דו"ח הנדל"ן 2025 של בנק מזרחי-טפחות

בין אופטימיות שיווקית למציאות כלכלית: ניתוח ביקורתי

🧭 מבט כללי

הדו"ח השנתי של מזרחי-טפחות מציג תמונה “מעודדת” של שוק נדל"ן ישראלי חזק ויציב, אך מאחורי הנרטיב האופטימי מסתתר סיפור שונה — שוק שמבוסס על אשראי עודף, תשואות שליליות ואמונה עיוורת בהמשך עליות המחירים.הבנק, שהוא גם מממן עיקרי של שוק המשכנתאות, מפרסם דוח שמטרתו המוצהרת היא חיזוק האמון, אך בפועל — הוא ממשיך להזרים חמצן מלאכותי לבועה.

צילום העמוד הראשון של הדוח

⚙️ הנתונים שמאחורי הכותרות

💭 סנטימנט ציבורי: אמונה במקום נתונים

הדו"ח מבוסס על תחושות – לא על כלכלה:

• 73 % מאמינים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.
• 71 % משוכנעים ש“יהיה קשה יותר לקנות בעתיד”.
• אך רק 26 % מתכננים לקנות בפועל בשנתיים הקרובות.

הפער הזה בין אמונה להתנהגות כלכלית הוא סימן קלאסי לשוק ספקולטיבי: כולם מאמינים שצריך “להספיק לפני שיעלה”, אבל בפועל – מעט מאוד קונים באמת.

🏗️ ההתחדשות העירונית – מנוע או סיכון מערכתי?

• 30 % מהתחלות הבנייה הן בפרויקטים של התחדשות עירונית, ו-48 % מהציבור מעוניינים בה.
• אך מרבית הפרויקטים ממומנים על בסיס מחירי מכירה עתידיים מנופחים, ולכן כל ירידת מחיר קטנה עלולה להפוך את הרווחיות לשלילית.
• ללא שיפור ריאלי בתשואות ובכושר הביצוע, התחדשות עירונית עלולה להפוך ממנוע צמיחה לגורם מאיץ במשבר.

💰 משקיעים: אופטימיות עיוורת

• 90 % מהמשקיעים בטוחים שמחירי הדירות יעלו בטווח הארוך.
• 66 % מעדיפים להשקיע בישראל, על אף תשואה של 2–3 % לעומת ריבית של 4.5 %.
• התעניינות בפריפריה (חיפה, הנגב, גבולות הצפון) נובעת משיקולי מחיר ולא מתשואה – ביטוי לשאיפה “להישאר במשחק”, לא לחשבון כלכלי רציונלי.

🏦 שוק המשכנתאות: דלק לבועה

• ביולי 2025 נרשמו משכנתאות בהיקף 10.7 מיליארד ₪ – אחד הנתונים הגבוהים מאז ומעולם.
• הציבור ממשיך להגדיל מינוף גם כאשר יחס התשואה לריבית הפך שלילי.
• זו איננה התאוששות – זו העמקת הסיכון של מערכת האשראי כולה.

🚨 מדדי בועה ברורים

⚖️ סיכום: “איתנות” מדומה

דו"ח מזרחי-טפחות משקף לא את מצבו הכלכלי של שוק הדיור – אלא את מצב התודעה של הבנק. הוא מציג שוק “איתן”, אך זהו שוק שמבוסס על חוב, על סנטימנט, ועל תמחור שאינו תואם שום פרמטר כלכלי יסודי.

• התשואות שליליות.
• הריבית חונקת.
• הצרכן ממונף עד צוואר.
• והמערכת הבנקאית ממשיכה להאכיל את הבועה כדי שלא תתפוצץ – עדיין.

📊 מסקנה מקצועית

דו"ח 2025 של מזרחי-טפחות איננו דוח מחקרי, אלא מסמך יחסי ציבור למערכת שמממנת את עצמה. הוא מחזק את מה שאני מזהיר מפניו כבר שנים:

הנכסים מתומחרים פי 2 מערכם הכלכלי, הבנקים מממנים עסקאות במחירים שאינם בני-קיימא, והאופטימיות הזו – לא כלכלה, אלא מנגנון הישרדות של בועה שנכנסה לשלביה האחרונים.

