הדירות נמכרות, אבל הכסף לא נכנס: שני דוחות שחושפים את האמת על שוק הנדל"ן

הלמ"ס סופרת את החוזים, משרד האוצר בודק כיצד הם נחתמו וכמה כסף באמת נכנס. כשמחברים את שני הדוחות מתקבלת תמונה מטרידה: שוק היד השנייה מתכווץ, מלאי הקבלנים נשאר עצום, ומכירת הדירות החדשות נשענת יותר ויותר על סבסוד, הטבות מימון, דחיית תשלומים ומכירות מרוכזות.

שני דוחות רשמיים שפורסמו בסמיכות מספקים הצצה נדירה אל מאחורי הקלעים של שוק הדיור בישראל. הדוח הראשון, של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מציג את מספר הדירות שנמכרו בחודשים מרץ עד מאי 2026 ואת מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה.

הדוח השני, של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מנתח את עסקאות מאי 2026 לעומק: מי רכש, אילו דירות נמכרו, כמה מהן נמכרו בסבסוד, כמה כללו הטבות מימון, כמה נרכשו על הנייר, כמה כסף היה אמור להיכנס לקבלנים וכמה נכנס בפועל.כל דוח בנפרד מספר רק חלק מהסיפור.כאשר מחברים ביניהם מתגלה התמונה המלאה:

שוק הדירות החדשות אינו מתאושש באופן טבעי. הוא מוחזק באמצעות סבסוד, אשראי, דחיית תשלומים, הנחות וריכוז מכירות במספר מצומצם של פרויקטים, בזמן ששוק היד השנייה ממשיך לחשוף את חולשת הביקוש האמיתית.

21,390 עסקאות, אבל פחות מהתקופות הקודמות

לפי הלמ"ס, בשלושת החודשים מרץ עד מאי 2026 נמכרו כ-21,390 דירות.במונחי העסקאות שבוצעו בפועל מדובר בירידה:

• ירידה של 10.6% לעומת דצמבר 2025 עד פברואר 2026.
• ירידה של 5.7% לעומת מרץ עד מאי 2025.

רק לאחר ניכוי עונתיות הופכות הירידות לעליות מתונות:

• עלייה של 2.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
• עלייה של 0.5% בלבד לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ההבחנה חשובה. הנתון המקורי משקף את מספר העסקאות שנחתמו בפועל. הנתון מנוכה העונתיות הוא תוצאה סטטיסטית שמנסה לנטרל את חג הפסח, את מספר ימי העבודה ואת דפוסי העונתיות הרגילים.גם אם מקבלים לחלוטין את הניכוי העונתי, עלייה שנתית של חצי אחוז אינה התאוששות מהותית. במקרה הטוב היא מצביעה על התייצבות ברמה נמוכה.משרד האוצר מחזק את המסקנה הזאת. במאי עצמו נרכשו 8,246 דירות, עלייה של 23% לעומת מאי 2025 ועלייה של 63% לעומת אפריל. אבל האוצר מדגיש שמאי 2025 היה חודש חלש במיוחד, ואילו אפריל 2026 הושפע ממיעוט ימי עבודה בשל חג הפסח.בהשוואה רב שנתית, מספר העסקאות בשוק החופשי במאי 2026 עדיין נמצא בשליש התחתון של חודשי מאי מאז תחילת שנות האלפיים.כלומר, הכותרת של עלייה חדה נכונה חשבונית, אך אינה מלמדת בהכרח על חזרה לשוק חזק.

שני שווקים חיים זה לצד זה

הנתון המרכזי בשני הדוחות הוא הפיצול בין דירות חדשות לבין יד שנייה.

הדירות החדשות כמעט לא ירדו

במרץ עד מאי נמכרו כ-8,910 דירות חדשות:

• עלייה של 0.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים בנתון המקורי.
• עלייה של 8.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
• עלייה גבוהה יותר לאחר ניכוי עונתיות.

יד שנייה נפלה

באותה תקופה נמכרו כ-12,480 דירות יד שנייה:

• ירידה של 17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
• ירידה של 13.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
• גם לאחר ניכוי עונתיות נותרו ירידות של 8% ו-9.1%, בהתאמה.

זו אינה תנודה שולית. זהו פער עמוק בין שני מנגנוני שוק שונים לחלוטין.בדירה חדשה ניתן:

• לדחות את מרבית התשלום.
• לסבסד את הריבית.
• לתת הלוואת קבלן.
• לוותר על הצמדה.
• להעניק שדרוגים.
• לתת הנחה מוסווית.
• למכור נכס שיימסר בעוד שנתיים או שלוש.
• לשלב את הדירה בתוכנית ממשלתית מסובסדת.
• למכור מקבץ דירות לקרן או לחברה.

בדירת יד שנייה האפשרויות האלה כמעט אינן קיימות.הרוכש צריך להביא הון עצמי, לקבל משכנתה, לשלם למוכר ולהשלים את העסקה בזמן קצר.לכן שוק היד השנייה מספק אינדיקציה נקייה יותר ליכולת התשלום האמיתית של הציבור.

כאשר יד שנייה נופלת ביותר מ-13% בשנה, גם לאחר ניכוי עונתיות, קשה לטעון שהביקוש הטבעי לשוק הדיור חזר.

שליש מהדירות החדשות במאי נמכרו בסבסוד ממשלתי

במאי נמכרו לפי הלמ"ס כ-3,700 דירות חדשות.מתוכן כ-32.5% נמכרו בסבסוד ממשלתי.במספרים מדובר בכ-1,203 דירות מסובסדות.כלומר:

• כמעט אחת מכל שלוש דירות חדשות שנמכרו במאי הייתה מסובסדת.
• כ-14.4% מכלל עסקאות הדיור בחודש היו עסקאות בסבסוד ממשלתי.
• ללא הסבסוד, תמונת הפעילות בשוק הדירות החדשות הייתה חלשה יותר באופן משמעותי.

דירה מסובסדת אינה עסקת שוק חופשי רגילה.במקרים כאלה:

• הקרקע משווקת בתנאים מיוחדים.
• הרוכשים נבחרים לפי זכאות או הגרלה.
• המחיר נמוך ממחיר השיווק הרגיל.
• המדינה נושאת בחלק מהעלות הכלכלית.
• קיימות מגבלות מכירה והחזקה.

לכן אין לנתח את כלל מכירות הדירות החדשות כמקשה אחת. חלק מהן הן תוצאה של מדיניות ממשלתית, לא של ביקוש חופשי במחיר השוק המבוקש.

הטבות המימון חזרו להתרחב

משרד האוצר בדק את שכיחות הטבות המימון בעסקאות הקבלנים.בחמשת האזורים שבהם האוצר מעריך כי רמת הדיווח אמינה יחסית, 20% מהעסקאות הרלוונטיות כללו הטבת מימון.באזורים מסוימים השיעורים גבוהים בהרבה:

• ירושלים: 43%.
• המרכז: 37%.
• רחובות: 37%.

בירושלים מדובר בזינוק לעומת שיעור של כ-17% במאי 2025 ובחודשים קודמים.האוצר עצמו מפרש זאת כהרחבת השימוש בהטבות כדי לעודד מכירות, במיוחד על רקע המלאי הגדול של דירות חדשות שנותרו למכירה.הטבת מימון היא הנחה כלכלית, גם כאשר מחיר החוזה אינו יורד.כאשר רוכש משלם 20% היום ו-80% בעוד שנתיים או שלוש, הקבלן למעשה מעניק לו אשראי.כאשר הקבלן משלם את הריבית על הלוואה, מסבסד משכנתה או דוחה תשלום ללא ריבית, הוא מפחית את העלות הכלכלית של הרכישה.לכן:

מחיר חוזי של 3 מיליון שקל בתנאי 20/80 אינו שווה כלכלית למחיר של 3 מיליון שקל המשולם במזומן.

כדי להגיע למחיר הכלכלי האמיתי צריך להוון את התשלומים, לחשב את שווי הריבית המסובסדת ולהוסיף את יתר ההטבות.בלי ההתאמה הזאת, המחיר המדווח לרשויות המס עלול להיות גבוה מהמחיר הכלכלי האפקטיבי.

57% מהדירות נמכרו על הנייר

לפי משרד האוצר, 57% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי במאי היו דירות שמועד המסירה שלהן צפוי בעוד 24 חודשים לפחות.כלומר, רוב הדירות החדשות שנמכרו אינן דירות שניתן לקבל ולהתגורר בהן כיום.עבור הקבלן, מכירה על הנייר מאפשרת לרשום חוזה ולדווח על מכירה עוד לפני שהכסף התקבל במלואו.עבור הרוכש, דחיית המסירה מאפשרת לדחות גם חלק משמעותי מהתשלום.כך יכולה להיווצר תמונה של מכירות חזקות, אף שהתזרים הכספי חלש בהרבה.המכירה אינה מסיימת את הסיכון. היא רק משנה אותו:

• הקבלן צריך להשלים את הבנייה.
• הרוכש צריך להשלים את המימון.
• הריבית יכולה להשתנות.
• עלויות הבנייה יכולות לעלות.
• יכולת ההחזר של הרוכש יכולה להיפגע.
• הדירה יכולה להימסר באיחור.
• העסקה יכולה להגיע לביטול או להסדר.

חתימת חוזה היא אירוע משפטי וסטטיסטי. היא אינה בהכרח הוכחה לכך שהעסקה כבר הושלמה מבחינה פיננסית.

84,130 דירות לא מכורות

בסוף מאי 2026 נותרו למכירה כ-84,130 דירות חדשות.מספר חודשי ההיצע עמד על 28.9 חודשים, כמעט שנתיים וחצי של מכירות בקצב המחושב על ידי הלמ"ס.הלמ"ס מציינת כי המלאי התייצב מאז דצמבר 2025.אבל חשוב לדייק:

התייצבות ברמת שיא אינה ירידה במלאי. היא רק הפסקה בקצב ההחמרה.

מאפריל 2022 עד נובמבר 2025 עלה מלאי הדירות בקצב ממוצע של 1.4% בחודש. המשמעות המצטברת של קצב כזה היא כמעט הכפלת המלאי בתוך כמה שנים.כעת המלאי הפסיק לגדול במהירות, אך נשאר ברמה חריגה.אפילו לאחר מכירת אלפי דירות מדי חודש, המלאי אינו מצטמצם באופן משמעותי. פירוש הדבר שבמקביל למכירות נכנסות למלאי דירות חדשות נוספות.

מוקד הסיכון נמצא דווקא במרכז הארץ

30.2% מהדירות שנותרו למכירה נמצאות במחוז תל אביב:

• 25,390 דירות.

25% נוספות נמצאות במחוז המרכז:

• 21,000 דירות.

יחד מדובר ב-46,390 דירות, כ-55.2% מכלל המלאי הארצי.זהו נתון מהותי.העודף אינו מרוכז רק בפריפריה חלשה או באזורי ביקוש מוגבל. הוא מרוכז במחוזות שבהם:

• מחירי הקרקע גבוהים במיוחד.
• מחירי הדירות גבוהים.
• עלויות המימון גבוהות.
• היקף החוב לפרויקט גבוה.
• הפער בין המחיר להכנסת משקי הבית גדול.
• שווי המלאי הכספי עצום.

במונחי מספר דירות, 84 אלף יחידות הן בעיה גדולה.במונחי שווי כספי, מלאי גדול במרכז ובתל אביב הוא סיכון פיננסי גבוה בהרבה ממלאי דומה באזורים זולים.

ירושלים ותל אביב: כמעט 20 אלף דירות לא מכורות

בערים הגדולות מובילה ירושלים עם כ-10,370 דירות חדשות שנותרו למכירה.אחריה תל אביב-יפו עם כ-9,810 דירות.שתי הערים לבדן מרכזות כמעט רבע מהמלאי הארצי.

ירושלים

משרד האוצר מציין כי מספר הדירות החדשות הלא מכורות בירושלים עלה בכ-30% בתוך שנה.במקביל:

• 43% מהמכירות הרלוונטיות בעיר כללו הטבות מימון.
• חלק מהגידול במכירות נבע מרכישה של קרן ריט.
• הקרן קיבלה הטבות מימון.

הקשר ברור: ככל שהמלאי גדל, כך גדל הצורך בתמריצי מכירה.

תל אביב

בתל אביב נרשמה עלייה חדה במכירת דירות חדשות, אך משרד האוצר מציין כי שני פרויקטים בלבד ריכזו 44% ממכירות הקבלנים באזור במאי.בנוסף, האוצר מציין כי חלק משמעותי מהמכירות התרכז בפרויקט שבו ניתנה הנחה משמעותית ביחס לרמות המחיר למ"ר שהיו נהוגות באזור.לכן העלייה בתל אביב אינה בהכרח עדות להתעוררות כלל עירונית. היא יכולה להיות תוצאה של מבצע ממוקד במספר פרויקטים.

שוק היד השנייה חושף את המציאות

החולשה ביד שנייה אינה מוגבלת לעיר אחת.במרץ עד מאי, לעומת שלושת החודשים הקודמים:

• תל אביב-יפו: ירידה של 37.5%.
• חיפה: ירידה של 21.2%.
• באר שבע: ירידה של 20.8%.
• אשקלון: ירידה של 22.2%.
• ירושלים: ירידה של 16.3%.
• נתניה: ירידה של 16.6%.
• פתח תקווה: ירידה של 16.2%.
• חולון: ירידה של 17.9%.
• ראשון לציון: ירידה של 10%.

הירידה מקיפה ערים יקרות וזולות, מרכז ופריפריה, אזורי השקעה ואזורי מגורים.זו אינה תקלה מקומית.כאשר כל כך הרבה שווקים שונים יורדים במקביל, ההסבר הסביר הוא חולשה מערכתית:

• משכנתאות יקרות.
• קושי בהשלמת הון עצמי.
• פער בין דרישות המוכרים ליכולת הקונים.
• אי ודאות כלכלית.
• קושי למכור דירה קיימת.
• האטה בשרשרת משפרי הדיור.
• ציפייה לירידות או להנחות נוספות.

