מס היסף על נדל"ן: הסבר, ניתוח והשלכות – והאם באמת כדאי למהר ולמכור?

מהו "מס יסף" – מקור המילה והמשמעות האמיתית

המילה "יסף" בשפה העברית מגיעה מהשורש י.ס.ף, שפירושו להוסיף, להגדיל, להרחיב.

מכאן גם הפועל "להתווסף" או "להוסיף על הקיים". כאשר המדינה משתמשת במונח "מס יסף", הכוונה ברורה ומפורשת:

זהו מס נוסף, המוטל מעבר למס הקיים, כמעין "שכבה שנייה" של מיסוי על מי שהכנסתו גבוהה. כלומר:

מס יסף = מס על המס. המנגנון נולד בשנת 2011 בעקבות המחאה החברתית, במטרה:

• להגדיל פרוגרסיביות,
• לגבות יותר ממי שמוגדרים "בעלי הכנסות גבוהות",
• ולהוסיף מקור הכנסה למדינה בשנים של לחץ תקציבי.

מאז, הוא הפך לחלק קבוע במערכת המס – ורק הולך ומתרחב.

החידוש הגדול: מס יסף יוחל גם על השבח במכירת דירות להשקעה

תקציב 2026 כולל שינוי דרמטי בשקט תקשורתי אך משמעותי מבחינה כלכלית:

השבח ממכירת דירה שנייה ואילך ייכלל כהכנסה לכל דבר, ויחשב לצורך מס יסף. כלומר:

מי שמוכר דירה להשקעה ומייצר שבח של מאות אלפי שקלים – ייחשב כאילו “הכנסתו השנתית עלתה” בהתאם, ועל החלק שחוצה את רף 721,560 ש"ח יוטל מס יסף של 5%.

עד היום, מס יסף חל על הכנסות הוניות כמו ריבית, דיבידנד ושכר דירה  אך לא על מס שבח. כעת, האוצר סוגר את הפער.

למה זה קורה דווקא עכשיו? – המדינה צמאה להכנסות

הרחבת המס מגיעה בשעה שבה:

• הגירעון חוצה 7% תוצר,
• עלויות המלחמה מטפסות למאות מיליארדים,
• גביית המסים מקריסה בעקבות האטה במשק,
• ומכירות נדל"ן – המקור המרכזי למס שבח – נמצאות בשפל של שני עשורים.

בקיצור:

הממשלה מחפשת כסף מהר ובמקומות “בטוחים”, כלומר ציבור בעלי הנכסים.לפני שנה ההצעה הזו נחסמה בידי ח"כ גפני בוועדת הכספים.

כעת, כשהחסם הפוליטי נעלם – האוצר מבצע את המהלך שתכנן מלכתחילה.

מי ייפגע בפועל מהמהלך?

1. בעלי יותר מדירה אחת

כל מכירה של דירה שאינה פטורה → השבח נחשב כהכנסה → מס יסף.

2. מי שהשבח יקפיץ אותו מעל רף מס היסף

גם אם ההכנסה השוטפת נמוכה יחסית.

3. בעלי דירות עם מס ליניארי מוטב (5%)

כעת, בפועל הם יגיעו ל־10% מס הכפלה מלאה.

מי לא נפגע?

• בעלי דירה יחידה בשווי עד 5.008 מיליון ש"ח.
• מי שהשבח + הכנסה לא עוברים את הרף.

כמה מס זה יוסיף? – הרבה יותר ממה שנדמה

ניקח דוגמה אמיתית: שבח: 800,000 ש"ח

מס שבח: 25% = 200,000 ש"ח השבח נכנס למחזור → חוצה את רף מס היסף

על החלק שנכנס לעודף התקרה מוטל עוד 5%. כלומר:

• בעלי הכנסות גבוהות מגיעים ל־30% מס אפקטיבי על השבח.
• בעלי מס ליניארי מוטב (“5%”) ישלמו 10% בפועל.
• משקיעים מבוססים ימצאו עצמם עם חיובי מס גבוהים בהרבה.

