The impact of abandonment of anchor stores and vacant spaces on rents in commercial complexes

באחת מחוות הדעת שערכתי, נשאלתי במסגרת שאלות הבהרה שאלה זו: מהי השפעת נטישת חנויות עוגן ושטחים ריקים על דמי שכירות במתחמים מסחריים. ביקשתי לבדוק "האם נערך מחקר/ים בארץ או בעולם בנושא של השפעת נטישת חנות עוגן ממתחם מסחרי והשפעתו על דמי השכירות האחרים ו/או בנושא שטח/י מסחר ריקים במתחם והשפעתם על דמי השכירות האחרים בו." 

מחקרים אקדמיים ומקצועיים מראים שנטישת חנויות עוגן ונוכחות שטחים מסחריים ריקים במתחמים מסחריים משפיעות באופן משמעותי על דמי השכירות של העסקים האחרים במתחם. המחקר בתחום זה מספק תובנות חשובות עבור משקיעים, יזמים ומנהלי נכסים בענף הנדל"ן המסחרי.

מחקרים על השפעת נטישת חנויות עוגן

המחקר המכונן של גאצלאף

מחקר מרכזי בתחום זה נערך בארצות הברית ופורסם בשנת 1994 בכתב העת Journal of Real Estate Research. המחקר, שכותרתו "The Effect of Anchor Tenant Loss on Shopping Center Rents" (ההשפעה של אובדן דייר עוגן על דמי השכירות במרכזי קניות), בחן באופן ישיר את ההשפעה שיש לנטישת חנות עוגן על דמי השכירות של הדיירים הנותרים במרכזי קניות1719. המחקר התמקד בנתונים ממרכזי קניות קטנים ובינוניים בפלורידה, והוא אחד המחקרים המקיפים הראשונים שבחנו סוגיה זו19.מחקר זה ביסס את הקשר בין נוכחות חנויות עוגן ובין הערך הכלכלי של המתחם המסחרי כולו. החוקרים הראו שאובדן של דייר עוגן במרכז קניות משפיע לרעה על דמי השכירות שניתן לגבות מהדיירים האחרים במתחם, מה שמדגיש את החשיבות האסטרטגית של שמירה על דיירי עוגן יציבים14. ממצא זה מספק הסבר אמפירי לפרקטיקה הנפוצה של הענקת תנאים מועדפים לחנויות עוגן, מתוך הבנה שנוכחותן מעלה את הערך הכלכלי של המתחם כולו.

השלכות נטישת חנויות עוגן

כאשר חנות עוגן עוזבת מתחם מסחרי, ההשפעה חורגת מעבר לאובדן הכנסות ישיר מדמי השכירות של אותה חנות. המחקר מראה שלנטישה כזו יש אפקט דומינו: היא מפחיתה את כמות המבקרים במתחם כולו, פוגעת בתמהיל העסקים, ובסופו של דבר מובילה לירידה בדמי השכירות שאפשר לגבות מהעסקים האחרים17. מצב זה יוצר אתגר משמעותי למנהלי נכסים ומשקיעים בנדל"ן מסחרי, שנדרשים לפתח אסטרטגיות לשימור דיירי עוגן ולהתמודדות עם השלכות עזיבתם.

השפעת שטחי מסחר ריקים על דמי השכירות

מחקר מקינזי על השפעת המגפה

מחקר מקיף שנערך על ידי חברת הייעוץ מקינזי בחן את השפעת מגפת הקורונה על שטחי מסחר, ומצא עלייה משמעותית בשיעורי הריקות (vacancy rates) במרכזי ערים. על פי המחקר, בין השנים 2019 ל-2022, שיעורי הריקות במרכזי הערים שנבדקו עלו בממוצע ב-3.3 נקודות אחוז, ובמקביל חלה ירידה ממוצעת של 5.4 אחוזים בדמי השכירות הריאליים באותם אזורים16.המחקר זיהה תבנית ברורה: אזורים עם ריכוזי משרדים גבוהים חוו את הירידות המשמעותיות ביותר בדמי השכירות למסחר. כך למשל, בשכונות מנהטן בהן שטחי המשרדים היוו את החלק הגדול ביותר מכלל הנדל"ן, כמו האזור הפיננסי והאזור סביב תחנת גרנד סנטרל, נרשמו העליות הנמוכות ביותר בדמי השכירות למסחר בין 2019 ל-202216.

