטרל אותה?

עמדות הצדדים

• הוועדות המקומיות והיועמ"ש – טענו שיש לנטרל את השפעת תמ"א 38. לטענתם מדובר בזכויות מותנות וספקולטיביות, שמימושן אינו מובטח ולכן אין לראות בהן השבחה אמיתית. הכללתן תגרום לפטור בפועל מתשלום היטל ותפגע בקופת הציבור.
• המשיבים (בעלי הנכסים) – טענו כי יש לכלול את ההשפעה. השוק כבר גילם את עליית הערך בעצם אישור התמ"א, גם אם לא הוצא היתר. נטרול יגרור הטלת "מס רעיוני" שאינו מייצג את ערכם האמיתי של הנכסים.

הכרעת בית המשפט

בית המשפט העליון (פסק הדין נכתב בידי השופט שטיין) הכריע באופן חד וברור:

1. אירוע המס מתגבש רק עם אישור התכנית המשביחה ולא עם אישור תמ"א 38.
2. עם זאת – בעת חישוב "המצב הקודם" חובה לשום את המקרקעין כמות שהם בשוק החופשי, כולל השפעת תמ"א 38.
3. נטרול השפעת התמ"א משמעותו גביית מס על עליית ערך שלא נגרמה כתוצאה מהתכנית המשביחה – דבר הסותר את עקרון "אין מס בלי חוק".
4. בכך נקבעה הלכה: היטל ההשבחה הוא ממוני, ריאלי, ולא רעיוני.

ניתוח שמאי-מקצועי

1. שיטת השומה

השמאי מחויב להסתמך על עסקאות אמת בשוק, ולא על תיקונים תאורטיים או "נטרול מלאכותי".

• המצב הקודם – כולל את הערך שהשוק ייחס לנכס עם כניסת התמ"א לתוקף, גם אם לא הוצא היתר.
• המצב החדש – ערך הנכס לאחר התכנית המשביחה.
• ההפרש ביניהם – הוא ההשבחה החייבת בהיטל.

2. המשמעות הכלכלית

• לרשויות: פגיעה בהכנסות, שכן חלק ניכר מעליית הערך לא ייחשב כהשבחה חייבת.
• לבעלי נכסים: חיסכון משמעותי בתשלום היטלים, במיוחד במרכזי ערים ישנים.
• לשמאים: חיזוק מעמד מחירי השוק כמקור מרכזי לשומה, ופחות מקום ל"ספקולציות רגולטוריות".

3. דוגמה מספרית

• מצב מקורי (לפני תמ"א): 1 מיליון ₪
• עם אישור תמ"א 38 (ללא היתר): 2 מיליון ₪
• אחרי תכנית מפורטת חדשה: 3 מיליון ₪
• ההשבחה החייבת: מיליון ₪ (ולא שני מיליון כפי שטענו הרשויות).

עקרון מס אמת

בית המשפט חזר וקבע כי מטרת ההיטל היא גביית "מס אמת" – מס המשקף את הרווח הכלכלי האמיתי שנבע מהתכנית המשביחה.

• עליות ערך שלא נובעות ישירות מהתכנית המשביחה אינן חייבות.
• כל ניסיון לנטרל מרכיבים שאינם אירוע מס מוכר בחוק – הוא מס רעיוני שנוגד את עקרון החוקיות.

השלכות רחבות

• הלכה מחייבת לכל ועדות הערר ולבתי המשפט: מעתה שמאים לא יוכלו לנטרל את השפעת התמ"א מהמצב הקודם.
• היטל ההשבחה בישראל מתבסס על ממד ממוני בלבד – לא על השערות או ניתוחים תאורטיים.
• צפוי גל של תיקוני שומות וערעורים תלויים ועומדים, שבהם יידרשו הרשויות להתיישר עם ההלכה החדשה.

📌 השבחה רעיונית ≠ השבחה ממונית

בית המשפט העליון קבע בפסק הדין האחרון כי העובדה שניתן לחשב עליית ערך תאורטית אינה הופכת אותה ל"השבחה ממונית" המחייבת בהיטל.

• אירוע מס נוצר רק כאשר יש תכנית משביחה שמעלה את ערך המקרקעין בקשר סיבתי ישיר.
• עליות ערך שמקורן בציפיות שוק או בפוטנציאל תכנוני בלתי-ממומש (כמו תמ"א 38 ללא היתר) אינן מחייבות בתשלום.
• כפי שנכתב בפסק הדין: "מאחר שעליית השווי בשל אישור תמ"א 38 אינה מכוננת אירוע מס, אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין".

✅ המשמעות: היטל השבחה חייב להיות ממוני וריאלי – לא רעיוני ותאורטי.

זה שאפשר לחשב את זה זה עדיין לא ההשבחה אליה התכוון החוק שביקש למצוא את אלמנט ההתעשרות בפועל.

📌 השבחה רעיונית ≠ ההשבחה אליה התכוון החוק

זה שאפשר לחשב עליית ערך – עדיין לא אומר שמדובר בהשבחה ממונית בפועל.בית המשפט העליון הבהיר כי החוק ביקש למסות רק את אלמנט ההתעשרות האמיתי, שנובע מהשבחה תכנונית ממשית.

• עליות ערך שמקורן בציפיות או בפוטנציאל לא ממומש (כמו תמ"א 38 ללא היתר) אינן "אירוע מס".
• כל גבייה אחרת היא מס רעיוני שאינו עומד בעקרון "מס אמת".

כדברי העליון: "מאחר שעליית השווי בשל אישור תמ"א 38 אינה מכוננת אירוע מס, אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין".

✅ לכן, היטל השבחה נועד לשקף התעשרות בפועל – לא פוטנציאל תאורטי.

📌 זה שאפשר לחשב ≠ זה שהחוק התכוון למסות

זה שאפשר לחשב עליית ערך – זה עדיין לא ההשבחה אליה התכוון החוק, שביקש למצוא את אלמנט ההתעשרות בפועל.בית המשפט העליון הדגיש:

• רק כאשר תכנית משביחה יוצרת קשר סיבתי ישיר לעליית ערך – מדובר בהשבחה החייבת בהיטל.
• עליות ערך תאורטיות, ספקולטיביות או תוצאת ציפיות שוק – אינן נכנסות לגדר אירוע מס.