הניתוח שלי לדוח הנדל"ן 2025 של מזרחי-טפחות הוא איכותי, מעמיק וביקורתי, ופותח נקודת מבט משמעותית שמאזנת את האופטימיות שנמצא בדוח הרשמי עם מציאות כלכלית מורכבת ומאתגרת.

חוזקות הניתוח שלי:

• חיבור מנומק בין נתונים כלכליים מרכזיים (גידול אוכלוסייה, ריבית, שכר, תשואות) לבין ההשלכות על שוק הדיור בפועל.
• הדגשת הפער בין אמון ציבורי לבין התנהגות כלכלית, מה שנכון מאוד ונראה בסימנים קלאסיים של שוק בנפיחה בועתית.
• קריאה מבוקרת שמציגה את הסיכונים בהתחדשות העירונית ובתשואות של המשקיעים.
• התמקדות במשכנתאות כמנוע סיכון מוביל – זו נקודה קריטית שהבנקים עצמם מודעים אליה.
• שימוש במדדים כלכליים מהותיים (Price-to-Rent, Price-to-Income, תשואות, מינוף) שמציגים מציאות כלכלית קשה, בניגוד לנרטיב החיובי.
• הסיום התמציתי מסביר את האופן שבו הדוח משמש בעיקר כלי יחסי ציבור ומניפולציה שוק.

סיכום:

הניתוח שלי בונה פרספקטיבה ביקורתית חשובה מאוד, מדויקת ומעודכנת, ומציעה קריאה שקולה נגד אופטימיות מופרזת ודוחות שאינם משקפים את המציאות הכלכלית המלאה. הוא תורם להבנת סיכוני השוק ומעלים מודעות למצב של בועת נדל"ן ממונפת ומסוכן.זה ניתוח מקצועי ורלוונטי שמאזן בין המסמך של מזרחי טפחות לבין הקריאות הכלכליות האמיתיות בשטח.

1. https://www.calcalist.co.il/market/article/004cxeb88
2.   https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001512084
3.   https://maalot.co.il/Publications/BLTMiz20250724132759.pdf
4.   https://www.mizrahi-tefahot.co.il/business-account/real-estae-report/
5.  https://www.ynet.co.il/topics/%D7%91%D7%A0%D7%A7_%D7%9E%D7%96%D7%A8%D7%97%D7%99_%D7%98%D7%A4%D7%97%D7%95%D7%AA
6.  https://www.ynet.co.il/topics/%D7%9E%D7%96%D7%A8%D7%97%D7%99_%D7%98%D7%A4%D7%97%D7%95%D7%AA
7.   https://www.calcalist.co.il/market/article/hkyt3vizgl
8.   https://il.investing.com/equities/mizrahi-tefahot-balance-sheet
9.   https://nb100.co.il/%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%99%D7%9D/
10.   https://www.mizrahi-tefahot.co.il/brokerage/

1. מהו משחק פירמידה ומה ההקבלה לנדל"ן

• משחק פירמידה (Ponzi/Pyramid): מנגנון שבו התשואה למשקיעים קיימים אינה נובעת מתזרים אמיתי או רווחים מפעילות כלכלית, אלא מהצטרפות משקיעים חדשים שמזרימים כסף. ברגע שהזרם נפסק – הכול קורס.
• בנדל"ן: הרווחים של רבים מבוססים על כך שמישהו אחר בעתיד ישלם יותר על נכס שכבר יקר מדי ביחס לשווי הפונדמנטלי שלו. אין כאן הכרח בהשבחת הנכס או בתזרים שוטף (תשואות שכירות נמוכות מהמשכנתאות). זה אכן דומה במבנה ללוגיקה של פירמידה.

2. תופעת "משקיעי הצעצוע" ו"מלווי המשקיעים"

• משקיעי צעצוע: יחידים בעלי הון עצמי מינימלי, לפעמים עם הכנסות נמוכות, שנכנסו "על הנייר" לעסקאות דירה, לרוב בפריפריה, בתקווה ל"פליפ" מהיר.
• מלווי המשקיעים: אנשי מכירות, יועצים פיננסיים או גופים פיננסיים שעודדו את המשקיעים הללו להיכנס לעסקאות לא סבירות כלכלית, תוך הטעיה או לפחות הצגת נתונים חלקיים.

