דו"ח הנדל"ן 2025 של בנק מזרחי-טפחות

בין אופטימיות שיווקית למציאות כלכלית: ניתוח ביקורתי

🧭 מבט כללי

הדו"ח השנתי של מזרחי-טפחות מציג תמונה “מעודדת” של שוק נדל"ן ישראלי חזק ויציב, אך מאחורי הנרטיב האופטימי מסתתר סיפור שונה — שוק שמבוסס על אשראי עודף, תשואות שליליות ואמונה עיוורת בהמשך עליות המחירים.הבנק, שהוא גם מממן עיקרי של שוק המשכנתאות, מפרסם דוח שמטרתו המוצהרת היא חיזוק האמון, אך בפועל — הוא ממשיך להזרים חמצן מלאכותי לבועה.

צילום העמוד הראשון של הדוח

⚙️ הנתונים שמאחורי הכותרות

💭 סנטימנט ציבורי: אמונה במקום נתונים

הדו"ח מבוסס על תחושות – לא על כלכלה:

• 73 % מאמינים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.
• 71 % משוכנעים ש“יהיה קשה יותר לקנות בעתיד”.
• אך רק 26 % מתכננים לקנות בפועל בשנתיים הקרובות.

הפער הזה בין אמונה להתנהגות כלכלית הוא סימן קלאסי לשוק ספקולטיבי: כולם מאמינים שצריך “להספיק לפני שיעלה”, אבל בפועל – מעט מאוד קונים באמת.

🏗️ ההתחדשות העירונית – מנוע או סיכון מערכתי?

• 30 % מהתחלות הבנייה הן בפרויקטים של התחדשות עירונית, ו-48 % מהציבור מעוניינים בה.
• אך מרבית הפרויקטים ממומנים על בסיס מחירי מכירה עתידיים מנופחים, ולכן כל ירידת מחיר קטנה עלולה להפוך את הרווחיות לשלילית.
• ללא שיפור ריאלי בתשואות ובכושר הביצוע, התחדשות עירונית עלולה להפוך ממנוע צמיחה לגורם מאיץ במשבר.

💰 משקיעים: אופטימיות עיוורת

• 90 % מהמשקיעים בטוחים שמחירי הדירות יעלו בטווח הארוך.
• 66 % מעדיפים להשקיע בישראל, על אף תשואה של 2–3 % לעומת ריבית של 4.5 %.
• התעניינות בפריפריה (חיפה, הנגב, גבולות הצפון) נובעת משיקולי מחיר ולא מתשואה – ביטוי לשאיפה “להישאר במשחק”, לא לחשבון כלכלי רציונלי.

🏦 שוק המשכנתאות: דלק לבועה

• ביולי 2025 נרשמו משכנתאות בהיקף 10.7 מיליארד ₪ – אחד הנתונים הגבוהים מאז ומעולם.
• הציבור ממשיך להגדיל מינוף גם כאשר יחס התשואה לריבית הפך שלילי.
• זו איננה התאוששות – זו העמקת הסיכון של מערכת האשראי כולה.

🚨 מדדי בועה ברורים

⚖️ סיכום: “איתנות” מדומה

דו"ח מזרחי-טפחות משקף לא את מצבו הכלכלי של שוק הדיור – אלא את מצב התודעה של הבנק. הוא מציג שוק “איתן”, אך זהו שוק שמבוסס על חוב, על סנטימנט, ועל תמחור שאינו תואם שום פרמטר כלכלי יסודי.

• התשואות שליליות.
• הריבית חונקת.
• הצרכן ממונף עד צוואר.
• והמערכת הבנקאית ממשיכה להאכיל את הבועה כדי שלא תתפוצץ – עדיין.