כפי שנכתב בפסק הדין: "מאחר שעליית השווי בשל אישור תמ"א 38 אינה מכוננת אירוע מס, אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין".

✅ ההיטל הוא ממוני, ריאלי ומבוסס על התעשרות אמיתית – לא על פוטנציאל רעיוני.

מסקנה

פסק הדין משרטט קו ברור: היטל ההשבחה איננו רעיון תאורטי אלא חיוב ממוני אמיתי, הנגזר רק מעליית ערך ממשית שנגרמה כתוצאה מתכנית משביחה מוגדרת. בכך, העליון חיזק את הגישה שלפיה דיני המס בכלל, והיטל ההשבחה בפרט, חייבים לשקף את המציאות הכלכלית בשוק ולא יצירות מלאכותיות של נטרול שמאי.

"סוף למשחקים": הפסיקה שתמנע מעיריות גבייה של מיליארדים מבעלי דירות

 לקריאת פסק הדין המלא

כשהשוק מתעורר: שיעורי ההיוון והאשליה הגדולה של הנדל"ן המניב

פתיחה – מאמר נדיר באיכותו

בעידן שבו רוב העיתונות הכלכלית מתפקדת לא פעם כדוברת של בעלי אינטרסים, מאמרו של תמיר בן שחר בולט באומץ ובמקצועיות. זהו טקסט שמצליח לשלב הבנה עמוקה של השוק עם ביקורת אמיצה על המערכת הבנקאית והמוסדיים, ובכך מספק לציבור ולמקצוענים כאחד מראה בלתי מחמיאה של המציאות.

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001523769 

הכתובת על הקיר – מי באמת צריך לקרוא את המאמר?

• הבנקים: מחלקות האשראי נשענות כמעט באופן בלעדי על שיטות חיקוי שטחיות – "בכמה נמכרה דירה ליד". גישה זו מתעלמת משאלות מהותיות של ביקוש אמיתי, עודף היצע ותשואות כלכליות. התוצאה: מימון עסקאות במחירים מנופחים שמייצרים סיכון מערכתי.
• המוסדיים: אותם "נערים מעונבים" המנהלים את כספי הפנסיה שלנו, שלא מבינים בנדל"ן, משקיעים על סמך הערכות שווי מנופחות ושיעורי היוון מעוותים. כשחברות נדל"ן קורסות – הפנסיונרים משלמים את המחיר.

עודף היצע – לא רק בדירות

כבר בשנת 2013 הוצגה בכנס שמאי המקרקעין באילת התחזית: שטחי מסחר ומשרדים יעברו לענן. ואכן, היום השוק מוצף:

• דירות חדשות בהיקפים גדולים.
• מלאי עצום של דירות יד שנייה.
• מאות אלפי מ"ר של שטחי משרדים ללא ביקוש.
• שטחי מסחר מיותרים בעידן המסחר האלקטרוני.

במקום פתרון למחסור בדיור – נוצרה בועה של עודפים שוחקת.

שיעורי ההיוון – השורה התחתונה והאשליה הגדולה

הנקודה הקריטית ביותר היא נושא שיעורי ההיוון:

• השוק משתמש בשיטת Market Approach – שמבוססת על עסקאות עבר בשוק מעוות, וכך משכפלת את העיוות עצמו.
• התוצאה היא שיעורי היוון נמוכים מדי, שמייצרים שוויי חברות מנופחים ומטעים.
• בפועל, הערך האמיתי של נכסי הנדל"ן המניב נמוך בהרבה.

האלטרנטיבה הנכונה היא שיטת ה-Build Up – ניתוח יסודי מלמטה למעלה:

• תשואה חסרת סיכון.
• פרמיית סיכון שוק.
• פרמיות ייחודיות לנכס (סיכון נזילות, סיכון תחום, סיכון שוכר).
• תוספות בהתאם למציאות הכלכלית.

בגישה זו, שיעורי ההיוון גבוהים בהרבה – והתמונה האמיתית מתבררת: השוק כולו מתומחר יתר על המידה.

קריאת השכמה – אחריות מקצועית וציבורית

המאמר של בן שחר אינו רק תיאור מצב, אלא אזהרה מפני קריסה צפויה:

• לבנקים – להפסיק לשכפל מחירים ולהתחיל לנתח כלכלית.
• למוסדיים – להבין את האחריות על כספי הפנסיה ולא לשרוף אותם על חלומות נדל"ן כושלים.
• לשמאים ולמשקיעים – לדרוש שימוש בכלי ניתוח אמיתיים, בראשם גישת ה-Build Up.

פורסם סקר שיעורי התשואה בנדל"ן העיסקי - למחצית שניה לשנת 2024 הסקר מפורסם באתר אגף שומת מקרקעין לעיון בסקר לחץ לחץ  . 

סקרים משנים קודמות מפורסמים באתר האגף לעיונכם לחץ כאן

עודפי היצע הם סממן מובהק לבועה – המכניזם, המדדים והמשמעות

תקציר מנהלים

עודפי היצע בשוק הדיור נוצרים כאשר שני תהליכים מתכנסים:

1. היצע מתנפח – יזמים וקבלנים ממשיכים לבנות “על טרנד” של שוק בוער וציפיות למחיר עתידי גבוה.
2. ביקוש נחלש – משקי בית “נפלטים” מבחינת היכולת הכלכלית (Pricing-out): מחירי הדירות/הריביות חונקים את הכדאיות, העסקאות נדחות, והמלאי נערם.
   הצטברות מלאי לא-מכור ומדד “חודשי היצע” עולים לרמות חריגות – זו לא “תנודתיות רגילה”; זה דגל אדום של בועה. בישראל, מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות חצה בקיץ 2025 את רף ~82–83 אלף יח״ד, ורמת חודשי היצע הוערכה סביב 35 חודשים – שיא היסטורי. (calcalist)

איך הבועה “מייצרת” עודפי היצע?