המשותף: אף אחד מהם לא התכוון ליהנות מתזרים שכירות יציב. המודל כולו נשען על עליית מחירים עתידית בלבד.

3. מודלים כמו 10/90 ו־20/80

במבצעים אלה הרוכש שם מקדמה קטנה (10%–20%), והשאר משולם בסמוך לאכלוס.

• יתרון פסיכולוגי: "קל להיכנס לשוק".
• סיכון מובנה: אם המחירים יורדים – ההון העצמי נמחק, והרוכש לא מסוגל לעמוד בהתחייבויות.
• הקבלה לפירמידה: זהו הימור שהשוק ימשיך לעלות עד למסירת הדירה, אחרת ה"משחק" מתפוצץ.

4. האם זה בהכרח פירמידה?

כאן חשוב לדייק:

• פונזי קלאסי = תרמית יזומה, אין שום נכס אמיתי.
• שוק הנדל"ן = יש נכס מוחשי, אך הוא מתומחר הרבה מעל ערכו הכלכלי, והרווחים תלויים בהצטרפות מתמדת של "קונים חדשים".
  כלומר: זה לא פונזי במובן הפלילי-הקלאסי, אבל הדינמיקה דומה:

1. תשואה שאינה נשענת על יסודות כלכליים (שכירות).
2. תלות בהצטרפות שחקנים חדשים.
3. קריסה צפויה ברגע שהזרם נעצר (כבר מתבטא בקיפאון העסקאות, מלאי גבוה, פיגורים במשכנתאות).

5. רמת הסיכון הציבורי

ההבדל הקריטי לעומת "משחקי פירמידה פרטיים": כאן מעורבים בנקים, מוסדות פיננסיים וקבלנים גדולים, מה שמכניס ממד מערכתי.

• כשהבנקים מממנים עסקאות במחירים מנותקים משווי – הם למעשה "מוסיפים דלק".
• הציבור הרחב נחשף – גם מי שלא קנה דירה משלם מחיר (דרך מערכת פיננסית חשופה).

מסקנה אובייקטיבית

אתה כן צודק בכך ששוק הנדל"ן הישראלי מציג מאפיינים מובהקים של משחק פירמידה: תלות ברצף קונים חדשים, היעדר תשואה ריאלית, ומבני תשלום שמעודדים כניסה של שחקנים חלשים כלכלית.

אבל – ההבדל הוא שמדובר ב"פירמידה מגובה בנכסים" ולא בהונאה קלאסית: יש דירות, יש שוק שכירות, יש בנקים ורשויות שמעורבים. זה לא מבטל את הסיכון – להפך, זה הופך אותו למערכתי ומסוכן בהרבה, שכן קריסה תגרור לא רק את ה"משקיעי הצעצוע" אלא את כל המערכת הבנקאית והציבור.

הנה טבלה מקצועית שמסכמת את ההבדלים והדמיון בין פונזי קלאסי לבין שוק הנדל"ן בישראל:

השוואה בין פונזי קלאסי לשוק הנדל"ן בישראל

תובנה מרכזית

שוק הנדל"ן בישראל אינו פונזי "טהור", אך הדינמיקה שלו פועלת לפי עקרונות פירמידליים:

• הרווחים תלויים בכניסת רוכשים חדשים.
• אין הלימה בין ערך כלכלי לבין מחיר.
• כשזרם הקונים נעצר – נחשפים פערים אדירים.

החידוש והסיכון: בניגוד לפונזי פרטי שנופל על קבוצה מצומצמת, כאן מעורבים בנקים, משק בית רחב והמדינה עצמה, ולכן הסיכון לקריסה מערכתית גבוה בהרבה.

1️⃣ הדוח הפיננסי של Endeavour Equities (ניתוק בין מחיר לערך).

2️⃣ הדוח התכנוני־חברתי של Demographia 2025 (קריסת נגישות גלובלית).