שוק היד השנייה אינו מקבל חמצן מלאכותי מהקבלנים. לכן הוא חושף מוקדם יותר את מה ששוק הדירות החדשות מצליח עדיין להסתיר.

משפרי הדיור נסוגים

משרד האוצר מצא כי משפרי הדיור היו הסגמנט היחיד שרשם ירידה שנתית במאי:

• 1,907 רכישות.
• ירידה של 11% לעומת מאי 2025.

זהו נתון חשוב במיוחד.משפר דיור צריך בדרך כלל למכור דירה, לרכוש דירה יקרה יותר ולקחת משכנתה נוספת.כאשר שוק היד השנייה נחלש, הוא מתקשה למכור את דירתו.כאשר הריבית גבוהה, הוא מתקשה לממן את הפער.כאשר המוכרים עדיין דורשים מחירי שיא, העסקה נתקעת.לכן משפרי הדיור הם מעין מערכת הדם של שוק הדיור. הם מחברים בין דירות קטנות לגדולות, בין זוגות צעירים למשפחות ובין יד שנייה לדירות חדשות.כאשר הפעילות שלהם יורדת, שרשרת העסקאות כולה מתחילה להיתקע.

מכירות הקבלנים גדלות, אבל התזרים מפגר מאחור

זהו אולי הנתון החשוב ביותר בדוח משרד האוצר.התזרים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות במאי עמד על 8.5 מיליארד שקל.הכוונה היא לתמורה החוזית הכוללת בגין הדירות שנמכרו, גם אם חלק גדול ממנה יתקבל רק בעתיד.לעומת זאת, התזרים בפועל, לפי דיווחי המע"מ, עמד על 5.9 מיליארד שקל לפני ניכוי תשומות.הפער:

2.6 מיליארד שקל

כלומר, התזרים בפועל היה כ-69% בלבד מהתזרים החוזי הפוטנציאלי.משרד האוצר מציין במפורש שהפער מבטא, בין היתר, את העלייה בהטבות המימון ובדחיית התשלומים.זו בדיוק הנקודה:

דירה יכולה להירשם כנמכרת במאי, אף שחלק גדול מהכסף יגיע לקבלן רק בעוד שנתיים או שלוש.

לכן גידול במספר המכירות אינו שקול לגידול זהה בנזילות של הקבלנים.

אחרי תשומות נותרו 570 מיליון שקל בלבד

לאחר ניכוי תשומות, התזרים בפועל של הקבלנים במאי עמד על 570 מיליון שקל בלבד.בחודש הקודם הוא היה שלילי.אבל גם 570 מיליון שקל אינם רווח.הנתון אינו כולל הוצאות מימון.מהסכום הזה יש עדיין לממן:

• ריבית על הקרקע.
• ריבית על הליווי הבנקאי.
• אשראי חוץ בנקאי.
• אג"ח.
• הוצאות מטה.
• שיווק.
• ערבויות.
• שירות חוב.
• החזרי קרן.
• מיסוי.
• התחייבויות לפרויקטים אחרים.

לכן אין להסיק מתזרים חיובי לאחר תשומות שהקבלנים חזרו לרווחיות או ליציבות.בענף עתיר חוב, הוצאות המימון הן לעיתים אחד מסעיפי העלות הגדולים ביותר.

אם לאחר מכירת אלפי דירות נותרים רק 570 מיליון שקל לפני הוצאות מימון, הרי שמספר החוזים אינו מספר את הסיפור הפיננסי.

מאה דירות לקרנות ריט אינן מאה משקי בית

מתוך מכירות הקבלנים בשוק החופשי במאי, מאה דירות נרכשו על ידי קרנות ריט עם הטבות מימון.מאה דירות הן כ-4% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי וכ-7.6% מכלל רכישות המשקיעים באותו חודש.עסקה מרוכזת עם קרן אינה שקולה למאה משקי בית שקנו דירה אחת כל אחד.לקרן יש:

• כוח מיקוח.
• יכולת לקבל הנחת כמות.
• תנאי מימון שונים.
• שיקולי תשואה ותיק השקעות.
• יכולת לבצע עסקה מרוכזת.
• מבנה מס ומשפט שונה.

לכן הכללת הקרנות במספר הכולל של משקיעים ורוכשי דירות מגדילה את נתוני הפעילות, אבל אינה מעידה על חזרת המשקיע הפרטי לשוק.ואכן, רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,319 דירות, בעוד מכירות המשקיעים עמדו על 1,275 דירות.התוספת נטו למלאי המשקיעים הייתה:

44 דירות בלבד

זו אינה חזרה המונית של משקיעים. זהו כמעט איזון מלא בין רכישות למכירות.

מחיר הוא נתון, לא בהכרח שווי

שני הדוחות עוסקים בעסקאות ובמחירים חוזיים.הם אינם בודקים האם המחיר משקף שווי כלכלי בר קיימא.כאשר ניתנים:

• דחיית תשלום.
• ריבית מסובסדת.
• הלוואת קבלן.
• פטור מהצמדה.
• שדרוג מטבח.
• השתתפות בשכר דירה.
• הנחת כמות.
• מענק.
• חניה או מחסן.
• פטור מהוצאות נלוות,

המחיר הרשום בחוזה אינו בהכרח המחיר הכלכלי האפקטיבי.הטבה של מאות אלפי שקלים יכולה להינתן בלי להפחית שקל אחד מהכותרת החוזית.כך ניתן לשמר מחיר נומינלי גבוה, לדווח על עסקה במחיר מלא, ובה בעת להעניק הנחה כלכלית עמוקה.מבחינה שמאית, עסקה כזאת אינה צריכה להיות מועתקת באופן טכני לעסקאות אחרות.צריך לבחון:

• מועד התשלומים.
• עלות ההון.
• שווי ההטבות.
• מחיר מזומן שקול.
• תשואה.
• יכולת תשלום.
• תנאי האשראי.
• סיכון הפרויקט.
• מועד המסירה.

אחרת לא מבצעים שמאות. מבצעים שכפול והעתקת מחירים.

מה שני הדוחות אינם בודקים

גם לאחר חיבור הדוחות נותר מידע מהותי שאינו מפורסם:

• שווי כספי מלא של הטבות המימון.
• מחיר מזומן שקול לכל עסקה.
• היקף ביטולי העסקאות.
• רוכשים שלא הצליחו להשלים מימון.
• שיעור הלוואות הבלון וההלוואות המשלימות.
• מקור ההון העצמי.
• מימון שהגיע מהורים.
• שווי המלאי הכולל של הקבלנים.
• עלות הקרקע והמימון בכל פרויקט.
• גיל המלאי.
• דירות גמורות לעומת דירות על הנייר.
• רווח גולמי מעודכן.
• ירידות ערך מלאי.
• הסכמי פריסה והקלות שנתנו הבנקים ליזמים.

לכן גם התמונה המתקבלת משני הדוחות אינה מלאה.אבל היא מלאה מספיק כדי לקבוע שהשוק אינו מתפקד כפי ששוק בריא אמור לתפקד.

לא התאוששות, אלא תחזוקה פיננסית

שוק בריא אמור להישען על:

• הכנסה פנויה.
• תשואה.
• יכולת החזר.
• הון עצמי אמיתי.
• אשראי סביר.
• פער הגיוני בין מחיר לשכר דירה.
• תנועה טבעית של רוכשים, מוכרים ומשפרי דיור.

השוק המתואר בדוחות נשען במידה גוברת על:

• סבסוד ממשלתי.
• מבצעי מימון.
• דחיית תשלומים.
• הלוואות קבלן.
• עסקאות על הנייר.
• רכישות מרוכזות של גופים מוסדיים.
• הנחות שאינן תמיד מופיעות במחיר.
• ריכוז מכירות במספר קטן של פרויקטים.
• תזרים עתידי במקום כסף בקופה.

כל המנגנונים האלה יכולים לדחות את המשבר.הם יכולים לשמר את המחיר הרשמי.הם יכולים להגדיל את מספר החוזים.הם יכולים למנוע מהקבלן להכיר מיד בירידת מחיר.אבל הם אינם משנים את גורמי היסוד.אם הדירה אינה מניבה תשואה סבירה, אם המשכנתה יקרה מהשכירות, אם המחיר רחוק מיכולת התשלום ואם העסקה נסגרת רק באמצעות דחיית רוב התמורה, הבעיה לא נפתרה.היא רק נדחתה.

סיכום

הלמ"ס מראה:

• ירידה בפעילות הכוללת.
• חולשה חריפה ביד שנייה.
• 84,130 דירות חדשות שנותרו למכירה.
• 28.9 חודשי היצע.
• ריכוז מלאי חריג במרכז, בתל אביב ובירושלים.

משרד האוצר מסביר כיצד בכל זאת מצליחים הקבלנים למכור:

• סבסוד ממשלתי.
• הטבות מימון.
• מכירות על הנייר.
• רכישות של קרנות ריט.
• הנחות בפרויקטים מסוימים.
• ריכוזיות גבוהה במכירות.
• דחיית תקבולים לעתיד.

והוא חושף את הפער שבין החוזה לבין הכסף:

• 8.5 מיליארד שקל תמורה חוזית פוטנציאלית.
• 5.9 מיליארד שקל תזרים בפועל.
• 570 מיליון שקל לאחר תשומות.
• וכל זאת לפני הוצאות מימון.

השורה התחתונה

הלמ"ס סופרת את הדירות שנמכרו. משרד האוצר בודק כיצד הן נמכרו וכמה כסף באמת נכנס. כשמחברים את שני הדוחות מתברר שהשוק אינו מתאושש. הוא מממן את עצמו כדי להמשיך להיראות חי.

והמסקנה החדה יותר:

כאשר שוק היד השנייה נופל, המלאי נשאר ברמת שיא, שליש מהדירות החדשות מסובסדות, חלק גדול מהעסקאות כולל הטבות ורוב הכסף נדחה לעתיד, אין מדובר בחזרת הביקוש. מדובר בתחזוקה פיננסית של בועת מחירים.

תיבת נתונים מרכזית

הלמ"ס מדווחת על 84,130 דירות חדשות לא מכורות ועל ירידה חדה בעסקאות יד שנייה. משרד האוצר חושף שהדירות החדשות נמכרות באמצעות סבסוד, הטבות מימון, דחיית תשלומים ומכירות מרוכזות. התמורה החוזית עמדה על 8.5 מיליארד שקל, אך רק 5.9 מיליארד נכנסו בפועל, ולאחר תשומות נשארו 570 מיליון שקל בלבד לפני הוצאות מימון. שני הדוחות יחד אינם מתארים התאוששות, אלא שוק שמנסה לקנות זמן.

הלמ"ס כבר אינה מדווחת רק על פחות עסקאות ויותר מלאי. היא מדווחת גם על ירידת מחירים. לאחר שכל מנגנוני ההחייאה הופעלו, הסבסוד, הטבות המימון, דחיית התשלומים והמכירות על הנייר, גם המחיר הרשמי החל לרדת. 

שינוי במחירי שוק הדירות - יוני-2026

English Summary

Homes Are Being Sold, but the Cash Is Not Coming In

Two official Israeli housing reports, published by the Central Bureau of Statistics and the Ministry of Finance, provide a much clearer picture when read together. The CBS reports that 21,390 homes were sold between March and May 2026, down 10.6% from the previous three-month period and down 5.7% year over year in the original data. The decline was concentrated in the second-hand market, where transactions fell 17.2% from the previous period and 13.7% year over year. At the end of May, approximately 84,130 new homes remained unsold, representing 28.9 months of supply. More than half of this inventory was concentrated in the Tel Aviv and Central districts. The Ministry of Finance explains why new-home sales appear more resilient. A substantial share of transactions was supported by government subsidies, developer financing incentives, delayed payment arrangements and off-plan sales. In May, 57% of new homes sold in the free market had delivery dates at least two years ahead. Reported financing incentives reached 43% of relevant transactions in Jerusalem and 37% in both the Central and Rehovot regions. The most important finding concerns cash flow. The contractual potential value of developers' May sales was NIS 8.5 billion, while actual cash receipts before deductible inputs reached only NIS 5.9 billion. After inputs, developers were left with only NIS 570 million, before financing costs. The combined conclusion is clear: Israel's housing market is not experiencing a broad, demand-driven recovery. New-home sales are increasingly dependent on subsidies, credit, deferred payments and concentrated project-level promotions, while the second-hand market continues to reveal weak household purchasing power. A contract may be registered as a sale today even when most of the money will only be paid years later. Therefore, transaction volume and contractual prices should not be confused with sustainable economic value. The CBS counts how many homes were sold. The Ministry of Finance shows how they were sold and how much cash was actually received. Together, the reports suggest that the market is not recovering naturally. It is being financially maintained in order to preserve nominal prices and delay recognition of the gap between price and fundamental value.

הדירות נמכרות אבל הכסף לא נכנס: 5 תובנות מפתיעות (ומטרידות) על שוק הנדל"ן של 2026

מבוא: האם השוק באמת מתאושש?

למראית עין, שוק הנדל"ן הישראלי של מאי 2026 חזר למסלול. הכותרות הכלכליות צועקות על אלפי עסקאות בחודש, הקבלנים מדווחים על "הסתערות", ומחירי החוזים מסרבים לרדת. אלא שצלילה עמוקה לתוך דוחות משרד האוצר והלמ"ס חושפת תמונה שונה בתכלית: השוק לא חווה התאוששות טבעית המונעת מביקושים אורגניים, אלא עובר "תחזוקה פיננסית" אגרסיבית. זהו פרדוקס שבו החוזים נערמים, אך קופות המזומנים של היזמים נותרות ריקות יחסית. השוק מנשים את עצמו באופן מלאכותי דרך צינורות של סבסוד ממשלתי עמוק והטבות מימון שדוחות את הקץ. הנה חמש התובנות שמפרקות את האשליה.