גורמים המשפיעים על שיעורי ריקות

המחקר של מקינזי זיהה מספר גורמים מרכזיים המשפיעים על שיעורי הריקות בשטחי מסחר:

1. תנאים כלכליים: בתקופות של האטה כלכלית, ההוצאה הצרכנית עשויה לרדת, מה שמוביל לירידה במכירות לעסקים קמעונאיים, במיוחד בענפי הבידור והמסעדנות. מצב זה עלול להוביל לקושי בתשלום דמי שכירות ולפינוי עסקים16.
2. מיקום: נושאים הקשורים לאזור, כגון חסרות בית, פשיעה, נגישות תחבורתית ואפילו מזג אוויר, משפיעים על רצון העסקים להתמקם באזור מסוים.
3. תנאי החכירה: בעלי נכסים המציעים תנאי חכירה גמישים, דמי שכירות תחרותיים ותמריצים אטרקטיביים (כגון הקצבות לשיפור הנכס לדייר) נוטים יותר לשמר דיירים קיימים ולמשוך חדשים14.

מחקרים בישראל

בהתבסס על תוצאות החיפוש שסופקו, לא נמצאו מחקרים ספציפיים שנערכו בישראל בנושא השפעת נטישת חנויות עוגן או שטחי מסחר ריקים על דמי השכירות במתחמים מסחריים. המחקרים העיקריים בתחום זה נערכו בארצות הברית ובשווקים אירופאיים. עם זאת, יש לציין כי הדינמיקה העסקית והכלכלית המתוארת במחקרים אלה רלוונטית גם לשוק הישראלי, שכן העקרונות הבסיסיים של תלות הדדית בין עסקים במתחם מסחרי והשפעת תנועת הלקוחות על רווחיות חלים בכל שוק.

מגמות עתידיות

המחקר של מקינזי מציע שישנן סיבות להניח ששיעורי הריקות עשויים להמשיך לעלות. ראשית, חוזי השכירות של רבים מהקמעונאים טרם הגיעו למועד החידוש, כך שלעסקים אלה עדיין לא הייתה הזדמנות לצמצם את שטחי המסחר שלהם. שנית, בעלי נכסים עשו ויתורים שנועדו למנוע סגירה קבועה של חנויות, כגון דחיית תשלומי שכירות ומתן אפשרות לקמעונאים לשלם שכר דירה המחושב כאחוז מהמכירות בחנות. ויתורים אלה עודדו ככל הנראה קמעונאים לדחות סגירת חנויות, למרות ירידה ברווחיות, אך לא סביר שידחו זאת לנצח16.

סיכום

המחקרים שנסקרו מספקים עדויות ברורות לכך שנטישת חנויות עוגן ושיעורי ריקות גבוהים במתחמים מסחריים משפיעים לרעה על דמי השכירות של העסקים הנותרים. הבנת דינמיקה זו חיונית למשקיעים ולמנהלי נכסים בענף הנדל"ן המסחרי, במיוחד בעידן של שינויים מהירים בהרגלי הצריכה והעבודה.בעוד שעיקר המחקר בתחום זה נערך בארצות הברית ובשווקים אחרים מחוץ לישראל, המסקנות וההשלכות רלוונטיות גם לשוק הישראלי. יש מקום למחקר נוסף שיבחן את הדינמיקה הספציפית של השוק הישראלי בהקשר זה, במיוחד לאור השינויים הגלובליים בענף הקמעונאות והנדל"ן המסחרי.