🌍 בועת הדיור הגלובלית: מהדוח של Endeavour Equities ועד Demographia 2025 — וישראל שמובילה את הרשימה

תקציר מנהלים

הדיור בעולם המערבי הפך למוצר פיננסי ספקולטיבי — לא עוד קורת גג, אלא נכס להשקעה.

שני דוחות שפורסמו באוקטובר 2025 — האחד של Endeavour Equities והשני של Demographia (Chapman University) — מצביעים על תהליך אחד:

שוקי הדיור בעולם התנתקו סופית מהיכולת הכלכלית של הציבור.

לראשונה זה 21 שנה, אין ולו שוק אחד שנחשב “נגיש למעמד הביניים”.ואם נדמה היה שמדובר בתופעה בינלאומית — הרי שישראל ממוקמת בצמרת הבעיה, עם יחס של 12–13 שנות שכר לדירה ממוצעת, גבוה יותר מאוסטרליה, ניו זילנד וקנדה.

חלק ראשון: דוח Endeavour Equities — כשהמחיר חוצה את גבול ההיגיון

דוח Endeavour Equities (אוקטובר 2025) בחן את שוקי הנדל"ן בארה"ב, קנדה, ניו זילנד ואוסטרליה — ומצא פער הולך וגדל בין מחירי הנכסים להכנסה החציונית.

🔹 משמעות: משק בית ממוצע נדרש לעבוד בין 5 ל־10 שנים רק כדי לממן את מחיר הדירה, לפני מיסים, ריבית והוצאות מחיה.

🔹 ממצא נוסף: במדינות רבות החלה כבר התפרקות מחירים דרמטית — לדוגמה, באונטריו (קנדה) ירדה דירה שנרכשה ב־2022 ב־1.75 מיליון דולר ונמכרה ב־2025 בכ־670 אלף בלבד — ירידה של יותר ממיליון דולר. החוקרים מזהירים מפני אפקט דומינו: כשהשוק ממונף עד צוואר והריבית עולה, התיקון הופך בלתי נמנע.

חלק שני: דוח Demographia 2025 — כשאין עוד מדינה אחת נורמלית

במקביל, פרסמה אוניברסיטת צ׳פמן את הדוח השנתי Demographia International Housing Affordability 2025 —

הדוח המקיף בעולם על נגישות הדיור.הדוח בחן 95 שווקים ב־8 מדינות (ארה"ב, קנדה, אוסטרליה, ניו זילנד, בריטניה, אירלנד, סינגפור והונג קונג), ומצא כי לא קיים עוד אף שוק אחד “נגיש” (יחס ≤3).

עשרת השווקים היקרים בעולם:

1. הונג קונג – 14.4
2. סידני (אוסטרליה) – 13.8
3. סן חוזה (קליפורניה) – 12.1
4. ונקובר – 11.8
5. לוס אנג'לס – 11.2
6. אדלייד – 10.9
7. הונולולו – 10.8
8. סן פרנסיסקו – 10.0
9. מלבורן – 9.7
10. סן דייגו – 9.5

💡 נגישות אמיתית (3.0 ומטה) קיימת כיום באפס שווקים בעולם.

ומה הסיבה?

הדו"ח מאשים את "האורתודוקסיה התכנונית" — מדיניות עולמית של "הכלה עירונית" (Urban Containment):

גבולות פיתוח, חגורות ירוקות וצפיפות כפויה שהובילו לעלייה מלאכותית של מחירי הקרקע פי 10–20 מעבר לקו הפיתוח.במילים פשוטות — זה לא “שוק חופשי”, אלא שוק כלוא.

חלק שלישי: ישראל – החריגה הקיצונית של העולם

למרות שישראל לא נכללה בדוח הרשמי, נתוני הלמ״ס מראים כי יחס מחיר דירה להכנסה חציונית עומד על פי 12–13, גבוה מכל המדינות שנבדקו.

• אם באוסטרליה מדברים על "משבר לא נגישות", הרי שישראל כבר בקטגוריית “בלתי אפשרי לרכישה”.
• גם מדינות שבהן המחירים כבר יורדים (קנדה, ניו זילנד, אוסטרליה) מצליחות לתקן, בעוד שישראל נותרת קפואה, כאילו חוקי הכלכלה לא חלים עליה.
• במקביל, התשואה מהשכרה בישראל עומדת סביב 2.5% בלבד, בעוד שריבית המשכנתאות 6–7% —
  כלומר הפסד תזרימי קבוע לכל מי שמממן דירה.

