בלוג מקיף על פרויקטי פינוי-בינוי בישראל: כיצד היטל ההשבחה, מס השבח, הערות האזהרה ותרבות השמאות המנוונת הפכו את מה שאמור היה להיות פתרון להגדלת היצע הדירות לחרב פיפיות ואף לאבן רחיים על ענף הנדל"ן. ניתוח כלכלי, שמאי ומשפטי על השפעת בועת הנדל"ן, הפסדי רוכשי "דירות בתפירה", והשלכות הקיפאון על בעלי הדירות ועל השוק כולו.
פינוי-בינוי: ההבטחה שהפכה לפקק נדל"ני
פתיחה
פינוי-בינוי נתפס במשך שנים כפתרון לבעיית הדיור בישראל: דיירים זוכים לדירות חדשות, יזמים מרוויחים, רשויות מקומיות משדרגות תשתיות, והשוק כולו מקבל זריקת התחדשות.
אלא שבפועל, מה שהיה אמור להיות מנוע צמיחה הפך לפקק נדל"ני עצום. שילוב של היטל השבחה, מס שבח, הערות אזהרה, תמחור מנופח והאטה כללית בשוק – גרם לכך שבמקום להניע את השוק, הפינוי-בינוי מקפיא אותו.
היטל ההשבחה – החסם המרכזי
כאשר תוכנית פינוי-בינוי מאושרת ומעניקה זכויות נוספות, נוצרה "השבחה תכנונית".
- שיעור ההיטל נע בין 25% ל-50% מההשבחה.
- החבות נוצרת בעת מכירה, קבלת היתר בנייה או העברת זכויות.
בפועל המשמעות ברורה:
- נעילת נכסים – בעלי דירות נמנעים ממכירה מחשש להיטל כבד.
- ירידת שווי אפקטיבית – הקונה יגלם את גובה ההיטל במחיר העסקה.
- קיפאון מקומי – שכונות שלמות מחכות לפרויקט שלא מתקדם.
מס שבח – שכבה נוספת של מורכבות
מעבר להיטל, גם מס השבח עלול להוות חסם משמעותי:
- חבות במס – כאשר הדירה נהרסה או הועברה לקבלן, או כאשר רשות המיסים רואה בחתימה על ההסכם "מימוש".
- פטור אפשרי – אם הדירה הישנה עדיין קיימת ונמכרת לפני שהועברה לקבלן, במיוחד אם זו דירת מגורים יחידה.
- חוסר ודאות – לא תמיד ברור מתי חל המס ובאיזו מידה, מה שמרתיע קונים ומסבך עסקאות.
ההשפעה על שוק היד השנייה
- קיפאון עסקאות – בעלי דירות חתומים נמנעים ממכירה.
- נזילות נמוכה – קונים נרתעים מהיטלים ומסים לא ברורים.
- פערי מחירים – המוכרים דורשים פיצוי על המיסוי, הקונים מסרבים – העסקאות נופלות.
- מאקרו-כלכלה – אלפי יחידות דיור "כלואות". במקביל, ירידה של 20–24% במכירת דירות חדשות בשנים 2024–2025 יוצרת שוק תקוע משני הכיוונים.
פינוי-בינוי כחרב פיפיות
פינוי-בינוי, שתוכנן במקור להגדיל את היצע הדירות, הפך בפועל לחרב פיפיות.
המנוע האמיתי של המיזמים היה בועת הנדל"ן: כל עוד המחירים עלו, היה כדאי ליזמים ולדיירים להשתתף.
אבל ברגע שהבועה התפוצצה, השוק נכנס לקיפאון:
- פרויקטים לא יוצאים לפועל.
- בעלי דירות נתקעו עם הערות אזהרה על הנכסים.
- רבים חוששים למכור – מחשש לתשלום היטל השבחה, למס שבח או להפסד עתידי.
במקום להיות מנוע להגדלת היצע, הפינוי-בינוי הפך לבלם שמחריף את הקיפאון.
פינוי-בינוי כאבן רחיים על ענף הנדל"ן
מעבר להיבטים המיסוייים, קיימת בעיה יסודית: התוכניות העסקיות נבנו על מחירים ולא על שווי.
- יזמים ובנקים הסתמכו על שכפול והעתקת מחירים – “בכמה נמכרה הדירה ליד” – במקום על בדיקה כלכלית של שווי פונדמנטלי והתכנות אמיתית.
- שמאות המקרקעין התקבעה בפרקטיקה מנוונת, ששימרה את המחירים המנופחים במקום לאתגר אותם.
- כך הפכו פרויקטי הפינוי-בינוי לאבן רחיים על צוואר הענף – במקום לשחרר את השוק, הם כבלו אותו עוד יותר לעיוותי המחירים.
במילים אחרות: אם פינוי-בינוי בא לברך – יצא מקלל.
דירות "בתפירה" והפסדי משקיעים
במשך שנים רכשו משקיעים ומשפרי דיור דירות ישנות מתוך ציפייה שייכללו בפרויקט פינוי-בינוי. במקרים רבים אף שילמו מחיר עודף, מתוך אמונה שהתמורה העתידית תצדיק את ההשקעה.כעת, עם הקפאת הפרויקטים והקיפאון הכללי בשוק:
- מי שקנה דירה כזו מוצא עצמו מפסיד כסף – המחירים מתכנסים חזרה לשווי הכלכלי ולא להבטחות.
- הערות אזהרה והיטלים מונעים נזילות.
- השוק מתמחר מחדש את הסיכון: דירה לא ודאית הופכת לנכס נחות, לא להשקעה מבטיחה.
כך, במקום רווח עתידי, רבים מוצאים עצמם בהפסד בפועל – תוצאה ישירה של אותם מנגנונים שהיו אמורים להעלות את ערך הדירה.
המלצות לבעלי דירות
- בדיקת השלכות מס מראש – יועץ מס ושמאי מקרקעין יכולים לחסוך טעויות יקרות.
- בדיקה משפטית – בפרויקטים תקועים, ניתן לשקול צעדים משפטיים מול היזם.
- הבנה כלכלית מלאה – חשוב להבין שלא כל פרויקט מבטיח ערך; לעיתים מדובר בנכס חסום לשנים רבות.
סיכום
פרויקטי פינוי-בינוי נועדו לחדש את הערים, לשפר את היצע הדירות ולהקל על מצוקת הדיור. בפועל, הם הפכו לגורם מכביד:
- בעלים כבולים לנכסיהם.
- יזמים תקועים ללא מימון ומכירות.
- ענף נדל"ן נגרר אחרי שמאות משכפלת מחירים ולא אחרי בדיקות כלכליות אמיתיות.
- משקיעים הפסידו בפועל על דירות שנרכשו בציפייה לפינוי-בינוי.
🔑 תובנה מרכזית:
פינוי-בינוי איננו בהכרח חלום לדירה חדשה – אלא לעיתים סיכון כבד: היטלים, מיסוי, הערות אזהרה, נעילת נכסים ותוכניות עסקיות לא ריאליות. בעלי דירות חייבים להבין את התמונה המלאה לפני החתימה.
