The Dunning-Kruger Effect in Narrative Construction: This is How the Real Estate Bubble in Israel Was Inflated

How did public ignorance and the cynical exploitation of the Dunning-Kruger effect allow the real estate bubble in Israel to be inflated? Haim Atkin exposes the narrative that was built by the ignorant, and that was enthusiastically received by the public, the media – and the banks. Inexperienced investor lenders lured young people into purchasing apartments at prices that were out of line with value – with promises of returns and passivity. Haim Atkin analyzes the phenomenon of risky lending that fueled the real estate bubble in Israel.

17Jun

The negative equity crisis in the Israeli banking system

The Equity Crisis in the Banking System: How Valuation Errors Threaten Israel's Financial Stability

משבר האקוויטי השלילי במערכת הבנקאית הישראלית: ניתוח ביקורתי של מדיניות האשראי - מה קורה כשמתבלבלים ומבלבלים בין מחיר לשווי.

"הבנקים בישראל עם אקוויטי שלילי כי ה - LTV חושב לפי LTP, אין להם בטוחות ואין להם מה לממש. הם העניקו הלוואות לפי מחיר ולא לפי שווי. גישת "שיכפול והעתקת מחירים" וגישת "לספר בכמה נמכרה או נמכרו דירות ליד" גרמו לבנקים לחלק משכנתאות לפי מחיר ללא כל בדיקה ובחינה כלכלית של העסקאות" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, אנליסט וחוקר נדל"ן, מחבר הספר הספר בועת נדל"ן

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות

המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים

המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב. מצב זה נובע מפער מהותי בין השווי האמיתי של נכסי הבטוחה לבין הסכומים שהוענקו במשכנתאות. שורש המשבר נעוץ באימוץ עיוור של גישות שומות בעייתיות בתקופת עליית המחירים.

הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"

LTV מול LTP – ההבחנה הקריטית

בעוד שיחס LTV (Loan to Value) אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP (Loan to Price) – כלומר, חישבו את היחס לפי מחיר העסקה בפועל.

LTV אמיתי: הערכת שווי שמאית מקצועית, אובייקטיבית, המבוססת על ניתוח פונדמנטלי של הנכס.
LTP: המחיר בפועל ששולם, שנקבע פעמים רבות ללא קשר לערך הכלכלי.

שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר

1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"

העתקת נתוני עסקאות קודמות כבסיס לשומות חדשות, מבלי להתחשב בשוני מהותי בין הנכסים, יצרה שווי שוק מנופח ולא ריאלי.

2. גישת "בכמה נמכרה דירה ליד"

התבססות מופרזת על מחירי עסקאות סמוכות, מבלי לבחון אם הן רלוונטיות, שיקפה תפיסה שגויה שהשוק תמיד צודק – גם כשברור שהוא בועה.

השלכות המשבר

א. חשיפה לסיכון אשראי מערכתי

ירידת מחירים חושפת את הבנקים לכך שהבטוחות אינן מכסות את יתרת החוב.
מחדלים עתידיים יובילו להפסדים מיידיים ולצורך בהפרשות הון משמעותיות.

ב. קושי לממש בטוחות

ירידת מחירים עלולה להפוך את מימוש הנכסים לפעולה חסרת תוחלת.
כתוצאה: ירידה באמינות המערכת הפיננסית, חשש מפני פאניקה בשוק ההון.

כשל שיטתי בהבנה הכלכלית של שווי

הבנקים לא ביצעו את בדיקות השווי הנדרשות:

לא בחנו פוטנציאל הכנסה.
לא ניתחו תחזיות שוק או תרחישי קיצון.
לא בדקו את יכולת ההחזר האמיתית של הלווה.
לא בחנו תשואות כלכליות לעומת ריבית המשכנתא.

במקום כל אלה – בחרו ב"שווי שוק" שמבוסס על מחיר מנופח.

מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה

המודל השוויצרי:

שמאי עצמאי חובה.
מגבלות LTV נוקשות (80%).
התבססות על שווי בלבד, לא על מחיר.

המודל הגרמני:

דגש על תשואה כלכלית.
בדיקות יציבות פיננסית של הלווה.
דרישות הון עצמי משמעותיות (20–30%).
התעלמות מעליות חדות במחירים לצורכי הערכה.

המלצות מדיניות בישראל

1. חזרה להערכות שווי עצמאיות

יש לאסור על הבנקים לאשר משכנתאות לפי מחיר עסקה בלבד.

2. ניתוח כלכלי מעמיק לכל עסקה

בחינת פוטנציאל הכנסה, מיקום, תזרימי מזומנים.
חישוב יחס שווי-תשואה מול ריבית המשכנתא.

3. שקיפות רגולטורית מלאה

פרסום שמאות לציבור.
רגולציה ברורה של מתודולוגיית השומה.

4. שינוי תרבות ניהול הסיכונים בבנקים

מודלים המעריכים ירידות ערך עתידיות.
מערכות התרעה מוקדמות.
תגמול מבוסס איכות אשראי ולא גידול בהיקף ההלוואות.

סיכום

המשבר הנוכחי נובע מכשל יסודי: ההנחה שמחיר שוק הוא שווי כלכלי. מערכת האשראי הישראלית נשבתה באשליית בטוחות מנופחות – ונחשפת כעת לסיכון ממשי. הדרך לפתרון מחייבת מהפך תפיסתי: חזרה לשמאות שמרנית, אשראי מבוסס סיכון, ובקרה רגולטורית הדוקה. לפעול עכשיו – לפני שהאשליה תתפוצץ לגמרי.