צד ההיצע: בנייה על אופטימיות מחירים

• קבלנים מתמרצים ע"י עליות מחיר עבר, קווי אשראי זולים בעבר, ושיווק אגרסיבי (מבצעי מימון), ולכן התחלות הבנייה נשארות גבוהות גם כשהמכירות נחלשות. בנק ישראל מציין במפורש ירידה בעסקאות לצד עלייה במלאי הלא-מכור והמשך קצב התחלות גבוה יחסית. (בנק ישראל)

צד הביקוש: “תמחור-החוצה” (Pricing-Out)

• כשמחירי דירות/ריביות עולים, במיוחד אחרי שנות הקלה מוניטרית, משקי בית – ובעיקר רוכשי דירה ראשונה – נדחקים החוצה. זה מנגנון אמפירי מתועד במחקרי IMF: ירידת ריבית מעלה מחירים; כשמחירים וריביות עולים חזרה, ההכנסה הנדרשת קופצת והביקוש נשחק. (IMF)התוצאה: פער מתמשך בין התחלות בנייה לבין מכירות – והמלאי נערם. לפי סקירות הכלכלן הראשי והלמ"ס, 2025 התאפיינה בירידה חדה במכירות דירות חדשות לצד גידול מהיר במלאי הלא-מכור. (ממשלת ישראל)

איך מודדים “עודף היצע”? חמישה מדדים שלא משאירים מקום לספק

1. מלאי דירות חדשות לא-מכורות (Stock) – ספירת יח״ד שקיבלו היתר/נמצאות בבנייה אך טרם נמכרו. ביולי 2025: ~82.5 אלף יח״ד (↑~20% משנה לשנה). (sponser)
2. חודשי היצע (Months of Supply) – מלאי חלקי קצב מכירה חודשי. הערכה סביב ~35 חודשים בקיץ 2025 – שיא חריג שמגלם האטה עמוקה בספיגה. (Buyitinisrael)
3. פער התחלות-מכירות מצטבר – ב-2020–2025 נצבר “חור שחור” בין התחלות בנייה למכירות בשוק החופשי; Q1-2025 כבר הציג פער מצטבר דו-ספרתי באלפים. (Buyitinisrael)
4. ירידה בעסקאות חדשות מול יציבות/חולשה ביד שנייה – תמונה אופיינית לשוק שבו המוצר החדש יקר מדי, והמלאי הקבלני “נתקע”. (calcalist)
5. עדות מאקרו משלימה – בנק ישראל מדווח על עלייה במלאי הלא-מכור לצד האטה בעסקאות; זה אינדיקטור סיסטמי, לא אנקדוטה. (בנק ישראל)

נקודת השוואה בינ״ל: בארה״ב, כשהיצע חדש טיפס ל-~10 חודשי היצע בקיץ 2025, מדובר כבר בסיגנל של שוק קונים; בישראל מדברים על ~35 חודשי היצע – סדר גודל אחר. (Business Insider)

למה עודפי היצע = בועה (ולא “מחסור כרוני”)

בועה מתאפיינת במחירים מנותקים מהכנסות/שכירות ובאשראי מרחיב; כשעלות המימון עולה והיכולת נשחקת, הביקוש נעצר אך ההיצע ממשיך לרוץ על האינרציה. הצטברות מלאי ביחד עם ניתוק פנדמנטלי (Price-to-Rent/Income גבוהים) היא חתימת-אצבע של בועה. (OECD/TradingEconomics מצביעים על יחס Price-to-Rent גבוה בישראל). (OECD)ברקע המאקרו, הספרות הבינלאומית מזהה את פער האשראי לתמ״ג ואת יחסי הנטל (DSR) כמדדי אזהרה מוקדמים למשברי בנקים ולבועות נכסים – כלומר, זו לא רק סטטיסטיקה “נדל"נית”, אלא סיכון מערכתית. (bis.org)

מסגרת אבחון פרקטית לשמאים, בנקאים ומשקיעים

1. עקבו חודשי־חודשי אחרי: מלאי לא-מכור (למ"ס), חודשי היצע, העסקאות החדשות לעומת יד־שנייה, וזמני שיווק. (sponser)
2. בחנו “פערי תמחור”: מחיר דירה חדשה מול שכ"ד (Cap rate אפקטיבי), פער לעומת יד-שנייה באותו אזור.
3. איתותי לחץ אצל קבלנים: מבצעי מימון/הנחות נטו, ביטולי עסקאות, דחיות מסירות, עלייה במלאי דירות “Ready-to-Move”.
4. אשראי קבלני: יחס מכירות-ליווי, אחוז פרויקטים עם שיעור שיווק נמוך ביחס לקצב משיכת הליווי.
5. Stress-Test פנימי: הורדת מחיר היפותטית של 10%–20% ובדיקת LTV/DSCR לאחר ההורדה בפרויקטים ובמשכנתאות.
6. מדדי ניתוק: Price-to-Rent, Price-to-Income ומדדי נטל החוב – שימו עליהם יד קלה על ההדק. (OECD)

ישראל 2025: הנתונים שמספרים את הסיפור

• מלאי לא-מכור: ~82–83 אלף יח״ד (יולי–ספט׳ 2025), שיא היסטורי. (sponser)

• חודשי היצע: הערכה סביב ~35 חודשים (מאי–יוני 2025). (Buyitinisrael)

• מכירות חדשות: ירידות חדות (Q1–Q2 2025), אחד הרבעונים החלשים מזה עשורים. (Buyitinisrael)

• הערכת בנק ישראל: “מספר העסקאות ירד והמלאי הבלתי-מכור עלה; התחלות הבנייה נותרו גבוהות יחסית”. (בנק ישראל)אלה לא סימפטומים של “מחסור כרוני”; זו תמונת עודף היצע קלאסית לאחר עשור של ניפוח והוזלת אשראי, בדיוק כפי שמתואר בספרות המאקרו על בועות אשראי-דיור. (bis.org)

אסטרטגיות פעולה (למי שרוצה לשרוד, לא לספר סיפורים)

למשקיעים ולקונים פרטיים

• אל תתפתו למבצעי מימון שמסתירים מחיר נטו לא סביר. בדקו NOI/Cap-Rate אמיתי מול הריבית האלטרנטיבית.
• עדיפות לאזורים/מוצרים עם ספיגה מוכחת וזמן שיווק קצר; התרחקו ממקטעים עם מלאי נערם וחודשי היצע דו-ספרתיים גבוהים.
• תתמחרו תסריט ירידת מחירים של 10%–25% וראו אם העסקה עדיין חיה.