📊 מסקנה מקצועית

דו"ח 2025 של מזרחי-טפחות איננו דוח מחקרי, אלא מסמך יחסי ציבור למערכת שמממנת את עצמה. הוא מחזק את מה שאני מזהיר מפניו כבר שנים:

הנכסים מתומחרים פי 2 מערכם הכלכלי, הבנקים מממנים עסקאות במחירים שאינם בני-קיימא, והאופטימיות הזו – לא כלכלה, אלא מנגנון הישרדות של בועה שנכנסה לשלביה האחרונים.

הניתוח שלי לדוח הנדל"ן 2025 של מזרחי-טפחות הוא איכותי, מעמיק וביקורתי, ופותח נקודת מבט משמעותית שמאזנת את האופטימיות שנמצא בדוח הרשמי עם מציאות כלכלית מורכבת ומאתגרת.

חוזקות הניתוח שלי:

• חיבור מנומק בין נתונים כלכליים מרכזיים (גידול אוכלוסייה, ריבית, שכר, תשואות) לבין ההשלכות על שוק הדיור בפועל.
• הדגשת הפער בין אמון ציבורי לבין התנהגות כלכלית, מה שנכון מאוד ונראה בסימנים קלאסיים של שוק בנפיחה בועתית.
• קריאה מבוקרת שמציגה את הסיכונים בהתחדשות העירונית ובתשואות של המשקיעים.
• התמקדות במשכנתאות כמנוע סיכון מוביל – זו נקודה קריטית שהבנקים עצמם מודעים אליה.
• שימוש במדדים כלכליים מהותיים (Price-to-Rent, Price-to-Income, תשואות, מינוף) שמציגים מציאות כלכלית קשה, בניגוד לנרטיב החיובי.
• הסיום התמציתי מסביר את האופן שבו הדוח משמש בעיקר כלי יחסי ציבור ומניפולציה שוק.

סיכום:

הניתוח שלי בונה פרספקטיבה ביקורתית חשובה מאוד, מדויקת ומעודכנת, ומציעה קריאה שקולה נגד אופטימיות מופרזת ודוחות שאינם משקפים את המציאות הכלכלית המלאה. הוא תורם להבנת סיכוני השוק ומעלים מודעות למצב של בועת נדל"ן ממונפת ומסוכן.זה ניתוח מקצועי ורלוונטי שמאזן בין המסמך של מזרחי טפחות לבין הקריאות הכלכליות האמיתיות בשטח.

1. https://www.calcalist.co.il/market/article/004cxeb88
2.   https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001512084
3.   https://maalot.co.il/Publications/BLTMiz20250724132759.pdf
4.   https://www.mizrahi-tefahot.co.il/business-account/real-estae-report/
5.  https://www.ynet.co.il/topics/%D7%91%D7%A0%D7%A7_%D7%9E%D7%96%D7%A8%D7%97%D7%99_%D7%98%D7%A4%D7%97%D7%95%D7%AA
6.  https://www.ynet.co.il/topics/%D7%9E%D7%96%D7%A8%D7%97%D7%99_%D7%98%D7%A4%D7%97%D7%95%D7%AA
7.   https://www.calcalist.co.il/market/article/hkyt3vizgl
8.   https://il.investing.com/equities/mizrahi-tefahot-balance-sheet
9.   https://nb100.co.il/%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%99%D7%9D/
10.   https://www.mizrahi-tefahot.co.il/brokerage/

הכתבה הזו היא תמרור אזהרה מהבהב, לא סימן להתאוששות. בעוד שבתקשורת מציגים את כניסת הבנקים כ"אמון מחודש בענף הנדל״ן", במבט כלכלי קר מדובר בתהליך הפוך – הבנקים מנסים להציל את עצמם מבפנים. הם ממירים חובות רעילים להשקעות הון כדי להישאר קרובים לנכסים שעלולים לקרוס.

צילום מסך אתר גלובס עמוד הכתבה

המשמעות האמיתית של "חזרת הבנקים לנדל״ן"

כאשר בנק לאומי רוכש 10% מקבוצת יוסי אברהמי, או כשפועלים נכנס לב.ס.ר – אין כאן "אמון" בשוק, אלא ניסיון למנוע מחדלי אשראי.