תובנה 1: שוק היד השנייה לא משקר – והוא בנסיגה חדה

בעוד הקבלנים מצליחים לייצר תחושת תזזית, שוק היד השנייה – המדד הנקי והאמין ביותר ליכולת הכלכלית של הציבור – נחשף במערומיו. בנתוני מרץ-מאי 2026, שוק זה רשם צניחה חדה של 17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים (ירידה של 8.0% לאחר ניכוי עונתיות). בהשוואה לאשתקד, הנפילה עומדת על 13.7%.הפער הזה קריטי: לאדם הפרטי שמוכר את דירתו בנתניה או בבאר שבע אין את הכלים הפיננסיים של חברות הבנייה הגדולות. הוא לא יכול לסבסד לרוכש את המשכנתה או להציע לו תנאי "20/80"."שוק היד השנייה מספק אינדיקציה נקייה יותר ליכולת התשלום האמיתית של הציבור. מדובר ב'תחזוקה פיננסית של בועת מחירים': כאשר שוק היד השנייה נופל בשיעורים כאלו, קשה לטעון שהביקוש הטבעי חזר. המחירים בחוזים נשמרים, אבל השוק האמיתי מתכווץ."

תובנה 2: אשליית ה-20/80 – הקבלנים הפכו לבנקאים בעל כורחם

הסיבה היחידה שדירות חדשות עדיין נמכרות היא שהקבלנים הפכו למעשה לגופי מימון. 57% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי במאי היו עסקאות "על הנייר" – כאלו שיימסרו רק בעוד שנתיים לפחות (מאי 2028 והלאה). המאזנים של החברות מתמלאים בחוזים ובניירות, במקום במזומנים.המצב קיצוני במיוחד בירושלים, שם שיעור הטבות המימון זינק ל-43% מהעסקאות, וברחובות ובמרכז (37%).החמצן המלאכותי שמתחזק את המחירים:

• דחיית תשלומים מאסיבית: תשלום סמלי בחתימה (לעיתים פחות מ-20%) והיתרה במסירה בעוד שנים.
• סבסוד ריבית והלוואות קבלן: היזמים סופגים את עלויות המימון כדי למנוע ירידת מחיר רשמית בחוזה.
• פטור מהצמדה: ויתור על ההצמדה למדד תשומות הבנייה, המהווה הנחה ריאלית משמעותית.

המשמעות היא שמחיר החוזה הוא פיקציה כלכלית. כשמהוונים את ההטבות הללו, מגלים שהמחיר הכלכלי האמיתי נמוך בהרבה מזה המדווח לרשות המסים.

תובנה 3: הר הדירות הלא מכורות – ירושלים ותל אביב במוקד הסיכון

מלאי הדירות החדשות שנותרו על המדף מסרב להצטמק ועומד על רמת שיא של 84,130 דירות – נתון המייצר "זמן מדף" של 28.9 חודשי היצע. באופן מדאיג, עיקר המלאי (מעל 55%) תקוע דווקא באזורי הביקוש היקרים ביותר: מחוז תל אביב (30.2%) ומחוז המרכז (25%).ירושלים הפכה ל-Case Study של שוק בלחץ: המלאי בעיר זינק לרמת שיא של מעל 10,000 דירות לא מכורות – גידול של 30% בתוך שנה אחת בלבד. בתל אביב, תמונת ה"התאוששות" מטעה עוד יותר: 44% מכלל מכירות הקבלנים במחוז במאי התרכזו בשני פרויקטים ספציפיים בלבד שביצעו מבצעי מכירות אגרסיביים. ללא הריכוזיות הזו, השוק בתל אביב היה נראה קפוא.

תובנה 4: פער המיליארדים – תזרים חיובי, אבל בקושי נושם

המספרים שמגיעים ממשרד האוצר מבהירים את עומק הבור התזרימי. במאי עמד התזרים הפוטנציאלי (השווי החוזי הכולל) על 8.5 מיליארד שקל, אך בפועל נכנסו לקופות רק 5.9 מיליארד שקל. פער של 2.6 מיליארד שקל שנשאר "על הנייר" בגלל הטבות המימון.השורה התחתונה מדממת: לאחר ניכוי תשומות בנייה, נותרו לקבלנים 570 מיליון שקל בלבד בנזילות מיידית."הנתון הזה נשמע חיובי, אך הוא מגיע לאחר חודש של תזרים שלילי. 570 מיליון שקל לכל הקבלנים בישראל זהו סכום זניח שלא מתחיל לכסות את הוצאות המטה, השיווק, ובעיקר את הוצאות המימון הכבדות על הקרקעות. גידול במכירות אינו שקול לגידול בנזילות; הקבלנים מוכרים יותר, אך רואים פחות כסף בקופה."

תובנה 5: חבל ההצלה הממשלתי – הסבסוד שמעוות את המציאות

השוק החופשי נמצא בסטגנציה, ומי שמחזיק את הראש מעל המים היא הממשלה. 32.5% מהדירות החדשות במאי נמכרו בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן/מטרה).המקרה של ראשון לציון חושף את העיוות: הזוכים שם רשמו רווח הון ריאלי ממוצע של 1.2 מיליון שקל – הגבוה ביותר בישראל (לעומת 594 אלף שקל בעפולה). אולם בניגוד ללוד או עפולה, הזוכים בראשון לציון מעדיפים להישאר בדירה ולא למכור אותה. עובדה זו מעידה על כך שהביקוש בשוק החופשי כה חלש והמחירים כה גבוהים, שאפילו רווח של מיליון שקל לא משכנע את הזוכים לצאת אל ה"חוץ" הלא ודאי.

סיכום: בלון של דחיית תשלומים

נתוני מאי 2026 מראים שהשוק לא מבריא, הוא פשוט למד להסתיר את חוליו. הקבלנים מעדיפים לנפח את המאזנים בחוזים עתידיים ולספוג ריביות מאשר להכיר בירידת ערך רשמית. הממשלה, מצידה, מזרימה חמצן דרך הגרלות מסובסדות שמעוותות את נתוני הביקוש.השאלה הגדולה נותרת בעינה: מה יקרה כשבלון דחיית התשלומים יתפוצץ ב-2028? כשאלפי רוכשי ה"על הנייר" יצטרכו להשלים את הכסף הגדול מול ריביות שעלולות להיות גבוהות בהרבה, בשוק שבו הביקוש האמיתי (היד השנייה) ממשיך להתכווץ?_

בלי משקיעים לא יהיו דירות להשכרה? הסיסמה שמבלבלת בין דירות, בעלים ושוכרים

בכל דיון על מיסוי משקיעים, ירידה ברכישות של בעלי דירה נוספת או יציאת משקיעים משוק הדיור, חוזרת כמעט אוטומטית אותה אזהרה:אם המשקיעים ייצאו מהשוק, לא יישארו דירות להשכרה.המשפט נשמע הגיוני. הרי מי שמשכיר דירה הוא בדרך כלל אדם שבבעלותו דירה שאינה משמשת אותו למגוריו. מכאן קצרה הדרך למסקנה שלפיה כל מי שקונה דירה להשקעה מגדיל את היצע השכירות, וכל מי שמוכר דירה להשקעה מקטין אותו.אלא שהמציאות מורכבת בהרבה.הטענה אינה שקר מוחלט. משקיעים פרטיים אכן ממלאים תפקיד מרכזי בשוק השכירות הישראלי. אבל ההצגה של הקשר כקשר ישיר, אוטומטי וכמעט חשבונאי, שלפיו משקיע אחד שווה דירה אחת להשכרה, היא פשטנית ולעיתים מטעה.כדי להבין את שוק השכירות צריך להפריד בין ארבעה דברים שונים:

1. מלאי הדירות הקיים
2. מספר העסקאות שמבצעים משקיעים
3. זהות הבעלים של הדירות
4. השימוש בפועל שנעשה בכל דירה

בלי ההפרדה הזאת, השיח הציבורי הופך במהירות מספירה כלכלית לסיסמה שיווקית.

הנתון הראשון שמחייב לעצור: שוק השכירות הוא מלאי, לא זרם עסקאות

נכון ליולי 2024 היו בישראל כ-2.96 מיליון דירות למגורים. כ-851.6 אלף מהן סווגו כדירות בשכירות, כלומר 28.8% מכלל הדירות. בין 2013 ל-2024 גדל מספר הדירות בשכירות בקצב שנתי ממוצע של 3.4%, לעומת קצב גידול של 1.9% בכלל מלאי הדירות. (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)הנתונים האלה מלמדים ששוק השכירות בישראל אינו תוצאה של רכישות משקיעים בחודש האחרון, ברבעון האחרון או אפילו בשנה האחרונה. מדובר במלאי של יותר מ-850 אלף דירות שנצבר לאורך עשרות שנים.וזו נקודת המפתח:רכישות משקיעים הן זרם עסקאות. דירות להשכרה הן מלאי.כאשר משרד האוצר מדווח כי בחודש מסוים משקיעים רכשו מספר מסוים של דירות, הוא מתאר תנועה בתוך השוק. הוא אינו מוכיח כי נוספו לשוק השכירות אותו מספר דירות.משקיע יכול לקנות דירה שכבר הייתה מושכרת. במקרה כזה, המשכיר השתנה, אבל היצע השכירות לא גדל.משקיע יכול לקנות דירה ריקה ולהותיר אותה ריקה.משקיע יכול לקנות דירה עבור ילדיו.משקיע יכול לרכוש דירת נופש.משקיע יכול לרכוש דירה ולהמתין לעליית מחיר, ללא כוונה להשכיר אותה.לכן נתון על "רכישות משקיעים" אינו שקול לנתון על "תוספת דירות להשכרה".

מיהו בכלל "משקיע"?

בשיח הציבורי נוצרה דמות כמעט אחידה של המשקיע: אדם שרוכש דירה נוספת כדי להשכיר אותה ולקבל תשואה.בפועל, ההגדרה המשמשת בדוחות המס והעסקאות מבוססת בדרך כלל על מצבו הקנייני של הרוכש. אדם שכבר מחזיק בדירה ורוכש דירה נוספת מסווג כרוכש דירה להשקעה או כבעל דירה נוספת.אבל ההגדרה אינה מלמדת בהכרח מה ייעשה בדירה.היא אינה עונה על השאלות:

• האם הדירה תושכר?
• האם היא כבר הייתה מושכרת קודם?
• האם הרכישה החליפה משקיע אחר?
• האם הדירה נרכשה עבור בן משפחה?
• האם הדירה נותרה ריקה?
• האם הרכישה הוציאה רוכש דירה ראשונה מהשוק?
• האם הרוכש מכר במקביל דירה אחרת?
• האם השימוש בדירה השתנה בכלל?

לכן המושג "משקיע" הוא בראש ובראשונה סיווג של בעלות ושל עסקה. הוא אינו מדד מלא לשימוש בפועל בדירה.

רוב הדירות מושכרות בידי אנשים פרטיים, אבל לא כל אדם פרטי הוא משקיע פעיל

הלמ"ס מצאה כי בשנת 2024 כ-81.2% מהדירות בשכירות הושכרו בידי אנשים פרטיים. יתר הדירות הושכרו בידי חברות לדיור ציבורי, קיבוצים ומושבים, חברות פרטיות וגורמים אחרים. (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)זהו נתון חשוב, אך צריך לפרש אותו בזהירות."אדם פרטי" אינו בהכרח אדם שיצא לשוק ורכש דירה במיוחד לצורך השקעה. תחת ההגדרה הזאת יכולים להימצא גם:

• יורשים שקיבלו דירה
• בני זוג שכל אחד מהם הגיע לנישואים עם דירה
• אדם שעבר לדירה אחרת ושמר את דירתו הקודמת
• בעל דירה שעבר זמנית לחו"ל
• אדם שעבר לדיור מוגן
• משפחה שהשכירה דירת הורים
• מי שקיבל נכס במסגרת גירושין
• בעלים המחזיק דירה עבור ילדיו
• בעלי דירה שהסבו את דירתם הקודמת להשכרה

כל אלה מגדילים או משמרים את מלאי השכירות, גם כאשר לא בוצעה רכישת משקיע חדשה.מכאן שהקשר הנכון הוא לא בין "קניית דירה להשקעה" לבין "דירה להשכרה", אלא בין החזקה בדירה שאינה משמשת את בעליה לבין האפשרות להשכירה.

הירושה היא אחד החורים הגדולים בסיפור המקובל

כאשר אדם יורש דירה ומעמיד אותה להשכרה, נוספה לשוק דירה מושכרת בלי שמשקיע רכש אותה בשוק החופשי.היורש לא התחרה בהכרח ברוכש דירה ראשונה.הוא לא נטל בהכרח משכנתה.הוא לא נזקק להטבת מס כדי לייצר היצע שכירות.הוא לא העלה את מחיר הדירה באמצעות השתתפות במכרז רכישה.הוא פשוט קיבל נכס קיים, והחליט להשכיר אותו.גם כאשר כמה יורשים מקבלים דירה משותפת, הם עשויים להעדיף להשכירה במשך שנים במקום למכור אותה. במקרים אחרים אחד היורשים רוכש את חלקיהם של האחרים וממשיך להחזיק בדירה.אין כיום נתון רשמי פשוט שמאפשר לקבוע איזה שיעור מכלל הדירות המושכרות בישראל מקורו בירושה. לכן אין מקום להמציא מספר. אבל ברור מבחינה מוסדית וקניינית שירושות הן אחד ממנגנוני המעבר של דירות משימוש עצמי, או מדירה שהייתה בבעלות מבוגרים, אל שוק השכירות.ככל שאוכלוסיית בעלי הדירות מזדקנת, חשיבותו של מנגנון זה אינה צפויה להיעלם.

דירה שנמכרת למשקיע אינה בהכרח תוספת להיצע

נבחן כמה תרחישים.

תרחיש ראשון: משקיע קונה ממשקיע

דירה מושכרת נמכרת מבעלים אחד לבעלים אחר.לפני העסקה: דירה אחת להשכרה.

אחרי העסקה: דירה אחת להשכרה.לא חל שום שינוי בהיצע.ובכל זאת, בדוחות העסקאות תירשם רכישת משקיע.