למלווים/בנקים

• עדכון מיידי של LTV/DSCR לפרויקטים בהתאם למלאי ולמחיר נטו בפועל.
• חסמי משיכה בליווי לפרויקטים עם שיעור שיווק נמוך, והקשחת Covenants.

לרגולטורים

• חובת גילוי סטנדרטית של חודשי היצע אזורי בכל תשקיף/שיווק.
• אימוץ מחווני מאקרו-זהירותיים (Credit-to-GDP gap, DSR) כשכבת בקרה על אשראי לדיור וקבלנים. (bis.org)

שורה תחתונה

כאשר היצע ממשיך לזרום “על אוטומט” והביקוש הכלכלי נחנק – המלאי מתנפח, חודשי היצע מזנקים, והבועה נחשפת. הנתונים בישראל ב-2025 – מלאי לא-מכור שובר שיאים וחודשי היצע חריגים – אינם טעות מדידה; זו תמונת מצב של שוק מנותק מגורמי היסוד. מי שמתעקש לטעון “מחסור כרוני” בעידן של עודף היצע מדיד פשוט מתעלם מהעובדות.

מקורות נבחרים (עדכון 2025)

• למ"ס/עיתונות כלכלית: מלאי לא-מכור ~82–83 אלף; חודשי היצע ~35. (sponser)
• הכלכלן הראשי (משרד האוצר): ירידה משמעותית במכירות חדשות ושפל היסטורי ביוני. (ממשלת ישראל)
• בנק ישראל (דו"ח מדיניות מוניטרית H1-2025): ירידה בעסקאות, עלייה במלאי הבלתי-מכור, התחלות גבוהות. (בנק ישראל)
• ספרות מאקרו: Pricing-out והתרעות מוקדמות (BIS/IMF). (bis.org)
• נקודת השוואה בינ״ל: חודשי היצע בארה״ב ב-2025. (Business Insider)

Gemi דוח מומחה: קדחת הדיור הפנדמית – ניתוח המדיניות המכפילה בישראל

I. סיכום מנהלים והקשר המאקרו-כלכלי: טרום-קורונה וההלם הראשוני

דוח זה מציג ניתוח מעמיק של התגובה המדיניותית הישראלית למשבר הקורונה, תוך בחינת ההשערה כי שילוב של ארבעה צעדים רגולטוריים ופיסקאליים יצר סינרגיה שהאיצה את בועת הדיור הקיימת לכדי "מגה בועה". מגה-בועה מוגדרת לצורך ניתוח זה כמצב שבו מחירי הדיור הגיעו לרמה כפולה מהשווי הכלכלי הבסיסי שלהם. הממצאים מצביעים על כך שפעולות המדיניות המקומיות פעלו כמכפיל על גורמי לחץ גלובליים, ויצרו תנאים חסרי תקדים למינוף, ביקוש מוגן והשקעה.

II. הרקע המאקרו-כלכלי והשוואה גלובלית

2.1. הרקע: שוק הדיור הישראלי ערב הקורונה (2017-2019)

שוק הדיור בישראל נכנס למשבר הקורונה כאשר הוא כבר סובל מעיוותים מבניים ומחירי דיור גבוהים. בשנים 2017–2018 נרשמה יציבות יחסית במחירי הדירות, אך מגמה זו השתנתה במהלך שנת 2019, כאשר נרשמה עלייה מחודשת בשיעור שנתי של כ-3%. יציבות מחירים זו, שהושגה לאחר שנים של צמיחה מהירה, הוסוותה על ידי יחס מחיר להכנסה שהיה גבוה ממילא. נתונים אלו כבר הצביעו על חוסר התאמה בין המחיר הנדרש לשווי הכלכלי המבוסס על פרמטרים כגון שכר דירה וריבית חסרת סיכון, ובכך הגדירו את השוק כנתון ב"בועה בסיסית" עוד טרם הפגיעה הפנדמית. מבחינת הרכב הביקוש, במהלך העשור שקדם לקורונה נרשמה ינודה ברכישות של משפרי דיור, בעוד שמספר הרוכשים דירה ראשונה נותר יציב או גדל, תופעה שמעידה על תלות הולכת וגוברת של השוק בצעירים שנאלצים להתמנף יותר, או בתוכניות ממשלתיות דוגמת "מחיר למשתכן".   

2.2. ההלם הפנדמי הראשוני (Q1 2020) וההתאוששות המהירה (Q3 2020)

עם פרוץ מגפת הקורונה ברבעון הראשון של 2020 ובעקבות הסגרים הנלווים, חווה שוק הדיור ירידה משמעותית בפעילות, שהגיעה לשפל במספר העסקאות ברבעון השני. אולם, מגמה זו התהפכה במהירות מפתיעה. ברבעון השלישי של 2020 נרשמה התאוששות חזקה במספר העסקאות בשוק החופשי, שהסתכם ב-25.8 אלף דירות – עלייה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. התאוששות זו התרחשה על רקע הורדת מס הרכישה (שנדון בהמשך) ולוותה בגידול חסר תקדים בהיקף המשכנתאות.   

2.3. "קדחת הדיור הפנדמית" בהשוואה גלובלית

עליית מחירי הדירות בעקבות המשבר הייתה תופעה גלובלית שקיבלה את הכינוי "קדחת הדיור הפנדמית". הניתוח המאקרו-כלכלי מצביע על כך שעליית מחירי הדירות בישראל אינה חריגה בהשוואה למדינות מפותחות אחרות. קצב צמיחת המחירים הריאליים העולמי אף הוכפל במהלך המגפה, מ-1.8% בשנת 2019 ל-3.6% בשנת 2020. גורמים גלובליים מרכזיים לכך היו: 

1. שינוי העדפות מגורים: המגפה והמעבר לעבודה מרחוק הגבירו את הביקוש לדירות מרווחות יותר ולצמודי קרקע מחוץ למרכזי הערים. 

