בפוסט זה אנו בודקים מה ניתן לעשות כאשר הדירה שלכם כבר אינה ראויה למגורים ומי קובע זאת? מהם המבחנים לכך. נציג דרכים לפתרונות דיור חליפי, מקומות מגורים זמניים, ודרכי הפיצוי ומהם סכומי הפיצוי, זכויות דיירים, ומהן האפשרויות השמאיות הפתוחות בפניכם ומי רשאי על פי חוק לקבוע את הפיצוי בגין הוצאות דיור חליפי, האם זה שמאי הביטוח או רק שמאי מקרקעין.
נזק מים, הצפה או נזק אש והדירה הפכה לבלתי ראויה למגורים
מבוא
כאשר דירה נפגעת מנזק משמעותי (מים, אש, רעידת אדמה וכד') ונדרש לפנות אותה לתקופת שיקום, פוליסת הביטוח אמורה לספק "דיור חליפי". אך המציאות מורכבת יותר - קיימים פערים גדולים בין הציפיות של המבוטחים לבין מה שחברות הביטוח מספקות בפועל.
הנקודות המשפטיות הקריטיות
1. הסמכות החוקית - רק שמאי מקרקעין מוסמך
נקודה קריטית שרוב המבוטחים אינם מודעים לה: מבחינה חוקית, רק שמאי מקרקעין מוסמך רשאי לקבוע זכות במקרקעין, כולל האם דירה ראויה למגורים או לא. לפי חוק שמאי מקרקעין התשס"א-2001, פעולת שמאי הרכוש ששולחות חברות הביטוח (שאינם שמאי מקרקעין מוסמכים) לקביעת ראויות למגורים היא למעשה פעולה בניגוד לחוק. מה לעשות: דרוש מחברת הביטוח לשלוח שמאי מקרקעין מוסמך, או שכור בעצמך שמאי כזה. השקעה בחוות דעת של שמאי מקרקעין עשויה לחסוך עשרות אלפי שקלים והיא כלולה בכיסוי פוליסת הביטוח שלך.
2. הגדרת "דירה שאינה ראויה למגורים"
הפוליסות אינן מגדירות זאת באופן חד-משמעי, מה שפותח פתח למחלוקות. בפועל, מצבים מקובלים הם:
- נזקי מים/אש נרחבים
- היעדר מערכות חיוניות (מים, חשמל)
- סכנה בריאותית (עובש, זיהום)
- עבודות שיפוץ מקיפות
- הגדרתה של דירה בחוק הוא שיש בה מטבח ושירותים - מתקיים המבחן הפיזי ואם המטבח נשרף וכל היתר בסדר? או אם חדרי השירותים והרחצה אינם ברי שימוש?
הפער בין הפיצוי למציאות
1. סכומי הפיצוי הבסיסיים
- בפוליסות ביטוח: בדרך כלל 15% מסכום ביטוח המבנה לתקופה של עד 12 חודשים
- פיצוי המדינה ששולמו למפונים במבצע חרבות ברזל כאמת מידה:
- למבוגר (מעל גיל 18): 200 ₪ ליום לאדם
- לילד (עד גיל 18): 100 ₪ ליום לילד
- לדוגמה - משפחה עם 2 מבוגרים ו-3 ילדים: 700 ₪ ליום, 21,000 ₪ לחודש
2. העלות הגבוהה של שכירות לטווח קצר
אתגר משמעותי שלא מקבל מענה: שכירות לתקופה קצרה (פחות משנה) יקרה ב-30%-50% משכירות רגילה.
- דרישות מחמירות: תשלום מראש, ביטחונות גבוהים, חוזים מגבילים
- היצע מוגבל: רוב בעלי הדירות מעדיפים להשכיר לטווח ארוך
3. פער בין הערכת זמן השיפוץ לזמן בפועל
ניסיון העבר מלמד כי משך העבודות בפועל ארוך משמעותית מההערכה הראשונית של שמאי חברת הביטוח, מה שיוצר מצב בו המבוטח נותר ללא כיסוי בשלבים המאוחרים אלא אם ידאג להערכת קבלת כיסוי הוצאות שכר הדירה עד השלמת הפיצוי ולא יתחום אותו בזמן.
הוצאות עקיפות שצריך להכיר
1. עלויות העברה והובלה
- הובלה הלוך וחזור
- אריזה ופירוק
2. אחסון תכולה
- עלות מחסן לתכולת דירה למקרה בו הדיור החליפי קטן מלהכיל את כל תכולת הדירה שניזוקה.
3. תשלומים שוטפים כפולים
בעיה משמעותית שכמעט אף פוליסה לא מכסה:
- ועד בית: תשלום כפול בדירה המקורית ובדיור החליפי.
- ארנונה: אין פטור אוטומטי לדירה שניזוקה.
- חשמל, מים, גז: חיובים מינימליים בדירה המקורית + תשלומים מלאים בדירה החלופית.
- אינטרנט וטלוויזיה: עלויות העברה, התקנה מחדש וקנסות.
- ביטוח: מי מבטח את הדירה החליפית?
טיפים מעשיים חיוניים
1. לפני הנזק
- בדוק את פרק הדיור החליפי בפוליסה - ודא שהכיסוי הוא לפחות 20% מסכום ביטוח המבנה ול-18 חודשים.
- שקול הרחבות לפוליסה, במיוחד לכיסוי הוצאות נלוות.
2. בעת הנזק
- תעד הכל - צלם מכל זווית אפשרית
- אל תבצע תיקונים לפני ביקור השמאי (למעט מניעת נזק נוסף)
- ללא פשרות - דרוש שמאי מקרקעין מוסמך
- הכן תיק תביעה מסודר
3. בחיפוש דיור חליפי
- דרוש מקדמה מחברת הביטוח
- חפש הסכמים לתקופות גמישות
- בדוק אופציות אלטרנטיביות כמו מלוניות דירות או דירות שירות
- שמור את כל הקבלות וההוצאות
4. במקרה של סירוב/קיצוץ בכיסוי
- ערער באמצעות מכתב מנומק
- פנה למפקח על הביטוח
- שקול ייעוץ משפטי - בדרך כלל מספיק מכתב מעורך דין להניע את חברת הביטוח
לסיכום
דיור חליפי הוא זכות ביטוחית חשובה, אך מימושה המלא דורש ידע והתעקשות. שלושת הנקודות הקריטיות ביותר:
- שמאי מקרקעין מוסמך: רק הוא מוסמך לקבוע ראויות למגורים
- פער מחירים בשכירות לטווח קצר: דרוש פיצוי המשקף את עלויות השוק האמיתיות
- הוצאות נלוות: דרוש כיסוי להובלה, אחסון ותשלומים כפולים
עם ידע זה והתעקשות על זכויותיך, תוכל להבטיח שתקבל את הפיצוי המלא המגיע לך בתקופה מאתגרת זו.
ביהמ"ש: למבוטח זכות לשכור שמאי מטעמו על חשבון חברת הביטוח