Citations:

1. https://www.jstor.org/stable/44095538
2. https://retailminded.com/how-does-retail-activity-around-the-world-affect-rental-prices/
3. https://www.beneschlaw.com/a/web/19741/8nKBw4/thinking-outside-the-box-for-anchor-retailer-closings-is-there-a.pdf
4. https://knowledge-leader.colliers.com/nicole-larson/limited-supply-drives-stable-vacancy-rates-and-rising-rents-u-s-retail-q3-2024/
5. https://www.ynet.co.il/economy/article/h1azicdkyg
6. https://www.calcalist.co.il/marketing/articles/0,7340,L-3656348,00.html
7. https://www.ariadne.inc/resources/blogs/anchor-tenants/
8. https://www.gov.il/BlobFolder/reports/r0950_moch/he/r0950_nispach_a.pdf
9. https://www.jchs.harvard.edu/blog/why-do-urban-storefronts-stay-empty-so-long
10. https://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1675173/FULLTEXT01.pdf
11. https://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/10835547.1994.12090738
12. https://www.gov.il/BlobFolder/reports/molsa-social-and-welfare-magazine-44-3-full/he/SocialAndWelfareMagazine_Magazine-44-3_44-3-FULL.pdf
13. https://www.cbicommercial.com/blog/understanding-the-impact-of-vacancy-rates-on-retail-buildings
14. https://core.ac.uk/download/pdf/7162607.pdf
15. https://www.idi.org.il/media/11312/employment-discrimination-in-israel-a-differentiated-approach.pdf
16. https://www.mckinsey.com/mgi/our-research/empty-spaces-and-hybrid-places-chapter-2
17. https://ideas.repec.org/a/jre/issued/v9n11994p99-110.html
18. https://www.mevaker.gov.il/sites/DigitalLibrary/Documents/2020/70a/104-technological-advantage-Nagish.pdf
19. https://colab.ws/articles/10.1080%2F10835547.1994.12090738
20. https://www.bankhapoalim.co.il/sites/default/files/media/PDFS/SocialBanking/esg_report_2023.pdf
21. https://www.ynet.co.il/economy/article/H1U0ALYtD
22. https://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1675173/FULLTEXT01.pdf
23. https://www.cbicommercial.com/blog/understanding-the-impact-of-vacancy-rates-on-retail-buildings
24. https://idjs.ca/images/rcsr/archives/V24N3-YEATES-CHARLES-JONES.pdf
25. https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/housing-markets-data-and-research/market-reports/rental-market-reports-major-centres
26. https://fs.knesset.gov.il/globaldocs/MMM/d91230a8-2769-ef11-8163-005056aa4246/2_d91230a8-2769-ef11-8163-005056aa4246_11_20688.pdf
27. https://www.academia.edu/93187366/The_Effect_of_Anchor_Tenant_Loss_on_Shopping_Center_Rents
28. https://www.nmhc.org/news/research-corner/2024/the-relationship-between-vacancy-and-rent-growth-in-apartments/
29. https://journey.world/insights/is-the-anchor-tenant-dead-rethinking-real-estate-in-a-time-of-disruption/
30. https://www.esri.com/about/newsroom/publications/wherenext/retail-vacancy-rate-falls/
31. https://www.bigcenters.co.il/wp-content/uploads/2023/03/%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%AA%D7%A7%D7%95%D7%A4%D7%AA%D7%99-%D7%95%D7%A9%D7%A0%D7%AA%D7%99-%D7%9C%D7%A9%D7%A0%D7%AA-2022-merged.pdf
32. https://www.capitaleconomics.com/clients/publications/uk-commercial-property/uk-commercial-property-focus/how-prolonged-will-the-downturn-in-retail-rents-be?bot=googlebot
33. https://www.occupier.com/blog/cotenancy-for-retailers/
34. https://www.leumi.co.il/leumi-hebrew/s3fs-public/complex_link_file/03-24/Environment_Social_and_Governance_%20Q4_23_Acc_18817.pdf
35. https://shamay-mekarkein.com/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%93%D7%9E%D7%99-%D7%A9%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A8%D7%90%D7%A9/
36. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001261964