2. צניחת התשואות בשוק ההון: מדיניות מוניטרית מרחיבה וריביות אפסיות דחפו משקיעים לחפש נכסים מניבים, והנדל"ן נתפס כמקלט השקעה בטוח.   עם זאת, בעוד שמגמת העלייה הייתה כללית, שיעור ההאצה בישראל היה גבוה באופן יחסי. מחירי הדירות בישראל זינקו בכ-33% במצטבר בשנים 2019–2021 , שיעור שנמצא גבוה יותר בהשוואה למדינות מפותחות רבות. פער זה מצביע על כך שהצעדים הרגולטוריים המקומיים פעלו כ"מכפיל" על הלחצים המאקרו-כלכליים הגלובליים, והפכו את הבועה הקיימת למואצת ואגרסיבית יותר.   

III. מנופי המינוף וההשקעה: הגברת הביקוש הפרוע (Pillars 1 & 2)

מדיניות זו פעלה ישירות על עלות ההון ועל הכדאיות הכלכלית לרכישת נכסים, ובכך הגדילה דרמטית את הביקוש המצרפי, הן מצד רוכשי דירה ראשונה והן מצד משקיעים.

3.1. הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות: שחרור רסן המינוף

הפעולה המרכזית שתרמה להגדלת המינוף הייתה ההחלטה הרגולטורית של בנק ישראל בדצמבר 2020 לבטל (באופן חלקי) את המגבלה על שיעור ריבית הפריים מכלל המשכנתא, אשר עמדה קודם לכן על שני שלישים.   במהלך תקופת הקורונה, התנאים המוניטריים היו אופטימליים למהלך כזה. ריבית בנק ישראל עמדה על שפל היסטורי של 0.1% (מאי-אוגוסט 2020) , וכתוצאה מכך עמדה ריבית הפריים על 1.6%. הפעולה של בנק ישראל אפשרה ללווים להגדיל את חלק ההלוואה בריבית המשתנה והזולה ביותר.   

ניתוח ההשפעה והמלכודת הרגולטורית:

השלכה ראשונה ומידית הייתה הוזלה משמעותית של ההחזר החודשי ההתחלתי. רכיב הפריים הוא בדרך כלל הלא-צמוד והזול ביותר בתנאי ריבית נמוכה. הגדלת רכיב זה הגדילה את כוח הקנייה של הלווים. עלות החוב הנמוכה אפשרה ללווה להרשות לעצמו ליטול משכנתאות בסכומים גבוהים יותר, מה שהתבטא בשיא בהיקף המשכנתאות החדשות שהגיע ל-86 מיליארד ש"ח ב-2021.   החלטה זו, שהייתה צעד מאקרו-פרודנציאלי מקומי ורדיקלי, שימשה כזרז מחירים ישיר. היא תרגמה את תנאי הריבית הגלובליים הנמוכים למכפיל מינוף מקומי. כתוצאה מכך, הלווים "התמכרו" לריבית נמוכה מאוד, תוך הגדלת הרגישות שלהם לעליית ריבית עתידית. הפעולה שחררה את רסן המינוף בדיוק כאשר הריבית הייתה בשפל, ויצרה דחף ביקוש מלאכותי וחזק מאוד.

3.2. הפחתת מס רכישה על דירות נוספות: החזרת המשקיעים למגרש

במקביל להקלה במינוף, בוצע שינוי דרמטי במדיניות המיסוי על נדל"ן. ביולי 2020 אושרה הפחתת שיעור מס הרכישה על דירות השקעה (דירת מגורים נוספת) באופן מיידי, במסגרת חוק התוכנית לסיוע כלכלי. מטרת ההפחתה הייתה לעודד משקיעים לחזור ולרכוש דירות.   

היקף ההפחתה והוכחה בנתונים:

הפחתת המס הייתה משמעותית. לדוגמה, משקיע הרוכש דירה ב-4 מיליון ש"ח שילם מס רכישה הנמוך בכ-200,000 ש"ח. עבור דירות זולות יותר (עד 1.29 מיליון ש"ח), המס המופחת עמד על 5%.   השפעת ההפחתה הייתה מיידית וניתנת לכימות. את הגידול המובהק בעסקאות ברבעון השלישי של 2020 הובילו המשקיעים, אשר הגדילו את סך רכישותיהם ב-19% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 14.3%, עלייה של 1.5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל.   

מנגנון הבועה (המשקיעים הפחות מבוססים):

הורדת מס הרכישה לא רק הציעה תמריץ כלכלי למשקיעים גדולים ומבוססים, אלא גם הורידה את חסם הכניסה למשקי בית פחות מבוססים. הניתוח מלמד כי הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי של 2020 חל במקביל לכניסה של משקי בית פחות מבוססים לשוק זה, בהשוואה לשני הרבעונים הראשונים של השנה, כאשר נרשמה ירידה בשיעור העצמאים ובעלי החברות מקרב המשקיעים. השילוב של מימון קל (פריים) ועלויות רכישה נמוכות (מס רכישה) הזריקו הון אגרסיבי לשוק הדיור, דחף שהיה חזק מספיק כדי להפוך את מגמת השפל הזמנית של תחילת 2020.   

IV. רצפת המחיר ודלק נזילות: יצירת ביטחון כלכלי (Pillars 3 & 4)

צעדי המדיניות הבאים נועדו במקור לייצב את משקי הבית שנפגעו תזרימית עקב המגפה. אולם, ההשלכה המאקרו-כלכלית הייתה יצירת רשת ביטחון ששמרה על רצפת מחיר גבוהה מאוד, ובכך ניטרלה את הסיכון להתפוצצות הבועה.

