בלוג #ברנרד מיידוף

מהספר בועת נדל"ן

"ידעתי שזה פונזי מהשנייה הראשונה" – כך אמר הארי מרקופולוס, האנליסט הפיננסי שהתריע במשך שנים על תרמית הענק של ברנרד מיידוף, שנחשפה כמעשה הונאת פונזי הגדולה בהיסטוריה. מרקופולוס פנה שוב ושוב לרשות ניירות ערך האמריקאית, שלח ניתוחים מקצועיים מדויקים, הזהיר מהסכנות – אך נדחה שוב ושוב. כשהכל קרס, הוא צדק. אבל המחיר שולם על ידי מיליונים.

בישראל של ימינו, סיפור דומה נרקם – הפעם בבועת הנדל"ן.

הקריאה שנדחתה – גם כאן

כמו מרקופולוס, גם אני פניתי במשך שנים לכל גוף רגולטורי אפשרי –

• רשות התחרות (מספר פעמים)
• בנק ישראל
• המפקח על הבנקים
• משרד מבקר המדינה
• משרד המשפטים

פניותיי דרשו לתקן את התקינה השמאית המעוותת, שיצרה מצב בו גישת ההשוואה הפכה לכלי עיוור של שכפול והעתקת מחירים, במקום לשקף שווי כלכלי אמיתי. הזהרתי מהסכנות שבהתעלמות מגישות היוון וניתוח פונדמנטלי של ערך נכס. הזהרתי מההשפעה של מדיניות אשראי רשלנית, ממניפולציות בתמחור דירות, ומהשפעת הבנקים על קשיחות המחירים. אך כמו בארה"ב – גם כאן, שתקו. גם כאן, דחו. גם כאן, הציבור עתיד לשלם את המחיר.

ושתיקת התקשורת? שותפה מלאה

בין הגורמים המרכזיים להנעת הבועה בישראל עומדת התקשורת, ובפרט כתבי הנדל"ן. במשך שנים הם שידרו מסרים אחידים, מגמתיים, והעצימו את תחושת הבהילות של "לקנות עכשיו – לפני שיתייקר שוב".לא שאלו שאלות. לא ערכו תחקירים אמיתיים. לא בדקו את יסודות השוק.

מתי שמעתם בפעם האחרונה כתב נדל"ן שואל:

"מהו התשואה הכלכלית של הנכס?"
"האם מימון דירה במחיר כפול מהערך האמיתי הוא מהלך אחראי מצד הבנק?"
"האם יש הצדקה לפער של מאות אחוזים בין מחיר למ"ר לבין שכר הדירה?"

התשובה, כמובן, היא כמעט אף פעם.

לא המצאתי כלום – הנה הדוגמא המקורית

רבים ראו את סדרת נטפליקס “MADOFF: The Monster of Wall Street”. מרקופולוס מופיע שם, מספר כיצד התריע ללא הפסקה – והושתק. לצפייה בטריילר הרשמי:

🔗 MADOFF -  Netflix וזה לא נגמר שם. 

הנה כמה קטעים מהעדויות והריאיונות שלו – חובה לצפות:

• 🎥 Opening Statement of Harry Markopolos – עדותו בקונגרס
• 🎥 60 Minutes Archive: האיש שחשף את מיידוף
• 🎥 Markopolos: I Gift Wrapped the Largest Ponzi Scheme
• 🎥 Chasing Madoff (ראיון מלא חלק 1)
• 🎥 Chasing Madoff (ראיון מלא חלק 2)
• 🎥 The Early Show – חשיפת התרמית
• 🎥 The Madoff Affair (full documentary) | FRONTLINE
• 🎥 Inside the Mind of Bernie Madoff: The Biggest Fraud in Financial History

הקריאה לפעולה

📢 הציבור חייב להתעורר.

📢 חייבת לקום ועדת חקירה שתבדוק – בלי כחל ושרק – מה ידעו, מתי ידעו, ומדוע לא פעלו.

📢 כל הגורמים שהיו שותפים במחדל – רגולטורים, גופים פיננסיים, כלי תקשורת – חייבים לתת את הדין.

יש לי חבר שגר בארה"ב כבר כמה עשורים. 

אחת השיחות שלנו הוא סיפר לי שהוא משקיע אצל ברוקר גאון שעושה לו תשואות פנומנליות. 

הוא שם אצלו את כל כספו. 12 אחוז בשנה, כך הוא סיפר לי. 

אין כזה דבר אמרתי לו ובכל שיחה כשהנושא הזה היה חוזר על עצמו והוא היה מציע לי להשקיע גם כן אצלו, אני בשלי:  אין כזה דבר.  

זה לא יכול להיות. 

כשהוא משך את כספו שצמח פלאים הוא עדכן אותי ואמר לי שוב, הנה תראה, גם עכשיו אתה רוצה להתווכח? הנה הכסף אצלי. 

מה יש לך לומר עכשיו?  

אתה רוצה להתווכח עם עובדות? 

הוא רכש את חוות חלומותיו ו-2 דירות לילדיו ויאכטה קטנה. 

אחת לכמה שנים היינו נפגשים ומטיילים יחד. 

הפעם הוא הזמין אותי לטיול איתו ושלח לי כרטיס במחלקת עסקים, בכל זאת עשה כסף, רצה להשוויץ וגם קצת לדקור אותי. 