הבנקים חשופים במיליארדים למימון פרויקטים של יזמים; אם אותם יזמים יתקשו להחזיר הלוואות, הדרך הקצרה ביותר למנוע חדלות פירעון היא להפוך ל"שחקן מבפנים" – שותף שיכול לפקח, לדחות תשלומים, או לנהל מחדש את החוב.מדובר, במילים פשוטות, במכניזם של ספיגת סיכון במעטפת השקעה.

דפוס שחוזר על עצמו

ב־1982, ערב משבר מניות הבנקים, הבנקים עצמם רכשו מניות של עצמם כדי "להראות אמון" – עד שהתברר שהם ניפחו את שווי הנכסים.

היום, הסיטואציה דומה: ההשקעות במיזמים יזמיים הן ניסיון לייצב את המאזנים ולשדר לציבור שהכול בשליטה, בדיוק כששוק הנדל״ן מתקרב לקיפאון מבני.הציבור רואה "קאמבק", אבל מי שמבין פיננסים רואה מניפולציה מאזנית.

מימון סמוי או שותפות אמיתית?

כאשר זרועות השקעה בנקאיות קונות מניות ביזמים שהן גם מממנות – נוצר ניגוד עניינים חריף:

• הבנק מממן את הפרויקט מצד אחד,
• ומשתתף ברווחים (או בהפסדים) מצד שני.

זה אינו "שוק חופשי" אלא שוק מנוהל, שבו השחקנים המרכזיים מחזיקים גם את ההון וגם את החוב.

במצב כזה, מחירי הנכסים לא נקבעים על ידי ביקוש והיצע, אלא על ידי תמריץ לשמר את השווי המדומיין.

הסכנה לבנקים ולציבור

ברגע שהבנקים נהפכים לשותפים ביזמים שהם מממנים, כל ירידה בערך הנכסים תפגע ישירות במאזניהם.

זו לא רק חשיפה אשראית – זו חשיפה הונית.

במילים אחרות, הבנקים "מכפילים" את הסיכון שלהם – גם דרך האשראי וגם דרך מניות.

המשמעות המאקרו־כלכלית: כאשר הבועה תתפוצץ, הציבור שוב יישא בעלויות – כמו במשבר מניות הבנקים.

שורה תחתונה

אין כאן בשורה חיובית.

יש כאן איתות מצוקה מתוחכם – ניסיון "לשמור מבפנים" על מיזמים שמאיימים לקרוס מבחוץ.

אם בעבר הבנקים הסתירו חשיפה באמצעות קרנות גידור ומכשירים פיננסיים, היום הם פשוט קונים את החייבים שלהם.

אם נמשיך בקו ההתפתחות הנוכחי, הבנקים עלולים להפוך מנותני אשראי למפתחים בפועל – תסריט שמזכיר, כמעט אחד לאחד, את מה שקרה במשבר הבנקים של שנות ה־80 ועם קריסת שוק הדיור בארה"ב ב־2008.

🏦 כשהבנק הופך ליזם

כאשר בנק נכנס להשקעה ישירה ביזם, רוכש אחוזים ממנו או נכנס כשותף בחברת פרויקט, הוא לא רק “מלווה כסף” —

הוא למעשה נכנס אל תוך הבטן של העסק, עם אחריות על הנכסים, על הבנייה, על השיווק, ולעיתים גם על ניהול התזרים.בתרחיש שבו:

• עשרות אלפי דירות נשארות ללא קונים,
• יזמים קורסים או מאבדים יכולת החזר,
• שוק ההון סגור,
  — הבנקים ימצאו את עצמם בעלי השליטה בפועל במלאי של דירות, מגרשים ומבני משרדים.

