✅ "גורמי יסוד" (Fundamentals)– במובן הכלכלי הקלאסי, אלה משתנים שמשקפים את הכוחות הריאליים שקובעים את שווי הנכס בטווח ארוך, כמו:- הכנסה פנויה של משקי בית (affordability).
- שכ"ד המשולם בפועל (yield/return).
- היצע וביקוש דמוגרפיים (למשל גידול אוכלוסייה, קצב בנייה).
- ריבית חסרת סיכון ותנאי מימון.
📌 כלומר, גורמי יסוד הם כל הנתונים שמהם נגזר השווי הכלכלי האמיתי של הנדל"ן.
ארבעת המדדים הם אינדיקטורים לזיהוי בועה, כלומר כלים שמאפשרים לבדוק אם המחירים בשוק כבר חורגים מאותם גורמי יסוד. הם לא הגורמים עצמם, אלא מעין מדי חוםשמודדים את המרחק בין מחיר השוק לבין היסודות.למשל:- Credit-to-GDP Gap מודד אם אשראי צומח מהר מהתמ"ג – סימן שמימון קל מדי דוחף מחירים מעל יסודות הכלכלה.
- House Price to Income Ratio משווה מחירי דירות להכנסה – כלי לבדיקת affordability מול היסוד העיקרי: שכר משקי הבית.
- Debt-Service Ratio מודד את שיעור ההחזר בהכנסה – מעיד אם משקי הבית מתאמצים מעל ליכולת הכלכלית היסודית.
- Fundamental Price Gap בודק את הפער בין מחיר השוק לשווי המחושב מגורמי יסוד (למשל תשואת שכירות או יחס מחירי שכר היסטורי).
📝 לסיכום חד-משמעי:- גורמי יסוד = הכנסה, שכ"ד, היצע/ביקוש, ריבית וכו’.
- המדדים שאתה מציין = אינדיקטורים שמתבססים על אותם גורמי יסוד כדי לזהות חוסר איזון או בועה.
רוצה שאסביר איך לחשב את השווי הפונדמנטלי בפועל מכל גורם יסוד?
הסבר מפורט כיצד אפשר לגזור את השווי הפונדמנטלי של דירה מגורמי יסוד מרכזיים, עם הנוסחאות הבסיסיות שכל שמאי או אנליסט יכול ליישם:
🏠 1) שווי פונדמנטלי מבוסס שכ"ד (Yield Approach)
זו השיטה הכי נפוצה והגיונית, כי היא משקפת את הרעיון שנדל״ן הוא נכס מניב – ולכן מחירו צריך לשקף את ההכנסה שהוא מייצר.נוסחה:שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטושיעור ההיוון הנורמטיבי\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו}}{\text{שיעור ההיוון הנורמטיבי}}שווי פונדמנטלי=שיעור ההיוון הנורמטיבישכ"ד שנתי נטו- שכ"ד שנתי נטו – לאחר הפחתת הוצאות תחזוקה/ניהול/שיפוצים, כי השווי מתבסס על ההכנסה האמיתית.
- שיעור ההיוון הנורמטיבי – נגזר מריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון נדל"ן (למשל 5%-6% כפי שהראינו).
🔎 דוגמה:
שכ"ד שנתי נטו: 72,000 ₪
שיעור היוון נורמטיבי: 6%
שווי פונדמנטלי = 72,000 ÷ 0.06 = 1,200,000 ₪
💰 2) שווי פונדמנטלי מבוסס יחס מחיר להכנסה (Affordability Approach)
גישה פשוטה מאוד, מתאימה לבחינה ברמה מאקרו-כלכלית של שוק הדיור. בוחנת את מספר שנות ההכנסה החציונית שנדרשות לרכישת דירה.נוסחה:שווי פונדמנטלי=הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע×מספר שנות הכנסה היסטוריות נורמטיביות\text{שווי פונדמנטלי} = \text{הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע} \times \text{מספר שנות הכנסה היסטוריות נורמטיביות}שווי פונדמנטלי=הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע×מספר שנות הכנסה היסטוריות נורמטיביות- בישראל בעשורים קודמים היחס נורמלי היה סביב 6-7 שנות הכנסה; כיום הוא קפץ ל-12-15 שנות הכנסה במרכז.