תרחיש שני: משקיע קונה מבעל דירה שהתגורר בה

כאן ייתכן שהדירה תעבור משימוש עצמי להשכרה. לכאורה נוספה דירה אחת להיצע השכירות.אבל צריך לבדוק מה קרה למוכר.אם המוכר קנה דירה אחרת, ייתכן שרק נוצרה שרשרת עסקאות.אם המוכר עבר לשכירות, גדל גם הביקוש לשכירות.אם המוכר עבר לגור עם בן זוג, עזב את הארץ או עבר לדיור מוגן, התוצאה שונה.אי אפשר לנתח את היצע השכירות בלי לנתח במקביל את השינוי בביקוש.

תרחיש שלישי: משקיע מוכר לשוכר שלו

כאן מלאי השכירות קטן בדירה אחת, אבל גם מספר משקי הבית הזקוקים לדירה שכורה קטן באחד.השוכר הפך לבעלים.לכן לא בהכרח נוצר מחסור.

תרחיש רביעי: משקיע מוכר לרוכש דירה ראשונה שאינו השוכר הקיים

במקרה כזה הדירה אכן עשויה לצאת ממלאי השכירות. אבל גם כאן הרוכש עוזב בדרך כלל דירה שכורה אחרת, אשר עשויה להתפנות לשוכר אחר.התוצאה המערכתית אינה תמיד גריעה של יחידת דיור אחת מהשוק. לעיתים מדובר בהחלפת זהות השוכר ובשרשרת מעבר בין דירות.

הנתונים עצמם מוכיחים שהשימוש בדירה משתנה גם בלי קשר ישיר לעסקת משקיע

לפי הלמ"ס, בין 2023 ל-2024 כ-2.6% מהדירות שהיו בבעלות הפכו לדירות בשכירות, ואילו כ-2.2% מהדירות שהיו בשכירות הפכו לדירות בבעלות. ברוב המכריע של הדירות, 95.2%, לא חל שינוי בסוג השימוש. הנתונים אינם כוללים דירות חדשות או דירות שנגרעו באותה שנה. (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)זהו נתון חשוב במיוחד.הוא מלמד ששוק השכירות אינו קבוצה סגורה וקבועה של דירות שנרכשו מלכתחילה כהשקעה. דירות עוברות לאורך זמן בין שימוש עצמי לשכירות ובחזרה.המעברים יכולים להתרחש עקב:

• שינוי במצב המשפחתי
• מעבר עיר
• מעבר לחו"ל
• ירושה
• גירושין
• מעבר לדיור מוגן
• שינוי במצב הכלכלי
• רכישת דירה חלופית
• החלטה לשמור דירה ישנה במקום למכור אותה

כלומר, היצע השכירות נוצר מתוך תנועת החיים של משקי הבית, לא רק מתוך החלטות השקעה בשוק ההון והנדל"ן.

המשקיע אינו מייצר דירה

זו אולי הנקודה העקרונית החשובה ביותר.כאשר משקיע רוכש דירת יד שנייה, הוא אינו מייצר יחידת דיור חדשה. הוא רוכש זכות קניינית בדירה שכבר קיימת.הדירה נוצרה קודם לכן באמצעות:

• תכנון
• קרקע
• היתר בנייה
• מימון
• עבודות בנייה
• תשתיות
• כוח אדם
• הון יזמי

רכישת הדירה בידי משקיע יכולה לשנות את אופן השימוש בה, אבל אינה מגדילה את מלאי הדירות הכולל.החריג הוא רכישת דירה חדשה מקבלן, כאשר הרכישה תומכת במימון ובהשלמת פרויקט ומביאה לכך שדירה חדשה נכנסת למלאי ומוצעת להשכרה. כאן קיים קשר ברור יותר בין משקיע לבין הרחבת מלאי השכירות.אלא שגם כאן צריך להבחין בין שני דברים:

• תרומתו של המשקיע למימון וביקוש לפרויקט
• עצם יצירת הדירה, שנעשית באמצעות מערכת התכנון והבנייה

ללא המשקיע ייתכן שהדירה הייתה נמכרת למשק בית לצורך מגורים. במקרה כזה מלאי הדיור היה גדל באותה מידה, אבל החלוקה בין בעלות לשכירות הייתה שונה.

משקיעים יכולים להגדיל גם את ההיצע וגם את הביקוש לשכירות

הטיעון המקובל מתמקד רק בצד אחד:משקיע קונה דירה, ולכן יש עוד דירה להשכרה.אבל הוא מתעלם מהצד השני:משקיע מתחרה על אותה דירה עם רוכש שהיה יכול להתגורר בה כבעלים.כאשר משקיע גובר על משק בית המבקש לרכוש דירה:

1. הדירה עשויה להיכנס לשוק השכירות
2. משק הבית שנדחק מהרכישה נשאר בשוק השכירות
3. מחירי הדירות עשויים לעלות עקב התחרות
4. נדרשת הון עצמי גבוה יותר
5. משקי בית נוספים אינם מצליחים לרכוש
6. הביקוש לשכירות גדל

לכן אותו משקיע עשוי להגדיל בו זמנית גם את היצע השכירות וגם את הביקוש לשכירות.מנקודת מבט מערכתית, הוא אינו בהכרח פותר את מצוקת הדיור. לעיתים הוא משנה את מבנה הבעלות: פחות משקי בית מחזיקים בדירות, ויותר משקי בית משלמים שכר דירה לבעלי נכסים.זהו מעבר מחברה של בעלי דירות לחברה של שוכרים ומשכירים.

השאלה שאינה נשאלת: מי היה קונה את הדירה אלמלא המשקיע?

כל טענה בדבר תרומת המשקיעים להיצע חייבת להתמודד עם תרחיש חלופי.נניח שמשקיע לא היה קונה דירה מסוימת. מה היה קורה אז?אפשרות אחת: הדירה לא הייתה נמכרת ולא הייתה נבנית.אפשרות שנייה: זוג צעיר היה קונה אותה ומתגורר בה.אפשרות שלישית: משפר דיור היה קונה אותה ומשחרר דירה אחרת לשוק.אפשרות רביעית: המחיר היה יורד עד שרוכש לשימוש עצמי היה יכול לרכוש.אפשרות חמישית: קבלן היה מציע אותה בשכירות או מוכר אותה לגוף מוסדי.ללא בחינת התרחיש החלופי, אי אפשר לקבוע שרכישת המשקיע "הוסיפה" דירה לשוק השכירות.לעיתים המשקיע מוסיף דירה להשכרה.לעיתים הוא רק מחליף משכיר אחר.לעיתים הוא מונע ממשק בית להפוך לבעל דירה.לעיתים הוא מחזיק דירה ריקה.ולעיתים הוא מספק דירה לשוכר שנשאר שוכר משום שלא הצליח להתחרות בו על אותה דירה.

שוק השכירות אינו מורכב רק ממשקיעים פרטיים

לפי נתוני הלמ"ס, לצד בעלי הדירות הפרטיים פועלים גם חברות לדיור ציבורי, קיבוצים ומושבים, חברות פרטיות, עמותות, מוסדות, מעונות סטודנטים, רשויות מקומיות וגורמים נוספים. (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)אמנם השוק הישראלי נשען בעיקר על משכירים פרטיים, אבל קיימים מודלים חלופיים:

• שכירות מוסדית ארוכת טווח
• דיור ציבורי
• דיור קואופרטיבי
• קרנות המחזיקות מתחמי מגורים
• מעונות לסטודנטים
• דיור לעובדים
• פרויקטים להשכרה ארוכת טווח
• השכרה בידי רשויות מקומיות
• חברות עירוניות
• הסבת מבנים שאינם מנוצלים למגורים

המדינה בחרה לאורך שנים להישען במידה רבה על בעלי דירות פרטיים במקום לבנות שוק שכירות מוסדי וציבורי רחב. זו מדיניות, לא חוק טבע.

הנתון שמערער את סיפור היציאה ההמונית

בין 2013 ל-2024 עלה שיעור הדירות בשכירות בישראל מ-24.3% ל-28.8%, ומספרן עלה מכ-572 אלף לכ-852 אלף. (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)המשמעות היא שמלאי השכירות גדל לאורך התקופה באופן משמעותי, למרות שינויים חדים במיסוי משקיעים, בריבית, במחירי הדירות ובהיקף העסקאות.אין בכך הוכחה שמדיניות כלפי משקיעים אינה משפיעה. היא בהחלט עשויה להשפיע.אבל הנתונים מראים שאין קשר פשוט שבו כל שינוי ברכישות המשקיעים מתורגם מיד ובאותו יחס לשינוי במלאי השכירות.המלאי מושפע מתהליכים מצטברים:

• בנייה חדשה
• ירושות
• רכישת דירות חלופיות
• שינויי שימוש
• רילוקיישן
• גירושין ונישואים
• הגירה
• דירות ריקות
• פירוק ואיחוד משקי בית
• הסבות
• שכירות מוסדית
• מעבר של דירות בין בעלות לשכירות

צריך להבחין בין מלאי פיזי להיצע אפקטיבי

גם מספר הדירות המסווגות כדירות בשכירות אינו מספר לנו לבדו כמה דירות זמינות כרגע לשוכרים.יש הבדל בין:

• דירה מושכרת
• דירה המוצעת להשכרה
• דירה ריקה
• דירה בשיפוץ
• דירה המוחזקת עבור בן משפחה
• דירה בשכירות קצרת טווח
• דירה שאינה מאוכלסת דרך קבע
• דירה שמחירה המבוקש גבוה מכדי למצוא לה שוכר
• דירה המושכרת בחוזה ארוך ואינה זמינה לשוק

היצע אפקטיבי הוא מספר הדירות שבפועל מוצעות לשוכרים במחיר ובמיקום הרלוונטיים להם.גם אם מלאי הדירות להשכרה אינו קטן, ייתכן מחסור מקומי בדירות מסוימות:

• דירות קטנות במרכזי תעסוקה
• דירות למשפחות
• דירות נגישות
• דירות במחיר בר השגה
• דירות ליד מוסדות לימוד
• דירות באזורים מסוימים

לכן גם המונח "היצע דירות להשכרה" דורש פירוק לפי אזור, גודל, מחיר, איכות ומשך חוזה.

מה באמת קובע את שכר הדירה?

שכר הדירה אינו נקבע רק לפי מספר המשקיעים.הוא מושפע ממכלול גורמים:

• גידול במספר משקי הבית
• הגירה פנימית וחיצונית
• רמת השכר
• שיעור האבטלה
• ריבית המשכנתאות
• מחירי הדירות
• היכולת לגייס הון עצמי
• מספר הדירות הריקות
• היקף הבנייה החדשה
• שכירות מוסדית
• מעבר צעירים מבית ההורים
• גירושין ופיצול משקי בית
• רילוקיישן
• שכירות קצרת טווח
• התפלגות גאוגרפית של התעסוקה
• איכות התחבורה
• ציפיות המשכירים
• כוח המיקוח של השוכרים

גם היצע גדול אינו מבטיח שכר דירה נמוך אם רובו נמצא במקום הלא נכון, במחיר הלא נכון או בסוג הדירה הלא נכון.

ומה יקרה אם משקיעים באמת ימכרו בהיקף גדול?

כאן צריך להימנע מהקיצוניות ההפוכה.יציאה רחבה ומהירה של משקיעים יכולה להקטין את מלאי השכירות, במיוחד כאשר הדירות נמכרות לבעלי דירה לשימוש עצמי.אבל יש לכך גם השפעות נגדיות:

• מחירי הדירות עשויים לרדת
• שוכרים עשויים להפוך לבעלים
• הביקוש לשכירות עשוי לרדת
• התשואה על דירות עשויה לעלות
• משקיעים אחרים עשויים להיכנס במחיר נמוך יותר
• גופים מוסדיים עשויים לרכוש מקבצי דיור
• קבלנים עשויים לעבור למודלים של השכרה
• דירות שהוחזקו ריקות עשויות להיכנס לשוק
• שוק השכירות עשוי להתאזן ברמת מחיר אחרת

לכן גם במקרה של יציאת משקיעים, אין לנתח רק את צד ההיצע. צריך לבדוק מה קרה למחירי הדירות, לבעלות ולמספר השוכרים.

המאזן האמיתי שצריך למדוד

במקום לספור רק רכישות משקיעים, צריך לבנות שני מאזנים.

מאזן היצע השכירות

תוספות:

• דירות חדשות שנרכשו והושכרו
• דירות שהתקבלו בירושה והושכרו
• דירות שעברו משימוש עצמי לשכירות
• שכירות מוסדית חדשה
• דירות ציבוריות חדשות
• הסבת משרדים ומבנים למגורים
• דירות שחזרו מאי-אכלוס
• יחידות דיור חוקיות חדשות

גריעות:

• דירות שנמכרו למשתמשי קצה
• דירות שנותרו ריקות
• דירות שעברו לשכירות קצרת טווח
• דירות שנהרסו
• דירות שהוסבו לשימוש אחר
• דירות שהוצאו מהשוק בשל שיפוץ ממושך
• דירות שהועברו לשימוש בני משפחה

מאזן הביקוש לשכירות

תוספות:

• משקי בית חדשים
• צעירים שעוזבים את בית ההורים
• מתגרשים
• עולים ותושבים חוזרים
• עובדים זמניים
• משקי בית שנדחקו משוק הרכישה
• משפחות שאיבדו יכולת לעמוד במשכנתה

גריעות:

• שוכרים שרכשו דירה
• איחוד משקי בית
• חזרה לבית ההורים
• הגירה לחו"ל
• מעבר לדיור ציבורי
• מעבר לדיור מוגן
• ירידה במספר משקי הבית

רק ההפרש בין שני המאזנים יכול ללמד אם נוצר מחסור אמיתי.