משבר האקוויטי השלילי / The Negative Equity Crisis

עברית	English
המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב...	The Current State: When Banks Realize They're Naked Israel's banking system is currently facing a troubling phenomenon—widespread negative equity...
הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר" בעוד שיחס LTV אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP...	The Core Issue: Confusing “Value” with “Price” While LTV should rely on independent economic valuation, banks in practice used LTP...
שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר 1. גישת "שכפול והעתקת מחירים" 2. גישת "כמה שילם השכן"	Flawed Valuation Practices That Fueled the Crisis 1. “Copy-Paste Pricing” 2. “What the Neighbor Paid”
השלכות המשבר - חשיפת הבנקים לסיכון - קושי במימוש בטוחות - אובדן אמון	Consequences of the Crisis - Exposure to risk - Difficulty realizing collateral - Loss of trust
כשל שיטתי בהבנת שווי כלכלי לא בוצעו ניתוחים נדרשים, הסתמכות על מחירים מנופחים.	A Systemic Failure to Understand Economic Value No proper analysis performed; reliance on inflated prices.
מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה שוויץ – שמאי עצמאי, מגבלת LTV, ניתוק בין מחיר לשווי. גרמניה – דגש על תשואה, הון עצמי גבוה.	Reform Models: Switzerland & Germany Switzerland – Independent appraisers, LTV cap, separation of price and value. Germany – Focus on yield, high equity requirements.
המלצות לישראל - חישוב שווי אמיתי בלבד - ניתוח כלכלי מעמיק - שקיפות רגולטורית - שינוי תרבות סיכון	Recommendations for Israel - True value-based calculations - Deep economic analysis - Regulatory transparency - Risk culture reform
סיכום יש לחזור לשמאות שמרנית ומבוססת סיכון – לפני שהבועה תתפוצץ.	Conclusion A return to conservative, risk-based valuation is required—before the bubble bursts.

16Jun

CBS Publications from June 15, 2025 - A Clear and Absolute Change of Direction

The real estate market in Israel, apartment prices April 2025, decline in real estate prices, new apartments, second-hand apartments, apartment price index, housing market analysis, CBS Real Estate, real estate trends in Israel, price correction, frozen real estate market, decline in apartment values, price comparison by district. The Israeli real estate market is signaling a change in direction - according to the CBS report for April 2025, prices are declining monthly and annually, including a sharp decline in second-hand apartments. In this report you will find professional analysis by district, separation between new and second-hand apartments, and critical insights into price trends and the risk of structural erosion.

2 דוחות התפרסמו אתמול ( 15.6.2025 ) ואם לא יומצאו תרגילים חדשים הכיוון הוא דרומה - ירידות.

בספר בועת נדל"ן בכרך השלישי "המלחמה הגדולה וקריסתה של המערכת הפיננסית" אני מתאר את אובדן השליטה של הבנקים והקבלנים בשוק ואת קריסת הקבלנים וחדלות הפירעון של משקי הבית אשר ימוטטו את המערכת הפיננסית.

הנה ניתוח מעמיק לדו"ח הלמ"ס שפורסם ב-15 ביוני 2025 בנושא עסקאות נדל"ן למגורים בפברואר–אפריל 2025:

⚠️ עיקרי הממצאים והמסר המרכזי:

קריסה שקטה ומתמשכת בשוק הדירות – בכל סוגי העסקאות, בכל המחוזות, ובפרט בדירות חדשות.

הכותרת האמיתית לדו"ח צריכה להיות:

❝הקונים נעלמים, הסחורה נערמת❞

📉 תמונת מצב ארצית:

סך העסקאות – ירידה חדה:

22,430 דירות נמכרו בסה"כ בפברואר–אפריל 2025, ירידה של:
- 20.2% לעומת נובמבר–ינואר.
- 13.1% במונחים מנוכי עונתיות.
- 10.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

דירות חדשות – התרסקות דרמטית:

8,590 דירות חדשות בלבד, שהן רק 38.3% מסך העסקאות.
ירידה של:
- 27.1% לעומת נובמבר–ינואר.
- 22.7% מנוכה עונתיות לעומת אשתקד.
- ירידה נוספת של 24.6% באפריל בלבד (לעומת מרץ).

דירות יד שנייה – האטה כללית:

13,840 דירות – ירידה של 9.4% מהחודשים הקודמים.
אך לעומת אשתקד – עלייה קלה של 0.8% בלבד.

🗺️ פילוח גאוגרפי – קריסה חוצת מחוזות:

מחוז	שינוי בדירות חדשות	שינוי בדירות יד שנייה
ירושלים	-32.0%	-10.2%
צפון	-33.3%	-16.0%
חיפה	-39.2%	-7.3%
מרכז	-24.2%	-7.4%
תל אביב	-36.7%	-7.9%
דרום	-37.2%	-11.3%
יו"ש	-50.7%	-2.7%

📌 בולט במיוחד: התמוטטות המחירים במחוזות המרכזיים – תל אביב, חיפה, ירושלים.