🔎 דוגמה:
הכנסה חציונית משק בית: 250,000 ₪ בשנה
יחס נורמטיבי: 7
שווי פונדמנטלי = 250,000 × 7 = 1,750,000 ₪
💳 3) שווי פונדמנטלי לפי יחס שירות החוב (DSR-Based)
שיטה זו פחות מקובלת לשמאות שוטפת אבל חשובה בניתוח מאקרו: מגדירים מהו אחוז סביר מהכנסת משק בית שאמור לשמש לתשלום משכנתא, ואז גוזרים מזה את ההחזר האפשרי – ומשם את השווי המקסימלי.צעדים:- קובעים אחוז DSR נורמלי (למשל 30% מהכנסה פנויה).
- מחשבים החזר חודשי אפשרי: הכנסה חודשית נטו × 30%.
- משתמשים במחשבון משכנתא: בודקים מהי ההלוואה המקסימלית שהחזר זה משרת בריבית ושנים נתונים.
🔎 דוגמה:
הכנסה חודשית: 20,000 ₪
DSR נורמטיבי: 30% → החזר חודשי מקס': 6,000 ₪
בריבית 5% ל-25 שנה → הלוואה אפשרית ≈ 1,000,000 ₪
עם הון עצמי ממוצע 25% → שווי פונדמנטלי ≈ 1,333,000 ₪
📊 4) שווי פונדמנטלי משוק ההון (Cost of Capital Approach)
השוואה לריבית חסרת סיכון: מניחים שהתשואה מהנדל"ן צריכה להיות לפחות שווה לאלטרנטיבה בהשקעה באג"ח ל-10 שנים + פרמיית סיכון.נוסחה:שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטותשואת אג״ח 10 שנים + פרמיית סיכון\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו}}{\text{תשואת אג״ח 10 שנים + פרמיית סיכון}}שווי פונדמנטלי=תשואת אג״ח 10 שנים + פרמיית סיכוןשכ"ד שנתי נטו🔎 לדוגמה:
אג"ח 10 שנים בישראל היום: ~4%
פרמיית סיכון נדל"ן: 2%
סה"כ תשואה נדרשת: 6%
(אותה נוסחה כמו בשיטת התשואה, אך הבסיס הוא עלות ההון הריאלית בשוק ההון).
✨ מסקנה:
כל שיטה נובעת מאותם גורמי יסוד – הכנסה פנויה, שכ"ד, ריבית חסרת סיכון – אבל נותנת זוית שונה. בבדיקה מעמיקה נכון להשתמש בכמה שיטות במקביל ולוודא שהן נותנות שווי דומה. אם מחירי השוק גבוהים בעשרות אחוזים מהטווח הזה → מדובר בסימן ברור לבועה.רוצה שאבנה לך מחשבון משולב שמחשב את כל ארבעת החישובים האלו?
מחשבון אינטרנטי פשוט בעברית שיאפשר לך ולכל משתמש להזין את הנתונים ולקבל את כל ארבעת החישובים לשווי פונדמנטלי בלחיצת כפתור:
📑 מה המחשבון כולל?
- הזנת שכ"ד חודשי נטו.
- הזנת הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע.
- הזנת שיעור היוון (לפי ריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון).
- הזנת יחס שנות הכנסה נורמטיבי.
- הזנת DSR נורמטיבי.
- מחשב שווי פונדמנטלי לפי ארבע גישות:
- תשואת שכירות,
- מחיר להכנסה,
- החזר סביר לפי DSR,
- שווי לפי עלות ההון (תשואת אג"ח + פרמיית סיכון).
המחשבון לצרכי הדגמה בלבד ואיננו תחליף להתייעצות מקצועית
המחשבון למטרות הדגמה בלבד ואיננו מהווה התחליף לייעוץ מקצועי
🏠 תשואה - השקעה לשכירות
אם אתה משקיע ורוצה להרוויח מהשכרת הדירה, זה המחיר המקסימלי שכדאי לשלם. הגישה מתבססת על השוואה לתשואות השוק (מניות, אג"ח) ועוזרת לך לדעת אם הדירה משתלמת כהשקעה. מתאים למשקיעים מנוסים שמחפשים הכנסה פסיבית.
💰 הכנסה - התקציב האישי שלך
זה הסכום שאתה יכול להקדיש לקניית דירה בהתבסס על ההכנסה שלך. החישוב לוקח את החלק ההגיוני מההכנסה שהולך לדיור (בדרך כלל 30%) ומחשב כמה אתה יכול לחסוך לאורך שנים. זה נותן לך מושג ריאלי על מה נמצא בטווח הכספי שלך.