37. https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3699984,00.html
38. https://www.investopedia.com/terms/c/cotenancy-clause.asp
39. https://gandyr.com/wp-content/uploads/2021/03/%D7%A6%D7%A2%D7%99%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%90%D7%A0%D7%98%D7%A8%D7%A0%D7%98.pdf
40. https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%9E%D7%A1%D7%97%D7%A8%D7%99-%D7%97%D7%A0%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA/
41. https://www.gov.il/BlobFolder/reports/r0950_moch/he/r0950_nispach_c.pdf
42. https://a-nadlan.co.il/valueofcommercialrealestate/
43. https://mulliganbjornnes.com/co-tenancy-rights-the-tenants-perspective/
44. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000187930
45. https://www.calcalist.co.il/world/articles/0,7340,L-3624660,00.html
46. https://www.cw-inter-israel.com/israel-retail-market-review-2021
47. https://files.webversion.net/i394Mnmj/%D7%A9%D7%A0%D7%AA%D7%95%D7%9F-2020-compressed.pdf
48. https://www.ynetnews.com/business/article/hkrfgfa3c
49. https://www.cbre.co.il/insights
50. https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3089927,00.html
51. https://cms.law/en/bgr/publication/right-of-the-anchor-tenant-to-prevent-the-lessor-from-letting-commercial-premises-to-third-parties
52. https://proliti.co.il/wp-content/uploads/2023/05/%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%9C%D7%99%D7%98%D7%99-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%9E%D7%A1%D7%97%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%9C%D7%9B%D7%94-%D7%9C%D7%9E%D7%A2%D7%A9%D7%94-%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9B%D7%99-%D7%93%D7%99%D7%9F-%D7%A1%D7%99%D7%9C%D7%91%D7%95%D7%A1.pdf
53. https://www.taubcenter.org.il/wp-content/uploads/2020/12/e2014.08israelihousingmarket47.pdf
54. https://www.cbre.co.il/insights/reports/israel-real-estate-market-outlook-h1-2024
55. https://www.gov.il/BlobFolder/reports/r0950_moch/he/r0950_nispach_a.pdf
56. https://www.acri.org.il/pdf/DiurEng.pdf
57. https://www.gov.il/BlobFolder/reports/molsa-social-and-welfare-magazine-44-3-full/he/SocialAndWelfareMagazine_Magazine-44-3_44-3-FULL.pdf
58. https://muni-index.co.il/2020/09/20/economicdensityforretail/
59. http://www.bsre.co.il/%D7%91%D7%A7%D7%A6%D7%91-%D7%94%D7%A2%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%94%D7%9E%D7%9C%D7%90-%D7%9C%D7%A2%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%91-%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9%D7%99%D7%9D-%D7%97/
60. https://clb.ac.il/wp-content/uploads/2022/06/%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%97%D7%95%D7%95%D7%AA-%D7%93%D7%A2%D7%AA-%D7%A2%D7%9C-%D7%97%D7%95%D7%95%D7%99%D7%AA-%D7%94%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9-%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-%D7%91%D7%A2%D7%91%D7%A8%D7%99%D7%AA_%D7%A1%D7%95%D7%A4%D7%99_%D7%9E%D7%95%D7%AA%D7%90%D7%9D-%D7%91%D7%A8-%D7%90%D7%99%D7%9C%D7%9F.docx
61. https://en.urbanstudies.huji.ac.il/sites/default/files/urbanstudieseng/files/hrkt_hhshph_hmqvmyt_vhzvryt_shl_y_sh_gt.pdf
62. https://urbanclinic.huji.ac.il/sites/default/files/urbanclinicheb/files/ykhyl_mtsgt_nvvh_vpr_lhtsgh_28.7.pdf
63. https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3770285,00.html
64. https://www.gaya-center.co.il/%D7%A4%D7%97%D7%93-%D7%9E%D7%9E%D7%A7%D7%95%D7%9E%D7%95%D7%AA-%D7%A4%D7%AA%D7%95%D7%97%D7%99%D7%9D/
65. https://www.sba.org.il/hb/PolicyAndInformation/Researches/Documents/%D7%93%D7%95%D7%97_%D7%9E%D7%A6%D7%91_%D7%94%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%9D_%D7%94%D7%A7%D7%98%D7%A0%D7%99%D7%9D_%D7%95%D7%94%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%9D_%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C_2018.pdf