🏙️ יישובים בולטים בירידות חריגות:

יישוב	שינוי דירות חדשות	שינוי דירות יד שנייה
תל אביב-יפו	-43.9%	-5.6%
ירושלים	-35.9%	-10.9%
אופקים	-36.5%	לא מופיע
לוד	-46.5%	+3.5%
נתיבות	-26.9%	+14.1%
בת ים	-59.3%	-3.5%
פתח תקווה	-36.1%	+4.3%
הרצליה	+100%	-1.2%

🏗️ מלאי דירות חדשות שנותרו למכירה – סיגנל למשבר עודף היצע:

בסוף אפריל: 79,410 דירות חדשות לא נמכרו.
עלייה של 20.5% לעומת אפריל 2024.
מספר חודשי היצע: 27.8 חודשים – כלומר, ייקח יותר משנתיים למכור את הדירות בקצב הנוכחי.
50% מהמלאי מרוכז בת"א (31.5%) ובמרכז (24.3%) בלבד.

🔎 תובנות וניתוח ביקורתי:

1. הקונים מתרחקים, בעיקר מהשוק הראשוני

הציבור מאותת באותיות קידוש לבנה: לא קונים במחיר הזה – במיוחד בדירות חדשות, שמהוות את שיא ההונאה הפיננסית (LTP במקום LTV).

2. עודף ההיצע מתנפח כמו בועה אחרונה

מלאי מתפוצץ של עשרות אלפי דירות חדשות מעיד על סירוב קולקטיבי של הציבור לממן את שווי הנכסים המנופח.

3. המיתון המתגלגל – בועת שיווי המשקל נשברת

לאורך חודשים נצפתה הקפאה – כעת אנחנו רואים שבירה בפועל בכמות העסקאות. השוק מתפרק, וההדף יכה בקרוב גם במחירים המדווחים.

4. האינדיקציה למעבר לנקודת האל-חזור

שיעור המימושים בירידה חדה, חודשי היצע מטפסים, ומרבית העסקאות הן יד שנייה (61.7%) – שוק ראשוני קורס ראשון.

📌 המלצות:

למשקיעים: להתרחק מהשוק הראשוני – הקריסה כבר בפנים.
לציבור: לחכות. הכוח בידיים שלכם. לא להיכנס לעסקאות במחירים לא רציונליים.
לרגולטור: להכריז על משבר עודף היצע, לשקול סובסידיות מפוקחות רק לפרויקטים במחירי שוק פונדמנטליים.
לשמאים: להפסיק את שיטת השכפול – להעריך כל נכס לפי ערכו הפונדמנטלי בלבד, לא לפי מחירים בהיסטריה.

דוח מסכם על שינוי מחירי הדירות אפריל 2025

מבוסס על פרסום למ"ס 183b/10 של הלמ"ס

מדד ָכללי ( כלל סוגי הדירות )

שינוי חודשי (מרץ–אפריל 2025 לעומת פברואר–מרץ): ⬇️ ירידה של 0.1%
שינוי שנתי (לעומת שנה קודמה): ⬇️ ירידה של 2.3%

משקפת שחל ירידה בשוק שנפסק עלייות.

דירות חדשות

שינוי חודשי: ⬆️ עלייה של 0.4%
שינוי שוק חופשי (בלי סובסדיה): ⬆️ עלייה של 0.1%
שנתי: ⬇️ ירידה של 2.1%

על פניו, העלייה צנועה ולא מובהקת.

שינוי מחירים לפי מחוזים

מחוז	שינוי חודשי	מגמה
ירושלים	⬆️ +1.2%	עלייה חדה
מרכז	⬆️ +0.3%	עלייה קלה
חיפה	⬆️ 0.0%	קפאון
דרום	⬇️ -0.2%	ירידה מתונה
תל אביב	⬇️ -0.6%	ירידה מהותית
צפון	⬇️ -1.3%	ירידה חדה

דירות יד שנייה ( חישוב )

הלמ"ס לא פרסמה מדד נפרד לדירות יד שנייה, אבל על סמך חישוב שניתן:

⬇️ ירידה חודשית משערכת של כ-0.3% במחירים השניים ( השערה באחוז )

הירידה השנתית המשערכת: ⬇️ כעשו 2.6%-

שוק היד שנייה הולך ומתרוקן, והסימנים מצביעים על שחיקה אמיתית.

מסקנות

השוק נכנס לשחיקה יציבה ואטית, ללא סימני התאוששות.
הפער בין מחיר לשווי פונדמנטלי הולך להצטמצם, ולא לעלייה.
דירות יד שנייה משקפות לשחקני עצמי על השוק ועל ההצעה של ציפיות.

🧨 הבועה נסדקת – והמדינה שותקת

הדוח האחרון של הלמ"ס (מס' 183b/10) לא היה צריך להפתיע אף אחד – אך הוא בכל זאת מרעיש:

מחירי הדירות בישראל יורדים, גם בדירות חדשות וגם ביד שנייה, גם בפריפריה וגם במרכז, גם אצל זוגות צעירים וגם אצל משקיעים.

במילים פשוטות: הבועה סוף-סוף מתחילה להסדק, והפעם זו כבר לא רק תחושת בטן – אלא עובדות יבשות, חתומות וסטטיסטיות.

📉 הנתונים לא משקרים:

מחירי הדירות הכלליים ירדו ב־0.6% בחודש אפריל 2025 לבדו – חודש שני ברציפות של ירידות.
גם מחירי הדירות החדשות, שעלו לכאורה ב־0.7%, רשמו ירידה של 2.1% בקצב שנתי – כלומר: גם הקבלנים לא מצליחים לעצור את הסחף.
מחוזות כמו ירושלים, צפון, חיפה, מרכז ודרום – כולם רשמו ירידות חודשות, ולראשונה אין "מפלט גיאוגרפי".