מדובר בעליית מס בפועל של 20%–100%.

השפעות בשוק הדיור – וזה החלק שאיש כמעט לא מדבר עליו

הממשלה מצפה לתוספת הכנסות: כ־420 מיליון ב־2026 וכ־500 מיליון בהבשלה מלאה.

אבל הכלכלה לא עובדת בקווים ישרים.

1. המשקיעים ימשיכו לברוח מהשוק

הם כבר ירדו לכ־15% מהעסקאות.

מס נוסף רק יאיץ את היציאה.

2. ההיצע להשכרה יקטן

כל דירה שנמכרת → יוצאת ממלאי ההשכרה.

המשקיעים הם אלו המספקים את עיקר המלאי לשוכרים.

3. מחירי השכירות יעלו, לא ירדו

פחות היצע → יותר ביקוש.

4. המדינה עלולה לאבד הכנסות ממס שבח

כי כל מס יתר מוביל לדחיית עסקאות. כלומר:

כוונת המחוקק – להגדיל הכנסות – עלולה לפגוע בעצמה בטווח הבינוני.

אז האם כדאי למכור לפני כניסת החוק?

במקרים רבים – כן.

במיוחד:

• דירות עם שבח גבוה,
• משקיעים עם הכנסות שנתיות גבוהות,
• נכסים עם מס ליניארי מוטב,
• מצבים שבהם השוק צפוי לרדת ממילא (מה שמעלה את הסבירות שהמס בעתיד יגדל לעומת רווח נמוך יותר).

אבל זה לא אוטומטי.

צריך לבדוק שלושה פרמטרים מרכזיים:

1. גובה השבח
2. רמת ההכנסה הנוכחית
3. תחזית השווי העתידי (ובמציאות הנוכחית – במיוחד לנוכחות הבועה, הסיכון להמשך ירידות הוא משמעותי)

איך אפשר להפחית את המכה? – כלים מעשיים

1. פיצול שומה בין בני זוג

שתי תקרות מס יסף במקום אחת.

זה כלי אפקטיבי מאוד.

2. תזמון נכון של המכירה

אפשר לפזר מכירות על פני שנים שונות.

3. הגדלת הוצאות מוכרות

כל קבלה משפיעה על השבח → מקטינה מס שבח → מקטינה חשיפה למס היסף.

4. פריסה של השבח

רלוונטי רק למקרים מסוימים אך עשוי להפחית את מדרגת המס.

5. מבני החזקת נכסים מתקדמים

רלוונטי בעיקר למשקיעים גדולים.

שורה תחתונה – המהלך הוא חלק מ"הנדסת המיסוי" של נכסי נדל"ן

ב־15 השנים האחרונות המדינה:

• העלתה מס רכישה,
• ביטלה פטורים,
• הגדילה מס שבח,
• החילה חובת דיווח על כמעט כל פעולה,
• ועכשיו מוסיפה מס יסף על השבח.

זה לא מהלך נקודתי זו תפיסת עולם:

"מסים על נדל"ן הם היעד הקל ביותר להעלאת הכנסות."

אלא שזוהי מדיניות שפוגעת בשוכרים יותר מאשר במשקיעים,

כי היא מקטינה את היצע הדירות להשכרה ובמציאות שבה השוק כבר בירידה, התיקון הזה לא יאט את הירידות, לא יבלום אותן, ולא יחלץ את שוק הדיור ממסלולו.

Summary Box

Summary: Additional Tax ("Mas Yisaf") on Real Estate Capital Gains

Israel’s 2026 budget introduces a major tax reform: capital gains from selling investment properties will now be included in taxable income for the purpose of the Mas Yisaf, an additional 5% surtax applied above a defined income threshold.

This change significantly increases the effective tax rate on real estate profits, especially for investors holding multiple properties or properties with high appreciation.The expected consequences:

• Reduced investor activity
• Lower supply of rental units
• Upward pressure on rents
• Limited effectiveness in increasing state revenues

Investors with substantial unrealized gains may benefit from selling before the reform takes effect, but decisions must be made based on individualized tax projections and market expectations.