מס הקרקע החדש – בין תמריץ יזמי לצעד פיסקלי

הצעת משרד האוצר להטלת מס שנתי של עד 2% על קרקע לא מנוצלת מוצגת כמהלך שנועד "להמריץ יזמות ולשחרר קרקעות רדומות". בפועל, מדובר ביוזמה הנמצאת על הגבול שבין כלי כלכלי רצוי לבין מנגנון גבייה שמטרתו העיקרית פיסקלית. השאלה איננה רק האם יש להטיל מס, אלא על מי, באילו נסיבות, ובאיזה שיעור – כדי שיפעל כתמריץ ולא כעונש.

גביית מס אינה תחליף לרפורמה מבנית

המס על קרקע איננו חידוש. עד 1999 נגבה בישראל מס רכוש שנתי שבוטל עם המעבר למדיניות ליברלית יותר. כעת, במציאות של גירעון תקציבי עמוק ומלחמה ממושכת, שב המנגנון לחיים. לפי הערכות האוצר, יוכל המס להניב כ־8 מיליארד ש"ח בשנה – סכום שיכול לסייע לאוצר, אך ספק אם יתרום להוזלת הדיור.אם יישומו של המס לא ילווה ברפורמות אמיתיות – קיצור הליכי רישוי, הפחתת היטלים ושחרור חסמים תכנוניים – הוא יהפוך לעוד מס על הציבור במקום לכלי לצמיחה.

הצורך בהבחנה בין שני סוגי בעלי הקרקע

אחת מנקודות התורפה של הדיון הציבורי היא היעדר הבחנה בין שני טיפוסי בעלי קרקע:

1. משקיעים רדומים ודוגרי קרקע – גורמים המחזיקים קרקעות במשך שנים ארוכות במטרה ליהנות מהתייקרות הערך בלבד, ללא כוונה ממשית ליזום או לבנות.
   על קבוצה זו ראוי להטיל מס שנתי מדורג, שישמש תמריץ להנעת הקרקע לשוק וימנע היווצרות רווח הון לא יצרני. במובן זה, המס הוא תיקון עיוות שמונע ניפוח מלאכותי בערכי הקרקע.
2. בעלי קרקע חסרי יכולת מימוש – אזרחים פרטיים או בעלי מגרשים שנמצאים בשלבי תכנון תקועים, היעדר תשתיות או חסמים בירוקרטיים.
   עליהם המס פועל כענישה בלתי צודקת, משום שהם אינם יכולים ליזום גם אם ירצו. כאן המדינה היא החוסמת, לא האזרח.

מס חכם צריך לדעת להבחין בין השניים – וליצור מדרג שמבחין בין קרקע שבה יש מחדל של בעלים, לבין קרקע שבה המחדל הוא של הרגולטור.

האיזון הראוי: תמריץ כלכלי, לא מס עונשי

כאשר המס מתמקד בהחזקת קרקע ספקולטיבית לאורך זמן, הוא הופך לכלי כלכלי לגיטימי, בדומה למסים דומים הנהוגים במדינות אירופה וקנדה.

אבל כשהוא מוטל באופן גורף, ללא אבחנה, הוא מאבד את הצדק שבבסיסו – והופך למנגנון גבייה נוסף.העיקרון הכלכלי הפשוט הוא זה:

מס תפקודי נועד לשנות התנהגות; מס פיסקלי נועד למלא קופה.

השאלה היא לא רק כמה ייגבה, אלא איזה שינוי יקרה בעקבותיו.

מנגנון שעלול להעמיק עיוותים

גם אם יוטל בשיעור מתון, המס עשוי להתגלגל ישירות למחירי הקרקע ולדירות. יזמים ובעלי קרקעות יגלמו אותו בעלויות, והציבור ישלם את ההפרש.

כך, במקום להגדיל את היצע הקרקעות, עלול להיווצר מנגנון חדש של העלאת עלויות הייזום – בדיוק הפוך מהמטרה המוצהרת.יתר על כן, בשוק שבו עליית הערך השנתית של קרקע במרכז גדולה פי כמה משיעור המס, לא צפוי שינוי התנהגותי משמעותי. מי שמחזיק קרקע לצורכי השבחה ספקולטיבית ימשיך בכך כל עוד המס נמוך מעליית הערך הצפויה.

מסכם: צעד נכון בכיוון לא נכון

המס על קרקע לא מנוצלת יכול להיות כלי יעיל – אם ישמש תמריץ ממוקד למי שמחזיק קרקע ללא תכלית יצרנית.

אך בהיעדר אבחנה ובקרה, ובהיעדר רפורמה תכנונית מקבילה, הוא עלול להפוך לעוד מס עקיף שמועמס על הציבור.במקום לטפל בשורשי הבעיה – עודף בירוקרטיה, עיוותי אשראי, תקני בנייה והליכי רישוי – המדינה בוחרת במסלול המהיר של גבייה.

זהו צעד שמחפש פתרון תקשורתי במקום פתרון מערכתי: מראית עין של רפורמה, מהות של קופה ריקה.

🇬🇧 Summary Box (English)

Title: The New Land Tax – Between Incentive and Fiscal Measure

Israel’s proposed 2% annual land tax aims to push idle land into development but risks becoming another fiscal burden. When targeted at speculative landholding, it can correct market distortions; when applied indiscriminately, it punishes ordinary owners and inflates housing costs. Real reform requires planning efficiency, not new taxation.