המספרים לא משאירים מקום לספק: לא מדובר בירידה עונתית, לא ברעש סטטיסטי ולא בפייק ניוז של מתנגדי נדל"ן. מדובר במפולת שמתחילה, איטית אמנם, אך שיטתית.

🧱 הבועה נבנתה על השתקה – וממשיכה להתקיים דרך שתיקה

אם יש דבר מטריד יותר מהירידות עצמן – זו השתיקה של המדינה.

איפה שר האוצר? איפה המפקח על הבנקים? איפה שמאי ממשלתי שיסביר לעם מה קורה?מאות אלפי משפחות שילמו מחירים כפולים על דירות, על בסיס תחושת החמצה, שיווק אגרסיבי, אשראי זול – והשתקה אחת גדולה של הנתונים האמיתיים.גם כעת, כשמתפרסמים נתוני אמת על ירידת מחירים – הכותרות בעיתונים מתמקדות ב"מבצעים של הקבלנים", ב"משכנתא מותאמת" ובפינות שוליים.

מישהו מנסה למנוע מאיתנו להבין את מה שכבר קורה: ערך הדירות נשחק. הבטוחות נשחקות. האקוויטי של הבנקים מדמם.

💣 מה הלאה? סכנה שיטתית

המשך ירידת מחירים – בעיקר בדירות יד שנייה – יהפוך את ה־LTV ל־LTP: הבנקים מימנו עסקאות לפי מחיר, לא לפי ערך.
הפרויקטים החדשים לא יצליחו לעמוד בדרישות ליווי – מה שיוביל לגל ביטולים, חדלות פירעון, ושרשרת דומינו של קריסות.
המשקיעים כבר ברחו – עכשיו גם הרוכשים העצמיים מבינים שהמדרון חלקלק, ושאין להם מה למהר.

🧭 ומה עושה המדינה? כלום.

לא הקפאה יזומה של אשראי מסוכן.

לא רפורמה בתקן 1 השמאותי שמשכפל מחירים.

לא שקיפות אמיתית לציבור.

השתיקה – היא המנגנון המרכזי של שימור הבועה.

🧠 קריאה אחרונה לפני הסערה:

זה לא הזמן להמשיך לפמפם נרטיבים של "אין היצע", "הביקוש קשיח", או "זה זמני".

זה הזמן לומר לציבור את האמת:

הבועה מתרוקנת. השוק משתחרר. המחיר מתקרב לערך – והפוליטיקה שותקת.ומי שישלם על זה את המחיר – זה לא בעלי הקרקע ולא הבנקים, אלא דווקא מי שקנה בשיא.

🧠 הסבר מקצועי – מדוע עליית 0.7% אינה מעידה על התחזקות שוק הדירות החדשות:

1. המדד מבוסס על תמהיל עסקאות – לא בהכרח על מחירי שוק ריאליים:

אם החודש נרשמו פחות עסקאות מוזלות (כמו מחיר מטרה) ויותר עסקאות בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב או גבעתיים – הממוצע עולה, גם אם המחירים לא עלו.
זו עלייה סטטיסטית בלבד, לא בהכרח ריאלית.

2. הדוח עצמו מדווח על ירידה שנתית של 2.1%- בדירות חדשות:

זה הנתון היותר מובהק, כי הוא משקף מגמה ולא תנודתיות.
כלומר: למרות "עלייה חודשית", המחירים ירדו בפועל לאורך השנה.

3. פער חמור בין מחירים מדווחים למחירים בפועל בשטח:

הקבלנים נוהגים לדווח לרשות המסים את המחיר ברוטו (לפני הנחות בפועל, מענקים, שדרוגים וכו') – מה שמנפח את המחיר המדווח.
בפועל, מי שנכנס לאתרי הקבלנים רואה מבצעים עמוקים והנחות שקטות.

📊 השוואה בין שני הנתונים מהדוח:

מדד	שינוי חודשי	שינוי שנתי	פרשנות
דירות חדשות	+0.7%	-2.1%	חודש חריג, אך המגמה יורדת
כלל הדירות (כולל יד 2)	-0.6%	-2.3%	תואם את הקיפאון ההולך ומעמיק

🧨 מסקנה נחרצת:

הנתון של 0.7% עלייה הוא לא איתות להתאוששות – אלא הסוואה זמנית של מגמה שלילית ברורה.

המדינה – או מי שמבקש להוריד את גובה הלהבות – עלול להתלות דווקא בנתון החודשי הזה כדי לטעון שה"שוק מתייצב", בזמן שהיסודות כבר רועדים.