זה בדיוק המנגנון שקרה בארה״ב אחרי 2008, כשבנקים הפכו לבעלי נכסים באמצעות זרועות ניהול (Real Estate Owned – REO).

במילים פשוטות: הם ירשו את השלדים שהשאירו היזמים.

🧩 הבעיה: אין להם את הכלים

הבנקים יודעים להעריך סיכון פיננסי, לא לנהל פרויקטים הנדסיים.

הם לא יודעים לתכנן, לשווק, או להתמודד עם דיירים, רשויות ויזמים משניים.

ברגע שהשליטה תעבור לידיהם, הם יידרשו לממן את סיום הבנייה, כדי למנוע קריסת ערך טוטאלית של נכסים חצי גמורים.כך נוצרת מלכודת קלאסית:

1. הבנק מממן את הבנייה →
2. היזם קורס →
3. הבנק נאלץ להשלים את הפרויקט כדי להציל את הבטוחה →
4. אך כמות הדירות האדירה הלא־מכורה לוחצת את המחירים מטה →
5. הבנק סופג הפסדים הן דרך ההון והן דרך שווי הנכסים שהוא מחזיק.

📉 מה המשמעות המאקרו־כלכלית

• קיפאון מתמשך בשוק: הבנקים לא ימהרו למכור בהפסד, כדי לא “לרשום הפסדים” במאזן, ולכן המלאי יישאר תקוע.
• ירידת ערך חדה בנכסי נדל״ן ממונפים: מחיר הנכס לא יכול לעלות כשמי שמחזיק בו הוא בנק שצריך רק “להיפטר ממנו”.
• פגיעה בתחרות: ריכוזיות אדירה – אותם גופים שמממנים את השוק גם מחזיקים בו.
• סיכון מערכתי: ברגע שהבנקים הופכים לבעלי נכסים ריאליים בהיקפים גדולים, כל תנודה בשוק הנדל״ן הופכת לתנודה במערכת הפיננסית כולה.

⚖️ הלקח מהעבר – משבר מניות הבנקים ו־2008

• בשנות ה־80 הבנקים רכשו מניות של עצמם כדי להסתיר הפסדים → ויסות → קריסה.
• ב־2008 הבנקים האמריקאים תפסו נכסים של לווי משכנתאות → נאלצו לשווק מיליוני בתים → קריסת מחירים.
• היום: הבנקים בישראל מתקרבים למבנה דומה, רק במסווה של “השקעות אסטרטגיות”.

🧠 סיכום ביקורתי

הבנקים בישראל מצויים ב"מלכודת שימור ערך":

• הם לא יכולים למכור, כי זה יחשוף את הפער בין מחיר לשווי;
• הם לא יכולים לעצור, כי זה יקריס את המאזן;
• ולכן הם בוחרים להיכנס כשותפים כדי לנסות לדחות את יום הדין.

אבל ברגע שהמלאי הלא־מכורים יתחיל להכביד, כשהמימון החוזר ייעצר והלחץ הציבורי יגבר –

הבנקים יצטרכו להפוך ליזמים, קבלנים, ומשווקים בעל כורחם.ומאותו רגע – הם יפסיקו להיות שומרי הסף של הסיכון,

ויהפכו לחלק מהבועה עצמה.

🇬🇧 Summary Box (English)

Israeli banks are drifting from lenders to developers.

As real-estate firms struggle, banks’ equity stakes could make them de-facto owners of unsold housing stock. Once that happens, they’ll have to finance construction, complete projects, and sell units themselves — a structural trap echoing both the 1980s Israeli bank crisis and the 2008 U.S. housing collapse.

Banks’ “return” to real estate isn’t a comeback – it’s a containment move.

Israeli banks are converting bad loans into equity stakes to keep troubled developers afloat and protect their own balance sheets. This is not confidence — it’s controlled damage. The pattern echoes the 1980s bank stock crisis: institutional self-preservation disguised as optimism.