הבנקים הישראלים נכנסים כשותפים ביזמי נדל״ן, אך מאחורי המסר של "אמון בענף" מסתתר ניסיון להגן על חשיפות אשראי ולייצב מאזנים. ניתוח ביקורתי של התופעה והשלכותיה על שוק הנדל״ן והמערכת הפיננסית. הבנקים בישראל נעים מהלוואה להשקעה, ובקרוב עלולים למצוא עצמם כבעלים של חברות נדל״ן ושל מלאי דירות לא מכורות. ניתוח של חיים אטקין על מלכודת הסיכון שמאיימת להפוך את הבנקים ליזמים בעל כורחם.
הכתבה הזו היא תמרור אזהרה מהבהב, לא סימן להתאוששות. בעוד שבתקשורת מציגים את כניסת הבנקים כ"אמון מחודש בענף הנדל״ן", במבט כלכלי קר מדובר בתהליך הפוך – הבנקים מנסים להציל את עצמם מבפנים. הם ממירים חובות רעילים להשקעות הון כדי להישאר קרובים לנכסים שעלולים לקרוס.
צילום מסך אתר גלובס עמוד הכתבה
המשמעות האמיתית של "חזרת הבנקים לנדל״ן"
כאשר בנק לאומי רוכש 10% מקבוצת יוסי אברהמי, או כשפועלים נכנס לב.ס.ר – אין כאן "אמון" בשוק, אלא ניסיון למנוע מחדלי אשראי.
הבנקים חשופים במיליארדים למימון פרויקטים של יזמים; אם אותם יזמים יתקשו להחזיר הלוואות, הדרך הקצרה ביותר למנוע חדלות פירעון היא להפוך ל"שחקן מבפנים" – שותף שיכול לפקח, לדחות תשלומים, או לנהל מחדש את החוב.מדובר, במילים פשוטות, במכניזם של ספיגת סיכון במעטפת השקעה.
דפוס שחוזר על עצמו
ב־1982, ערב משבר מניות הבנקים, הבנקים עצמם רכשו מניות של עצמם כדי "להראות אמון" – עד שהתברר שהם ניפחו את שווי הנכסים.
היום, הסיטואציה דומה: ההשקעות במיזמים יזמיים הן ניסיון לייצב את המאזנים ולשדר לציבור שהכול בשליטה, בדיוק כששוק הנדל״ן מתקרב לקיפאון מבני.הציבור רואה "קאמבק", אבל מי שמבין פיננסים רואה מניפולציה מאזנית.
מימון סמוי או שותפות אמיתית?
כאשר זרועות השקעה בנקאיות קונות מניות ביזמים שהן גם מממנות – נוצר ניגוד עניינים חריף:
- הבנק מממן את הפרויקט מצד אחד,
- ומשתתף ברווחים (או בהפסדים) מצד שני.
זה אינו "שוק חופשי" אלא שוק מנוהל, שבו השחקנים המרכזיים מחזיקים גם את ההון וגם את החוב.
במצב כזה, מחירי הנכסים לא נקבעים על ידי ביקוש והיצע, אלא על ידי תמריץ לשמר את השווי המדומיין.
הסכנה לבנקים ולציבור
ברגע שהבנקים נהפכים לשותפים ביזמים שהם מממנים, כל ירידה בערך הנכסים תפגע ישירות במאזניהם.
זו לא רק חשיפה אשראית – זו חשיפה הונית.
במילים אחרות, הבנקים "מכפילים" את הסיכון שלהם – גם דרך האשראי וגם דרך מניות.
המשמעות המאקרו־כלכלית: כאשר הבועה תתפוצץ, הציבור שוב יישא בעלויות – כמו במשבר מניות הבנקים.
שורה תחתונה
אין כאן בשורה חיובית.
יש כאן איתות מצוקה מתוחכם – ניסיון "לשמור מבפנים" על מיזמים שמאיימים לקרוס מבחוץ.
אם בעבר הבנקים הסתירו חשיפה באמצעות קרנות גידור ומכשירים פיננסיים, היום הם פשוט קונים את החייבים שלהם.
אם נמשיך בקו ההתפתחות הנוכחי, הבנקים עלולים להפוך מנותני אשראי למפתחים בפועל – תסריט שמזכיר, כמעט אחד לאחד, את מה שקרה במשבר הבנקים של שנות ה־80 ועם קריסת שוק הדיור בארה"ב ב־2008.