שוק השכירות הפרטי הוא תוצאה של כשל מדיניות

הטענה שבלעדיהם לא יהיה שוק שכירות חושפת למעשה את חולשת המדיניות הישראלית.מדינה שבה שוק השכירות תלוי כמעט לחלוטין בהחלטות של מאות אלפי בעלי דירות פרטיים היא מדינה שלא בנתה חלופה מוסדית מספקת.במשך שנים המדינה:

• צמצמה את הדיור הציבורי
• לא בנתה מלאי גדול של שכירות ארוכת טווח
• לא יצרה שוק מוסדי עמוק
• לא הסדירה חוזים ארוכי טווח באופן מספק
• לא סיפקה ודאות מספקת לשוכרים
• לא ניצלה באופן רחב מבנים ריקים ומשרדים
• לא בנתה מודל קואופרטיבי משמעותי

לפי הלמ"ס, מלאי הדיור הציבורי, ללא דיור מוגן ציבורי, הצטמצם מאז 2013 בכאלף דירות בממוצע לשנה. (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)כאשר המדינה נסוגה, המשקיע הפרטי ממלא את החלל. אבל העובדה שהוא ממלא חלל אינה מוכיחה שזו הדרך היחידה או הטובה ביותר לנהל שוק שכירות.

הבעיה הכלכלית העמוקה יותר

כאשר מחיר דירה גבוה מאוד ביחס לשכר הדירה שניתן לקבל ממנה, המשקיע אינו רוכש בהכרח נכס מניב במובן הכלכלי הקלאסי.לעיתים התשואה השוטפת נמוכה מעלות המימון, והכדאיות תלויה בעיקר בציפייה לעליית מחיר.במצב כזה, המשקיע אינו רק ספק של שירותי דיור. הוא גם משתתף בספקולציה על מחיר הנכס.התוצאה האפשרית היא:

• עליית מחירי רכישה
• ירידת תשואות
• התרחקות משקי בית מבעלות
• גידול בביקוש לשכירות
• העברת חלק גדל מההכנסה משוכרים לבעלי נכסים
• תלות בהמשך עליית מחירים

לכן אין לנתק את הדיון על שוק השכירות מהדיון על בועת מחירי הנכסים.משקיע יכול להיות ספק דירה להשכרה, אבל באותה עת גם גורם שמחזק את מנגנון העלאת המחירים.

המסקנה: יש קשר, אבל הסיפור שמספרים לציבור חסר

נכון לומר שבעלי דירות פרטיים הם גורם מרכזי בשוק השכירות בישראל.לא נכון לומר שכל רכישת משקיע מוסיפה דירה לשוק השכירות.לא נכון לומר שכל מכירת משקיע גורעת דירה נטו מהשוק.לא נכון להתעלם מירושות, שינויי שימוש, מעבר בין דירות, משפרי דיור, דירות ריקות, שכירות מוסדית והפיכת שוכרים לבעלי דירות.ולא נכון להציג משקיע כרוכש ש"מייצר דירה", כאשר ברוב עסקאות היד השנייה הוא רק רוכש נכס שכבר קיים.הניסוח המדויק יותר הוא:

משקיעים הם אחד מערוצי הבעלות על דירות להשכרה, אך הם אינם המקור היחיד למלאי השכירות. רכישת דירה בידי משקיע אינה בהכרח מוסיפה דירה להשכרה, ומכירת דירה בידי משקיע אינה בהכרח יוצרת מחסור נטו, משום שבמקביל משתנים גם הבעלות, השימוש בדירה והביקוש לשכירות.

ובמילים חדות יותר:

לעיתים המשקיע מספק דירה לשוכר. לעיתים הוא פשוט מחליף משקיע אחר. ולעיתים הוא משכיר דירה למשפחה שנשארה בשכירות משום שלא הצליחה להתחרות בו על רכישתה.

זה ההבדל בין סיסמה לבין ניתוח כלכלי.

תיבת סיכום

רכישת משקיע אינה שווה בהכרח תוספת של דירה להשכרה.שוק השכירות מושפע ממלאי קיים, ירושות, שינויי שימוש, מעבר משקי בית, בנייה חדשה, דירות ריקות, שכירות מוסדית ומאזן בין מספר הדירות לבין מספר השוכרים.כדי למדוד מחסור אמיתי אין די בספירת רכישות ומכירות של משקיעים. צריך למדוד:

• כמה דירות נכנסו בפועל לשכירות
• כמה דירות יצאו ממנה
• כמה משקי בית הצטרפו לביקוש
• כמה שוכרים הפכו לבעלים
• כמה דירות עומדות ריקות
• והאם ההיצע נמצא במקום, בגודל ובמחיר שהציבור זקוק להם

English Summary

Do Housing Investors Really Create the Rental Supply?

The common claim that fewer housing investors automatically means fewer rental units is overly simplistic. Israel’s rental market is a large accumulated stock, not merely the result of current investor transactions. A dwelling purchased by an investor may already have been rented by its former owner, remain vacant, serve a family member, or be held for capital appreciation. In such cases, the transaction does not add a new rental unit. Rental supply also grows through inheritance, relocation, marriage, divorce, retirement, migration, conversion of owner-occupied homes into rentals, institutional rental projects and other changes in household circumstances. Likewise, when an investor sells a rental dwelling to a tenant or another first-time buyer, the number of rental units may decline, but rental demand may decline as well because a former tenant becomes an owner.A meaningful assessment therefore requires two separate balances:

1. The number of dwellings entering and leaving the effective rental stock
2. The number of households entering and leaving rental demand

Investors are an important source of privately owned rental housing, but they are not the sole source. Investor purchases should not be treated as equivalent to new housing supply, particularly in the second-hand market, where ownership changes but no new dwelling is created.The real policy question is not simply how many investors buy or sell. It is whether enough suitable homes are available for rent, in the right locations, at affordable prices, and whether the country has developed sufficient institutional, public and long-term rental alternatives.

האם באמת נתקע בלי קורת גג? האמת מאחורי המיתוס הגדול של משקיעי הנדל"ן

1. מבוא: הדילמה שבין סיסמה למציאות

בכל פעם שעולה לדיון נושא מיסוי המשקיעים או הירידה בהיקף העסקאות שלהם, נשלפת כמעט באופן אוטומטי אותה אזהרה מאיימת, מעין "נבואת זעם" כלכלית: "אם המשקיעים ייצאו מהשוק, לא יהיו כאן דירות להשכרה". המשפט הזה נשמע הגיוני, כמעט אקסיומטי – הרי מישהו צריך להיות הבעלים של הדירה כדי להשכיר אותה, נכון?אלא שהקשר הזה הוא לא יותר מאשר כשל קטגורי מבני, המשרת אינטרסים צרים בשיח הציבורי. הפער שבין הנתונים הסטטיסטיים היבשים לבין מסע ההפחדה שמנהלות קבוצות אינטרס חושף תמונה אחרת לחלוטין. הגיע הזמן לפרק את המיתוס ולהבין מדוע שוק השכירות הישראלי הרבה פחות תלוי ב"משקיע החדש" ממה שמנסים למכור לנו.

2. תובנה 1: שוק השכירות הוא אגם אדיר, לא רק "טפטוף" של עסקאות

אחת הטעויות הנפוצות (והנוחות) ביותר היא הבלבול בין "זרם" (Flow) ל"מלאי" (Stock). תארו לכם שמנסים לאמוד את מפלס הכנרת רק על פי כמות הגשם שירד בצהריים האחרונים. זהו בדיוק העיוות שנוצר כשבוחנים את רכישות המשקיעים בחודש נתון כדי להסיק על גורלו של שוק השכירות.נכון ליולי 2024, קיימות בישראל כ-851,600 דירות בשכירות, המהוות 28.8% מכלל מלאי הדירות. הנתון המדהים באמת מהלמ"ס הוא זה: בין 2013 ל-2024, שוק השכירות צמח בקצב שנתי ממוצע של 3.4%, בעוד שכלל מלאי הדירות בישראל גדל ב-1.9% בלבד. הצמיחה הזו מוכיחה ששוק השכירות נשען על מאגר אדיר שנצבר לאורך עשורים, ולא על "זרם" הרכישות המשתנה של הרבעון האחרון."רכישות משקיעים הן זרם עסקאות. דירות להשכרה הן מלאי. הדיווחים החודשיים על רכישות מתארים תנועה פנימית בתוך השוק, ולא תוספת נטו הכרחית לשוק השכירות."

3. תובנה 2: "משקיע" הוא פיקציה משפטית, לא תוכנית עבודה

בדוחות רשות המיסים, "משקיע" הוא הגדרה קניינית יבשה: אדם שרוכש דירה נוספת על זו שכבר בבעלותו. אלא שהסיווג הזה הוא "קופסה שחורה" שלא מספרת לנו דבר על השימוש בפועל בנכס.האם הדירה באמת תצא לשוק השכירות? לא בהכרח. משקיעים רוכשים נכסים למגוון שימושים שאינם תורמים להיצע השכירות האפקטיבי: דירות הממתינות לילדים, דירות נופש, או נכסים שעומדים ריקים כחלק מאסטרטגיית ספקולציה על עליית ערך. יתרה מכך, כאשר משקיע רוכש דירה שהייתה מושכרת קודם לכן ממשקיע אחר, הוא לא הוסיף אפילו מטר רבוע אחד להיצע השכירות – הוא רק החליף את השם בטאבו.

4. תובנה 3: "החור השחור" של הירושות ודינמיקת החיים

כאן טמון הכשל המערכתי בנתונים הרשמיים: הירושה. בכל שנה, אלפי דירות עוברות מבעלות של דור המייסדים לידי יורשים. ברגע שהיורש מחליט להשכיר את הדירה, נוספת לשוק יחידת דיור בלי שום "עסקת השקעה" רשומה, בלי תחרות מול זוגות צעירים ובלי צורך בהטבות מס.זהו המנגנון הסמוי של "תנועת החיים". נתוני הלמ"ס מראים כי 2.6% מהדירות שהיו בבעלות עברו לשכירות בשנה האחרונה עקב ירושות, מעבר לדיור מוגן, גירושין או רילוקיישן. המדינה סובלת מעיוורון מוסדי לגבי המנגנונים הללו, שכן הם אינם דורשים "עסקה" קלאסית, אך הם אלו שמתדלקים את מלאי השכירות הרבה יותר מכל משקיע תל-אביבי שרוכש דירת יד שנייה בבאר שבע.

5. תובנה 4: המשקיע לא בונה קירות – הוא רק קונה את התווית

צריך לומר זאת בחדות: משקיע שרוכש דירת יד שנייה לא מייצר דירה חדשה. הדירה קיימת מכוח תכנון, קרקע ותשתיות. הטרגדיה היא שלעיתים קרובות, המשקיע גובר במכרז על זוג צעיר שביקש לרכוש את אותה דירה למגורים.במצב כזה, נוצר משחק סכום אפס: המשקיע "הוסיף" דירה לשכירות, אבל הוא גם השאיר את הזוג הצעיר בשוק השכירות כביקוש קשיח. המאזן הכללי לא השתפר; הוא פשוט הפך את ישראל מחברה של בעלי דירות לחברה של שוכרים ומשכירים."לעיתים המשקיע פשוט מספק קורת גג למשפחה שנשארה בשכירות רק משום שלא הצליחה להתחרות בו על רכישת אותה דירה בדיוק."

6. תובנה 5: התלות במשקיעים הפרטיים היא תעודת עניות למדיניות

העובדה ששוק השכירות בישראל נשען על גבם של בעלים פרטיים אינה חוק טבע – היא כשל מדיניות מכוון. מאז 2013, מלאי הדיור הציבורי מצטמצם בקצב של כ-1,000 דירות בשנה. המדינה נסוגה מאחריותה, לא פיתחה שוק שכירות מוסדי ארוך-טווח, ובכך הפכה אותנו לבני ערובה של גחמות המשקיע הפרטי. המצב הנוכחי הוא בחירה פוליטית שניתן וצריך לשנות באמצעות מודלים של קואופרטיבים ודיור מוסדי.

סיכום: המאזן האמיתי של שוק השכירות

כדי להבין את המציאות, עלינו להפסיק לספור עסקאות משקיעים ולהתחיל לבחון את "דף המאזן האפקטיבי":בצד ההיצע:

• תוספות: בנייה חדשה, ירושות שנכנסו לשוק, דירות שחזרו מאי-אכלוס, והסבות משרדים.
• גריעות: מכירה למשתמשי קצה, מעבר לשכירות קצרת טווח (Airbnb), ודירות שנותרו ריקות.

בצד הביקוש:

• תוספות: פיצול משקי בית (מתגרשים, צעירים), הגירה, ומשקי בית שנדחקו משוק הרכישה.
• גריעות: שוכרים שהפכו לבעלים (Scenario 4), איחוד משקי בית, ומעבר לדיור מוגן.

האמת המדויקת היא שרכישת משקיע אינה בהכרח תוספת, ומכירת משקיע אינה בהכרח גריעה. כאשר משקיע מוכר דירה לשוכר שלו, השוק לא איבד "גג"; הוא פשוט ביטל בו-זמנית יחידת היצע אחת ויחידת ביקוש אחת.שאלת מחשבה לסיום: האם אנחנו מוכנים להמשיך להאמין לסיסמאות השיווקיות של "המשקיע כמציל השוק", או שהגיע הזמן לדרוש מדיניות דיור שלא מחייבת דור שלם לשלם דמי שכירות כדי שמישהו אחר יוכל לעשות ספקולציה על העתיד שלו?

דוח מידרוג (להורדת הדוח - כאן)

📊 ניתוח מקצועי של דוח מידרוג (15.10.2025): “האטה בביקושים מעלה את סיכון האשראי בענף ייזום הנדל״ן למגורים בישראל”

🧭 תקציר מנהלים

הדוח של מידרוג מציג תמונה מאקרו-כלכלית מדאיגה של ענף ייזום המגורים בישראל, ומתריע על שחיקה ברווחיות, עלייה במלאים, הכבדה ביחסי הכיסוי, ועלייה ניכרת בסיכון האשראי של היזמים – בעיקר הקטנים והבינוניים.

הדוח מבוסס על נתוני הלמ״ס, בנק ישראל וניתוחי החברות הציבוריות בענף עד יולי 2025.