🏦 החזר - מה הבנק יאשר
המחיר המקסימלי שאתה יכול לקנות עם משכנתא. החישוב מבוסס על יכולת ההחזר החודשית שלך, הריבית הנוכחית ותקופת המשכנתא. זה הכי מעשי - מראה לך בדיוק איזה דירות אתה יכול להרשות לעצמך במציאות ומה הבנק באמת יאשר לך.
🛡️ משמרני - הערכה זהירה
גישה זהירה שלוקחת בחשבון סיכונים נוספים כמו תיקונים יקרים, תקופות ריקנות, שינויים בשוק ועלויות לא צפויות. אם אתה לא רוצה הפתעות ומעדיף לישון בשקט, זה המחיר הבטוח לשלם. מתאים למשקיעים זהירים או כאלה שקונים את ההשקעה הראשונה שלהם.
✅ 1) שווי לפי תשואת שכ״ד (Cap Rate)
📌 איך מחשבים?
לוקחים את ההכנסה השוטפת מהנכס (למשל שכ״ד שנתי) ומחלקים בשיעור ההיוון (Cap Rate):
📌 מה זה אומר?
זו שיטה שמשקפת את השווי הכלכלי של נכס מניב לפי התשואה הנדרשת בשוק (הון + סיכון).
לדוגמה: שכ״ד שנתי של 120,000 ש״ח ושיעור היוון 6% → שווי פונדמנטלי של 2 מיליון ש״ח.
📌 למה זה חשוב?
כששווי הנכס בשוק חורג מאוד מהשווי לפי Cap Rate מקובל (למשל פי 2-3) — זה סימן מובהק לבועה או למחירי יתר.
✅ 2) שווי לפי יחס מחיר להכנסה (Price-to-Income Ratio)
📌 איך מחשבים?
לוקחים את ההכנסה השנתית נטו של משק בית ממוצע וכופלים במספר שנות ההכנסה שנחשבות נורמטיביות באותו שוק:
📌 מה זה אומר?
מודד את היכולת של משפחה ממוצעת לרכוש דירה. בעולם נהוג 3-5 שנים בשווקים יציבים, 5-7 בערים גדולות, ומעל 10-12 שנים כבר מאותת על שוק שאינו בר קיימא.
📌 למה זה חשוב?
כשהיחס בישראל חוצה את 12-15 שנות הכנסה, זו עדות חזקה למחירי יתר קיצוניים.
✅ 3) שווי לפי החזר חודשי סביר (Debt Service Ratio – DSR)
📌 איך מחשבים?
בודקים מהו ההחזר החודשי הסביר (למשל 30% מההכנסה החודשית), והופכים את ההחזר הזה להלוואה אפשרית לאורך זמן (למשל 25 שנה), באמצעות נוסחת אנונה (הלוואה בהחזר קבוע):
ואז מחשבים את שווי הנכס לפי הון עצמי + הלוואה אפשרית.
לדוגמה: משק בית יכול לשלם 5,000 ש״ח לחודש → הלוואה של ~900,000 ש״ח → שווי נכס סביב 1.2 מיליון ש״ח (בהנחה הון עצמי של 25%).
📌 למה זה חשוב?
DSR נחשב כיום אחד המדדים החשובים בבנקאות ומעקב בועות, כי הוא קושר ישירות בין יכולת ההחזר לבין מחירי הנכסים.
✅ 4) שווי לפי עלות ההון (Cost of Capital)
📌 איך מחשבים?
דומה לשווי לפי תשואת שכ״ד, אבל כאן שיעור ההיוון לא נלקח רק מהתשואה הנדל״נית — אלא משיעור הריבית ארוכת הטווח + פרמיית סיכון שדורשים משקיעים מוסדיים.
לדוגמה: אם אג״ח מדינה ל-10 שנים נותנת 4% ותוספת סיכון נדל״ני 2% → שיעור היוון 6% → מחשבים כמו בגישת Cap Rate.
📌 למה זה חשוב?
נותן שווי כלכלי אובייקטיבי יותר לשוק, בלתי תלוי ברמות מחירים זמניות או ברגש השוק, ולכן משמש באנליזות מוסדיות ורגולטוריות.
🔎 למה כל הגישות חשובות?
כי כל אחת מהן שמה דגש על היבט אחר:
- Cap Rate מתמקד בתשואה.
- Price-to-Income במעמד הכלכלי של הקונה הממוצע.
- DSR ביכולת ההחזר האמיתית של משקי בית.
- Cost of Capital בסטנדרט השקעה מוסדי.
כשכולן יחד מאותתות שמחירי השוק גבוהים משמעותית מהשווי שמתקבל — זו נורת אזהרה חזקה לבועה.
