דירות בהמתנה הן לא עוד נתון סטטיסטי – אלא מלכודת פיננסית שאלפי משקי בית בישראל עלולים ליפול לתוכה. מעל 22.5 אלף דירות מוחזקות בידי משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה ועדיין לא הצליחו למכור את הישנה. המשמעות: חשיפה למס רכישה, חובות כפולים, הלוואות בלון, ומשכנתאות נוספות בדיוק כשיכולת ההחזר נשחקת. הפוסט מנתח את המציאות הזו דרך הנתונים שפרסמה גלית בן נאים, ומסביר מדוע הבעיה רחבה בהרבה משאלה פרטית – זו סכנה ליציבות השוק כולו.
דירות בהמתנה – מי ימתין למי? פצצת זמן פיננסית
גלית בן נאים היטיבה להציג את הנתונים: עשרות אלפי "דירות בהמתנה" – דירות של משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה ועדיין לא הצליחו למכור את הישנה.
במבט ראשון זה עוד סעיף טכני במיסוי מקרקעין. במבט שני – זו פצצת זמן פיננסית.
הבעיה האמיתית
רבים מהבעלים בטוחים שהמשבר זמני, ולכן אינם מוכנים להוריד את המחיר במידה הנדרשת. הורדה בשיעור המס הצפוי (8%) לא מספיקה – הפער בין המחיר לשווי עמוק בהרבה.
התוצאה?
- מי שלא ימכור בזמן ייחשב כמשקיע בעל כורחו וישלם מס רכישה.
- מי שתכנן לממן את הדירה החדשה מכספי המכירה – יגלה שהוא תקוע בלי מקורות.
- מי שכבר לקח הלוואת בלון או שנושאת עליו משכנתא על הדירה הישנה – ייאלץ להעמיס משכנתא נוספת, בדיוק כשיכולת ההחזר נשחקת.
לא כל בעלי הדירות באותו מצב
יש מי שנכנס להרפתקה הזו בלי חוב – והוא ישרוד, גם אם ייאלץ להמתין.
אבל רוב בעלי הדירות זקוקים נואשות לכסף מהמכירה כדי לסגור את העסקה החדשה. עבורם, הזמן פועל לרעתם.
הקשר לשוק הרחב
כשהמלאי הזה מצטבר על עשרות אלפי דירות חדשות שלא נמכרות – השוק נכנס למצב של לחץ כפול.
חקיקה שתחזיר את פרק הזמן ל־24 חודשים אולי תדחה את הבעיה, אבל היא לא תפתור אותה: כל עוד המחירים כפולים מהשווי, המשוואה פשוט לא תיסגר.
בשורה התחתונה
רוב רובם של בעלי ה"דירות בהמתנה" יגלו שהם משלמים מס רכישה ונתקעים עם הדירה הישנה, תוך שהם נאלצים לקחת עוד הלוואות.
במילים אחרות – מה שהתחיל כ"שדרוג" דירה, ייגמר כמלכודת חוב.
👉 השאלה האמיתית היא לא "כמה דירות בהמתנה יש", אלא כמה בעלי דירות יצליחו להמתין לפני שהמערכת הפיננסית תפסיק להמתין להם.
הפוסט של גלית בן נאים מיום 19.9.2025
 |  |
22,500 דירות בהמתנה.
- מרכז – כ־3,500 דירות, כ־6.5 חודשי היצע.
- חובות – גם סביב 3,500, כ־6 חודשי היצע.
- חיפה – כ־3,200, כ־6 חודשי היצע.
- ב"ש – כ־3,000, כ־5.5 חודשי היצע.
- ירושלים – כ־2,600–2,700, כ־5 חודשי היצע.
- נתניה/שרון – סביב 2,000, כ־4 חודשי היצע.
- ת"א – כ־1,700, כ־4 חודשי היצע.
- חדרה – כ־800, כ־3 חודשי היצע.
- נצרת – כ־600, כ־2 חודשי היצע.
- טבריה – כ־300, כ־1 חודשי היצע.
ביחד – המספר הכולל מתכנס ל־כ־22,500 דירות, בדיוק כפי שגלית כתבה בפוסט.
 |  |