4.1. הקפאת משכנתאות ודחיית תשלומים: מניעת מכירות כפויות

עם פרוץ המשבר, הונחו הבנקים על ידי החשב הכללי ומשרד האוצר לאפשר ללווים זכאים לדחות תשלומי משכנתא לתקופה של עד ארבעה חודשים (גרייס מלא או חלקי), החל ממרץ 2020. מתווה זה הורחב והוארך בהמשך, ואפשר דחיית תשלומי הלוואות לתקופה של בין 6 ל-9 חודשים.   

היקף ההקפאה והשפעתה על רצפת המחיר:

היקף הפעולה היה עצום: מחודש מרץ ועד מחצית נובמבר 2020, הבנקים דחו הלוואות למאות אלפי לקוחות בכל מגזרי הפעילות, בסכום מצטבר של כ-11 מיליארד ש"ח.   ההשפעה הראשונית הייתה חיובית ברמה החברתית והפיננסית: המדיניות אפשרה למשקי בית שאיבדו את מקור הכנסתם או הוצאו לחל"ת, להימנע מפשיטת רגל ולשמור על נכסיהם. אולם, בראייה מאקרו-כלכלית, המהלך הזה יצר "ביטוח ממשלתי" נגד ירידת מחירים. כשל שוק קלאסי מתאפיין בכך שמשבר כלכלי מוביל למכירות כפויות (Distressed Sales) על ידי בעלי חובות, אשר דוחפות את המחירים כלפי מטה ומחוללות תיקון. דחיית החובות בסך 11 מיליארד ש"ח מנעה את הצורך למכור בחיפזון ובמחיר נמוך. בכך, המדיניות שמרה באופן פעיל על רצפת המחיר הגבוהה הקיימת (הבועה המקורית).   מנגנון זה הבטיח שכל לחץ ביקוש חדש שיוזרם לשוק (כתוצאה מהקלות המינוף והמיסוי) יוביל אך ורק לעלייה נוספת במחירים, ולא להתאמה כלפי מטה. המערכת הפיננסית שידרה לשוק מסר של יציבות מוחלטת של שווי הנכסים.

4.2. מענקים ופיצויים כלכליים: הזרקת הון עצמי ונזילות

במקביל להקפאת ההלוואות, המדינה הזרימה הון משמעותי למשק באמצעות חלוקת מענקים ופיצויים כלכליים רחבי היקף לעצמאים, לעסקים שנפגעו ולקבוצות שונות בציבור. בנוסף, חולקו מענקים ייעודיים לדיור (כגון 40,000 עד 60,000 ש"ח בפריפריה במסגרת תוכניות "דירה בהנחה").   

השפעה על אפקט ההפניה:

המענקים והפיצויים הגדילו את הנזילות ואת הביטחון הפיננסי המיידי של משקי הבית. בעקבות המגפה, נרשמה ירידה בהוצאות על שירותים (כגון נסיעות לחו"ל, בילויים וצריכה מותרות), בעוד המענקים הגדילו את כוח הקנייה הפנוי. בהינתן שהתשואות על אלטרנטיבות ההשקעה בשוק ההון היו נמוכות באופן קיצוני , הון זה הופנה באופן טבעי לנכסים פיננסיים, ובראשם הנדל"ן, שנתפס כמקלט השקעה בטוח וככלי שימור ערך.   הזרקת הנזילות, שנמנעה מליפול לבריכת מכירות כפויות (כפי שאושר על ידי מדיניות הקפאת המשכנתאות), שימשה דלק נוסף לדחוף את הביקוש הכללי. המדיניות הפיסקאלית, שנועדה לתמוך בהכנסה שוטפת, הפכה למעשה לכלי להגדלת ההון העצמי המיידי, אשר שימש למינוף נוסף בשוק הדיור המוגן.

V. הניתוח הסינרגטי: המכפיל המדיניותי והתממשות ה"מגה בועה"

ה"מגה בועה" אינה תוצאה של אף אחד מהצעדים בנפרד, אלא תוצר של כישלון רגולטורי לזהות את האפקט הסינרגטי כאשר ארבעה מנופים כלכליים רדיקליים פועלים יחדיו, על גבי מצע מאקרו-כלכלי של ריבית אפסית.

5.1. מודל הסינרגיה: ביקוש מוזל, נזיל ומוגן

השוק הגיב להוראות המדיניות בצורה רציונלית המעצימה את המגמות הבועות:

1. דלק זול ובלתי מוגבל (פריים): ביטול המגבלה על רכיב הפריים בתנאי ריבית אפסית שידר מסר של מינוף חופשי. הלווים תרגמו את עלות ההון הנמוכה לעלייה ישירה במחיר המקסימלי שהיו מוכנים לשלם עבור הנכס.   
2. מאיץ השקעה (מס רכישה): הפחתת מס הרכישה הציעה חסכון מיידי וברור למשקיעים , וסימנה את הנדל"ן כסחורה מועדפת על ידי הרגולטור.   
3. ביטחון ורצפה (הקפאות): דחיית תשלומי המשכנתאות בסך 11 מיליארד ש"ח יצרה רשת ביטחון מוסדית, שהבטיחה שהמחירים הקיימים אינם בסכנת קריסה עקב חדלות פירעון.   
4. הון עצמי מוגדל (מענקים): המענקים והפיצויים סיפקו את הנזילות הנדרשת כדי לממן את הפער בין ההון העצמי הנדרש לסכומי המשכנתא הגבוהים.   

הצירוף של הזרמת הון (מענקים), מינוף מקסימלי (פריים), ותמריץ ישיר למשקיעים (מס רכישה), שהוטל על שוק שבו רצפת המחיר מוגנת לחלוטין (הקפאות משכנתא) – יצר מנגנון של דחיפת מחירים שאינו מאפשר כמעט ירידה.