https://www.gov.il/he/pages/news-housing110525

החל מאמצע 2024, למרות עלייה במלאי הדירות הלא מכורות וירידה במספר העסקאות, מחירי הדיור בישראל מגלים קשיחות כלפי מטה. בעוד שבעת עלייה בביקושים המחירים מזנקים במהירות, בירידה בביקוש התגובה איטית משמעותית. ההסבר לכך נעוץ בכשל תחרותי בענף. על אף ריבוי היזמים, התחרות מוגבלת בשל תלותם במערכת הבנקאית הריכוזית, המספקת את רוב המימון לפרויקטים. שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מכלל המימון לענף הבינוי. כיום הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים. זהו הרקע שכנגדו עלינו להתבונן בעובדות הבסיסיות המאפיינות את ענף הבניה: מקטע אוליגופוליסטי המשפיע במידה משמעותית על המחיר הסופי לרוכש, לצד קשיחות מחירים כלפי מטה. טענת הבנקים להבטחת החזר ההלוואה אינה מצדיקה הסדרים אלו לאחר אישור הפרויקט, שכן ליזם יש אינטרס למקסם את מחיר המכירה. קיים חשש שהבנקים אף יפעילו לחץ למניעת הורדות מחירים משיקולים רוחביים, הנוגעים לכלל הפרויקטים הממומנים על ידם. באור זה יש לראות את הנכונות של יזמים "לבוא לקראת" רוכשים באמצעות שדרוגים והלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר הנקוב, שמחזקת את ההשערה כי גישה זו משרתת את רצון הבנקים למנוע ירידת מחירים רוחבית ולא בהכרח את רווחיות הפרויקט הבודד. שליטת הבנקים במחירי הדיור עלולה לעקר את המנגנון התחרותי ולמנוע ממחירים להיקבע באופן חופשי. סעיפים המאפשרים לבנקים למנוע או למתן ירידות מחירים עלולים לעודד יזמים לשמור על מחירים גבוהים ולא תחרותיים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. לפיכך, המסמך מציע מספר הצעות אופרטיביות להגברת התחרות בענף, ולביטול הפרקטיקה המאפשרת למערכת הבנקאית לשלוט במחירי הדירות לאחר מתן ההלוואה, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור.

מצ״ב הדו״ח המלא.

כשל תחרותי בתחום הדיור. קשיחות מחירי הדיור : השפעת המערכת הבנקאית

14Jun

🛡️ מדריך לזכאים לפיצוי בגין נזקי רכוש – פעולות איבה ומלחמה

Has your property been damaged due to hostilities or war? A professional and up-to-date guide from a trusted source explains step-by-step how to receive property tax compensation – including forms, conditions, appraisals, and direct links.

A professional, clear and practical guide for those whose property was damaged as a result of war damage and hostilities, and who wish to exercise their entitlement under the Tax Authority's compensation fund (Property Tax and Compensation Fund Division) , which operates under the Property Tax and Compensation Fund Law, 1961.

13Jun

📰 כשהתקשורת שותקת – הבועה צועקת

The Chief Economist's report for April 2025 reveals a crash in the housing market – but the media chose to remain silent, obscure, or divert the focus. Haim Atkin reveals the depth of the distortion in the coverage.

12Jun

How did Michael Bury predict the collapse – and is Israel headed there?

Is the Israeli real estate market in 2025 the local version of the subprime crisis? Powerful, data-backed analysis – including a direct comparison to the US 2008. This blog explores how Michael Burry was able to predict the economic market collapse and how his insights may lead us to understand whether similar trends may occur in Israel. We will look at an analysis of his work, current economic data, and analytical insights on the subject.

בועת הנדל"ן בישראל – גרסת הסאב-פריים המקומית?

בשנת 2008, מייקל בורי – רופא עיניים שהפך למשקיע פיננסי – עשה את הבלתי נתפס. כשהמערכת הפיננסית האמריקאית חגגה שיאים, הוא הימר נגד שוק הדיור, והרוויח 100 מיליון דולר. אבל לא הכסף עמד במוקד – אלא היכולת לראות את מה שכולם סירבו לראות: שהשוק מבוסס על שקר פיננסי.

בועת הסאב-פריים האמריקאית: איך זה קרה?

הבנקים העניקו הלוואות משכנתא ללווים חסרי יכולת החזר, בריביות גבוהות (סאב-פריים). את ההלוואות האלה ארזו מחדש באגרות חוב שנמכרו כ"נכסים בטוחים". אף אחד לא שאל: מה הערך האמיתי של הנכס? האם הלווים מסוגלים להחזיר? העיקר שהגלגל ימשיך להסתובב. בורי לא קנה את זה. הוא חקר את הנתונים, הבין שהשוק מנופח, ועמד מול המערכת. במשך שלוש שנים הוא ספג לעג, לחץ משפטי וביקורת חריפה – אבל החזיק בקו. כשהשוק קרס, הוא יצא צודק.

ומה אצלנו? ישראל 2025: בועה – עם כשרות רגולטורית

שוק הנדל"ן הישראלי מציג בעשור האחרון מאפיינים מובהקים של בועה:

מחירים שזינקו ביותר מפי 2 מהשווי הכלכלי האמיתי של הדירות.
תשואות נמוכות משמעותית מהריבית על המשכנתאות – עסקה הפסדית בהגדרה.
רמות מינוף חריגות של משקי בית.
מנגנון הלוואות מסוכן: לא סאב-פריים, אלא סאב-היגיון – מימון עסקאות במחירים בלתי סבירים.

מהי "הלוואת סאב-היגיון"?

"הלוואת סאב-היגיון" היא הלוואה לרכישת נכס במחיר שאין לו הצדקה כלכלית – גם אם הלווה עצמו איכותי. לא מדובר בהלוואה מסוכנת בגלל הלווה, אלא בגלל העסקה עצמה: כאשר רוכשים נכס בתשואה שלילית (למשל 2.2%) בעזרת הלוואה בריבית גבוהה יותר (למשל 5.5%), מדובר במימון של עסקה שמראש אינה משתלמת – ולכן מסוכנת לבנק וללווה כאחד.