הטיול היה נפלא כמו תמיד. אני מת על הפארקים הלאומיים בארה"ב. 

בטיסה חזרה לא יכולתי שלא להרהר בהשקעה המוצלחת שלו. איך זה יכול להיות? שאלתי את עצמי. כשפרשיית מיידוף נחשפה השם הזה צלצל לי ומייד נזכרתי שזה היה הברוקר הכישרוני של חברי. 

מייד צלצלתי אליו ואמרתי לו ידעתי ! ידעתי! ידעתי! 

אמרתי לך והוא נאנח והשיב, וואו איזה מזל שמשכתי את כספי. 

ניצלתי. צדקת. אנשים יתאבדו. הם הפסידו את כל כספם. 

תבין אמרתי לו, הונאות פונזי זה כיסאות מוסיקליים, מישהו נשאר בסוף בלי כיסא.  

לימים הוא סיפר לי שהוא קיבל מהמפרק של מיידוף דרישה להחזיר את כל הרווחים שקיבל. 

כמוהו כל אלו שמשכו את כספם. 

הרווחים יועברו למפרק. 

כולם נתבעו. 

מהיכן אביא את הכסף? הוא שואל אותי ואני שתקתי. אתם מבינים, הונאות פונזי יכולות להמשך שנים. 

שנים רבות. 

ממש כמו פרשת מניות הבנקים בישראל שנמשכה 13 שנה ! 

כך גם בועת הנדל"ן שנופחה בארץ משנת 2012. בסוף, זה מתפוצץ. הסיפור הזה הוא תשובתי לכל הטוענים והמתריסים כלפי שאומרים "הנה תראה אתה מדבר על זה שנים והמחירים רק עולים". זה לא יכול להיות! בדיוק כמו עם מיידוף וכמו עם מניות הבנקים. 

בנדל"ן זה גם קל. 

תשואה שלילית זהו דגל אדום או דגל שחור תבחרו את צבע הדגל. 

תשואה שלילית זו בועה. שווי נדלני זהו הערך הפוּנְדָּמֶנְטָלִי או הערך הקפיטאלי. 

זה הבסיס. 

לכן כולם אוהבים נדל"ן. 

בצדק. 

מלווים כסף בריבית X ועושים עליו תשואה של X + ועל הדרך אולי גם נהנים מעליית ערך. ואגב, זה עוד לפני שהזכרנו מה קורה בשוק המשרדים,  מיליוני מ"ר ריקים שאיש לא צריך , אבל כדי להבין את זה, צפו בסרט על אנרון. זה המשל הטוב ביותר שיכולתי לחשוב עליו.

הארי מארקופולוס (Harry Markopolos) הוא חוקר הונאות פיננסיות ואקס-מנהיג בתעשיית ניירות הערך האמריקאית, שהתפרסם בעיקר בזכות גילויו והתרעותיו המוקדמות על הונאת הפונזי של ברני מיידוף, שנחשפה רק ב-2008. מארקופולוס זיהה כבר בשנת 1999 כי התשואות הגבוהות והיציבות שהציג מיידוף אינן אפשריות מתמטית, והגיש מספר דיווחים ל-SEC בשנים 2000, 2001 ו-2005, אך הרשויות התעלמו או ביצעו חקירות שטחיות בלבד157.מארקופולוס הסביר כי התשואות הבלתי-סבירות של מיידוף, שהציגו כמעט תמיד רווחים חודשיים ללא הפסדים משמעותיים, היו דגל אדום מרכזי שהצביע על הונאה, ככל הנראה פונזי, שבה משקיעים ישנים שולמו מכספי משקיעים חדשים15. לאחר חשיפת ההונאה, מיידוף נדון ל-150 שנות מאסר.בנוסף לחשיפת מיידוף, מארקופולוס פרסם מחקר מקיף וחשף הונאה פיננסית נוספת בחברת ג'נרל אלקטריק, וטען כי החברה מסתירה הפסדים עצומים של כ-38 מיליארד דולר וכי מצבה הפיננסי גרוע בהרבה מהדיווחים הרשמיים שלה. הוא השווה את ההונאה לכזו שביצעה חברת האנרגיה אנרון, שקרסה לאחר שנחשפה תרמית חשבונאית רחבת היקף234.מארקופולוס הוא מומחה לחשבונאות פורנזית, בעל תארים בתחום הפיננסים ומחזיק בתעודות CFA ו-CFE. כיום הוא ממשיך לעבוד כחוקר הונאות פיננסיות, תוך שהוא מתמקד בחקירות של הונאות בתחומים שונים, כולל הונאות ברפואה, מס הכנסה וביטחון לאומי1.לסיכום, הארי מארקופולוס נחשב לאחד מהחוקרים הבולטים בעולם בתחום גילוי הונאות פיננסיות, בעיקר בזכות תפקידו המרכזי בגילוי הונאת הפונזי של ברני מיידוף והמשך פעילותו בחשיפת הונאות נוספות125.

מבקר המדינה בודק את מבצעי הקבלנים ואת השפעתם על מחירי הדיור

כשל תחרותי בתחום הדיור - קשיחות מחירי הדירות - המועצה הלאומית לכלכלה במשרד רוה"מ