Профессиональный обзор: рост цен на квартиры по данным CBS – признак стабильности на централизованном и регулируемом рынке

Профессиональная критика: Рост цен на квартиры по данным ЦБС – видимость стабильности на централизованном и регулируемом рынке

Центральное статистическое бюро объявило, что цены на квартиры выросли на 0,9% в январе-феврале 2025 года и на 7,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако критический и глубокий анализ данных поднимает фундаментальные вопросы об их экономической значимости, их надёжности как индикатора свободного рынка и, что самое главное, об их релевантности для понимания истинного состояния рынка недвижимости.

1. Измеряемые транзакции представляют собой цену, а не стоимость.

• Индекс цен на жилье рассчитывается на основе фактически осуществленных сделок, но не учитывает экономическую целесообразность сделок .
• В условиях стагнации, крайне низкого оборота транзакций и ограниченного масштаба активного рынка любая необычная сделка, например, элитная квартира в Тель-Авиве или квартира в рамках агрессивной маркетинговой кампании, искажает общую картину.

2. Географическая сегментация – значительные искажения

• Районы с резким ростом – Север (1,8%) и Тель-Авив (1,5%) – также являются территориями, где количество транзакций очень мало. Это означает: значительное статистическое отклонение и высокую чувствительность к граничным транзакциям.
• В Центральном округе фактически зафиксировано небольшое снижение на 0,3%, что свидетельствует о том, что тенденция неравномерна и не представляет собой устойчивую картину «роста».

3. Новые квартиры – не намного дороже

• CBS сообщает о росте цен на новые квартиры на 1,0%, но не учитывает льготы, «умные» скидки, творческое финансирование и непрозрачные сделки с подрядчиками. Указанная цена является официальной и не обязательно соответствует фактической цене.
• Этот рынок страдает от предвзятости «мнимой цены» — результата манипулятивного маркетинга, который завышает цену на ценнике.

4. Годовой рост на 7,5% – вопреки экономической реальности

• Данные игнорируют очевидные макроэкономические факторы: высокие процентные ставки, экономический спад, снижение располагаемого дохода и нео