מאפיין	הלוואת סאב-פריים	הלוואת סאב-היגיון
הבעיה המרכזית	איכות הלווה ירודה	איכות העסקה מופרכת
יכולת החזר	נמוכה או לא קיימת	תקינה פורמלית, אך לא משתלמת
שווי הנכס	לרוב סביר	מנופח / כפול מהערך
צורת מימון	לרוב ריבית גבוהה	ריבית רגילה אך על שווי שגוי
מנגנון סיכון	חדלות פירעון של הלווה	קריסת ערך הנכס הממומן

אבל יש רגולציה! אז מה?

אומרים לנו ש"הפיקוח בישראל שמרני". בפועל:

הבנקים מממנים עסקאות שהתשואה מהן נמוכה מהריבית. זה לא רק לא כלכלי – זו רשלנות.
השמאות מבוססת על שכפול מחירים – לא על הערכת שווי.
רגולציית ה-LTV מתייחסת ליחס מימון-מחיר – ולא מעניין אותה אם המחיר כפול מהערך.

טבלת השוואה: אמריקה 2008 מול ישראל 2025

מאפיין	ארה"ב 2008	ישראל 2025
סוג ההלוואות	סאב-פריים ללווים חלשים	סאב-היגיון לעסקאות מופרכות
תשואת שכירות מול ריבית	שלילית	שלילית מובהקת
יחס חוב/הכנסה	גבוה מאוד	מהגבוהים ב-OECD
רגולציה	פורמלית, אך חלשה	מגבילה מסגרות – לא מהות עסקאות
שמאות	לעיתים הוזמנה ע"י המוכר	מעתיקה ומשכפלת מחירים – לא שווי
תגובת המערכת	קריסה מוחלטת	הכחשה, שיווק, והזרמת אשראי נוספת
סיכון לקריסת בנקים	התממש	מוחשי, אך מוכחש
התנהגות הציבור	עיוורון קולקטיבי	שכנוע עצמי שמחיר = ערך

למה הציבור שותק?

אותם מנגנונים שעבדו בארה"ב פועלים גם כאן:

מדיה שמצנזרת קולות ביקורתיים.
קמפיינים שמעודדים לקנות "לפני שהמחירים שוב יעלו".
רגולטור שבפועל משרת את המשכנתאות, לא את הציבור.

המסקנה: אנחנו לא צריכים מייקל בורי – אנחנו צריכים אומץ

בורי היה לבד. אתה – לא. היום המידע זמין, הנתונים ברורים, והבועה גלויה לעין כל. השאלה היא רק מתי יתפוצץ – לא אם.

"מחירים שעולים ללא הצדקה כלכלית – סופם לרדת. ככל שמתעלמים מזה – הנפילה כואבת יותר."

11Jun

The first quarter of 2025 and April data indicate that the market has crashed.

The Ministry of Finance report for April 2025 reveals a dramatic decline in all areas of the housing market. The bubble is beginning to burst – and the numbers make clear the intensity of the approaching crisis.

A professional and focused analysis of the residential real estate industry review – April 2025 , as it appeared in the report of the Chief Economist's Department at the Ministry of Finance:

️ Key Trends: Free Real Estate Market in a Crash

Collapse in free market transactions :
- Only 5,433 transactions in the free market – a 20% decrease compared to April 2024.
- Contractor sales in the free market fell to 1,543 apartments – a sharp decline of 43% year-on-year (!).
- The rate of new apartments sold "on paper" fell to 64% - a monthly decrease of 3 percentage points and an indication of growing panic among buyers.
Effect of Bank of Israel restrictions :
- The decrease is coordinated with the entry into force of the Bank of Israel restrictions at the end of March 2025 (limiting the rate of deferred payment and “balloon” loans).
- In areas such as Netanya, Be'er Sheva, and Tel Aviv, there was a sharp drop in the frequency of transactions with financing benefits – a decrease of up to 30 percentage points (!).
A puzzling gap between the decline in sales and cash flow :
- Despite the collapse in sales, contractors' cash flow stood at 6.3 billion NIS , 37% higher than April last year (!).
- The findings suggest early payments by buyers or manipulations that smell like an attempt at a positive "accounting presentation" just before the quarterly reports.

10Jun

🟠 "פעל!" – קריאה אחרונה לפני הקריסה

A poignant blog by Haim Atkin on the need for a precise bailout plan on the HAMP/HARP model, just before the banking system collapses. On timing, responsibility, and the command: "Act!"

09Jun

Real Estate: A Money Box That Fills Itself? Only If You Didn't Pay Double for It

A common image claims that "real estate is a money box that fills itself." But what happens when you buy this box at double its true value? A poignant blog by Haim Atkin on fundamental value, low returns, and the danger of a bubble.

08Jun

Guindy as the Nash Breaker: One Move That Can Collapse an Entire Market

Gindi's apartment sale in Sde Dov is no longer a price drop, but a strategic move that violates the Nash equilibrium in the Tel Aviv real estate market.

07Jun

The gray rhino trampled the real estate market – just like bank stocks in '83

A poignant post by Haim Atkin, exposing the collapse of the real estate market in Israel as a gray rhinoceros rather than a black bear. A chilling comparison to the regulation of bank stocks – 13 years of manipulation, suppression, and a pre-determined collapse. A must-read article for anyone who lives under the illusion that the bubble will burst "suddenly."