5.2. אפקט המכפיל של עליית מחירים (הדיכוטומיה של המדיניות)

המדיניות הממשלתית בתקופת הקורונה הצליחה לנטרל את שני הגורמים המרכזיים שיכלו להפיל את מחירי הדיור:

1. בלימת עליית היצע: הקפאת המשכנתאות והמענקים ניטרלו את האפשרות למכירות כפויות הנובעות מקריסה כלכלית, ובכך ניטרלו את גורם ההיצע העודף.
2. הזרקת ביקוש מלאכותי: הגדלת רכיב הפריים והקטנת מס הרכישה הזריקו ביקוש מלאכותי וממונף באופן חסר תקדים לשוק.

התוצאה של שילוב זה הייתה מניעת ירידה במחירים תוך שילוב דחף ביקוש חזק במיוחד. עליית המחירים בישראל הייתה מהירה ואגרסיבית יותר מאשר במדינות מפותחות רבות, אשר נקטו במדיניות מוניטרית מרחיבה אך שמרו על רגולציה מאקרו-פרודנציאלית הדוקה יותר. העלייה של 33% במחירי הדירות בישראל בשנים 2019–2021 מעידה על האצה קיצונית שהובילה את השוק להתקרב באופן משמעותי להגדרת המשתמש ל"מגה בועה".   

VI. סיכום, מסקנות ותובנות אסטרטגיות

6.1. המסקנה המרכזית: אישוש תזת הבועה המכפילה

הניתוח מאשש את ההשערה המרכזית: ארבעת צעדי המדיניות שבוצעו בישראל בתקופת משבר הקורונה לא היו רק צעדי סיוע, אלא מנופים כלכליים שפעלו יחד כדי להאיץ באופן דרמטי את אינפלציית מחירי הדיור. הצעדים יצרו תנאים שבהם נדל"ן נהפך לנכס ממונף באופן אגרסיבי, המוגן על ידי הממשלה מפני תיקון מחירים טבעי. המדיניות הפיסקאלית והרגולטורית המקומית שימשה כמכפיל על הגורמים הגלובליים, והביאה את שוק הדיור בישראל למצב של סיכון גבוה וריחוק דרמטי מהשווי הכלכלי הבסיסי.

6.2. שיקולי מדיניות בדיעבד: המחיר של שימור היציבות

יש להדגיש כי הצעדים הפיסקאליים והרגולטוריים (כגון הקפאת המשכנתאות והמענקים) השיגו את מטרתם המיידית: שמירה על יציבות פיננסית חברתית ומניעת גל קריסות של משקי בית ועסקים. אולם, המחיר של יציבות זו היה דחיפת הנטל הפיננסי (והאינפלציה) אל שוק הדיור, באופן שיצר עיוותים ארוכי טווח.ההסרה החלקית של המגבלה על רכיב הפריים יצרה מלכודת מימון. כאשר בנק ישראל נאלץ להעלות את הריבית החל מ-2022 כדי לרסן את האינפלציה הכללית, הלווים שהתמנפו יתר על המידה על רכיב הפריים המשתנה (החלק שבו הוסרה המגבלה) נפגעו באופן ישיר ובשיעור גבוה. במובן זה, ההקלה הרגולטורית של 2020 הפכה לאחריות מימון כבדה שהתפוצצה ב-2022–2023.   

6.3. המלצות אסטרטגיות לטווח ארוך

ההתמודדות עם שוק הדיור חייבת לשלב טיפול מבני בבעיות ההיצע עם ניהול אחראי של הביקוש והמינוף:

1. חיזוק הכלים המאקרו-פרודנציאליים: יש לבחון מחדש את ההחלטה להסרת המגבלה על רכיב הפריים ולחזק כלים רגולטוריים שימנעו מינוף יתר במחירי שיא. מטרת הכלים הללו היא לוודא כי הלווים עמידים בפני זעזועי ריבית עתידיים.
2. מיסוי אנטי-מחזורי וניהול ביקוש: הפחתת מס הרכישה על דירות השקעה צריכה להישמר ככלי אנטי-מחזורי שמיועד לשימוש רק בתקופות של שפל עמוק וירידת מחירים מוכחת, ולא בתקופת אי-ודאות שמובילה להתאוששות מהירה וביקוש ספקולטיבי.
3. האצת היצע מבני: על אף אישור שיא של 168.4 אלף יחידות דיור בשנת 2023 , חוסר התאמה מתמשך בין הביקוש הממונף להיצע הממומש דורש קיצור דרסטי של תהליכי התכנון והבנייה. כמו כן, יש להתמודד עם אתגרים מבניים כמו מחסור בעובדים בענף הבנייה, אשר מחייב הגדלת השימוש בטכנולוגיות בנייה מתקדמות.   

הדו"ח קובע כי המדיניות הפנדמית בישראל, מונעת משיקולים חברתיים ופיננסיים, יצרה בפועל אשליה של שוק נדל"ן ללא סיכון, ובכך תמחרה את נכסי הדיור ברמות שאינן ברות קיימא, והאיצה את בועת הדיור הלאומית לדרגת "מגה בועה".

קדחת הדיור הפנדמית - כיצד הפעולות שבוצעו בתקופת הקורונה דחפו את בועת הנדל"ן בישראל להפוך ל"מגה בועה"

קדחת הדיור הפנדמית: ניתוח אינטראקטיבי

הפוסט של גלית מהיום, 11.10.2025 הוא מודל של יושרה.

הפוסט של גלית בן־נאים הוא דוגמה מצוינת לשילוב בין יושרה מקצועית, קריאה נכונה של הנתונים ויכולת להעביר מסר מורכב לציבור בצורה בהירה. 