📉 מגמות עיקריות בביקושים ובמחירים

• התמתנות הביקושים:
  היקף העסקאות בדירות חדשות ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2025 היה נמוך בכ-8% לעומת התקופה המקבילה. לאחר עלייה רגעית בעקבות סיום המלחמה והורדת המע״מ, נרשמה שוב ירידה חדה של כ-28% מתחילת 2025.
• ירידת מחירים בפועל:
  מדד מחירי הדירות ירד ברבעון השני של 2025 בשיעור של 1.1%, וב-7 החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה מצטברת של 1.6%, לעומת עלייה של 7.3% ב-2024.
  הירידות בולטות במיוחד במחוז ת״א והמרכז (-28% עד -30%), בעוד שבצפון ובחיפה נרשמה עלייה קלה (9–10%).
• המלאים הגבוהים והלחץ על המחירים:
  מלאי הדירות החדשות למכירה הגיע לשיא של 82.5 אלף יחידות ביולי 2025, עלייה של 20% משנה קודמת.
  מספר חודשי ההיצע טיפס מ-18 ל-31 חודשים – רמה חריגה המעידה על שוק רווי.

💸 שחיקה ברווחיות וסיכון פיננסי

• שיעור רווח גולמי:
  10 מתוך 17 חברות יזום ציבוריות הציגו ירידה ברווחיות, ו-6 מהן ירדו ביותר מ-10% לעומת 2024.
  רק 3 חברות הצליחו לשפר רווחיותן – בעיקר בזכות פיזור גאוגרפי ומקורות מימון מגוונים.
• מימון יקר ומכביד:
  עלויות המימון הגבוהות – ריבית הפריים ועסקאות במבצעי 20/80 – שוחקות את הרווח הגולמי.
  יזמים נדרשים לממן פרויקטים בריבית גבוהה תוך כדי דחיית תשלומים מצד רוכשים.
• יחס הון למאזן:
  ב-11 חברות שנבדקו חלה ירידה של כ-5% ביחס הון עצמי למאזן בין יוני 2024 ליוני 2025.
  חברות גדולות חיזקו הונן באמצעות גיוסי הון, מכירת קרקעות או הכנסת שותפים, אך הקטנות חשופות במיוחד.

🏦 היבטי אשראי ומימון

• היקף האשראי הבנקאי:
  לפי בנק ישראל, היקף האשראי לענף הבינוי והנדל״ן עלה מ-8% מתיק האשראי הבנקאי ב-2019 ל-20% ב-2024.
  ביוני 2025 נאמד האשראי הבנקאי לענף ב-225 מיליארד ש״ח – עלייה של 15% משנה קודמת.
• שוק ההון כמקור מימון:
  נכון לספטמבר 2025 נסחרות בת״א 143 סדרות אג״ח של יזמי נדל״ן בהיקף נקוב של 21.7 מיליארד ש״ח, מתוכן 45% מדורגות.
  ל-69% מהחברות יש פירעונות אג״ח צפויים במהלך השנה הקרובה – מה שמעמיק את סיכון הנזילות.
• אשראי חוץ-בנקאי:
  מוסדיים וקרנות אשראי הגדילו את פעילותם. לפי רשות שוק ההון, היקף האשראי החוץ-בנקאי לענף נאמד בכ-23 מיליארד ש״ח (נכון ל-2024), כמחצית ממנו ממומן ממקורות בנקאיים.

🏗️ סיכום ומסקנות עיקריות

⚠️ הערכת מצב כוללת

הדוח של מידרוג מאשר למעשה את מה שאני טוען כבר זמן רב:

• שוק הנדל״ן למגורים בישראל מצוי במצב של עודף היצע ושחיקת ביקושים אמיתיים,
• החברות נשענות על מימון יקר ומלאים בלתי-נמכרים,
• והמערכת הפיננסית נחשפת יותר ויותר לאשראי לענף שבסיכון גובר.

הדוח אמנם מנסה לשדר "יציבות מערכתית" בזכות נגישות האשראי, אך מתחת לפני השטח מדובר במבנה פגיע ודחוס אשראי, המזכיר שלב מאוחר של בועה לפני פיצוץ.

פרסום הלמס מיום 23.10.2025 - כאן,  ניתוח מדויק, מקצועי ומעמיק של פרסום הלמ"ס מיום 23.10.2025 בנושא עסקאות נדל"ן – דירות, יוני-אוגוסט 2025.

🧾 סיכום כללי

בשלושת החודשים יוני–אוגוסט 2025 נמכרו 22,170 דירות בלבד – ירידה חדה של 1.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מרץ–מאי), ובניכוי עונתיות – ירידה של 8.1%.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (יוני–אוגוסט 2024) נרשמה ירידה של 16.2% בנתונים גולמיים, ו-22.1% בניכוי עונתיות.

🏗️ דירות חדשות

• נמכרו 8,100 דירות חדשות, שהן 36.5% מכלל העסקאות.
• לעומת מרץ–מאי 2025 נרשמה ירידה של 2.8%, ובניכוי עונתיות – ירידה של 7.8%.
• לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 28.1% (גולמית) ו-32.0% (מנוכה עונתיות).
• כלומר, קצב המכירות של דירות חדשות ממשיך לרדת בקצב מואץ.

לפי חודשים:

• באוגוסט 2025 נמכרו 3,220 דירות חדשות, עלייה של 12.7% לעומת יולי, אך הירידה לעומת אוגוסט 2024 נותרה 7.4%–15.2% (תלוי בניכוי עונתיות).
  כלומר – מדובר בתנודת חודש בודד בתוך מגמת ירידה ארוכת טווח, ולא בהיפוך מגמה.

🏠 דירות יד שנייה

• נמכרו 14,070 דירות יד שנייה (63.5% מהשוק).
• לעומת שלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 1.1% (גולמית) ו-8.3% (מנוכה עונתיות).
• לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 7.3% גולמית ו-14.7% מנוכה עונתיות.

במילים אחרות – שוק היד-שנייה ממשיך להתכווץ, כאשר קצב הירידה בו מתון מעט לעומת שוק הדירות החדשות.

📉 ניתוח מגמות (Trend)

1. מגמת המכירות הכללית:
   לאחר ירידה מתמשכת של כ-3.9% לחודש בין אוקטובר 2021 למאי 2023, נרשמה התאוששות זמנית של כ-2.5% לחודש עד יולי 2024.
   מאז יוני 2024 שוב נצפית מגמת ירידה מחודשת – 0.5%-1.3% לחודש בממוצע.
2. דירות חדשות:
   בין אוגוסט 2021 למרץ 2023 – עלייה מתמשכת.
   מאפריל 2023 עד מאי 2024 – ירידה ממוצעת של 3.8% לחודש.
   מאפריל 2024 נראתה האטה בירידות, אך בשלושת החודשים האחרונים שוב עלייה קלה (1.1%) שאינה משנה את התמונה הכוללת.
3. דירות יד שנייה:
   ירידה של 3.6% לחודש עד ספטמבר 2023, אחריה עלייה זמנית של 2.9% לחודש (נובמבר 2023–דצמבר 2024), וכעת שוב ירידה של 2.4% לחודש.

🌍 פילוח גאוגרפי (מחוזות)

המסקנה: שוק הדירות החדשות מציג ירידה רוחבית כמעט בכל המחוזות, למעט חריגים נקודתיים (חיפה, דרום, יו"ש), אך מגמת השוק הארצי שלילית מובהקת.

🏙️ היישובים המובילים במכירות

• דירות חדשות: יפו–ת"א, אופקים, נתניה, לוד – מעל 400 דירות חדשות כל אחת.
• דירות יד שנייה: ירושלים, חיפה, באר שבע – מעל 700 דירות כל אחת.

🏢 מלאי דירות חדשות שנותרו למכירה

• בסוף אוגוסט 2025 עמד מלאי הדירות החדשות הבלתי-מכורות על 83,360 דירות – עלייה של 1.0% לעומת יולי, ועלייה שנתית של 20.9% לעומת אוגוסט 2024.
• ההיצע שווה ערך ל-28.4 חודשי מכירה – כלומר, כמעט שנתיים וחצי עד לפינוי המלאי הקיים בקצב הנוכחי!
• מאז אפריל 2022 נרשמת עלייה עקבית של 1.5% בממוצע לחודש במלאי הדירות שנותרו למכירה.

חלוקה לפי מחוזות:

• תל אביב: 26,660 דירות (32% מהמלאי)
• המרכז: 19,780 דירות (23.7%)
• יתר המחוזות יחד: 50,000 דירות בלבד.

לפי ערים:

• תל אביב–יפו: 10,420 דירות לא מכורות
• ירושלים: 8,235 דירות
• ערים עם מלאי חריג: לוד (2,370), באר יעקב (2,220), אופקים (1,430), רעננה (1,400), קריית אונו (1,370), אור יהודה (1,180), קריית גת (1,070), קריית ביאליק (1,030).

מסקנה: מצטייר עודף היצע חמור במיוחד בגוש דן ובפריפריה הקרובה, עם מלאי חסר תקדים של דירות שלא נמכרו.

📊 ניתוח כלכלי – משמעות הממצאים

1. המשך התכווצות הפעילות הריאלית – השוק נמצא במיתון עסקאות מתמשך, כאשר גם עליות נקודתיות (כמו באוגוסט) נובעות מהנחות קבלנים, ולא מביקוש אמיתי.
2. עלייה דרמטית במלאי הלא-מכור – נתון של 83 אלף דירות הוא שיא היסטורי המעיד על שוק רווי לחלוטין.
3. העדפת יד-שנייה על פני דירות חדשות – הציבור מעדיף עסקאות קטנות וזולות, מה שמעיד על ירידה ביכולת הכלכלית.
4. פער אזורי מתרחב – מרכז ות"א בירידה חדה, בעוד שחיפה ודרום מגלים עמידות זמנית בלבד.
5. אין סימני היפוך מגמה – הלמ"ס עצמה מציינת במפורש כי "לא ניתן עדיין לדבר על היפוך מגמה ויש להמשיך ולעקוב אחר הנתונים".

🧩 סיכום מקצועי

הלמ"ס מציגה תמונה חד-משמעית של שוק נדל"ן מצטנן בעומק, עם ירידות עקביות בביקוש ובמכירות, תוך הצטברות מסוכנת של עודפי היצע.

זהו מצב קלאסי של שלב מתקדם בבועה – שבו היקף הבנייה הגבוה מהביקוש הריאלי, והיקף העסקאות הולך ונשחק.

הפרסום האחרון מחזק את הטענה כי השוק עבר את "נקודת האל-חזור" וממשיך במסלול של תיקון כלפי מטה, כאשר מלאי הדירות הלא-מכורות צפוי להפוך לבעיה פיננסית לקבלנים ולבנקים בחודשים הקרובים.

הפוסט של גלית בן נאים, יחד עם התרשים המצורף של אגף הכלכלן הראשי, הוא יצירת מופת של כתיבה כלכלית שנונה המשלבת עובדות, הומור, וסאבטקסט חד. נבאר את הגלוי – הנתונים עצמם – ואת הסמוי, שהוא הביקורת המרומזת על התנהלות השוק והציפיות הבלתי רציונליות של הקבלנים והציבור.

🔹 הגלוי – הנתונים והממצאים

1. ירידה דרמטית במכירות הקבלנים:
   בחודש אוגוסט נמכרו 2,111 דירות חדשות בלבד בשוק החופשי - ירידה של כ־20% לעומת השנה שעברה, והמשך ישיר למגמה מתחילת השנה (ירידה של 33% בינואר–אוגוסט).
2. עלייה קלה במכירות יד שנייה:
   בניגוד לשוק הקבלנים, שוק היד השנייה רשם עלייה מתונה של 3%. המשמעות: הציבור ממשיך לקנות – אבל מעדיף את הדירות הקיימות, לא את ה"חלומות" על הנייר.
3. פערי מחירים – הגורם המרכזי:
   הגרף חושף מתאם שלילי ברור: ככל שפער המחירים בין דירה חדשה ליד שנייה גדול יותר – כך צונחות המכירות של הקבלנים.
   • בחיפה, באר שבע, תל אביב, בת ים ונתניה – הפערים הגבוהים ביותר → הצניחה החדה ביותר.
   • בכפר סבא ורעננה – הפערים קטנים ואף הפוכים (דירות חדשות זולות יותר) → מכירות הקבלנים דווקא עלו.
4. היצע עצום של דירות לא מכורות:
   לפי נתוני הלמ"ס, נכון לסוף אוגוסט נותרו 83,358 דירות חדשות לא מכורות – מספר שיא היסטורי.

🔹 הסמוי – המסר החתרני

גלית בן נאים, במיומנות עיתונאית נדירה לכלכלנית בכירה, שוזרת בין השורות ביקורת על האיוולת השוקית ועל ההתמכרות לתעמולה של "יש ביקוש" ו"מחירים ימשיכו לעלות".

1. הומור "פלינדרומי":
   ההתייחסות לכך שמספר הדירות שנמכרו כמעט יצר רצף פלינדרומי ("2111") איננה סתם משחק מילים – זו עקיצה.
   היא מרמזת שהשוק הפך למשחק מספרים חלול, שבו התקשורת והקבלנים מחפשים "סימנים" במקום כלכלה אמיתית.
2. "מועדון צרכנות עם העדפה למבצעים":
   רמז ברור למבצעי ה־20/80 וה־10/90, שהוזכרו בדוחות קודמים כפרקטיקות שמנפחות ביקוש מלאכותי.
   בן נאים מאותתת שהביקושים אינם אורגניים אלא מונעים ממימון אגרסיבי, דחיית תשלומים, ופיתוי רגשי.
3. "מאחורי קווי האויב" / "על קו החוף":
   משחק לשון עוקצני על קבלנים שמנסים למכור "כמעט בכל מחיר" בפריפריה ובמקומות מועדים.
   זוהי ביקורת מרומזת על הסיכון הגובר בענף הבנייה – גם גאוגרפית וגם פיננסית.
4. "אין חדש תחת השמש":
   ציטוט ספר קהלת – מסר סמוי: הכול חוזר על עצמו. הניפוח, ההכחשה, והתקווה המוגזמת.
   היא למעשה אומרת שהשוק תקוע באשליה מתמשכת, גם כשהמספרים צורחים אחרת.