06Jun

How HAMP and HARP programs saved America – and what Israel isn’t doing

HAMP and HARP are the programs that saved the US and were designed to stabilize the housing market, prevent a wave of bankruptcies, and save the banking system.

HAMP ו - HARP היו 2 התוכניות שהצילו את בארה"ב ונועדו לייצב את שוק הדיור, למנוע גל פשיטות רגל, ולהציל את המערכת הבנקאית. הצצה לשתי התוכניות שהצילו את שוק הדיור האמריקאי ממשבר הסאב-פריים – HAMP ו-HARP – והשוואה למצב המדאיג בישראל. האם ניתן ליישם מודל דומה כאן לפני קריסת המערכת הבנקאית?

מהספר בועת נדל"ן - לרכישה כאן

🛠 HAMP – Home Affordable Modification Program

מטרה:

לסייע לבעלי בתים שנמצאים בפיגור במשכנתא או על סף חדלות פירעון, באמצעות שינוי תנאי המשכנתא (modification) כך שהתשלום החודשי יהיה סביר יותר.

איך זה עבד?

הפחתת הריבית
הארכת תקופת ההחזר
ולעיתים גם דחיית תשלום חוב קיים (forbearance)
התמריץ ניתן גם לבנקים ולחברות שירותי משכנתאות כדי לשתף פעולה

השפעה:

כ־1.6 מיליון משכנתאות שונו במסגרת התוכנית
הצליחה להוריד תשלומים חודשיים בממוצע של כ־30%
מנעה פשיטת רגל המונית, אבל נתפשה כלא מספקת (רבים לא עמדו בתנאים או לא אושרו)

🏡 HARP – Home Affordable Refinance Program

מטרה:

לאפשר לבעלי משכנתאות בעלי יחס LTV גבוה (גם 125%!), שלא בפיגור – אבל לא יכולים למחזר את ההלוואה בגלל ירידת שווי הנכס – למחזר בכל זאת בתנאים משופרים.

איך זה עבד?

מיחזור בריבית נמוכה גם אם שווי הבית נמוך מההלוואה
הועבר דרך Freddie Mac ו-Fannie Mae
לא דרש הערכת שווי חדשה
פתח דלת להצלה של מאות אלפי לווים "שקועים" עם נכסים מתחת לשווי ההלוואה

השפעה:

כ־3.5 מיליון מיחזורי משכנתא
מנע מקרים רבים של walk-away (עזיבת הנכס בגלל אקוויטי שלילי)
חיזק את ההון של הבנקים בעקיפין – כי פחות הלוואות הפכו לבעייתיות

אז את מי הן באמת הצילו?

גורם	HAMP	HARP	הערות
🏦 הבנקים	✅	✅✅	חיזוק מאזן, מניעת הפסדים
🏘 משקי בית	✅	✅✅	הורדת תשלומים / ריבית, מניעת חדלות פירעון
📉 הכלכלה	✅	✅	שמירה על יציבות שוק הדיור וצריכה

מסקנה בקצרה:

כן, הן הצילו את כולם – אבל בראש ובראשונה את הבנקים.

מניעת קריסת שוק הדיור הייתה קריטית למניעת קריסת המערכת הפיננסית. ההגדרה האמיתית היא:

הצלה מלמעלה למטה (top-down rescue) – הבנקים קודם, הציבור אחריהם.

🇺🇸 ארה"ב – טיפול במשבר באמצעות HAMP ו־HARP

פרמטר	HAMP	HARP
יעד	לווים שנמצאים בקשיים	לווים תקינים אך עם אקוויטי שלילי
גישה	שינוי תנאי משכנתא קיימת	מיחזור משכנתא גם כשאין שווי מספיק
עיקרון	הקלה תזרימית כדי למנוע חדלות פירעון	תיקון עיוות ביחס הלוואה-שווי
אפקט	האטת גל פשיטות רגל	מניעת גל של abandonments והפסדים לבנקים

✅ שתי התוכניות טפלו בשורש בעיית השווי – לא הכחישו אותו.

🧠 הבינו שהשוק לא יתאושש אם לא יינתן מענה שורשי לאובדן הערך (equity).

🇮🇱 ישראל – מה קורה בפועל?

נושא	המצב כיום
❌ טיפול באקוויטי שלילי	אין – הבנקים לא מודים שהוא קיים
❌ שמאות עצמאית	כמעט ולא קיימת בפרויקטים חדשים (דירות חדשות נמכרות בלי הערכת שווי ממשית)
❌ מיחזור בתנאים מקלים	נעשה רק למי ששומר על ערך הדירה. בפועל – המערכת ממיינת לפי "נראות" בטוחה
❌ גישה מונעת	אין מדיניות מערכתית לבלום קריסת ערך – רק ניסיונות עידוד קנייה

💣 מה הייתה יכולה ישראל לעשות? (בהשראת HAMP ו־HARP)

1. תוכנית HARP ישראלית

מיחזור בתנאים מקלים גם כששווי הנכס ירד
הסתמכות על ערך פונדמנטלי מוסדר (למשל לפי טבלת שווי ממשלתית, כפי שהצעתי בעבר)
עידוד מיחזור לאנשים עם "שווי שלילי" על מנת למנוע קריסה מערכתית