66. https://www.runi.ac.il/research-institutes/law/g-city/events/investment-real-estate/
67. https://www.listennotes.com/podcasts/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%9E%D7%A1%D7%97%D7%A8%D7%99-%D7%91%D7%92%D7%95%D7%91%D7%94/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%A7%D7%9E%D7%A2%D7%95%D7%A0%D7%90%D7%99-sWDZq6tj0AH/
68. https://iacapap.org/_Resources/Persistent/7d5a04d04330a77ae83689361b19554742dd428c/F.2-Separation-anxiety-Hebrew-2017.pdf
69. https://www.pineproperty.com.au/why-do-retail-shops-sit-empty/
70. https://www.jstor.org/stable/44154449
71. https://www.avisonyoung.co.uk/shopping-centres-revisited
72. https://www.haas.berkeley.edu/wp-content/uploads/Pricing-the-Upside-Potential-to-Downside-Risk-PreWFA-Updated.pdf
73. https://research.tue.nl/files/348032111/1-s2.0-S0166046224000504-main.pdf
74. https://centaur.reading.ac.uk/35973/1/35973.pdf
75. https://www.statista.com/statistics/1200208/asking-rent-shopping-center-real-estate-united-states/
76. https://www.jstor.org/stable/44095538
77. https://www.hkeconomy.gov.hk/en/pdf/wp/retail_space.pdf
78. https://www.matthews.com/how-to-position-your-shopping-center-for-success/
79. https://core.ac.uk/download/pdf/7162607.pdf
80. https://landsec.com/sites/default/files/2020-02/Landsec_Re-imagining%20_empty_Retail_space.pdf
81. https://www.calcalist.co.il/marketing/articles/0,7340,L-3636730,00.html
82. https://www.ynet.co.il/economy/article/Hk9BgWcH8
83. https://www.squintopera.com/insights/the-anchor-tenant-is-dead-rethinking-real-estate-in-a-time-of-disruption/
84. https://www.azrieligroup.com/wp-content/uploads/2023/05/2023-Report.pdf
85. https://en.globes.co.il/en/article-office-rents-in-israel-stay-firm-for-now-1001464045
86. https://www.colliers.com/en-hk/news/cvas-impact-of-retail-on-office-rent-exploring-the-opportunities
87. https://de.cdn-website.com/754c5d3227dc4deba6206f1cb9de3d64/MOBILE/pdf/%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA_%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9Fd21d.pdf?i=609038.pdf&fn=%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA+%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F.pdf
88. https://en.globes.co.il/en/article-tel-aviv-office-space-market-in-deep-crisis-1001469194
89. https://falk.huji.ac.il/sites/default/files/falkheb/files/dp_21-01_2.pdf
90. https://www.btl.gov.il/Mediniyut/BakashatNetunim/dohot/Documents/MezamimIskiyim.pdf
91. https://www.idi.org.il/media/11312/employment-discrimination-in-israel-a-differentiated-approach.pdf
92. https://www.sba.org.il/hb/PolicyAndInformation/Researches/Documents/Doch_Asakim_2020.pdf
93. https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3567937,00.html
94. https://cohrm.haifa.ac.il/wp-content/uploads/2022/12/Vol_7_December_2022-1.pdf
95. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=882897
96. https://www.plusconsulting.co.il/post/%D7%94%D7%9E%D7%A0%D7%91%D7%90%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%9C-%D7%92%D7%9C-%D7%94%D7%94%D7%AA%D7%A4%D7%98%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%92%D7%93%D7%95%D7%9C
97. https://squidex.mkmapps.com/api/assets/ipm/valuing-vacant-retail-units.pdf
98. https://retailminded.com/how-does-retail-activity-around-the-world-affect-rental-prices/
99. https://aura.abdn.ac.uk/bitstream/handle/2164/3086/Modeling_Space_Market_dynamics.doc
100. https://www.reddit.com/r/AskEconomics/comments/1ghzt5t/what_would_be_the_impact_of_a_vacancy_tax_on/