🏦 כשהבנק הופך ליזם
כאשר בנק נכנס להשקעה ישירה ביזם, רוכש אחוזים ממנו או נכנס כשותף בחברת פרויקט, הוא לא רק “מלווה כסף” —
הוא למעשה נכנס אל תוך הבטן של העסק, עם אחריות על הנכסים, על הבנייה, על השיווק, ולעיתים גם על ניהול התזרים.בתרחיש שבו:
- עשרות אלפי דירות נשארות ללא קונים,
- יזמים קורסים או מאבדים יכולת החזר,
- שוק ההון סגור,
— הבנקים ימצאו את עצמם בעלי השליטה בפועל במלאי של דירות, מגרשים ומבני משרדים.
זה בדיוק המנגנון שקרה בארה״ב אחרי 2008, כשבנקים הפכו לבעלי נכסים באמצעות זרועות ניהול (Real Estate Owned – REO).
במילים פשוטות: הם ירשו את השלדים שהשאירו היזמים.
🧩 הבעיה: אין להם את הכלים
הבנקים יודעים להעריך סיכון פיננסי, לא לנהל פרויקטים הנדסיים.
הם לא יודעים לתכנן, לשווק, או להתמודד עם דיירים, רשויות ויזמים משניים.
ברגע שהשליטה תעבור לידיהם, הם יידרשו לממן את סיום הבנייה, כדי למנוע קריסת ערך טוטאלית של נכסים חצי גמורים.כך נוצרת מלכודת קלאסית:
- הבנק מממן את הבנייה →
- היזם קורס →
- הבנק נאלץ להשלים את הפרויקט כדי להציל את הבטוחה →
- אך כמות הדירות האדירה הלא־מכורה לוחצת את המחירים מטה →
- הבנק סופג הפסדים הן דרך ההון והן דרך שווי הנכסים שהוא מחזיק.
📉 מה המשמעות המאקרו־כלכלית
- קיפאון מתמשך בשוק: הבנקים לא ימהרו למכור בהפסד, כדי לא “לרשום הפסדים” במאזן, ולכן המלאי יישאר תקוע.
- ירידת ערך חדה בנכסי נדל״ן ממונפים: מחיר הנכס לא יכול לעלות כשמי שמחזיק בו הוא בנק שצריך רק “להיפטר ממנו”.
- פגיעה בתחרות: ריכוזיות אדירה – אותם גופים שמממנים את השוק גם מחזיקים בו.
- סיכון מערכתי: ברגע שהבנקים הופכים לבעלי נכסים ריאליים בהיקפים גדולים, כל תנודה בשוק הנדל״ן הופכת לתנודה במערכת הפיננסית כולה.
⚖️ הלקח מהעבר – משבר מניות הבנקים ו־2008
- בשנות ה־80 הבנקים רכשו מניות של עצמם כדי להסתיר הפסדים → ויסות → קריסה.
- ב־2008 הבנקים האמריקאים תפסו נכסים של לווי משכנתאות → נאלצו לשווק מיליוני בתים → קריסת מחירים.
- היום: הבנקים בישראל מתקרבים למבנה דומה, רק במסווה של “השקעות אסטרטגיות”.
🧠 סיכום ביקורתי
הבנקים בישראל מצויים ב"מלכודת שימור ערך":
- הם לא יכולים למכור, כי זה יחשוף את הפער בין מחיר לשווי;
- הם לא יכולים לעצור, כי זה יקריס את המאזן;
- ולכן הם בוחרים להיכנס כשותפים כדי לנסות לדחות את יום הדין.
אבל ברגע שהמלאי הלא־מכורים יתחיל להכביד, כשהמימון החוזר ייעצר והלחץ הציבורי יגבר –
הבנקים יצטרכו להפוך ליזמים, קבלנים, ומשווקים בעל כורחם.ומאותו רגע – הם יפסיקו להיות שומרי הסף של הסיכון,
ויהפכו לחלק מהבועה עצמה.
🇬🇧 Summary Box (English)
Israeli banks are drifting from lenders to developers.
As real-estate firms struggle, banks’ equity stakes could make them de-facto owners of unsold housing stock. Once that happens, they’ll have to finance construction, complete projects, and sell units themselves — a structural trap echoing both the 1980s Israeli bank crisis and the 2008 U.S. housing collapse.
Banks’ “return” to real estate isn’t a comeback – it’s a containment move.
Israeli banks are converting bad loans into equity stakes to keep troubled developers afloat and protect their own balance sheets. This is not confidence — it’s controlled damage. The pattern echoes the 1980s bank stock crisis: institutional self-preservation disguised as optimism.