2. תוכנית HAMP ישראלית

תמריצים לבנקים להפחתת ריבית או פריסת הלוואות מחדש
הסדרים יזומים מול קבוצות סיכון (רוכשי פרויקטים ב-2020–2022)
פיקוח ממשלתי על תנאים וסירובים – כדי למנוע מחדל בנקאי

3. רגולציה חדשה: "שמאות-הצלה"

הוראה רגולטורית לבצע שמאות מחדש לכל מי שמבקש פריסה או מיחזור, אבל לפי ערך ולא מחיר
מתן כלים לבנק (כמו בארה"ב) להתמודד עם בעיית האקוויטי מבלי להיכנס לסחרור משפטי/חשבונאי

🧩 השורה התחתונה:

ארה"ב פעלה על פי עקרונות של הכרה במשבר שווי, גיבוש מדיניות קונקרטית ויישום כוללני.ישראל? מכחישה, מושכת זמן, מתפללת לשיפור – ובדרך מסכנת את הבנקים, הציבור והמשק כולו.

אחר כך צריך להעמיד לדין את כל מי שהביא אותנו למצב הזה...

מחקר עומק: האם ניתן להתאים את תוכניות HAMP ו-HARP לישראל?

רקע כללי

לאחר משבר הסאב-פריים בארה"ב ב-2008, הושקו שתי תוכניות לאומיות מצילות שוק:

HAMP – שינוי תנאי משכנתאות ללווים במצוקה.
HARP – מיחזור משכנתאות גם כאשר יש "אקוויטי שלילי".

תוכניות אלו תרמו לייצוב שוק הדיור, למניעת פשיטות רגל המוניות, ולשמירה על המערכת הבנקאית. לאור הסימנים הגוברים למשבר בשוק הנדל"ן בישראל, עולה השאלה האם מודל דומה ניתן ליישום בישראל.

חלק א' – התאמת HAMP ו-HARP לשוק הישראלי

מאפיינים ישראליים שיש להביא בחשבון:

שיעור מימון גבוה מאוד (LTP) – לעיתים מעל 90%, גם ברכישות "קבוצתיות" או בפרויקטים בליווי.
פער בין שווי למחיר – קיימת בועה נדל"נית מובהקת; מחירים גבוהים מהערך הכלכלי הפונדמנטלי.
שמאים מוחלשים – אין שמאות חובה בפרויקטים חדשים; שומות רבות משקפות מחיר ולא שווי.
העדר פתרון מערכתי – הבנקים אינם מודים בקיומו של אקוויטי שלילי.

פוטנציאל התאמה:

HAMP ישראלי: הסדרי פריסה והפחתת ריבית יזומים לבעלי משכנתא בקשיים.
HARP ישראלי: מתן אפשרות מיחזור בתנאים מקלים – גם כששווי הנכס ירד מתחת ליתרת ההלוואה.
שמאות פונדמנטלית מוסדרת: שימוש בטבלאות שווי לפי אזור, לצורך בסיס התערבות רגולטורית.

חלק ב' – דרכי יישום מוצעות

שלב 1: הקמת מערך שווי פונדמנטלי לאומי

טבלאות שווי לפי מ"ר מגורים לפי אזור ודירוג עירוני
בסיס מחושב: תזרים NOI, יחס שכר-דירה/משכורת, ריבית משכנתא ממוצעת
שימוש ככלי לקביעת "ערך התערבות רגולטורי"

שלב 2: רגולציה על מיחזור ופריסות

חיוב הבנקים להציע פתרונות לבעלי משכנתאות שנכנסו לאקוויטי שלילי מוכח
הסדרי תמריץ מהמדינה לבנקים (הקלה הונית, תמיכה ממשלתית מוגבלת)

שלב 3: יצירת מודל מימון חלופי

קרן ממשלתית או חצי-ציבורית שתקלוט הלוואות מסוכנות ותבצע פריסה מחדש
אפשרות להחלפת חלק מהחוב באג"ח ממשלתי או ברכיב הוני על הנכס

חלק ג' – נקודת הזמן הנכונה להפעלת תוכנית

מוקדם מדי – מסוכן

אם תופעל כאשר המחירים עוד "נראים יציבים" – תתקבל ביקורת ציבורית על "חילוץ עשירים".

מאוחר מדי – קטסטרופה

לאחר שהבנקים יתחילו להקפיא נכסים ולהוציא לפועל עיקולים – כבר קשה להציל.

העיתוי הנכון:

שלב ירידת מחירים של 15%–20% מרמות השיא, עם סימנים ראשונים לחדלות פירעון מערכתית (פיגורים, ירידה במיחזור, קיפאון מכירות).

מומלץ לשלב סימני טריגר ברורים כמו:

עליה חודשית של >10% בבקשות לפריסת חוב
ירידה חדה של >25% בהיקף מיחזור משכנתאות
מעבר של יותר מ-5% מהלווים למצב של "שווי שלילי" מוכח לפי השומה הלאומית

מסקנה

מודל HAMP/HARP ניתן להתאמה לישראל – אך רק אם ייעשה מתוך הכרה בבעיה, לא הכחשה. המערכת הישראלית נדרשת לגבש פתרון מערכתי המבוסס על:

הכרה בפער בין מחיר לשווי
פיתוח כלי התערבות רגולטוריים לפי שווי פונדמנטלי
תזמון מושכל לפעולה – לפני קריסת המערכת הבנקאית

הזמן לפעול – הוא רגע לפני שהמצב ייראה כמו 2008 אמריקאית, רק בלי הפתרונות.

Blog