🔹 הפירוש הכלכלי העמוק

1. שוק רווי ומנותק מגורמי היסוד:
   הירידה במכירות החדשות והעלייה המתונה ביד שנייה מעידים שהציבור נוטש את החלום ומחפש רציונליות.
   מחירי הדירות החדשות – גבוהים מדי ביחס להכנסה, לריבית ולתשואות – ולכן אינם בני קיימא.
2. קריסת מודל השיווק הקבלני:
   הפער בין מחיר דירה חדשה ליד שנייה הפך למדד חדש של רמת ההונאה העצמית בענף.
   ככל שהפער גדול – כך ברור יותר שהקבלן מכר "פנטזיה פיננסית" ולא מוצר כלכלי.
3. אזהרת קריסה שקטה:
   העלייה במלאי הלא מכור (83 אלף דירות) משמעה שהשוק כבר נמצא במצב של הקפאה עמוקה, גם אם עוד לא נראית "התפוצצות".
   גלית בעצם מאותתת: הקריסה לא תגיע בצעקה – אלא בשקט, דרך הידלדלות הדרגתית של העסקאות.

🔹 השורה התחתונה

גלית בן נאים כותבת בסטייל של כלכלנית שמבינה היטב את המנגנונים שמתחזקים בועה - אך עושה זאת מתוך המערכת ובשפה מרומזת שמבקרת אותה מבפנים.

היא מציגה נתונים יבשים, אך מאחורי כל משפט מסתתרת אזהרה צלולה:

"השוק כבר לא מגיב למחיר, אלא לפער שבין דמיון למציאות."

סקירת הכלכלן הראשי ליולי 2025 מיום 14.9.2025 מציירת שוק שמחזיק את עצמו באמצעות מנגנוני אשראי, סבסוד ותזמוני תשלום—פחות באמצעות ביקוש אמיתי. העלייה מול יוני היא בעיקר תיקון משפל זמני; חתכי העומק (ממ״ד, ירושה, הטבות מימון, משקל משקיעים, ותזרים קבלנים) מגלים לחצים בסיסיים כלפי מטה.

מה קרה במספרים בקצרה

• 8,011 עסקאות (כולל סבסוד): -10% YoY, +36% MoM; בשוק החופשי 7,249: -11% YoY, +36% MoM.
• קבלנים בשוק החופשי: 1,964—ארבעה חודשים ברצף מתחת ל-2,000.
• “על הנייר”: 59% (-1 נק’ MoM; -4 נק’ YoY).
• יד שנייה: 5,285 (+3% YoY; +36% MoM); עלייה בממ״ד וב”דירות ירושה” בת״א.
• משקיעים: רכישות 1,194 (-14% YoY), משקל ~15%; חלק הדירות החדשות אצלם ירד ל-37%.
• דירה ראשונה/סבסוד: היקפים משמעותיים אזורית—עדות לחוסר יכולת לקנות במחירי שוק “מלאים”.
• תזרים קבלנים: פוטנציאלי ₪6.4 מיליארד (-35% YoY); בפועל לפני תשומות ₪5.8 מיליארד (-3% YoY); אחרי תשומות ~₪1.0 מיליארד—שיפור שנובע בעיקר מתזמון מסירות וירידה בתשומות, לא מהתאוששות ביקוש.

שלושה אותות עומק

1. הטבות מימון ≠ ביקוש: במרכז שכיחות ההטבות נשארת גבוהה—זו תמיכה מלאכותית במחיר.
2. יד שנייה מול פריימרי: ממ״ד ו”ירושה” מחזקים את כוח ההיצע ליד שנייה במחירים גמישים יותר—מאתגר את הקבלנים.
3. משקיעים נסוגים: ירידה בחלק הדירות החדשות בסל המשקיעים—תשואות אינן מכסות עלות הון/סיכון.

מה זה אומר קדימה

• לחץ מחיר: ככל שההטבות יוגבלו והבנקים יקפידו, יתקשה הפריימרי לשמור “מחיר מדף”—נראה יותר הנחות אפקטיביות, ואז גלוי.
• מיקוח קונים: לרוכשי יד שנייה יש כוח—במיוחד מול עיזבונות ומוכרים לחוצים. דרשו גילוי מלא על תיקון/שדרוגים במקום “הנחות שקטות”.
• סיכון ליקווידיות: יזמים עם פערי תזרים צריכים ניהול סיכונים הדוק (קצב בנייה מול מכירות נטו; חשיפה למדד תשומות; קובננטים בבנק מלווה).
• רגולציה: מגבלות בלון/בולט + הקצאת הון על עסקאות דחויות—ממשיכות לפעול בכיוון של קירור, וכנראה יגברו את שחיקת המחירים האפקטיביים.

שורת תחתונה

הסקירה תומכת בטענה שה”ביקוש” המוצג במסכים הוא בעיקר פונקציה של מימון, סבסוד ותזמון—not fundamentals. כל עוד התשואות אינן מכסות את עלות ההון והסיכון, וכל עוד המכירות בפריימרי חלשות—וקטור המחיר האמיתי כלפי מטה. שימוש מתמשך בטריקים מימוניים אינו מחליף ביקוש בר-קיימא; הוא רק דוחה את רגע ההתכנסות בין מחיר לשווי.

הפוסט של גלית בן נאים על הסקירה והפרשות שלו:

שוק הנדל"ן: המספרים לא משקרים

📉 1,964 דירות חדשות בלבד נמכרו ביולי – ירידה של 35% לעומת יולי 2024, ורצף של ארבעה חודשים שבהם השוק החופשי לא חוצה את רף 2,000 הדירות.

🧮 המספרים מזכירים יותר ציוני מבחנים או מידות נעליים מאשר שוק של מיליוני אזרחים. הנתונים חושפים מציאות שלא ניתן עוד לייפות – הקיפאון עמוק ומתמשך.

הטבות מימון? פלסטר על שבר פתוח

הקבלנים מנסים לעקוף את מגבלות בנק ישראל עם מבצעים "קריאייטיביים", אבל נמנעים ממהלך אחד פשוט וברור: הורדת מחירים.

בנתניה והשרון נמכרו פחות מ־250 דירות ביולי – מציאות שמדברת בעד עצמה.

היד השנייה – היורשים נכנסים למשחק

בעוד מכירות יד שנייה התייצבו, מתברר שדווקא יורשים הם אלו שמחזיקים את המספרים. ביולי נרשמה עלייה של 26% במכירות דירות ירושה, בעיקר במרכז.

כשאין צורך להחזיר משכנתא על הנכס, קל יותר להוריד מחיר – וזה עלול להכתיב את השוק כולו.

האשליה הגדולה

גלית בן נאים מזכירה בצדק: המלחמה שפרצה ב־2023 אינה הסיבה המרכזית. הבעיה היא עליית מחירים ריאלית של 140% מאז 2008, על רקע ריבית אפסית, שהציבה את ישראל בצמרת ה־OECD.

והמומחים?

בעוד כתבי החצר ומומחי הנדל"ן ממשיכים לחפש "סיבות חיצוניות" ו"תקווה ליום שאחרי", המספרים ברורים:

👉 בלי הורדת מחירים, המלאי הלא־מכור יתפח, העסקאות יתכווצו עוד יותר, והבועה תמשיך להתרסק.

❗️הכלכלה לא משקרת. מי שממשיך להכחיש – פשוט דוחה את ההתמודדות עם המציאות.

ונתוני הלמ"ס שפורסמו היום 14.9.2025:

נתוני הלמ״ס – עוד מסמר בארון הבועה

📊 היום פרסם הלמ״ס את נתוני העסקאות למאי–יולי 2025, והם תואמים לחלוטין את מה שכבר הוצג בסקירת הכלכלן הראשי: השוק בהאטה עמוקה.

• סה״כ נמכרו 21,640 דירות – ירידה של 6% לעומת שלושת החודשים הקודמים, ו־19.6% פחות מהתקופה המקבילה אשתקד.
• דירות חדשות: 7,430 בלבד – ירידה חדה של 15.4% לעומת התקופה הקודמת ו־17.9%–37.6% פחות משנה שעברה.
• יד שנייה: 14,210 דירות – יציבות מדומה לעומת התקופה הקודמת, אך ירידה של 9.3% לעומת יולי–מאי 2024.

יולי 2025 – עלייה טכנית, ירידה מהותית

בחודש יולי לבדו נמכרו 8,140 דירות – עלייה של 33.7% לעומת יוני (שבו המכירות התרסקו עקב המלחמה), אך ירידה של 21.8% מול יולי 2024.

גם כאן: המספרים מתארים תיקון זמני בלבד – לא שינוי מגמה.

המלאי הלא־מכור – שיא היסטורי

הנתון המדאיג ביותר: 82,530 דירות חדשות נותרו למכירה, עלייה של 20% משנה שעברה. זה שווה ערך ל־31 חודשי היצע – שיא כל הזמנים.

בתל אביב–יפו לבדה נותרו מעל 10,000 דירות לא־מכורות, ובירושלים מעל 8,000.

השורה התחתונה

סקירת האוצר והלמ״ס מספרות סיפור אחד:

• המכירות בשפל,
• המלאי מתנפח,
• השוק מתכנס לכשל שיווי משקל שבו מחירים אינם משקפים ערך כלכלי.

וכל עוד המחירים לא יורדים – המצב רק יחמיר.

המצב הנוכחי: 10 סימני אזהרה

השוק הישראלי מציג כיום תמונה מטרידה שדורשת תשומת לב רצינית:

📉 סימני המשבר

1. פינוי בינוי קורס - פרויקטים מתבטלים והדיירים מקבלים הודעות ביטול
2. מלאי שיא - מעל 70,000 דירות מוכנות ולא מכורות, צפוי לחצות את ה-100,000 עד סוף 2025
3. מכירות בצניחה - קריסה במכירת דירות חדשות ויד שנייה
4. ירידת מחירים מתמשכת - 4 חודשים ברציפות של ירידות
5. פיגורים בעלייה - זינוק של 23% בפיגורי משכנתאות
6. חברות בנייה בחירום - מגייסות אג"ח במקום למכור דירות
7. משרדים נטושים - מיליוני מ"ר משרדים ריקים שאיש לא צריך
8. התערבות רגולטורית - בנק ישראל מטיל מגבלות דרקוניות על מבצעי קבלנים
9. דיונים בכנסת - התרעות מפורשות על "סאב-פריים ישראלי"
10. הקלות משכנתאות - בנקים מציעים דחיות כסימן למצוקה

למה זה לא סאב-פריים קלאסי?

ההבדל המהותי: בארה"ב המשבר התפשט עולמית דרך נגזרים מורכבים. בישראל - הסיכון מרוכז במערכת הפיננסית המקומית.

מאפיינים ייחודיים למשבר הישראלי:

• ריכוזיות - הבנקים הישראליים חזיקים את הסיכון ישירות
• פשטות יחסית - פחות נגזרים מורכבים, יותר הלוואות עם דחיית תשלום
• חשיפה מקומית - כל המשק תלוי בענף הנדל"ן ללא פיזור גיאוגרפי

הסיכונים האמיתיים

🚨 לטווח הקצר

• גל ביטולי עסקאות - כאשר רוכשים לא יוכלו לקבל משכנתאות לגמר הבנייה
• לחץ על מחירים - המלאי העצום ילחץ על המחירים למטה
• מצוקה של קבלנים - חברות בנייה עלולות להידחק לפשיטת רגל

⚖️ גורמים מייצבים

• רגולטור ער - בנק ישראל מתערב בזמן, בניגוד למשבר 2008 בארה"ב
• מערכת בנקאית יציבה - חזקה יותר ממקבילותיها העולמיות
• ביקוש דמוגרפי אמיתי - גידול אוכלוסייה מתמשך יוצר ביקוש בסיסי
• מחסור זמני בכוח אדם - בעיית הפועלים ניתנת לפתרון

תרחישים אפשריים

🎯 התרחיש הסביר (60% הסתברות)

• תיקון חד של 15-25% במחירים על פני 12-18 חודשים
• פשיטות רגל של חברות בנייה חלשות
• התאוששות הדרגתית החל מ-2026

⚡ התרחיש הקשה (30% הסתברות)

• צניחת מחירים של 30-40%
• משבר בנקאי מוגבל
• התאוששות איטית של 3-4 שנים

🌪️ התרחיש הקיצוני (10% הסתברות)

• קריסה מערכתית דומה לשנות ה-80
• התערבות ממשלתית נרחבת נדרשת

מה עושים עכשיו?

👤 לרוכשי דירה

• המתינו - מחירים צפויים לרדת עוד
• בדקו מימון - וודאו שתוכלו לעמוד בתשלומים גם בתרחיש קשה
• הימנעו ממבצעי 80/20 - הסיכון גדול מהתועלת

🏢 למשקיעים

• זהירות מוגברת - בחנו כל השקעה בקפידה
• נזילות - שמרו על יכולת לנוע מהר
• הזדמנויות עתידיות - התכוננו לרכישות במחירי מציאה בעוד 12-18 חודשים

🏗️ לעוסקים בענף

• ניהול תזרים קפדני - השלבים הקשים רק מתחילים
• הפחתת מינוף - צמצמו חשיפה כמה שאפשר
• מיקוד בפרויקטים איכותיים - איכות תנצח כמות

המסקנה

המשבר כאן - רק השאלה באיזה עוצמה והאם המערכת תצליח לנהל אותו באופן מבוקר.זה לא זמן לפאניקה, אבל זה בהחלט זמן לזהירות מוגברת ולהכנות. המי שיבין את הסימנים וינהג בחוכמה - יצא מחוזק יותר מהמשבר.זכרו: בכל משבר יש גם הזדמנויות - השאלה מי יהיה מוכן לנצל אותן כשהן יגיעו.

