Critique professionnelle : La hausse des prix des appartements selon le CBS – une apparence de stabilité dans un marché centralisé et réglementé

Critique professionnelle : La hausse des prix des appartements selon le CBS – une apparence de stabilité dans un marché centralisé et réglementé

Le Bureau central des statistiques a annoncé une hausse des prix des appartements de 0,9 % en janvier-février 2025, soit 7,5 % par rapport à la même période l'an dernier. Cependant, un examen critique et approfondi de ces données soulève des questions fondamentales quant à leur importance économique, leur fiabilité en tant qu'indicateur d'un marché libre et, surtout, leur pertinence pour comprendre l'état réel du marché immobilier.

1. Les transactions mesurées représentent le prix – et non la valeur

• L'indice des prix de l'immobilier est basé sur les transactions effectivement réalisées, mais ne prend pas en compte la faisabilité économique de ces transactions .
• Dans une réalité de stagnation, de très faible chiffre d'affaires des transactions et d'une portée limitée d'un marché actif, toute transaction inhabituelle, par exemple un appartement de luxe à Tel Aviv ou un appartement dans le cadre d'une campagne de marketing agressive, déforme l'image globale.

2. Segmentation géographique – distorsions importantes

• Les districts enregistrant de fortes hausses – Nord (1,8 %) et Tel Aviv (1,5 %) – sont également des zones où le nombre de transactions est très faible. Cela se traduit par un écart statistique important et une forte sensibilité aux transactions marginales.
• Le District Central a en fait enregistré une légère baisse de 0,3 % - preuve que la tendance n'est pas uniforme et ne présente pas une image stable d'« augmentations ».

3. Appartements neufs – pas vraiment plus chers

• Le CBS rapporte une hausse de 1,0 % des prix des appartements neufs, mais ne tient pas compte des avantages sociaux, des remises avantageuses, des financements innovants et des transactions avec des entrepreneurs conclues de manière opaque. Le prix indiqué est purement officiel ; il ne reflète pas nécessairement le prix réellement payé.
• Ce marché souffre d’un biais de « prix imaginaire », résultat d’un marketing manipulateur qui gonfle le prix affiché.

4. Une augmentation annuelle de 7,5 % – contraire à la réalité économique