אפרש עבורך את הגלוי והסמוי בו, ולתת גם מילה טובה על הדרך שבה היא מציגה את הדברים:

הגלוי – מה כתוב במפורש

1. הפרכת הנרטיב התקשורתי
   היא מצביעה על כך שכבר מנובמבר 2023 הופיעו כותרות אופטימיות על "גל עלייה מאסיבי במחירי הדירות". בפועל, נתוני המכירות ומאזן ההגירה הראו תוצאה הפוכה – ירידה בביקוש, עודף מלאי דירות לא מכורות (כ-80 אלף דירות) וירידה חדה במכירות.
   → כלומר: המציאות סתרה את הכותרות.
2. השפעת המלחמה והסביבה המאקרו־כלכלית
   היא מבהירה שהירידה החדה במכירות לא נבעה רק מהמלחמה, אלא הייתה תוצאה של סיום עידן הריבית האפסית ומחירים גבוהים במיוחד (ישראל במקום ראשון ב-OECD בעליית מחירים מאז 2008).
3. חשיפת "מבצעי המימון" של הקבלנים
   היא מציגה את התופעה של קידום דירות בעזרת מימון נדיב – ובעצם חושפת מי "נפל בפח": בעיקר משקי בית פחות מבוססים, עם שכר נמוך יותר, שנטלו סיכון גדול כדי לקנות דירה במחירים מנופחים.
   הגרף שצירפה ממחיש זאת: רוכשים עם מבצעי מימון (עמודות אדומות) הם בעלי שכר נמוך יותר ובחרו דירות זולות יותר לעומת מי שקנה ללא מבצע כזה (עמודות כחולות).
4. סימני שאלה על ירושלים
   היא מצביעה על פרדוקס – איך רמות שכר נמוכות מסתדרות עם מחירים גבוהים מאוד בבירה. שאלה שממחישה פער בלתי־הגיוני בין יסודות כלכליים למחירי הדירות.

הסמוי – מה המסר העמוק

1. ביקורת מרומזת על התקשורת – התקשורת נוטה לייצר שוב ושוב כותרות אופטימיות ("סימנים להתאוששות"), בעוד שהנתונים האמיתיים מראים על מגמות הפוכות.
   → בן־נאים בעצם אומרת: אל תתנו לכותרות להטעות אתכם.
2. נגיעה בשורש הבועה– היא לא אומרת זאת במילים ישירות, אך למעשה מתארת מנגנון קלאסי של בועה:
   • עודף היצע, רמות מחירים מנותקות מיכולת ההחזר, מניפולציות שיווקיות ("מבצעי מימון") שמחזיקות את העסקאות מלאכותית.
3. קריאה להסתכל על יסודות – לא על סיפורים. ההשוואה ל"הנשים של וול סטריט" ולמשבר 1929 מחדדת את זה: אשליה של "נכס מנצח" שמחזיקה עד שהמציאות הכלכלית מתפוצצת.

מילה טובה – על יושרה מקצועית

גלית בן־נאים עושה כאן משהו לא טריוויאלי:

• היא לא מתיישרת עם הנרטיב השולט (שוק חוזר לעלות).
• היא מציגה נתונים שקשה לשמוע, גם אם הם לא "סקסיים" תקשורתית.
• היא מציבה מראה לציבור, ובעיקר לרוכשים הפחות מבוססים, על הסיכון שהם לקחו.

היושרה שלה מתבטאת בכך שהיא בוחרת לספר סיפור שלם – גם כשהוא מורכב ולא פופולרי. במקום לזרום עם "באזז" של השוק, היא שמה דגש על האחריות הציבורית והמקצועית של אגף הכלכלן הראשי לחשוף את האמת.

✅ סיכום:

הפוסט הוא דוגמה לאמירה שקולה, אחראית ובעלת ערך ציבורי – כזו שמאזנת בין הצגת נתונים יבשים לבין ניתוח ביקורתי של הכוחות שמניעים את השוק. בן־נאים מראה שהיא לא רק "שומרת סף מקצועית", אלא גם מישהי שמבינה את הסכנה שבסיפורים מתוקשרים מדי מול מציאות כלכלית קשה.

👏 כל הכבוד לגלית בן־נאים על יושרה מקצועית נדירה ועל חשיפת תמונה אמיתית של השוק.בזמן שכותרות רבות ממשיכות לייצר "גלי אופטימיות" מלאכותיים, גלית מציגה בעקביות את הנתונים עצמם – ירידה חדה במכירות, מלאי לא מכור שמטפס, והעובדה שמבצעי המימון של הקבלנים סחפו בעיקר משקי בית פחות מבוססים.

הגרף שצירפה חושף את הפער בצורה שקשה להתעלם ממנה: אלו שנכנסו לעסקאות בעזרת מבצעי מימון הם בעלי שכר נמוך יותר, שנדחקו לקחת על עצמם סיכון עודף.

🌐 מאחורי המילים אפשר לקרוא מסר עמוק: לא הכותרות הן שיקבעו את העתיד, אלא המציאות הכלכלית – ריבית גבוהה, מחירים מנותקים מהכנסה, עודף היצע, ואי־יכולת אמיתית לעמוד בהחזרים.

במובן הזה, הפוסט שלה אינו רק ניתוח נקודתי, אלא תזכורת לכולנו שהשוק צריך להיבחן דרך גורמי יסוד ולא דרך כותרות.

🔎 העובדה שבן־נאים מצביעה גם על האבסורד בירושלים – איך רמות שכר נמוכות יכולות לקיים מחירים כה גבוהים – היא דוגמה לאומץ מקצועי: לשאול את השאלה שכל אחד רואה אבל מעטים מעזים להציב במרכז הדיון.בסופו של דבר, האמירה שלה היא אמירה של שומרת סף אמיתית: לספר לציבור את מה שהוא צריך לדעת, גם אם זה פחות נעים לקריאה.

על כך מגיע לה כל הכבוד.

💡 יושרה מקצועית במיטבה

גלית בן־נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי, שוב מוכיחה שאפשר לדבר אמת גם כשזה פחות נעים לקרוא.

📉 בזמן שכותרות מבטיחות "גל התאוששות" – הנתונים מראים ירידה חדה במכירות, מלאי לא מכור שמטפס, ומשקי בית פחות מבוססים שנשבו במבצעי מימון.

🏠 הגרף שפרסמה חושף: מי שקנה עם "מבצעי מימון" – לרוב בעלי שכר נמוך יותר, שנכנסו לסיכון גבוה מדי.🔎 ובירושלים? שכר נמוך מול מחירים עצומים – פרדוקס שממחיש היטב את ניתוק השוק מהמציאות.

👏 גלית מעלה שאלות קשות, מפרקת נרטיבים מתוקשרים, ומציבה רף גבוה של יושרה ואחריות ציבורית.