מאמר זה מבוסס על נתונים עדכניים ומגמות שוק נכון לאוגוסט 2025. המצב מתפתח במהירות והמלצות עשויות להשתנות.

2 דוחות התפרסמו אתמול ( 15.6.2025 ) ואם לא יומצאו תרגילים חדשים הכיוון הוא דרומה - ירידות.

בספר בועת נדל"ן בכרך השלישי "המלחמה הגדולה וקריסתה של המערכת הפיננסית" אני מתאר את אובדן השליטה של הבנקים והקבלנים בשוק ואת קריסת הקבלנים וחדלות הפירעון של משקי הבית אשר ימוטטו את המערכת הפיננסית.

• דירות בעסקאות נדל"ן - פברואר-אפריל 2025

• שינוי במחירי שוק הדירות - מאי-2025

הנה ניתוח מעמיק לדו"ח הלמ"ס שפורסם ב-15 ביוני 2025 בנושא עסקאות נדל"ן למגורים בפברואר–אפריל 2025:

⚠️ עיקרי הממצאים והמסר המרכזי:

קריסה שקטה ומתמשכת בשוק הדירות – בכל סוגי העסקאות, בכל המחוזות, ובפרט בדירות חדשות.

הכותרת האמיתית לדו"ח צריכה להיות:

❝הקונים נעלמים, הסחורה נערמת❞

📉 תמונת מצב ארצית:

סך העסקאות – ירידה חדה:

• 22,430 דירות נמכרו בסה"כ בפברואר–אפריל 2025, ירידה של:
  • 20.2% לעומת נובמבר–ינואר.
  • 13.1% במונחים מנוכי עונתיות.
  • 10.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

דירות חדשות – התרסקות דרמטית:

• 8,590 דירות חדשות בלבד, שהן רק 38.3% מסך העסקאות.
• ירידה של:
  • 27.1% לעומת נובמבר–ינואר.
  • 22.7% מנוכה עונתיות לעומת אשתקד.
  • ירידה נוספת של 24.6% באפריל בלבד (לעומת מרץ).

דירות יד שנייה – האטה כללית:

• 13,840 דירות – ירידה של 9.4% מהחודשים הקודמים.
• אך לעומת אשתקד – עלייה קלה של 0.8% בלבד.

🗺️ פילוח גאוגרפי – קריסה חוצת מחוזות:

📌 בולט במיוחד: התמוטטות המחירים במחוזות המרכזיים – תל אביב, חיפה, ירושלים.

🏙️ יישובים בולטים בירידות חריגות:

🏗️ מלאי דירות חדשות שנותרו למכירה – סיגנל למשבר עודף היצע:

• בסוף אפריל: 79,410 דירות חדשות לא נמכרו.
• עלייה של 20.5% לעומת אפריל 2024.
• מספר חודשי היצע: 27.8 חודשים – כלומר, ייקח יותר משנתיים למכור את הדירות בקצב הנוכחי.
• 50% מהמלאי מרוכז בת"א (31.5%) ובמרכז (24.3%) בלבד.

🔎 תובנות וניתוח ביקורתי:

1. הקונים מתרחקים, בעיקר מהשוק הראשוני

הציבור מאותת באותיות קידוש לבנה: לא קונים במחיר הזה – במיוחד בדירות חדשות, שמהוות את שיא ההונאה הפיננסית (LTP במקום LTV).

2. עודף ההיצע מתנפח כמו בועה אחרונה

מלאי מתפוצץ של עשרות אלפי דירות חדשות מעיד על סירוב קולקטיבי של הציבור לממן את שווי הנכסים המנופח.

3. המיתון המתגלגל – בועת שיווי המשקל נשברת

לאורך חודשים נצפתה הקפאה – כעת אנחנו רואים שבירה בפועל בכמות העסקאות. השוק מתפרק, וההדף יכה בקרוב גם במחירים המדווחים.

4. האינדיקציה למעבר לנקודת האל-חזור

שיעור המימושים בירידה חדה, חודשי היצע מטפסים, ומרבית העסקאות הן יד שנייה (61.7%) – שוק ראשוני קורס ראשון.

📌 המלצות:

1. למשקיעים: להתרחק מהשוק הראשוני – הקריסה כבר בפנים.
2. לציבור: לחכות. הכוח בידיים שלכם. לא להיכנס לעסקאות במחירים לא רציונליים.
3. לרגולטור: להכריז על משבר עודף היצע, לשקול סובסידיות מפוקחות רק לפרויקטים במחירי שוק פונדמנטליים.
4. לשמאים: להפסיק את שיטת השכפול – להעריך כל נכס לפי ערכו הפונדמנטלי בלבד, לא לפי מחירים בהיסטריה.

דוח מסכם על שינוי מחירי הדירות אפריל 2025

מבוסס על פרסום למ"ס 183b/10 של הלמ"ס

מדד ָכללי ( כלל סוגי הדירות )

• שינוי חודשי (מרץ–אפריל 2025 לעומת פברואר–מרץ): ⬇️ ירידה של 0.1%
• שינוי שנתי (לעומת שנה קודמה): ⬇️ ירידה של 2.3%

משקפת שחל ירידה בשוק שנפסק עלייות.

דירות חדשות

• שינוי חודשי: ⬆️ עלייה של 0.4%
• שינוי שוק חופשי (בלי סובסדיה): ⬆️ עלייה של 0.1%
• שנתי: ⬇️ ירידה של 2.1%

על פניו, העלייה צנועה ולא מובהקת.

שינוי מחירים לפי מחוזים

דירות יד שנייה ( חישוב )

• הלמ"ס לא פרסמה מדד נפרד לדירות יד שנייה, אבל על סמך חישוב שניתן:

⬇️ ירידה חודשית משערכת של כ-0.3% במחירים השניים ( השערה באחוז )

• הירידה השנתית המשערכת: ⬇️ כעשו 2.6%-

שוק היד שנייה הולך ומתרוקן, והסימנים מצביעים על שחיקה אמיתית.

מסקנות

• השוק נכנס לשחיקה יציבה ואטית, ללא סימני התאוששות.
• הפער בין מחיר לשווי פונדמנטלי הולך להצטמצם, ולא לעלייה.
• דירות יד שנייה משקפות לשחקני עצמי על השוק ועל ההצעה של ציפיות.

🧨 הבועה נסדקת – והמדינה שותקת

הדוח האחרון של הלמ"ס (מס' 183b/10) לא היה צריך להפתיע אף אחד – אך הוא בכל זאת מרעיש:

מחירי הדירות בישראל יורדים, גם בדירות חדשות וגם ביד שנייה, גם בפריפריה וגם במרכז, גם אצל זוגות צעירים וגם אצל משקיעים.

במילים פשוטות: הבועה סוף-סוף מתחילה להסדק, והפעם זו כבר לא רק תחושת בטן – אלא עובדות יבשות, חתומות וסטטיסטיות.

📉 הנתונים לא משקרים:

• מחירי הדירות הכלליים ירדו ב־0.6% בחודש אפריל 2025 לבדו – חודש שני ברציפות של ירידות.
• גם מחירי הדירות החדשות, שעלו לכאורה ב־0.7%, רשמו ירידה של 2.1% בקצב שנתי – כלומר: גם הקבלנים לא מצליחים לעצור את הסחף.
• מחוזות כמו ירושלים, צפון, חיפה, מרכז ודרום – כולם רשמו ירידות חודשות, ולראשונה אין "מפלט גיאוגרפי".

המספרים לא משאירים מקום לספק: לא מדובר בירידה עונתית, לא ברעש סטטיסטי ולא בפייק ניוז של מתנגדי נדל"ן. מדובר במפולת שמתחילה, איטית אמנם, אך שיטתית.

🧱 הבועה נבנתה על השתקה – וממשיכה להתקיים דרך שתיקה

אם יש דבר מטריד יותר מהירידות עצמן – זו השתיקה של המדינה.

איפה שר האוצר? איפה המפקח על הבנקים? איפה שמאי ממשלתי שיסביר לעם מה קורה?מאות אלפי משפחות שילמו מחירים כפולים על דירות, על בסיס תחושת החמצה, שיווק אגרסיבי, אשראי זול – והשתקה אחת גדולה של הנתונים האמיתיים.גם כעת, כשמתפרסמים נתוני אמת על ירידת מחירים – הכותרות בעיתונים מתמקדות ב"מבצעים של הקבלנים", ב"משכנתא מותאמת" ובפינות שוליים.

מישהו מנסה למנוע מאיתנו להבין את מה שכבר קורה: ערך הדירות נשחק. הבטוחות נשחקות. האקוויטי של הבנקים מדמם.

💣 מה הלאה? סכנה שיטתית

• המשך ירידת מחירים – בעיקר בדירות יד שנייה – יהפוך את ה־LTV ל־LTP: הבנקים מימנו עסקאות לפי מחיר, לא לפי ערך.
• הפרויקטים החדשים לא יצליחו לעמוד בדרישות ליווי – מה שיוביל לגל ביטולים, חדלות פירעון, ושרשרת דומינו של קריסות.
• המשקיעים כבר ברחו – עכשיו גם הרוכשים העצמיים מבינים שהמדרון חלקלק, ושאין להם מה למהר.

🧭 ומה עושה המדינה? כלום.

לא הקפאה יזומה של אשראי מסוכן.

לא רפורמה בתקן 1 השמאותי שמשכפל מחירים.

לא שקיפות אמיתית לציבור.

השתיקה – היא המנגנון המרכזי של שימור הבועה.

🧠 קריאה אחרונה לפני הסערה:

זה לא הזמן להמשיך לפמפם נרטיבים של "אין היצע", "הביקוש קשיח", או "זה זמני".

זה הזמן לומר לציבור את האמת:

הבועה מתרוקנת. השוק משתחרר. המחיר מתקרב לערך – והפוליטיקה שותקת.ומי שישלם על זה את המחיר – זה לא בעלי הקרקע ולא הבנקים, אלא דווקא מי שקנה בשיא.

🧠 הסבר מקצועי – מדוע עליית 0.7% אינה מעידה על התחזקות שוק הדירות החדשות:

1. המדד מבוסס על תמהיל עסקאות – לא בהכרח על מחירי שוק ריאליים:

• אם החודש נרשמו פחות עסקאות מוזלות (כמו מחיר מטרה) ויותר עסקאות בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב או גבעתיים – הממוצע עולה, גם אם המחירים לא עלו.
• זו עלייה סטטיסטית בלבד, לא בהכרח ריאלית.

2. הדוח עצמו מדווח על ירידה שנתית של 2.1%- בדירות חדשות:

• זה הנתון היותר מובהק, כי הוא משקף מגמה ולא תנודתיות.
• כלומר: למרות "עלייה חודשית", המחירים ירדו בפועל לאורך השנה.

3. פער חמור בין מחירים מדווחים למחירים בפועל בשטח:

• הקבלנים נוהגים לדווח לרשות המסים את המחיר ברוטו (לפני הנחות בפועל, מענקים, שדרוגים וכו') – מה שמנפח את המחיר המדווח.
• בפועל, מי שנכנס לאתרי הקבלנים רואה מבצעים עמוקים והנחות שקטות.

📊 השוואה בין שני הנתונים מהדוח:

🧨 מסקנה נחרצת:

הנתון של 0.7% עלייה הוא לא איתות להתאוששות – אלא הסוואה זמנית של מגמה שלילית ברורה.

המדינה – או מי שמבקש להוריד את גובה הלהבות – עלול להתלות דווקא בנתון החודשי הזה כדי לטעון שה"שוק מתייצב", בזמן שהיסודות כבר רועדים.

https://www.gov.il/he/pages/news-housing110525

החל מאמצע 2024, למרות עלייה במלאי הדירות הלא מכורות וירידה במספר העסקאות, מחירי הדיור בישראל מגלים קשיחות כלפי מטה. בעוד שבעת עלייה בביקושים המחירים מזנקים במהירות, בירידה בביקוש התגובה איטית משמעותית. ההסבר לכך נעוץ בכשל תחרותי בענף. על אף ריבוי היזמים, התחרות מוגבלת בשל תלותם במערכת הבנקאית הריכוזית, המספקת את רוב המימון לפרויקטים. שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מכלל המימון לענף הבינוי. כיום הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים. זהו הרקע שכנגדו עלינו להתבונן בעובדות הבסיסיות המאפיינות את ענף הבניה: מקטע אוליגופוליסטי המשפיע במידה משמעותית על המחיר הסופי לרוכש, לצד קשיחות מחירים כלפי מטה. טענת הבנקים להבטחת החזר ההלוואה אינה מצדיקה הסדרים אלו לאחר אישור הפרויקט, שכן ליזם יש אינטרס למקסם את מחיר המכירה. קיים חשש שהבנקים אף יפעילו לחץ למניעת הורדות מחירים משיקולים רוחביים, הנוגעים לכלל הפרויקטים הממומנים על ידם. באור זה יש לראות את הנכונות של יזמים "לבוא לקראת" רוכשים באמצעות שדרוגים והלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר הנקוב, שמחזקת את ההשערה כי גישה זו משרתת את רצון הבנקים למנוע ירידת מחירים רוחבית ולא בהכרח את רווחיות הפרויקט הבודד. שליטת הבנקים במחירי הדיור עלולה לעקר את המנגנון התחרותי ולמנוע ממחירים להיקבע באופן חופשי. סעיפים המאפשרים לבנקים למנוע או למתן ירידות מחירים עלולים לעודד יזמים לשמור על מחירים גבוהים ולא תחרותיים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. לפיכך, המסמך מציע מספר הצעות אופרטיביות להגברת התחרות בענף, ולביטול הפרקטיקה המאפשרת למערכת הבנקאית לשלוט במחירי הדירות לאחר מתן ההלוואה, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור.

מצ״ב הדו״ח המלא.

כשל תחרותי בתחום הדיור. קשיחות מחירי הדיור : השפעת המערכת הבנקאית