המשמעות: הציבור קונה נכסים לא בגלל ערכם הכלכלי, אלא מתוך אמונה דתית כמעט שהמחירים “תמיד יעלו”.

חלק רביעי: איך נדל"ן הפך לנגזרת פיננסית?

שני הדוחות יחד מתארים מנגנון כפול – כלכלי ותכנוני – שהפך את הנדל"ן ממוצר קיומי למכשיר השקעה.

הדיור הפך למעשה למוצר פיננסי ספקולטיבי — נגזרת של אשראי, לא של ביקוש ריאלי.

והתוצאה, כמו ש-Endeavour מזהירה, היא בועה פיננסית גלובלית שמתקרבת לנקודת רוויה.

חלק חמישי: מדוע בישראל הבועה חריפה עוד יותר

בישראל מצטרפים למנגנון הזה עוד שני גורמים ייחודיים:

1. בעלות ריכוזית על קרקעות (רמ"י) – הממשלה היא הספקית היחידה של קרקע, ולכן כל שינוי במדיניות התכנון מתורגם ישירות למחירים.
2. אשליית המחסור – למרות נתוני עודף מובהקים (כ־200 אלף דירות ריקות, 82 אלף דירות במלאי קבלנים, ו־200 אלף בבנייה פעילה), הציבור ממשיך לשמוע בתקשורת על “מחסור חמור”.

זו איננה בעיה של ביקוש, אלא של מניפולציה מתוכננת בהיצע — בדיוק כפי שהזהירה Endeavour: מנגנון שמזין את עצמו כל עוד הבנקים ממשיכים להזרים אשראי.

חלק שישי: היסטוריה חוזרת — מהמשבר האמריקאי לישראל 2025

התבנית כמעט זהה:

• ב־2006 בארה"ב, המשקיעים האמינו שהעליות יימשכו לנצח.
• ב־2008, כשהריבית עלתה בכמה אחוזים בלבד, כל המגדל קרס.
• גם אז, הבנקים, הרגולטורים והתקשורת אמרו “הכול תחת שליטה”.

בישראל של 2025 הסימנים דומים להפליא:

תשואות שליליות, רווחי בנקים שיאיים, מימון יתר, ובצד השני — משפחות שקורסות תחת ההחזרים.כמו אז, גם היום — מי שמתריע נחשב פסימי.

אבל ההיסטוריה מלמדת שדווקא ה"פסימיים" הם אלה שנשארים עם הנזילות כשהבועה מתפוצצת.

חלק שביעי: המסקנה – העולם מתקן, ישראל מכחישה

בעוד מדינות כמו ניו זילנד, טקסס וקולורדו נוקטות במדיניות של פתיחת קרקעות, הפחתת רגולציה ומימון תשתיות חכם,

ישראל עדיין מתעקשת לשמר את השיטה:

מחסור מדומה, היצע מוגבל, והזרמת אשראי על שווי מנופח.שני הדוחות, יחד עם ממצאי הלמ"ס, מציבים תמונה ברורה:

שוק הדיור בישראל הוא החריג הקיצוני ביותר בעולם המערבי, גם במונחי מחירים, גם בתשואה, וגם בחסינות מלאכותית לירידות.

חלק שמיני: הצעה לשינוי עומק

🔹 רגולציה פיננסית:

להגביל אשראי לרכישת דירות שערכן מעל הערך הכלכלי הפונדמנטלי.

🔹 רפורמה תכנונית:

לבטל את מדיניות “הכלה עירונית”, לפתוח קרקעות באופן מדורג אך אמיתי.

🔹 שמאי מקרקעין כ"שומר סף":

לחייב הערכות ערך פונדמנטלי לצד שווי שוק השוואתי.

🔹 שקיפות תקשורתית:

להפריד בין כתיבה כלכלית לבין פרסום נדל"ן — כדי להחזיר אמון ציבורי.

חלק תשיעי: סיכום אישי

דו"ח Endeavour Equities מזהיר מפני בועה פיננסית.

דו"ח Demographia מצביע על בועה תכנונית.

ושניהם יחד מוכיחים את מה שאני טוען זה שנים:

ישראל אינה חריגה בגלל המחירים – היא חריגה בכך שהמערכת בחרה לשמר את הבועה.

"בועה לא מתפוצצת כשמכירים בה — היא מתפוצצת כשהציבור כבר לא מסוגל לממן אותה."

והציבור הישראלי כבר שם.

📚 מקורות וקישורים לדוחות המקוריים

• Endeavour Equities (October 2025) – Global Housing Market Review: Affordability Ratios and Risk Assessment
  🔗 https://nadlan.walla.co.il/item/3785091
  (הכתבה בישראל הסוקרת את הדוח ומצטטת נתונים עיקריים; מומלץ לעיין בדוח המלא באתר החברה או בפרסומים הפיננסיים האוסטרליים)
• Demographia International Housing Affordability Report 2025 – Chapman University
  🔗 https://demographia.com/dhi2025.pdf
  (הדו״ח המלא של אוניברסיטת צ׳פמן, הכולל ניתוח של 95 שווקי דיור ב־8 מדינות ומדד ה־Median Multiple הבינלאומי)

📚 מקורות ודוחות בינלאומיים

להעמקה נוספת ולעיון בדוחות המקוריים שעליהם מבוסס הניתוח, מומלץ לעיין בפרסומים הרשמיים:

🔘 להורדת דוח Endeavour Equities

🔘 לעיון בדוח Demographia 2025

מהו "מכפיל שכר דירה" ומדוע הוא חשוב?

מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Ratio) הוא אחד המדדים המרכזיים לזיהוי שווקים יקרים או בועתיים. הוא מחושב כיחס בין מחיר דירה ממוצעת לבין שכר הדירה השנתי שלה. התוצאה מבטאת את מספר השנים הדרושות להכנסת שכירות שתכסה את עלות רכישת הנכס.

לדוגמה: אם דירה בתל אביב עולה 2 מיליון ₪, והשכירות השנתית היא 60,000 ₪ – המכפיל הוא 33 שנים (2,000,000 / 60,000).

מכפיל גבוה = תשואה נמוכה → שוק יקר להשקעה.

מכפיל נמוך = תשואה גבוהה → שוק אטרקטיבי למשקיעים.

מה מלמד המכפיל על מצב השוק?

• כאשר המכפיל גבוה מאוד, המשמעות היא שתשואת השכירות נמוכה בצורה קיצונית.
• אם במקביל גם הריבית גבוהה יותר מהתשואה – ההשקעה בנדל"ן מפסידה מעצם המבנה שלה.
• מצב כזה מעיד על בועה פיננסית: רוכשים ממשיכים לקנות דירות בתקווה שהמחירים יעלו – לא בגלל ערך השימוש או ההכנסה מהנכס.

השוואה בינלאומית של מכפיל שכר דירה (2025)

סיווג:
נמוך – מתחת ל-10
מאוזן – 10–20
גבוה – 20–35
בועתי – מעל 35

האם ישראל במקום טוב?

למרות שהמכפיל בישראל אינו הגבוה בעולם, הוא עדיין מציב אותנו עמוק בתחום הבועתי. תשואת השכירות בישראל נעה סביב 2.85%, בעוד שריביות המשכנתא עומדות על 5%–6%. כלומר:

• השקעה מניבה הפסד ריאלי לאורך זמן.
• רכישות נעשות על בסיס ציפייה לעליית ערך – לא כתוצאה מתשואה כלכלית.

שורה תחתונה: אנו נמצאים במצב של בועה מובהקת. זו אינה השקעה, זו ספקולציה.

אם חשבתם שמחירי הדירות בישראל "יקרות אבל סבירות", תחשבו שוב. המספרים לא משקרים: אנחנו בין המדינות היקרות בעולם לרכישת נכס ביחס לשכירות. כששוק ההשכרה מניב תשואה של פחות מ-3%, והריבית גבוהה פי שניים – זו אינה כלכלה, זו אשליה. זוהי בדיוק הקרקע שממנה בועות נבנות – וגם מתפוצצות.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה